2.6.5.1 Đấu giá QSDĐ đưa giá trị đất sát với giá thị trường.
gần đây đã hạn chế được những bất cập của giá đất hiện quy định còn thập. Việc định giá khởi điểm (giá sàn) làm căn cứ đấu giá quyền sử dụng đất được xác định trên nguyên tắc sát với giá thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, làm cơ sở phát huy hết quan hệ kinh tế trong lĩnh vực đất đai. Người trúng đấu giá được hưởng đầy đủ các quyền lợi hợp pháp có liên quan tới thửa đất đấu giá và các quyền lợi hợp pháp khác theo quy định của luật pháp về đất đai, dân sự. Trước đây, chính do việc chưa thừa nhận các quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt nên các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có những biện pháp quản lý mang nặng tính pháp lý mà ít (hoặc chưa) chú ý đến các mối quan hệ kinh tế trong lĩnh vực đất đai. Thực tế cho thấy, chính từ sự quan liêu bao cấp này mà việc định giá quyền sử dụng đất và các dự án phát triển khu đô thị còn có khoảng cách giữa giá quy định và giá thực tiễn.
Từ khi Luật đất đâi 2003 ra đời, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản quy định về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất : Nghị định 188/ 2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung các loại đất; Nghị định 123/2007/NĐ- CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 188/2004/NĐ- CP; Nghị định 69/2009/NĐ- CP quy định bỗ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Tuy nhiên, theo đánh giá của Bộ Tài Chính, do những đặc thù riêng, việc ban hành bảng giá các loại đất cụ thể của một số tỉnh, thành phố chưa “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường”. Thực tế việc xác định và thống nhất nguyên tắc này là rất phức tạp, do còn thiếu thông tin về giao dịch nhà đất trên thị trường, thiếu tiêu chí để xác định như thế nào là “trong điều kiện bình thường”.
Từ ngày 01/01/2005, các tỉnh, thành phố bắt đầu đưa ra khung giá đất, nhưng khung giá này mới chỉ bằng 60% giá thị trường. Tại các địa phương như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh giá đất nông nghiệp chỉ đạt khoảng 70% giá thị
trường. Tại nhiều địa phương khác, giá đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp chỉ bằng 70 – 90 %. Cá biệt có nơi chỉ bằng 30% so với giá trị thị trường. Sau 2 năm, chúng ta đã cải thiện được phần nào chênh lệch này. Khung giá đất mới năm 2008 đưa ra tăng 20% so với năm 2007 nhưng trên thực tế cũng chỉ bằng 80% so với giá thị trường.
Năm 2009, 2010 bảng giá đất tại các địa phương đã được xây dựng hợp lý hơn, phù hợp với các điều kiện tại địa phương, tuy nhiên vẫn chưa thực sự sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế. Ví dụ: Theo giới chuyên môn, tại TP- Hồ Chí Minh, bảng giá đất áp dụng cho năm 2010 vẫn còn khoảng cách khá xa so với giá thị trường, trung bình khoảng từ 4-6 lần. Đơn cử, tại đường Đổng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1) Ủy ban nhân dân thành phố đề xuất vẫn giữ nguyên mức giá năm 2009 là 81 triệu đồng/m2, nhưng thực tế hiện giá thị trường ở ba tuyến đường này khoảng 650- 860 triệu đồng/m2.
Những hạn chế về giá đất như trên có thể khắc phục bằng phương thức đấu giá quyền sử dụng đất.
2.6.5.2 Đấu giá QSDĐ hạn chế được các tranh chấp về đất đai
Tranh chấp giữa những người sử dụng đất với nhau về ranh giới, giữa các vùng đất được phép sử dụng và quản lý, loại tranh chấp này do hai bên không xác định được với nhau hoặc một bên tự ý thay đổi.
Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất. Tranh chấp về mục đích sử dụng, đặc biệt là tranh chấp giữa đất nông nghiệp với đất lâm nghiệp, đất trồng lúa với đất nuôi trồng thủy sản như đất (nuôi tôm), đất hương hỏa với đất thổ cư…
Trong phương thức đấu giá quyền sử dụng đất, đất đai được mang ra đấu giá trên cơ sở đã nằm trong dự án đấu giá quyền sử dụng đất, được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất
quy định rõ mục đích sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Đất đã được phân ô (Thửa) rõ ràng trên bản đồ địa chính, đã được quy định hoàn chỉnh. Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoàn toàn yên tâm về tính pháp lý của mảnh đất mà mình có được, không xảy ra tranh chấp quyền sử dụng đất đối với ô (lô) đất trúng giá.
2.6.5.3 Đấu giá QSDĐ là phương pháp hữu hiệu để đảm bảo việc thực thi các nghĩa vụ
Thực tế trong thời gian qua cho thấy không ít trường hợp người thi hành án không có tài sản gì đáng kể ngoài quyền sử dụng đất. Thậm chí, một số trường hợp người thi hành án tẩu tán tài sản của mình để trốn tránh trách nhiệm thi hành án bằng cách chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất. Sau khi kê biên tài sản, nếu cơ quan thi hành án áp dụng phương thức đấu giá quyền sử dụng đất thì sẽ giải quyết một số lượng lớn án tồn đọng và ngăn chặn được nhiều trường hợp trốn tránh, trì hoãn thi hành án. Tuy việc định giá quyền sử dụng đất phải thi hành án để đấu giá quyền sử dụng đất còn nhiều quan điểm khác nhau, xong chắc chắn việc đấu giá quyền sử dụng đất của người thi hành án sẽ thu lại được một số tiền lớn mà được cả người thi hành án và người phải thi hành án chấp thuận, giải quyết được tình trạnh nợ đọng.
2.6.4.4 Đấu giá QSDĐ là biện pháp tích cực trong việc tăng cường công tác QLĐĐ.
Bằng việc đấu giá quyền sử dụng đất, với thửa đất đã được quy hoạch rõ ràng và thời hạn thuê đất tới 50 năm, có thể còn được giao đất lâu dài được quy định rõ trong dự án đấu giá quyền sử dụng đất. Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất được giao đất, cho thuê đất với những thủ tục nhanh nhất, đơn giản nhất. Việc lợi dụng giao đất, cho thuê đất để tham nhũng, trục lợi của một số cán bộ công chức cũng được giảm đi rất nhiều.