tình huống về quyền sử dụng đất
MỞ ĐẦU Đất đai – tài nguyên quý giá không gì có thể có thay thế được, đang ngày càng trở thành đề tài nóng hổi bởi tính thời sự và phức tạp của nó. Mỗi ngày, lại thêm những quan hệ xã hội liên quan đến đất đai lại hình thành và phát triển thêm những tình huống mới. Điều này đòi hỏi các cơ quan chức năng vô cùng cẩn trọng trong công tác quản lý cũng như ban hành Luật, các quyết định có liên quan và chính những công dân cũng cần thiết phải trau dồi kiến thức pháp luật về đất đai để có thể tự mình, bằng hiểu biết của mình bảo vệ những quyền lợi, lợi ích theo những gì pháp luật Việt Nam quy định. Một trong những vấn đề cũng đang được quan tâm hiện nay là cho, tặng, thừa kế… quyền sử dụng đất. Vấn đề tưởng chừng đơn giản nhưng nếu không được quan tâm đúng mức rất dễ dẫn đến những tranh chấp về sau, thiệt hại đến những quyền lợi chính đáng của không ít cá nhân. Dưới đây là một tình huống em chọn để làm bài tập lớn cho môn học Luật đất đai có liên quan đến vấn đề trên. Bài tập số 2: 1. Ông Long có mảnh đất rộng 200 m 2 . Năm 2004, ông Long biếu bố mẹ khu đất này để xây dựng nhà, làm nơi thờ cúng tổ tiên. Khi biếu đất, ông Long không làm giấy tờ gì. Hỏi: a. Việc làm này của ông Long đúng hay sai? Vì sao? b. Để bố mẹ ông Long được quyền sử dụng đất hợp pháp, ông Long phải thực hiện những trình tự thủ tục gì? c. Hãy soạn thảo giúp ông Long giấy tặng cho bố mẹ ông khu đất này? 2. Hiện ông Long có một khu đất khác rộng 2000 m 2 . Nay ông muốn chia thừa kế cho 6 người con (5 gái, 1 trai). Hỏi: a. Ông Long phải thỏa mãn điều kiện gì khi chia thừa kế khu đất này? b. Thủ tục chia thừa kế khu đất này được tiến hành như thế nào? c. Giúp ông Long soạn thảo di chúc chia thừa kế quyền sử dụng đất cho các con? Trả lời Câu hỏi 1: Về mảnh đất 200m 2 : Để ông Long có thể thực hiện những quyền của mình với mảnh đất này thì trước tiên ông phải là chủ sở hữu hợp pháp của nó. Về việc ông Long biếu bố mẹ mảnh đất này để làm nơi thờ cúng tổ tiên: thực chất hành động này chính là việc “ tặng cho quyền sử dụng đất đối với cá nhân, hộ gia đình ”, đó là một trong những quyền hợp pháp của chủ sở hữu quyền sử dụng đất được quy định trong Luật đất đai và Bộ luật Dân sự. a. Việc làm của ông Long đối với mảnh đất của mình là hành động hợp pháp trong trường hợp nó tuân thủ các điều kiện đã được nêu rõ trong Luật đất đai: Khoản 6 điều 113 quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê: Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 điều 110 của Luật này; tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 121 của Luật này. Khoản 1 điều 106 : “ Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất ….khi có các điều kiện sau đây: a. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; b. Đất không có tranh chấp; c. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d. Trong thời hạn sử dụng đất.” Ngược lại, nếu trường hợp đất của ông Long không thỏa mãn bất kỳ điều nào trong 4 điều trên thì việc làm của ông là sai, trái với pháp luật. b. Nếu như hành động cho tặng đất của ông Long đã thỏa mãn các điều kiện của pháp luật đã nêu, thì cần thiết thực hiện các thủ tục cần thiết để đảm bảo quyền lợi cho bố mẹ của ông Long đối với việc sử dụng mảnh đất đó. Luật đất đai 2003 quy định về trình tự, thủ tục đăng ký thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất tại điều 129, có thể vắn tắt lại như sau: Nộp hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất: “Nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, trường hợp ông sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất. Hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất gồm văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho hoặc quyết định tặng cho quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Văn bản cam kết tặng cho phải có chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn, hoặc có chứng nhận của công chứng nhà nước.” Thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có), nghĩa vụ tài chính sẽ được Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo với bố mẹ ông Long – là người nhận tặng cho quyền sử dụng đất. Sau thời gian làm việc, các cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bố mẹ của ông Long, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của bố mẹ ông. c. Giấy tặng cho bố mẹ ông Long khu đất 200m 2 có thể có nội dung như sau: Cộng hòa Xã hội Chủ Nghĩa Việt Nam Độc lập Tự do Hạnh phúc Giấy tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất Chúng tôi gồm có: Bên tặng cho là tôi - …Long Bên nhận là cha mẹ tôi , ông (…), bà (…) Hai bên chúng tôi thỏa thuận tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có) như sau: Điều 1: Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tặng cho Quyền sử dụng mảnh đất của tôi theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số (…), được cấp ngày ( / / ), cụ thể như sau: Thửa đất số :…Tờ bản đồ số:…Địa chỉ mảnh đất : (…). Diện tích đất : 200m2. Nguồn gốc đất: (…). Mục đích sử dụng: (…) Tài sản gắn liền với đất là: ( nếu có ) Giấy tờ về quyền sở hữu tài sản có: ( liệt kê cái loại giấy tờ chứng nhận đối với tài sản gắn liền với đất ) Điều 2: Việc giao, đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện như sau: Tôi - . Long thực hiện giao đất, tài sản gắn liền với đất cùng các giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất đã nêu tại điều 1 cho cha mẹ tôi. Việc đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và thực hiện những nghĩa vụ với đất ( nếu có ) do bố mẹ tôi là ông bà thực hiện. Điều 3:Tôi xin đảm bảo những thông tin về mảnh đất tặng cho này hoàn toàn đúng sự thật, cũng như việc tặng cho này hoàn toàn do tôi và cha mẹ tôi tự nguyện thỏa thuận. Hai bên cam kết thực hiện đúng những nghĩa vụ đã ghi trong điều 2 của văn bản này. Người tặng cho (ký tên) Người nhận (ký tên) Trả lời Câu hỏi 2: a. Việc chia thừa kế, đặc biệt là chia thừa kế về quyền sử dụng đất cũng được coi là vấn đề khá được quan tâm hiện nay. Để đảm bảo có thể chia thừa kế tài sản là mảnh đất 2000 m 2 thì ông Long cần thỏa mãn những điều kiện đã được nêu rõ trong luật đất đai 2003, tại điều 106, khoản 1: “ Người sử dụng đất được thực hiện các quyền . thừa kế . khi có các điều kiện sau đây: a. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; b. Đất không có tranh chấp; c. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d. Trong thời hạn sử dụng đất.” b.Thủ tục chia thừa kế khu đất này phải được tiến hành theo đúng những quy định, trình tự đã được quy định trong Bộ Luật dân sự và Luật đất đai 2003 Bước 1: Lập di chúc Việc lập chúc chia mảnh đất của ông có thể lập thành văn bản có nội dung được quy định tại điều 653 Bộ Luật dân sự, ông Long phải tự tay viết và ký vảo trong tình trạng minh mẫn, sáng suốt, không bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép, nội dung không trái đạo đức, trái pháp luật. Trường hợp khác có thể lập thành văn bản có người làm chứng theo điều 656, hoặc lập di chúc tại cơ quan công chứng hoặc UBND xã, phường, thị trấn theo điều 658, hoặc lập di chúc miệng theo điều 651 Bộ Luật dân sự 2005.Ông có thể tự giữ di chúc hoặc giao cho người khác giữ, trường hợp ông lập tại cơ quan công chứng hoặc UBND có thể gửi giữ di chúc tại đó. Bước 2: Mở thừa kế Thời điểm mở thừa kế là thời điểm mà ông Long qua đời, di chúc lúc đó mới được công bố và có hiệu lực pháp luật, chỉ khi đó mới phát sinh các quyền và nghĩa vụ về tài sản của những người con được thừa kế của ông Long. Bước 3: Đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất theo trình tự thủ tục quy định tại điều 129 Luật đất đai Nộp hồ sơ thừa kế gồm : di chúc hoặc biên bản phân chia thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực pháp luậ và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất. Nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc tại UBND xã nơi có đất để chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Hồ sơ sẽ được thẩm tra, chuyển lên cơ quan quản lý đất đai thuộc UbND có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền với đất để làm thủ tục cấp giấy. Bước 4: Thực hiện các nghĩa vụ tài chính với các thủ tục quản lý, sử dụng đất (thuế, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất .) c. Di chúc chia mảnh đất của ông Long cần đảm bảo đầy đủ yêu cầu về nội dung và hình thức được quy định tại điều 653 Bộ luật dân sự 2005, có thể được soạn thảo như sau: Ngày . / tháng ./ năm DI CHÚC Tôi là Long cư trú tại thôn ., xã , huyện .,tỉnh . Tôi lập di chúc này chia tài sản cho các con tôi là: (tên 5 người con của ông) Tài sản tôi để lại cho các con tôi gồm: Quyền sử dụng mảnh đất của tôi theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số (…), được cấp ngày ( / / ), cụ thể như sau: Thửa đất số :…Tờ bản đồ số:…Địa chỉ mảnh đất : (…)Diện tích đất : 2000m 2 . Nguồn gốc đất: (…) Mục đích sử dụng: Thời hạn sử dụng: Tài sản gắn liền với đất là: ( nếu có ). Giấy tờ về quyền sở hữu tài sản có: ( liệt kê cái loại giấy tờ chứng nhận đối với tài sản gắn liền với đất ) Phần tài sản đó tôi muốn chia cho các con như sau: ( phần quyền sử dụng đất được phân chia cho các con theo ý muốn của ông ) Chỉ định nghĩa vụ, người thừa kế thực hiện nghĩa vụ, nội dung nghĩa vụ (nếu có) Tôi xin cam đoan di chúc trên do tôi tự nguyện lập trong tình trạng tinh thần hoàn toàn minh mẫn, không bị đe dọa hay cưỡng ép, toàn bộ những thông tin về tài sản của tôi được kê khai chính xác. Ký tên Long KẾT THÚC: Cho tặng hay để lại thừa kế tài sản nói chung và quyền sử dụng đất nói riêng đòi hỏi những hiểu biết căn bản về Luật pháp, tránh những hiểu nhầm, hiểu thiếu, gây nhầm lẫn và dẫn tới những tranh chấp, khúc mắc khó lòng giải quyết thiệt hại về quyền lợi của những bên có liên quan về sau, không chỉ người cho tặng, người để lại thừa kế không hiện thực được những ý muốn chính đáng của mình mà những người được nhận quyền sử dụng đất được cho tặng, người được hưởng thừa kế không được thỏa mãn những quyền lợi hợp pháp của mình. Cần thiết có sự phổ biến pháp luật, cung cấp những hiểu biết cơ bản về trình tự, thủ tục thực hiện những vấn đề để những chủ thể tham gia nhanh chóng thực hiện đúng cách thức mà pháp luật quy định, không để tồn đọng, gây băn khoăn, khó hiểu, phát sinh tiêu cực. Bài làm của em vì trình độ kiến thức còn non kém, cũng như kinh nghiệm thực tế có hạn nên không thể tránh khỏi những sai sót, kính mong thầy cô góp ý, giúp em sửa chữa và hoàn thiện kiến thức về môn học này. . nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; b. Đất không có tranh chấp; c. Quyền sử dụng đất. Nộp hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất: “Nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, trường hợp ông sử dụng đất tại nông thôn