II. Người trong độ tuổ
4.4.1 Phân tích kết quả đấu giáQSDĐ của huyện Nam Sách
Căn cứ vào số liệu thống kê của phòng tài chính huyện Nam Sách cung cấp, công tác đấu giá QSDĐ từ năm 2007 đến năm 2012, huyện Nam Sách đã bán được giá trị tài sản là BĐS như sau:
+ Năm 2007:
Tổng giá trị tài sản tính theo giá khởi điểm: 24,144,369,000 đồng Tổng giá trị tài sản đã bán đấu giá thành: 27,622,553,000 đồng. Giá trị chênh lệch so với giá khởi điển: 3,478,183,000 đồng.
Năm 2007 trung tâm đấu giá tài sản thực hiện được 30 cuộc bán đấu giá QSDĐ, tổng số tiền thu dự kiến theo giá khởi điểm là: 24.144.369.000 đồng. Thực tế thu được là: 27.622.553.000 đồng. Kết quả sau khi bán đấu giá tài sản, tỷ lệ thu vượt so với tổng thu dự kiến theo giá khởi điểm là: 14,41%
+ Năm 2008:
Tổng giá trị tài sản tính theo giá khởi điểm: 32,211,250,000 đồng Tổng giá trị tài sản đã bán đấu giá thành: 39,197,786,000 đồng. Giá trị chênh lệch so với giá khởi điển: 6,986,536,000 đồng.
QSDĐ, tổng số tiền thu dự kiến theo giá khởi điểm là: 32.211.250.000 đồng. Thực tế thu được là: 39.197.786.000 đồng. Kết quả sau khi bán đấu giá tài sản, tỷ lệ thu vượt so với tổng thu dự kiến theo giá khởi điểm là: 21,69%
+ Năm 2009:
Tổng giá trị tài sản tính theo giá khởi điểm: 24,135,970,000 đồng Tổng giá trị tài sản đã bán đấu giá thành: 33,848,775,000 đồng. Giá trị chênh lệch so với giá khởi điển: 9,712,805,000 đồng.
Năm 2009 trung tâm đấu giá tài sản thực hiện được 12 cuộc bán đấu giá QSDĐ, tổng số tiền thu dự kiến theo giá khởi điểm là: 24.135.970.000 đồng. Thực tế thu được là: 33.848.775.000 đồng. Kết quả sau khi bán đấu giá tài sản, tỷ lệ thu vượt so với tổng thu dự kiến theo giá khởi điểm là: 40,24%
+ Năm 2010:
Tổng giá trị tài sản tính theo giá khởi điểm: 78,439,616,000 đồng Tổng giá trị tài sản đã bán đấu giá thành: 108,807,613,000 đồng. Giá trị chênh lệch so với giá khởi điển: 30,387,997,000 đồng.
Năm 2010 trung tâm đấu giá tài sản thực hiện được 12 cuộc bán đấu giá QSDĐ, tổng số tiền thu dự kiến theo giá khởi điểm là: 78.439.616.000 đồng. Thực tế thu được là: 108.807.613.000 đồng. Kết quả sau khi bán đấu giá tài sản, tỷ lệ thu vượt so với tổng thu dự kiến theo giá sàn là: 38,74%
+ Năm 2011:
Tổng giá trị tài sản tính theo giá khởi điểm: 144,325,780,000 đồng Tổng giá trị tài sản đã bán đấu giá thành: 181,854,577,000 đồng. Giá trị chênh lệch so với giá khởi điển: 37,528,697,000 đồng.
Năm 2011 trung tâm đấu giá tài sản thực hiện được 16 cuộc bán đấu giá QSDĐ, tổng số tiền thu dự kiến theo giá sàn là: 144.325.780.000 đồng. Thực tế thu được là: 181.854.577.000 đồng. Kết quả sau khi bán đấu giá tài sản, tỷ
lệ thu vượt so với tổng thu dự kiến theo giá khởi điểm là: 26,01%
+ Năm 2012:
Tổng giá trị tài sản tính theo giá khởi điểm: 45,687,000,000 đồng Tổng giá trị tài sản đã bán đấu giá thành: 47,229,080,000 đồng. Giá trị chênh lệch so với giá khởi điển: 1,542,080,000 đồng.
Năm 2012 trung tâm đấu giá tài sản thực hiện được 09 cuộc bán đấu giá QSDĐ, tổng số tiền thu dự kiến theo giá khởi điểm là: 45.687.000.000 đồng. Thực tế thu được là: 47.229.080.000 đồng. Kết quả sau khi bán đấu giá tài sản, tỷ lệ thu vượt so với tổng thu dự kiến theo giá khởi điểm là: 3,38%
4.4.2 Nhận xét
Qua bảng nhận xét trên ta thấy, tài sản là QSDĐ từ năm 2007 đến năm 2012 hoàn toàn của các dự án nhà nước, còn QSDĐ do người dân trao đổi, mua bán trên thị trường hoàn toàn là mua bán theo phương thức đôi bên, thuận mua vừa bán. Như vậy người dân chưa thấy được hiệu quả trong việc đấu giá bởi có nhiều lý do.
+ Thói quen của người dân từ trước đến nay là mua bán trao tay, thuận mua vừa bán.
+ Người dân chưa am hiểu nhiều về đấu giá tài sản như các nước phát triển trên thế giới, đặc biệt là đấu giá QSDĐ.
+ Những năm trước kia, chưa được xã hội hóa công tác đấu giá nên cả tỉnh Hải Dương chỉ duy nhất có một trung tâm bán đấu giá thuộc sở tư pháp, thực hiện các công việc đấu giá tài sản trong toàn tỉnh do đó ít có thời gian quan tâm đến các tài sản tư nhân.
+ Do cơ chế độc quyền nên các cán bộ thực thi công tác đấu giá thường gây phiền phức, thủ tục rườm rà làm cho người dân khó tiếp cận, khó hiểu.
Để khách quan và đánh giá đúng tại sao lại có sự chênh lệch quá lớn như vậy từ (2,21% lên 93,57%) ta cần phải đánh giá tổng thể của từng năm từ
2007 đến 2012.
Năm 2007 trung tâm thực hiện được 30 cuộc đấu giá QSDĐ tỷ lệ trung bình thu vượt so với giá khởi điểm là 14,41%.
Năm 2008: trung tâm thực hiện được 18 cuộc, tỷ lệ trung bình thu vượt so với giá khởi điểm là 21,69%.
Năm 2009: thực hiện được 12 cuộc, tỷ lệ trung bình thu vượt so với giá khởi điểm là 40,24%.
Năm 2010: Trung tâm thực hiện được 12 cuộc, tỷ lệ thu vượt so với giá khởi điểm là 38,74%.
Năm 2011, trung tâm thực hiện được 16 cuộc, tỷ lệ thu vượt so với giá khởi điểm là 26,2%.
Năm 2012, trung tâm thực hiện được 9 cuộc, tỷ lệ thu vượt so với giá khởi điểm là 3,38%.
Từ năm 2007 đến 2012 có 2 mốc đáng chú ý để so sánh cụ thể là:
a) Giá khởi điểm được bảo mật cho đến khi hoàn tất các thủ tục trả giá của khách hàng sau đó mới công bố giá khởi điểm.
Sau khi nghị định 05/2005/NĐ – CP ngày 18/01/2005 về bán đấu giá tài sản. Nghị định này cho phép các địa phương tuỳ theo vào tình hình thực tế có thể bảo mật giá khởi điểm hoặc công bố giá khởi điểm trước khi thực hiện cuộc đấu giá.
Riêng đối với tỉnh Hải Dương giai đoạn từ 2007 đến 2011 đấu giá QSDĐ thì UBND tỉnh quyết định giá khởi điểm được bảo mật cho đến khi khách hàng hoàn tất việc trả giá, sau đó ban điều hành cuộc đấu giá mới công bố giá khởi điểm. Nếu khách hàng nào trả giá bằng hoặc cao hơn giá khởi điểm thì sẽ trúng đấu giá, nếu trả thấp hơn giá khởi điểm sẽ không đúng.
Tất cả các khách hàng trúng đấu giá sẽ được xét giá từ cao xuống thấp. Nếu số ô đất ít hơn số người được xét giá thì sẽ xét từ người trả giá cao nhất
đến hết số ô đât của dự án. Trường hợp có từ 2 đến 3 người có cùng một giá thì sẽ bốc thăm, ai thứ nhất, thứ nhì, thứ 3…
Mặt khác, tỉnh Hải Dương được bộ tư pháp chọn là đơn vị thí điểm về bán đấu giá QSDĐ, trên cơ sở đó rút kinh nghiệm và nhân rộng trong cả nước. Nghị định số 17 về đấu giá tài sản có hiệu kực từ ngày 01/7/2010 nhưng mãi đến cuối năm 2011, Hải Dương mới thông báo giá khởi điểm trước khi mở cuộc bán đấu giá, chắc phải có lý do riêng của Hải Dương, bởi vì trong giai đoạn 2007 đến 2010 trung tâm bán đấu giá tài sản tỉnh Hải Dương là đơn vị bán đấu giá QSDĐ nhiều nhất trong cả nước. Ngay ở thành phố lớn như Hà Nội, tính đến hết 31/12/2010, trung tâm bán đấu giá tài sản của Hà Nội cũng chưa thực hiện được 1 cuộc bán đấu giá nào là QSDĐ, (Theo báo cáo của Bộ tư pháp) mà chủ yếu bán đấu giá QSDĐ là các tổ chức phát triển quỹ đất và hội đồng bán đấu giá cấp quận, huyện.
+ Ưu điểm của hình thức này.
Khách hàng không biết trước giá khởi điểm khi tiến hành cuộc đấu giá, khi trả giá xong, mọi thủ tục hoàn tất mới được công bố giá khởi điểm nên thường là giá rất cao so với giá khởi điểm nhất là lúc BĐS sôi động.
Do khách hàng không biết trước giá khởi điểm nên các khách hàng không thông đồng bảo nhau cùng trả giá thấp được vì sợ thấp hơn giá khởi điểm không mua được đất.
+ Nhược điểm của hình thức này
Do có nhiều khâu phải tham gia nên rất dễ bị lộ giá làm giảm hiệu quả của cuộc đấu giá, gây thất thoát nguồn thu cho nhà nước.
Khách hàng tham gia đấu giá không được lựa chọn mảnh đất mà mình ưa thích gì phải qua việc xét giá ngay tại cuộc đấu giá (xét từ cao xuống thấp nhưng không thấp hơn giá khởi điểm).
Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 về bán đất giá tài sản. Thay thế nghị định 05/2005/NĐ-CP. Tại điểm đ khoản 2 và tại khoản 1 điều 23 nghị định 17/2010/NĐ – CP đã quy định rất rõ về giá khởi điểm. Giá khởi điểm phải được công bố trước, và phải được xác định trước khi ký hợp đồng bán đấu giá giữa chủ tài sản và tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp.
Trong niêm yết, thông báo công khai bán tài sản cũng đã yêu cầu phải ghi rõ giá khởi điểm của tài sản (điểm d khoản 3, điều 28 nghị định 17/2010).
Nghị định 17/2010/NĐ – CP có hiệu lực từ ngày 01/7/2010 nhưng mãi đến cuối năm 2011 Hải Dương mới thực hiện việc công khai giá khởi điểm.
+ Ưu điểm của hình thức thông báo giá khởi điểm
Khách hàng tham gia đấu giá biết trước giá khởi điểm nên chủ động trong việc trả giá.
Lựa chọn được mảnh đất mình thích mà không cần phải xét giá chỉ cạnh tranh bằng việc trả giá mà thôi.
+ Nhược điểm:
Do khách hàng biết trước giá khởi điểm nên việc thông đồng cùng trả một giá cao hơn giá khởi điểm 1 chút là điều dễ có thể xảy ra, gây thiệt hại cho nguồn thu ngân sách nhà nước.
Cho dù thị trường BĐS có sôi động thì khách hàng cũng ít khi bỏ gấp đôi hoặc gấp rưỡi giá khởi điểm mà tự khách hàng thoả thuận với nhau bỏ thấp còn phần chênh sẽ tự phân chia.
Cụ thể là cuộc đấu giá của xã Hiệp Cát – Nam Sách (Phụ lục: 7.2/2012) do trung tâm đấu giá tài sản thuộc sở tư pháp Hải Dương thực hiện. Với giá khởi điểm là 3.200.000 đồng/m2, tổng số có 47 khách hàng tham gia thì có 17 khách hàng trúng đấu giá. Trong số 17 thì có 10 khách hàng bỏ đúng bằng giá khởi điểm và 7 khách hàng bỏ cao hơn giá khởi điểm là 50.000 đ/m2. Nên mức thu vượt chỉ có 2,02%. Trong khi đó xác định giá thị trường BĐS cùng cấp tại thời điểm đó là 3.700.000 đ/m2. Như vậy đã làm thất thu cho nhà nước
ít nhất từ 500.000 đ/m2 trở lên.