II. Người trong độ tuổ
4.3.4. Thực trạng đấu giáQSDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất trên địa bàn Tỉnh Hải Dương
thuê đất trên địa bàn Tỉnh Hải Dương
4.3.4.1.Thực trạng pháp luật về đấu giá QSDĐ a) Những thành tựu.
Vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất được chú trọng điều chỉnh thống nhất bằng hệ thống văn bản từ Hiến pháp, Luật đến các văn bản dưới luật và có sự sửa đổi, bổ xung phù hợp với sự thay đổi của tình hình kinh tế xã hội. Quy định trong các văn bản pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất đều thể hiện sự thống nhất với các nội dung đã được quy định trong Hiến pháp , đó là “Đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý” và theo quy định của Luật đất đai 2003 là “Nhà nước đại diện chủ sở hữu”, đồng thời phù hợp với quy định pháp luật của các ngành luật khác có liên quan
như: đầu tư, xây dựng, tài chính...
Các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất đã phân định rõ ràng chức năng, nhiệm vụ của các cơ quan Nhà nước trong việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất.
Các quy định về quyền đấu giá quyền sử dụng đất đã tạo thành hành lang pháp lý cho người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Việc xác định rõ quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất đã tạo điều kiện cho người tham dự đấu giá yên tâm về mảnh đất trúng giá. Người trúng giá có đầy đủ các thông tin chính xác và thửa đất mình trúng giá như quy hoạch thửa đất, sơ đồ địa chính, đồng thời được nhà nước giao đất, cho thuê đất theo Luật đất đai và hưởng các quyền , lợi ích hợp pháp của pháp luật đất đai, dân sự. Người trúng đấu giá được tự do lựa chọn quyết định của mình, không lệ thuộc vào ý kiến chủ quan của người khác, không mất thêm các chi phí cho tổ chức trung gian để có quyền sử dụng đất mình mong muốn.
b) Những hạn chế.
Quy định và xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất còn nhiều mâu thuẫn, tồn tại.
Giá khởi điểm được xác định với giá thực tế chuyển nhượng. Giá tối thiểu làm căn cứ xác định giá khởi điểm không thấp hơn chi phí giải phóng mặt bằng + suất đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật (nếu có) + tiền sử dụng đất theo khung giá quy định cho 1m2, nhưng thực tế đôi khi lại thấp hơn hoặc lại quá cao.
Việc xây dựng giá khởi điểm để đấu giá còn nhiều mâu thuẫn, giá chuyển nhượng thực tế thì rất cao, còn chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật thì lại rất thấp, dẫn đến việc khó có thể xây dựng được một giá sàn hợp lý phù hợp với giá trị quyền sử dụng đất trong khu vực.
Cũng chính việc đưa ra giá sàn không hợp lý lại được Nhà nước chính thức công nhận qua việc đấu giá quyền sử dụng đất nên dẫn đến việc nhân
các dự án cùng trong khu vực. Điều đó Nhà nước không thể thực hiện nổi, do vậy việc giải tỏa dự án trong cùng khu vực gặp nhiều khó khăn, khiếu kiện trong lĩnh vực bồi thường giải phóng mặt bằng xảy ra liên tục.
Trong nhiều trường hợp, pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất chưa có tính dự báo.
Việc dự báo trước những tình huống có thể xảy xa trong tương lai là một việc làm rất cần thiết của cơ quan quản lý nhà nước trong việc xây dựng, ban hành các văn bản pháp luật. Từ đó, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xây dựng các văn bản pháp luật đã điều chỉnh các tình huống dự báo. Khi tình huống đó xảy ra thì đã có các quy phạm pháp luật để điều chỉnh. Trong lĩnh vực đấu giá quyền sử dụng đất, các văn bản pháp luật mới chỉ dùng lại ở mức đảm bảo điều chỉnh cho các hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất hiện tại, chưa có tính dự báo trước. Ví dụ như: Trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, chắc chắn sẽ có những người môi giới đất tới tham gia đấu giá, những người này đứng ra liên kết vận động mọi người tham gia đấu giá để thực hiện hành vi nào đó như trả giá thấp, tẩy chay cuộc đấu giá.vv.. gây thiệt hại cho Nhà nước thì chúng ta cũng chưa có các quy định pháp luật về hành chính cũng như hình sự để điều chỉnh. Hoặc như khi người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có thay đổi, Nhà nước thu hồi mảnh đất của họ thì sẽ bồi thường như thế nào? Có theo giá đất mà họ đã nộp cho Nhà nước khi trúng giá đất hay không? Vấn đề xử lý tài chính sau khi đơn vị trúng đấu giá đất được thuê đất chuyển sang giao đất ổn định lâu dài (trường hợp nhà đầu tư nước ngoài bán nhà ở cho người Việt Nam). Những vấn đề này, pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về quyền sử dụng đất nói riêng còn thiếu các quy định cụ thể có tính dự báo trước
Hiện nay theo bộ luật hình sự rất khó xử lý thích đáng đối với những vi phạm trong đấu giá quyền sử dụng đất, đặc biệt là hành vi “thông thầu”.
Trong điều 172, 174 Bộ luật hình sự quy định đối tượng có hành vi “thông thầu” đấu giá quyền sử dụng đất phải bị xử lý hành chính một lần, hoặc gây hậu quả nghiêm trọng mới xử lý bằng hình sự. Tuy nhiên, trong luật lại không nêu rõ hướng dẫn thế nào là gây hậu quả nghiêm trọng, và một khi cán bộ nào đó có hành vi “thông thầu” đấu giá quyền sử dụng đất, chắc chắn sẽ bị xử lý, thì làm gì có lần hai nữa để vi phạm mà xử lý bằng hình sự như luật đã viện dẫn.
Đối với hành vi “thông thầu” trong đấu giá quyền sử dụng đất, cơ quan chức năng chỉ áp dụng biện pháp xử lý hành chính là thu tiền đặt cọc, chứ không truy cứu trách nhiệm hình sự.
Do vậy, sau khi xảy ra các vụ việc “thông thầu” trong đấu giá quyền sử dụng đất, cơ quan công an vào cuộc điều tra, làm rõ đối tượng vi phạm thì cũng chỉ xử lý ở mức độ đề nghị ủy ban Nhân dân các địa phương ra quyết định hủy bỏ kết quả đấu giá trong những vụ “thông thầu”.
Chính vì chưa có một hành lang pháp lý chặt chẽ và đủ mạnh để xử lý nên hiện tượng “thông thầu” trong đấu giá quyền sử dụng đất vẫn xảy ra ở mức độ ngày càng nghiêm trọng. Chúng ta đã có Luật sử lý vi phạm hành chính, song cũng cần phải có cụ thể hóa các văn bản quy định như có hành vi thì bị sử phạt và buộc thôi việc đối với nhưng cán bộ có hành vi thông thầu, nếu gây thiệt hại dưới 100 triệu phải bồi thường thiệt hại và toàn bộ những chi phí tổ chức cuộc đấu giá. Nếu trên 100 triệu thì coi như phạm vào tội gây hậu quả nghiêm trọng, cần phải đưa saqng hình sự, có làm như vậy mới ngăn chặn được hành vi “thông thầu”.
4.3.4.2. Thực trạng về thực thi pháp luật về đấu giá QSDĐ a) Những thành tựu mà tỉnh Hải Dương đã đạt được.
Việc đưa quyền sử dụng đất vào đấu giá thực sự là một bước tiến trong quản lý đất đai, góp phần làm giảm nạn đầu cơ đất, giúp UBND huyện Nam
Sách, tỉnh Hải Dương huy động tối đa nguồn vốn một cách công khai.
Trong những năm qua, đấu giá quyền sử dụng đất đã trở thành một phương thức hữu hiệu trong việc giao đất có thu tiền sử dụng và cho thuê đất. Các địa phương trong cả nước đều đã xây dựng quy chế đấu giá quyền sử dụng đất của riêng địa phương mình, từ đó, hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất ngày càng diễn ra sôi nổi, phát triển cả về số lượng và chất lượng.
Hải Dương đã ra quyết định số 26/2011/QĐ-UBND ngày 28/10/2011 của UBND tỉnh về việc ban hành quy chế bán đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Hải Dương. Quy chế gồm có 6 chương 31 điều nhằm cụ thể hóa công tác đấu giá QSDĐ theo nghị định số 17/2010/NĐ- CP về bán đấu giá tài sản.
b) Những hạn chế.
Bên cạnh những thành tựu đã đạt được, thực trạng thực thi pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế
Đối với công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trong những năm qua vẫn còn thiếu tính ổn định ở nhiều địa phương tiến hành rất chậm và nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ khâu giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật.
Ngoài ra, một trong những khó khăn nữa trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các địa phương hiện nay là khâu thu tiền sau khi khách hàng trúng đấu giá. Phần lớn người trúng đấu giá tự giác thực hiện nghĩa vụ tài chính nhưng cũng còn một số trường hợp chưa chấp hành còn nợ đọng do đó, số tiền nợ tiếp tục phải thu phát sinh, nợ quá hạn nhà đầu tư chưa thanh toán…Các chủ đầu tư cho rằng, bên cạnh nguyên nhân do hạ tầng kỹ thuật của các dự án chưa hoàn thành, một số dự án phát sinh vướng mắc trong giải phóng mặt bằng nên không thể giao đất cho khách hàng thì đa số các trường hợp chậm nộp tiền trúng đấu giá không có nhu cầu xây dựng nhà ở đã cố tình
dây dựa, kéo dài việc thanh toán để có thời gian tiến hành giao dịch, chuyển nhượng kiếm lời. Không ít đối tượng đã trót “găm hàng” không đủ khả năng tài chính thanh toán nên phải chờ cơ hội “đẩy” đất cho người khác mới có tiền để nộp.
Một thực trạng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất là các dự án đấu giá quyền sử dụng đất các thửa nhỏ lẻ sẽ khó tạo ra mối liên kết về hạ tầng đối với các khu vực xung quanh, dễ dẫn đến tình trạng đô thị bị chia nhỏ theo kiểu phân lô. Đối với các dự án đấu giá quyền sử dụng đất thành công thì sau đó sẽ tạo một mặt bằng giá mới trong khu vực, điều này dẫn đến tình trạng tăng giá đất cục bộ tại khu vực có dự án đấu giá đất.
Đối với các dự án nằm trên địa giới hành chính của các phường khác nhau, các quận huyện khác nhau, sau khi thực hiện san lấp, đầu tư hạ tầng kỹ thuật thì các ranh giới hành chính được lấy theo địa lý tự nhiên sẽ bị xóa, rất khó khăn cho việc xác định địa giới hành chính.
Ngoài ra, tình trạng tự điều chỉnh quy hoạch, giảm phần diện tích công cộng của chủ đầu tư sau khi trúng đấu giá, đấu thầu còn diễn ra phổ biến, tỷ lệ được phép xây dụng bị vi phạm ở tất cả các công trình, lấn chấm đất xảy ra ở hầu hết các dự án.
Một trong những tiêu cực trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất là hiện tượng “thông thầu”. Hiện tượng thông thầu hiện nay diễn ra khá phổ biến và thiếu một hành lang pháp lý chặt chẽ để xử lý nghiêm minh hành vi này.
Người tham gia đấu giá chưa hình dung được sự phát triển của khu vực đấu giá tạo ra sự chênh lệch về giá đất sau khi đấu giá quá thấp hoặc quá cao. Một số trường hợp khách hàng tham gia đấu giá QSDĐ, nhưng xung quanh khu vực đấu giá có nhiều đất nên đã bỏ giá cao để nâng mặt bằng giá đất của khu vực lên, sau đó bỏ tiền đặt cọc. Ở hầu hết các dự án đấu giá đất đều có trường hợp người tham gia đấu giá để đầu cơ đất đai.
đều bị trồng chéo, lại phải nộp tiền ngay sau 30 ngày kể từ ngày có quyết định trúng đấu giá, nên những người có thu nhập thấp hoặc vừa không thể xoay sở được tiền và lúc đó cũng không thể thương lượng lại được. Trong trường hợp chuyển nhượng lại cho người khác thì giá đất tính thuế trước bạ sẽ tính theo giá đất đấu giá (giá này thường cao hơn nhiều lần so với giá quy định).
Cũng chính vì thế mà những người có thu nhập thấp hoặc trung bình khó có lợi thế tiếp cận được hình thức đấu giá quyền sử dụng đất vì vốn bỏ ra là rất lớn.