Chơng II Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất
nớc có thẩm quyền cấp theo quy định pháp luật về đất đai
quan hệ hợp pháp giữa Nhà nớc với ngời sử dụng đất.
Đây là một trong những quyền quan trọng đợc ngời sử dụng đất đặc biệt quan tâm. Thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nớc xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nớc với t cách là chủ sở hữu đất đai với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân đợc Nhà nớc giao đất cho sử dụng. Mặt khác, giấy chứng nhận còn có ý nghĩa xác định phạm vi, giới hạn quyền và nghĩa vụ mà mỗi ngời sử dụng đất đ- ợc phép thực hiện (mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng, diện tích sử dụng...).
Tại Điều 3 - Nghị định số 64 - CP của Chính phủ ngày 27/9/1993 về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp quy định: “Việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp theo quy định sau:
Ngời đợc giao đất phải sử dụng đất đúng mục đích trong thời hạn đợc giao... Đất giao cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định này là giao hình thức và đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài. Uỷ ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xét và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên cơ sở đề nghị của Uỷ ban nhân dân xã, phờng thị trấn”.
Điều 17 - khoản 2, 3 - Nghị định số 163/1999/NĐ - CP ngày 16/11/1999 của Chính phủ về giao đất, cho thuê đất lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích lâm nghiệp quy định: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đã đợc Nhà nớc giao đất và cho thuê đất lâm nghiệp đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất lâm nghiệp cha đợc giao hoặc cha đợc thuê trớc ngày Nghị định này có hiệu lực, nếu không có tranh chấp, sử dụng đất đúng mục đích, thì đợc xem xét giao đất hoặc cho thuê đất và đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
Ngời sử dụng đất đai hợp pháp thì đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền còn xét và cấp giấy chứng nhận cho ngời sử dụng đất ổn định, đợc Uỷ ban nhân dân xã, ph- ờng, thị trấn xác nhận. Nhà nớc còn tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những ngời đợc hoàn tất thủ tục hợp thức hoá quyền sử dụng đất.
Điều 3 - Nghị định số 17/1999/NĐ - CP ngày 29/3/1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chất, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất quy định:
1 - Ngời sử dụng đất khi thực hiện các quyền của mình phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền cấp. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Tổng cục quản lý ruộng đất trớc đây hoặc Tổng cục Địa chính phát hành.
2 - Ngời đang sử dụng đất có một trong các giấy tờ quy định sau đây thì làm thủ tục để đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đợc thực hiện các quyền theo quy định của Nghị định này:
a, Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.
b, Những giấy tờ đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cấp trong quá trình thực hiện các chính sách đất đai trong từng thời kỳ của Nhà n- ớc Việt Nam dân chủ cộng hoà, chính phủ cách mạng lâm thời cộng hoà miền Nam Việt Nam, Nhà nớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam mà ngời đợc giao đất, thuê đất vẫn liên tục sử dụng đất từ đó đến nay mà không có tranh chấp.
c, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ địa chính mà không có tranh chấp.
d, Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho ngời sử dụng đất ở mà ngời đó vẫn sử dụng đất liên tục từ đó đến nay và không có tranh chấp.
đ, Giấy tờ về thừa kế nhà đất, tặng, cho nhà đất đợc Uỷ ban nhân dân xã, ph- ờng, thị trấn xác định và đất đó không có tranh chấp.
e, Bản án hoặc quyết định của Toà án đã có hiệu lực pháp luật hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật.
g, Giấy tờ giao nhà tình nghĩa.
h, Giấy tờ chuyển nhợng đất đai, mua bán nhà ở kèm theo chuyển nhợng sử dụng đất đợc UBND xã, phờng, thị trấn thẩm tra là đất đó không có tranh chấp và đợc UBND, quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận kết quả thẩm tra của UBND xã, phờng thị trấn là những giấy tờ có trớc ngày 13/4/1999 (ngày Nghị định số 17/1999/NĐ - CP có hiệu lực thi hành).
3 - Đối với tổ chức, kinh tế đã nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất hợp pháp từ ngời khác hoặc đã đợc Nhà nớc giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền đó không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nớc thì đợc thực hiện các quyền đợc quy định tại Nghị định này, không phải lập hồ sơ thuê đất của Nhà nớc.
dụng đất phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời hạn đối với đất tại nông thôn là 15 ngày, đối với đất đô thị là 30 ngày”.
1.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan quản lý đất đai ở Trung ơng phát hành.
Cơ quan quản lý Nhà nớc có thẩm quyền ra quyết định giao đất nào thì có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó. Trong trờng hợp Chính phủ quyết định giao đất thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ơng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trong trờng hợp thửa đất có nhiều cá nhân không cùng một hộ gia đình hoặc không cùng một tổ chức sử dụng, thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đợc cấp đến từng tổ chức, từng hộ gia đình, từng cá nhân. (Điều 36 - Luật đất đai 1993).
- Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận.
+ UBND tỉnh và thành phố trực thuộc Trung ơng cấp giấy chứng nhận cho các tổ chức mà mình trực tiếp giao đất.
+ UBND huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng nhận cho các tổ chức và cá nhân, hộ gia đình thuộc thẩm quyền giao đất theo Điều 24 - Luật đất đai 1993.
- Việc thu hồi giấy chứng nhận:
+ Trong trờng hợp toàn bộ khu đất đã đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có quyết định thu hồi. Giấy chứng nhận đã cấp không còn chỗ để ghi chứng nhận biến động mới. Nhà nớc, thay đổi mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã thu hồi phải đợc chuyển về lu trữ tại sở địa chính (đối với cấp xã) hoặc Tổng cục địa chính (đối với cấp tỉnh) và có ghi chép các thủ tục cần thiết.
+ Toàn bộ diện tích đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị Nhà nớc thu hồi hoặc đã chuyển đổi, chuyển nhợng, thừa kế quyền sử dụng cho ngời khác.
1.3 Điều kiện đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Phải có bản đồ địa chính (đối với các xã vùng đồng bằng và bản đồ tổng quan đối với các xã miền núi).
+ Phải có Sở địa chính Nhà nớc. + Có cán bộ địa chính xã. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
đang sử dụng tại UBND xã, phờng, thị trấn quản lý đất đó.
- Ngời sử dụng đất đã đợc đăng ký và có đủ điều kiện sau đây thì đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
a, Có giấy tờ hợp pháp là một trong các giấy tờ trớc đây:
+ Giấy tờ do chính quyền cách mạng giao đất trong cải cách ruộng đất mà họ vẫn đang trực tiếp sử dụng.
+ Những giấy tờ về giao đất do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nớc Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam giao đất trong quá trình thực hiện các chính sách đất đai và ngời đợc giao hiện nay vẫn đang sử dụng đất.
+ Những giấy tờ chuyển nhợng đất đai của những ngời sử dụng đất hợp pháp từ năm 1980 trở về trớc mà đã đợc chính quyền địa phơng xác nhận.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng quy định hoặc có tên trong sở địa chính nay vẫn đang sử dụng.
+ Giấy tờ mua bán, chuyển nhợng, tặng cho nhà ở kèm theo quyền sử dụng đất đợc chính quyền địa phơng xác nhận.
+ Giấy tờ hợp lệ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp, hiện nay họ vẫn đang đợc sử dụng.
b, Nếu cha có giấy tờ nêu trên thì phải là ngời đang sử dụng đất ổn định, nh- ng đợc chính quyền địa phơng xác nhận và đề nghị đợc đăng ký.
Tiêu chuẩn nh sau:
+ Có các giấy tờ hợp pháp nói trên, nhng đã bị thất lạc và còn chứng lý lu trong hồ sơ của cơ quan Nhà nớc hoặc đợc hội đồng đăng ký đất đảm bảo.
+ Ngời đợc thừa kế chia tách quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở hoặc tài sản trên đất từ ngời có giấy tờ hợp pháp hoặc có nguồn gốc sử dụng đất hợp pháp nhng cha làm thủ tục sang tên trớc bạ.
+ Ngời tự khai hoang đất từ năm 1980 trở về trớc nay đang sử dụng đất phù hợp với quy hạch.
+ Ngời đợc giao đất sử dụng trái thẩm quyền, thực sự có nhu cầu, nay đang tiếp tục sử dụng phù hợp với quy hoạch.
đất đối với các trờng hợp sau đây:
+ Trờng hợp đợc Nhà nớc giao đất, cho thuê đất, thay đổi mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đều phải có quyết định của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền (theo Điều 23, 24 Luật đất đai 1993) và các chứng từ thu tiền sử dụng đất (nếu có).
+ Trờng hợp chuyển quyền sử dụng đất phải có hợp đồng chuyển quyền sử