tình huống về giải quết quyền sử dụng đất
Mục lục I.Đặt vấn đề. II. Giải quyết vấn đề. II.1/ Bình luận về những việc làm của UBND xã X. II.2/ Các việc ông Ý cần làm để bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của mình. Các chứng cứ pháp lí bảo vệ cho ông Ý. II.3/ Vụ việc này thuộc thẩm quyền của cơ quan nào? Vì sao? II.4/ Quy trình khiếu nại để ông Ý bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của mình. II.5/ Nội dung đơn khiếu nại gửi UBND xã X. 1 I.Đặt vấn đề Câu hỏi tình huống số 3 Ông Ý có mảnh ruộng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích 1.300m 2 . Tháng 12/2005, UBND xã X thực hiện việc chuyển đổi ruộng đất đã lấy 243m 2 đất ruộng của gia đình ông Ý đổi cho gia đình bà Thoa. Tuy nhiên, việc làm này không nhận được sự nhất trí của ông Ý. Ông Ý đã làm đơn khiếu nại đến UBND xã X và nhận được câu trả lời là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho gia đình ông Ý nay không còn giá trị. Sau đó, tháng 3/2007, UBND xã X đã lấy mảnh ruộng này bán cho ông Ca để làm nhà ở. Hỏi: 1.Hãy bình luận về những việc làm của UBND xã X ? 2.Ông Ý phải làm gì để bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của mình ? Hãy thu thập và đưa ra các chứng cứ pháp lý để bảo vê quyền lợi cho ông Ý ? 3.Vụ viêc này thuộc thẩm quyền giải quyết của cơ quan nhà nước nào? Vì sao ? 4.Tư vấn cho ông Ý trình tự thực hiện việc khiếu nại để bảo vệ quyên sử dụng đất hợp pháp của mình ? 5.Giúp ông Ý soạn thảo nội dung đơn khiếu nại gửi UBND xã X ? II/Giải quyết vấn đề II.1/ Bình luận về những việc làm của UBND xã X. *. Thứ nhất là về UBND lấy 243m 2 ruộng đất của gia đình ông Y đã được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất, đổi cho gia đình bà Thoa mà không được sự nhất trí của ông Ý : Vì ông Ý đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tức Nhà nước đã thừa nhận quyền sử dụng đất hợp pháp với mảnh 2 đất đó của ông, ông có quyền sử dụng, định đoạt tài sản đó theo nhu cầu của mình đúng với quy định của pháp luật . Hơn nữa, đối với việc dồn điền đổi thửa thì phương án dồn điền đổi thửa theo quy định phải được sự đồng thuận của các bên có diện tích đất đem đổi. Do đó, nếu như gia đình nhà ông không đồng ý với phương án dồn điền đổi thửa, thì cũng không đổi thửa cho gia đình khác. Nên điều đó cho thấy việc làm của UBND xã là không đúng với quy định của pháp luật. *. Thứ hai là việc UBND xã X trả lời giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông Ý không có giá trị là việc làm không đúng. Vì theo khoản 2, điều 52, Luật Đất đai về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử sụng đất thì: “ UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất ở.”. Như vậy, UBND xã X đã vượt quá thẩm quyền pháp luật cho phép của mình, đây cũng được coi là hành vi vi phạm pháp luật. *. Thứ ba là việc 3/2007 UBND xã lấy mảnh ruộng này bán cho gia đình ông Ca để làm nhà ở thì cần phải xác định việc lấy đất đó là do xã tự ý lấy hay thực hiện theo quy định thu hồi đất của UBND cấp huyện. Tuy nhiên xét về thẩm quyền thu hồi đất thì theo Điều 44, Luật Đất đai quy định: 1. UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 điều này. 2. UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở, gắn liền với quyền sử dụng đất ở Việt Nam. 3 3. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 điều này không được ủy quyền. Như vậy, việc UBND xã, phường ra quyết định thu hồi đất của người dân đang sử dụng là trái với quy định của pháp luật. Mặt khác, UBND xã, phường chỉ được phép cho thuê đất nếu đất thuê thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn theo quy định tại khoản 3 Điều 37 Luật Đất đai. Như vậy, UBND xã không có quyền bán đất thuộc quỹ đất do mình quản lý, việc lấy đất và bán đất của UBND xã là hoàn toàn trái pháp luật, vượt quá thẩm quyền của mình. Giả sử UBND xã làm theo quyết định thu hồi đất của UBND cấp tỉnh thì UBND cấp tỉnh cũng phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc ủy quyền của mình cho UBND xã thu hồi đất, đó là hành vi trái pháp luật ( vì cơ quan thu hồi đất không được ủy quyền). II.2/ Các việc ông Ý cần làm để bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của mình. Các chứng cứ pháp lí bảo vệ cho ông Ý. a. Theo khoản 6, Điều 105, Luật Đất đai quy định người sử dụng đất có các quyền chung sau đây : “… 6. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.”. Và theo điều 255 Bộ luật Dân sự về các biện pháp bảo vệ quyền sở hữu, ông Ý có thể làm đơn khiếu nại lên UBND huyện X để bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của mình. b. Các bằng chứng pháp lí bảo vệ ông Ý: *. Theo điều 38 Luật Đất đai về các trường hợp thu hồi đất và điều 44 về thẩm quyền thu hồi đất thì mảnh ruộng của ông Ý đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( tức quyền sử dụng mảnh đất đó là thuộc quyền sở hữu của ông ) không nằm trong trường hợp bị thu hồi và xã cũng không có 4 thẩm quyền thu hồi đất như vậy, việc UBND xã, phường ra quyết định thu hồi đất của người dân đang sử dụng là trái với những quy định của pháp luật. *. Theo khoản 1 và 2 điều 169 Luật dân sự về bảo vệ quyền sở hữu: • Quyền sở hữu của cá nhân, pháp nhân và chủ thể khác được pháp luật công nhận và bảo vệ. • Không ai có thể bị hạn chế, bị tước đoạt trái pháp luật quyền sở hữu đối với tài sản của mình. Chủ sở hữu có quyền tự bảo vệ, ngăn cản bất kỳ người nào có hành vi xâm phạm quyền sở hữu của mình, truy tìm, đòi lại tài sản bị người khác chiếm hữu, sử dụng, định đoạt không có căn cứ pháp luật. Như vậy, UBND xã X đã vi phạm quyền sở hữu trong việc tự ý quyết định mang đất được cấp giấy quyền sử dụng đất của ông Ý đổi cho bà Thoa và bán đất đó cho ông Ca. *. Theo điều 256 Luật dân sự về quyền đòi lại tài sản. Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật đối với tài sản thuộc quyền sở hữu hoặc quyền chiếm hữu hợp pháp của mình phải trả lại tài sản đó, trừ trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 247 của Bộ luật này. Trong trường hợp tài sản đang thuộc sự chiếm hữu của người chiếm hữu ngay tình thì áp dụng Điều 257 và Điều 258 của Bộ luật này. Qua đó, ông Ý có quyền đòi lại tài sản của mình và có quyền được pháp luật bảo vệ tài sản của mình. *. Theo khoản 5 Điều 105, Luật Đất đai về quyền chung của người sử dụng đất quy định: “ Người sử sụng đất có quyền được nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm hại đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình.” 5 *. Theo khoản 2 và 3 điều 42 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai quy định: • (Khoản 2) Việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp được thực hiện theo quy định sau: a. Thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sạt lở tự nhiên đối với cả thửa đất, có thay đổi ranh giới thửa đất mà phải cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. b. Thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp thu hồi theo quy định tại Điều 138 của Luật Đất đai. c. Trường hợp không thu hồi được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thông báo cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất. d. Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền cấp giấy của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền cấp giấy của Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh đối với trường hợp quy định tại điểm a và điểm b khoản này. • (Khoản 3) Trường hợp đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện khi có bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân đã được thi hành trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Như vậy, việc trả lời về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không có giá trị và việc thu hồi đất của UBND xã X là không đúng thẩm quyền và trái pháp luật. 6 II.3/ Vụ việc này thuộc thẩm quyền của cơ quan nào? Vì sao? Vụ việc này thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện. Vì theo điều 20 luật của Quốc hội số 09/1998/QH 10 ngày 2/12/1998 khiếu nại tố quy định: Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh ( gọi chung là cấp huyện) có thẩm quyền: 1.Giải quyết khiếu nại đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính của mình. 2. Giải quyết khiếu nại mà Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã, thủ trưởng cơ quan thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện đã giải quyết nhưng còn có khiếu nại. II.4/ Quy trình khiếu nại để ông Ý bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của mình. Ông Ý có thể làm đơn khiếu nại lên UBND huyện X. Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có trách nhiệm giải quyết khiếu nại theo thời hạn quy định của Luật khiếu nại, tố cáo. Quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh phải được công bố công khai và gửi cho người khiếu nại, người khác có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan. Trong vòng 30 ngày nếu không nhận được câu trả lời của UBND huyện, hoặc trong khoảng thời gian không quá 45 ngày kể từ ngày có quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh mà ông không đồng ý với quyết định đó thì ông có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân hoặc khiếu nại đến Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. 7 Trong thời hạn không quá 45 ngày kể từ ngày trường hợp khiếu nại đến Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có trách nhiệm giải quyết khiếu nại theo thời hạn quy định của Luật khiếu nại, tố cáo. Quyết định giải quyết khiếu nại của Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương là quyết định giải quyết cuối cùng, phải được công bố công khai và gửi cho người khiếu nại, người khác có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan. Các lần khiếu nại tiếp theo không quá 45 ngày kể từ ngày thụ lí giải quyết. II.5/ Nội dung đơn khiếu nại gửi UBND xã X. CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc ĐƠN KHIẾU NẠI ( Về việc UBND xã vượt quá thẩm quyền ) Kính gửi: UBND huyện Z. Tên tôi là: Nguyễn Văn Ý Sinh ngày 30 tháng 8 năm 1968 Số CMND: 145388375 Cấp ngày: 1/4/1985 Nơi cấp: CA tỉnh H Thường trú tại: Thôn Y, xã X, huyện Z, tỉnh H. Hiện đang nghỉ hưu. Hôm nay tôi viết đơn này xin trình bày một việc như sau: Tôi có mảnh ruộng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích là 1.300m 2 . Tháng 12/2005 UBND xã X thực hiện chuyển đổi ruộng đất đã lấy 243m 2 đất ruộng nhà tôi đổi cho gia đình bà Thoa. Tuy nhiên, tôi không nhất trí với việc làm này nên tôi đã làm đơn khiếu nại đến 8 UBND xã X và nhận được câu trả lời là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình tôi là không có giá trị. Sau đó 3/2007 UBND xã X lấy mảnh ruộng này bán cho ông Ca để làm nhà ở. Theo tôi được biết thì theo quy định của pháp luật, khi tôi được cấp giấy sử dụng đất và thực hiện đúng nghĩa vụ theo pháp luật thì tức là Nhà nước đã công nhận quyền sử dụng hợp pháp mảnh đất đó của tôi, do đó tôi có quyền định đoạt với mảnh đất đó theo nhu cầu của mình mà không ai có thể tự ý định đoạt phần đất đó khi tôi không đồng ý ngoại trừ một số trường hợp đặc biệt do pháp luật quy định trong điều khoản về thu hồi đất. Ngoài ra, UBND xã không có thẩm quyền thu hồi hay bán mảnh đất đó của tôi. Vậy đề nghị quý cơ quan giúp tôi trả lời những việc làm của UBND là đúng hay sai vè điều tra, xác minh để tìm lại công bằng và bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho gia đình chúng tôi. Tôi xin cam đoan trước cơ quan tổ chức về nội dung khiếu nại trên là đúng sự thật và xin chịu hoàn toàn trách nhiệm về nội dung đã khiếu nại. Mong quý cơ quan sớm xét và giải quyết để bảo vệ quyền lợi cho gia đình chúng tôi. Xin chân thành cảm ơn quý cơ quan! ( Hà Nội) Ngày…Tháng…Năm… Người làm đơn ( Ký tên và ghi rõ họ tên) 9 Danh mục tài liệu tham khảo 1. Giáo tình Luật đất đai, NXB Tư pháp, 2005. 2. Luật đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành, NXB Lao động – Xã hội, 2004. 3. Internet 10 . nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Luật Đất đai về quyền chung của người sử dụng đất quy định: “ Người sử sụng đất có quyền được nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm hại đến quyền sử dụng