Đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền lựa chọn chủ đầu tư là các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế để giao QSDĐ (hoặc cho thuê đất) bằng hình thức đấu giá công khai.
Đấu giá quyền sử dụng đất có những điểm khác biệt so với hình thức đấu giá tài sản thông thường (như động sản). Sự khác biệt này xuất phát từ chính đối tượng của đấu giá quyền sử dụng đất, một loại “hàng hóa đặc biệt”. Việc áp dụng đấu giá quyền sử dụng đất là hoạt động của cơ quan nhà nước nhằm khai thác đất đai về mặt kinh tế. Thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất được phản ánh đúng đắn và chính xác.
Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá trị thị trường và khả năng sinh lợi của đất đai. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lời khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất bao gồm các yếu tố sau:
Vị trí là một nhân tố quan trọng trong việc xác định giá đất. ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá đất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá trị cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hóa, kinh tế – xã hội, thương mại... sẽ có giá trị cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng đặt vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đường phố, những vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng đặt ở xa trung tâm hơn. Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng đến giá đất.
b) Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng
Một khu đất dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi như có vị trí trung tâm, mặt tiền,... nhưng nếu chưa được đầu tư xây dựng CSHT, Khu đất sẽ có những hạn chế nhất định, ngược lại, cũng khu đất đó nếu được đầu tư CSHT đồng bộ như hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước, dịch vụ thông tin liên lạc hiện đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất quy mô lớn,...(những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực với đời sống sinh hoạt của dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp tới giá đất.
c) Điều kiện kinh tế – xã hội và khả năng hình thành các công trình dịch vụ.
Khu vực có điều kiện kinh tế – xã hội phát triển thuận lơi cho kinh doanh thương mại, văn phòng, của hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều kiện có sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này tăng lên. Các khu vực công nghiệp tập trung, khu chế xuất, khu kinh tế được đầu tư xây dụng CSHT đồng bộ, hoàn thiện sẽ thu hút các nhà đầu tư trong nước, nước ngoài vào các lĩnh vực sản xuất, chế biến, công nghiệp.
d) Yếu tố về khả năng sử dụng theo mục đích và yêu cầu khác nhau Một lô đất nếu được dùng để sử dụng cho các mục đích khác nhau thì giá đất của nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản không giống như những tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự cố định về vị trí, có quyền hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Đất có hạn về số lượng cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà là sự đầu tư không hoàn toàn bất biến.