đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn huyện nam sách tỉnh hải dương, giai đoạn 2007 - 2012

Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ LỜI CẢM ƠN Xin bày tỏ sự cảm ơn trận trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa học. Giáo sư tiến sĩ khoa học Đặng Hùng Võ, các thầy cô giáo trong khoa Tài nguyên và môi trường, khoa sau đại học của trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội, Sở tài nguyên & môi trường, Sở tư pháp tỉnh Hải Dương, Phòng tài nguyên & môi trường, Phòng tài chính huyện Nam Sách tỉnh Hải Dương, trung tâm đấu giá tài sản tỉnh Hải Dương, Công ty Cổ phần đấu giá Sao Khuê, lãnh đạo các cơ quan và đồng nghiệp đã hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này. Hải Dương, ngày 15 tháng 8 năm 2013 Tác giả luận văn Nguyễn Hữu Đắc Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20 Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Hải Dương, ngày 15 tháng 8 năm 2013 Tác giả luận văn Nguyễn Hữu Đắc Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20 Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG BIỂU Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20 Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TỪ VIẾT TẮT NGHĨA BĐS Bất động sản BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường BTC Bộ Tài chính BQLDA Ban quản lý dự án CP Chính Phủ CSHT Cơ sở hạ tầng ĐTH Đô thị hóa GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất KHĐT Kế hoạch đầu tư LĐĐ Luật đất đai NĐ Nghị Định QSDĐ Quyền sử dụng đất QSD Quyền sử dụng QĐ Quyết định SDĐ Sử dụng đất TW Trung ương TT Thông tư TCĐC Tổng cục địa chính THCS Trung học cơ sở TTLT Thông tư liên tịch UBND Ủy ban nhân dân UBDSGĐ&TE Ủy ban dân số Gia đình và Trẻ em VBQPPL Văn bản quy phạm pháp luật Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20 Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ DANH MỤC BẢNG BIỂU 4.1.2.1. Dân số và lao động 54 Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20 Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ PHẦN I: MỞ ĐẦU 1.1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai được đánh giá là một nguồn lực quan trọng để tìm kiếm sự giàu có cho mỗi dân tộc. Năm 1776 nhà Kinh tế học Adam Smith đã đưa ra quan điểm về đất đai "Đất đai là nguồn lực ổn định và lâu dài, là nguồn gốc của sự giàu có cho mỗi dân tộc". Sau tám mươi năm tranh đấu, dân tộc Việt Nam đã thoát khỏi vòng áp bức của chính sách thực dân, nước ta đã bước sang một trặng đường mới, chúng ta đã trải qua 2 thập kỷ tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, vừa đạt vị trí "Quốc gia có thu nhập trung bình" vào đầu năm 2012. Sự tăng trưởng kinh tế này đi cùng với tỷ lệ nghèo giảm mạnh trong toàn quốc. Chính phủ đã thực hiện chính sách chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung bao cấp sang nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo định hướng XHCN. Một phần nội dung của chính sách là chuyển quy trình ra quyết định xuống các cấp chính quyền, địa phương. Những vấn đề trên là động lực thúc đẩy một chính sách đổi mới trong đó tập trung vào ba vấn đề lớn đó là: + Hiệu quả kinh tế + Quản lý và phát triển bền vững nguồn tài nguyên đất đai và thị trường BĐS. + Công bằng xã hội Việt Nam đã và đang triển khai một quá trình đổi mới năng động, tiếp tục xây dựng và củng cố, đổi mới quản lý tài nguyên đất đai "đẩy mạnh đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất". Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20 1 Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ Kết quả tăng trưởng của Việt Nam thực sự rất ngoạn mục trong một vài thập niên qua, với GDP thực tế gần 8% trong giai đoạn từ 2005 - 2008 và chỉ giảm sút không đáng kể vào năm 2009 dù bị ảnh hưởng bởi suy thoái nền kinh tế toàn cầu. Tăng trưởng năm 2011 - 2012 dự báo là 5 - 6%, cùng với sự tăng trưởng GDP, tỷ lệ nghèo giảm mạnh từ gần 60% vào năm 1993 nay xuống còn 14% năm 2008. Kế hoạch phát triển kinh tế xã hội 2006 - 2010 và dự thảo kế hoạch 2011 - 2015 của Chính phủ đã mô tả chi tiết quá trình chuyển đổi dựa trên nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN. Để phát huy và khai thác có hiệu quả nguồn nội lực từ đất đai phục vụ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, đáp ứng nhu cầu của nhân dân đồng thời quản lý tốt và phát triển bền vững nguồn tài nguyên đất đai, từ năm 1993 thủ tướng chính phủ đã cho phép sử dụng quỹ đất, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật… tạo quỹ đất sạch phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền hàng năm hoặc trả một lần trong suốt thời gian thuê. Thực tế đã đạt được nhiều thành quả rất khích lệ, qua đó làm thay đổi bộ mặt một số địa phương, thúc đẩy kinh tế xã hội của đất nước. Nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, dịch vụ đã phát huy tốt các nguồn vốn trong xã hội, từng bước nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh nâng mức sống ngày càng cao cho nhân dân, góp phần chuyển hóa cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, hoạt động của thị trường bất động sản thông qua hình thức đấu giá trong thời gian qua cũng đã dần bộc lộ những mặt còn yếu kém. Do chưa nhận thức được đầy đủ về vai trò, vị trí của đấu giá đối với yêu cầu phát triển kinh tế xã hội, nguồn nội lực từ đất đai, chưa được khai thác và sử dụng có hiệu quả, còn lãng phí, thất thoát lớn. Nhà nước chưa có giải pháp hữu hiệu trong quản lý và điều hành thị trường bất động sản thông qua hình thức đấu giá, nên việc điều tiết thị trường bất động sản hầu như không đáp ứng được thực tế của thị trường. Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20 2 Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ Tình trạng đầu cơ bất động sản, kích cầu ảo để nâng giá bất động sản diễn ra khá phổ biến. Tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái quy định, mua bán trao tay và xây dựng tự phát… còn khá phổ biến gây ảnh hưởng không tốt đến thị trường bất động sản và công tác đấu giá cũng như việc quản lý xây dựng theo quy hoạch, đặc biệt giảm nguồn thu cho ngân sách, gây tác động xấu đến tâm lý và đời sống của nhân dân, nhất là các đối tượng có thu nhập thấp và những hộ bị thu hồi đất làm cho sự phát triển đô thị thiếu bền vững. Để khắc phục tình trạng nêu trên, nhằm thực hiện mục tiêu phát triển thị trường bất động sản công khai, minh bạch, lành mạnh thì đấu giá QSDĐ thực sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản ở nước ta để phân tích, đánh giá cơ sở pháp lý, cơ sở thực tiễn và hiệu quả kinh tế, xã hội, quản lý nhà nước về đất đai, do vậy em đã thực hiện đề tài: "Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ ở một số dự án trên địa bàn huyện Nam Sách tỉnh Hải Dương, Giai đoạn 2007 - 2012" 1.2. Ý nghĩa khao học và thực tiễn của đề tài 1.2.1. Ý nghĩa khoa học Đất đai được thừa nhận “có giá”. Nhà nước xác định giá đất để quản lý, từ đó, nhà nước không chỉ quản lý đất đai theo diện tích, loại đất, hạng đất mà còn quản lý cả về giá trị. Pháp luật đất đai cho phép QSDĐ được tham gia vào các giao dịch trên thị trường BĐS. Đặc biệt là hình thức đấu giá QSDĐ đã mang một vai trò mới, nhằm khai thác thuộc tính có ích của đất và nâng cao hiệu quả sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường. Thị trường bất động sản và những chính sách đổi mới đó đã làm cho đất đai thực sự trở thành tài sản vô cùng quý giá, người sử dụng đất yên tâm, gắn bó lâu dài với đất, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20 3 Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ Trên thực tế, giá đất do nhà nước ban hành, làm căn cứ để tính tiền sử dụng đất, còn chênh lệch quá nhiều so với giá đất thực tế chuyển nhượng trong điều kiện bình thường trên thị trường. Sự tồn tại hai hệ thống giá vẫn đang là một vấn đề phức tạp trong quản lý đất đai, tuy nhiên ở mọi quốc gia đều tồn tại song song 2 hệ thống giá này, nhưng giữa hai hệ thống giá đó không quá xa nhau và nó phản ánh đúng qua hệ cung cầu trên thị trường. Để giảm khoảng cách này cần phải xã hội hóa trong hoạt động bán đấu giá QSDĐ, nhà nước vừa quản lý tốt hệ thống giá, vừa không bị lãng phí nguồn thu. Để đáp ứng nhu cầu đất ở cho nhân dân và đất sản xuất, đảm bảo tính công khai, minh bạch, dân chủ và hiệu quả trong SDĐ, nhà nước cần nghiên cứu các chính sách, pháp luật phù hợp với thực tiễn trong hoạt động đấu giá QSDĐ. Muốn công tác đấu giá QSDĐ đạt hiệu quả cao, cần nghiên cứu phương pháp tổ chức, khoa học, công khai minh bạch, và chính sách đồng bộ của nhà nước… 1.2.2. Ý nghĩa thực tiễn Nam sách là huyện có lịch sử lâu đời, con người đến sinh cơ lập nghiệp khá sớm. Theo kết quả khảo cổ học gần đây nhất, cho thấy ngay từ đầu công nguyên mảnh đất này đã có người sinh sống. Nam sách đã từng là đại bản doanh của nhiều triều đại như Hai bà Trưng, nhà tiền Lý, nhà Ngô, nhà Trần Đây cũng là vùng đất của gốm chu đậu, chùa An Ninh (Chùa trăm gian thuộc xã An Bình)… Huyện Nan Sách tỉnh Hải Dương là trung tâm của tam giác kinh tế nối giữa Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh. Một huyện có vị trí địa lý tương đối độc đáo, có sông bao bọc gần như bốn phía, có giao thông đường thủy dài gần 50km, thuận lợi cho việc xây dựng các bến cảng nội địa vận tải đường sông. Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20 4 Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ Nơi đây cũng là một vị trí đầu tư hấp dẫn cho các doanh nghiệp. do vậy cần tiến hành nghiên cứu và đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng hoặc thuê đất trả tiền một lần trong suốt thời gian thuê, hoặc trả tiền hàng năm. Đánh giá thực trạng và phương hướng hoàn thiện, để nhân rộng trong toàn tỉnh, mang lại hiệu quả cao, góp phần tăng thu ngân sách cho địa phương, tăng cường an sinh xã hội. 1.3. Mục đích yêu cầu của đề tài 1.3.1. Mục đích của đề tài Tìm hiểu công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Nam Sách. Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Nam Sách, giai đoạn 2007 - 2012. 1.3.2. Yêu cầu của đề tài Nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá QSDĐ của Trung ương và địa phương. Số liệu điều tra khách quan đảm bảo độ tin cậy cao. Đưa ra các ý kiến mang tính chất khách quan, sát với thực tế, trung thực, trên cơ sở đó đánh giá đúng mức vai trò và hiệu quả của công tác đấu giá QSDĐ. Kết quả nghiên cứu bảo đảm cơ sở khoa học và thực tiễn. Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20 5 [...]... lệch so với giá khởi điển: 532,31 tỷ đồng Kết quả sau khi bán đấu giá tài sản, tỷ lệ thu vượt so với tổng thu dự kiến theo giá khởi điểm là: 12,35% 2.5.2.2 Ở các hội đồng bán đấu giá tài sản Theo báo cáo của 16 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì: + Tổng số vụ việc thực hiện đấu giá: 8.687 cuộc Nguyễn Hữu Đắc 21 Cao học QLĐ - K20 Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ + Tổng giá trị tài... trong công tác đấu giá và nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 được ban hành Nguyễn Hữu Đắc 23 Cao học QLĐ - K20 Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ 2.6 Các hình thức đấu giá QSDĐ Trong bán đấu giá QSDĐ thông thường chỉ có 2 hình thức đó là “trả giá trực tiếp bằng lời nói và trả giá bằng bỏ phiếu kín” + Hình thức bán đấu giá trực tiếp bằng lời nói là hình thức mà người mua tài sản phải... nhưng không trúng đấu giá 10 11 Thanh toán, Bàn giao tài sản bán đấu giá Thanh lý hợp đồng ủy quyền bán đấu giá và thu phí bán đấu giá Nguyễn Hữu Đắc 30 Cao học QLĐ - K20 Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ Lựa chọn tổ chức bán đấu giá QSDĐ Lựa chọn tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất là thủ tục đầu tiên trong trình tự bán đấu giá quyền sử dụng đất Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất,... liền trên đất…Theo đó phải có ít nhất từ 2 người trở lên tham gia trả giá, ai trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điển là người mua được tài sản (hay gọi là người trúng đấu giá) Nguyễn Hữu Đắc 7 Cao học QLĐ - K20 Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ Đấu thầu: Là việc đọ giá trước công chúng, ai nhận làm với giá rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc thi công Định giá tài sản: Định giá. .. đồng + Giá trị chênh lệch so với giá khởi điển: 6,83 trỷ đồng Kết quả sau khi bán đấu giá tài sản, tỷ lệ thu vượt so với tổng thu dự kiến theo giá khởi điểm là: 2,31% Nguyễn Hữu Đắc 22 Cao học QLĐ - K20 Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ 2.5.2.5 Ở các tổ chức tín dụng Theo số liệu thống kê của 4 tỉnh thành trực thuộc trung ương là Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hải Phòng thì một số các... rao bán tài sản này, số tiền thu đuợc sẽ được tiến hành thanh toán cho những khoản nợ Ví dụ, Toà án FUKUOKA trong năm 2004 đã bán đấu giá được trên 2000 BĐS và là lượng BĐS lớn nhất được bán trong vòng 10 năm gần đây Nguyễn Hữu Đắc 15 Cao học QLĐ - K20 Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ Trình tự tổ chức đấu giá BĐS được thể hiện bằng sơ đồ dưới đây: TOÀ ÁN NGƯỜI THAM GIA ĐẤU GIÁ QUẢNG... nào, dự án nào thì tiến hành lựa chọn, hình thức bán đấu giá để bán đấu giá quyền sử dụng đất Tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp chỉ được quyền tiến hành bán đấu giá sau khi có sự ủy quyền của Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thông qua một hợp đồng có hiệu lực pháp luật, hợp đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất (hợp đồng ủy quyền) + Hợp đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất được ký kết giữa tổ chức bán đấu giá. .. sản tính theo giá khởi điểm: 3.606,22 tỷ đồng + Tổng giá trị tài sản đã bán đấu giá thành: 4.119,33 tỷ đồng + Giá trị chênh lệch so với giá khởi điển: 513,11 trỷ đồng Kết quả sau khi bán đấu giá tài sản, tỷ lệ thu vượt so với tổng thu dự kiến theo giá khởi điểm là: 14,23% 2.5.2.3 Ở các doanh nghiệp bán đấu giá tài sản Theo con số thống kê của Hà Nội và TP Hồ Chí Minh (Các tỉnh trong giai đoạn này hầu... lời nói với đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá + Hình thức bán đấu giá bằng bỏ phiếu kín là hình thức mà người mua tài sản phải ghi giá mua của mình vào phiếu do tổ chức bán đấu giá phát hành và bỏ vào hòm phiếu đúng thời gian quy định Có thể một vòng hoặc nhiều vòng thùy theo quy chế trước khi mở cuộc đấu giá + Cuộc bán đấu giá không thành 2.6.1 Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất Đấu giá quyền... gian, địa điểm tổ chức bán đấu giá (nếu thay đổi với thông báo) 9 Tổ chức phiên đấu giá * Lập biên bản phiên bán đấu giá tài sản, ký hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá * Trong trường hợp không có khách hàng trúng đấu giá, lập biên bản bán đấu giá không thành và ký lại hợp đồng ủy quyền * Trả lại tiền đặt trước cho đơn vị, cá nhân tham gia phiên đấu giá nhưng không trúng đấu giá 10 11 Thanh toán, Bàn . QSDĐ trên địa bàn huyện Nam Sách. Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Nam Sách, giai đoạn 2007 - 2012. 1.3.2. Yêu cầu của đề tài Nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá. tích, đánh giá cơ sở pháp lý, cơ sở thực tiễn và hiệu quả kinh tế, xã hội, quản lý nhà nước về đất đai, do vậy em đã thực hiện đề tài: " ;Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ ở một số dự án trên. tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ DANH MỤC BẢNG BIỂU 4.1.2.1. Dân số và lao động 54 Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐ - K20 Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ PHẦN I: MỞ ĐẦU 1.1.