Hoàn thiện công tác quản lý chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị tại địa bàn quận thanh khê thành phố đà nẵng.doc

Hoàn thiện công tác quản lý chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị tại địa bàn quận thanh khê thành phố đà nẵng

Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CHUYỂN QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ HOẠT ĐỘNG CHUYỂNQUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1 Chuyển quyền sử dụng đất

1.1.1 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất

Là việc người có quyền sử dụng đất hợp pháp chuyển giao đất và quyềnsử dụng đất cho người khác tuân theo các quy định của Bộ luật dân sự và phápluật về đất đai.

1.1.2 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

* Chuyển đổi quyền sử dụng đất

Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó các bên chuyển giao đấtvà chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo các nội dung, hình thức chuyểnquyền sử dụng đất theo quyết định của các cơ quan có thẩm quyền được quy địnhtrong bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai

* Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó người sử dụng đất chuyểngiao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng, còn người đượcchuyển nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng.

* Cho thuê quyền sử dụng đất

Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất có thời hạn trong đó bên cho thuêchuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phảisử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê.

* Thừa kế quyền sử dụng đất

Là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang người thừa kế theodi chúc hoặc theo pháp luật phù hợp với quy định của bộ luật dân sự và pháp luậtvề đất đai.

1.1.3 Những điều kiện pháp lý liên quan đến chuyển quyền sử dụngđất

* Những điều kiện được chuyển quyền sử dụng đất

+ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các loại giấy tờ hợp lệkhác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật vềđất đai.

+ Trong thời hạn còn được quyền sử dụng đất và chỉ được chuyểnquyền sử dụng đất trong thời hạn được chuyển quyền sử dụng còn lại.

+ Tuân thủ các quy định của bộ luật dân sự và luật đất đai; đấtchuyển quyền sử dụng không thuộc diện thu hồi, không thuộc khu vực có quy

hoạch, không có tranh chấp ở vào thời điểm chuyển quyền sử dụng đất, phải sửdụng đúng mục đích.

* Thẩm quyền và thủ tục chuyển quyền sử dụng đất

+ Đối với việc chuyển đổi quyền sử dụng đất ở đô thị phải tiếnhành làm thủ tục tại UBND thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận huyện Đối vớichuyển nhượng phải làm thủ tục tại UBND thành phố trực thuộc trung ương.

+ Việc chuyển quyền sử dụng đất phải được các bên thoả thuậnthực hiện thông qua hợp đồng Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải đượclập thành văn bản có chứng thực của Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền (trừ vănbản về thừa kế quyền sử dụng đất thì được tiến hành theo luật thừa kế) Giáchuyển quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận hoặc do pháp luật quy định.

+ Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăngký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

1.2 Nội dung quản lý Nhà Nước về hoạt động chuyển quyền sử dụng đất ởđô thị

1.2.1 Quản lý tình hình đất ở đô thị trên địa bàn

Đất đô thị là đất thuộc các khu vực nội thành, nội thị xã, thị trấn được quyhoạch sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở các cơ quan, các tổ chức, các cơ sở sảnxuất, kinh doanh, các cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng anninh, và các mục đích khác Ngoài ra, theo quy định tại Nghị định 88/CP ngày17/08/1994 của chính phủ về quản lý đất đô thị và đất ngoại thành, ngoại thị xã,những loại đất này nếu đã có quy hoạch của cơ quan nhà nước có thẩm quyềnphê duyệt để phát triển đô thị thì cũng được tính vào đất đô thị.

Việt Nam được xếp vào một trong các quốc gia có tỷ trọng dân số đô thịthấp trên thế giới, với khoảng 20% dân số chính thức ở các đô thị Tuy nhiên,trong những năm gần đây tốc độ đô thị hoá tăng nhanh kéo theo sự gia tăng củadân số đô thị chính thức và nhiều hơn là sự gia tăng dân số đô thị phi chính thức.Chính sự gia tăng nhanh chóng của dân số đô thị trong khi các điều kiện cơ sở hạtầng đô thị tăng chậm đang tạo ra những sức ép lớn về giải quyết các nhu cầusinh hoạt đô thị Việc mở rộng thêm diện tích đất đai cho phát triển đô thị đanggặp phải nhiều giới hạn: giới hạn về quỹ đất hiện có có thể mở rộng; giới hạn vềđịa hình bề mặt và nhất là giới hạn cho phép phát triển quy mô đô thị Chínhnhững giới hạn trên đang làm tăng thêm mâu thuẫn giữa cung và cầu về đất đaicác đô thị ở nước ta Do đó, việc quản lý tình hình đất đai phải luôn được cậpnhật, theo dõi chủ yếu thông qua các công tác quản lý:

* Xác định địa giới hành chính

Địa giới hành chính là giới hạn (ranh giới) đất đai theo đơn vị hành chính.Theo điều 16 Luật đất đai 1993, việc xác định địa giới hành chính được thực hiệnthống nhất từ trung ương đến địa phương Chính phủ sẽ chỉ đạo việc xác định địagiới hành chính và quản lý hồ sơ địa giới hành chính các cấp trong phạm vi cảnước Bộ nội vụ quy định về trình tự, thủ tục xác định địa giới hành chính, quảnlý mốc địa giới và hồ sơ địa giới hành chính Bộ Tài nguyên và Môi trường quyđịnh về kỹ thuật và định mức kinh tế trong việc cắm mốc địa giới hành chính, lậphồ sơ địa giới hành chính các cấp Uỷ ban nhân dân các cấp tổ chức thực hiệnviệc xác định địa giới hành chính trên thực địa, lập hồ sơ địa giới hành chínhtrong phạm vi địa phương.

* Lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính

Hồ sơ địa giới hành chính bao gồm:

- Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc thành lập đơn vịhành chính hoặc điều chỉnh địa giới hành chính (nếu có)

- Bản đồ địa giới hành chính: là bản đồ thể hiện các mốc địa giới hànhchính và các yếu tố địa vật, địa hình có liên quan đến mốc địa giới hành chính.

- Sơ đồ vị trí các mốc địa giới hành chính

- Bảng toạ độ các mốc địa giới hành chính, các điểm đặc trưng trên đườngđịa giới hành chính

- Bảng mô tả tình hình chung về địa giới hành chính- Biên bản xác nhận mô tả đường địa giới hành chính

- Phiếu thống kê về các yếu tố địa lý có liên quan đến địa giới hành chính- Biên bản bàn giao mốc địa giới hành chính

- Tài liệu thống kê về địa giới hành chính của các đơn vị cấp dưới

Quản lý hồ sơ địa giới hành chính:

Hồ sơ địa giới hành chính cấp nào được lưu trữ tại Uỷ ban nhân dân cấp đó,Uỷ ban nhân dân cấp trên, Bộ Nội vụ và Bộ Tài nguyên Môi trường

Hồ sơ địa giới hành chính cấp dưới do Uỷ ban nhân dân cấp trên trực tiếpxác nhận, hồ sơ địa giới hành chính cấp Tỉnh, Thành phố thuộc trung ương do BộNội vụ xác nhận

Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý mốc địa giới hành chính trênthực địa tại địa phương nếu xảy ra hư hỏng, xê dịch phải báo cáo Uỷ ban nhândân cấp trên trực tiếp

* Lập và quản lý bản đồ địa chính

Bản đồ địa chính là bản đồ thực hiện các thửa đất và các yếu tố địa lý cóliên quan, lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn, được cơ quan nhànước có thẩm quyền xác nhận.

Bộ Tài nguyên Môi trường chỉ đạo khảo sát, đo đạc, lập và quản lý bản đồđịa chính trong phạm vi cả nước

Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố thuộc trung ương tổ chức thực hiện khảosát, đo đạc, lập và quản lý bản đồ địa chính địa phương

Bản đồ địa chính được quản lý, lưu trữ tại các cơ quan quản lý đất đai củatỉnh, thành phố thuộc trung ương (Sở Tài nguyên Môi trường), huyện, quận(Phòng Tài nguyên Môi trường), Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn.

* Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất và lập bản đồ hiện trạng sửdụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất.

Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất:

Là một nội dung quan trọng của quản lý Nhà nước về đất đai Trên cơ sởnày, nhà nước mới nắm chắc được toàn bộ vốn đất đai về cả số lượng lẫn chấtlượng để từ đó mới có phương hướng và các chính sách sử dụng, bảo vệ, cải tạođất đai có hệ thống, có căn cứ khoa học trên phạm vi từng vùng, từng địaphương.

Việc khảo sát, đo đạc đất đai được thực hiện thống nhất từ trung ương đếnđịa phương Các cơ quan quản lý đất đai và các cơ quan thuộc hệ thống Nhà

nước thực hiện quá trình khảo sát, đo đạc, và nghiên cứu thực địa để nắm chắctoàn bộ số lượng đất đai (tổng hợp diện tích tự nhiên) và từng loại đất đai (đấtnông nghiệp, đất ở…) của toàn quốc, cũng như của từng địa phương.

Đánh giá và phân hạng đất đai thực chất là đánh giá chất lượng của đất đaivà trên cơ sở đó xác định giá trị kinh tế từng loại hạng đất theo chất lượng.

Đánh giá giá trị đất đô thị: giá trị của đất đựơc hiểu là giá trị hiện hành củacác luồng thu nhập mang lại từ đất đai đó Do vậy giá đất sẽ phụ thuộc vào mụcđích có thể sử dụng và lợi ích mang lại từ hoạt động đó.

Phân hạng đất đai do cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền thực hiệndựa trên cơ sở: chất lượng đất đai đã khảo sát, vị trí, địa hình, mục đích sửdụng…

Phương pháp đánh giá và phân hạng đất được cơ quan quản lý đất đai banhành dưới dạng quy trình, quy phạm làm cho hệ thống yếu tố kỹ thuật giốngnhau, quy trình, chỉ tiêu phân hạng, định giá đất được thống nhất, và quy trìnhthực hiện cũng được thống nhất.

Lập và quản lý bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụngđất:

Bản đồ hiện trạng sử dụng đất được lập 5 năm một lần gắn với kiểm kê đấtđai quy định tại điều 53 Luật đất đai

Bản đồ quy hoạch sử dụng đất của xã, phường, thị trấn được lập trên bản đồđịa chính gọi là bản đồ quy hoạch sử dụng đất chi tiết.

Bộ Tài nguyên Môi trường chịu trách nhiệm chỉ đạo thực hiện nội dung nàytrên phạm vi cả nước Uỷ ban nhân dân địa phương lập bản đồ hiện trạng và bảnđồ quy hoạch sử dụng đất của địa phương.

* Quản lý việc đăng kí đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai.

Đăng kí đất đai

Quản lý đăng kí đất đai là một nội dung quan trọng trong quản lý nhà nướcvề đất đai Thông qua việc đăng kí đất đai, cơ quan quản lý nhà nước có thể nắmđược tỷ lệ chiếm hữu và sử dụng đất của các thành phần kinh tế, các ngành kinhtế, phát hiện và sữa chữa kịp thời những việc sử dụng trái phép về đất đai Đăngkí đất đai là nghĩa vụ của mọi đối tượng sử dụng đất và thuộc cơ quan quản lýnhà nước về đất đai.

Những trường hợp đòi hỏi chủ sử dụng đất phải có trách nhiệm đăng kí đấtđai tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền:

+ Khi nhà nước giao quyền sử dụng đất+ Khi chuyển mục đích sử dụng đất

+ Khi thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê quyềnsử dụng đất.

Lập và quản lý hồ sơ địa chính

Uỷ ban nhân dân xã, phường có trách nhiệm lập và quản lý hồ sơ địa chínhcủa địa phương mình Hồ sơ địa chính bao gồm:

+ Bản đồ địa chính+ Sổ địa chính

+ Sổ mục kê đất đai

+ Sổ theo dõi biến động đất đai

Cấp giấy chứng nhân quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận pháp lý xác nhậnquan hệ hợp pháp giữa nhà nước với quyền sử dụng đất của người sử dụng đất.Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo mẫu thống nhất toàn quốc đốivới mọi loại đất, do Bộ Tài nguyên Môi trường phát hành, được xét cấp theo từngthửa đất, tuỳ trường hợp cụ thể mà giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tênmột người hay nhiều người.

Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố thuộc trung ương cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nướcngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thànhphố thuộc tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân,cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà gắn liền vớiquyền sử dụng đất ở.

Thống kê, kiểm kê đất đai

Thống kê đất đai được thực hiện hàng năm theo đơn vị hành chính xã,phường, thị trấn Thời điểm thống kê là 31/12 hàng năm, kiểm kê đất đai đượctiến hành 5 năm một lần.

Uỷ ban nhân dân các cấp thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai của địaphương, xã báo cáo huyện, huyện báo cáo tỉnh, tỉnh báo cáo trung ương, bộ tàinguyên môi trường tổng hợp báo cáo chính phủ.

* Công tác quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thịtrường bất động sản.

Đây là một khâu quan trọng mà Nhà nước cần phải quan tâm đến vì đất đaiđược coi là một tài sản đặc biệt trong quá trình sử dụng giá trị không bị mất đimà ngày càng một tăng lên Bên cạnh đó, trong thời gian khá dài thị trường đấtđai nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước; luc trầm, lúc bổng, lúc tăng vọt làmảnh hưởng không nhỏ đến việc phát triển chung của xã hội.

* Công tác quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sửdụng đất.

Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đã được quy định rất cụ thể, tạichương IV luật đất đai Thông qua đó Nhà nước thực hiện quản lý, giám sát việcthực hiện giúp cho công tác quản lý và sử dụng đất đai đi vào ổn định và nề nếp.

1.2.2 Ban hành các quy định, quy chế liên quan đến chuyển quyền sửdụng đất ở đô thị.

Nhà nước quản lý đất đai bằng các văn bản quy phạm pháp luật và hệ thốngcác văn bản đó phải được các cơ quan quản lý đất đai từ trung ương tới cở sở tổchức thi hành, giúp cho việc quản lý, sử dụng đất thống nhất theo pháp luật Nhànước đã ban hành một hệ thống văn bản như: nghị định, nghị quyết, chỉ thị, thôngtư…Từ hệ thống văn bản đó áp dụng vào thực tế và từ thực tế rút ra được nhữngmặt đúng và mặt thiếu sót của pháp luật để bổ sung cho hợp lý, đồng thời việcban hành các văn bản quy phạm pháp luật với những quy định, quy chế là nhằmđiều chỉnh các quan hệ, các vấn đề nảy sinh liên quan đến đất đai, đảm bảo thựchiện đúng pháp luật.

Nhà nước đã công nhận tính chất hàng hoá và giá trị của đất Chính điềunày đã tạo điều kiện cho việc hình thành thị trường đất đai phát triển một cách sôiđộng, người dân có thể đầu tư phát triển sản xuất và làm chủ trên mảnh đất đượcgiao Kinh tế hàng hoá ngày càng phát triển theo xu hướng phát triển của đấtnước đòi hỏi hành lang pháp lý phải đủ mạnh mẽ để dẫn dắt nền cơ chế thịtrường phát triển đúng hướng, đất đai cũng không tránh khỏi quy luật đó Vì thếcông tác quản lý được thể hiện thông qua hệ thống các văn bản:

- Luật đất đai 2003, trong đó có quy định các trường hợp được cấp giấychứng nhận, thực hiện nghĩa vụ tài chính, ban hành giá đất, quyền sử dụng đấttrong thị trường bất động sản, tổ chức cơ quan quản lý đất đai, trình tự thực hiệncác thủ tục hành chính về đất đai để cấp giấy chứng nhận hoặc chỉnh lý biếnđộng về sử dụng đất trên giấy chứng nhận.

- Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 24/08/1998 của Uỷ banthường vụ quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày01/07/1991 và nghị quyết số 103/2006/NQ-UBTVQH11 ngày 27/07/2006 củaUỷ ban thường vụ quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày01/07/1991 đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia.

- Nghị định 181/2004/NĐ – CP hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003

Theo khoản 1 Điều 101 của Nghị định 181/2004/NĐ - CP của Chính phủban hành ngày 29/10/2004 Nhà nước không cho phép chuyển nhượng quyền sửdụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở Nhưng nhằm tạothông thoáng hơn về cơ chế chính sách cho thị trường bất động sản hiện nay,ngày 27/1/2006, Chính phủ đã ban hành Nghị định 17/2006/NĐ-CP sửa đổi, bổsung Điều 101 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP, quy định lại việc chuyển nhượngquyền sử dụng đất của các dự án đầu tư kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuênhư sau:

Các khu đô thị mới tại các thành phố, thị xã hoặc các khu đô thị mới đượcquy hoạch phát triển thành thị xã, thành phố không cho phép chuyển nhượngquyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân dưới hình thức bán nền mà chưa xâydựng nhà ở Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức kinhtế đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng theodự án được xét duyệt hoặc theo dự án thành phần của dự án đầu tư đã được xétphê duyệt; tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụngđất đúng mục đích, đúng nội dung xây dựng và tiến độ ghi trong dự án đó

Đối với các khu vực khác, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cácdự án đầu tư kinh doanh nhà ở được thực hiện như quy định đã nêu ở trên, trườnghợp có dự án đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng khu dân cư thì chủ đầu tư phảihoàn thành đúng nội dung dự án đã được xét duyệt thì mới nhận được chuyểnnhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng đó cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cánhân

- Bộ luật dân sự (sửa đổi) 2005, quy định về giá chuyển quyền sử dụng đất,nguyên tắc, hợp đồng, quyền nghĩa vụ của các bên đối với hoạt động chuyểnquyền sử dụng đất.

- Nghị định 84/2007/NĐ – CP ngày 25/05/2007 quy định bổ sung về việccấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụngđất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất vàgiải quyết khiếu nại về đất đai Nghị định 84 Chính phủ quy định, từ ngày

1/1/2008, giấy trắng (văn tự mua bán, giấy cho, thừa kế ) không được giao dịch,thế chấp Muốn giao dịch, người dân phải cấp đổi sang giấy đỏ (giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất) hoặc giấy hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sởhữu nhà).

- Luật kinh doanh bất động sản

- Nghị định 188/2004/NĐ – CP về phương pháp xác định giá đất và khunggiá các loại đất Khung giá đất là căn cứ để tính tiền sử dụng đất, thuế chuyểnquyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ; tiền thuê đất.

- Quyết định số 21/2008/QĐ-UBND của Uỷ ban nhân dân thành phố ĐàNẵng về quy định về trình tự, thủ tục tiếp nhận, giải quyết hồ sơ đối với các lĩnhvực trong đó có lĩnh vực đất đai theo cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thôngtại Uỷ ban nhân dân phường, xã thuộc thành phố Đà Nẵng.

Quyết định bao gồm 05 chương,72 điều; quy định về trình tự, thủ tục, tráchnhiệm tiếp nhận, giải quyết hồ sơ của tổ chức, cá nhân theo cơ chế một cửa đốivới nhiều lĩnh vực, riêng lĩnh vực đất đai chỉ áp dụng cho hồ sơ của cá nhân, hộgia đình, cộng đồng dân cư (đất nhà thờ tộc, họ …); không áp dụng với tổ chứcsử dụng đất.

- Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của chính phủ về thủ tụcchuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp và góp vốnbằng giá trị quyền sử dụng đất.

- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về xử phạtvi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

- Quyết định số 08/2006 QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ Tài nguyênMôi trường về việc ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất.

- Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất

Thuế chuyển quyền sử dụng đất là loại thuế thu vào thu nhập của người cóquyền sử dụng đất khi thực hiện chuyển quyền sử dụng cho đối tượng khác.

Chính sách tài chính về đất đai được coi là hoàn thiện, ngoài việc đảm bảocác vấn đề xã hội, chống lãng phí đất đai thì còn phải có tác dụng hạn chế đượcđầu cơ đất đai Trong đó, thuế là công cụ hữu hiệu nhất để làm chùn tay nhữngngười đầu cơ Căn cứ Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất, tổ chức, hộ gia đình,cá nhân có quyền sử dụng đất (bao gồm cả đất có nhà và vật kiến trúc trên đó),khi chuyển quyền sử dụng đất phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất.

Các trường hợp sau đây không thuộc diện chịu thuế chuyển quyền sử dụngđất:

Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng theo quy địnhcủa pháp luật; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trả lại đất cho Nhà nước hoặc Nhànước thu hồi đất theo quy định của pháp luật; chuyển quyền sử dụng đất trongtrường hợp ly hôn, thừa kế theo quy định của pháp luật; chuyển quyền sử dụngđất giữa vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi với con đẻ, con nuôi,ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu nội, cháu ngoại, anh chị em ruộtvới nhau; tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất có chuyển nhượng quyềnsử dụng đất thuê; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hiến quyền sử dụng đất cho Nhànước hoặc cho các tổ chức để xây dựng cơ sở văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục thể

thao; cơ sở từ thiện không nhằm mục đích kinh doanh theo các dự án đã được cơquan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

Người đang sử dụng đất (người nhận quyền sử dụng đất trước đây) có tráchnhiệm nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật mà đờisống khó khăn, chưa có khả năng nộp theo quy định của pháp luật, có xác nhậncủa chính quyền xã, phường thuộc diện hộ nghèo, hộ có khó khăn về đời sống thìđược ghi nợ thuế chuyển quyền sử dụng đất trong giấy chứng nhận quyền sửdụng đất Thời gian nợ tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất tối đa 10 năm Sốthuế ghi nợ không phải tính lãi Người nợ tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất cóthể nộp trả ngân sách một lần hoặc chia làm nhiều lần trong thời gian ghi nợ Khinộp đủ thuế chuyển quyền sử dụng đất sẽ được cấp đổi lại giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất mới.

1.2.3 Quản lý quy trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất ở đô thịcho các đối tượng

Việc quản lý quy trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất nhằm đảm bảocác hoạt động được thực hiện đúng theo quy định pháp luật đất đai, đảm bảo chocông tác quản lý, phục vụ cho cải cách thủ tục hành chính Quy trình quản lý sẽtập trung ở các khâu:

* Xác nhận tình trạng pháp lý nhà đất của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thịtrấn (gọi tắt là Uỷ ban nhân dân cấp xã) nơi có đất.

Xác định tình trạng pháp lý nhà đất do đất có thể đã qua nhiều chủ, hiệntrạng đất đai có nhiều biến động so với hồ sơ lưu Do đó, mục đích của việc xácnhận tình trạng pháp lý của nhà đất là để xác nhận tính hợp pháp đối với quyềnsử dụng đất của chủ sử dụng đất, là căn cứ để xét cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, được thực hiện các quyền của người sử dụng đất, đất đó có được thựchiện giao dịch hay không.

* Chứng thực hợp đồng chuyển quyền của công chứng nhà nước (Uỷ ban

nhân dân cấp huyện) hoặc Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất.

Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đócác bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo quy địnhcủa Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai Khi chuyển quyền sử dụng đất, cácbên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng nhưng phải phù hợp với quyđịnh của pháp luật về đất đai Do đó, việc chứng thực hợp đồng chuyển quyềncủa công chứng nhà nước la để bảo vệ quyền lợi cuả các bên, tính hợp pháp củahợp đồng, xác định tình trạng pháp lý của đất đai và quyền được giao dịch củacác bên.

* Thực hiện nghĩa vụ tài chính tại Chi cục thuế quận, huyện (1% thuế trước

bạ và 4% thuế chuyển quyền).

Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính là một trong các khâu quan trọng của quytrình thực hiện đăng kí biến động đất đai, góp phần vào nguồn thu ngân sách nhànước.

Thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ do người chuyển quyềnsử dụng đất nộp và nộp một lần theo thông báo của cơ quan thuế địa phương nơicó đất chuyển quyền sử dụng Trong trường hợp người nhận quyền sử dụng đấttự nguyện nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất thay cho người chuyển quyền sửdụng đất thì người đó có trách nhiệm kê khai, nộp thuế Người nộp thuế chuyển

quyền sử dụng đất có trách nhiệm kê khai với cơ quan thuế về loại đất, diện tích,vị trí, trị giá đất, kèm theo giấy phép thay đổi mục đích sử dụng đất (nếu có) khilàm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cung cấp tài liệu cần thiết có liên quanđến việc tính thuế theo yêu cầu của cơ quan thuế Cơ quan nhà nước có thẩmquyền chỉ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận quyền sử dụngđất khi thuế chuyển quyền sử dụng đất đã được nộp đủ.

* Đăng bộ (sang tên) tại Uỷ ban nhân dân quận, huyện hoặc tại Văn phòng

thông tin tài nguyên Môi trường và đăng ký quyền sử dụng nhà đất.

Người bán sẽ tiến hành làm thủ tục sang tên cho người mua có sự chứngthực của cơ quan quản lý về đất đai Người mua sẽ được cấp giấy chứng nhậnmới, trường hợp nhà có thay đổi cấu trúc, kiến trúc sẽ được ghi chú ở trang 3 củagiấy chứng nhận Trường hợp ông A đứng tên giấy tờ về đất và cho ông B thuêdài hạn, khi ông B xây nhà, xưởng để sản xuất kinh doanh thì ông B sẽ đứng tênchủ quyền sở hữu nhà, xưởng đó Trường hợp nhà có giấy tờ hợp pháp khi thayđổi kiến trúc, cấu trúc, chủ nhà phải làm thủ tục làm lại giấy chứng nhận quyềnsử dụng đất, lập biên bản hoàn công và làm tiếp thủ tục để được cấp giấy chứngnhận quyền sở hữu nhà ở (theo qui định trong nghị định mới thay thế nghị định60).

1.2.4 Thanh tra, kiểm tra và giải quyết các tranh chấp khiếu nại liênquan đến chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị

Thanh tra đất đai là thanh tra chuyên ngành về đất đai, thanh tra là xem xétcác vấn đề liên quan đến đất đai để so sánh với quy định pháp luật, thực hiệnđịnh kỳ theo nội dung định trước hoặc đột xuất khi có sự kiện (khiếu nại, tố cáo).Nội dung của công tác thanh tra:

- Thanh tra việc quản lý nhà nước về đất đai của các cấp chính quyền- Thanh tra việc chấp hành luật đất đai của người sử dụng đất

- Giải quyết tranh chấp, khiếu nại tố cáo đối với hành vi vi phạm pháp luậtđất đai.

Trong thực tế thực hiện quyền sử dụng đất luôn luôn xuất hiện những mâuthuẫn và làm phát sinh các tranh chấp Những hình thức tranh chấp đất đaithường xảy ra đối với hoạt động chuyển quyền sử dụng đất là:

- Tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng tặng cho nhà, hợp đồngthuê nhà, mượn nhà, đổi nhà, hợp đồng gửi nhà, hợp đồng uỷ quyền trong cácgiao dịch về nhà.

- Tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất trong lyhôn, thừa kế.

- Tranh chấp liên quan đến hành vi lấn chiếm nhà đất, tranh chấp hợp đồngchuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, cầm cố quyền sử dụng đất, tranhchấp hợp đồng tặng cho tài sản là quyền sử dụng đất…

Theo quy định tại điều 38 luật đất đai thì thẩm quyền giải quyết tranh chấpvề đất thuộc Uỷ ban nhân dân và toà án nhân dân các cấp Uỷ ban nhân dân cóthẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đấtkhông có các giấy tờ chứng nhận quyền của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.Cụ thể:

Uỷ ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết cáctranh chấp giữa cá nhân, hộ gia đình với nhau; giữa cá nhân, hộ gia đình với cáctổ chức nếu các tổ chức đó thuộc quyền quản lý của mình.

Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết các tranhchấp giữa tổ chức với tổ chức; giữa tổ chức với hộ gia đình, cá nhân nếu các tổchức đó thuộc quyền quản lý của mình hoặc trung ương.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của toà án nhân dân:Toà án nhân dân giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà ngườisử dụng đất đã có giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và tranhchấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất đó Việc giải quyết xét xử các tranhchấp về đất đai được thực hiện theo các thủ tục và các quy định pháp luật hiệnhành.

Chương 2: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG

ĐẤT Ở ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ TẠI ĐỊA BÀN QUẬN THANHKHÊ

2.1 Giới thiệu sơ lược về quận Thanh Khê2.1.1 Điều kiện tự nhiên

+ Vị trí địa lí, địa hình

Thanh khê là một trong 6 quận của thành phố Đà Nẵng, có diện tích9,28km2, phía bắc giáp vịnh Đà nẵng với 4,28km bờ biển, phía đông nam giápquận Hải Châu, phía tây giáp huyện Hoà Vang – Liên Chiểu - Cẩm Lệ Nhìnchung địa hình quận Thanh Khê tương đối bằng phẳng, cao ở phía nam thấp dầnvề phía bắc, vùng trung tâm quận tồn tại 1 số vùng trũng và 1 số hồ điều tiết

Quận Thanh Khê có 10 đơn vị hành chính phường gồm: Xuân Hà,ThanhKhê Đông, Thanh Khê Tây, An Khê, Chính gián, Thạc Gián,Tân Chính,TamThuận, Vĩnh Trung, Hoà Khê.

Quận Thanh Khê là một trong những quận trung tâm của thành phố, là đầumối giao thông xét về cả 3 mặt đường bộ, đường sắt, đường hàng không, nhìnrộng hơn thì Thanh Khê ở vào trung độ của cả nước nằm ở trên trục giao thôngBăc – Nam về đường bộ (quốc lộ 1A), đường sắt và đường hàng không.

+ Đặc điểm khí hậu thời tiết* Nhiệt độ

Quận Thanh Khê nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa, là nơi chuyển tiếp đanxen giữa khí hậu miền bắc - miền nam nên có một mùa mưa và một mùa khô.Thỉnh thoảng có đợt rét mùa đông, nhưng không rét đậm và kéo dài.

Nhiệt độ trung bình hàng năm 26,60C, mùa khô từ tháng 01 đến tháng 07 vàmùa mưa từ tháng 10 đến tháng 12 Tuy nhiên do ảnh hưởng của gió mùa ĐôngBắc nên nhiệt độ trong các tháng 11, 12, 01, 02, 03 xuống rất thấp, có khi nhiệtxuống thấp 15,10C, các tháng 06, 07, 08 là những tháng nắng nóng, có ngày nhiệtđộ từ 340C đến 380C, có khi tăng lên 400C.

* Lượng mưa

Mùa mưa bắt đầu từ tháng 09 đến tháng 12 Mưa tập trung cao nhất vào cáctháng 10, 11 trong năm Thời điểm này thường xảy ra ngập úng, sạt lửa, hư hỏngđường xá cản trở giao thông và sản xuất Lượng mưa trung bình hàng năm1.747mm, cao nhất 3.307mm, thấp nhất 1.400mm.

Một số yếu tố khí tượng của Quận Thanh KhêBảng 1

INhiệt độ

1 Nhiệt độ trung bình trong năm 26,6 0C2 Nhiệt độ cao nhất trong năm 38 0C3 Nhiệt độ thấp nhất trong năm 15,1 0C

1 Lượng mưa trung bình trong năm 1.747 mm2 Lượng mưa cao nhất trong năm 3.307 mm3 Số ngày mưa trung bình trong năm 147 ngày

IIIĐộ ẩm tương đối trung bình trong năm 86 %

* Địa chất thuỷ văn

Phần lớn diện tích đất của quận Thanh Khê là đất cát pha sét , nguồn gốcphù sa biển khả năng chịu tải của nền đất rất thuận lợi cho việc xây dựng côngtrình Địa bàn quận Thanh Khê chỉ có một con sông duy nhất là sông Phú Lộc vàmột số hồ điều tiết Song lòng sông Phú Lộc nhỏ, nước ứ đọng dẫn đến ô nhiễmnguồn nước.

+ Tài nguyên đất

Hiện trạng sử dụng đất quận Thanh Khê năm 2006

Đất ở(ha)

Đất chuyên dùng(ha)

Đất chưa sử dụng(ha)

Qua bảng trên ta thấy đất sử dụng vào mục đích ở và chuyên dùng chiếm tỷtrọng lớn so với đất nông nghiệp và đất chưa sử dụng, cho ta thấy rằng quậnThanh Khê là một trong những quận có tốc độ phát triển đô thị mạnh góp phầnvào sự phát triển chung của thành phố.

2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội

+ Tình hình phát triển kinh tế các ngành* Ngành công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp

Trong điều kiện quy hoạch chưa ổn định nhưng công nghiệp – tiểu thủ côngnghiệp trên địa bàn vẫn giữ nhịp độ khá tốt Sản phẩm tạo ra đa dạng nhiều mặthàng có chất lượng cao, mẫu mã đẹp đáp ứng thị hiếu người tiêu dùng.

* Ngành dịch vụ - thương mại

Hoạt động dịch vụ - thương mại có bước phát triển đáp ứng ngày một tốthơn nhu cầu sản xuất và đời sống nhân dân, văn minh thương mại được chútrọng Sự phát triển đô thị hoá hình thành các tuyến phố mới, các loại hình dịchvụ như: ngân hàng, bưu chính viễn thông, siêu thị, khách sạn v.v…phát triểntương đối đa dạng, phong phú.

* Ngành nông nghiệp

Tốc độ đô thị hoá nhanh chóng dẫn tới diện tích đất canh tác giảm mạnh,tác động đáng kể đến sản xuất thuần nông, song với chủ trương chuyển đổi ngànhnghề tạo điều kiện cho một bộ phận nông dân năng động chuyển sang hướngnuôi cá cảnh, trồng nắm, cây cảnh Tuy ngành nông nghiệp giảm mạnh nhưngchủ trương phát triển ngành thuỷ sản được quan tâm và hỗ trợ tạo điều kiện chongư dân đầu tư nâng cấp chủ yếu bằng hình thức cải tạo tàu thuyền cũ, kết hợp vàđóng thuyền mới đưa số tàu thuyền có công suất lớn hơn 60 mã lực đạt tỷ lệ ngàycàng cao, thực hiện tốt hơn chương trình đánh bắt xa bờ.

+ Tình hình phát triển dân số, lao động việc làm và mức sống* Dân số

- Mật độ dân số

Theo số liệu thống kê năm 2005 dân số quận Thanh Khê là 163.678 người,chủ yếu là dân thành thị Mật độ dân số bình quân 17.647 người/km2 Bên cạnhđó mật độ bình quân giữa các phường trong quận tương đối chênh lệch, phườngđông dân nhất là 43.332 người, thấp nhất là 8.107 người.

Phân bố dân cư quận Thanh Khê năm 2005Bảng 2

STT Đơn vị hành chínhDân số trung bình(người)

Mật độ dân số(người/km2)

Phường An KhêPhường Hoà Khê

Phường Thanh Khê TâyPhường Thanh Khê ĐôngPhường Xuân Hà

Phường Tam ThuậnPhường Vĩnh TrungPhường Tân ChínhPhường Thạc GiánPhường Chính Gián

8.1078.86211.07214.10621.65137.45035.34443.33223.57926.737(Nguồn: Niên giám thống kê quận Thanh Khê năm 2005)

- Tỷ lệ phát triển dân số

Năm 2005 tỷ lệ phát triển dân số tự nhiên của quận là 12.29% trong đó tỷ lệsinh 15.58%, tỷ lệ chết 3.29% Nhìn chung các phường trong toàn quận có mậtđộ dân số cao, trong những năm đến với chính sách vĩ mô và định hướng pháttriển không gian đô thị các khu dân cư nội thị được hình thành sự dịch chuyểndân cư từ các phường trung tâm ra các địa phương ven đo cũng như khu vựcngoại thành làm giảm bớt mật độ tập trung dân cư.

* Lao động và việc làm

Dân số quận Thanh Khê năm 2005 là 163.678 người, trong đó dân số trongđộ tuổi lao động là 97.060 người, chiếm 59% dân số Tổng số lao động làm việctrong các ngành nghề kinh tế là 69.200 người, phân bố trong các ngành nông ,lâm, thuỷ sản là 2.190 chiếm 3%, ngành công nghiệp, xây dựng là 17.646 chiếm25.5% và ngành thương mại dịch vụ là 49.364 chiếm 71.33%.

Nhìn chung nguồn lao động ở Thanh Khê dồi dào, là điều kiện thuận lợi đểquận phát triển kinh tế - xã hội, xây dựng cơ sở hạ tầng Tuy nhiên, lực lượng laođộng có trình độ chuyên môn kỹ thuật còn thấp Do vậy, trong tương lai cần cóchương trình kế hoạch cụ thể về đào tạo hướng nghiệp, dạy nghề, đảm bảo đầuvào, đầu ramới có thể đáp ứng được nhu cầu lao động phát triển kinh tế xã hội –khoa học kỹ thuật.

+ Cơ sở vật chất kỹ thuật* Giao thông

Quận Thanh Khê là cửa ngõ của thành phố, loại hình giao thông khá phongphú và đa dạng, vừa có hàng không, đường sắt và đường bộ thuận tiện cho việcđi lại vận chuyển hàng hoá.

Hàng không: Quận Thanh Khê nằm tiếp giáp với sân bay Đà Nẵng về phía

Tây Bắc Đây là sân bay cấp I hỗn hợp quân sự, chiếm diện tích 1100 ha với bađường băng bằng bê tông nhựa, có khả năng chịu tải 14000 kg/m2 Trong đó sânbay hàng không quốc tế chiếm diện tích 11,7 ha Đó chính là một lợi thế củaquận xét về mặt giao thông.

Đường thuỷ: Thanh Khê có chiều dài bờ biển 4,287 km trải dài trên 4

phường: Thanh Khê Đông, Thanh Khê Tây, Xuân Hà, Tam Thuận Đây là cửangõ có thể thông thương ra biển Đông và Thái Bình Dương Thanh Khê hiệnkhông có cảng, chỉ có các bến cá với quy mô không lớn và không tập trung.

Đường sắt: Hiện tại trên địa bàn quận có ga Đà Nẵng, toàn bộ diện tích sử

dụng là 24 ha, đây là ga cụt thực hiện 3 chức năng: vận chuyển hành khách, vậnchuyển hàng hoá và chức năng kỹ thuật Đây là điều kiện thuận lợi cho việc dichuyển hàng hoá cũng như việc lưu thông của dân cư từ các tỉnh khác vào trungtâm thành phố.

Đường bộ: Quốc lộ 1A chạy qua địa phận Thanh Khê từ ngã ba Huế đến

hết địa bàn phường An Khê Tuyến đường Điện Biên Phủ - Lý Thái Tổ - HùngVương chạy suốt trung tâm từ ngã ba Huế đến ngã tư Hùng Vương – Ông ÍchKhiêm Có thể nói đây là huyết mạch giao thông của quận.

Trong những năm gần đây các trục đường chính trên địa bàn quận đã đượcnâng cấp mở rộng và mở mới các đường như: Nguyễn Văn Linh, Lê Đình Lý,Nguyễn Tất Thành Ngoài ra, trong những năm qua địa bàn quận là một trongnhững quận nằm trong diện quy hoạch chỉnh trang đô thị nên mạng lưới giaothông trong địa bàn dân cư được bố trí rất thuận lợi cho việc đi lại, làm ăn củanhân dân

+ Công trình xây dựng* Hệ thống cấp nước

Địa bàn quận Thanh Khê được cấp nước tập trung từ hai nguồn nước củahai nhà máy do công ty cấp nước thành phố Đà Nẵng quản lý, đó là nhà máynước Cầu Đỏ và nhà máy nước sạch sân bay Trong thời gian qua, do nhu cầu

nước sạch trong dân cư nên thành phố đã đầu tư cải tạo các đường ống dẫn nướcvà thực hiện chương trình nước sạch đến địa bàn dân cư Song, hiện nay trên địabàn quận, số địa bàn dân cư chưa được sử dụng nước sạch rải rác ở các phườngnhư: An Khê, Thanh Khê Tây, Thạc Gián.

* Hệ thống thoát nước: Hệ thống thoát nước của quận nói riêng và của

thành phố nói chung, nếu đánh giá từ năm 2002 trở về trước thì hệ thống thoátnước không đủ năng lực, nhiều khu vực chưa có hệ thống thoát nước, hệ thốngmương cống thu gom kém, việc đấu nối các hệ thống chưa đồng bộ, mương thoátnước nhỏ không đảm bảo yêu cầu kỹ thuật dẫn đến hiện tượng ngập úng ở nhiềunơi vào mùa mưa Nước thải công nghiệp của nhà máy nhựa, nhà máy đông lạnh,nước thải của bệnh viện quận, trạm xá và các cơ sở sản xuất của tư nhân khôngđược xử lý mà trực tiếp ra hệ thống thoát nước chung của thành phố và của quậndẫn đến ô nhiễm nguồn nước.

Ngày 02/04/2004, Uỷ ban nhân dân thành phố được sự đồng ý của chínhphủ, đã phê duyệt công trình mở rộng dự án thoát nước và vệ sinh thành phố,nhằm giải quyết ngập úng, thoát nước mưa và thu gom nước thải cho các khu vựcquận Thanh Khê, Hải Châu, Sơn Trà và Ngũ Hành Sơn.

* Hệ thống lưới điện: Nguồn điện cung cấp cho quận là lưới điện quốc gia

500KV thông qua 2 trạm biến áp (500/200KV-450MVA; 200/110KV-125MVA).Trạm Xuân Hà gồm hai biến áp 2*25MVA – 11035/6KV Tổng số trạm biến áptiêu thụ 130 trạm gồm 02 cấp điện áp phân phối trọng áp là 6KV và 15KV.

Bên cạnh đó, lưới điẹn chiếu sáng đô thị ngoài việc tập trung ở các tuyếnđường chính, đường phụ, còn tập trung ở các tuyến đường kiệt, hẻm mà trongthời gian qua quận đã đầu tư trang bị theo phương thức Nhà nước và nhân dâncùng làm.

* Hệ thống thông tin liên lạc: Cùng với xu thế chung của bưu điện thành

phố, bưu điện quận Thanh Khê đang trên đà phát triển mạnh cả về số lượng lẫnchất lượng.

+ Tình hình văn hoá xã hội

Trong những năm qua, văn hoá xã hội được Đảng, chính quyền tập trungchỉ đạo và chủ động hơn, phấn đấu tạo cân đối với tăng trưởng kinh tế, thực hiệncông bằng xã hội.

* Công tác giáo dục đào tạo

Trong tương quan chung, giáo dục đào tạo của quận đã có bước phát triểnrõ nét, cơ sở vật chất kỹ thuật phục vụ dạy và học được tăng cường, chất lượng ởcác ngành học, bậc học đều được nâng lên Thực hiện chính sách xã hội hoá giáodục, toàn dân chăm lo sự nghiệp giáo dục, duy trì kết quả phổ cập giáo dục chốngmù chữ Việc chuẩn hoá đội ngũ giáo viên được coi trọng, từng bước đáp ứng đòihỏi của ngành và yêu cầu của xã hội.

Theo số liệu niên giám thống kê quận Thanh Khê năm học 2005 – 2006- Số lớp học bậc mầm non quốc lập: 74 lớp với 1.806 cháu và 133 cô giáo- Số lớp học bậc mầm non tư thục: 224 lớp với 4.604 cháu với 345 cô giáo.- Bậc tiểu học được phân đều cho từng phường với tổng số là 16 trường với347 lớp với 12.565 học sinh và 479 giáo viên Hàng năm tỷ lệ đỗ tốt nghiệp100%.

- Bậc trung học cơ sở: có 10 trường với 278 lớp với 11.668 học sinh và 544giáo viên.

- Bậc trung học phổ thông: 2 trường – 1 trường công lập, 1 trường tư thụcvới 93 lớp có 4.821 học sinh và 194 giáo viên.

Nhìn chung, chất lượng dạy và học ở các trường ngày càng được nâng lên,mạng lưới trường lớp được sắp xếp hợp lý hơn, sự phối hợp giữa ngành giáo dụcvới Hội khuyến học, Hội từ thiện, Uỷ ban dân số - gia đình và trẻ em tạo điềukiện thuận lợi cho nhiều học sinh diện chính sách, học sinh nghèo, học sinh mồcôi vượt khó đến trường.

* Công tác y tế

Công tác bảo vệ chăm sóc sức khoẻ nhân dân có nhiều chuyển biến tíchcực, công tác phòng chống dịch bệnh được triển khai đạt hiệu quả, không để lâylan trên địa bàn diện rộng, hoàn thành các chỉ tiêu, giảm tỷ lệ trẻ em dưới 5 tuổisuy dinh dưỡng Cơ sở vật chất và các trang thiết bị của mạng lưới y tế đượcquan tâm và đầu tư đúng mức, đảm bảo chất lượng khám chữa bệnh nhân dântrong quận, đội ngũ cán bộ y tế phường đạt chuẩn quốc gia.

* Công tác văn hoá thể thao

Phong trào “Toàn dân đoàn kết xây dụng đời sống văn hoá ở khu dân cư”có một số kết quả đáng khích lệ, việc xây dựng gia đình văn hoá, cơ quan vănhoá, khu dân cư văn hoá đều đạt chỉ tiêu về số lượng mục tiêu Xây dựng thànhphố năm không được triển khai sâu rộng, tạo chuyển biến tích cực trên địa bànquận.

* Đánh giá chung về thực trạng phát triển kinh tế xã hội gây áp lực đối vớiđất đai

Là một quận trọng tâm của thành phố, quận Thanh Khê có những bước pháttriển rõ nét cả về kinh tế - văn hoá – xã hội, cùng với sự phát triển xây dụng cáckhu dân cư, xây dựng cơ sở hạ tầng, sự phát triển của các ngành công nghiệp,tiểu thủ công nghiệp, dịch vụ thương mại và sự phát triển dân số, tất cả nhữngvấn đề trên đã tạo ra sức ép lớn đối với việc đáp ứng nhu cầu đất đai trên địa bànquận.

Căn cứ vào điều kiện tự nhiên của quận, việc bố trí đất đai để phát triển cácngành các lĩnh vực, xây dựng cơ sở hạ tầng, hầu hết lấy vào đất nông nghiệp dẫnđến đất dành cho sản xuất nông nghiệp không còn, bên cạnh đó, việc chuyển đổingành nghề chưa đáp ứng kịp thời tạo ra lao động dư thừa trong ngành sản xuấtnông nghiệp.

Do đó, đáp ứng nhu cầu việc làm, phân công lao động xã hội, cũng gây sứcép lớn trong quá trình sử dụng đất đai và trật tự an toàn xã hội Mặt khác, côngtác quản lý Nhà nước về đất đai chưa chặt chẽ, kế hoạch sử dụng đất hàng nămcòn bị động cũng là những vấn đề tạo ra áp lực đất và quá trình sử dụng đất trênđịa bàn quận trong thời gian qua Vì vậy, yêu cầu đặt ra cho công tác quản lý đấtđai đối với các cấp, các ngành rất nặng nề và phức tạp.

2.2 Thực trạng đất ở đô thị trên địa bàn quận Thanh Khê2.2.1 Tình hình chung

Biến động đất đai trên địa bàn quận 2005 - 2007

Bảng 3

Tổng diện tíchđất trên địa bàn quận:

1 Đất phi nông nghiệp

1.1 Đất ở đô thị

1.2 Đất chuyên dùng

1.3 Đất tôn giáo tín ngưỡng

1.4 Đất nghĩatrang nghĩa địa

1.5 Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng

2 Đất nông nghiệp

3 Đất chưa sửdụng

(Nguồn: Phòng Tài nguyên Môi trường quận Thanh Khê)

Nhận xét: Qua bảng 3 cho thấy xu thế biến động đất ở đô thị liên tục tăng,

2.2.2 Cơ cấu đất ở đô thị phân theo đơn vị hành chính phường trên địabàn quận.

Bảng 4

Chỉ tiêu Diện tích (ha) Tỷ trọng (%)

Tổng diện tích đất ở đô thị:420.80100

4 Phường Thanh Khê Đông 33.54 7.855 Phường Thanh Khê Tây 33.03 7.84

(Nguồn: Phòng Tài nguyên Môi trường quận Thanh Khê)

Nhận xét:

Qua bảng 4 ta thấy đất ở đô thị ở các phường không đồng đều, có sự chênhlệch lớn giữa các phường An Khê, Thanh Khê Tây ( là hai phường có sự tậptrung đất ở cao) so với các phường còn lại, trong đó phường Tân Chính có diệntích đất ở đô thị thấp nhất.

Đối với phường An Khê là phường có diện tích đất lớn nhất bao gồm: đấtnông nghiệp, đất trồng cây hoa màu, đất ở Do quá trình đô thị hoá, quy hoạchphát triển các khu dân cư, tái định cư; đất nông nghiệp, đất trồng cây hoa màudần chuyển sang đất ở nên diện tích đất ở tại đây gia tăng hằng năm.

Đối với phường Thanh Khê Tây tách ra từ phường Thanh Lộc Đán trướcđây, đất đai chủ yếu: đất nông nghiệp, đất ở thì đất nông nghiệp nay cũng dầnchuyển sang đất ở Đặc biệt, khi đường Nguyễn Tất Thành hình thành nên thìdiện tích đất nông nghiệp càng bị thu hẹp Tuy nhiên, chủ trương của quận cũngnhư thành phố sẽ giữ lại một phần diện tích đất nông nghiệp để đảm bảo nguồncung lương thực và cây hoa màu cho địa phương.

Các phường còn lại hầu hết đều là đất ở chủ yếu Nhìn chung, điều kiệnsống tại các phường tương đối tốt Đường phố hầu hết đều được tráng nhựa; cáckhu phố văn hoá, xanh, sạch đẹp; bệnh viện, trường học, ga tàu, siêu thị, côngviên cây xanh, các cơ sở sản xuất kinh doanh đều được quy hoạch đều khắp,thuận lợi trong việc đáp ứng nhu cầu sinh sống của người dân.

2.3 Tình hình chuyển quyền sử dụng đất ở trên địa bàn quận thời gian qua.2.3.1 Tình hình thực hiện đăng ký chuyển quyền sử dụng đất ở thờigian qua.

Bảng 5

Số hồ

sơ % Số hồsơ % Số hồsơ % 06/05 07/06Tổng số hồ sơ

đăng ký chuyểnquyền sử dụng

Phường Tam

Phường TânChính

(Nguồn: Phòng Tài nguyên Môi trường quận Thanh Khê)

Nhận xét:

Năm 2005 – 2006, tình hình đăng ký giao dịch nhà đất trở nên im ắng do thị

trường bất động sản đóng băng, hơn nữa Phòng Tài nguyên Môi trường quậnchưa chính thức thành lập, chỉ giữ vai trò tham mưu cho quận cũng như Sở Tàinguyên Môi trường, nên công tác quản lý, giải quyết việc đăng ký giao dịch gặpnhiều khó khăn như: về cán bộ chuyên trách, phải xử lý qua nhiều cấp gây mấtthời gian Đối với hồ sơ mới, do dừng lại một thời gian khá dài trước khi thựchiện Luật đất đai mới nên nhu cầu về đăng ký giao dịch đất đai ít biến động.

Năm 2007, tình hình đăng ký giao dịch chuyển quyền sử dụng đất tăng cao,lượng hồ sơ đăng ký không ngừng tăng, đặc biệt vào những tháng cuối năm2007, cụ thể khu vực đường Điện Biên Phủ, Nguyễn Tất Thành, phường An Khê,Thanh Khê Tây là những nơi diễn ra chuyển quyền sử dụng đất nhiều nhất.

Nguyên nhân:

+ Đối với phường An Khê là phường có diện tích lớn nhất trên địa bànquận, ngoài đất ở còn có đất nông nghiệp, đất trồng cây hoa màu Nhưng do quyhoạch phát triển các khu dân cư cũng như tốc độ đô thị hoá cao nên đất nôngnghiệp và đất trồng cây hoa màu dần chuyển thành đất ở, làm diện tích cũng nhưquỹ đất ở tăng Do đó, tình hình đăng ký chuyển quyền sử dụng đất tại đây cao

nhất chủ yếu là các hộ tái định cư, các hộ mới từ nơi khác đến (cả trong và ngoàinước).

+ Đối với phường Thanh Khê Tây, từ khi đường Nguyễn Tất Thành hìnhthành nên thì quỹ đất cũng tăng lên: đất dự án, đất ở, đất sản xuất kinh doanh.Môi trường đẹp, gần biển, trong tương lai hình thành các khu resort, du lịch biển,nên nhu cầu giao dịch chuyển quyền sử dụng đất cũng như lượng hồ sơ đăng kýchuyển quyền sử dụng đất khu vực này cũng tăng cao.

+ Kể từ khi Uỷ ban nhân dân quận thực hiện cơ chế “một cửa liên thông”,thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký nhanh hơn, công khai thủ tục hành chính nhiềuhơn, có bài bản (trong đó có quy trình chỉnh lý biến động) nên đáp ứng nhu cầubúc xúc của người dân tốt hơn.

2.4 Thực trạng công tác quản lý chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị tại địaphương

2.4.1 Sơ đồ bộ máy tổ chức quản lý đất đai quân Thanh Khê

Tháng 01/2005, theo cơ chế phân cấp của ngành địa chính, phòng Tàinguyên Môi trường được thành lập theo quyết định số 01/2005/QĐUB ngày24/01/2005 với chức năng nhiệm vụ tham mưu uỷ ban nhân dân quận quản lýnhà nước về đất đai theo các nội dung mà luật quy định.

Là một cơ quan hành chính, phòng Tài nguyên Môi trường có 08 cán bộcông nhân viên trong đó có 01 trưởng phòng và 07 chuyên viên Về trình độchuyên môn, 01 kỹ sư ngành địa chính, 01 trung cấp ngành địa chính, 01 kỹ sưmôi trường còn lại là kỹ sư và cử nhân các ngành khác Đội ngũ cán bộ địa chínhcấp phường gồm 10 người, trong đó về trình độ chuyên môn hầu hết 10 cán bộchức danh địa chính không qua đào tạo ngành chuyên môn quản lý đất đai.

Ngoài ra để thực hiện công tác nghiệp vụ trực tiếp giúp cho phòng tàinguyên môi trường, văn phòng đăng kí đất đai được thành lập để trực tiếp thựchiện những công việc sự vụ như đo vẽ, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,hồ sơ thế chấp, hồ sơ đăng kí quyền sử dụng đất…Với đội ngũ cán bộ là 17người bao gồm: 01 giám đốc, 01 phó giám đốc, 15 cán bộ giúp việc Trình độchuyên môn có 04 người đang học đại học quản lý đất đai, còn lại học các ngànhchuyên môn khác.

* Hệ thống tổ chức

Đây là hệ thống tổ chức trực tuyến với việc cấp trên chỉ đạo, quản lý từ trênxuống và chức năng đối với các bộ phận chuyên môn cấp dưới.

* Trách nhiệm, quyền hạn của các bộ phận

- Uỷ ban nhân dân quận

Chỉ đạo, quản lý về tổ chức, biên chế của phòng Tài nguyên Môi trường

- Phòng Tài nguyên Môi trường quận

Phòng Tài nguyên Môi trường quận Thanh Khê là cơ quan chuyên mônthuộc Uỷ ban nhân dân quận Thanh Khê, có chức năng, nhiệm vụ, quyền hạnđược quy định tại Thông tư liên tịch số 01/2003/TTLT-BTNMT-BNV ngày 15tháng 07 năm 2003 của Bộ Tài nguyên Môi truờng và Bộ Nội vụ và quyết địnhsố 01/2005/QĐ-UB ngày 24 tháng 01 năm 2005 của Uỷ ban nhân dân quậnThanh Khê.

Phòng Tài nguyên Môi trường quận Thanh Khê chịu sự quản lý và chỉ đạotrực tiếp của Uỷ ban nhân dân quận Thanh Khê, đồng thời chịu sự chỉ đạo, hướngdẫn về chuyên môn nghiệp vụ của Sở Tài nguyên Môi trường thành phố ĐàNẵng.

Phạm vi giải quyết công việc

+ Dự thảo và trình Uỷ ban nhân dân quận ký ban hành các văn bản hướngdẫn thực hiện các quy định pháp luật về quản lý Tài nguyên và Môi trường.

+ Trực tiếp tham mưu Uỷ ban nhân dân quận đối với quy hoạch, kế hoạchvề tài nguyên và môi trường và tổ chức thực hiện sau khi được xét duyệt.

+ Giúp Uỷ ban nhân dân quận tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất trình Uỷ ban nhân dân thành phố xét duyệt (theo kỳ quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất) và tổ chức kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất sau khi được xét duyệt.

+ Thẩm định và trình Uỷ ban nhân dân quận xét duyệt quy hoạch, kế hoạchsử dụng đất các phường, kiểm tra việc thực hiện sau khi được xét duỵêt.

+ Trình Uỷ ban nhân dân quận quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồiđất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất, cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng thuộc thẩm quyền của Uỷ ban nhândân cấp quận và tổ chức thực hiện.

Uỷ ban nhân dân quận

Phòng Tài nguyên Môi trường quậnVăn phòng đăng kí quyền sử dụng đất

Bộ phận Hành

chính tổng hợp Bộ phận Kỹ thuật và ngoại nghiệp Bộ phận Lưu trữ và khai thác thông tin

Bộ phận Xử lý số liệu

+ Quản lý và theo dõi sự biến động về đất đai, cập nhật, chỉnh lý các tài liệuvề đất đai và bản đồ phù hợp với hiện trạng sử dụng đất theo hướng dẫn của SởTài nguyên Môi trường.

+ Tổ chức thực hiện và hướng dẫn, kiểm tra việc thống kê, kiểm kê, đăng kíđất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, xây dựng hệ thống thông tin đất đai.

+ Hướng dẫn và kiểm tra việc sử dụng, bảo vệ tài nguyên đất, tài nguyênkhoáng sản, tài nguyên nước, bảo vệ môi trường, phòng chống, khắc phục suythoái, ô nhiễm, sự cố môi trường, hậu quả thiên tai.

+ Lập báo cáo thống kê, kiểm kê đất đai và hiện trạng môi trường theo địnhkỳ, thu thập, quản lý lưu trữ tư liệu về tài nguyên và môi trường

+ Chủ trì hoặc phối hợp với các cơ quan liên quan trong việc kiểm tra vàthanh tra việc thi hành pháp luật, giúp Uỷ ban nhân dân quận giải quyết các tranhchấp, khiếu nại tố cáo về tài nguyên và môi trường, về nhà ở trên đất theo quyđịnh của pháp luật.

+ Thực hiện công tác quản lý Nhà nước, các lĩnh vực liên quan đến việc xáclập quyền sở hữu nhà của hộ gia đình, cá nhân, Uỷ ban nhân dân quận nhậnchuyển giao từ Sở Tài nguyên và Môi trường.

+ Chỉ đạo, hướng dẫn và kiểm tra về chuyên môn nghiệp vụ đối với Vănphòng Đăng kí quyền sử dụng đất.

+ Tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật, thông tin về tài nguyên vàmôi trường theo quy định pháp luật.

+ Báo cáo định kỳ 3 tháng, 6 tháng, 1 năm và đột xuất tình hình thực hiệnnhiệm vụ về các lĩnh vực công tác được giao cho Uỷ ban nhân dân quận và SởTài nguyên Môi trường.

+ Thực hiện các nhiệm vụ khác do Uỷ ban nhân dân quận phân công.

+ Quản lý cán bộ công chức-viên chức, hướng dẫn, kiểm tra chuyên môn,nghiệp vụ đối với cán bộ địa chính phường Tham gia với Sở Tài nguyên Môitrường trong việc tổ chức đào tạo, bồi dưỡng cán bộ công chức-viên chức làmcông tác quản lý tài nguyên và môi trường và cán bộ địa chính phường.

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công thuộc phòngTài nguyên Môi trường quận Thanh Khê, hoạt động theo loại hình sự nghiệp cóthu, có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý thống nhấtbiến động về sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính, có tư cách pháp nhân, có condấu riêng và được mở tài khoản tại Kho bạc Nhà nước và Ngân hàng theo quyđịnh của pháp luật.