điều kiện chuyển quyền sử dụng đất

Lời nói đầu ất đai thân thiết, gần gũi, gắn bó với cuộc sống hàng ngày của mỗi ngời. Con ngời là hoa của Đất, lúc nhắm mắt xuôi tay, con ngời lại cũng nơng nhờ ngàn thu trong lòng đất. Đ Đất đai là vấn đề đặc biệt quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội, là tài sản quý giá của mỗi quốc gia. Đất đã tạo ra con ngời và con ngời cùng với sức lao động, cộng với trí thông minh tuyệt với của mình đã làm thay đổi hẳn bộ mặt của trái đất. Cũng từ đó, đất đai trở thành điều kiện sinh tồn, thành cơ sở để thực hiện quá trình sản xuất, tạo ra của cải vật chất cho sản xuất. Điều kỳ diện là sức sản xuất của đất đai chẳng những không bị hạn chế mà thậm chí còn ngày càng trở nên tốt hơn nếu con ngời biết sử dụng một cách đúng đắn và hợp lý. Vì thế, những quan hệ hớng tới đối tợng là đất đai bao giờ cũng chiếm vị trí trọng yếu trong hệ thống các quan hệ xã hội. Bất kỳ xã hội nào cũng chăm lo đến vấn đề đất đai; bất kỳ Nhà nớc nào cũng quan tâm đến việc thiết lập những hình thức sở hữu nhất định đối với đất đai và đảm bảo những điều kiện nhất định cho việc thực hiện các hình thức sở hữu đó. Từ năm 1986, Đảng và Nhà nớc ta chủ trơng chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, vận hành theo cơ chế thị trờng có sự quản lý của Nhà nớc theo định hớng XHCN đã giải phóng đợc sức sản xuất, khơi dậy đợc tiềm năng của các tầng lớp nhân dân. Với chủ tr- ơng này, công cuộc đổi mới do Đảng và Nhà nớc lãnh đạo đã thu đợc những thành tựu vô cùng quan trọng trên mọi mặt của đời sống xã hội. Đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân không ngừng đợc cải thiện. Nhu cầu sử dụng đất của nhân dân đợc đáp ứng bằng nhiều cách nh: xin Nhà nớc cấp đất, thuê đất, tự khai hoang đất, đợc Nhà nớc giao quyền sử dụng đất hoặc bằng cách đợc chuyển quyền sử dụng đất Nhà nớc giao Các giao dịch dân sự về chuyển quyền sử dụng đất đã trở nên phổ biến trong thực tế, tỷ lệ thuận với nhịp độ gia tăng dân số, sự phát triển của nền kinh tế đất nớc và quá trình đô thị hoá mạnh mẽ. Trong đó, các quan hệ chuyển dịch đất đai chiếm số lợng đáng kể và có vị trí rất quan trọng. Nó xác lập quyền sử dụng đất cho ngời đợc Nhà n- ớc giao đất để sử dụng, đồng thời góp phần điều phối lại diện tích đất giữa các công dân với nhau, đảm bảo cho những diện tích thừa đợc sử dụng một cách hợp lý. Xét một cách tổng quan thì thực trạng chuyển dịch quyền sử dụng đất hiện nay còn tồn tại nhiều vấn đề phức tạp. Sự vi phạm của các bên trong quá trình xác lập, thực hiện tuân thủ các điều kiện chuyển dịch quyền sử dụng đất xảy ra ngày càng nhiều. Các tranh chấp về quyền sử dụng đất cũng không ngừng tăng lên. Một số trờng hợp diễn biến theo chiều hớng tiêu cực, từ tranh chấp dân sự đã trở thành vụ án hình sự, xâm phạm tính mạng, tài sản của công dân, không đảm bảo trật tự trị an xã hội. Trong khi đó, pháp luật liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất lại cha đầy đủ, một số quy định cha phù hợp với thực tế, nhiều vấn đề cha đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền giải thích, hớng dẫn thống nhất, công tác giải quyết 1 tranh chấp về quyền dịch chuyển sử dụng đất còn gặp nhiều khó khăn, việc xét xử của toà án cha thu đợc kết quả nh mong muốn. Trớc thực trạng trên, tôi đã mạnh dạn chọn Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất làm đề tài cho bản luận văn tốt nghiệp. Nghiên cứu những cơ sở lý luận và thực tiễn của điều kiện chuyển quyền sử dụng đất nhằm góp phần khắc phục những diễn biến trong lĩnh vực này, tìm ra những nguyên nhân vi phạm điều kiện chuyển quyền và trên cơ sở những quy định của pháp luật giải quyết những vi phạm đó một cách đúng đắn. Từ đó, đề xuất một số kiến nghị để đa hoạt động chuyển dịch quyền sử dụng đất vào khuôn khổ của pháp luật, thống nhất cách giải quyết chung của các loại vi phạm, góp phần nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật nói chung và các quy định của pháp luật về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất nói riêng. Trong khuôn khổ có hạn, bản luận văn chỉ đề cập chủ yếu đến các điều kiện làm phát sinh hiệu lực của quan hệ chuyển dịch quyền sử dụng đất, một số vấn đề cụ thể của điều kiện chuyển quyền sử dụng đất nh đối tợng và thủ tục chuyển quyền sử dụng, các trờng hợp vi phạm điều kiện chuyển quyền sử dụng đất và một số ý kiến quy định của Nhà nớc về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất. Để nghiên cứu những vấn đề trên, tôi đã sử dụng một số phơng pháp sau: phơng pháp duy vật biện chứng, phơng pháp thống kê - tổng hợp, phơng pháp phân tích, phơng pháp chứng minh Với trình độ còn hạn chế của một sinh viên, lại thiếu kinh nghiệm trong việc nghiên cứu khoa học nên dù rất cố gắng bản luận văn vẫn không thể tránh khỏi những thiếu sót nhất định. Chúng tôi mong nhận đợc sự góp ý chân thành của thầy, cô và các bạn để bản luận văn đợc hoàn chỉnh hơn. Tôi xin chân thành cảm ơn thầy Lê Đình Nghị - giáo viên tổ Luật Dân sự - Khoa T pháp - Trờng Đại học Luật Hà Nội - đã tận tình hớng dẫn tôi hoàn thành bản luận văn. 2 Chơng I Chuyển quyền sử dụng đất I-/ Khái niệm chung về chuyển quyền sử dụng đất 1-/ Khái niệm Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá. Đất đai là t liêu sản xuất chính, không thể thay thế đợc của một số ngành sản xuất nh nông nghiệp, lâm nghiệp. Lịch sử phát triển nông, lâm nghiệp của loài ngời cũng là lịch sử khai thác và bảo vệ đất đai ngày càng có hiệu quả. Khi nghiên cứu về giá trị kinh tế của đất đai, C. Mác đã viết : Đất là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất (C. Mác - F. Ănghen - Tuyển tập, tập 23 trang 189 - NXB Sự thật - Hà Nội, 1979). Đối với đời sống, đất là nơi trên đó con ngời xây dựng nhà cửa, các công trình để làm chỗ ở và tiến hành các hoạt động văn hoá, là nơi phân bố các vùng kinh tế, các khu dân c Đất đai còn là cơ sở để phát triển các hệ sinh thái, tạo nên môi trờng để duy trì sự sống của con ngời và sinh vật. Vai trò của đất đai đối với sản xuất và đời sống thật to lớn và đa dạng. Đúng nh Hội nghị của Bộ trởng Châu Âu năm 1973 (họp tại Luân Đôn, Anh) đánh giá: Đất đai là một trong những của cải quý nhất của loài ngời, nó tạo điều kiện cho sự sống của thực vật, động vật và con ngời trên trái đất. (Những quy định về quản lý và sử dụng ruộng đất, trang 78 NXB Nông nghiệp Hà Nội, 1980. Dới góc độ chính trị - pháp lý, đất đai là một bộ phận không thể tách rời của lãnh thổ quốc gia gắn liền với chủ quyền quốc gia. Vì vậy, việc xâm phạm đất đai là xâm phạm lãnh thổ và chủ quyền quốc gia, Nhà nớc là đại diện cho chủ quyền quốc gia, để bảo vệ chủ quyền đó, Nhà nớc phải luôn luôn thực hiện các biện pháp quản lý, bảo vệ đất đai để khỏi có sự xâm phạm của bên ngoài. ở mỗi chế độ khác nhau việc chiếm hữu đất đai cũng khác nhau. Trong chế độ phong kiến, t bản đất đai thuộc sở hữu t nhân, giai cấp thống trị chiếm hữu hầu hết diện tích đất đai. Dới chế độ XHCN đất đai phục vụ lợi ích chung của nhân dân lao động và toàn thể xã hội. Để có một lãnh thổ nh ngày nay, nhân dân ta đã phải dũng cảm và quật cờng chiến đấu chống bao kẻ thù ngoại xâm, đấu tranh với thiên nhiên để khai phá giữ gìn, vốn đất đai là xơng máu của bao thế hệ con ngời Việt Nam. Tách khỏi những điều kiện của Nhà nớc, của cộng đồng thì không một cá nhân nào có thể khai phá, giữ gìn bất kỳ một vùng đất nào. Vì thế, đất đai là tài sản vô giá, là đối tợng cần giải quyết hàng đầu của các cuộc cách mạng trong lịch sử. Nhà nớc XHCN lúc mới ra đời đã giải quyết các vấn đề thuộc về đất đai. Ngay từ khi mới giành đợc chính quyền, V.I - Lênin đã ký sắc lệnh về ruộng đất, 3 xác định quyền sở hữu duy nhất của Nhà nớc Xô Viết đối với đất đai. ở nớc ta, ngay sau Cách mạng tháng Tám thành công, Nhà nớc đã ban hành các sắc lệnh, đạo luật để quản lý đất đai và ngay cả khi cuộc kháng chiến chống thực dân Pháp cha hoàn thành, Nhà nớc Việt Nam Dân chủ cộng hoà đã ban hành Luật cải cách ruộng đất ngày 4/12/1953 nhằm từng bớc xoá bỏ sự bóc lột của phong kiến và đế quốc do sự chiếm hữu đất đai mang lại. Từ 6 hình thức sở hữu chủ yếu về đất đai là: sở hữu của thực dân Pháp, sở hữu của địa chủ, sở hữu nhà chung của tầng lớp t sản và sở hữu nhỏ của ngời nông dân, sở hữu của tầng lớp phú nông. Nhà nớc chỉ còn thừa nhận 2 hình thức sở hữu chủ yếu về đất đai là: sở hữu Nhà nớc và sở hữu ruộng đất của ngời nông dân. Giữ vai trò vô cùng quan trọng, nhng đất đai chỉ có thể pháp huy vai trò vốn có của nó dới sự tác động tích cực của con ngời một cách thờng xuyên. Ngợc lại, đất đai không phát huy đợc tác dụng nếu con ngời sử dụng đất một cách tuỳ tiện, chỉ khai thác, không thực hiện việc cải tạo và bồi bổ đất các điều kiện đó phụ thuộc vào bản chất của mỗi chế độ xã hội: Dới chế độ t bản, do chạy theo lợi nhuận tối đa trong sử dụng làm cho đất ngày càng bị kiệt quệ. Mác đã vạch rõ: Mỗi bớc tiến của nông nghiệp t bản chủ nghĩa là một bớc tiến không những trong nghệ thuật bóc lột ngời lao động mà còn là một bớc tiến về mặt làm cho đất đai bị kiệt quệ. Chỉ có dới CNXH mới bảm đảm đợc các điều kiện làm cho đất đai ngày càng phát huy đợc vai trò to lớn của nó. Dới chủ nghĩa xã hội, việc khai thác và sử dụng các tài nguyên thiên nhiên, trong đó có đất đai, phải bảo đảm nguyên tắc phục vụ lợi ích toàn xã hội. Vì thế, việc quản lý và sử dụng tốt đất đai là nhiệm vụ của toàn xã hội, mà trớc hết là nhiệm vụ của Nhà nớc XHCN. Chỉ có Nhà nớc mới có đủ các điều kiện và khả năng để quản lý thống nhất đất đai. ở Việt Nam, do những hoàn cảnh lịch sử nhất định, Nhà nớc ta từ chỗ cho phép sự tồn tại của sở hữu t nhân đối với đất đai đã dần dần động viên ngời dân vào làm ăn trong các hợp tác xã và tiến hành tập thể hoá đối với đất đai. Từ chỗ công nhận trong Hiến pháp 1959 ba hình thức sở hữu đất đai, đó là: Sở hữu Nhà nớc, sở hữu tập thể hợp tác xã và sở hữu t nhân. Đến Hiến pháp 1980, Điều 19 đã quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc thống nhất quản lý - Hiến pháp 1992 - Hiến pháp của thời kỳ cả nớc tiến lên CNXH đã quy định: Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nớc, tài nguyên trong lòng đất đều thuộc sở hữu toàn dân (Điều 17). Nh vậy, Hiến pháp 1980 và 1992 bằng sự xác lập sở hữu toàn dân đối với đất đai, thì quan hệ pháp luật đất đai ở Việt Nam đợc hình thành trên cơ sở Nhà nớc là chủ thể đặc biệt của quyền sở hữu Nhà nớc đối với đất đai. Mặt khác, ở nớc ta, do đặc thù là sự tồn tại của nền nông nghiệp lúa nớc, phải có thuỷ lợi và trị thuỷ là một công việc đòi hỏi sự điều hành, tổ chức trên quy mô rộng lớn, ngoài Nhà nớc thì không một cá nhân hay một tổ chức nào có thể tổ chức và điều hành trong phạm vi cả nớc. Với lý do trên, việc quy định đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân là điều kiện tiên quyết và cực kỳ quan trọng để đảm bảo chế độ công hữu về t liệu sản xuất chủ yếu, đảm bảo định hớng CNXH. Luật đất đai đợc Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 12 năm 1987 - Đạo luật 4 đất đai đầu tiên của nớc ta ghi nhận tại điều 1: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nớc thống nhất quản lý. Nhà nớc giao đất cho các nông trờng, lâm trờng, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nớc, tổ chức xã hội và cá nhân để sử dung ổn định, lâu dài. Luật đất đai năm 1988 ra đời trong điều kiện đất nớc vừa chuyển đổi cơ chế quản lý tập trung quan liêu sang cơ chế mới theo hớng phát triển kinh tế hàng hoá, luật đã thay thế đợc rất nhiều các văn bản pháp quy riêng lẻ, thiếu đồng bộ, thâm chí mâu thuẫn chồng chéo, chế độ quản lý thiếu sự quan tâm đến quyền và lợi ích hợp pháp của ngời sử dụng đất. Luật đất đai năm 1988 đã góp phần tích cực vào việc điều chỉnh kịp thời các quan hệ sử dụng đất đã và đang diễn ra trong xã hội. Tuy nhiên, bên cạnh những u điểm và tác dụng đó, Luật đất đai 1988 đã bộc lộ nhiều hạn chế và bất cập so với sự vận động và phát triển của thực tiễn cuộc sống. Riêng đối với chế định quyền sử dụng đất, mặc dù đã đợc xây dựng trên nguyên tắc Nhà nớc thực sự quan tâm đến quyền lợi của ngời sử dụng đất, song pháp luật lại cha xác định đợc mối quan hệ giữa các quyền ấy với chủ trơng phát triển sản xuất hàng hoá. Vì vậy, mà ngời sử dụng chỉ coi các quyền lợi đó nh những đảm bảo xã hội, những điều kiện để sinh tồn. Pháp luật cha xây dựng các quyền của ngời sử dụng đất với ý nghĩa là cơ sở, là tiền đề để sản xuất hàng hoá. Hoàn thiện chế độ sử dụng đất nhằm đáp ứng thoả mãn các yêu cầu nêu trên là một đòi hỏi tất yếu khách quan. Việc ban hành Luật đất đai ngày 14/7/1993 đánh dấu bớc hoàn thiện cơ bản trong pháp luật đất đai của nớc ta. Luật đất đai quy định chế độ quản lý, sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của ngời sử dụng đất, đặc biệt là 5 quyền của hộ gia đình và cá nhân đợc Nhà nớc giao đất. Trong quá trình sử dụng đất đai, Nhà nớc ta đã ghi nhận biết bao những biến động to lớn, trong từng thời kỳ thực hiện các chính sách đất đai đã qua của Nhà n- ớc Việt Nam dân chủ cộng hoà, chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Cộng hoà XHCN Việt Nam. Việc điều chỉnh quá trình sử dụng đất đai cho phù hợp với đặc điểm tình hình từng thời kỳ phát triển để thực hiện các mục tiêu kinh tế - xã hội là bớc đi tất yếu. Trong Luật đất đai 1988, Nhà nớc chỉ quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển quyền sử dụng đất đai, đặc biệt chỉ cho phép chuyển quyền sử dụng đất với đất nông nghiệp. Quy định nh vậy cha thực sự tạo ra niềm tin cho ngời sử dụng đất, vì khả năng chuyển đổi, chuyển nh- ợng, cho thuê, thế chấp, và thừa kế quyền sử dụng đất hầu nh bị cấm đoán. Trong khi đó các quyền này về mặt thực tế diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự kiểm soát của Nhà nớc và đi theo những kênh ngầm . Trớc 1993, tuy cha có văn bản pháp luật nào cho phép ngời sử dụng đợc chuyển quyền sử dụng đất, nhng trên thực tế vấn đề chuyển quyền sử dụng đất đã và đang trở thành nhu cầu trong xã hội, nhất là từ khi Nhà nớc thực hiện chính sách giao đất, giao rừng tới từng hộ gia đình, cá nhân và cuối những năm 1980. ở thời kỳ này, chuyển quyền sử dụng đất cha phải là hiện tợng có tính phổ biến nhng vẫn xảy ra tơng đối nhiều và thờng diễn ra dới các hình thức sau đây: 5 - Cho mợn đất: Một số hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất để sản xuất, nhng do thiếu vốn, lao động, trình độ sản xuất hoặc ở trong các trờng hợp cha cần đến việc sử dụng đất khác nên cho ngời khác, thờng là ngời thân, nh cho con, cháu, anh em mợn để canh tác tạm thời. Ngời mợn đất thờng không phải trả tiền, đợc hởng toàn bộ hoa lợi nhng phải có nghĩa vụ đối với Nhà nớc thay cho chủ sử dụng đất. - Cho thuê đất : Một số ngời đợc giao đất cho ngời khác thuê lại. Họ tự thoả thuận về thời hạn, tiền thuê, mục đích sử dụng đất Hiện tợng này khá phổ biến ở những vùng thành thị và nông thôn có nhiều đất. Nhà nớc không quản lý đợc và cũng không thu đợc một khoản tiền nào. - Bán đất : Hoạt động này trái luật và bị cấm nhng nhiều ngời vấn thoả thuận bán cho nhau dới nhiều hình thức. Có thể dễ dàng xác định đợc việc này khi số tiền một ngời bỏ ra để đền bù cho hoa lợi và tài sản trên đất lớn hơn rất nhiều so với giá trị thực của hoa lợi và tài sản đó. - Mua bán nhà đất : Thực tế khi bán nhà, hai bên mua bán đều hiểu tài sản mua bán ở đây là nhà và đất có nhà trên đó, vì khi sở hữu nhà thì đơng nhiên sử dụng đất. Do vậy, khi bán nhà, chủ nhà phải chuyển toàn bộ quyền sử dụng đất cho ngời mua. Tiền mua nhà thực chất bao gồm cả giá trị nhà và giá trị quyền sử dụng đất. - Thế chấp đất : Tuy pháp luật cha quy định nhng một số tỉnh Miền Nam đã sử dụng các giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất làm công cụ thế chấp cho vay vốn của Ngân hàng nh tỉnh An Giang, Hậu Giang. Các tổ chức tín dụng sẽ giữ các giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất khi cho vay vốn. Nếu hộ gia đình nào không trả đợc nợ vì lý do không chính đáng thì đất đợc giao cho ngời khác sử dụng để kinh doanh tới khi nào thu đủ số nợ trả cho ngân hàng thì mới trả lại cho chủ cũ. Thực tế các hộ gia đình trả nợ rất đúng hạn và đầy đủ, chỉ có 4% số hộ trả quá hạn vì những lý do bất khả kháng. - Thừa kế đất : Pháp luật không thừa nhận quyền thừa kế đất đai nhng trên thực tế việc các thế hệ nối tiếp nhau sống và canh tác trên mảnh đất ông bà, tổ tiên để lại, chính đó là việc thừa kế quyền sử dụng đất. Hay hình thức khác của thừa kế đất là việc những ngời thừa kế nhà ở đồng thời đợc sử dụng phần đất mà nhà ở đó ngự toạ và khuôn viên của phần nhà ở đó. Những ngời thừa kế tự chia nhau nhà ở và đất đai, thậm chí không có sự xác nhận của chính quyền địa phơng. Quá trình chuyển từ nền kinh tế bao cấp, kế hoạch sang nền kinh tế thị tr- ờng có sự điều tiết của Nhà nớc, chế độ sở hữu của Nhà nớc đối với đất đai vẫn giữ nguyên bản chất của nó, nhng cần phải có sự đổi mới tăng thêm các quyền của cá nhân, tổ chức đợc giao đất để phù hợp với tình hình mới. Luật đất đai 1993 ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai rất hoàn thiện. Điều 3 khoản 2 của luật nói rõ: Hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất, các quyền trên chỉ đợc thực hiện trong thời gian giao đất và đúng mục đích sử dụng của đất đợc giao theo quy định của luật này và các quy định khác của pháp luật. Cụ thể hoá các quyền trên, Bộ luật dân sự 1995 dành cho phần 5 quy 6 định từ điều 690 đến điều 744 các loại hợp đồng về chuyển đổi chuyển nhợng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất nhằm chi tiết hoá các Điều 74, 75, 76, 77 và Điều 78 - luật đất đai. Dựa vào những luận điểm khoa học đó, trên con đờng đổi mới, Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VII đã khẳng định: Trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, ruộng đất đợc giao cho nông dân sử dụng ổn định, lâu dài, Nhà nớc quy định bằng pháp luật các vấn đề thừa kế, chuyển quyền sử dụng đất. Nh vậy đã bớc đầu nhen nhóm cho phép ngời sử dụng đất đợc chuyển quyền sử dụng đất trên cái nền là đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân nh Hiến pháp 1992 quy định: Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nớc, tài nguyên trong lòng đất là của Nhà nớc, đều thuộc sở hữu toàn dân (Điều 17) Nhà nớc thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nớc giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài (Điều 18). Với t cách là chủ sở hữu đất đai trên phạm vi cả nớc, Nhà nớc thực hiện quyền của chủ sở hữu đối với đất đai với 3 quyền năng của sở hữu chủ đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Nhng trên thực tế, Nhà nớc không trực tiếp sử dụng đất mà giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng, đồng thời quy định quyền và nghĩa vụ trong quá trình sử dụng đất của Nhà nớc. Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ đợc sử dụng đất trong phạm vi Nhà nớc cho phép. Để đảm bảo quyền lợi của ngời sử dụng đất và tạo điều kiện cho các quan hệ dân sự về đất đai đợc lu thông phù hợp với cơ chế thị trờng, Nhà nớc cho phép các chủ thể đợc chuyển quyền sử dụng đất thông qua các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhợng cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Chuyển quyền sử dụng đất về bản chất là giao dịch dân sự, nhằm làm phát sinh, thay đổi chất dứt quyền và nghĩa vụ của các bên trong các giao dịch đó. Chuyển quyền sử dụng đất là ngời đợc Nhà nớc giao đất để sử dụng chuyển cho ngời khác quyền sử dụng đất ấy, theo quy định của pháp luật nghĩa là quyền sử dụng đất đợc đa vào lu thông dân sự mà không phải là đất (quyền sở hữu đất), bởi lẽ đất là đối tợng của sở hữu toàn dân. Việc chuyển quyền sử dụng đất bị hạn chế bởi những điều kiện do Nhà nớc quy định và việc chuyển quyền sử dụng đất phải làm thủ tục tại cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền. Thực chất của việc chuyển quyền sử dụng đất đai cũng là thiết lập quyền cho ngời sử dụng đất mới đợc hợp pháp sử dụng. Tuy nhiên, ở đây Nhà nớc không thực hiện các hành vi nh việc giao đất mà là công nhận tính hợp pháp của hành vi tự điều chỉnh đất đai của ngời sử dụng. Việc chuyển quyền sử dụng đất đã đợc đề cập trong luật đất đai 1988 và chỉ giới hạn trong những trờng hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp và cá nhân thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất, khi ngời đợc giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong họ của ngời đó vẫn còn tiếp tục sử dụng đất đó. Tuy nhiên các quy định đó không đáp ứng đợc đòi hỏi phát sinh từ thực tế cuộc sống, đó là nhu cầu chuyển 7 dịch đất đai là tất yếu trong bất kỳ xã hội này. Nhà nớc chỉ có thể duy trì đợc chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai mà vẫn đạt đợc hiệu quả kinh tế từ việc sử dụng đất khi mở rộng các quyền năng cho ngời sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển quyền sử dụng (bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, thừa kế, thế chấp, cho thuê quyền sử dụng đất). Nh vậy, quyền sử dụng đất là quyền phái sinh, quyền phụ thuộc và quyền sở hữu đất đai của Nhà nớc. Tính phụ thuộc của quyền sử dụng đất thể hiện ở chỗ, ngời sử dụng đất không đợc tự mình quyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện các quyền năng của mình mà chỉ đợc quyết định một số vấn đề, còn cơ bản, vẫn phải hành động theo ý chí của Nhà nớc với t cách là đại diện sở hữu chữ đối với đất đ- ợc giao. VD: Sau khi làm xong các thủ tục pháp lý để chuyển đổi, hoặc chuyển nhợng quyền sử dụng đất thì ngời đợc chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất theo đúng mục đích của đất trớc khi chuyển giao, nhất thiết không đợc tuỳ tiện thay đổi. Làm trái quy định này bị coi nh là một hành vi vi phạm nghiêm trọng pháp luật về đất đai và hậu quả là Nhà nớc sẽ thu hồi đất. Quyền sử dụng đất còn đợc coi là một loại quyền dân sự đặc thù, đợc thể hiện ở chỗ: Ngời sử dụng đất không có toàn bộ các quyền năng nh các chủ sở hữu tài sản (không có quyền tặng, cho, cho mợn, tiêu huỷ tài sản). Hình thức, thủ tục, điều kiện thực hiện các quyền năng của ngời sử dụng đất đợc pháp luật quy định chặt chẽ hơn nhiều so với các chủ thể có quyền khác. Cụ thể là, về hình thức nhất thiết phải thông qua hợp đồng bằng văn bản đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền chứng thực và đăng ký. Về điều kiện thì tuỳ theo tính chất của từng hình thức chuyển quyền mà mức độ chặt chẽ, cụ thể của các điều kiện chuyển quyền đợc quy định khác nhau. Tuy nhiên, việc chuyển quyền sử dụng đất dới bất cứ hình thức nào cũng chỉ đợc tiến hành khi có những điều kiện nhất định, có khi điều kiện đó còn đợc quy định không chỉ cho một bên - bên chuyển quyền mà còn cho cả phái bên kia - bên nhận quyền nữa (nhất là trong trờng hợp chuyển nhợng quyền sử dụng đất). Về thời hạn thực hiện quyền, ngời sử dụng đất chỉ đợc Nhà nớc giao đất để sử dụng trong thời hạn do pháp luật quy định. Nhiều nội dung trong hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất không phải do ngời có quyền sử dụng đất quyết định mà do pháp luật quy định buộc họ phải tuân theo (Ví dụ: vấn đề khung giá chuyển quyền sử dụng đất v.v ) Tuy nhiên, những quy định trong luật đất đai rất quan trọng và cần thiết song cha cụ thể, chi tiết để ngời sử dụng có thể thực hiện các quyền năng của mình, Bộ Luật Dân sự chính là văn bản pháp luật đã cụ thể hoá và phát triển thêm những quy định trong luật đất đai, đồng thời thiết lập cơ chế để giúp ngời sử dụng đất đợc thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, thừa kế, thế chấp, cho thuê quyền sử dụng đất một cách thuận lợi và hợp pháp. Cần lu ý rằng, chuyển quyền sử dụng đất không phải là mua bán đất đai bởi vì toàn bộ chế độ pháp lý về đất đai cũng nh những quy định về chuyển quyền sử dụng đất đều dựa trên nền tảng đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Nh vậy, việc quy định về chuyển quyền sử dụng đất đai rất rộng rãi và cũng rất cụ thể, đa vấn đề chuyển quyền sử dụng đất thành một chơng riêng trong Bộ Luật là biểu hiện tiếp theo của sự tôn trọng, sự quan tâm hơn nữa của Nhà nớc 8 đến quyền và lợi ích hợp pháp của ngời sử dụng đất, để đạt đợc mục đích cuối cùng là thu đợc hiệu quả kinh tế cao từ việc sử dụng đất. 2-/ Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất là một quan hệ pháp luật dân sự nên nh mọi quan hệ pháp luật dân sự khác, nó cũng đợc hình thành bởi những sự kiện pháp lý nhất định. Những sự kiện pháp lý này là cơ sở để xác lập quyền sử dụng đất. Do vậy, pháp luật đất đai và pháp luật dân sự đã quy định các căn cứ xác lập quyền sử dụng đất để đánh giá tính hợp pháp của quyền sử dụng đất. Việc quy định các căn cứ xác lập quyền sử dụng đất tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân thực hiện nắm quyền của ngời sử dụng đất (quyền chuyển đổi, chuyển nh- ợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất) đồng thời góp phần làm cho công tác xét xử và giải quyết các tranh chấp thống nhất, đạt hiệu quả. Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất là những cơ sở pháp lý mà trên cơ sở đó các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có đợc quyền sử dụng đất. Bất cứ một quan hệ pháp luật dân sự nào cũng đều phát sinh, thay đổi, hay chấm dứt dựa trên những sự kiện pháp lý nhất định. Quyền sử dụng đất cũng vậy, nó chỉ đợc xác lập khi có những sự kiện pháp lý cụ thể. Xuất pháp từ nhu cầu thực tiễn đòi hỏi phải có các quy định của pháp luật làm cơ sở cho việc xác định căn cứ xác lập quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân. Luật đất đai 1993 và Bộ Luật Dân sự đã ghi nhân các căn cứ này. Việc xác định các căn cứ này tạo cơ sở pháp lý cho ngời đợc giao đất thực hiện quyền sử dụng đất của mình. Luật đất đai quy định cơ sở pháp lý cho việc thiết lập quyền sử dụng đất là đối tợng của sở hữu toàn dân, đất đai không đợc coi là hàng hoá, chỉ đa vào thị trờng quyền sử dụng đất mà thôi. Nh vậy, bản thân đất đai không phải là đối tợng của sự chuyển dịch mà là quyền sử dụng đất khi đợc phép chuyển dịch quyền sử dụng đất, ngời sử dụng đất cũng chỉ đợc chuyển dịch trong phạm vi mà pháp luật cho phép, bị những điều kiện hạn chế do Chủ sở hữu là Nhà nớc đặt ra. Vậy đối tợng của sự chuyển dịch không phải là đất (quyền sở hữu đất) mà là quyền sử dụng đất. - Quyết định giao đất của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền tại Điều 23 và Điều 24 - Luật đất đai. - Quyết định cho thuê đất của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền tại Điều 80 - Luật đất đai. Thẩm quyền này thuộc về Chính phủ khi quyết định cho các tổ chức, cá nhân nớc ngoài thuê đất tại Việt Nam. Để cụ thể và phát triển thêm những quy định trên Luật đất đai, Bộ Luật Dân sự tại Điều 690 đã quy định căn cứ xác lập quyền sử dụng đất. + Quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình đợc xác lập do Nhà nớc giao đất hoặc cho thuê đất; + Quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình cũng đợc xác lập do đợc ngời 9 khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của Bộ Luật dân sự và pháp luật đất đai, Điều 2 - Nghị định số 04/2000/NĐ - CP của Chính phủ về thi hành luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai ngày 11/2/2000 đã phát triển thêm thẩm quyền giao đất đợc quy định tại Điều 23 - khoản 3 và Điều 24 - Luật đất đai, cụ thể là: trong trờng hợp cho thuê đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, thì thực hiện theo quy định tại khoản 5 - Điều 1 - của Nghị định số 85/1999/NĐ - CP ngày 28 tháng 8 năm 1999 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của bản quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và bổ sung việc giao đất làm muối cho hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài (gọi tắt là Nghị định số 85/1999/NĐ - CP của Chính Phủ); trong trờng hợp cho thuê đất sử dụng vào mục đích lâm nghiệp, thì đợc thực hiện theo quy định tại điều 16 của Nghị định số 163/1999/NĐ - CP ngày 16 tháng 11 năm 1999 của Chính phủ; trong trờng hợp giao đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp thì đợc thực hiện theo quy định tại Điều 12 của Nghị định số 64/CP ngày 27 - 9 - 1993 của Chính phủ về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp (gọi tắt là Nghị định số 64/CP của chính phủ) và điều 11 của Nghị định số 02/CP ngày 15/1/1994 của Chính phủ về việc giao đất lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích lâm nghiệp (gọi tắt là Nghị định số 02/CP của Chính phủ). Những quy định trên, chứng tỏ vấn đề giao đất của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền có ý nghĩa rất quan trọng, phản ánh hoạt động của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền chuyển giao trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất. Quy đình về thẩm quyền cụ thể nhằm giới hạn phạm vi, các quyền hạn về giao đất, nhằm làm cho các thẩm quyền này thống nhất và hợp lý, vừa không phân tán, thả nổi cho cấp dới, vừa không tập trung quan liêu ở bên trên, làm cho mỗi cơ quan thấy đợc trách nhiệm của mình trong lĩnh vực giao đất. Việc quy định cho thuê đất rất mới mẻ, lần đầu tiên đợc đa vào luật đất đai 1993, chứng tỏ chúng ta phải cố gắng gạt bỏ quan niệm cũ kỹ của một quá khứ gắn chặt với chế độ quan liêu bao cấp. Cần phải thấy rằng dù đất đai không phải là hàng hoá theo đúng nghĩa đen của nó nhng nó phải đợc coi là t liệu sản xuất đặc biệt, hàng hoá đặc biệt. Dù rằng, đất đai thuộc sở hữu Nhà nớc nhng thực tế cuộc sống luôn chỉ ra rằng, đất đai luôn có giá và trong luật, Nhà nớc đã quy định khung giá các loại đất, mục đích của việc định khung giá các loại đất để Nhà nớc cho các tổ chức và cá nhân thuê đất. Trên cơ sở đó, Chính phủ quy định chi tiết tại Điều 6 - thẩm quyền cho thuê đất và khoản 2 Điều 7 của Nghị định 85/CP ngày 17/12/1996 của Chính phủ về quyền và nghĩa vụ của tổ chức đợc giao đất và cho thuê đất. Nhà nớc quy định thẩm quyền giao đất và cho thuê đất đối với các tổ chức và cá nhân, hộ gia đình trên cơ sở những căn cứ nhất định và đợc biểu hiện trong thực tế bằng việc tuân theo những trình tự, thủ tục giao đất và cho thuê đất nhất định. Trình tự và thủ tục giao đất, cho thuê đất là sự cụ thể hoá các quyền và 10 [...]... đã hết thời hạn sử dụng đất, ngời sử dụng vẫn có thể chuyển quyền sử dụng đất trái phép Việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ có giá trị khi đang còn trong thời hạn đợc sử dụng đất Ngời nhận quyền sử dụng đất sẽ đợc sử dụng trong thời hạn còn lại Khi đó, họ trở thành ngời sử dụng đất có đầy đủ quyền và nghĩa vụ của ngời sử dụng đất 3-/ Ngời sử dụng đất đợc chuyển quyền sử dụng đất khi đất đó không có tranh... Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên tuân 11 theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất đợc Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định, theo đó ngời sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyền sử dụng đất) chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho ngời đợc chuyển quyền (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất) , các chủ thể tham gia vào quan hệ sử dụng đất có thể... nông thôn có đất xây nhà cửa để ở Cho nên ngời sử dụng đất khi muốn chuyển quyền sử dụng đất phải tuân theo những quy định cụ thể về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất mà Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai đã quy định Ngời sử dụng đất phải có tất cả các điều kiện sau đây mới đợc chuyển quyền sử dụng đất (Điều 693 - Bộ luật dân sự) 1-/ Ngời sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đợc cơ... chuyển quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai; đợc chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn còn đợc sử dụng đất và đất đó không có tranh chấp Bên cạnh việc thừa nhận quyền chuyển quyền sử dụng đất, Nhà nớc cũng nghiêm cấm việc chuyển quyền sử dụng đất trái phép + Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp + Đất. .. định giao đất, thu hồi đất, cho thuê đất Ngời sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì đợc thực hiện các quyền của ngời sử dụng đất, cụ thể là đợc thực hiện 5 quyền của ngời sử dụng đất quy định trong phần 5 - Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai 18 Qua đó ngời sử dụng đất có quyền chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Thực chất của việc chuyển quyền sử dụng đất là Nhà... giao đất đều có quyền chuyển quyền sử dụng đất cho ngời khác theo điều kiện, hình thức, nội dung quy định trong Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai Tuy luật đất đai 1993 đã quy định quyền chuyển quyền sử dụng đất nhng cha quy định điều kiện, hình thức thủ tục chuyển quyền sử dụng đất Tại điều 691 - BLDS quy định hình thức chuyển quyền sử dụng đất: Việc chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thế chấp quyền. .. Trớc đây, chuyển quyền sử dụng đất là vi phạm pháp luật song ngày nay, việc quy định chế định chuyển quyền sử dụng đất và điều kiện của chế định chuyển quyền sử dụng đất trong Bộ luật dân sự đã thừa nhận quyền năng dân sự này của ngời sử dụng đất - Là cơ sở pháp lý để cá nhân, hộ gia đình thực hiện triệt để quyền sử dụng khai thác tối đa lợi ích của đất, quyền chuyển quyền sử dụng đất mà Luật đất đai... đất đang sử dụng đã đợc ghi vào sở địa chính mà đến nay cha có biến động, tức là đã xác định quyền sử dụng hợp pháp đến thời điểm cấp giấy Nh vậy, ngời sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng nh một ngời có giấy chứng nhận một quyền tài sản Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện cần thiết để ngời sử dụng đất có thể chuyển quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất luôn... bị sụt lở, động đất, núi lửa Trong thời hạn còn đợc sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân mới đợc chuyển quyền sử dụng đất Việc chuyển quyền sử dụng đất ở ít bị ràng buộc về mặt thời hạn hơn so với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp do thời hạn giao đất ở không xác định Khi hết thời hạn sử dụng, ngời sử dụng không đợc quyền sử dụng nữa, do vậy họ không đợc phép chuyển quyền sử dụng đất Điều kiện này là cần... hạn còn đợc sử dụng đất - Đợc phép chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai - Đất không có tranh chấp Những quy định này xác định phạm vi định đoạt quyền sử dụng đất của ngời sử dụng đất Ngoài những quy định chung về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất, trong phần 5 - Bộ luật dân sự còn quy định chi tiết điều kiện của 5 hình thức chuyển quyền sử dụng đất (chúng . có quyền sử dụng đất và có những điều kiện nhất định mới đợc chuyển quyền sử dụng đất. - Chỉ đợc chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn còn đợc sử dụng. ngời sử dụng đất mà pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất, nội dung thoả thuận trong hợp đồng chuyển quyền sử dụng