II. Người trong độ tuổ
4.4.3. Đánh giá hai cuộc bán đấu giáQSDĐ điển hình thuộc hai dự án trên địa bàn huyện Nam Sách, tỉnh Hải Dương
án trên địa bàn huyện Nam Sách, tỉnh Hải Dương
4.4.3.1 Cuộc bán đấu giá đất ở đợi 1 năm 2007 khu dân cư xã Ái Quốc- huyện Nam Sách- tỉnh Hải Dương. (Bảng phụ lục: 2.5/2007)
a) Quy mô dự án:
Diện tích được thu hồi theo quyết định số 1121/QĐ-UBND huyện Nam Sách ngày 24/3/2006 là 1.359 m2 trong đó 931.5 m2 đất được quy hoạch làm đất ở gồm 9 lô, mỗi lô có diện tích 103.5m2 . Số đất còn lại là 481.5 m2 được quy hoạch làm đường đi và đất trồng cây xanh.
Chủ đầu tư là UBND huyện Nam Sách, tư vấn thiết kế là công ty cổ phần tư vấn và thiết kế Hải Nam, đơn vị thi công là công ty cổ phần xây lắp 1 Hải Dương. Công trình hoàn thành và bàn giao cho chủ đầu tư tháng 01/2007
b) Xác định giá khởi điểm
Giá khởi điểm được xác định theo quy định của pháp luật về đất đai nhưng không thấp hơn chi phí giải phóng mặt bằng, giá bồi thường bị thu hồi đất, hỗ trợ đào tạo nghề cho người dân + suất đầu tư XD cơ sở hạ tầng kĩ thuật, thiết kế giám sát + tiền sử dụng đất theo khung giá của tỉnh được công bố + các chi phí khác phát sinh (nếu có):
Căn cứ vào các yêu cầu của việc xác định giá khởi điểm, chủ đầu tư đã cộng tất cả các chi phí và tiền sử dụng đất phải nộp cho nhà nước. Mỗi mét vuông đất là 599.000đ/m2. Đồng thời UBND xã Ái Quốc cũng tìm hiểu, điều tra được 3 lô đất đã giao dịch thành công có cơ sở hạ tầng tương tự và gần đó. Lô đất thứ nhất có diện tích 135 m2 giá bán 760.000đ/m2, giao dịch vào tháng 12/2006. Lô đất thứ 2 đã giao dịch thành công vào tháng 5/2006 có diện tích 90 m2, giá bán 610.000đ/m2. Lô đất thứ 3 giao dịch vào tháng 2/2007 có diện tích 120 m2 giá bán là 987.000đ/ m2. Căn cứ vào 3 so sánh trên và giá đầu tư
của lô đất đưa vào đấu giá, UBND xã Ái Quốc có văn bản số 73/UBND ngày 25/6/2007 trình UBND huyện Nam Sách.
Căn cứ vào công văn số 73/UBND xã Ái Quốc. Ngày 28/7/2007, UBND huyện Nam Sách có công văn số 296 trình UBND tỉnh, làm căn cứ để UBND tỉnh xem xét phê duyệt giá khởi điểm.
Giá khởi điểm được UBND tỉnh Hải Dương phê duyệt 1.150.000đ/m2
(một triệu, một trăm năm mươi ngàn đồng một mét vuông)
c) Chủ đầu tư lựa chọn tổ chức bán đấu giá để kí hợp đồng ủy quyền bán đấu giá tài sản là QSDĐ.
UBND huyện Nam Sách đã chọn được đơn vị bán đấu giá là trung tâm dịch vị bán đấu giá tỉnh Hải Dương để kí hợp đồng thực hiện.
Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản lập kế hoạch và xây dựng quy chế bán đấu giá QSDĐ thuộc xã Ái Quốc, trình chủ tài sản xem xét phê duyệt kế hoạch thực hiện đấu giá gồm các bước:
+ Thông báo mời tham gia đấu giá trên báo Hải Dương số 7, 8, 9 ra ngày 7, 8, 9/7/2007 và trên đài phát thanh, truyền hình Hải Dương, phát bản tin từ 9h05 – 9h20 trong 3 ngày 7, 8, 9/7/2007.
+ Thông báo phát trên đài phát thanh của huyện Nam Sách và xã Ái Quốc 7 ngày liên tục từ ngày 07 đến ngày 14/7/2007
+ Niêm yết thông báo công khai tại trụ sở UBND xã Ái Quốc và tại hội trường UBND xã, nơi diễn ra cuộc bán đấu giá và được thông báo trước ít nhất 30 ngày khi mở cuộc bán đấu giá.
+ Chủ tài sản kết hợp cùng với cán bộ trung tâm bán đấu giá tổ chức cho khách hàng đi xem đất (nếu khách hàng yêu cầu) đồng thời giải đáp tất cả những câu hỏi của khách hàng liên quan đến dự án và cuộc bán đấu giá.
+ Thời gian mở cuộc bán đấu giá dự kiến sẽ được tiến hành lúc 8h30 sáng ngày 20/8/2007 tại hội trường UBND xã Ái Quốc
+ Trung tâm cùng với UBND xã Ái Quốc tổ chức bán hồ sơ, giá 100.000đ/bộ. “Hồ sơ theo mẫu của trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản phát hành”
+ Nhận hồ sơ và tiền đặt trước (đặt cọc) từ ngày 28/7/2007 đến ngày 17/8/2007. Tiền đặt trước là 10.000.000đ/lô (mười triệu đồng một lô). Tiền này sẽ được hoàn trả khách không trúng đấu giá ngay sau khi kết thúc cuộc đấu giá, và sẽ được cộng vào số tiền phải nộp tiếp theo khi trúng đấu giá. Trước khi nhận hồ sơ và tiền đặt cọc, cán bộ trung tâm hỏi lại khách hàng 1 lần nữa xem còn chỗ nào chưa rõ, chưa hiểu để được giải đáp, nhất là quy chế của cuộc bán đấu giá, khi khách hàng không còn ý kiến gì, nhất trí tham gia đấu giá, lúc đó cán bộ trung tâm mới tiến hành nhận tiền đặt cọc và nhận hồ sơ, làm thủ tục cho khách hàng, hẹn 8h00 ngày 20/8/2007 có mặt tại hội trường UBND xã Ái Quốc để tham dự cuộc bán đấu giá QSDĐ.
d) Tổ chức cuộc bán đấu giá QSDĐ khu dân cư xã Ái Quốc huyện Nam Sách tỉnh Hải Dương (gồm có 25 khách hàng tham gia).
8h00 cán bộ giúp việc cho đấu giá viên điều hành cuộc đấu giá đọc tên khách hàng tham gia đấu giá mời vào hội trường để chuẩn bị dự lễ khai mạc. Nếu khách hàng vắng mặt hoặc đến muộn khi bắt đầu vào bỏ phiếu bán đấu giá thì sẽ không được tham dự, coi như bỏ cuộc đấu giá, khách hàng không chứng minh được trường hợp bất khả kháng xảy ra thì sẽ bị mất tiền cọc.
Đấu giá viên điều hành cuộc đấu giá công bố thành phần tham dự cuộc bán đấu giá và người giúp việc cho đấu giá viên.
Người điều hành cuộc đấu giá điểm danh khách hàng lại 1 lần nữa và phổ biến quy chế, nội quy, hình thức đấu giá... cho mọi người trong hội trường nghe, sau khi phổ biến xong, người điều hành hỏi lại xem có khách hàng nào còn ý kiến, nêu ra để hội đồng giải đáp mọi thắc mắc của khác hàng liên quan đến cuộc đấu giá QSDĐ tại xã Ái Quốc cho đến khi không còn ý
kiến nào nữa, người điều hành mới chuyển sang trình tự của cuộc bán đấu giá. Cuộc đấu giá được tiến hành theo phương thức bỏ phiếu kín 1 vòng. Giá khởi điểm được giữ kín cho đến khi tiến hành xong bỏ phiếu thì giá khởi điểm mới được công bố.
Người điều hành giao cho người giúp việc 25 phiếu đấu giá để phát cho 25 khách hàng, khách hàng tự tay ghi vào phiếu trả giá số tiền mình đặt mua, trong phiếu trả giá gi rõ số tiền bằng số và số tiền bằng chữ. Nếu số tiền gi bằng chữ không giống số tiền gi bằng số trong phiếu trả giá thì số tiền ghi bằng chữ sẽ được công nhận, và ban tổ chức sẽ lấy số tiền ghi bằng chữ là số tiền khách hàng đã trả giá.
Khách hàng tự tay bỏ vào hòm phiếu của ban tổ chức. Sau 15’ số phiếu đã đủ 25 phiếu trong hòm, ban tổ chức tiến hành công khai kiểm phiếu, có giám sát của đại diện khách hàng. Kết quả kiểm phiếu có:
+ 1 khách hàng trả giá 1.165.000đ/m2 + 1 khách hàng trả giá 1.155.000đ/m2 + 6 khách hàng trả giá 1.151.000đ/m2 + 8 khách hàng trả giá 1.150.000đ/m2 + 5 khách hàng trả giá 1.050.000đ/m2 + 2 khách hàng trả giá 950.000đ/m2 + 2 khách hàng trả giá 900.000đ/m2
Sau khi kiểm phiếu xong, ban tổ chức công bố công khai trên bảng và đọc cho mọi người trong hội trường đều nghe. Người điều hành đề nghị cán bộ sở tài chính đưa phong bì niêm phong quyết định giá khởi điểm cho ban tổ chức, ban tổ chức trình cho mọi người xem và mời 5 đại diện khách hàng lên kiểm tra và tiến hành mở niêm phong.
Người điều hành công bố quyết định của UBND tỉnh Hải Dương về việc phê duyệt giá khởi điểm. Giá khởi điểm là 1.150.000đ/m2
Căn cứ theo kết quả trả giá, có 16 người trúng đấu giá. Thứ tự ưu tiên chọn lô đất sẽ tiến hành từ cao xuống thấp. 8 khách hàng trả giá từ 1.165.000đ/m2 đến 1.151.000đ/m2 sẽ nhận được 8 lô, còn lại 1 lô giành cho 8 khách hàng, lúc đó 8 khách hàng tự bốc thăm xem ai được, dưới sự điều hành và giám sát của ban tổ chức cuộc đấu giá. Sau khi tiến hành bốc thăm xong, người điều hành cuộc đấu giá công bố những khách hàng trúng đấu giá và mọi người cùng kí vào biên bản kết thúc cuộc bán đấu giá.
Trong vòng 5 ngày làm việc cơ quan thuế xác lập thông báo nộp tiền gửi cho khách hàng trúng đấu giá.
Trong thời hạn tối đa không quá 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nộp tiền của cơ quan thuế, khách hàng trúng đấu giá phải nộp đầy đủ số tiền đã ghi trong thông báo, địa điểm nộp tiền theo thông báo của cơ quan thuế (Kho bạc nhà nước tại huyện Nam Sách). Nếu quá thời hạn trên thì coi như khách hàng trúng đấu giá đã từ chối không mua nữa, cơ quan có thẩm quyền ra quyết định thu hồi lại.
Bàn giao tài sản và, giấy chứng nhận QSDĐ cho người trúng đấu giá.
Danh Sách khách hàng trúng đấu giá QSD ĐẤT(đợt.1)
Khu dân cư xã Ái Quốc- Huyện Nam Sách tỉnh Hải Dương
Đơn vị tính: 1.000 S TT Họ tên khách hàng trúng đấu giá Diện tích ( m2 ) Giá khởi điểm. Số tiền dự kiến thu Giá trúng đấu giá Số tiền thực tế thu được 0 1 2 3 4=2x3 5 6=2x5 1 NguyÔn V¨n Hoan 103.5 1,150 119,025 1,165 120,578 2 Hoµng ThÞ Thoa 103.5 1,150 119,025 1,155 119,543
3 D¬ng Ngäc §¹i 103.5 1,150 119,025 1,151 119,129 4 D¬ng Ngäc §¹i 103.5 1,150 119,025 1,151 119,129 5 NguyÔn §¨ng Minh 103.5 1,150 119,025 1,151 119,129 6 NguyÔn §¨ng Minh 103.5 1,150 119,025 1,151 119,129 7 §oµn V¨n ThuÊn 103.5 1,150 119,025 1,151 119,129 8 §oµn ThÞ Hưêng 103.5 1,150 119,025 1,151 119,129 9 NguyÔn Hµ Tuyªn 103.5 1,150 119,025 1,150 119,025 Cộng 931.5 1,071,225 1,073,916
Kết quả sau khi Đấu Giá đã thu vượt so với tổng thu dự kiến theo giá khởi điểm là: 2,21%
4.4.3.2. Cuộc bán đấu giá đất ở khu dân cư xã Thanh Quang- huyện Nam Sách- tỉnh Hải Dương. (Bảng phụ lục: 5.2/2010)
a) Quy mô của dự án.
Tổng diện tích thu hồi đất theo quyết định số 208/2006/QĐ-UBND huyện Nam Sách ngày 18/7/2009 là 4.546 m2 trong đó 3.150 m2 được quy hoạch làm đất ở, gồm 35 lô, mỗi lô có diện tích 90 m2. Còn lại 1.696 m2 dùng để làm đường đi, cống thoát nước và trồng cây xanh.
Công trình hoàn thành và bàn giao tháng 8/2010 b) Xác định giá khởi điểm.
Giá khởi điểm được UBND tỉnh Hải Dương phê duyệt 2.700.000đ/m2
(Hai triệu, bẩy trăm ngàn đồng một mét vuông)
c) Chủ đầu tư lựa chọn tổ chức bán đấu giá để kí hợp đồng ủy quyền bán đấu giá tài sản là QSDĐ.
UBND huyện Nam Sách đã chọn được đơn vị bán đấu giá là trung tâm dịch vị bán đấu giá tỉnh Hải Dương để kí hợp đồng thực hiện.
Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản lập kế hoạch và xây dựng quy chế bán đấu giá QSDĐ dự án khu đất ở thuộc xã Thanh Quang huyện Nam Sách, tỉnh Hải Dương, trình chủ tài sản xem xét phê duyệt kế hoạch thực hiện đấu giá gồm các bước:
– 9h20 trong 3 ngày 14, 15, 16/10/2010.
+ Thông báo phát trên đài phát thanh của huyện Nam Sách và xã Thanh Quang 10 ngày liên tục từ ngày 15 đến ngày 25/10/2010
+ Niêm yết thông báo công khai tại trụ sở UBND xã và tại hội trường UBND xã, nơi diễn ra cuộc bán đấu giá và được thông báo trước ít nhất 30 ngày khi thông báo đến khi mở cuộc bán đấu giá.
+ Chủ tài sản kết hợp cùng với cán bộ trung tâm bán đấu giá tổ chức cho khách hàng đi xem đất (nếu khách hàng yêu cầu) đồng thời giải đáp tất cả những câu hỏi của khách hàng liên quan đến dự án và cuộc bán đấu giá.
+ Thời gian mở cuộc bán đấu giá dự kiến sẽ được tiến hành lúc 8h45 sáng ngày 25/11/2010 tại hội trường UBND xã Thanh Quang.
+ Trung tâm cùng với UBND xã Thanh Quang tổ chức bán hồ sơ, giá 100.000đ/bộ. “Hồ sơ theo mẫu của trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản phát hành”
+ Nhận hồ sơ và tiền đặt trước (đặt cọc) từ ngày 01/9/2010 đến ngày 23/11/2010. Tiền đặt trước là 15.000.000đ/lô (mười năm triệu đồng một lô). Tiền này sẽ được hoàn trả khách không trúng đấu giá ngay sau khi kết thúc cuộc đấu giá, và sẽ được cộng vào số tiền phải nộp tiếp theo khi trúng đấu giá. Trước khi nhận hồ sơ và tiền đặt cọc, cán bộ trung tâm hỏi lại khách hàng 1 lần nữa xem còn chỗ nào chưa rõ, chưa hiểu để được giải đáp, khi khách hàng không còn ý kiến nào, nhất trí tham gia đấu giá, lúc đó cán bộ trung tâm mới tiến hành nhận tiền đặt cọc và nhận hồ sơ, làm thủ tục cho khách hàng, hẹn 8h00 ngày 25/11/2010 có mặt tại hội trường UBND xã Thanh Quang để tham dự cuộc bán đấu giá QSDĐ.
d) Tổ chức cuộc bán đấu giá QSDĐ dự án khu dân cư xã Thanh Quang huyện Nam Sách tỉnh Hải Dương (gồm có 78 khách hàng tham gia).
khách hàng tham gia đấu giá mời vào hội trường để chuẩn bị dự lễ khai mạc. 8h45 đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá công bố thành phần tham dự cuộc bán đấu giá.
Đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá điểm danh khách hàng lại 1 lần nữa và phổ biến quy chế, nội quy, hình thức đấu giá... cho mọi người trong hội trường nghe, sau khi phổ biến xong, người điều hành hỏi lại xem có khách hàng nào còn ý kiến, nêu ra để hội đồng giải đáp mọi thắc mắc của khác hàng liên quan đến cuộc đấu giá QSDĐ tại xã Ái Quốc cho đến khi không còn ý kiến nào nữa, người điều hành mới chuyển sang trình tự của cuộc bán đấu giá. Cuộc đấu giá được tiến hành theo phương thức bỏ phiếu kín 1 vòng. Giá khởi điểm được bảo mật cho đến khi tiến hành xong bỏ phiếu thì giá khởi điểm mới được công bố.
Người điều hành giao cho người giúp việc 78 phiếu đấu giá để phát cho 78 khách hàng, khách hàng tự tay ghi vào phiếu trả giá số tiền mình đặt mua, trong phiếu trả giá gi rõ số tiền bằng số và số tiền bằng chữ. Nếu số tiền gi bằng chữ không giống số tiền gi bằng số trong phiếu trả giá thì số tiền ghi bằng chữ sẽ được công nhận, và ban tổ chức sẽ lấy số tiền ghi bằng chữ là số tiền khách hàng đã trả giá.
Khách hàng tự tay bỏ vào hòm phiếu của ban tổ chức. Sau 25’ khách hàng thực hiện xong việc trả giá và bỏ đủ 78 phiếu vào hòm phiếu, lúc đó ban tổ chức tiến hành kiểm phiếu công khai, có giám sát của đại diện khách hàng. Kết quả kiểm phiếu như sau:
+ 1 khách hàng trả giá 6.853.000đ/m2
+ 1 khách hàng trả giá 6.126.000đ/m2
+ 4 khách hàng trả giá 1.151.000đ/m2
+ 5 khách hàng trả giá 5.725.000đ/m2
+ 1 khách hàng trả giá 5.250.000đ/m2 + 2 khách hàng trả giá 5.201.000đ/m2 + 2 khách hàng trả giá 5.200.000đ/m2 + 1 khách hàng trả giá 5.100.000đ/m2 + 2 khách hàng trả giá 5.001.000đ/m2 + 1 khách hàng trả giá 4.960.000đ/m2 + 1 khách hàng trả giá 4.790.000đ/m2 + 2 khách hàng trả giá 4.710.000đ/m2 + 1 khách hàng trả giá 4.700.000đ/m2 + 1 khách hàng trả giá 4.690.000đ/m2 + 1 khách hàng trả giá 4.688.000đ/m2 + 1 khách hàng trả giá 4.655.000đ/m2 + 2 khách hàng trả giá 4.650.000đ/m2 + 1 khách hàng trả giá 4.602.000đ/m2 + 1 khách hàng trả giá 4.600.000đ/m2 + 1 khách hàng trả giá 4.580.000đ/m2 + 13 khách hàng trả giá 4.579.000đ/m2 + 31 khách hàng trả giá từ 4.100.000đ/m2 đến 2.590.000đ/m2
Sau khi kiểm phiếu xong, ban tổ chức công bố công khai trên bảng và