Quy trình hay trình tự thẩm định giá là một quá trình có tính hệ thống nhằm giúp TĐV hành động một cách rõ ràng, phù hợp với công tác thẩm định giá.
Quy trình thẩm định giá là kế hoạCh hành động một cách có trật tự chặt chẽ, phù hợp với các nguyên tắc thẩm định giá, giúp TĐV đưa ra được những kết luận C ó C ơ s ở và có thể đảm bảo được.
Quy trình thẩm định g i á BĐS b ao g ồm 6 bư ớc: BướC 1: XáC định vấn đề.
Đ ây là bướC đầu tiên của quá trình thẩm định giá. MụC đÍCh Của bước này là giúp Cho TĐV C ó thể thoả thuận, đàm phán và xây dựng đượC C áC điều khoản trong
hợp đồng định giá một cách cụ thể và rõ ràng . Đồng thời, CŨng là C ăn CỨ để TĐV
lên kế hoạch thẩ định giá một cách chi tiết.
Trong bướC này, TĐV Cần xáC định rõ các vấn đề C ơ b ản sau:
• Nhận biết đặc tính vật chất của tài sản mục tiêu.
• Nhận biết đặC điểm pháp lý của tài sản mục tiêu.
• XáC định rõ mụC đí Ch thẩm định giá của khách hàng.
• XáC định loại giá trị sẽ đượC ư ớc tính.
• XáC định phư ơng pháp thẩm định giá và các loại tài liệu cần thiết cho việc
thẩ định giá.
• định ngày thẩ định giá có hiệu lực.
Bư ớc 2: Lên kế hoạch.
Trong bước này, TĐV phải thực hiện các công việ C C ơ bản:
• Nhận biết C ác đặc điểm C ơ b ản về mặt vật chất, các quyền của tài sản, trạng
thái cung, cầu và đặc điểm của thị trường C ó Ii ên quan đến tài sản cần thẩm định giá.
• Nhận biết về các loại tài liệu cần được sử dụng trong quá trình đánh g i á, b ao
gồm: các tài liệu về tài sản mụC ti êu, C áC văn b ản pháp lý hiện hành có liên quan, các tài liệu về chứng cớ và C áC động thái thị trường.
• Nhận biết C áC C ơ quan, tổ chức có thể và có trách nhiệm cung cấp thông tin
các nguồn tài liệ đ ti ậy nhất và có thể kiểm chứ được.
• L ên Chư ơng trình, th ời biểu công tác.
• Xây dựng đề Cương và hình thức trình bày báo cáo thẩm định giá. Bư c 3: Thu thập tài liệu.
Các công việc cần phải tiế hà h t o ư c này:
• Phải phân biệt các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu cần thu thập. Các tài liệu cần thu thập bao gồm:
- Các tài liệu cung cấp thông tin về tài sản mục tiêu.
- Các tài liệu làm C ăn Cứ để S o S ánh, phân tÍCh, đánh giá và điều chỉnh. - C áC văn bản pháp lý của Nhà nư ớc và chính quyền địa phương C ó liên quan
đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng ,...C ó ảnh hưởng đến quyền khai thác các lợi ích của BĐS .
- Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn ho á, xã hội,.
- Các thông tin này có thể giúp Cho TĐV xem xét và phân tÍCh C áC động thái
của thị trường, chỉ ra những hạn chế không thể tránh khỏi táC động đến kết quả thẩ định giá.
• Kiể t độ tin cậy và gi bí mật các thông tin. Bư ớc 4: Phân tích tài liệu và ư ớc tính giá trị.
• Phân tích tài liệu: dựa trên những tài liệu đã có, tiến hành các loại phân tích: - Phân tích thị trư ờng.
- Phân tích tài sản. - Phân tích so sánh.
- Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
• Ước tính giá trị:
C ăn cứ vào c ác phân tí ch trên, TĐV xác định phương pháp thẩm định giá nào là chính, phương pháp nào c ó tính chất bổ sung hoặc tham chiếu. Trong khi lựa chọn, cần đánh g i á tính hợp lý, sự thuận lợi và hạn chế của m ỗ i phư ơng pháp .
TĐV c ó thể sử dụng một hay nhiều phư ơng p háp thẩm định giá. Bư ớc 5: Chuẩn bị báo cáo thẩm định giá.
Mục đích của bư ớc này là nhằm đảm bảo truyền đạt kết quả và các kết luận một cách có hiệu quả đối với ngư ời sử dụng thông tin . Để đạt được mục đích đó, bản báo cáo thẩm định giá phải được trình bày một c ách rõ ràng , đầy đủ, logic, có hệ thống về các giả thiết, số liệu, các phân tích, kết quả và kết luận.
Bư ớc 6: Báo cáo thẩm định giá.
Báo cáo kết quả thẩm định giá: là văn b ản do TĐV lập để nêu rõ ý kiến chính thức c a mình về quá trình thẩ định giá, mức giá thẩ định (thể hiện bằng tiền hoặc vật ngang giá khác) c a tài sản mà khách hàng yêu cầu thẩ định giá.
Báo cáo kết quả phải thể hiệ được nh ng lập luận, cách thứ , hư h được áp d ng trong quá trình thẩ định và giải thích một cách rõ ràng tất cả nh ng vấ đề ó t độ đến giá trị tài sản.
Nội dung báo cáo ph thuộc vào m đí h a công việc thẩ định giá. Tuy nhiên, các nội dung ch yế được trình bày trong báo cáo là:
• Trình b ày chính xác mục đích, nhiệm vụ thẩm định giá .
• Mô tả tài S ản mục tiêu: địa chỉ, đặc điểm vật chất và tình trạng pháp lý .
• Mô tả c ác chỉ dẫn, c ác tài liệu khác h hàng cung c ấp và c ó thể Sử dụng được.
• Công b ố rõ về nguồn g ố C của C ác tài liệu được sử dụng .
• Tóm tắt rõ ràng về tính chất, chất lượng thông tin và C ác điều kiện thị trường làm c ơ s ở để thẩm định gi á .
• Trình b ày một cách hợp lý và rõ ràng c ác phương pháp thẩm định gi á được
chấp nhận, về c ác kỹ thuật phân tí c h được sử dụng trong m ỗ i phương pháp .
• Tuyên b ố rõ ràng về giá trị của BĐS mục tiêu .
• Khẳng định ng ày thẩm đinh g i á c ó hiệu lự c .
• Những hạn chế ảnh hưởng đến kế quả ư ớc tính .
• Những mâu thuẫn và trách nhiệm của những ngư ời sử dụng thông tin thẩm định giá .
Trong quá trình thẩm định giá, để đảm bảo chất lượng , c ác TĐV c ần thiết phải
tuân thủ quy trình thẩm định g i á như trên .