1.3.3.1 C ơ S ở g i á trị khi tiến hành thẩm định g i á b ất động S ản
Cơ Sở thẩm định giá BĐS Chính là giá trị thị trường và giá trị phi thị trường . Để hiểu được hai khái niệm này, trư ớc hết cần phải hiểu được khái niệm về thị t ư ng.
Theo kinh tế họ C: “Thị trư ờng là tập hợp nhữmg sự thoả thuận mà thông qua đó, ngư ời bán và mua tiếp xúc v ới nhau để trao đổi hàng hoá và dịch vụ” .
Theo tiêu chuẩn IVSC: “Thị trường là một môi trường trong đó hàng ho á, dịch vụ
được trao đổi, kinh doanh giữa người mua và ngư ời bán thông qua một C ơ chế giá” .
Có thể phân loại thị trường theo nhiều tiêu thức khác nhau, trong đó có thể chia thị trường thành 4 loại: Thị trường cạnh tranh hoàn hảo, thị trường cạnh tranh, thị t ư độc quyền hoàn toàn và thị t ư độc quyền nhóm.
Việc phân loại thị trường c ó ý nghĩa cần thiết đối với hoạt động thẩm định giá, nhằm xác định giao dịch chứng cứ thu thập được thuộc loại hình thị trư ờng nào, từ đó đi đến kết luận có sử dụng được chứng cứ thu thập được hay không.
* C ơ S ở giá trị thị trư ờng:
Giá trị thị trường là loại giá trị thông dụng nhất được c ác TĐV Sử dụng. Tuy vậy, thuật ngữ này là đối tượng của nhiều cách diễn giải. Trong ngành thẩm định giá, giá trị thị trường đã trở thành một thuật ngữ c ó tính pháp lý đối với các quốc gia và đã được IVSC tiêu chuẩn hoá. Có nhiều cách dịch thuật và giải thí ch định nghĩa này, S au đây là một cách:
“Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểm thẩm định giá, giữa một b ên là ngư ời bán sẵn sàng bán với một b ên là người mua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai, mà tại đó hà h động một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc ” .
Như vậy, giá trị thị trư ờng là mức giá trị được thị trư ờng thừa nhận. Nó là một tiêu chuẩ ản c a giá trị à à ứ ch yếu c a hoạt động thẩ đị h i đối
với hầu hết các loại tài sản, trong đó c ó BĐS . Trong quá trình thẩm định giá, các TĐV c ần phải căn cứ vào thị trường để đánh giá giá trị của BĐS mục tiêu. Tuy nhiên, nó cũng chỉ là một tiêu chuẩn định tính, vì vậy, để đảm bảo ứng dụng tiêu chuẩn này một c ách đúng đắn, đòi hỏi phải có sự phân tích chi tiết và thận trọng đối với từng thương vụ nhằm xác minh: mức giá cả mà thương vụ hoàn thành có phải là giá trị thị trư ờng hay không.
Giá trị thị trường là C ăn cứ chủ yếu của hoạt động thẩm định giá đối với hầu hết các loại tài sản. Tuy nhiên, trên thực tế, có nhiều loại tài sản cần được thẩm định giá nhưng chúng lại rất ít được mua bán, thậm chí không có thị trường đối với chúng như: nhà thờ, bệnh viện, . . . Để đánh g i á g i á trị đối với những loại tài sản này,
người ta dựa vào các yếu tố phi thị trường chi phối đến giá trị tài sản. Giá trị được ước tính như vậy gọi là giá trị phi thị trư ờng. Một cách khái quát nhất, có thể định nghĩa như S au:
“Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của một tài sản dựa trên việ C đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hon là dựa vào khả năng C ó thể mua bán tài sản
trên thị trường . ”
Theo đó, việ C đánh g iá giá trị tài sản được C ăn cứ chủ yếu vào công dụng kinh
tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hon là C ăn cứ vào khả năng được mua bán trên thị trư ờng của tài sản đó .
Trong thực tế, khái niệm giá trị phi thị trường rất phong phú. Tuỳ thuộc vào bối cảnh của giao dịch, khả năng về dữ liệu và đặc biệt là tuỳ thuộc vào quyền của các chủ thể đối với lợi ích mà tài sản có thể mang lại, TĐV phải xác định rõ những C ăn cứ dữ liệu và nguyên nhân để vận dụng các khái niệm giá trị cho phù hợp , đảm bảo công việc thẩm định có thể ước tính một cách hợp lý nhất giá trị tài sản.
1.3.3. 2 . C ác nguyên tắc của thẩm định giá b ất động S ản:
Nguyên tắc thẩm định giá tài sản là những quan điểm, quan niệm được thừa nhận một cách phổ biến và rộng rãi trong đời sống kinh tế- xã hội, là C o S ở quan
trọ để đư ti hí à dự hư h định giá khoa học,
cho phép thẩ định viên tiếp cậ à ư ượng một cách hợp lý giá trị tài sản.
Theo tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 06 có 11 nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá tài sản . Nhưng 5 nguyên tắc trình b ày S au đây là những nguyên tắ được chấp nhận một cách phổ biế , à ở lý luận quan trọng hình thà h i t ì h à hư h định giá tài sản.
Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đưa lại các lợi ích khác nhau nhưng g i á trị của chúng được xác định hay thừa nhận trong điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất . Nghĩa là một tài sản được coi là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất phải thỏ a mãn điều kiện: tài sản được sử dụng trong bối cảnh tự nhiên; tài sản sử dụng phải được phép về mặt pháp lý; tài sản sử dụng phải đặt trong điều kiện khả thi về mặt tài chính.
Trong hoạt động thẩm định giá đòi hỏi thẩm định viên phải chỉ ra được chi phí c ơ hội của tài sản; phải phân biệt được các giả định tình huống sử dụng phi thực tế, sử dụng sai pháp luật và không khả thi về mặt tài chính . Điều đó có nghĩa là chỉ ra các khả thực tế về việc s d ng tài sản và nh ng lợi ích c a việc s d ng tài
sản đó . Đồng thời khẳng định tình huống nào là c ơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất sẽ là cơ hội để ư ớc tính giá trị tài sản.
S Nguyên tắc thay thế
Nội dung của nguyên tắc này đó là: Giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không vượt quá chi phí để có một tài sản tư ơng đư ơng . Tức là một ngư ời mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó nếu như anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có thể có một tài sản tương tự như vậy để thay thế bằng cách mua trên thị trường hoặc bỏ tiền để xây dựng mới.
Nguyên tắc thay thế là nguyên tắ ản và quan trọng trong lý thuyết thẩm định giá, nó là c ơ sở lý luận c ơ b ản để hình thành phương pháp S o S ánh trực tiếp. Trong hoạt động thẩ đị h i đ i hỏi thẩ định viên phải nắ được các thông tin về giá cả, chi phí sản xuất của các tài sản tương tự gần thời điểm thẩm định, làm c ơ sở để o h à định gi i hạn cao nhất về giá trị các tài sả định giá. Bên cạnh đó yêu cầu thẩm định viên phải được trang bị các kỹ năng về c ách điều chỉnh sự khác biệt gi a các loại tài sản nhằ đảm bảo tính chất có thể thay thế hay so sánh với nhau về giá cả hay chi phí sản xuất làm chứng c ớ hợp lý cho việ c ư ớc tính giá trị tài sản cần thẩm định.
Theo nguyên tắc này, giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi ích tưong 1 ai mà tài sản mang lại cho nhà đầu tư . H ơn nữa thẩm định giá thực chất là công việc dự kiến các khoản lợi ích mà tài sản có thể mang lại trong tương 1ai .
Việ c định giá dựa trên nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương 1ai 1à c ơ s ở
trực tiếp để xây dựng phương pháp thu nhập . Đồng thời là một sự bổ sung quan trọng và kiểm tra tính đúng đắn của việc vận dụng phương pháp sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất và nguyên tắc thay thế.
Để thẩ định giá một cách hợp lý và chính xác, thẩ định viên phải dự kiến được những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi ích đó để ước tính giá trị tài sản trên c ơ sở thu thập được những chứng c ớ thị trường gần nhất về các mức giá bán, giá cho thuê và tỷ lệ chiết khấu của các tài sản tương tự. Từ đó tiến hành so s ánh, phân tích, điều chỉnh và ư ớc tính giá trị tài sản.
S Nguyên tắc đóng góp
Nội dung nguyên tắc đóng g óp: Gi á trị của một tài sản hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó sẽ làm cho giá trị của toàn bộ tài sản tăng 1ên hay giảm đi 1à b ao nhiêu .
Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho ch thể Đó à ở để ư i ta chấp nhận giá trị đóng g óp . Thực ra giá trị của sự đóng g óp bao gồm cả giá trị của yếu tố vô hình. Tuy nhiên hiện nay chúng ta chưa c ó c ơ sở rõ ràng để phân loại các tài sản vô hình một cách rành mạch để tính giá cho từng loại.Vì vậy khi xác định giá trị của yếu tố vị t í, hi hí hội hay mứ độ s d ng tốt nhất và hiệu quả nhất c a mả h đất cần tính giá trị c a bất động sả t ư c rồi tr đi i t ị c a công trình xây dự để ra giá trị của yếu tố vị trí . Đ ây 1à c ơ sở để người ta xây dựng phương pháp thặng dư .
S Nguyên tắc cung cầu
Nội dung c a nguyên tắc: Giá cả là sự đ h i a thị t ư ng về giá trị tài sản. Trên thị t ư ng cạnh tranh hoàn hảo, giá cả là bằng chứng và là sự th a nhận có tính khách quan c a thị t ư ng về giá trị tài sản. Trong các thị t ư kh , dư i sức
ép của cung cầu, giá cả có thể có khoảng cách rất xa với giá trị thực. Vì vậy khi so sánh các tài sản với nhau, phải phân tích tác động của yếu tố cung và cầu ảnh hưởng tói giá trị tài sản thẩm định.
Trong quá trình thẩm định, nhiệm vụ của thẩm định viên là phải đánh giá được tác động của yếu tố này đối với các giao dịch trong quá khứ và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương lai nhằm xác minh tài sản cần thẩm định nên đánh giá theo c ơ S ở giá trị thị trư ờng hay giá trị phi thị trư òng. Thực tế, đây là nguyên tắc được ưu
tiên trong quá trình vận dụng để thẩm định đối với hầu hết các loại tài sản cũng như cho các m đí h d ng khác nhau.