Thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự

MỞ ĐẦU

Luật Đất đai năm 2003 đã được thông qua và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004 Một trong những nội dung của Luật Đất đai năm 2003 là quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất nói riêng của Tòa án nhân dân tại điều 136 đã có những

sửa đổi, bổ sung quan trọng so với các quy định trước đây Bài viết với đề tài: “Thẩm

quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự” sẽ phân tích các quy định của Luật Đất đai năm 2003 và Bộ luật tố tụng dân sự

năm 2004 cùng các văn bản hướng dẫn có liên quan về thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của Tòa án cùng những khó khăn đối với Tòa án khi giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất và đưa ra một số giải pháp giúp cho việc thực hiện các quy định của pháp luật về thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của Tòa án được hiệu quả hơn

NỘI DUNG I/ THẨM QUYỀN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TÒA ÁN THEO THỦ TỤC TỐ TỤNG DÂN SỰ

Thẩm quyền dân sự của Tòa án là quyền xem xét giải quyết các vụ việc và quyền hạn ra các quyết định khi xem xét giải quyết các vụ việc đó theo thủ tục tố tụng dân sự của Tòa án1.Theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2004, để xác định thẩm quyền giải quyết của Tòa án đối với một vụ án cụ thể, cần phải xác định: Thẩm quyền của Tòa án theo loại việc, thẩm quyền theo cấp và thẩm quyền theo lãnh thổ

1 Xác định thẩm quyền của tòa án theo loại việc đối với tranh chấp quyền sử dụng đất

Thẩm quyền dân sự của tòa án theo loại việc là thẩm quyền của tòa án trong việc thụ lý giải quyết các vụ việc theo thủ tục tố tụng dân sự Việc xác định thẩm quyền của tòa án theo loại thủ tục tố tụng nào sẽ căn cứ vào tính chất của loại quan hệ pháp luật nội dung mà tòa án cần giải quyết Xét về nguyên tắc, những vụ việc phát sinh từ quan hệ pháp luật dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động sẽ thuộc thẩm quyền dân sựu của tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự Phần dưới đây sẽ phân tích cụ thể về việc xác định thẩm quyền của tòa án theo loại việc đối với tranh chấp quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành

1.1 Tranh chấp quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự

1 Xem Giáo trình Luật Tố tụng dân sự Việt Nam – Trường Đại học Luật Hà Nội, Nxb.CAND, Hà Nội, 2010, trang

61

Theo quy định tại khoản 7 điều 25 Bộ luật tố tụng dân sự (BLTTDS) 2004 thì Tòa án sẽ có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai Như vậy, để xác định những tranh chấp về quyền sử dụng đất do Tòa án giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự sẽ tuân theo các quy định của Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn liên quan

Khoản 1 Điều 136 Luật Đất đai năm 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2009) quy

định : “Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết”.

Như vậy, theo quy định tại điều luật nói trên, đối với các tranh chấp quyền sử dụng đất 2 sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án trong các trường hợp sau:

- Trường hợp thứ nhất, các tranh chấp quyền sử dụng đất mà đương sự có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Trường hợp thứ hai, các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không

có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng bắt buộc phải có một trong các giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 luật đất đai 2003 ( sửa đổi, bổ sung năm 2009)

Sau đây chúng tôi xin đi vào phân tích cụ thể từng tranh chấp quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo quy định tại khoản 1 điều 136 Luật Đất đai 2003

a)Tranh chấp quyền sử dụng đất mà đất đó đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đối với các trường hợp tranh chấp quyền sử dụng đất mà đất đó đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm

1993 và Luật đất đai năm 2003 sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự Đối với các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, hoặc quyền sử dụng đất diễn ra trước khi có Luật đất đai năm 1987 sẽ không nằm

2 Có một số quan điểm khác nhau về cách hiểu “tranh chấp về quyền sử dụng đất”, theo đó một số quan điểm cho

rằng tranh chấp về quyền sử dụng đất không chỉ là tranh chấp quyền sử dụng đất nói chung (hay nói cách khác là những tranh chấp về việc ai là người có quyền sử dụng đất, những tranh chấp về kiện đòi đất đang bị người khác chiếm giữ, tranh chấp mốc giới… tranh chấp , mà còn bao gồm cả những tranh chấp về hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và thế chấp hoặc bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử

dụng đất; tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất - Xem “Thẩm quyền của Tòa án trong việc giải quyết các tranh

chấp về quyền sử dụng đất” – TS Trần Anh Tuấn, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 7 (144) tháng 4/2009 Tuy

nhiên, loại tranh chấp quyền sử dụng đất được đề cập trong bài viết này đương nhiên được coi là tranh chấp về quyền sử dụng đất

trong khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà được đề cập ở khoản 1 điều

50 Luật Đất đai năm 2003

b) Các tranh chấp quyền sử dụng đất mà đất đó đã có một trong các giấy tờ quy định tại khoản 1 điều 50 Luật Đất đai năm 2003

Đối với các tranh chấp quyền sử dụng đất mà đất đó có một trong các loại giấy

tờ được nêu dưới đây cũng thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa dân sự:

- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm

1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

- Giấy CNQSDĐ tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

- Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở

- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất

Có thể thấy, với các giấy tờ trên nêu trên, sẽ không có nhiều khó khăn trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất Bởi vì, trong quá trình làm thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất các đối tượng này đã tiến hành kê khai, đăng ký, đất đai tại chính quyền địa phương và được chính quyền địa phương xác nhận là đất đó đã sử dụng lâu dài, phù hợp với quy hoạch

Với loại tranh chấp này, Tòa án nhân dân yêu cầu các bên đương sự không chỉ xuất trình các loại giấy tờ hợp lệ nhằm chứng minh quyền sử dụng đất của mình mà còn phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã trong việc yêu cầu cung cấp các loại xác nhận liên quan đến việc sử dụng ổn định lâu dài của chủ sử dụng đất, quy hoạch chi tiết của khu vực đang tranh chấp (nếu có) Bên cạnh đó, cơ quan quản lý đất đai chuyên ngành cung cấp các loại bản đồ, sổ đăng ký đất đai, sổ mục kê để có được đầy

đủ các thông tin về thửa đất, chủ sử dụng và nguồn gốc đất đai, thời gian được quyền

sử dụng, các biến động đất đai Từ đó, Tòa án sẽ có đủ căn cứ và cơ sở để giải quyết một cách chính xác và đúng pháp luật đối với những người xuất trình đầy đủ loại giấy

tờ hợp lệ theo quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003

Như vậy, so với Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai mới không còn bó hẹp phạm

vi giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân chỉ với những trường hợp có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tranh chấp tài sản gắn liền với đất, mà còn mở rộng đến nhiều trường hợp khác

d) Các tranh chấp mà người sử dụng đất có các giấy tờ theo quy định tại khoản 5 Điều 50 của Luật đất đai năm 2003.

Theo quy định tại khoản 5 điều 50 Luật Đất đai năm 2003, các tranh chấp quyền sử dụng đất mà đất đó có các giấy tờ khác bao gồm bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết tranh chấp của Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự

Trên thực tế, các trường hợp được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định Thi hành án của Cơ quan Thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan hành chính nhà nước đã có hiêu lực thi hành thì quyền sử dụng đất của họ được xác lập và có đủ cơ sở pháp lý để chứng minh quyền

sử dụng đất của họ Vì vậy, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, cũng giống như các loại giấy tờ đươc quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật Đất đai năm

2003, những loại giấy tờ này do các cơ quan tư pháp và cơ quan hành chính nhà nước ban hành nhằm công nhận quyền sử dụng đất của các bên đương sự

Với các giấy tờ này, người sử dụng đất đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của Chính phủ Tuy nhiên, trong khi họ chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính thức thì tranh chấp đất đai xảy ra Khi giải quyết, Tòa án nhân dân sẽ yêu cầu các bên xuất trình những giấy tờ về quyền sử dụng đất của các bên đương sự và trong trường hợp này, người đang được sử dụng đất theo bản án của Tòa án nhân dân, quyết định hành chính về việc giải quyết tranh chấp đất đai của Ủy ban nhân dân sẽ có nhiều cơ hội để chứng minh nguồn gốc đất đai hợp pháp của mình

1.2 Tranh chấp quyền sử dụng đất không thuộc thẩm quyền của tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự.

Để có thể xác định một cách rõ ràng thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự, chúng ta cần phân biệt với những tranh chấp quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Ủy ban nhân dân

Thứ nhất, theo quy định tại khoản 2 Điều 136 Luật đất đai năm 2003 (sửa đổi,

bổ sung năm 2009) thì những tranh chấp về quyền sử dụng đất mà không có giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, một trong số những giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và

5 Điều 50 Bộ luật dân sự thì không thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án nhân dân,

mà sẽ thuộc thẩm quyền của ủy ban nhân dân, cụ thể là ủy ban nhân dân quận, huyện, thành phố trực thuộc tỉnh; nếu sau khi ủy ban nhân dân cấp quận, huyện, thành phố trực thuộc tỉnh giải quyết mà đương sự không chấp nhận thì có quyền khiếu nại lên chủ tịch ủy ban nhân dân tỉnh giải quyết Quyết định của chủ tịch ủy ban nhân dân tỉnh sẽ là quyết định cuối cùng Trường hợp nếu ủy ban nhân dân cấp tỉnh là cấp giải quyết tranh chấp khiếu nại lần đầu thì đương sự có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, và quyết định của Bộ trưởng cũng là quyết định cuối cùng Các quyết định đó là quyết định cuối cùng và có hiệu lực thi hành, các đương sự không có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện ra tòa án

Chính vì vậy, nếu đương sự khởi kiện hoặc khiếu nại ra tòa thì Tòa án phải từ chối thụ lý giải quyết, trả lại đơn kiện cho đương sự, trong trường hợp đã thụ lý giải quyết mới phát hiện ra không thuộc thẩm quyền của mình thì Tòa án phải đình chỉ giải quyết

Thứ hai,những tranh chấp về quyền sử dụng đất mà các bên có giấy tờ hợp lệ

theo quy định của pháp luật thì sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án Tuy nhiên, cần lưu ý, không phải bất kỳ một tranh chấp nào có liên quan đến quyền sử dụng đất

mà các bên có giấy tờ hợp lệ theo quy định của pháp luật cũng thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án Nếu đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai 1993, Luật đất đai năm 2003 hoặc đất đã có một trong các loại giấy tờ quy định tịa khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật đất đai 2003, nhưng các bên không tranh chấp về quyền sử dụng đất mà khiếu kiện về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc khiếu kiện về hành vi ghi chép trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính, việc cấp giấy chứng nhận tạm thời của cơ quan có thẩm quyền không đúng thì việc tranh chấp đó cũng không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo thủ tố tụng dân sự mà thuộc thẩm quyền giải quyết của Ủy ban nhân dân

2 Xác định thẩm quyền của tòa án theo cấp đối với tranh chấp quyền sử dụng đất

Về nguyên tắc, tòa án nhân dân cấp huyện sẽ có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm hầu hết các vụ việc dân sự thuộc thẩm quyền của tòa án Đối với những

vụ việc có tính chất phức tạp đồi hỏi có những điều kiện đặc biệt về chuyên môn, nghiệp vụ của đội ngũ cán bộ tòa án, hay để đảm bảo tính khách quan khi giải quyết

vụ việc mà ở tòa án huyện giải quyết sẽ không thực hiện được, hoặc những vụ việc

đòi hỏi những điều kiện về phương tiện kỹ thuật, về ủy thác tư pháp với nước ngoài sẽ

do tòa án nhân dân cấp tỉnh giải quyết

Theo quy định tại Điều 33 BLTTDS thì một trông số những vụ việc Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm là các tranh chấp, yêu cầu về dân sự, hôn nhân và gia đình thuộc thẩm quyền dân sự của tòa án (điểm a khoản 1 Điều 33 BLTTDS) Tranh chấp quyền sử dụng đất là một loại vụ án thuộc nhóm tranh chấp về dân sự Do đó, thông thường các tranh chấp về quyền sử dụng đất không thuộc thẩm quyền của tòa án cấp tỉnh sẽ do tòa án nhân cấp huyện thụ lý giải quyết

Vậy những tranh chấp quyền sử dụng đất nào sẽ thuộc đối tượng thụ lý giải quyết của tòa án nhân dân cấp tỉnh? Sẽ có hai trường hợp tranh chấp về quyền sử dụng đất mà tòa án nhân dân cấp tỉnh giải quyết:

Trường hợp thứ nhất, căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 33 BLTTDS và

điểm a khoản 1 Điều 34 BLTTDS thì những tranh chấp về quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp tỉnh sẽ là những tranh chấp về quyền

sử dụng đất mà đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho

cơ quan Lãnh sự của Việt nam ở nước ngoài, cho Tòa án nước ngoài

Tuy nhiên, theo quy định của Bộ luật dân sự 2005 thì các tranh chấp về bất động sản ở nước ngoài sẽ theo quy định của pháp luật nước ngoài 3 Do đó, sẽ không xảy ra trường hợp tranh chấp quyền sử dụng đất đối với đất đai ở nước ngoài mà lại

do tòa án nhân dân cấp tỉnh Việt Nam giải quyết

Trường hợp 2, theo quy định của khoản 2 Điều 34 BLTTDS thì tòa án nhân dân

cấp tỉnh sẽ giải quyết những tranh chấp về quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án nhân dân cấp huyển nhưng tòa cấp tỉnh lấy lên để giải quyết Vậy, trong trường hợp nào thì tòa cấp huyện sẽ lấy vụ án thuộc thẩm quyền của tòa cấp huyện lên để giải quyết? Trong BLTTDS không hề có một điều khoản nào quy định

cụ thể về trường hợp vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của tào cấp huyện mà tòa cấp tỉnh lấy lên để giải quyết

Tuy nhiên trong thực tiễn quá trình xét xử của ngành tòa án, các vụ án thuộc thẩm quyền của tòa cấp huyện mà tòa án cấp tỉnh lấy lên để giải quyết là các vụ án thuộc các trường hợp sau:

+ Việc vận dụng chính sách, pháp luật có nhiều khó khăn và phức tạp;

+ Vấn đề điều tra, thu thập chứng cứ có nhiều khó khăn hoặc phải giám định kỹ thuật phức tạp;

3 Xem khoản 2, khoản 3 Điều 767 Bộ luạt dân sự 2005.

+ Đương sự là cán bộ chủ ở địa phương, hay những người có uy tín trong tôn giáo mà xét thấy nếu xét xử ở toàn án nhân dân cấp huyện sẽ không có lợi về chính trị;

+ Vụ việc có liên quan tới thẩm phán, phó chánh án, chánh án tòa án nhân dân cấp huyện;

+ Theo yêu cầu của đương sự nếu tòa án thấy có lý do chính đáng 4

3 Xác định thẩm quyền của tòa án theo lãnh thổ đối với tranh chấp quyền sử dụng đất

Tranh chấp quyền sử dụng đất là tranh chấp liên quan đến bất động sản Căn cứ

điểm c khoản 1 Điều 35 quy định: “Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết những tranh chấp về bất động sản” Và đối với các tranh chấp về bất động sản,

các bên đương sự không có quyền thỏa thuận về việc yêu cầu tòa án nơi không có bất động sản giải quyết, tranh chấp quyền sử dụng đất sẽ do Tòa án nơi có đất đang bị tranh chấp về quyền sử dụng đó giải quyết

Quy định này của pháp luật là hoàn toàn phù hợp, bởi lẽ: đất đai là tài sản cố định (một trong tài sản thuộc nhóm bất động sản) không thể dịch chuyển được, và thông thường các giấy tờ, tài liệu liên quan tới bất động sản sẽ do cơ quan nhà đất hoặc chính quyền địa phương nơi có bất động sản đó lưu giữ Do vậy, tòa án nơi có bất động sản sẽ là tòa án có điều kiện tốt nhất để tiến hành các minh, xem xét tại chỗ tình trạng của bất động sản, và thu thập các giấy tờ, tài liệu liên quan tới bất động sản5 Việc giải quyết tranh chấp vì thế sẽ nhanh chóng và thuận tiện hơn

II.NHỮNG BẤT CẬP VỀ THẨM QUYỀN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QSDĐ CỦA TÒA ÁN THEO THỦ TỤC TTDS THEO QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT

Như đã phân tích ở trên, từ khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời, thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự đã được

mở rộng hơn trước rất nhiều, đồng thời các quy định của pháp luật về vấn đề này ngày càng hợp lý, giúp cho công dân bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình một cách tốt hơn Tuy nhiên, theo chúng tôi, những quy định của pháp luật về thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự vẫn còn một số bất cập, gây vướng mắc trong việc thực hiện như sau:

Thứ nhất, về vấn đề hòa giải cơ sở đối với những tranh chấp quyền sử dụng đất Khoản 1 điều 135 Luật Đất đai năm 2003 quy định: “Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hoà giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hoà giải

4 Xem Giáo trình luật tố tụng dân sự Việt Nam, trường đại học Luật Hà Nội, Nxb.CAND, Hà Nội 2008, tr77-78.

5 Xem Giáo trình luật tố tụng dân sự Việt Nam, trường đại học Luật Hà Nội, Nxb.CAND, Hà Nội 2008, tr79.

ở cơ sở” Như vậy, theo quy định này thì Nhà nước chỉ khuyến khích các bên giải

quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở chứ không quy định đây là một thủ tục bắt buộc trước khi khởi kiện ra Tòa án

Tuy nhiên, khoản 1 điều 136 Luật Đất đai năm 2003 lại có quy định: “Tranh chấp đất đai đã được hoà giải tại UBND xã, phường, thị trấn mà một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí” thì được giải quyết như sau: “Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Toà án nhân dân giải quyết” Quy định này đã dẫn tới

cách hiểu trong thực tiễn là mọi tranh chấp đất đai đều bắt buộc phải thông qua con đường hoà giải cơ sở Mặt khác, tại Công văn số 116 của Tòa án nhân dân tối cao

(TANDTC) ngày 22/7/2004 quy định: “Theo tinh thần quy định tại Điều 135 và Điều

136 Luật Đất đai năm 2003 thì tranh chấp đất đai nhất thiết phải qua hoà giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp…” Do vậy, “Kể từ ngày 01/07/2004 trở đi, Toà án chỉ thụ lý, giải quyết tranh chấp đất đai đã được hoà giải tại UBND cấp xã mà một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí và khởi kiện đến Toà án”

Như vậy tranh chấp quyền sử dụng đất nói riêng và các tranh chấp đất đai nói chung hiện nay đều phải thông qua thủ tục hòa giải ở cơ sở trước khi được giải quyết tại Tòa án Quan điểm này dựa trên lập luận rằng, việc tranh chấp quyền sử dụng đất xuất phát từ nội bộ nhân dân, nội bộ gia đình, họ hàng, làng xóm Mặt khác, loại tranh chấp này thường xuyên xảy ra rất nhiều trong cuộc sống và lại thường rất phức tạp

Do vậy,việc bắt buộc phải thông qua thủ tục hòa giải ở cơ sở một mặt sẽ vừa làm tăng cường tình đoàn kết trong nhân dân, trong gia đình, mặt khác lại vừa giảm nhẹ một phần công việc của Toà án Bên cạnh đó, thủ tục hoà giải cơ sở còn là một cơ hội để đương sự chuẩn bị chứng cứ chứng minh ra Toà án nếu hoà giải không thành

Bên cạnh đó, có một số quan điểm cho rằng, không nên bắt buộc phải thông qua hòa giải ở cơ sở đối với tất cả các tranh chấp quyền sử dụng đất nói riêng và tranh chấp đất đai nói chung Bởi vì các tranh chấp này chưa hẳn là tranh chấp trong nội bộ gia đình, họ hàng, làng xóm, nhất là các tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền

sử dụng đất tại đô thị và các vùng lân cận Theo đó, hoà giải ở cơ sở bắt buộc nhằm tăng cường đoàn kết trong nội bộ nhân dân chỉ nên đặt ra đối với tranh chấp quyền sử dụng đất, mốc giới giữa các hộ liền kề Nếu cho rằng tất cả các tranh chấp quyền sử dụng đất đều phải qua hoà giải cơ sở như hiện nay sẽ có thể tạo trở ngại cho việc bảo

vệ quyền và lợi ích hợp pháp của công dân6

Quy định như nói trên cũng gây ra những vướng mắc trong thực tiễn xét xử của tòa án7 Đã xảy ra không ít vụ đương sự khởi kiện tranh chấp quyền sử dụng đất, tòa

sơ thẩm thụ lý rồi mới phát hiện ra tranh chấp đó chưa qua thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã.Để giải quyết trường hợp này, có tòa đã áp dụng khoản 4 Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự để ban hành quyết định tạm đình chỉ việc giải quyết vụ kiện và chuyển hồ

sơ hoặc hướng dẫn đương sự tiến hành hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp Nếu UBND xã, phường, thị trấn hòa giải thành thì tòa ra quyết định đình chỉ giải quyết vụ án theo khoản 1 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự Trường hợp UBND xã, phường, thị trấn hòa giải không thành, đương sự vẫn tranh chấp và yêu cầu tòa giải quyết thì căn cứ vào Điều 191 Bộ luật Tố tụng dân sự, tòa án tiếp tục giải quyết vụ án Ngược lại, có tòa xác định việc tranh chấp đất đai chưa qua thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã thuộc trường hợp chưa có đủ điều kiện khởi kiện Từ đó, tòa áp dụng khoản 2 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự để ban hành quyết định đình chỉ việc giải quyết vụ kiện Đến lúc này, đương sự muốn được tòa giải quyết thì phải chủ động

về UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp yêu cầu tiến hành hòa giải tranh chấp Sau khi có kết quả hòa giải không thành của UBND cấp xã, đương sự phải khởi kiện bằng một vụ án khác

Qua đó nhóm chúng tôi đặt ra câu hỏi là tòa có nhất thiết cứ phải tạm đình chỉ hay đình chỉ giải quyết vụ kiện hay không? Thực tế đã có không ít trường hợp vì thiếu hiểu biết pháp luật, khi thời hạn khởi kiện sắp hết, đương sự mới khởi kiện ra tòa Lúc này, nếu tòa đình chỉ giải quyết vụ kiện để đương sự về UBND cấp xã làm thủ tục hòa giải thì họ sẽ hết thời hạn khởi kiện, tức tranh chấp của họ sẽ vĩnh viễn không được tòa phân xử, cản trở việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của họ

Việc mâu thuẫn trong quy định của luật và cách áp dụng trong thực tiễn như vậy sẽ gây khó khăn cho các bên khi có tranh chấp xảy ra, chính vì vậy, trong thời gian tới, cần phải có các văn bản hướng dẫn một cách cụ thể về vấn đề này, tránh gây

ra những tranh cãi, vướng mắc khi áp dụng quy định của pháp luật

6 Xem “Thẩm quyền của Tòa án trong việc giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất” – TS Trần Anh Tuấn,

Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 7 (144) tháng 4/2009

7 Năm 2000, vợ chồng ông TBM ra tòa ly hôn, có đặt vấn đề phân chia 2.000 m 2 đất trong tổng số 6.000 m 2 do anh ông M đứng tên sử dụng Tuy nhiên, vào thời điểm đó, tòa đã không xem xét yêu cầu này Gần 10 năm sau, ngày 28-1-2010, vợ cũ của ông M khởi kiện yêu cầu chia lại số đất trên Dù tranh chấp của bà này với anh em người chồng cũ chưa qua khâu hòa giải tại địa phương nhưng TAND TP Pleiku (Gia Lai) vẫn thụ lý, giải quyết Ngày 15-6-2010, tòa đưa vụ kiện trên ra xét xử, sau khi luật sư của một bên đương sự nêu ra việc vi phạm tố tụng trên, HĐXX đã phải nhìn nhận là bỏ sót thủ tục tố tụng và đình chỉ vụ án Xem “Tranh chấp đất chư qua hòa giải, tòa xử

sao? – http://luatcongdong.com/TuVanLuat/

Thứ hai, vướng mắc trong việc xác định thẩm quyền của Tòa án sau khi đã có

quyết định giải quyết tranh chấp của UBND

Trong thực tiễn, có một số trường hợp đương sự không khiếu nại quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính mà chỉ tranh chấp quyền sử dụng đất và việc này thuộc thẩm quyền của Tòa dân sự, nhưng đương sự không gửi đơn đến Tòa dân sự mà lại gửi đến UBND và đã được UBND cấp huyện hoặc UBND cấp tỉnh đã giải quyết tranh chấp, xác định đất tranh chấp đó là của ai và quyết định này đã có hiệu lực Hoặc cũng có trường hợp, sau đó UBND đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên đương sự đã được UBND giải quyết Lúc này, phía đương sự bên kia mới khởi kiện tranh chấp quyền sử dụng đất ra Tòa dân sự thì Tòa có thụ lý hay không?

Về vấn đề này hiện nay vẫn chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể cách giải quyết Tuy nhiên, có quan điểm cho rằng8, tuy việc giải quyết của UBND là không đúng thẩm quyền, nhưng quyết định của UBND vẫn còn có hiệu lực thì tòa án không được thụ lý giải quyết một việc đã được UBND thụ lý giải quyết rồi, trừ trường hợp UBND nhận thấy việc giải quyết của mình là sai thẩm quyền và hủy bỏ quyết định đã có hiệu lực đó Trong trường hợp này, khi đương sự khởi kiện việc tranh chấp quyền sử dụng đất ra Tòa dân sự, thì tòa mới thụ lý giải quyết bình thường theo thủ tục chung

Theo nhóm chúng tôi, giải quyết theo quan điểm trên là phù hợp với tính chất phân chia quyền lực giữa cơ quan hành pháp và cơ quan tư pháp của nhà nước ta, đảm bảo nguyên tắc pháp chế xã hội chủ nghĩa và cần phải có văn bản hướng dẫn cụ thể về vấn đề này theo hướng giải quyết nói trên

KẾT LUẬN Xuất phát từ thực tế là hiện nay số lượng các vụ án về tranh chấp đất đai nói chung và các vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất nói riêng được tòa án thụ lý sai thẩm quyền ngày càng nhiều, do đó việc cần thiết hiện nay là cần phải hiểu rõ các quy định của pháp luật về vấn đề này, đồng thời nắm bắt được những vướng mắc xảy ra trong quá trình thực thi các quy định của pháp luật để từ đó có hướng giải quyết phù hợp, nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của công dân trong những tranh chấp mang tính đặc biệt nhạy cảm này

TÀI LIỆU THAM KHẢO

*Sách, giáo trình:

8 Tưởng Duy Lượng, “Pháp luật tố tụng dân sự và thực tiễn xét xử” – Nxb.CTQG, Hà Nội, 2009, trang 144