điều kiện chuyển quyền sử dụng đất

điều kiện chuyển quyền sử dụng đất

Lời nói đầu

ất đai thân thiết, gần gũi, gắn bó với cuộc sống hàng ngày của mỗi ngời

“Con ngời là hoa của Đất”, lúc nhắm mắt xuôi tay, con ngời lại cũng nơng nhờ ngàn thu trong lòng đất

kỳ Nhà nớc nào cũng quan tâm đến việc thiết lập những hình thức sở hữu nhất

định đối với đất đai và đảm bảo những điều kiện nhất định cho việc thực hiện các hình thức sở hữu đó

Từ năm 1986, Đảng và Nhà nớc ta chủ trơng chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, vận hành theo cơ chế thị trờng có sự quản lý của Nhà nớc theo định hớng XHCN đã giải phóng đợc sức sản xuất, khơi dậy đợc tiềm năng của các tầng lớp nhân dân Với chủ trơng này, công cuộc đổi mới do Đảng và Nhà nớc lãnh đạo đã thu đợc những thành tựu vô cùng quan trọng trên mọi mặt của đời sống xã hội Đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân không ngừng đợc cải thiện Nhu cầu sử dụng đất của nhân dân

đợc đáp ứng bằng nhiều cách nh: xin Nhà nớc cấp đất, thuê đất, tự khai hoang đất,

đợc Nhà nớc giao quyền sử dụng đất hoặc bằng cách đợc chuyển quyền sử dụng

đất Nhà nớc giao

Các giao dịch dân sự về chuyển quyền sử dụng đất đã trở nên phổ biến trong thực

tế, tỷ lệ thuận với nhịp độ gia tăng dân số, sự phát triển của nền kinh tế đất nớc và quá trình đô thị hoá mạnh mẽ Trong đó, các quan hệ chuyển dịch đất đai chiếm số lợng

đáng kể và có vị trí rất quan trọng Nó xác lập quyền sử dụng đất cho ngời đợc Nhà nớc giao đất để sử dụng, đồng thời góp phần điều phối lại diện tích đất giữa các công dân với nhau, đảm bảo cho những diện tích thừa đợc sử dụng một cách hợp lý

Xét một cách tổng quan thì thực trạng chuyển dịch quyền sử dụng đất hiện nay còn tồn tại nhiều vấn đề phức tạp Sự vi phạm của các bên trong quá trình xác lập, thực hiện tuân thủ các điều kiện chuyển dịch quyền sử dụng đất xảy ra ngày càng nhiều Các tranh chấp về quyền sử dụng đất cũng không ngừng tăng lên Một số tr-ờng hợp diễn biến theo chiều hớng tiêu cực, từ tranh chấp dân sự đã trở thành vụ án hình sự, xâm phạm tính mạng, tài sản của công dân, không đảm bảo trật tự trị an xã hội Trong khi đó, pháp luật liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất lại cha đầy đủ, một số quy định cha phù hợp với thực tế, nhiều vấn đề cha đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền giải thích, hớng dẫn thống nhất, công tác giải quyết tranh chấp về quyền dịch chuyển sử dụng đất còn gặp nhiều khó khăn, việc xét xử của toà án cha thu đợc kết quả nh mong muốn.

Trớc thực trạng trên, tôi đã mạnh dạn chọn “Điều kiện chuyển quyền

sử dụng đất” làm đề tài cho bản luận văn tốt nghiệp Nghiên cứu những cơ sở

lý luận và thực tiễn của điều kiện chuyển quyền sử dụng đất nhằm góp phần khắc phục những diễn biến trong lĩnh vực này, tìm ra những nguyên nhân vi phạm điều kiện chuyển quyền và trên cơ sở những quy định của pháp luật giải quyết những vi phạm đó một cách đúng đắn Từ đó, đề xuất một số kiến nghị để đa hoạt động chuyển dịch quyền sử dụng đất vào khuôn khổ của pháp luật, thống nhất cách giải quyết chung của các loại vi phạm, góp phần nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật nói chung và các quy định của pháp luật về “điều kiện chuyển quyền sử dụng đất” nói riêng

Trong khuôn khổ có hạn, bản luận văn chỉ đề cập chủ yếu đến các điều kiện làm phát sinh hiệu lực của quan hệ chuyển dịch quyền sử dụng đất, một số vấn đề

cụ thể của điều kiện chuyển quyền sử dụng đất nh đối tợng và thủ tục chuyển quyền sử dụng, các trờng hợp vi phạm điều kiện chuyển quyền sử dụng đất và một

số ý kiến quy định của Nhà nớc về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất Để nghiên cứu những vấn đề trên, tôi đã sử dụng một số phơng pháp sau: phơng pháp duy vật biện chứng, phơng pháp thống kê - tổng hợp, phơng pháp phân tích, phơng pháp chứng minh

Với trình độ còn hạn chế của một sinh viên, lại thiếu kinh nghiệm trong việc nghiên cứu khoa học nên dù rất cố gắng bản luận văn vẫn không thể tránh khỏi những thiếu sót nhất định Chúng tôi mong nhận đợc sự góp ý chân thành của thầy, cô và các bạn để bản luận văn đợc hoàn chỉnh hơn

Tôi xin chân thành cảm ơn thầy Lê Đình Nghị - giáo viên tổ Luật Dân sự - Khoa T pháp - Trờng Đại học Luật Hà Nội - đã tận tình hớng dẫn tôi hoàn thành bản luận văn

Chơng IChuyển quyền sử dụng đất

1-/ Khái niệm

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá Đất đai là t liêu sản xuất chính, không thể thay thế đợc của một số ngành sản xuất nh nông nghiệp, lâm nghiệp Lịch sử phát triển nông, lâm nghiệp của loài ngời cũng là lịch sử khai thác

và bảo vệ đất đai ngày càng có hiệu quả

Khi nghiên cứu về giá trị kinh tế của đất đai, C Mác đã viết : “Đất là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất” (C Mác - F Ănghen - Tuyển tập, tập 23 trang 189 - NXB Sự thật - Hà Nội, 1979)

Đối với đời sống, đất là nơi trên đó con ngời xây dựng nhà cửa, các công trình để làm chỗ ở và tiến hành các hoạt động văn hoá, là nơi phân bố các vùng kinh tế, các khu dân c Đất đai còn là cơ sở để phát triển các hệ sinh thái, tạo nên môi trờng để duy trì sự sống của con ngời và sinh vật

Vai trò của đất đai đối với sản xuất và đời sống thật to lớn và đa dạng Đúng

nh Hội nghị của Bộ trởng Châu Âu năm 1973 (họp tại Luân Đôn, Anh) đánh giá:

“Đất đai là một trong những của cải quý nhất của loài ngời, nó tạo điều kiện cho

sự sống của thực vật, động vật và con ngời trên trái đất” (Những quy định về quản

lý và sử dụng ruộng đất, trang 78 NXB Nông nghiệp Hà Nội, 1980

Dới góc độ chính trị - pháp lý, đất đai là một bộ phận không thể tách rời của lãnh thổ quốc gia gắn liền với chủ quyền quốc gia Vì vậy, việc xâm phạm đất đai

là xâm phạm lãnh thổ và chủ quyền quốc gia, Nhà nớc là đại diện cho chủ quyền quốc gia, để bảo vệ chủ quyền đó, Nhà nớc phải luôn luôn thực hiện các biện pháp quản lý, bảo vệ đất đai để khỏi có sự xâm phạm của bên ngoài

ở mỗi chế độ khác nhau việc chiếm hữu đất đai cũng khác nhau Trong chế

độ phong kiến, t bản đất đai thuộc sở hữu t nhân, giai cấp thống trị chiếm hữu hầu hết diện tích đất đai Dới chế độ XHCN đất đai phục vụ lợi ích chung của nhân dân lao động và toàn thể xã hội Để có một lãnh thổ nh ngày nay, nhân dân ta đã

phải dũng cảm và quật cờng chiến đấu chống bao kẻ thù ngoại xâm, đấu tranh với thiên nhiên để khai phá giữ gìn, vốn đất đai là xơng máu của bao thế hệ con ngời Việt Nam Tách khỏi những điều kiện của Nhà nớc, của cộng đồng thì không một cá nhân nào có thể khai phá, giữ gìn bất kỳ một vùng đất nào Vì thế, đất đai là tài sản vô giá, là đối tợng cần giải quyết hàng đầu của các cuộc cách mạng trong lịch sử.

Nhà nớc XHCN lúc mới ra đời đã giải quyết các vấn đề thuộc về đất đai Ngay từ khi mới giành đợc chính quyền, V.I - Lênin đã ký sắc lệnh về ruộng đất, xác định quyền sở hữu duy nhất của Nhà nớc Xô Viết đối với đất đai ở nớc ta, ngay sau Cách mạng tháng Tám thành công, Nhà nớc đã ban hành các sắc lệnh,

đạo luật để quản lý đất đai và ngay cả khi cuộc kháng chiến chống thực dân Pháp cha hoàn thành, Nhà nớc Việt Nam Dân chủ cộng hoà đã ban hành “Luật cải cách ruộng đất” ngày 4/12/1953 nhằm từng bớc xoá bỏ sự bóc lột của phong kiến và đế quốc do sự chiếm hữu đất đai mang lại Từ 6 hình thức sở hữu chủ yếu về đất đai là: sở hữu của thực dân Pháp, sở hữu của địa chủ, sở hữu nhà chung của tầng lớp t sản và sở hữu nhỏ của ngời nông dân, sở hữu của tầng lớp phú nông Nhà nớc chỉ còn thừa nhận 2 hình thức sở hữu chủ yếu về đất đai là: sở hữu Nhà nớc và sở hữu ruộng đất của ngời nông dân

Giữ vai trò vô cùng quan trọng, nhng đất đai chỉ có thể pháp huy vai trò vốn có của nó dới sự tác động tích cực của con ngời một cách thờng xuyên Ngợc lại, đất

đai không phát huy đợc tác dụng nếu con ngời sử dụng đất một cách tuỳ tiện, chỉ khai thác, không thực hiện việc cải tạo và bồi bổ đất các điều kiện đó phụ thuộc vào bản chất của mỗi chế độ xã hội: Dới chế độ t bản, do chạy theo lợi nhuận tối đa trong sử dụng làm cho đất ngày càng bị kiệt quệ Mác đã vạch rõ: “Mỗi bớc tiến của nông nghiệp t bản chủ nghĩa là một bớc tiến không những trong nghệ thuật bóc lột ngời lao động mà còn là một bớc tiến về mặt làm cho đất đai bị kiệt quệ.” Chỉ có d-

ới CNXH mới bảm đảm đợc các điều kiện làm cho đất đai ngày càng phát huy đợc vai trò to lớn của nó Dới chủ nghĩa xã hội, việc khai thác và sử dụng các tài nguyên thiên nhiên, trong đó có đất đai, phải bảo đảm nguyên tắc phục vụ lợi ích toàn xã hội Vì thế, việc quản lý và sử dụng tốt đất đai là nhiệm vụ của toàn xã hội, mà trớc hết là nhiệm vụ của Nhà nớc XHCN Chỉ có Nhà nớc mới có đủ các điều kiện và khả năng để quản lý thống nhất đất đai

ở Việt Nam, do những hoàn cảnh lịch sử nhất định, Nhà nớc ta từ chỗ cho phép sự tồn tại của sở hữu t nhân đối với đất đai đã dần dần động viên ngời dân vào làm ăn trong các hợp tác xã và tiến hành tập thể hoá đối với đất đai Từ chỗ

công nhận trong Hiến pháp 1959 ba hình thức sở hữu đất đai, đó là: Sở hữu Nhà

n-ớc, sở hữu tập thể hợp tác xã và sở hữu t nhân

Đến Hiến pháp 1980, Điều 19 đã quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc thống nhất quản lý - Hiến pháp 1992 - Hiến pháp của thời kỳ cả nớc tiến lên CNXH đã quy định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nớc, tài nguyên trong lòng đất đều thuộc sở hữu toàn dân” (Điều 17) Nh vậy, Hiến pháp 1980 và 1992 bằng sự xác lập sở hữu toàn dân đối với đất đai, thì quan hệ pháp luật đất đai ở Việt Nam đợc hình thành trên cơ sở Nhà nớc là chủ thể đặc biệt của quyền sở hữu Nhà nớc đối với đất đai

Mặt khác, ở nớc ta, do đặc thù là sự tồn tại của nền nông nghiệp lúa nớc, phải

có thuỷ lợi và trị thuỷ là một công việc đòi hỏi sự điều hành, tổ chức trên quy mô rộng lớn, ngoài Nhà nớc thì không một cá nhân hay một tổ chức nào có thể tổ chức

và điều hành trong phạm vi cả nớc Với lý do trên, việc quy định đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân là điều kiện tiên quyết và cực kỳ quan trọng để đảm bảo chế

độ công hữu về t liệu sản xuất chủ yếu, đảm bảo định hớng CNXH

Luật đất đai đợc Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 12 năm 1987 - Đạo luật

đất đai đầu tiên của nớc ta ghi nhận tại điều 1: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nớc thống nhất quản lý Nhà nớc giao đất cho các nông trờng, lâm trờng, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nớc, tổ chức xã hội và cá nhân để

sử dung ổn định, lâu dài”

Luật đất đai năm 1988 ra đời trong điều kiện đất nớc vừa chuyển đổi cơ chế quản lý tập trung quan liêu sang cơ chế mới theo hớng phát triển kinh tế hàng hoá, luật đã thay thế đợc rất nhiều các văn bản pháp quy riêng lẻ, thiếu đồng bộ, thâm chí mâu thuẫn chồng chéo, chế độ quản lý thiếu sự quan tâm đến quyền và lợi ích hợp pháp của ngời sử dụng đất

Luật đất đai năm 1988 đã góp phần tích cực vào việc điều chỉnh kịp thời các quan hệ sử dụng đất đã và đang diễn ra trong xã hội

Tuy nhiên, bên cạnh những u điểm và tác dụng đó, Luật đất đai 1988 đã bộc lộ nhiều hạn chế và bất cập so với sự vận động và phát triển của thực tiễn cuộc sống Riêng đối với chế định quyền sử dụng đất, mặc dù đã đợc xây dựng trên nguyên tắc Nhà nớc thực sự quan tâm đến quyền lợi của ngời sử dụng đất, song pháp luật lại cha xác định đợc mối quan hệ giữa các quyền ấy với chủ trơng phát triển sản xuất hàng hoá Vì vậy, mà ngời sử dụng chỉ coi các quyền lợi đó nh những đảm bảo xã hội, những điều kiện để sinh tồn Pháp luật cha xây dựng các quyền của ngời sử dụng đất với ý nghĩa là cơ sở, là tiền đề để sản xuất hàng hoá

Hoàn thiện chế độ sử dụng đất nhằm đáp ứng thoả mãn các yêu cầu nêu trên

là một đòi hỏi tất yếu khách quan

Việc ban hành Luật đất đai ngày 14/7/1993 đánh dấu bớc hoàn thiện cơ bản trong pháp luật đất đai của nớc ta Luật đất đai quy định chế độ quản lý, sử dụng

đất đai, quyền và nghĩa vụ của ngời sử dụng đất, đặc biệt là 5 quyền của hộ gia

đình và cá nhân đợc Nhà nớc giao đất

Trong quá trình sử dụng đất đai, Nhà nớc ta đã ghi nhận biết bao những biến

động to lớn, trong từng thời kỳ thực hiện các chính sách đất đai đã qua của Nhà nớc Việt Nam dân chủ cộng hoà, chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Cộng hoà XHCN Việt Nam Việc điều chỉnh quá trình sử dụng đất đai cho phù hợp với đặc điểm tình hình từng thời kỳ phát triển để thực hiện các mục tiêu kinh tế - xã hội là bớc đi tất yếu Trong Luật đất đai 1988, Nhà nớc chỉ quy

định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển quyền sử dụng đất đai, đặc biệt chỉ cho phép chuyển quyền sử dụng đất với đất nông nghiệp Quy định nh vậy cha thực sự tạo ra niềm tin cho ngời sử dụng đất, vì khả năng chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thế chấp, và thừa kế quyền sử dụng đất hầu nh bị cấm đoán Trong khi đó các quyền này về mặt thực tế diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự kiểm soát của Nhà n-

ra tơng đối nhiều và thờng diễn ra dới các hình thức sau đây:

- Cho mợn đất: Một số hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất để sản xuất, nhng do thiếu vốn, lao động, trình độ sản xuất hoặc ở trong các trờng hợp ch-

a cần đến việc sử dụng đất khác nên cho ngời khác, thờng là ngời thân, nh cho con, cháu, anh em mợn để canh tác tạm thời Ngời mợn đất thờng không phải trả tiền, đợc hởng toàn bộ hoa lợi nhng phải có nghĩa vụ đối với Nhà nớc thay cho chủ

sử dụng đất

- Cho thuê đất : Một số ngời đợc giao đất cho ngời khác thuê lại Họ tự thoả thuận về thời hạn, tiền thuê, mục đích sử dụng đất Hiện tợng này khá phổ biến ở những vùng thành thị và nông thôn có nhiều đất Nhà nớc không quản lý đợc và cũng không thu đợc một khoản tiền nào

- Bán đất : Hoạt động này trái luật và bị cấm nhng nhiều ngời vấn thoả thuận bán cho nhau dới nhiều hình thức Có thể dễ dàng xác định đợc việc này khi số tiền một ngời bỏ ra để đền bù cho hoa lợi và tài sản trên đất lớn hơn rất nhiều so với giá trị thực của hoa lợi và tài sản đó.

- Mua bán nhà đất : Thực tế khi bán nhà, hai bên mua bán đều hiểu tài sản mua bán ở đây là nhà và đất có nhà trên đó, vì khi sở hữu nhà thì đơng nhiên sử dụng đất Do vậy, khi bán nhà, chủ nhà phải chuyển toàn bộ quyền sử dụng đất cho ngời mua Tiền mua nhà thực chất bao gồm cả giá trị nhà và giá trị quyền sử dụng đất

- Thế chấp đất : Tuy pháp luật cha quy định nhng một số tỉnh Miền Nam đã

sử dụng các giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất làm công cụ thế chấp cho vay vốn của Ngân hàng nh tỉnh An Giang, Hậu Giang Các tổ chức tín dụng sẽ giữ các giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất khi cho vay vốn Nếu hộ gia đình nào không trả đợc nợ vì lý do không chính đáng thì đất đợc giao cho ngời khác sử dụng để kinh doanh tới khi nào thu đủ số nợ trả cho ngân hàng thì mới trả lại cho chủ cũ Thực tế các hộ gia đình trả nợ rất đúng hạn và đầy đủ, chỉ có 4% số hộ trả quá hạn vì những lý do bất khả kháng

- Thừa kế đất : Pháp luật không thừa nhận quyền thừa kế đất đai nhng trên thực

tế việc các thế hệ nối tiếp nhau sống và canh tác trên mảnh đất ông bà, tổ tiên để lại, chính đó là việc thừa kế quyền sử dụng đất Hay hình thức khác của thừa kế đất là việc những ngời thừa kế nhà ở đồng thời đợc sử dụng phần đất mà nhà ở đó ngự toạ

và khuôn viên của phần nhà ở đó Những ngời thừa kế tự chia nhau nhà ở và đất đai, thậm chí không có sự xác nhận của chính quyền địa phơng

Quá trình chuyển từ nền kinh tế bao cấp, kế hoạch sang nền kinh tế thị trờng

có sự điều tiết của Nhà nớc, chế độ sở hữu của Nhà nớc đối với đất đai vẫn giữ nguyên bản chất của nó, nhng cần phải có sự đổi mới tăng thêm các quyền của cá nhân, tổ chức đợc giao đất để phù hợp với tình hình mới

Luật đất đai 1993 ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai rất hoàn thiện

Điều 3 khoản 2 của luật nói rõ: “Hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng

đất, các quyền trên chỉ đợc thực hiện trong thời gian giao đất và đúng mục đích sử dụng của đất đợc giao theo quy định của luật này và các quy định khác của pháp luật” Cụ thể hoá các quyền trên, Bộ luật dân sự 1995 dành cho phần 5 quy định từ

điều 690 đến điều 744 các loại hợp đồng về chuyển đổi chuyển nhợng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất nhằm chi tiết hoá các Điều 74, 75, 76, 77

và Điều 78 - luật đất đai

Dựa vào những luận điểm khoa học đó, trên con đờng đổi mới, Nghị quyết

Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VII đã khẳng định: “Trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, ruộng đất đợc giao cho nông dân sử dụng ổn định, lâu dài, Nhà nớc quy định bằng pháp luật các vấn đề thừa kế, chuyển quyền sử dụng đất” Nh vậy

đã bớc đầu nhen nhóm cho phép ngời sử dụng đất đợc chuyển quyền sử dụng đất trên cái nền là đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân nh Hiến pháp 1992 quy định:

“Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nớc, tài nguyên trong lòng đất là của Nhà

n-ớc, đều thuộc sở hữu toàn dân” (Điều 17) “Nhà nớc thống nhất quản lý toàn bộ đất

đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả Nhà nớc giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài” (Điều 18).Với t cách là chủ sở hữu đất đai trên phạm vi cả nớc, Nhà nớc thực hiện quyền của chủ sở hữu đối với đất đai với 3 quyền năng của sở hữu chủ đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt Nhng trên thực tế, Nhà nớc không trực tiếp sử dụng đất mà giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng, đồng thời quy

định quyền và nghĩa vụ trong quá trình sử dụng đất của Nhà nớc Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ đợc sử dụng đất trong phạm vi Nhà nớc cho phép

Để đảm bảo quyền lợi của ngời sử dụng đất và tạo điều kiện cho các quan hệ dân sự về đất đai đợc lu thông phù hợp với cơ chế thị trờng, Nhà nớc cho phép các chủ thể đợc chuyển quyền sử dụng đất thông qua các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhợng cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất

Chuyển quyền sử dụng đất về bản chất là giao dịch dân sự, nhằm làm phát sinh, thay đổi chất dứt quyền và nghĩa vụ của các bên trong các giao dịch đó

Chuyển quyền sử dụng đất là ngời đợc Nhà nớc giao đất để sử dụng chuyển cho ngời khác quyền sử dụng đất ấy, theo quy định của pháp luật nghĩa là quyền

sử dụng đất đợc đa vào lu thông dân sự mà không phải là đất (quyền sở hữu đất), bởi lẽ đất là đối tợng của sở hữu toàn dân Việc chuyển quyền sử dụng đất bị hạn chế bởi những điều kiện do Nhà nớc quy định và việc chuyển quyền sử dụng đất phải làm thủ tục tại cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền

Thực chất của việc chuyển quyền sử dụng đất đai cũng là thiết lập quyền cho ngời sử dụng đất mới đợc hợp pháp sử dụng Tuy nhiên, ở đây Nhà nớc không thực hiện các hành vi nh việc giao đất mà là công nhận tính hợp pháp của hành vi tự

điều chỉnh đất đai của ngời sử dụng

Việc chuyển quyền sử dụng đất đã đợc đề cập trong luật đất đai 1988 và chỉ giới hạn trong những trờng hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp,

lâm nghiệp và cá nhân thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất, khi

ng-ời đợc giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong họ của ngng-ời

đó vẫn còn tiếp tục sử dụng đất đó Tuy nhiên các quy định đó không đáp ứng đợc

đòi hỏi phát sinh từ thực tế cuộc sống, đó là nhu cầu chuyển dịch đất đai là tất yếu trong bất kỳ xã hội này Nhà nớc chỉ có thể duy trì đợc chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai mà vẫn đạt đợc hiệu quả kinh tế từ việc sử dụng đất khi mở rộng các quyền năng cho ngời sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển quyền sử dụng (bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, thừa kế, thế chấp, cho thuê quyền sử dụng

đất) Nh vậy, quyền sử dụng đất là quyền phái sinh, quyền phụ thuộc và quyền sở hữu đất đai của Nhà nớc

Tính phụ thuộc của quyền sử dụng đất thể hiện ở chỗ, ngời sử dụng đất không đợc tự mình quyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện các quyền năng của mình mà chỉ đợc quyết định một số vấn đề, còn cơ bản, vẫn phải hành động theo ý chí của Nhà nớc với t cách là đại diện sở hữu chữ đối với đất đợc giao VD: Sau khi làm xong các thủ tục pháp lý để chuyển đổi, hoặc chuyển nhợng quyền sử dụng đất thì ngời đợc chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất theo

đúng mục đích của đất trớc khi chuyển giao, nhất thiết không đợc tuỳ tiện thay

đổi Làm trái quy định này bị coi nh là một hành vi vi phạm nghiêm trọng pháp luật về đất đai và hậu quả là Nhà nớc sẽ thu hồi đất

Quyền sử dụng đất còn đợc coi là một loại quyền dân sự đặc thù, đợc thể hiện

ở chỗ: Ngời sử dụng đất không có toàn bộ các quyền năng nh các chủ sở hữu tài sản (không có quyền tặng, cho, cho mợn, tiêu huỷ tài sản) Hình thức, thủ tục, điều kiện thực hiện các quyền năng của ngời sử dụng đất đợc pháp luật quy định chặt chẽ hơn nhiều so với các chủ thể có quyền khác Cụ thể là, về hình thức nhất thiết phải thông qua hợp đồng bằng văn bản đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền chứng thực và đăng ký Về điều kiện thì tuỳ theo tính chất của từng hình thức chuyển quyền mà mức độ chặt chẽ, cụ thể của các điều kiện chuyển quyền đợc quy định khác nhau Tuy nhiên, việc chuyển quyền sử dụng đất dới bất cứ hình thức nào cũng chỉ đợc tiến hành khi có những điều kiện nhất định, có khi điều kiện đó còn

đợc quy định không chỉ cho một bên - bên chuyển quyền mà còn cho cả phái bên kia - bên nhận quyền nữa (nhất là trong trờng hợp chuyển nhợng quyền sử dụng

đất) Về thời hạn thực hiện quyền, ngời sử dụng đất chỉ đợc Nhà nớc giao đất để sử dụng trong thời hạn do pháp luật quy định Nhiều nội dung trong hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất không phải do ngời có quyền sử dụng đất quyết định mà do pháp luật quy định buộc họ phải tuân theo (Ví dụ: vấn đề khung giá chuyển quyền

sử dụng đất v.v )

Tuy nhiên, những quy định trong luật đất đai rất quan trọng và cần thiết song cha cụ thể, chi tiết để ngời sử dụng có thể thực hiện các quyền năng của mình, Bộ Luật Dân sự chính là văn bản pháp luật đã cụ thể hoá và phát triển thêm những quy định trong luật đất đai, đồng thời thiết lập cơ chế để giúp ngời sử dụng đất đợc thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, thừa kế, thế chấp, cho thuê quyền sử dụng đất một cách thuận lợi và hợp pháp Cần lu ý rằng, chuyển quyền sử dụng

đất không phải là mua bán đất đai bởi vì toàn bộ chế độ pháp lý về đất đai cũng

nh những quy định về chuyển quyền sử dụng đất đều dựa trên nền tảng đất đai thuộc sở hữu toàn dân

Nh vậy, việc quy định về chuyển quyền sử dụng đất đai rất rộng rãi và cũng rất cụ thể, đa vấn đề chuyển quyền sử dụng đất thành một chơng riêng trong Bộ Luật là biểu hiện tiếp theo của sự tôn trọng, sự quan tâm hơn nữa của Nhà nớc đến quyền và lợi ích hợp pháp của ngời sử dụng đất, để đạt đợc mục đích cuối cùng là thu đợc hiệu quả kinh tế cao từ việc sử dụng đất

2-/ Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất.

Quyền sử dụng đất là một quan hệ pháp luật dân sự nên nh mọi quan hệ pháp luật dân sự khác, nó cũng đợc hình thành bởi những sự kiện pháp lý nhất định Những sự kiện pháp lý này là cơ sở để xác lập quyền sử dụng đất Do vậy, pháp luật đất đai và pháp luật dân sự đã quy định các căn cứ xác lập quyền sử dụng đất

để đánh giá tính hợp pháp của quyền sử dụng đất

Việc quy định các căn cứ xác lập quyền sử dụng đất tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân thực hiện nắm quyền của ngời sử dụng đất (quyền chuyển đổi, chuyển nh-ợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất) đồng thời góp phần làm cho công tác xét xử và giải quyết các tranh chấp thống nhất, đạt hiệu quả

Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất là những cơ sở pháp lý mà trên cơ sở đó các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có đợc quyền sử dụng đất

Bất cứ một quan hệ pháp luật dân sự nào cũng đều phát sinh, thay đổi, hay chấm dứt dựa trên những sự kiện pháp lý nhất định Quyền sử dụng đất cũng vậy,

nó chỉ đợc xác lập khi có những sự kiện pháp lý cụ thể

Xuất pháp từ nhu cầu thực tiễn đòi hỏi phải có các quy định của pháp luật làm cơ sở cho việc xác định căn cứ xác lập quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia

đình và cá nhân Luật đất đai 1993 và Bộ Luật Dân sự đã ghi nhân các căn cứ này Việc xác định các căn cứ này tạo cơ sở pháp lý cho ngời đợc giao đất thực hiện quyền sử dụng đất của mình

Luật đất đai quy định cơ sở pháp lý cho việc thiết lập quyền sử dụng đất là

đối tợng của sở hữu toàn dân, đất đai không đợc coi là hàng hoá, chỉ đa vào thị ờng quyền sử dụng đất mà thôi Nh vậy, bản thân đất đai không phải là đối tợng của sự chuyển dịch mà là quyền sử dụng đất khi đợc phép chuyển dịch quyền sử dụng đất, ngời sử dụng đất cũng chỉ đợc chuyển dịch trong phạm vi mà pháp luật cho phép, bị những điều kiện hạn chế do Chủ sở hữu là Nhà nớc đặt ra Vậy đối t-ợng của sự chuyển dịch không phải là đất (quyền sở hữu đất) mà là quyền sử dụng

tr-đất

- Quyết định giao đất của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền tại Điều 23 và

Điều 24 - Luật đất đai

- Quyết định cho thuê đất của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền tại Điều 80 - Luật đất đai Thẩm quyền này thuộc về Chính phủ khi quyết định cho các tổ chức, cá nhân nớc ngoài thuê đất tại Việt Nam

Để cụ thể và phát triển thêm những quy định trên Luật đất đai, Bộ Luật Dân

sự tại Điều 690 đã quy định căn cứ xác lập quyền sử dụng đất

+ Quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình đợc xác lập do Nhà nớc giao

đất hoặc cho thuê đất;

+ Quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình cũng đợc xác lập do đợc ngời khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của Bộ Luật dân sự và pháp luật đất đai,

Điều 2 - Nghị định số 04/2000/NĐ - CP của Chính phủ về thi hành luật sửa

đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai ngày 11/2/2000 đã phát triển thêm thẩm quyền giao đất đợc quy định tại Điều 23 - khoản 3 và Điều 24 - Luật đất đai, cụ thể là: trong trờng hợp cho thuê đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, thì thực hiện theo quy định tại khoản 5 - Điều 1 - của Nghị

định số 85/1999/NĐ - CP ngày 28 tháng 8 năm 1999 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của bản quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và bổ sung việc giao đất làm muối cho hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài (gọi tắt

là Nghị định số 85/1999/NĐ - CP của Chính Phủ); trong trờng hợp cho thuê đất sử dụng vào mục đích lâm nghiệp, thì đợc thực hiện theo quy định tại điều 16 của Nghị định số 163/1999/NĐ - CP ngày 16 tháng 11 năm 1999 của Chính phủ; trong trờng hợp giao đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp thì đ-

ợc thực hiện theo quy định tại Điều 12 của Nghị định số 64/CP ngày 27 - 9 - 1993 của Chính phủ về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn

định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp (gọi tắt là Nghị định số 64/CP của

chính phủ) và điều 11 của Nghị định số 02/CP ngày 15/1/1994 của Chính phủ về việc giao đất lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích lâm nghiệp (gọi tắt là Nghị định số 02/CP của Chính phủ).

Những quy định trên, chứng tỏ vấn đề giao đất của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền có ý nghĩa rất quan trọng, phản ánh hoạt động của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền chuyển giao trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất Quy đình về thẩm quyền cụ thể nhằm giới hạn phạm vi, các quyền hạn về giao đất, nhằm làm cho các thẩm quyền này thống nhất

và hợp lý, vừa không phân tán, thả nổi cho cấp dới, vừa không tập trung quan liêu

ở bên trên, làm cho mỗi cơ quan thấy đợc trách nhiệm của mình trong lĩnh vực giao đất Việc quy định cho thuê đất rất mới mẻ, lần đầu tiên đợc đa vào luật đất

đai 1993, chứng tỏ chúng ta phải cố gắng gạt bỏ quan niệm cũ kỹ của một quá khứ gắn chặt với chế độ quan liêu bao cấp Cần phải thấy rằng dù đất đai không phải là hàng hoá theo đúng nghĩa đen của nó nhng nó phải đợc coi là t liệu sản xuất đặc biệt, hàng hoá đặc biệt Dù rằng, đất đai thuộc sở hữu Nhà nớc nhng thực tế cuộc sống luôn chỉ ra rằng, đất đai luôn có giá và trong luật, Nhà nớc đã quy định khung giá các loại đất, mục đích của việc định khung giá các loại đất để Nhà nớc cho các tổ chức và cá nhân thuê đất Trên cơ sở đó, Chính phủ quy định chi tiết tại

Điều 6 - thẩm quyền cho thuê đất và khoản 2 Điều 7 của Nghị định 85/CP ngày 17/12/1996 của Chính phủ về quyền và nghĩa vụ của tổ chức đợc giao đất và cho thuê đất

Nhà nớc quy định thẩm quyền giao đất và cho thuê đất đối với các tổ chức và cá nhân, hộ gia đình trên cơ sở những căn cứ nhất định và đợc biểu hiện trong thực

tế bằng việc tuân theo những trình tự, thủ tục giao đất và cho thuê đất nhất định Trình tự và thủ tục giao đất, cho thuê đất là sự cụ thể hoá các quyền và nghĩa vụ của cơ quan Nhà nớc và ngời sử dụng đất, ngời thuê đất Chỉ cố thực hiện một cách nghiêm túc và đẩy đủ thì mới đa việc giao đất và cho thuê đất vào kỷ cơng, pháp luật, theo một quy chế chặt chẽ và thống nhất

3-/ Hình thức chuyển quyền sử dụng đất

Trên cơ sở của Luật đất đai 1993 đã quy định: Hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất có quyền chuyển quyền sử dụng đất cho ngời khác dới hình thức chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp việc chuyển quyền này phải theo quy định của pháp luật chứ không đợc chuyển quyền sử dụng đất một cách bừa bãi Từ Điều 74 đến Điều 78 - của Luật đất đai đã quy định một số nguyên tắc về chuyển quyền sử dụng đất

Bộ Luật dân sự đợc Quốc hội thông qua ngày 28/10/1995 cũng đã dành hẳn phần thứ năm, bao gồm 55 điều quy định về chuyển quyền sử dụng đất.

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất đều có quyền chuyển quyền sử dụng đất cho ngời khác theo điều kiện, hình thức, nội dung quy định trong Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai

Tuy luật đất đai 1993 đã quy định quyền chuyển quyền sử dụng đất nhng cha quy định điều kiện, hình thức thủ tục chuyển quyền sử dụng đất Tại điều 691 - BLDS quy định hình thức chuyển quyền sử dụng đất: “Việc chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai đợc thực hiện thông qua hợp đồng

Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải đợc lập thành văn bản có chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền”

Việc quy định hình thức chuyển quyền sử dụng đất để đảm bảo quyền lợi của các bên quyền sử dụng đất nhất là khi có tranh chấp quyền sử dụng đất Toà án có thể giải quyết tranh chấp đất dễ dàng Hình thức của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là căn cứ để xác định các bên đã tham gia vào hợp đồng Thông qua đó, xác định quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng, xác định trách nhiệm của ngời vi phạm hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất

Hình thức chuyển quyền sử dụng đất đợc quy định chi tiết hơn thông qua các thủ tục cần phải làm khi thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhợng Điều 31 - Luật

đất đai ghi rõ:

1 Thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất ở nông thôn làm tại Uỷ ban nhân dân xã, ở đo thị làm tại UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh

2 Thủ tục chuyển nhợng quyền sử dụng đất ở nông thôn làm tại UBND huyện, ở đô thị làm tại UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng

Nh vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà đối với mọi loại đất Tuy nhiên, các quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế và thế chấp đợc thực hiện rộng rãi đối với hộ gia đình và cá nhân; đối với tổ chức thì uỷ ban thờng vụ Quốc hội sẽ có quy định riêng

Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất đợc Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định, theo đó ngời sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyền

sử dụng đất) chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho ngời đợc chuyển quyền (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất), các chủ thể tham gia vào quan hệ sử dụng đất

có thể ký kết những hợp đồng sử dụng đất trên cơ sở hợp tác xã hội chủ nghĩa với nhau Các hợp đồng này cần phải đăng ký tại cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền để Nhà nớc thực hiện việc quản lý các hợp đồng Theo đó các trình tự, thủ tục, điều kiện khi ký kết hợp đồng các quyền và nghĩa vụ cụ thể của các chủ thể đợc phép chuyển quyền và nhận quyền sử dụng đất đợc ghi nhận rõ trong luật, trên cơ sở các quy định mang tính nguyên tắc của Luật đất đai 1993, và Bộ luật dân sự 1995.

II-/ Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất.

Để đảm bảo cho Nhà nớc thống nhất quản lý đất đai trên phạm vi cả nớc và hạn chế ở mức thấp nhất việc chuyển giao đất nông nghiệp, lâm nghiệp sử dụng vào mục đích khác, cần có phơng châm chỉ đạo cho việc thực hiện chuyển quyền

sử dụng đất Phơng châm chỉ đạo đợc thể hiện ở các nguyên tắc cụ thể theo quy

định tại Điều 695 Bộ luật dân sự

1 Ngời sử dụng đất mà pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất Theo nguyên tắc này, thì chỉ cá nhân, hộ gia đình mới có quyền chuyển đổi chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng

đất (khoản 2 - Điều 3 - Luật đất đai 1993) Điều 14 - Nghị định 04/2000/NĐ - CP của Chính phủ về thi hành luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai, ngày 11/2/2000 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất không thu tiền sử dụng đất có các quyền quy định tại các khoản 1, 2, 4, 5, 6 và 8 Điều 73 - Luật đất

đai, có quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng

đất theo quy định của pháp luật về đất đai”

Ngoài ra cá nhân phải tuân theo các điều kiện do pháp luật quy định Đất đợc chuyển quyền sử dụng là:

+ Đất nông nghiệp

+ Đất lâm nghiệp để trồng rừng

+ Đất ở

Theo pháp luật hiện hành thì đất nông nghiệp là đất đợc xác định chủ yếu để

sử dụng vào mục đích nông nghiệp nh trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thuỷ sản hoặc nghiên cứu, thí nghiệm về nông nghiệp

Đất lâm nghiệp đợc xác định chủ yếu dùng vào sản xuất lâm nghiệp gồm đất

đang có rừng tự nhiên, rừng trồng và đất đang sử dụng vào mục đích lâm nghiệp

nh trồng rừng, khoanh nuôi tu bổ bảo vệ để phục hồi tự nhiên, nuôi dỡng làm giàu rừng nghiên cứu, thí nghiệm về lâm nghiệp

Đất ở là đất đợc xác định chủ yếu để xây dựng nhà ở và các công trình phục

vụ cho sinh hoạt.

Nh vậy, Nhà nớc xác định mục đích sử dụng chủ yếu của đất nông nghiệp là

sử dụng vào sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp là sử dụng vào mục đích lâm nghiệp dù đất có rừng hay không có rừng, và đất ở dùng để xây dựng nhà ở, cá nhân hộ gia đình muốn chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất đối với ba loại đất trên phải đợc sự cho phép của pháp luật

2 Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng phù hợp với Bộ Luật dân sự và pháp luật về đất đai

Việc chuyển quyền sử dụng đất đợc thực hiện qua hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, đây là một loại hợp đồng dân sự Do vậy, mà cần có sự biểu lộ ý chí của các bên để đi đến thoả thuận và thống nhất ý chí đó Điều 699 - quy định hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất

Điều 705 - quy định hợp đồng chuyển nhợng quyền sử dụng đất

Điều 714 - quy định hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Điều 727 - thế chấp quyền sử dụng đất

Điều 738 - Bộ luật dân sự quy định thừa kế quyền sử dụng đất

Các quy định về 5 quyền sử dụng đất đều có chung sự biểu lộ ý chí của các bên thông qua sự thoả thuận và đi đến thống nhất ý chí đó

Các bên trong hợp đồng có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng ý

chí của Nhà nớc, hay nói cách khác nội dung của sự thoả thuận không trái với quy

định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai Điều 702, 708, 717 - Bộ luật dân

sự quy định nội dung của hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê quyền sử dụng đất

Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn ghi trong quyết định giao đất cho hộ gia đình và cá nhân của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền và phù hợp với quy hoạch tại địa phơng đó; phải có diện tích

đất đang sử dụng dới hạn mức; phải cải tạo, bồi bổ làm tăng khả năng sinh lợi của

đất và phải bảo vệ môi trờng; không làm tổn hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của ngời sử dụng đất liền kề và xung quanh

Để khai thác lợi ích từ đất có hiệu quả, con ngời phải tác động tích cực một cách thờng xuyên và phải sử dụng đúng mục đích Tránh sử dụng một cách tuỳ tiện,

để đất khô cằn mà phải cải tạo, bồi bổ và nuôi dỡng đất (ví dụ: ông A có đất nông nghiệp chuyển đổi cho ông B để lấy đất ở Vậy sau khi chuyển đổi quyền sử dụng

đất cho nhau ông B vẫn phải sử dụng diện tích đất ông A chuyển đổi cho vào mục

đích sản xuất nông nghiệp, không đợc chuyển đất đó thành đất ở).

Tóm lại, từ định chế “đợc chuyển quyền sử dụng đất” trong hiến pháp 1992

đến các quy định cụ thể về quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, thừa kế, thế chấp, cho thuê quyền sử dụng đất trong Luật đất đai là một bớc phát triển đáng kể trong quá trình hoàn thiện hệ thống chính sách đất đai của Nhà nớc, tạo cơ sở cho các hoạt động quản lý Nhà nớc về đất đai, can thiệp có hiệu quả và đúng quy luật vào các quan hệ đất đai đang vận động và phát triển trong xã hội

Chơng II

Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất

Tổ chức, cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý sử dụng tiết kiệm

đất, đợc chuyển quyền sử dụng đất đợc Nhà nớc giao theo quy định của pháp luật.Theo quy định đó, luật đất đai 1993 đặt nền tảng pháp lý cho việc thực hiện 5 quyền của ngời sử dụng đất đó là “Hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất có quyền chuyển quyền sử dụng đất cho ngời khác dới hình thức chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp” Lần đầu tiên Luật đất đai ghi nhận 5 quyền của ngời sử dụng đất mà trớc đây cha có văn bản pháp luật nào quy định, ghi nhận nguyên tắc và các điều kiện cơ bản, ghi nhận quyền và nghĩa vụ của các bên khi chuyển quyền sử dụng đất

Việc mở rộng 5 quyền cho ngời sử dụng đất đợc coi là bớc tiến quan trọng nhất Thứ nhất, thoả mãn đợc một nhu cầu có tính chất quy luật trong công tác

quản lý Nhà nớc về đất đai là làm sao kết hợp hài hoà giữa sự quản lý tập trung, thống nhất của Nhà nớc về đất đai với việc mở rộng quyền hạn cho ngời sử dụng

đất trong cơ chế thị trờng; Thứ hai, đáp ứng đợc lợi ích thiết thân của hơn 80%

dân số nớc ta là nông dân; Thứ ba, bằng việc mở rộng 5 quyền cho nông dân, Nhà

nớc ta đã gián tiếp khuyến khích sự đầu t tiền bạc và công sức của ngời lao động trên đất đợc giao, làm cho đất đai ngày càng phì nhiêu, màu mỡ và ngày càng đợc

sử dụng có hiệu quả hơn; Thứ t, việc mở rộng 5 quyền này đã ảnh hởng đến sự ra

đời và nội dung của một số quy định mới khác trong Luật đất đai 1993 Ví dụ: chính vì ngời sử dụng đất đợc quyền chuyển nhợng quyền sử dụng đất mà Luật đất

đai năm 1993 đã quy định đất có giá Theo điều 12 thì đất phải có giá để tạo cơ sở pháp lý cho việc “tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi dỡng thiệt hại về đất khi thu hồi đất”.Cũng chính vì ngời nông dân đợc phép chuyển nhợng quyền sử dụng đất mà

Nhà nớc phải đa vấn đề hạn điền nh một số quy định mới của Luật đất đai Với việc quy định hạn điền, Nhà nớc góp phần ngăn chặn một hiện tợng cụ thể xảy ra

là một bộ phận lớn đất đai sẽ thuộc quyền chiếm hữu và sử dụng của một số ít

ng-ời, dẫn đến tình trạng ngời cày không có ruộng với bao hậu quả xấu về kinh tế - xã hội mà Nhà nớc và xã hội phải trả giá

Bộ luật dân sự đợc Quốc hội thông qua ngày 28/10/1995 cũng đã dành hẳn phần thứ năm, bao gồm 55 điều quy định về chuyển quyền sử dụng đất, đặt cơ sở pháp lý cụ thể và đầy đủ cho việc thực hiện năm quyền Việc quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất là một trong những cơ sở pháp lý quan trọng và cần thiết xác định quyền năng dân sự của ngời sử dụng đất Việc chuyển quyền sử dụng đất phải theo các quy định chung sau đây;

- Chỉ những hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất và có những điều kiện nhất định mới đợc chuyển quyền sử dụng đất

- Chỉ đợc chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn còn đợc sử dụng ghi trong giấy chứng nhận giao đất

- Đất không có tranh chấp

- Giá chuyển quyền sử dụng đất do hai bên thoả thuận trên cơ sở bảng giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng ban hành theo khung giá của Chính phủ

- Hợp đồng phải làm thành văn bản có chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp

có thẩm quyền và phải đăng ký tại cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền căn cứ vào quy

định của Hiến pháp 1992 và LĐĐ 1993, Bộ luật dân sự quy định về chuyển quyền

sử dụng đất chủ yếu là đối với hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất Hộ gia

đình, cá nhân sẽ đợc chuyển quyền sử dụng đất cho ngời khác khi có đủ các điều kiện chung sau đây:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai

- Trong thời hạn còn đợc sử dụng đất

- Đợc phép chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai

- Đất không có tranh chấp

Những quy định này xác định phạm vi định đoạt quyền sử dụng đất của ngời

sử dụng đất Ngoài những quy định chung về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất, trong phần 5 - Bộ luật dân sự còn quy định chi tiết điều kiện của 5 hình thức

chuyển quyền sử dụng đất (chúng tôi sẽ trình bày cụ thể trong phần II, III của

ch-ơng này)

Việc chuyển quyền sử dụng đất phải đợc tiến hành theo đúng các nguyên tắc pháp luật quy định nh: chỉ những ngời sử dụng đất mà pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất, nội dung thoả thuận trong hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy định của pháp luật, bên nhận quyền sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn ghi trong quyết

định giao đất, phải có diện tích đất đang sử dụng dới hạn mức, phải bảo vệ môi ờng và phải theo một khung giá do Nhà nớc quy định

tr-Nhà nớc nghiêm cấm việc mua bán, lấn chiếm đất đai dới mọi hình thức Trong trờng hợp, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vi phạm các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất do pháp luật quy định thì hợp đồng đó vô hiệu, ngời vi phạm bị xử lý theo quy định của pháp luật

Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất là những yêu cầu do Nhà nớc quy định

mà nếu bảo đảm đợc những yêu cầu ấy, thì ngời sử dụng đất đợc phép chuyển quyền sử dụng đất

Bên cạnh việc thừa nhận quyền chuyển quyền sử dụng đất, Nhà nớc cũng nghiêm cấm việc chuyển quyền sử dụng đất trái phép và quy định những trờng hợp sau đây không đợc phép chuyển quyền

+ Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp

+ Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không đợc chuyển quyền

sử dụng

+ Đất đang có tranh chấp

Việc quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất với mục đích:

+ Bảo đảm quyền sở hữu tối cao của Nhà nớc đối với đất đai

Trong chế độ phong kiến và t sản, vì đại đa số đất đai thuộc sở hữu t nhân nên pháp luật chủ yếu duy trì và bảo vệ quyền lợi của sở hữu chủ là t nhân đối với

đất đai Sự can thiệp của Nhà nớc vào các quan hệ ruộng đất mang tính chất hạn hữu Trong các quan hệ xã hội này, Nhà nớc chỉ đại diện cho quyền lợi của thiểu

số giai cấp thống trị nên thực chất sở hữu Nhà nớc chỉ là sở hữu của một nhóm

ng-ời mà thôi

Trong xã hội ta chế độ sở hữu Nhà nớc đồng nhất với chế độ sở hữu toàn dân;

Đảng và Nhà nớc ta xác định đất đai là thành quả cách mạng mà bao thế hệ đã hy sinh xơng máu để giữ gìn, giành giật từ tay đế quốc, phong kiến, nhân dân ta đã

tốn bao công sức để khai phá, bồi bổ và cải tạo đất đai, vì lẽ đó mà đất đai không

đợc của riêng ai, không đợc của riêng tầng lớp nào, giai cấp nào, mà phải là tài sản của toàn thể nhân dân lao động, chỉ có Nhà nớc thay mặt toàn xã hội, mới là chủ

sở hữu duy nhất và tuyệt đối

Là chủ sở hữu đồng thời có quyền ban hành pháp luật, Nhà nớc can thiệp rất sâu vào các quan hệ đất đai, cụ thể:

+ Nhà nớc xác định giá các loại đất trên cơ sở giá trị sử dụng và khả năng sinh lợi của từng loại đất (có tính đến đối tợng sử dụng, đặc điểm đất đai của từng vùng, từng địa phơng) làm căn cứ để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền khi giao đất, cho thuê đất

+ Nhà nớc xây dựng nội dung của chế độ quản lý đất đai một cách hết sức chặt chẽ chi tiết nh việc xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển quyền sử dụng đất góp phần phân bố hợp lý các ngành kinh tế quốc dân trong phạm vi cả nớc cũng nh từng địa phơng

Nhà nớc quy định các quyền và nghĩa vụ cụ thể cho ngời sử dụng đất, thiết lập các điều kiện và cơ sở để ngời sử dụng đất tham gia vào các quan hệ chuyển dịch quyền sử dụng đất

- Ngăn chặn việc kinh doanh đất trái phép:

Tại quyết định số 201/CP ngày 1/7/1980 của Hội đồng Chính phủ (điểm d khoản 2 phần III) quy định:

“Không đợc bán nhợng đất dới bất cứ hình thức nào” để thi hành quyết

định 201/CP nói trên, tại thông t số 55/ĐKTK ngày 5/11/1981 của Tổng cục quản

lý ruộng đất hớng dẫn giải quyết các trờng hợp sử dụng ruộng đất không hợp pháp, không hợp lý, trong đó tại điểm 9 - phần I đã hớng dẫn nh sau:

“Nói chung, tất cả các việc chuyển nhợng mua bán đất hoặc đất của Hợp tác xã chia cấp không đợc các cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền cho phép và tất cả các việc chuyển nhợng, mua bán đất trớc đây thuộc sở hữu t nhân không đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền thị thực đều là trái phép Riêng đối với các tỉnh phía Nam

kể từ sau ngày 5 - 3 - 1975 ban hành Nghị định số 01/NĐ 75 của Chính phủ miền Nam Việt Nam, tất cả mọi việc mua bán, chuyển nhợng ruộng đất giữa các t nhân với nhau; dù là có đợc chính quyền địa phơng thị thực, đều là trái phép

Hiến pháp 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nớc thống nhất quản lý Trên cơ sở Hiến pháp 1980, Luật đất đai năm 1987 quy định:

Điều 5: “Nghiêm cấm mua bán đất”

Hiến pháp 1992 quy định “tổ chức và cá nhân đợc chuyển quyền sử dụng đất

đợc Nhà nớc giao theo quy định của pháp luật” Luật đất đai 1993 (thông qua 14/7/1993, có hiệu lực từ 15/10/19930 tại Điều 3 quy định: Hộ gia đình, cá nhân

đợc Nhà nớc giao đất, có quyền chuyển nhợng quyền sử dụng đất

Tại chơng III phần 5 Bộ luật dân sự (thông qua 28/10/1995, có hiệu lực từ 1/7/1996) quy định cụ thể việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất

Nh vậy: trớc ngày 1/7/1980 và từ 15/10/1993 về sau việc mua bán, kinh doanh đất đợc coi là hợp pháp Từ ngày 1/7/1980 đến trớc ngày 15/10/1993, việc mua bán, kinh doanh đất đợc quy định là bất hợp pháp Thực tế, có nhiều trờng hợp mua bán đất nhng dới nhiều hình thức trá hình để tránh sự quản lý của Nhà n-

ớc Cho nên, hiện nay Nhà nớc ta quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chỉ

đ-ợc phép chuyển quyền sử dụng đất thông qua hình thức chuyển nhợng, ngời đđ-ợc chuyển nhợng trả tiền cho ngời chuyển nhợng việc mua bán, kinh doanh đất đợc coi là bất hợp pháp

- Ngoài ra, quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất còn nhằm mục đích ngăn chặn tình trạng lấn chiếm và tích luỹ đất trái phép

Hành vi lấn chiếm đất đai thờng biểu hiện trong việc ngời sử dụng đất không tuân theo những nghĩa vụ và thủ tục giao đất do Nhà nớc quy định nh:

+ Mợn tạm một mảnh đất để sử dụng trong một thời gian nhất định, khi hết hạn không trả lại cho nhà chủ cũ mà chiếm luôn để sử dụng

+ Tự tiện chuyển dịch ranh giới ra ngoài phần đất đợc giao

+ Lấy quá mức đất mà Nhà nớc giao cho mình

Loại vi phạm này chủ yếu xâm phạm đến quyền lợi của ngời sử dụng đất Quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất với mục đích nh vậy, nhằm một lần nữa khẳng định quyền sở hữu tối cao của Nhà nớc đối với đất đai Nhà nớc

có đầy đủ các quyền năng của một sở hữu chủ đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai, Trên thực tế, Nhà nớc không trực tiếp sử dụng

đất mà giao một phần đất đai của mình cho các tổ chức và cá nhân sử dụng, đồng thời quy định cho họ đợc hởng các quyền và phải gánh vác những nghĩa vụ nhất

định trong quá trình sử dụng đất của Nhà nớc

Đất đai là tài sản đặc biệt mang tính tự nhiên do tự nhiên tạo ra Sự tác động của con ngời đối với đất đai chỉ thể hiện ở việc cải tạo, bồi bổ, làm tăng độ màu

mỡ, tăng khả năng sinh lợi của đất mà thôi

2-/ ý nghĩa và tầm quan trọng của quy định điều kiện chuyển quyền sử

dụng đất trong Bộ luật dân sự.

Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất là những yêu cầu do Nhà nớc quy định

mà nếu bảo đảm đợc những yêu cầu ấy thì ngời sử dụng đất đợc phép chuyển quyền sử dụng đất

ở nớc ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nớc thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật Bên cạnh hệ thống pháp luật đất đai hiện hành, Nhà nớc yêu cầu các cấp hành chính và các ngành tiến hành lập quy hoạch sử dụng đất trong lãnh thổ và phạm vi chuyên ngành mình để Nhà nớc duyệt Trên cơ sở đó, các cấp, các ngành tiến hành các công việc cụ thể về giao đất, cho thuê đất, thu hồi, đất, chuyển quyền, chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với quy hoạch và kế hoạch Nhà nớc chỉ phân công, phân cấp để quản lý đất đai một cách chặt chẽ, không phân công, phân cấp về sở hữu đất đai Hộ gia đình, cá nhân hay tổ chức không phải là chủ sở hữu mà là ngời chủ sử dụng đất đai, đợc Nhà nớc giao sử dụng ổn định, lâu dài hoặc đợc Nhà nớc cho thuê có điều kiện

Đến nay, Nhà nớc không thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho ngời khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nớc Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ cách mạng lâm thời cộng hoà miền Nam Việt Nam vàNhà n-

ớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam Nhà nớc nghiêm cấm việc huỷ hoại đất

đai, nghiêm cấm sử dụng đất đai trái với mục đích đã đợc Nhà nớc quy định Hộ gia đình, cá nhân và các tổ chức trong nớc (bao gồm các tổ chức kinh tế, chính trị, xã hội, các đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nớc) đợc Nhà nớc giao đất để

sử dụng ổn định lâu dài theo 2 hình thức là không thu tiền và có thu tiền sử dụng

đất Đồng thời, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cũng đợc Nhà nớc cho thuê đất Thời hạn giao đất sử dụng ổn định lâu dài để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản là 20 năm, để trồng cây lâu năm là 50 năm

Ngời sử dụng đất ổn định thì đợc UBND xã, phờng, thị trấn xác nhận để sau

đó đợc cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Tổng cục quản lý ruộng đất trớc đây hoặc Tổng cục Địa chính hiện nay phát hành Chính quyền xã, phờng, thị trấn không đợc trao quyền ra quyết định giao đất, thu hồi đất, cho thuê đất

Ngời sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì đợc thực hiện các quyền của ngời sử dụng đất, cụ thể là đợc thực hiện 5 quyền của ngời sử dụng

đất quy định trong phần 5 - Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai

Qua đó ngời sử dụng đất có quyền chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Thực chất của việc chuyển quyền sử dụng đất là Nhà nớc thông qua

việc công nhận tính hợp pháp của hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa những ngời sử dụng, để xác lập nên quyền sử dụng đất cho chủ thể mới, mà không cần thiết phải thông qua các thủ tục, trình tự thu hồi đất của ngời này giao cho ngời kia

Nhà nớc chỉ có thể duy trì đợc chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai mà vẫn

đạt đợc hiệu quả kinh tế từ việc sử dụng đất khi mở rộng các quyền năng cho ngời

sử dụng đất trong đó có quyền chuyển quyền sử dụng (bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất)

Việc Nhà nớc cho phép hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất đợc quyền chuyển quyền sử dụng đất có ý nghĩa rất to lớn: Thứ nhất, khắc phục tình trạng đất đai

đang phân tán, manh mún, sản xuất vẫn mang tính tự cung, tự cấp, thuần nông, trong khi chủ trơng của Đảng là xây dựng nền kinh tế theo hớng sản xuất hàng hoá Quy định này góp phần vào việc đẩy nhanh quá trình tích tụ và tập trung đất

đai vào tay những ngời có khả năng, có điều kiện khai thác đất đai có hiệu quả Góp phần vào việc phân công lại lao động trong nông thôn theo hớng ai giỏi nghề gì làm việc đó, từng bớc rút lao động nông nghiệp sang công nghiệp - dịch vụ Nhvậy, chuyển quyền sử dụng đất thúc đẩy nền kinh tế nói chung và kinh tế nông nghiệp nói riêng phát triển, vì nó khuyến khích ngời sử dụng đất yên tâm sử dụng, mạnh dạn đầu t để khai thác đất có hiệu quả Chuyển quyền sử dụng đất có giá buộc ngời nhận quyền sử dụng đất phải có trách nhiệm rất cao trong việc sử dụng

đất Mặt khác ngời chuyển quyền sẽ có một số vấn đề đầu t cho ngành nghề mới Tóm lại, chuyển quyền sử dụng đất làm ổn định các quan hệ đất đai thúc đẩy nền kinh tế phát triển

Thứ hai, quy định này làm giản tiện thủ tục hành chính không cần thiết nh

thu hồi đất, giao đất nhng vẫn đảm bảo đợc tính đúng đắn của pháp luật khi điều chỉnh các quan hệ đất đai thay đổi trong cuộc sống, đó là việc chuyển dịch vẫn phải tuân theo các nguyên tắc và trình tự, thủ tục pháp lý nhất định và các nguyên tắc nhất định

Ngoài ra, các quy định về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất trong Bộ luật dân sự là một trong những cơ sở pháp lý quan trọng và cần thiết có ý nghĩa to lớn trong việc xác định quyền năng dân sự của ngời sử dụng đất:

- Đây là sự thừa nhận một quyền năng dân sự Mỗi một chủ thể của pháp luật dân sự đều có quyền dân sự về nhân thân và tài sản Pháp luật dân sự quy định cho

họ các quyền sở hữu, đợc bồi thờng thiệt hại, khởi kiện và nhiều quyền khác có liên quan đến tài sản Vậy thì tại sao mà quyền sử dụng đất - một quyền mà chủ sở hữu là Nhà nớc đã trao cho ngời sử dụng đất lại không thể bị dịch chuyển khi mà

nó tạo ra lợi ích cho ngời sử dụng cũng nh cho chủ sở hữu Đó có thể do nhiều lý

do, đặc biệt là việc đất đai có thể tuột khỏi sở hữu Nhà nớc nếu cho phép chuyển quyền Nhng nhiệm vụ của các nhà lập pháp và các nhà quản lý là không để cho

điều đó xảy ra Nhà nớc cho phép chuyển quyền sử dụng đất để điều tiết các quan

hệ dân sự liên quan đến đất đai trong một trật tự pháp luật nhất định, tạo điều kiện cho những ngời có nhu cầu sử dụng đất Khai thác tiềm năng kinh tế của đất đai

đáp ứng nhu cầu của xã hội Trớc đây, chuyển quyền sử dụng đất là vi phạm pháp luật song ngày nay, việc quy định chế định chuyển quyền sử dụng đất và điều kiện của chế định chuyển quyền sử dụng đất trong Bộ luật dân sự đã thừa nhận quyền năng dân sự này của ngời sử dụng đất

- Là cơ sở pháp lý để cá nhân, hộ gia đình thực hiện triệt để quyền sử dụng khai thác tối đa lợi ích của đất, quyền chuyển quyền sử dụng đất mà Luật đất đai

đã quy định, đảm bảo quyền sử dụng đất của ngời sử dụng đợc thông suất, không

bị ách tắc trong giao lu dân sự và là cơ sở pháp lý để Toà án giải quyết các tranh chấp phát sinh trong việc chuyển quyền sử dụng đất

Đảm bảo quyền lợi chính đáng của ngời sử dụng đất, đồng thời khuyến khích

họ đầu t công sức vật t, tiền vốn vào việc sử dụng đất đai có hiệu quả Quản lý chặt chẽ và hạn chế việc chuyển đất nông nghiệp vào các mục đích khác Việc chuyển quyền sử dụng phải đợc thực hiện trên cơ sở giá trị sử dụng, khả năng sinh lợi của

đất để giải quyết lợi ích vật chất giữa hai bên

Mặt khác, quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất còn là chứng th pháp

lý thể hiện mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nớc và ngời sử dụng đất Điều 3 khoản

2 - Luật đất đai 1993 nói rõ: “Hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất Các quyền trên chỉ đợc thực hiện trong thời gian giao đất và đúng mục đích sử dụng của đất đợc giao theo quy định của Luật đất đai và các quy định khác của pháp luật” Thông qua việc quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất còn có ý nghĩa hoàn thiện chế độ sở hữu đất đái phù hợp với cơ chế mới, xác định đợc những ngời chủ thực sự, đất đai đợc quản lý chặt chẽ, đảm bảo sự bình ổn trật tự xã hội, tránh gây ra những xáo trộn quá lớn các quan hệ đất đai, tránh để xảy ra tình trạng tranh chấp đất đai trong nội bộ nhân dân

- Quy định này phù hợp với thực tế sẽ thúc đẩy các quan hệ dân sự mà đối ợng là quyền sử dụng đất phát triển đúng hớng trong kinh tế thị trờng có sự quản

t-lý của Nhà nớc theo định hớng XHCN Bộ luật dân sự là bộ luật có hiệu lực lâu dài, vì thế, những quy định trong tơng lai Những quy định về chuyển quyền sử dụng đất trong bộ luật đáp ứng đợc yêu cầu hiện nay của chúng ta sẽ thúc đẩy các quan hệ này phát triển, tạo tiêu đề cho các quan hệ dân sự khác ổn định và phát

triển đúng hớng

II-/ điều kiện chung về chuyển quyền sử dụng đất

Khác với t liệu sản xuất khác - chủ yếu do con ngời tạo ra, đất đai là “tặng vật” của tự nhiên trao cho con ngời, đất đai hình thành và tồn tại trớc khi xuất hiện loài ngời Sự xuất hiện của loài ngời trên trái đất đã đánh dấu một giai đoạn lịch sử mới Đất đã tạo ra con ngời và con ngời cùng với sức lao động, cộng với trí thông minh tuyệt với của mình đã làm thay đổi hẳn bộ mặt của trái đất Cũng từ đó, đất

đai trở thành điều kiện sinh tồn, thành cơ sở để thực hiện quá trình sản xuất, tạo ra của cải vật chất cho xã hội Điều kỳ diệu là sức sản xuất của đất đai chẳng những không bị hạn chế mà thậm chí còn ngày càng trở nên tốt hơn nếu con ngời biết sử dụng một cách đúng đắn và hợp lý Vì thế, những quan hệ hớng tới đối tợng là đất

đai bao giờ cũng chiếm vị trí trọng yếu trong hệ thống các quan hệ xã hội Bất kỳ một xã hội nào cũng chăm lo đến vấn đề đất đai; bất kỳ Nhà nớc nào cũng quan tâm đến việc thiết lập những hình thức sở hữu nhất định đối với đất đai và đảm bảo những điều kiện nhất định cho việc thực hiện các hình thức sở hữu đó Chúng ta biết rằng, trong quá trình quản lý và sử dụng đất, các chủ thể đều hớng tới một lợi ích chung là quản lý đất đai có hiệu quả theo một quy hoạch chung, có đất để sản xuất nhằm đảm bảo đời sống và phát triển

Nhu cầu về đất đai để sử dụng đất đa dạng: ngời thì sử dụng vào mục đích nông nghiệp, ngời thì trồng rừng, ngời cần xây dựng nhà ở, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá và khoa học kỹ thuật Cho nên, suy cho cùng thì các lợi ích mà các chủ thể hớng tới chính là đất đai Nhng đất ở đây không phải là tài nguyên vô tận, “món quà” của thiên nhiên mà là một vốn đất đợc xác định, có ngời cụ thể sử dụng

Tuy nhiên, trên một vùng đất nào đó, không phải toàn bộ vốn đất chỉ xác

định vào một mục đích sử dụng, mà có nhiều chủ thể khác nhau và sử dụng đất vào nhiều mục đích khác nhau Nhà nớc có chính sách đảm bảo cho ngời làm nông nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản có đất để sản xuất, đảm bảo việc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thế chấp và thừa kế trong thời hạn giao đất, có chính sách tạo điều kiện cho nhân dân ở đô thị và nông thôn có đất xây nhà cửa để ở Cho nên ngời sử dụng đất khi muốn chuyển quyền sử dụng đất phải tuân theo những quy định cụ thể về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất mà

Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai đã quy định

Ngời sử dụng đất phải có tất cả các điều kiện sau đây mới đợc chuyển quyền

sử dụng đất (Điều 693 - Bộ luật dân sự)

1-/ Ngời sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền cấp theo quy định pháp luật về đất đai.

1.1 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng th pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nớc với ngời sử dụng đất.

Đây là một trong những quyền quan trọng đợc ngời sử dụng đất đặc biệt quan tâm Thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nớc xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nớc với t cách là chủ sở hữu đất đai với các tổ chức, hộ gia đình

và cá nhân đợc Nhà nớc giao đất cho sử dụng Mặt khác, giấy chứng nhận còn có

ý nghĩa xác định phạm vi, giới hạn quyền và nghĩa vụ mà mỗi ngời sử dụng đất

đ-ợc phép thực hiện (mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng, diện tích sử dụng ).Tại Điều 3 - Nghị định số 64 - CP của Chính phủ ngày 27/9/1993 về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục

đích sản xuất nông nghiệp quy định: “Việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp theo quy định sau:

Ngời đợc giao đất phải sử dụng đất đúng mục đích trong thời hạn đợc giao

Đất giao cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định này là giao hình thức và đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài Uỷ ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xét và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên cơ sở

đề nghị của Uỷ ban nhân dân xã, phờng thị trấn”

Điều 17 - khoản 2, 3 - Nghị định số 163/1999/NĐ - CP ngày 16/11/1999 của Chính phủ về giao đất, cho thuê đất lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân

sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích lâm nghiệp quy định: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đã đợc Nhà nớc giao đất và cho thuê đất lâm nghiệp đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất lâm nghiệp cha

đợc giao hoặc cha đợc thuê trớc ngày Nghị định này có hiệu lực, nếu không có tranh chấp, sử dụng đất đúng mục đích, thì đợc xem xét giao đất hoặc cho thuê đất

và đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”

Ngời sử dụng đất đai hợp pháp thì đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền còn xét và cấp giấy chứng nhận cho ngời sử dụng đất ổn định, đợc Uỷ ban nhân dân xã, ph-ờng, thị trấn xác nhận Nhà nớc còn tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất cho những ngời đợc hoàn tất thủ tục hợp thức hoá quyền sử dụng đất

Điều 3 - Nghị định số 17/1999/NĐ - CP ngày 29/3/1999 về thủ tục chuyển

đổi, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chất, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất quy định:

1 - Ngời sử dụng đất khi thực hiện các quyền của mình phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Tổng cục quản lý ruộng đất trớc đây hoặc Tổng cục Địa chính phát hành.

2 - Ngời đang sử dụng đất có một trong các giấy tờ quy định sau đây thì làm thủ tục để đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đợc thực hiện các quyền theo quy định của Nghị định này:

a, Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai

b, Những giấy tờ đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cấp trong quá trình thực hiện các chính sách đất đai trong từng thời kỳ của Nhà n-

ớc Việt Nam dân chủ cộng hoà, chính phủ cách mạng lâm thời cộng hoà miền Nam Việt Nam, Nhà nớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam mà ngời đợc giao

đất, thuê đất vẫn liên tục sử dụng đất từ đó đến nay mà không có tranh chấp

c, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ địa chính mà không có tranh chấp

d, Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho ngời sử dụng

đất ở mà ngời đó vẫn sử dụng đất liên tục từ đó đến nay và không có tranh chấp

đ, Giấy tờ về thừa kế nhà đất, tặng, cho nhà đất đợc Uỷ ban nhân dân xã, ờng, thị trấn xác định và đất đó không có tranh chấp

ph-e, Bản án hoặc quyết định của Toà án đã có hiệu lực pháp luật hoặc quyết

định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật

g, Giấy tờ giao nhà tình nghĩa

h, Giấy tờ chuyển nhợng đất đai, mua bán nhà ở kèm theo chuyển nhợng sử dụng đất đợc UBND xã, phờng, thị trấn thẩm tra là đất đó không có tranh chấp và

đợc UBND, quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận kết quả thẩm tra của UBND xã, phờng thị trấn là những giấy tờ có trớc ngày 13/4/1999 (ngày Nghị

định số 17/1999/NĐ - CP có hiệu lực thi hành)

3 - Đối với tổ chức, kinh tế đã nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất hợp pháp từ ngời khác hoặc đã đợc Nhà nớc giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền đó không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nớc thì đợc thực hiện các quyền đợc quy

định tại Nghị định này, không phải lập hồ sơ thuê đất của Nhà nớc

4 - Cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời hạn đối với đất tại nông thôn là 15 ngày, đối với đất đô thị là 30 ngày”.

1.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan quản lý đất đai ở Trung ơng phát hành.

Cơ quan quản lý Nhà nớc có thẩm quyền ra quyết định giao đất nào thì có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó Trong trờng hợp Chính phủ quyết định giao đất thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ơng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trong trờng hợp thửa đất có nhiều cá nhân không cùng một hộ gia đình hoặc không cùng một tổ chức sử dụng, thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đợc cấp

đến từng tổ chức, từng hộ gia đình, từng cá nhân (Điều 36 - Luật đất đai 1993)

- Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận

+ UBND tỉnh và thành phố trực thuộc Trung ơng cấp giấy chứng nhận cho các tổ chức mà mình trực tiếp giao đất

+ UBND huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng nhận cho các tổ chức và cá nhân, hộ gia đình thuộc thẩm quyền giao đất theo Điều 24 - Luật đất

đai 1993

- Việc thu hồi giấy chứng nhận:

+ Trong trờng hợp toàn bộ khu đất đã đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không còn chỗ để ghi chứng nhận biến động mới Nhà nớc, thay đổi mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã thu hồi phải đợc chuyển về lu trữ tại sở địa chính (đối với cấp xã) hoặc Tổng cục địa chính (đối với cấp tỉnh) và có ghi chép các thủ tục cần thiết

+ Toàn bộ diện tích đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị Nhà nớc thu hồi hoặc đã chuyển đổi, chuyển nhợng, thừa kế quyền sử dụng cho ngời khác

1.3 Điều kiện đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Phải có bản đồ địa chính (đối với các xã vùng đồng bằng và bản đồ tổng quan đối với các xã miền núi)

+ Phải có Sở địa chính Nhà nớc

+ Có cán bộ địa chính xã

- Tất cả các chủ thể sử dụng đất đều phải đăng ký, kê khai phần đất đai mình

đang sử dụng tại UBND xã, phờng, thị trấn quản lý đất đó.

- Ngời sử dụng đất đã đợc đăng ký và có đủ điều kiện sau đây thì đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

a, Có giấy tờ hợp pháp là một trong các giấy tờ trớc đây:

+ Giấy tờ do chính quyền cách mạng giao đất trong cải cách ruộng đất mà họ vẫn đang trực tiếp sử dụng

+ Những giấy tờ về giao đất do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nớc Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam giao đất trong quá trình thực hiện các chính sách đất đai và ngời đợc giao hiện nay vẫn đang sử dụng đất.+ Những giấy tờ chuyển nhợng đất đai của những ngời sử dụng đất hợp pháp

từ năm 1980 trở về trớc mà đã đợc chính quyền địa phơng xác nhận

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng quy định hoặc có tên trong sở địa chính nay vẫn đang sử dụng

+ Giấy tờ mua bán, chuyển nhợng, tặng cho nhà ở kèm theo quyền sử dụng

đất đợc chính quyền địa phơng xác nhận

+ Giấy tờ hợp lệ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp, hiện nay họ vẫn đang đợc sử dụng

b, Nếu cha có giấy tờ nêu trên thì phải là ngời đang sử dụng đất ổn định,

nh-ng đợc chính quyền địa phơnh-ng xác nhận và đề nh-nghị đợc đănh-ng ký

Tiêu chuẩn nh sau:

+ Có các giấy tờ hợp pháp nói trên, nhng đã bị thất lạc và còn chứng lý lu trong hồ sơ của cơ quan Nhà nớc hoặc đợc hội đồng đăng ký đất đảm bảo

+ Ngời đợc thừa kế chia tách quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở hoặc tài sản trên đất từ ngời có giấy tờ hợp pháp hoặc có nguồn gốc sử dụng đất hợp pháp nhng cha làm thủ tục sang tên trớc bạ

+ Ngời tự khai hoang đất từ năm 1980 trở về trớc nay đang sử dụng đất phù hợp với quy hạch

+ Ngời đợc giao đất sử dụng trái thẩm quyền, thực sự có nhu cầu, nay đang tiếp tục sử dụng phù hợp với quy hoạch

c, Đăng ký biến động đất đai và bổ sung vào giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất đối với các trờng hợp sau đây:

+ Trờng hợp đợc Nhà nớc giao đất, cho thuê đất, thay đổi mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đều phải có quyết định của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền (theo

Điều 23, 24 Luật đất đai 1993) và các chứng từ thu tiền sử dụng đất (nếu có)

+ Trờng hợp chuyển quyền sử dụng đất phải có hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đã đợc cơ quan có thẩm quyền xét duyệt, kèm theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ghi khu đất biến động và các chứng từ nộp tiền các loại (nếu có) Riêng đối với trờng hợp thừa kế quyền sử dụng đất phải có tờ khai quyền sử dụng đất kèm theo các di chúc của ngời để thừa kế theo đúng trình tự do pháp luật quy định hoặc quyết định phân chia đất thừa kế của Toà án

+ Trờng hợp mất đất do thiên tai, nh sự lụt lở đất, ngập lụt vĩnh viễn, phải có biên bản xác nhận của chính quyền cơ sở

d, Trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng phải đăng ký, thể hiện tình trạng quyền sử dụng đất đang đợc thế chấp, đang cho thuê hoặc thôi cho thuê.Riêng đối với ngời sử dụng đất muốn đợc cấp giấy chứng nhận cần có đủ hai

điều kiện sau:

- Khu đất đang sử dụng phải thể hiện rõ trên bản đồ địa chính về hình thể thửa đất, vị trí, ranh giới sử dụng, loại hạng đất v.v

- Diện tích đất đang sử dụng đã đợc ghi vào sở địa chính mà đến nay cha có biến động, tức là đã xác định quyền sử dụng hợp pháp đến thời điểm cấp giấy

Nh vậy, ngời sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng nh một ngời có giấy chứng nhận một quyền tài sản Có giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất là điều kiện cần thiết để ngời sử dụng đất có thể chuyển quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất luôn bao gồm cả nội dung pháp lý và nội dung kinh tế Trong một số quan hệ chuyển dịch quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận có giá trị nh một “ngân phiếu”

2-/ Trong thời hạn còn đợc sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân mới đợc phép chuyển quyền sử dụng đất.

Nhà nớc giao đất cho ngời sử dụng đất trong một thời hạn nhất định

a, Thời hạn giao đất cho hộ gia đình, cá nhân để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản là 20 năm, để trồng cây lâu năm là 50 năm.

Đối với đất của hộ gia đình, cá nhân đợc giao từ ngày 15 tháng 10 - 1993 trở

về trớc, đợc tính thống nhất từ ngày 15/10/1993

Đối với đất của hộ gia đình, cá nhân đợc giao từ sau ngày 15 tháng 10 - 1993

đợc tính từ ngày giao - (Điều 4 - Nghị định 64 - CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ

về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp

- Toàn bộ đất nông nghiệp đang đợc sử dụng giao kết cho các hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp trừ đất giao cho tổ chc, đất dùng cho nhu cầu công ích của xã

- Đất nông nghiệp giao cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp bao gồm đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, đất có mặt nớc nuôi trồng thủy sản Các loại đất này gồm cả đất làm kinh tế gia đình trớc đây hợp tác xã giao, đất vờn, đất thâm canh, đất trống, đồi núi trọc, đất hoang hoá đợc xác định để sản xuất nông nghiệp

- Đối với loại đất nông nghiệp không thể giao cho từng hộ gia đình, và cá nhân thì cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê để sử dụng vào mục đích nông nghiệp

Cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền tiến hành giao đất cho các hộ gia đình và cá nhân

sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, giao đất trên cơ sở hiện trạng, bảo đảm

đoàn kết, ổn định nông thôn, thúc đẩy sản xuất phát triển; thực hiện chính sách bảo đảm cho ngời lâm nông nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản có đất sản xuất

Ngời đợc giao đất phải sử dụng đất đúng mục đích trong thời hạn đợc giao; phải bảo vệ, cải tạo, bồi bổ và sử dụng đất tiết kiệm và hợp lý để tăng khả năng sinh lợi của đất, phải chấp hành đúng pháp luật đất đai

Đất giao cho hộ gia đình và cá nhân là giao chính thức, ngời nhận đất đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài và đợc pháp chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn đợc giao đất

Uỷ ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xét và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên cơ sở đề nghị của Uỷ ban nhân dân xã, phờng, thị trấn

- Nhà nớc cũng sẽ tiếp tục giao đất đó cho những ngời đang sử dụng đất khi

họ còn nhu cầu tiếp tục sử dụng và trong quá trình sử dụng họ chấp hành đúng pháp luật về đất đai

b, Thời hạn giao đất lâm nghiệp.

Đất lâm nghiệp đợc xác định chủ yếu dùng vào sản xuất lâm nghiệp gồm đất

đang có rừng tự nhiên, rừng trồng và đất đang sử dụng vào mục đích lâm nghiệp

nh trồng rừng, khoanh nuôi tu bổ bảo vệ để phục hồi tự nhiên, nuôi dỡng làm giàu rừng, nghiên cứu thí nghiệm về lâm nghiệp

“Thời hạn giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài là 50 năm Khi hết thời hạn, nếu ngời sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng và trong quá trình sử dụng đất lâm nghiệp chấp hành đúng pháp luật về đất đai, pháp luật

về bảo vệ và phát triển rừng thì đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền xem xét giao

đất đó để tiếp tục sử dụng Nếu trồng cây lâm nghiệp có chu kỳ trên 50 năm, khi hết thời hạn này vẫn đợc Nhà nớc giao tiếp để sử dụng (Khoản 1 - mục C - Điều

14 - Nghị định số 163/1999/NĐ - CP ngày 16/11/1999 của Chính phủ về việc giao

đất, cho thuê đất lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích lâm nghiệp gọi tắt là Nghị định 163/1999/NĐ - CP của Chính phủ)

Cũng trong Điều 14 - Nghị định 163/1999/NĐ - CP của Chính phủ tại khoản

2 quy định thời hạn giao đất lâm nghiệp:

+ “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất lâm nghiệp từ ngày 15/10/1993 trở về trớc thì đợc tính thống nhất từ ngày 15/10/1993

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đợc giao đất lâm nghiệp sau ngày 15/10/1993 thì đợc tính từ ngày giao”

Nhà nớc chỉ thu hồi đất trong những trờng hợp quy định tại Điều 26 và Điều

27 - Luật đất đai

Nhà nớc thu hồi toàn bộ hoặc một phần đất đã giao sử dụng trong những ờng hợp sau đây:

tr-+ Tổ chức sử dụng đất bị giải thế, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm nhu cầu

sử dụng đất mà không thuộc các trờng hợp quy định tại Điều 30 của Luật đất đai 1993; cá nhân sử dụng đất đã chế mà không có ngời đợc quyền tiếp tục sử dụng

đất đó;

+ Ngời sử dụng đất tự nguyện trả lại đất đợc giao

+ Đất không đợc sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền mà không đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền quyết định giao đất đó cho phép

+ Ngời sử dụng đất có ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nớc

+ Đất sử dụng không đúng mục đích đợc giao

+ Đất đợc giao không theo đúng thẩm quyền

Việc thu hồi đất để chuyển sang mục đích khác phải theo đúng quy hoạch và

kế hoạch đã đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền xét duyệt Trớc khi thu hồi đất phải thông báo cho ngời đang sử dụng biết về lý do thu hồi, thời gian, kế hoạch di

chuyển, phơng án đền bù thiệt hại.

Điều 5 - khoản 2 - Nghị định số 04/2000/NĐ - CP ngày 11/2/2000 của Chính phủ về thi hành luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai (gọi tắt là Nghị

định số 04/2000/NĐ - CP của Chính phủ) quy định thời hạn sử dụng đất do nhận chuyển nhợng

- “Trờng hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhợng đất ở, đất chuyên dùng, tổ chức kinh tế nhận chuyển nhợng đất ở, đất chuyên dùng của hộ gia đình, cá nhân mà số tiền phải trả khi nhận chuyển nhợng không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nớc, thì thời hạn sử dụng đất đã nhận chuyển nhợng là ổn định lâu dài

- Trờng hợp tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhợng quyền

sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn sử dụng mà không thay đổi mục

đích sử dụng đát thì thời hạn sử dụng đất là thời gian còn lại trong thời hạn sử dụng đất đó; sau thời hạn đó, nếu tổ chức, hộ gia đình, cá nhân còn nhu cầu tiếp tục sử dụng thì phải làm thủ tục để cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền quyết định

- Trờng hợp tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhợng quyền

sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp kèm theo chuyển mục đích sử dụng đất

đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền cho phép thì thời hạn sử dụng đất đợc tính theo thời hạn của dự án đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền phê duyệt hoặc chấp thuận nhng không quá 50 năm Riêng trờng hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sang làm đất ở thì thời hạn sử dụng đất là

bị chấm dứt quyền sử dụng pháp luật còn quy định nếu họ không vi phạm pháp luật về đất đai hoặc họ có nhu cầu sử dụng đất thì đợc gia hạn sử dụng đất

Do vậy phải căn cứ vào quy định tại Điều 698 - Bộ luật dân sự để xác định khi nào chấm dứt quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân:

+ Trớc hết là thời hạn sử dụng đất đợc Nhà nớc giao hoặc cho thuê đã hết