Pháp luật về hình thức của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất qua thực tiễn áp dụng tại tỉnh kiên giang

MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1 1. Lý do chọn đề tài 1 2. Tình hình nghiên cứu tài liệu liên quan 3 3. Mục tiêu 6 3.1. Mục tiêu chung 6 3.2. Mục tiêu cụ thể 6 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 8 4.1. Đối tượng nghiên cứu: 8 4.2. Phạm vi nghiên cứu: 8 5. Phương pháp nghiên cứu 9 6. Ý nghĩa nghiên cứu khoa học và giá trị thực tiễn của đề tài 9 7. Kết cấu dự kiến của luận văn 10 PHẦN NỘI DUNG 11 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HÌNH THỨC CỦA HỢP ĐỒNG 11 1.1. TỔNG QUAN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 11 1.1.2. Khái niệm hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất 16 1.1.2.1. Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất 16 1.1.2.2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 18 1.1.2.3. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 21 1.1.2.4. Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất 24 1.2. Tổng quan hình thức của hợp đồng 27 1.2.1. Khái niệm hình thức của hợp đồng 27 1.2.2. Mục đích, ý nghĩa của hình thức hợp đồng 34 1.3. HỆ THỐNG VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT VỀ HÌNH THỨC CỦA HỢP ĐỒNG TRONG GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 36 1.3.1. Bộ luật Dân sự 36 1.3.2. Luật Đất đai 38 1.3.3. Luật Công chứng 41 1.3.4. Luật Kinh doanh bất động sản 42 1.4. LƯỢC SỬ PHÁP LUẬT VỀ HÌNH THỨC CỦA HỢP ĐỒNG 44 1.4.1. Trước Luật Đất đai 1993 44 1.4.2. Theo Luật Đất đai 1993 54 1.4.3. Theo Luật Đất đai 2003 55 CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HÌNH THỨC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN 57 2.1. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HÌNH THỨC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 57 2.1.1. Về hình thức thể hiện 57 2.1.2. Về vấn đề công chứng, chứng thực và xử lý hợp đồng vi phạm hình thức 60 2.1.2.1. Về vấn đề công chứng, chứng thực 60 2.1.2.2. Về vấn đề đăng kí giao dịch và đăng kí quyền sử dụng đất 63 2.1.3. Về vấn đề xử lí hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vi phạm về hình thức 66 2.2. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN 73 2.2.1. Phương hướng hoàn thiện pháp luật về hình thức hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất 73 2.2.2. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về hình thức hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất 76 PHẦN KẾT LUẬN 82 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 83 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con ngươi và các sinh vật khác trên trái đất. Bởi vậy, nếu không có đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, con người không thể tiến hành sản xuất ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nồi giống đến ngày nay. Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con người chiếm hữu đất đai từ một sản vật tự nhiên thành một tài sản của công đồng, của một quốc gia. Chính vì sự quan trọng đó mà mỗi quốc gia trên thế giới đều xác định tầm quan trọng của đất đai nói chung, ở nước ta cũng từ xa xưa cũng đã có ý thức được vần đề này, mà từ khi lập nước các triều đại giữ bờ cỏi không bị xâm lấn, trong thời kỳ hiện đại Nhà nước ta luôn quan tâm đến đất đai, sau khi thống nhất đất nước, để xây dựng đất nước, vấn đề quan trọng hàng đầu là phải xây dựng và ban hành pháp luật nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội và quản lý Nhà nước trong đó xây dựng Luật đất đai là một vấn đề quan trọng, có ảnh hưởng sâu rộng đối vơi nhân dân cả nước. Đảng và Nhà nước khi ban hành Luật Đất đai năm 1993 phần đầu tiên của cùa luật khẳng định “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay”. Như vậy ta thấy rằng đất đai vai trò của đất đai là rất lớn đối chúng ta, là “sự sống” và là “tài sản” của con người, trong gia đoạn hiện nay Đảng và Nhà nước ta luôn quan tâm xây dựng pháp luật về đất đai và luật liên quan đến đất đai nhằm điều điều chỉnh các mối quan hệ về quản lý Nhà nước về đất đai, mặt khác cũng điều chỉnh các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Ngày 31102012 Hội nghị lần thứ 6 Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa 12 thông qua Nghị quyết số 19NQTW về tiếp tục đổi mới về chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, khẳng định quan điểm chỉ đạo của Đảng là “Người sử dụng đất được Nhà nước gia đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất để sử dụng ổn định lâu dài hoặc có thời hạn và có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất” . Từ quan điểm chỉ đạo của Đảng nên Luật Đất đai năm 2013 tiếp tục thể chế hóa được quy định tại Điều 167 quy định “quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất” . Đây là cơ sở pháp lý quan trọng cho người sử dụng đất thực hiện quyền sử dụng đất của mình, để thực hiện các quyền này phải thông qua hình thức của hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất như: Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, hợp đồng thuế chấp, hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất, thông qua các hình thức này người sử dụng đất đạt được những lợi ích kinh tế của mình như mong muốn, từ đó tạo điều kiện cho người sự dụng đất có điều kiện làm ăn, sản xuất, kinh doanh thông qua tài sản của mình là quyền sử dụng đất, không ngừng khai thác được tiềm năng kinh tế cho mỗi cá nhân sử dụng đất, mặt khác là nguồn thu quan trọng cho Nhà nước nếu các giao dịch này thực hiện (các loại phí, thu thuế, phát triển doanh nghiệp…). Nhà nước ta luôn quan tâm vấn đề xây dựng pháp luật không ngừng xây dựng mới, sửa đổi, bổ sung đối với Luật Đất đai và các Luật liên quan khác như Bộ Luật Dân sự, Luật Công chứng…nhằm thực hiện tốt quyền của người sử dụng đất. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện các quyền của người sử dụng đất thông qua hình thức của hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất gặp cũng không ích khó khăn, vướng mắc xuất phát từ những vấn đề như: Các quy định pháp luật của Bộ luật dân sự, Luật Đất đai, Luật Công chứng còn quá rườm rà, nhiều khê, phức tạp, mặc dù quyền của người sử dụng đất có nhiều quyền nhưng mỗi quyền có hình thức thực hiện khác nhau, thủ tục khác nhau, thủ tục thực hiện hình của hợp đồng giao dịch quyền sử dụng đất có chồng chéo (như Công chứng, chứng thực hợp đồng giao dịch giữa Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn với các tổ chức Công chứng), hình thức hợp đồng giao dịch phải tuân thủ các điều kiện rất phức tạp vẫn đến dể phát sinh tranh chấp gây thiệt hại cho các bên tham gia hợp đồng…Chính vì vậy, tác giả đã chọn đề tài “Pháp luật về hình thức của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất qua thực tiễn áp dụng tại tỉnh Kiên Giang” làm Luận văn tốt nghiệp Thạc sĩ Luật kinh tê của mình. 2. Tình hình nghiên cứu tài liệu liên quan Trong thời gian qua ngoài việc ban hành các chủ trương, chính sách, pháp luật của Đảng và Nhà nước để điều chỉnh các mối quan hệ xã hội, quản lý Nhà nước trong lĩnh vực liên quan đến Đất đai, thì các nhà khoa học nghiên cứu trong lĩnh vực khoa học pháp lý cũng có nhiều công trình nghiên cứu về tính pháp pháp lý quyền sử dụng đất, chế độ pháp lý về quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, các chế định về các giao dịch của quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn quyền sử dụng đất… Cụ thể như: Tác giả: PGS. TS Đỗ Văn Đại Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh “Giao dịch và giải quyết tranh chấp giao dịch vể quyền sử dụng đất” Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia năm 2010. Tác giả: PGS. TS Đỗ Văn Đại Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh “Giao dịch quyền sử dụng đất: Những bất cập và hướng sửa đổi pháp lý về sở hữu và quyền tài sản đối với đất đai” đăng trên Cổng thông tin điện tử Trường Đại học Kiểm sát Hà Nội năm 2014. Tác giả: PGS. TS Đỗ Văn Đại Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh “Bỏ bắt buộc công chứng giao dịch bất động sản: Nên hai không” Báo điện tử Chính Phủ ngày 26032013. Tác giả: Tiến sỹ Lưu Quốc Thái Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh “Những vấn đề pháp lý về thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam”, NXB Hồng Đức năm 2016; Tác giả: Sỹ Hồng Nam – Vụ giám đốc kiểm tra II Tòa án nhân dân tối cao “Các hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của luật đất đai năm 2013” Tập chí Tòa án số 3 năm 2016. Tác giả: Luật sư Nguyễn Thùy Trang –Đoàn Luật sư Tp. Hà Nội“Cần làm rõ vấn đề liên quan đến Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất”, Báo điện tử Chính Phủ ngày 23032015. Tác giả: Trần Văn Hạnh –Công chứng viên Trưởng phòng Công chứng số 2 Tp Hà nội“Một vài ý kiến rút ra từ thực tế công chứng các giao dịch về quyền sử dụng đất của cá nhân và hộ gia đình”, http:hocvientuphap.edu.vndesktops. Tác giả: Lưu Quốc Chính “Xác định thành viên hộ gia đình khi thực hiện công chứng, chứng thực liên quan Hộ gia đình” Đăng trên cổng thôn tin điện tử Bộ tư pháp ngày 25092015. Tác giả: Phạm Thị Hồng Đào – Văn Phòng luật sư Thạnh Hưng “Kiến nghị quy định về vốn góp bằn quyền sử dụng đất” Đăng trên cổng thôn tin điện tử Bộ tư pháp ngày 28032016. Luận văn thạc sỹ Luật học của Cao Thị Hồng với đề tài“Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đất vô hiệu từ thực tiễn giải quyết tại Tòa án Đông Anh Hà Hội” Viện Đại học mở Hà Nội, năm 2015. Luận văn thạc sỹ Luật học của Trần Việt Thắng với đề tài “Thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam hiện nay” Khoa Luật–Đại học Quốc Gia Hà Nội, năm 2014. Luận văn thạc sỹ Luật học của Nguyễn Thị Hoài Thương với đề tài “Thời điểm chuyển quyền sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam” Trường đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, năm 2016. Luận văn thạc sỹ Luật kinh tế của Nguyễn Thành Trung với đề tài “Pháp luật chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình” Trường đại học Trà Vinh, năm 2016. Trong các công trình nghiên cứu trên đều có đề cập đến tổng quan chế độ pháp lý quyền sử dụng đất và quyền tài sản đối với đất đai, về giao dịch quyền sử dụng đất, các quyền của người sử dụng đất, điều kiện của chủ thể quyền sử dụng đất, các vấn đề về công chứng, chứng thực giao dịch quyền sử dụng đất, hậu quả pháo lý của các giao dịch. Tuy nhiên, các đề tài chưa đi sâu khai thác vấn đề pháp lý đối với hình thức của hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất, mục đích, ý nghĩa của hình thức, điều kiện thực hiện của hình thức, hình thức hợp đồng nào phải công chứng, chứng thực, hậu quả của việc không tuân thủ hình thức của hợp đồng liên qaun đến quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành của Luật đất đai, Bộ luật dân sự, Luật công chứng và các luật liên quan nhằm đảm bảo tính pháp lư của các hợp đồng và hướng hoàn thiện để hình thức của hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất bị vô hiệu và kiến nghị sửa chữa thủ tục để thuận tiện, tránh rườm rà, nhiều khê và phức tạp về thủ tục trên cơ sở nghiên cứu các quy định của pháp luật và tham khảo các sách, báo, bài viết và đề tài liên quan đến vấn đề này nhằm tìm hiểu quy định pháp luật cụ thể, chi tiết hóa việc áp dụng thống nhất pháp luật qua thực tiễn 3. Mục tiêu 3.1. Mục tiêu chung Làm sáng tỏ cơ sở lý luận và thực tiễn về hình thức của hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất, mối quan hệ giữa Bộ luật dân sự, Luật Đất đai, Luật Công chứng và các luật liên quan về hình thức của hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất, thực trạng về hình thức của hợp đồng, vấn đề về công chứng, chứng thực, đăng ký quyền sử dụng đất, xử lý hợp đồng vi phạm về hình thức, từ đó nêu lên những hạn chế, bất cập, vướng mắc, tồn tại và đưa ra một số kiến nghị góp phần khắc phục những hạn chế này. 3.2. Mục tiêu cụ thể Nghiên cứu những vấn đề tổng quan về quyền sử dụng đất. Lý luận và thực tiễn về quyền sử dụng đất. Nghiên cứu về cơ sở lý luận và thực tiễn của các loại hợp đồng quyền sử dụng đất Phân tích, đánh giá về hình thức của hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất. Ý nghĩa pháp lý của hình thức hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất. Hậu quả pháp lý vi phạm hình thức của hợp đồng liên quan quyền sử dụng đất. Giải quyết hậu quả của vi phạm về hình thức của hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất. Mối quan hệ giữa các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến hình thức của hợp đồng quyền sử dụng đất. Khảo sát thực tiễn trên địa bàn tỉnh Kiên Giang đối với pháp luật về hình thức của hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất. Tìm ra các giải pháp khắc phục, những vướng mắc, chồng chéo còn nhiều thủ tục trong việc thực hiện hình thức của hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất như vấn đề về công chứng, chứng thực và đăng ký quyền sử dụng đất. Giải pháp hoàn thiện. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu: Tác giả tập trung nghiên cứu các quy định pháp luật về hình thức của hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất, như những quy định về hình thức của hợp đồng theo quy định của Bộ luật dân sự 2005, Bộ luật dân sự 2006. Những quyền của người sử dụng đất được thực hiện giao dịch theo Luật đất đai 2013, các quy định bắt buộc công chứng, chứng thực theo quy định của Luật Công chứng và các văn bản liên quan và qua thực tiễn tại tỉnh Kiên Giang. 4.2. Phạm vi nghiên cứu: Giới hạn về nội dung nghiên cứu. Trong luận văn: “Pháp luật về hình thức của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất qua thực tiễn áp dụng tại tỉnh Kiên Giang”, tác giả giới hạn trong việc nghiên cứu chỉ đi sâu nghiên cứu vào các vấn đề sau: Về nội dung nghiên cứu: luận văn chỉ nghiên cứu hình thức của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất với ý nghĩa là những giao dịch dân sự có dẫn đến dịch chuyển quyền sử dụng đất từ bên chuyển quyền sang bên nhận chuyển quyền. Các hợp đồng về quyền sử dụng đất không dẫn đến dịch chuyển quyền sử dụng đất như cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất, hợp đồng cho thuê đất giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền với người sử dụng đất không thuộc phạm vi nghiên cứu của luận văn này. Giới hạn về không gian nghiên cứu: luận văn tập trung (nhưng không giới hạn) nghiên cứu thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về hình thức của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Kiên Giang. Giới hạn về thời gian nghiên cứu: ngoại trừ nội dung viết về lịch sử, phần thực trạng pháp luật, luận văn tập trung nghiên cứu quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng từ thời điểm có hiệu lực của Luật Đất đai 2013 (ngày 0172014). 5. Phương pháp nghiên cứu Luận văn được thực hiện theo phương pháp luận khoa học trên cơ sở quan điểm của Chủ nghĩa Mác Lênin, phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, quan điểm của Đảng, Nhà nước và Tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và pháp luật. Cụ thể: Phương pháp kinh tế học pháp luật sử dụng để đánh giá các quy định pháp luật trên cơ sở các lý thuyết quyền tài sản, các quy luật của kinh tế thị trường; Phương pháp phân tích, tổng hợp, khái quát, đánh giá làm rõ hình thức của hợp đồng giao dịch quyền sử dụng đất. Phương pháp thống kê, logic, so sánh được sử dụng để đánh giá về thực tiễn áp dụng pháp luật về hình thức của hợp đồng giao dịch quyền sử dụng đất tại tỉnh Kiên Giang. 6. Ý nghĩa nghiên cứu khoa học và giá trị thực tiễn của đề tài Ý nghĩa khoa học của đề tài: Đề tài đã hệ thống lại lý luận về hình thức của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất để từ đó trong quá trình thực hiện quyền của người sử dụng đất như: Chuyển nhượng, chuyển đổi, tăng cho và góp vốn đối quyền sử dụng đất theo pháp luật hiện hành. Ý nghĩa thực tiễn: Đề tài này có thề làm tài liệu tham khảo cho những người làm công tác Công chứng, chứng thực, những người làm công tác tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ đăng ký đất đai tại cơ quan hành chính nhà nước, tài liệu tham khảo cho sinh viên nghiên cứu về Luật đất đai, Bộ luật dân sự, Luật Công chứng…Ngoài ra, các giải pháp được tác giả kiến nghị có thể là tài liệu có giá trị nhất định trong công tác xây dựng pháp luật. 7. Kết cấu dự kiến của luận văn Cấu trúc luận văn ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm có 02 chương: Chương 1: Tổng quan về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất và hình thức của hợp đồng Chương 2: Thực trạng pháp luật về hình thức của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất và giải pháp hoàn thiện.

ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH TRÀ VINH

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TRÀ VINH

LẠI HÙNG ANH

PHÁP LUẬT VỀ HÌNH THỨC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUA THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TỈNH KIÊN GIANG

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

TRÀ VINH, NĂM 2017

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của bản thântôi.Toàn bộ nội dung Luận văn là kết quả của quá trình tổng hợp,nghiên cứu của bản thân tôi, dưới sự hướng dẫn khoa học của TS.Phạm Văn Võ Các thông tin nêu trong Luận văn là trung thực và tôixin chịu trách nhiệm về tính trung thực, khách quan của kết quảnghiên cứu trong Luận văn

Tác giả luận văn

Lại Hùng Anh

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn này, tôi xin chân thành cám ơn TrườngĐại học Trà Vinh đã tạo mọi điều kiện trong quá trình học tập vànghiên cứu

Xin cám ơn quý thầy, cô đã nhiệt tình giảng dạy cung cấp nhữngkiến thức, kinh nghiệm quý báu của mình cho tất cả học viên khóa 4đợt 1 năm 2015 nói chung và cho bản thân tôi nói riêng về chuyênngành Luật kinh tế Cám ơn hội đồng xét duyệt đề cương đã xét đềcương, tư vấn, hướng dẫn

Cám ơn quý cơ quan, tổ chức và các cá nhân đã hổ trợ cung cấpthông tin cho tôi thực hiện đề tài Đặc biệt là Tiến sĩ Phạm Văn Võ –Giảng viên Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh đã dànhnhiều thời gian hướng dẫn tận tình giúp tôi hoàn thành đề tài nghiêncứu khoa học theo đúng thời gian của nhà trường đề ra

Xin chân thành cảm ơn!

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU 1

1 Lý do chọn đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu tài liệu liên quan 3

3 Mục tiêu 6

3.1 Mục tiêu chung 6

3.2 Mục tiêu cụ thể 6

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 8

4.1 Đối tượng nghiên cứu: 8

4.2 Phạm vi nghiên cứu: 8

5 Phương pháp nghiên cứu 9

6 Ý nghĩa nghiên cứu khoa học và giá trị thực tiễn của đề tài 9

7 Kết cấu dự kiến của luận văn 10

PHẦN NỘI DUNG 11

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HÌNH THỨC CỦA HỢP ĐỒNG 11

1.1 TỔNG QUAN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 11

1.1.2 Khái niệm hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất 16

1.1.2.1 Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất 16

1.1.2.2 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 18

1.1.2.3 Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 21

1.1.2.4 Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất 24

1.2 Tổng quan hình thức của hợp đồng 27

1.2.1 Khái niệm hình thức của hợp đồng 27

1.2.2 Mục đích, ý nghĩa của hình thức hợp đồng 34

1.3 HỆ THỐNG VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT VỀ HÌNH THỨC CỦA HỢP ĐỒNG TRONG GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 36

1.3.1 Bộ luật Dân sự 36

1.3.2 Luật Đất đai 38

1.3.3 Luật Công chứng 41

1.3.4 Luật Kinh doanh bất động sản 42

1.4 LƯỢC SỬ PHÁP LUẬT VỀ HÌNH THỨC CỦA HỢP ĐỒNG 44

1.4.1 Trước Luật Đất đai 1993 44

1.4.2 Theo Luật Đất đai 1993 54

1.4.3 Theo Luật Đất đai 2003 55

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HÌNH THỨC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN 57

2.1 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HÌNH THỨC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 57

2.1.1 Về hình thức thể hiện 57

2.1.2 Về vấn đề công chứng, chứng thực và xử lý hợp đồng vi phạm hình thức 60

2.1.2.1 Về vấn đề công chứng, chứng thực 60

2.1.2.2 Về vấn đề đăng kí giao dịch và đăng kí quyền sử dụng đất 63

2.1.3 Về vấn đề xử lí hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vi phạm về hình thức 66

2.2 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN 73

2.2.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật về hình thức hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất 73

2.2.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về hình thức hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất 76

PHẦN KẾT LUẬN 82

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 83

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia

và nó là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của conngươi và các sinh vật khác trên trái đất Bởi vậy, nếu không có đấtđai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, con người không thểtiến hành sản xuất ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống và duy trìnồi giống đến ngày nay Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài conngười chiếm hữu đất đai từ một sản vật tự nhiên thành một tài sảncủa công đồng, của một quốc gia Chính vì sự quan trọng đó mà mỗiquốc gia trên thế giới đều xác định tầm quan trọng của đất đai nóichung, ở nước ta cũng từ xa xưa cũng đã có ý thức được vần đề này,

mà từ khi lập nước các triều đại giữ bờ cỏi không bị xâm lấn, trongthời kỳ hiện đại Nhà nước ta luôn quan tâm đến đất đai, sau khi thốngnhất đất nước, để xây dựng đất nước, vấn đề quan trọng hàng đầu làphải xây dựng và ban hành pháp luật nhằm điều chỉnh các quan hệ xãhội và quản lý Nhà nước trong đó xây dựng Luật đất đai là một vấn

đề quan trọng, có ảnh hưởng sâu rộng đối vơi nhân dân cả nước.Đảng và Nhà nước khi ban hành Luật Đất đai năm 1993 phần đầu

tiên của cùa luật khẳng định “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng

quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội hội, an ninh quốc phòng Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay” Như vậy ta thấy

rằng đất đai vai trò của đất đai là rất lớn đối chúng ta, là “sự sống” và

là “tài sản” của con người, trong gia đoạn hiện nay Đảng và Nhà

nước ta luôn quan tâm xây dựng pháp luật về đất đai và luật liên quanđến đất đai nhằm điều điều chỉnh các mối quan hệ về quản lý Nhànước về đất đai, mặt khác cũng điều chỉnh các quyền và nghĩa vụ củangười sử dụng đất Ngày 31/10/2012 Hội nghị lần thứ 6 Ban chấphành Trung ương Đảng khóa 12 thông qua Nghị quyết số 19-NQ/TW

về tiếp tục đổi mới về chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩymạnh toàn diện công cuộc đổi mới, khẳng định quan điểm chỉ đạo

của Đảng là “Người sử dụng đất được Nhà nước gia đất, cho thuê

đất, công nhận quyền sử dụng đất để sử dụng ổn định lâu dài hoặc

có thời hạn và có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất” Từ quan điểm chỉ đạo của Đảng nên Luật Đất đai năm

2013 tiếp tục thể chế hóa được quy định tại Điều 167 quy định

“quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất” Đây là cơ sở

pháp lý quan trọng cho người sử dụng đất thực hiện quyền sử dụngđất của mình, để thực hiện các quyền này phải thông qua hình thứccủa hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất như: Hợp đồngchuyển đổi quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sửdụng đất, hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, hợpđồng thuế chấp, hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất, thông qua cáchình thức này người sử dụng đất đạt được những lợi ích kinh tế củamình như mong muốn, từ đó tạo điều kiện cho người sự dụng đất cóđiều kiện làm ăn, sản xuất, kinh doanh thông qua tài sản của mình làquyền sử dụng đất, không ngừng khai thác được tiềm năng kinh tếcho mỗi cá nhân sử dụng đất, mặt khác là nguồn thu quan trọng choNhà nước nếu các giao dịch này thực hiện (các loại phí, thu thuế,phát triển doanh nghiệp…) Nhà nước ta luôn quan tâm vấn đề xây

dựng pháp luật không ngừng xây dựng mới, sửa đổi, bổ sung đối vớiLuật Đất đai và các Luật liên quan khác như Bộ Luật Dân sự, LuậtCông chứng…nhằm thực hiện tốt quyền của người sử dụng đất Tuy nhiên trong quá trình thực hiện các quyền của người sửdụng đất thông qua hình thức của hợp đồng liên quan đến quyền sửdụng đất thì người sử dụng đất gặp cũng không ích khó khăn, vướngmắc xuất phát từ những vấn đề như: Các quy định pháp luật của Bộluật dân sự, Luật Đất đai, Luật Công chứng còn quá rườm rà, nhiềukhê, phức tạp, mặc dù quyền của người sử dụng đất có nhiều quyềnnhưng mỗi quyền có hình thức thực hiện khác nhau, thủ tục khácnhau, thủ tục thực hiện hình của hợp đồng giao dịch quyền sử dụngđất có chồng chéo (như Công chứng, chứng thực hợp đồng giao dịchgiữa Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn với các tổ chức Côngchứng), hình thức hợp đồng giao dịch phải tuân thủ các điều kiện rấtphức tạp vẫn đến dể phát sinh tranh chấp gây thiệt hại cho các bên

tham gia hợp đồng…Chính vì vậy, tác giả đã chọn đề tài “Pháp luật

về hình thức của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất qua thực tiễn áp dụng tại tỉnh Kiên Giang” làm Luận văn tốt nghiệp Thạc sĩ

Luật kinh tê của mình

2 Tình hình nghiên cứu tài liệu liên quan

Trong thời gian qua ngoài việc ban hành các chủ trương, chínhsách, pháp luật của Đảng và Nhà nước để điều chỉnh các mối quan hệ

xã hội, quản lý Nhà nước trong lĩnh vực liên quan đến Đất đai, thì cácnhà khoa học nghiên cứu trong lĩnh vực khoa học pháp lý cũng cónhiều công trình nghiên cứu về tính pháp pháp lý quyền sử dụng đất,chế độ pháp lý về quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản gắn liền vớiđất, các chế định về các giao dịch của quyền sử dụng đất như chuyển

đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thếchấp và góp vốn quyền sử dụng đất… Cụ thể như:

- Tác giả: PGS TS Đỗ Văn Đại - Trường Đại học Luật Tp Hồ

Chí Minh “Giao dịch và giải quyết tranh chấp giao dịch vể quyền sử

dụng đất” Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia năm 2010.

- Tác giả: PGS TS Đỗ Văn Đại - Trường Đại học Luật Tp Hồ

Chí Minh “Giao dịch quyền sử dụng đất: Những bất cập và hướng

sửa đổi pháp lý về sở hữu và quyền tài sản đối với đất đai” đăng trên

Cổng thông tin điện tử Trường Đại học Kiểm sát Hà Nội năm 2014

- Tác giả: PGS TS Đỗ Văn Đại - Trường Đại học Luật Tp Hồ

Chí Minh “Bỏ bắt buộc công chứng giao dịch bất động sản: Nên hai

không” Báo điện tử Chính Phủ ngày 26/03/2013.

- Tác giả: Tiến sỹ Lưu Quốc Thái- Trường Đại học Luật Tp Hồ

Chí Minh “Những vấn đề pháp lý về thị trường quyền sử dụng đất

Việt Nam”, NXB Hồng Đức năm 2016;

- Tác giả: Sỹ Hồng Nam – Vụ giám đốc kiểm tra II- Tòa án

nhân dân tối cao “Các hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất

theo quy định của luật đất đai năm 2013” Tập chí Tòa án số 3 năm

2016

- Tác giả: Luật sư Nguyễn Thùy Trang –Đoàn Luật sư Tp Hà

Nội“Cần làm rõ vấn đề liên quan đến Hợp đồng chuyển quyền sử

dụng đất”, Báo điện tử Chính Phủ ngày 23/03/2015.

- Tác giả: Trần Văn Hạnh –Công chứng viên- Trưởng phòng

Công chứng số 2- Tp Hà nội“Một vài ý kiến rút ra từ thực tế công

chứng các giao dịch về quyền sử dụng đất của cá nhân và hộ gia đình”, http://hocvientuphap.edu.vn/desktops.

- Tác giả: Lưu Quốc Chính “Xác định thành viên hộ gia đình khi

thực hiện công chứng, chứng thực liên quan Hộ gia đình” Đăng trên

cổng thôn tin điện tử Bộ tư pháp ngày 25/09/2015

- Tác giả: Phạm Thị Hồng Đào – Văn Phòng luật sư Thạnh

Hưng “Kiến nghị quy định về vốn góp bằn quyền sử dụng đất” Đăng

trên cổng thôn tin điện tử Bộ tư pháp ngày 28/03/2016

- Luận văn thạc sỹ Luật học của Cao Thị Hồng với đề tài“Hợp

đồng chuyển nhượng quyền sử đất vô hiệu từ thực tiễn giải quyết tại Tòa án Đông Anh- Hà Hội” Viện Đại học mở Hà Nội, năm 2015.

- Luận văn thạc sỹ Luật học của Trần Việt Thắng với đề tài

“Thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam hiện nay”

Khoa Luật–Đại học Quốc Gia Hà Nội, năm 2014

- Luận văn thạc sỹ Luật học của Nguyễn Thị Hoài Thương với

đề tài “Thời điểm chuyển quyền sở hữu bất động sản theo quy định

của pháp luật Việt Nam” Trường đại học Luật thành phố Hồ Chí

Minh, năm 2016

- Luận văn thạc sỹ Luật kinh tế của Nguyễn Thành Trung với đề

tài “Pháp luật chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình” Trường

đại học Trà Vinh, năm 2016

Trong các công trình nghiên cứu trên đều có đề cập đến tổngquan chế độ pháp lý quyền sử dụng đất và quyền tài sản đối với đấtđai, về giao dịch quyền sử dụng đất, các quyền của người sử dụngđất, điều kiện của chủ thể quyền sử dụng đất, các vấn đề về côngchứng, chứng thực giao dịch quyền sử dụng đất, hậu quả pháo lý củacác giao dịch Tuy nhiên, các đề tài chưa đi sâu khai thác vấn đề pháp

lý đối với hình thức của hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất,mục đích, ý nghĩa của hình thức, điều kiện thực hiện của hình thức,hình thức hợp đồng nào phải công chứng, chứng thực, hậu quả của

việc không tuân thủ hình thức của hợp đồng liên qaun đến quyền sửdụng đất theo quy định hiện hành của Luật đất đai, Bộ luật dân sự,Luật công chứng và các luật liên quan nhằm đảm bảo tính pháp lưcủa các hợp đồng và hướng hoàn thiện để hình thức của hợp đồngliên quan đến quyền sử dụng đất bị vô hiệu và kiến nghị sửa chữa thủtục để thuận tiện, tránh rườm rà, nhiều khê và phức tạp về thủ tụctrên cơ sở nghiên cứu các quy định của pháp luật và tham khảo cácsách, báo, bài viết và đề tài liên quan đến vấn đề này nhằm tìm hiểuquy định pháp luật cụ thể, chi tiết hóa việc áp dụng thống nhất phápluật qua thực tiễn

3.2 Mục tiêu cụ thể

- Nghiên cứu những vấn đề tổng quan về quyền sử dụng đất

- Lý luận và thực tiễn về quyền sử dụng đất

- Nghiên cứu về cơ sở lý luận và thực tiễn của các loại hợp đồngquyền sử dụng đất

- Phân tích, đánh giá về hình thức của hợp đồng liên quan đếnquyền sử dụng đất.

- Ý nghĩa pháp lý của hình thức hợp đồng liên quan đến quyền

- Giải pháp hoàn thiện

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu:

Tác giả tập trung nghiên cứu các quy định pháp luật về hìnhthức của hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất, như những quyđịnh về hình thức của hợp đồng theo quy định của Bộ luật dân sự

2005, Bộ luật dân sự 2006 Những quyền của người sử dụng đất đượcthực hiện giao dịch theo Luật đất đai 2013, các quy định bắt buộccông chứng, chứng thực theo quy định của Luật Công chứng và cácvăn bản liên quan và qua thực tiễn tại tỉnh Kiên Giang

4.2 Phạm vi nghiên cứu:

Giới hạn về nội dung nghiên cứu

Trong luận văn: “Pháp luật về hình thức của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất qua thực tiễn áp dụng tại tỉnh Kiên Giang”, tác

giả giới hạn trong việc nghiên cứu chỉ đi sâu nghiên cứu vào các vấn

đề sau:

- Về nội dung nghiên cứu: luận văn chỉ nghiên cứu hình thứccủa hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất với ý nghĩa là những giaodịch dân sự có dẫn đến dịch chuyển quyền sử dụng đất từ bên chuyểnquyền sang bên nhận chuyển quyền Các hợp đồng về quyền sử dụngđất không dẫn đến dịch chuyển quyền sử dụng đất như cho thuê, chothuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất, hợp đồngcho thuê đất giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền với người sửdụng đất không thuộc phạm vi nghiên cứu của luận văn này

- Giới hạn về không gian nghiên cứu: luận văn tập trung (nhưng

không giới hạn) nghiên cứu thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về hìnhthức của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Kiên Giang

Giới hạn về thời gian nghiên cứu: ngoại trừ nội dung viết về lịch

sử, phần thực trạng pháp luật, luận văn tập trung nghiên cứu quy địnhpháp luật và thực tiễn áp dụng từ thời điểm có hiệu lực của Luật Đấtđai 2013 (ngày 01/7/2014)

5 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn được thực hiện theo phương pháp luận khoa học trên

cơ sở quan điểm của Chủ nghĩa Mác - Lênin, phương pháp duy vật

biện chứng, duy vật lịch sử, quan điểm của Đảng, Nhà nước và Tưtưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và pháp luật Cụ thể:

- Phương pháp kinh tế học pháp luật sử dụng để đánh giá cácquy định pháp luật trên cơ sở các lý thuyết quyền tài sản, các quy luậtcủa kinh tế thị trường;

- Phương pháp phân tích, tổng hợp, khái quát, đánh giá làm rõhình thức của hợp đồng giao dịch quyền sử dụng đất

- Phương pháp thống kê, logic, so sánh được sử dụng để đánhgiá về thực tiễn áp dụng pháp luật về hình thức của hợp đồng giaodịch quyền sử dụng đất tại tỉnh Kiên Giang

6 Ý nghĩa nghiên cứu khoa học và giá trị thực tiễn của đề tài

- Ý nghĩa khoa học của đề tài: Đề tài đã hệ thống lại lý luận vềhình thức của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất để từ đó trong quátrình thực hiện quyền của người sử dụng đất như: Chuyển nhượng,chuyển đổi, tăng cho và góp vốn đối quyền sử dụng đất theo phápluật hiện hành

- Ý nghĩa thực tiễn: Đề tài này có thề làm tài liệu tham khảocho những người làm công tác Công chứng, chứng thực, nhữngngười làm công tác tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ đăng ký đất đai tại

cơ quan hành chính nhà nước, tài liệu tham khảo cho sinh viênnghiên cứu về Luật đất đai, Bộ luật dân sự, Luật Công chứng…Ngoài

ra, các giải pháp được tác giả kiến nghị có thể là tài liệu có giá trịnhất định trong công tác xây dựng pháp luật

7 Kết cấu dự kiến của luận văn

Cấu trúc luận văn ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tàiliệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm có 02 chương:

Chương 1: Tổng quan về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất

và hình thức của hợp đồng

Chương 2: Thực trạng pháp luật về hình thức của hợp đồngchuyển quyền sử dụng đất và giải pháp hoàn thiện

PHẦN NỘI DUNG CHƯƠNG 1

TỔNG QUAN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ

HÌNH THỨC CỦA HỢP ĐỒNG1.1 TỔNG QUAN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNGĐẤT

1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất

1.1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất

Luật đất đai 2013 quy định : Đất đai thuộc sở hữu toàn dân doNhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước traoquyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.Khi nói đến quyền sở hữu đất đai, chúng ta thấy với tư cách làđại diện chủ sở hữu, nhà nước có đầy đủ các quyền chiếm hữu sửdụng và định đoạt đất đai Tuy nhiên trên thực tế Nhà nước khôngtrực tiếp sử dụng đất mà giao một phần đất đai của mình cho các tổ

chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng, đồng thời quy định cho họ cácquyền vànghĩa vụ trong quá trình sử dụng đất của Nhà nước Việcquy định các quyền này một mặt biểu hiện ý chí của Nhà nước với tưcách là chủ sở hữu, mặt khác còn biểu hiện ý chí của Nhà nước với tưcách là người nắm quyền lực chính trị trong tay, trực tiếp ban hànhpháp luật nên các quyền và nghĩa vụ đó đã được quy phạm hoá ởmức độ cụ thể, chặt chẽ và được coi là cơ sở pháp lý để người sửdụng đất tuân thủ nhằm sử dụng vốn đất đai của Nhà nước một cáchhợp pháp, tiết kiệm, đạt hiệu quả kinh tế cao.

Quyền sử dụng đất được hiểu khi con người chiếm hữu đất đai,thì họ sẽ thực hiện hành vi sử dụng đất mà cụ thể là khai thác tínhnăng sử dụng của đất đai Thông qua hành vi sử dụng đất mà conngười có thể thỏa mãn những nhu cầu của mình cũng như làm ra củacải cho xã hội

Ngoài ra, quyền sử dụng đất được xem như là một quyền năng

pháp lý, quyền năng này được pháp luật ghi nhận và bảo vệ ở đây

chúng chúng ta đi sâu phân tích quyền sử dụng đất dưới góc độ chínhtrị- pháp lý

Từ phân tích trên, chúng ta thấy, quyền sử dụng đất là một loạiquyền đặc trưng của người sử dụng đất, nó được phái sinh từ quyền

sở hữu toàn dân về đất đai Đây là loại quyền phát sinh trên cơ sở kếthợp một cách đặc thù quyền tài sản của chủ sở hữu với yếu tố quyềnlực nhà nước Vì vậy, quyền chuyển quyền sử dụng đất cũng nhưquyền nhận chuyển quyền sử dụng đất không phải được áp dụng đốivới tất cả các chủ thể mà nó bị hạn chế bởi quyền lực nhà nước Điềunày thể hiện ở chỗ, Nhà nước ban hành các quy định của pháp luậtmột cách chặt chẽ về hình thức, thủ tục, điều kiện, quyền và nghĩa vụcủa các bên tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất

Tóm lại, quyền sử dụng đất là quyền khai thác những thuộc

tính có lợi từ đất một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền đó cho người khác Quá trình hình thành,

vận động và phát triển của quyền sử dụng đất vừa diễn ra một cáchtất yếu, khách quan vừa có sự gắn liền và lệ thuộc với chế địnhquyền sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là người đạidiện Tuy nhiên, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất là mộtphạm trù khá rộng, bao gồm nhiều quyền năng pháp lý khác nhau,trong đó, có quyền được chuyển quyền sử dụng đất Các quyền nàyphát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt nằm trong một "khuôn khổ" nhấtđịnh Khuôn khổ đó chính là ý chí của Nhà nước được thực hiệnbằng việc ban hành các quy định của pháp luật bắt buộc người sửdụng đất và các cơ quan quản lý nhà nước phải tuân theo Các quyđịnh này vừa có tính ổn định, vừa có sự biến đổi tùy thuộc vào từnggiai đoạn phát triển của xã hội Từ chỗ chỉ ghi nhận người sử dụngđất chỉ có 5 quyền chuyển quyền sử dụng đất tại Luật đất đai năm

1993, Nhà nước đã mở rộng cho người người sử dụng đất có thêmquyền cho thuê lại, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trongmột số trường hợp nhất định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điềucủa Luật đất đai ngày 01/12/1998 và các quyền này tiếp tục đượckhẳng định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đaingày 29/6/2001 và đặc biệt là Luật đất đai 2003 được Quốc hộinước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI thông qua ngày26/11/2003 Đến nay, theo Luật đất đai 2013 hiện hành cũng đó kếthừa các quy định của Luật đất đai trước đó về các quyền sử dụngđất, bảo đảm quyền sử dụng đất được bảo vệ và khai thác triệt để.Trong điều kiện hiện nay, để khuyến khích khai thác mọi tiềmnăng đất đai, góp phần thúc đẩy sự năng động của các yếu tố tích cực

khi được Nhà nước giao quyền sử dụng đất, Nhà nước đang có xuhướng ngày càng mở rộng quyền năng của người sử dụng đất Việc

mở rộng quyền cho người sử dụng đất thể hiện sự quan tâm sâu sắccủa Nhà nước đến người sử dụng đất, là một trong những điều kiệnthúc đẩy việc khai thác tiềm năng đất đai theo hướng sản xuất hànghóa, đồng thời có tác dụng thúc đẩy sự phát triển ngày càng mạnh

mẽ, năng động của thị trường quyền sử dụng đất Tuy nhiên, việc mởrộng này không đồng nghĩa với việc Nhà nước phân phối hoặc từ bỏquyền của chủ sở hữu, dù có mở rộng quyền đến đâu thì nguyên tắcđất đai thuộc sở hữu toàn dân vẫn giữ vững Người sử dụng đất chỉđược thực hiện những quyền năng của mình mà pháp luật ghi nhận vàphải thực hiện những quyền đó trong sự ràng buộc, chi phối và kiểmsoát của Nhà nước, đó là phải tuân thủ những nguyên tắc, trình tự,thủ tục, điều kiện và các nghĩa vụ do pháp luật quy định Tùy từngtrường hợp, đối tượng sử dụng đất nhất định mà pháp luật quy địnhcho họ có những quyền năng pháp lý cụ thể

1.1.1.2 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là khái niệm có nội dung rộng, trong đó cónhiều quyền năng khác nhau Một trong những quyền năng cơ bản vàđặc biệt quan trọng của người sử dụng đất là quyền chuyển quyền sửdụng đất Trong nền kinh tế thị trường, quyền sử dụng đất là một loạitài sản được chuyển quyền sử dụng, được đưa trao đổi, giao dịch Chuyển quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất

có thể chuyển quyền này cho người khác bằng một trong các hìnhthức: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụngđất, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất.Chuyển quyền sử dụng đất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháptrong hành vi tự điều chỉnh đất của chủ thể đang sử dụng cho chủ thể

mới Hay nói khác đi, chuyển quyền sử dụng đất là việc Nhà nướccho phép người sử dụng đất được "định đoạt" quyền sử dụng đất hợppháp của mình theo quy định của pháp luật.

Luật đất đai năm 1993 lần đầu tiên ghi nhận người sử dụng đấtđược phép chuyển quyền sử dụng Tiếp đó Bộ luật dân sự năm 1995

đã dành Phần thứ Năm để quy định về chuyển quyền sử dụng đất.Luật đất đai 2003 ghi nhận chín hình thức chuyển quyền sử dụng đấtgồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặngcho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng giá trịquyền sử dụng đất Đến Luật đất đai 2013 tiếp tục kế thừa các quyđịnh của Luật đất đai 2003 và vẫn giữ nguyên chín hình thức chuyềnquyền sử dụng đất như trên

Hiện nay có hai cách nhìn nhận về nội hàm của khái niệmchuyển quyền quyền sử dụng đất Theo cách nhìn nhận thứ nhất, việcchuyển quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện theo các hình thứcchuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế Còn theo cách nhìnnhận thứ hai thì chuyển quyền sử dụng đất bao gồm tất cả các quyềnchuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp,tặng cho, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Chúng tôiđồng ý với cách nhìn nhận thứ hai cùng với sự giả thích: chuyển đổi,

chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất là quyền

chuyển quyền sử dụng đất trọn vẹn các quyền còn lại bao gồm cho

thuê, cho thuê lại, góp vốn, bảo lãnh, thế chấp bằng quyền sử dụng

đất vẫn được coi là chuyển quyền sử dụng đất nhưng đây là chuyển

quyền sử dụng đất hạn chế, không trọn vẹn.

Chuyển quyền sử dụng đất có các đặc điểm sau:

Thứ nhất, đối tượng của giao dịch chuyển quyền sử dụng đất

không phải quyền sở hữu đất đai mà chỉ là quyền sử dụng đất, việc

chuyển quyền sử dụng đất không làm thay đổi chủ thể của quyền sở

hữu đối với đất đai Tại điều 4 – Luật đất đai quy định: “Đất đai

thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này” Đây là một đặc thù riêng biệt của

loại hình chuyển quyền này, nó khác với tất cả các loại chuyển dịchquyền khác được xác lập giữa các chủ thể với nhau

Thứ hai, người sử dụng đất không có toàn quyền quyết định,

đoạt tuyệt đối với đất thuộc quyền sử dụng của mình như đối với cácloại tài sản khác thuộc quyền sở hữu của mình Khi thực hiện việcchuyển quyền sử dụng đất, những người tham gia vào giao dịch phảituân theo các quy định về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục dopháp luật quy định Việc chuyển quyền sử dụng đất bị ràng buộc bởithời hạn, mục đích và quy hoạch sử dụng đất Người nhận quyền sửdụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích mà Nhà nước đã xác định

Thứ ba, do đất đai luôn có một vị trí cố định không di dời được,

bởi vậy khác với các hàng hóa khác nó cần được đo đạc, lập hồ sơthửa, đánh số, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.Việc chuyển quyền sử dụng đất chủ yếu được tiến hành thông qua hệthống hồ sơ giấy tờ về đất Do vậy, trong các giao dịch về đất đai hồ

sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các hợp đồng phải

rõ ràng, công khai, minh bạch

Thứ tư, giá trị quyền sử dụng đất khi chuyển quyền sử dụng phụ

thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí thửa đất, khả năng sinh lợi của đất,mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng, các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hộikhác Do vậy, cùng một diện tích nhưng tọa lạc tại các vị trí khácnhau, thậm chí hai thửa đất nằm kề nhau thì khi chuyển quyền sửdụng đất giá có thể rất khác

1.1.2 Khái niệm hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa cácbên về việc dịch chuyển quyền sử dụng đất từ bên chuyển quyền sangbên nhận chuyển quyền thông qua các hình thức chuyển quyền sửdụng đất sau:

1.1.2.1 Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất

Chuyển đổi quyền sử dụng đất là là phương thức đơn giản nhấtcủa việc chuyển quyền sử dụng đất Hành vi này chỉ bao hàm việc

“đổi đất lấy đất” giữa các hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước chophép Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất là văn bản ghi nhậnviệc chuyển đổi quyền sử dụng đất giữa các cá nhân hộ gia đình đượcNhà nước giao đất để sử dụng nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lạisản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đấtđai hiện nay Trong giao dịch chuyển đổi quyền sử dụng đất, cả haibên đều là bên chuyển quyền và nhận chuyển quyền sử dụng đất(chuyển quyền sử dụng đất của mình và nhận quyền sử dụng đất củabên kia)

Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất là xuất phát từ nhu cầu sảnxuất và đời sống, đồng thời góp phần khắc phục tình trạng manh múnruộng đất Đối tượng được phép chuyển đổi là hộ gia đình, cá nhânđược Nhà nước giao đất để sử dụng Đất được phép chuyển đổiquyền sử dụng đất là đất nông nghiệp, lâm nghiệp trồng rừng và đất

ở Nhà nước chỉ cho phép chuyển đổi quyền sử dụng ruộng đất lấyruộng đất, không chuyển đổi quyền sử dụng đất lấy tài sản khác hoặc

sử dụng đất vào mục đích khác

Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện trongthời hạn được giao đất Người nhận đất phải sử dụng đất đúng mụcđích được chuyển đổi Việc chuyển đổi thực hiện theo nguyên tắc tựnguyện Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất ở nông thôn làm tại Ủyban nhân dân xã, phường, thị trấn nới có đất để chuyển đến cho Vănphòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Căn cứ theo quy định tại điểm b khoản 3 điều 167, khoản 1 điều

168, điểm a, khoản 1 điều 169, điều 179 và điều 190 Luật đất đainăm 2013, việc chuyển đổi quyền sử dụng đất chỉ áp dụng đối với đấtnông nghiệp

Theo quy định tại điều 190 Luật đất đai 2013, điều kiện để có

thể thực hiện giao dịch chuyển đổi quyền sử dụng đất đó là: "Hộ gia

đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất,

do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho

hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất

và lệ phí trước bạ.”

Pháp luật cho phép thực hiện giao dịch chuyển đổi quyền sử

dụng đất nhằm thực hiện chính sách "dồn điền đổi thửa” của Nhà

nước, từ đó, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất nôngnghiệp của cá nhân, hộ gia đình Do đó, việc chuyển đổi quyền sửdụng đất chỉ có thể do Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệphợp pháp thực hiện Và hoạt động chuyển đổi quyền sử dụng đất chỉ

có thể được thực hiện giữa các hộ gia đình, cá nhân trong cùng một

xã, phường, thị trấn với nhau

1.1.2.2 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là sựthỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụngđất giao đất và quyền sử dụng cho bên nhận chuyển nhượng, còn bênnhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định.Trong tất cả các hình thức chuyển quyền sử dụng đất thì hìnhthức chuyền nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ biến nhất

Sự hình thành, tồn tại và phát triển của khái niệm Hợp đồng chuyểnnhượng quyền sử dụng đất nói riêng và chuyển quyền sử dụng đất nóichung luôn gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của chế độ

sở hữu nhà nước về đất đai

Xét về mặt lịch sử thì khái niệm Hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất chỉ mới xuất hiện kể từ khi có chế độ sở hữu toàn dân vềđất đai được ghi nhận lần đầu tiên ở nước ta tại Hiến pháp năm 1980.Còn lại, ở các chế độ sở hữu khác, nơi tồn tại đa hình thức sở hữu, trong

đó có hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, thì khái niệm hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất không được đặt ra mà thay vào đó làkhái niệm "mua bán đất đai" hoặc "mua bán, chuyển nhượng đất đai"hoặc "mua bán, chuyển nhượng ruộng đất" Vì vậy, khái niệm hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta luôn được đặt trong mốiquan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Điều này cónghĩa, khái niệm sở hữu toàn dân về đất đai là cái có trước, khái niệmhợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cái có sau và nó đượcxác định trên cơ sở sự khẳng định và thừa nhận đất đai thuộc sở hữutoàn dân mà Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu, các tổ chức, hộ giađình, cá nhân chỉ được coi là chủ thể sử dụng đất và được Nhà nướcthừa nhận có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việc chuyểnnhượng quyền sử dụng đất giữa các chủ thể này do Nhà nước quy định

cả điều kiện lẫn cách thức, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sửdụng đất cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệchuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong quan hệ chuyển nhượngquyền sử dụng đất, vì những lý do khác nhau mà người có quyền sửdụng đất (do Nhà nước giao, cho thuê đất hoặc thừa nhận việc sử dụngđất hợp pháp) không có khả năng hoặc không còn nhu cầu sử dụng đấtnữa, khi đó mục đích của họ là chuyển nhượng cho người khác thực sự

có nhu cầu sử dụng để thu lại cho mình một khoản lợi ích vật chất nhấtđịnh Trong quan hệ này, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽchấm dứt quan hệ sử dụng đất trước Nhà nước, đồng thời tạo điều kiệncho bên chuyển nhượng và Nhà nước để thiết lập một quan hệ sử dụngđất mới, đó là quan hệ sử dụng đất giữa người nhận chuyển nhượng vàNhà nước Việc chấm dứt hay thiết lập quyền sử dụng đất nói trên phảithông qua chủ quản lý đất đai và đại diện chủ sở hữu đối với đất đai đó

là Nhà nước Nhà nước, với vai trò vừa là người đại diện chủ sở hữu vềđất đai, vừa là người quản lý việc sử dụng đất đã đưa ra những quy địnhrất chặt chẽ, để việc chấm dứt hay thiết lập các quan hệ luôn luôn đượcthực hiện theo một vòng trật tự nhất định Điều này thể hiện ở một sốđiểm như sau:

+ Các bên tham gia quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sửdụng đất phải thỏa mãn các điều kiện nhất định do Nhà nước quyđịnh Việc Nhà nước đưa ra những điều kiện xuất phát từ tính chấtquan trọng của hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trongquan hệ hợp đồng chuyển nhượng, bên chuyển nhượng quyền sửdụng đất chấm dứt quan hệ quyền sử dụng đất, vì vậy phải được đặt

ra trong một số hoàn cảnh, lý do nhất định mới được chuyển nhượng.Ngược lại, mặc dù người nhận chuyển nhượng tự họ bỏ ra một khoảntiền tương ứng với giá trị của thửa đất nhằm mục đích thiết lập quyền

sử dụng đất với thửa đất đó nhưng để đảm bảo việc sử dụng đất cóhiệu quả, tránh hiện tượng đầu cơ đất đai hoặc không khai thác hếttiềm năng của đất, Nhà nước quy định điều kiện cho cả bên nhậnchuyển nhượng

+ Điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất khác nhau làkhác nhau Việc Nhà nước đưa ra điều kiện chuyển nhượng đối vớitừng loại đất xuất phát từ lợi ích, tầm quan trọng của từng loại đất Nhìnchung, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đặt ra đối với đấtnông nghiệp, lâm nghiệp để trồng rừng có phần chặt chẽ hơn so vói cácloại đất khác, nó xuất phát từ ý nghĩa, vai trò của loại đất này đối vớiquá trình sản xuất ra của cải cho xã hội, nhất là ở nước ta nền sản xuấtchủ yếu và quyết định đến sự ổn định kinh tế chính là nông nghiệp + Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụnộp thuế chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật thuếchuyển quyền sử dụng đất Mục đích Nhà nước đưa ra quy định này

là điều tiết thu nhập của người chuyển nhượng quyền sử dụng đấtphát sinh thông qua việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chongười khác Ngoài ra, người nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phítrước bạ và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật

Như vậy, đứng ở góc độ pháp luật dân sự, hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từngười có quyền sử dụng đất hợp pháp sang người khác theo một trình

tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định, theo đó, người có quyền

sử dụng đất (người chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất vàquyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (người nhậnchuyển nhượng), người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền chongười chuyển nhượng; người chuyển nhượng còn có nghĩa vụ nộpthuế chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển nhượng có nghĩa

vụ nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định của phápluật

1.1.2.3 Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Trong cuộc sống hàng ngày, để tồn tại và phát triển thì conngười phải tham gia vào nhiều mối quan hệ xã hội khác nhau, mộttrong những mối quan hệ xã hội đó chính là hợp đồng dân sự Thôngqua hợp đồng dân sự, con người chuyển giao cho nhau các lợi ích vậtchất nhằm đáp ứng các yêu cầu trong sinh hoạt, tiêu dùng hàng ngày.Như vậy hợp đồng dân sự là một loại giao dịch phổ biến, thông dụng

và diễn ra thường xuyên trong đời sống của con người, nó chiếm giữmột vị trí quan trọng trong việc thiết lập các quan hệ tài sảngiữa người với người và đóng một vai trò lớn trong đời sống xã hội

Để thỏa mãn các nhu cầu trong sản xuất, tiêu dùng con ngườithường tặng cho nhau những tài sản nhất định Cũng như các hợpđồng thông dụng khác, tặng cho tài sản chỉ làm phát sinh quan hệ hợpđồng khi bên được tặng cho nhận tài sản Như vậy hợp đồng tặng cho

là một hợp đồng thực tế, đặc điểm thực tế của hợp đồng được thểhiện ở chỗ: khi bên được tặng cho nhận tài sản thì khi đó quyền củacác bên mới phát sinh hay nói cách khác là hợp đồng được coi là kýkết và có hiệu lực khi các bên chuyển giao tài sản

Hợp đồng tặng cho còn là hợp đồng không có đền bù, điều nàyđược thể hiện ở chỗ: bên tặng cho chuyển giao tài sản và quyền sởhữu tài sản cho bên được tặng cho, còn bên được tặng cho không cónghĩa vụ trả lại cho bên tặng cho bất kỳ lợi ích nào Với các đặc điểmnhư vậy nên khái niệm về hợp đồng tặng cho tài sản được quy địnhtại Điều 457 BLDS năm 2015 như sau:

"Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo

đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận"

Theo quy định của pháp luật Việt Nam thì đối tượng của hợpđồng tặng cho có thể là động sản, bất động sản hoặc quyền tài sản,

mà quyền sử dụng đất cũng là một loại tài sản nên hợp đồng tặng choquyền sử dụng đất cũng là một dạng của hợp động tặng cho tài sản.Tuy nhiên do tài sản trong hợp đồng này là quyền sử dụng đất - mộttài sản đặc biệt quan trọng nên việc dịch chuyển nó thông qua hợpđồng tặng cho được pháp luật quy định chặt chẽ hơn nhiều so với cáctài sản khác

Để đưa ra một khái niệm toàn diện và đầy đủ về hợp đồng tặngcho quyền sử dụng đất, cần xem xét hợp đồng này ở nhiều phươngdiện khác nhau cùng với các tính chất và đặc điểm của nó Trước hết,theo phương diện khách quan thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụngđất là do các quy phạm pháp luật của Nhà nước ban hành nhằm điềuchỉnh quan hệ tặng cho phát sinh trong quá trình dịch chuyển quyền

sử dụng đất giữa các chủ thể với nhau Đây chính là các quy định vềđiều kiện, nội dung, hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụngđất giữa bên tặng cho và bên được tặng cho Trong BLDS năm

1995 chưa có quy định nào về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được bổ sung vào BLDS năm

2005 trên cơ sở quy định của luật đất đai năm 2003 Theo quy địnhcủa Luật đất đai năm 2013 thì quyền sử dụng đất của cá nhân, phápnhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế chỉ được tặng cho cộng đồng dân

cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng,cho nhà tình nghĩa gắn liền với quyền sử dụng đất, riêng hộ gia đình,

cá nhân còn được tặng cho đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc ngườiViệt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại Điều

121 Luật Đất đai năm 2003

Trên phương diện khách quan có thể nêu khái niệm về hợp đồngtặng cho quyền sử dụng đất như sau: Pháp luật về hợp đồng tặng choquyền sử dụng đất là sự quy định của Nhà nước về việc chuyển dịchquyền sử dụng đất từ bên tặng cho sang bên được tặng cho Theophương diện chủ quan thì: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất làmột giao dịch dân sự, trong đó các bên tự trao đổi, thỏa thuận vớinhau về việc tặng cho quyền sử dụng để làm phát sinh các quyền vànghĩa vụ dân sự nhất định nhằm thỏa mãn các nhu cầu sử dụng đất Như vậy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không chỉ là sựthỏa thuận để dịch chuyển quyền sử dụng đất từ bên tặng cho sangbên được tặng cho mà nó còn là sự thỏa thuận để làm phát sinh haychấm dứt các quyền và nghĩa vụ của mỗi bên Do đó trênphương diện chủ quan có thể nêu một cách khái quát về khái niệmcủa hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất như sau: Hợp đồng tặngcho quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bêntặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà khôngyêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận nhằm thỏa mãnnhu cầu sử dụng đất

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo nghĩa chủ quan vàpháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo nghĩa kháchquan là hai khái niệm không đồng nhất với nhau nhưng bổ trợ chonhau Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo nghĩa chủ quan làquan hệ tặng cho được hình thành từ sự thỏa thuận giữa các bên đểthỏa thuận nhu cầu sử dụng đất, còn pháp luật về hợp đồng tặng choquyền sử dụng đất là sự quy định và yêu cầu của Nhà nước đối với

các thỏa thuận của các bên trong việc tặng cho quyền sử dụng đất.Khi các bên thỏa thuận tặng cho nhau quyền sử dụng đất theo đúngquy định của pháp luật thì được Nhà nước thừa nhận sự thỏa thuận đó

và hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là một dạng của hợp đồngtặng cho tài sản nên nó cũng có đặc điểm là một hợp đồng thực tế,nghĩa là chỉ khi nào bên tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất chobên được tặng cho và bên được tặng cho nhận được quyền sử dụngđất đó thì hợp đồng coi như mới có hiệu lực Đồng thời hợp đồngtặng cho quyền sử dụng đất còn là hợp đồng không có đền bù, đặcđiểm này được thể hiện ở việc bên tặng cho chuyển giao quyền sửdụng đất cho bên được tặng cho, còn bên được tặng cho không

có nghĩa vụ trả lại cho bên tặng cho bất kỳ lợi ích nào

Từ các phân tích ở trên và qua việc xác định các đặc điểm củahợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, có thể đưa ra một khái niệmkhoa học về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất như sau: Hợpđồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận bằng văn bản giữabên tặng cho và bên được tặng cho, theo đó bên tặng cho giao quyền

sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, cònbên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của pháp luật về đấtđai; Đồng thời nó còn là một phương tiện pháp lý quan trọng bảođảm cho việc dịch chuyển quyền sử dụng đất từ bên tặng cho sangbên nhận tặng cho nhằm thỏa mãn các nhu cầu về sử dụng đất

1.1.2.4 Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Theo quan điểm của pháp luật La Mã được thể hiện trong luậtdân sự một số quốc gia Châu Âu thì quyền sở hữu tài sản bao gồmquyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt Quyền sử dụng

là quyền khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản Với

những lợi ích đem lại từ việc sử dụng tài sản đã làm cho quyền sửdụng trở thành đối tượng của giao dịch, trong đó có góp vốn Cũngnhư các tài sản khác, chủ sở hữu đất đai có quyền chiếm hữu, sửdụng và định đoạt Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân doNhà nước đại diện chủ sở hữu thống nhất quản lý Nhà nước khôngtrực tiếp sử dụng đất mà chuyển giao cho các chủ thể khác thông quagiao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) Mặc

dù, đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhưng việc thực thi một số quyềncủa chủ sở hữu lại thuộc về người sử dụng đất (NSDĐ) Với quy địnhcủa pháp luật hiện nay cho thấy, quyền của NSDĐ ở nước ta đã tiệmcận đến quyền sở hữu đất đai QSDĐ không chỉ là quyền sử dụng đấtđai, mà còn là quyền sở hữu một loại tài sản đặc biệt Chính vì thế,NSDĐ có thể góp vốn trên phương diện quyền sử dụng đất đai vàtrên phương diện quyền sở hữu tài sản Do đó, góp vốn bằng QSDĐvừa có đặc trưng của hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng tài sản,vừa có đặc trưng của hình thức góp vốn bằng quyền sở hữu tài sản.Với cách tiếp cận này, pháp luật Việt Nam ghi nhận hai hình thứcgóp vốn là góp vốn chuyển QSDĐ và góp vốn không chuyển QSDĐ.Trong khuôn khổ bài Luận văn này tác giả chỉ nghiên cứu về trườnghợp góp vốn có chuyển quyền sử dụng đất như sau:

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữuthống nhất quản lý Ngoài diện tích đất do Nhà nước sử dụng vì mụcđích công cộng, phần lớn đất đai do các chủ thể khác sử dụng Nhànước chuyển giao QSDĐ cho các chủ thể khác thông qua giao đất,cho thuê đất, công nhận QSDĐ QSDĐ trị giá được bằng tiền và cóthể chuyển giao trong giao dịch là đối tượng của giao dịch trong đó

có góp vốn Trên phương diện này, góp vốn bằng QSDĐ giống với

góp vốn bằng quyền sở hữu tài sản cho dù người góp vốn không cóquyền sở hữu đất đai.

Mặc dù, Luật Đất đai năm 2013 không có quy định phân biệthình thức góp vốn là quyền sử dụng đất đai và hình thức góp vốn làquyền sở hữu tài sản, nhưng căn cứ quy định về quyền và nghĩa vụcủa các bên trong hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ được quy địnhtrong Bộ luật Dân sự năm 2005, Luật Doanh nghiệp năm 2014 vàLuật Đất đai năm 2013 có thể thấy: Khoản 13 Điều 4 Luật Doanh

nghiệp năm 2014 quy định: “Góp vốn là việc góp tài sản để tạo

thành vốn điều lệ của công ty” Góp vốn bao gồm góp vốn để thành

lập doanh nghiệp hoặc góp thêm vốn điều lệ của doanh nghiệp đãđược thành lập Về tài sản góp vốn có thể là đồng Việt Nam, ngoại tệ

tự do chuyển đổi, vàng, giá trị quyền sử dụng đất (khoản 1 Điều 35Luật Doanh nghiệp năm 2014) Với từng loại hình doanh nghiệp,pháp luật quy định về trình tự, thủ tục góp vốn khác nhau Đối với tàisản đăng ký hoặc giá trị QSDĐ, thì người góp vốn phải làm thủ tụcchuyển quyền sở hữu tài sản hoặc quyền sử dụng đất cho công ty tại

cơ quan nhà nước có thẩm quyền (điểm a khoản 1 Điều 36 LuậtDoanh nghiệp năm 2014) Bên nhận góp vốn được cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất trong trường hợp bên nhận góp vốn là phápnhân (khoản 3 Điều 732 Bộ luật Dân sự năm 2005) Theo khoản 10

Luật Đất đai năm 2013 thì: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc

chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng QSDĐ” Nhà nước cấp giấy

chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đấtcho người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế…nhận góp vốn bằng QSDĐ (điểm c khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai

năm 2013) Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyểnquyền sử dụng đất thông qua góp vốn bằng quyền sử dụng đất (điểm

c khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai năm 2013)

Với quy định trên cho thấy, hình thức góp vốn bằng QSDĐ trênphương diện quyền sở hữu tài sản là để thành lập doanh nghiệp hoặcgóp vốn vào doanh nghiệp đã được thành lập Đặc trưng của hìnhthức góp vốn này là có sự chuyển QSDĐ từ bên góp vốn sang bênnhận góp vốn Khi góp vốn hoàn thành, tùy thuộc vào loại hìnhdoanh nghiệp mà bên góp vốn trở thành thành viên của công ty tráchnhiệm hữu hạn, công ty hợp danh; cổ đông của công ty cổ phần; xãviên của hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã Khi trở thành thành viêncủa công ty hoặc xã viên hợp tác xã, bên góp vốn có quyền tham giahoạt động kinh doanh của doanh nghiệp

So với hình thức góp vốn không chuyển QSDĐ thì hình thứcgóp vốn này có một số điểm khác: (i) Bên góp vốn trở thành chủ sởhữu hoặc đồng sở hữu doanh nghiệp mới thành lập hoặc doanhnghiệp đang hoạt động, có quyền tham gia quyết định các vấn đề sảnxuất kinh doanh của doanh nghiệp Khi doanh nghiệp làm ăn hiệuquả, vốn góp bằng QSDĐ sẽ tăng theo giá trị của doanh nghiệp; (ii)Bên nhận góp vốn trong trường hợp này là doanh nghiệp mới thànhlập hoặc doanh nghiệp đang hoạt động sẽ được cấp giấy chứng nhậnQSDĐ Bên nhận góp vốn có thể sử dụng QSDĐ thế chấp tại các tổchức tín dụng để vay vốn nhằm phát triển sản xuất, kinh doanh Cũngnhư tài sản khác, khi góp vốn, QSDĐ không chỉ được phát huy trênphương diện sử dụng, mà còn được phát huy trên phương diện vốn;

(iii) Ba là, so với hình thức góp vốn không chuyển QSDĐ, thì hình

thức góp vốn này mang tính bền vững hơn Do QSDĐ được chuyểnsang doanh nghiệp mới nên việc chuyển nhượng, rút vốn ra khỏi

doanh nghiệp chịu sự kiểm soát của các thành viên trong doanhnghiệp và sự điều chỉnh của Luật Doanh nghiệp, Luật Phá sản.

1.2 Tổng quan hình thức của hợp đồng

1.2.1 Khái niệm hình thức của hợp đồng

Để tồn tại và phát triển, mỗi cá nhân cũng như mỗi tổ chức phảitham gia nhiều mối quan hệ xã hội khác nhau Trong đó, việc các bênthiết lập với nhau những quan hệ, để qua đó chuyển giao cho nhaucác lợi ích vật chất nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng, đóngmột vai trò quan trọng, là một tất yếu đối với mọi đời sống xã hội.Tuy nhiên việc chuyển giao các lợi ích vật chất đó không phải là tựnhiên hình thành bởi tài sản, chúng không thể tự tìm tới nhau để thiếtlập các quan hệ Các quan hệ tài sản chỉ được hình thành từ nhữnghành vi có ý chí của các chủ thể Nếu chỉ có một bên thể hiện ý chícủa mình mà không được bên kia chấp nhận cũng không thể hìnhthành một quan hệ để qua đó thực hiện việc chuyển giao tài sản hoặclàm một công việc đối với nhau được Do đó chỉ khi nào có sự thểhiện và thống nhất ý chí giữa các bên thì quan hệ trao đổi lợi ích vậtchất mới được hình thành Quan hệ đó được gọi là hợp đồng dân sự,

và mỗi loại hợp đồng khác nhau căn cứ vào tính chất và tính rủi ro

mà pháp luật lại có những quy định khác nhau về hình thức của hợpđồng đó

Như vậy, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất chính là một giaodịch dân sự mà trong đó các bên tự trao đổi ý chí với nhau nhằm điđến sự thỏa thuận cùng nhau làm phát sinh các quyền và nghĩa vụnhất định liên quan đến quyền sử dụng đất Dưới góc độ pháp lý thìhợp đồng dân sự được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xáclập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự (theo Điều 375

Bộ luật dân sự Việt Nam năm 2015) Hợp đồng dân sự là một bộphận các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnhcác quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình dịch chuyển các lợi íchvật chất giữa các chủ thể với nhau Trên cơ sở định nghĩa về hợpđồng dân sự ta rút ra được các đặc điểm của hợp đồng dân sự.

Hình thức của hợp đồng dân sự là phương tiện để ghi nhận, lưutrữ, truyền tải nội dung của hợp đồng Đó là phương diện để ghi nhậnlại các điều khoản mà các bên đã cùng nhau thống nhất cam kết Tuythuộc vào nội dung, tính chất của từng hợp đồng cũng như tùy thuộcvào độ tin tưởng lẫn nhau mà các bên có thể lựa chọn một hình thứcnhất định trong việc giao kết hợp đồng cho phù hợp với từng trườnghợp cụ thể

Hình thức của hợp đồng dân sự tương đối đa dạng tạo điều kiệncho các chủ thể ký kết thuận tiện Đối với những hợp đồng dân sự màpháp luật đã quy định buộc phải giao kết theo một hình thức nhấtđịnh, thì các bên phải tuân theo các hình thức đó Hiện nay hình thứccủa hợp ðồng gồm có hình thức miệng, hình thức bằng văn bản, hinhthức bằng hành vi cụ thể và hình thức bằng thông điệp điện tử

bằng lời nói hoặc hành vi cụ thể:

Thông qua hình thức bằng lời nói, các bên chỉ cần thỏa thuậnmiệng với nhau về nội dung cơ bản của hợp đồng Hình thức miệngđược coi là có độ xác thực thấp nhất Khi có tranh chấp giữa các bên

về một hợp đồng đã được giao kết miệng với nhau, bất cứ bên nàocũng có thể phủ nhận tất cả những cam kết trước đây của mình Tuynhiên, đối với tất cả các quốc gia trên thế giới thì hình thức miệngvẫn được coi là hình thức hợp đồng có lịch sử lâu đời và được áp

dụng phổ biến nhất trong các giao dịch dân sự Trước đây điều đóđược lý giải là do số lượng những người biết đọc, biết viết còn rất ít

bằng văn bản

Các bên có thể ký kết hợp đồng dưới hình thức cùng nhau lậpmột văn bản viết Hěnh thức hợp đồng bằng văn bản mang tính xácthực hơn so với hình thức hợp đồng miệng Trong văn bản đó các bênghi đầy đủ những nội dung đã thỏa thuận, cùng ký tên xác nhận vàovăn bản Văn bản hợp đồng thường được soạn thành hai hay nhiềubản gốc giông nhau, đều phải có chữ ký của các bên, mỗi bên đượcgiữ một bản Căn cứ vào văn bản của hợp đồng, các bên dễ dàng thựchiện quyền yêu cầu của mình đối với bên kia Các trường hợp cơ bản

áp dụng hình thức văn bản này là :

+) Đối với những hợp đồng có giá trị lớn

+) Đối với những hợp đồng mà việc thực hiện các quyền vànghĩa vụ hợp đồng có thể diễn ra trong một thời gian dài không cùnglúc với việc giao kết (ví dụ : hợp đồng gia công xây dựng nhà…)+) Khi giữa các bên chưa đật được sự tin cậy nhất định

đồng tặng cho tài sản như việc bỏ tiền vào hòm công đức, như ngườitiêu dùng mua nước tại các máy bán nước tự động, hợp đồng đượccoi là ký kết khi người tiêu dùng thả tiền vào máy tự động và thựchiện một số các động tác cần thiết để nhận chai nước Đối với hìnhthức này thì chỉ cần các bên thực hiện một hoặc một vài (không bắtbuộc phải tất cả) hành vi là nghĩa vụ của hợp đồng thì hợp đồng đãđược coi là giao kết

 Hình thức hợp đồng bằng thông điệp dữ liệu (hợp đồngđiện tử): Ngày nay, cùng với sự phát triển của công nghệ thông tin,việc giao kết hợp đồng dưới hình thức văn bản giấy không còn làhình thức thích hợp khi các bên có khoảng cách xa về mặt địa lý Chủthể ở một quốc gia này có thể ký kết hợp đồng với chủ thể của mộtquốc gia khác mà không phải đi đến tận nơi gặp nhau trực tiếp đểthương thảo hợp đồng Thông qua mạng Internet, các doanh nghiệp ởcác địa phương khác nhau, ở các quốc gia khác nhau có thể nhanhchóng tìm kiếm được bạn hàng để thiết lập mối quan hệ làm ăn, mởrộng thị trường Với chiếc máy tính nối mạng Internet, ngồi ở nhàchúng ta có thể dạo quanh thị trường một cách thoải mái vào bất cứthời điểm nào trong ngày Khi cần mua một món hàng, chúng ta chỉcần liên lạc với cửa hàng qua hệ thống mạng, sau đó sẽ có ngườimang món hàng đó đến tận nơi theo yêu cầu Sự phát triển mạnh mẽcủa giao dịch điện tử kéo theo sự ra đời một hình thức hợp đồng mới:

hợp đồng điện tử- hợp đồng được giao kết thông qua phương tiện

điện tử

Hợp đồng dân sự là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập,thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự Việc giao kết hợpđồng dân sự phải tuân theo nguyên tắc tự do giao kết hợp đồngnhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội; Tự nguyện, bìnhđẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng Tuy nhiên đối vớinhững hợp đồng có tính chất phức tạp, dễ xảy ra tranh chấp và đốitượng của hợp đồng là những tài sản mà nhà nước quản lý, kiểm soát,đăng ký thì khi giao kết các bên phải lập thành văn bản có Côngchứng hoặc chứng thực của Cơ quan quản lý hành chính có thẩmquyền trong lĩnh vực này Với những dạng hợp đồng không cần công

chứng, chứng thực thì các bên chỉ cần thỏa thuận với nhau bằng hìnhthức Văn bản, thư điện tử, bằng miệng, hoặc bằng những hành vinhất định về những nội dung cơ bản của hợp đồng Hoặc được thựchiện trên cơ sở với điều kiện các bên có tư cách pháp nhân, thuộcdoanh nghiệp Nhà nước.

Theo quy định hiện hành thì những trường hợp bắt buộc phảicông chứng,chứng thực bao gồm: hợp đồng thế chấp bất động sản,hợp đồng ủy quyền, công chứng di chúc, phân chia di sản, văn bảnkhai nhận di sản, văn bản từ chối nhận di sản, bản dịch,…

Khoản 2 – Điều 119 – Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:

“Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.”

Khoản 2- Điều 129 – BLDS 2015 quy định: Giao dịch dân sự

vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

“2 Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Như vậy, trong một số trường hợp đặc biệt pháp luật quy địnhbắt buộc giao dịch phải được công chứng hoặc chứng thực thì đây làmột điều kiện để khi có xảy ra tranh chấp xác định giao dịch đó cóhiệu lực hay không

Ngoài quy định về hình thức giao kết, buộc công chứng chứngthực thì một quy định khác để đảm bảo tính hợp pháp của hợp đồngtrong một số trường hợp thì pháp luật bắt buộc phải đăng ký Nếukhông đảm bảo sẽ bị vô hiệu theo quy định tại Khoản 2 – Điều 119 –BLDS 2015

Theo quy định của Bộ luật dân sự 2005 thì các giao dịch bắtbuộc phải đăng ký bảo đảm gồm có các giao dịch bảo đảm theo quyđịnh tại khoản 2 Đ 323 Bộ Luật dân sự 2005; Hợp đồng cho thuê nhà,góp vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất (khoản 1-Đ705, Đ 149, 153 & 155); Hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu côngnghiệp (Điểm a, khoản 3 Đ 6 và Đ 148 luật sở hữu trí tuệ 2005) Tuy nhiên theo quy định của BLDS 2015 thì quy định về đăng

ký giao dịch dân sự đã được thay đổi để phù hợp hơn đối với thựctiễn cũng như sự linh hoạt trong các giao dịch dân sự Theo đó, cáchợp đồng về biện pháp bảo đảm, theo quy định tại Điều 298: “Biệnpháp bảo đảm được đăng ký theo thỏa thuận hoặc theo quy định củaluật

Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉtrong trường hợp luật có quy định.” Như vậy, Bộ luật Dân sự năm

2015 đã đổi mới về căn bản cách tiếp cận về đăng ký biện pháp bảođảm, từ đăng ký là “nghĩa vụ” của công dân sang đăng ký là “quyền”của công dân Khi nhìn nhận đăng ký biện pháp bảo đảm với tư cáchquyền dân sự của người dân, thì cơ chế pháp lý điều chỉnh sẽ phải hếtsức mềm dẻo, linh hoạt, những quy định cản trở người dân thực hiệnquyền sẽ phải bị loại bỏ, thay bằng những quy định hỗ trợ và tạothuận lợi cho người dân trong việc thực hiện quyền của mình Điềunày cho thấy, chính cách tiếp cận đăng ký biện pháp bảo đảm là

“quyền” của công dân của Bộ luật Dân sự năm 2015 sẽ góp phần

phát huy dân chủ, bảo vệ và bảo đảm hơn nữa quyền của công dântrong lĩnh vực đăng ký biện pháp bảo đảm.

Việc đăng ký biện pháp bảo đảm có thể do các bên thỏa thuậnhoặc pháp luật quy định Khi biện pháp bảo đảm được đăng ký, hiệulực đối kháng với người thứ ba sẽ phát sinh Quyền và lợi ích của bênnhận bảo đảm được áp dụng biện pháp bảo đảm có đăng ký sẽ đượcpháp luật bảo đảm thực hiện Ngay cả trường hợp có tranh chấp xảy

ra đối với chủ thể thứ ba thì quyền và lợi ích này vẫn được bảo vệ.Việc đăng ký biện pháp bảo đảm được thực hiện do các bêntrong quan hệ nghĩa vụ có thể thỏa thuận về việc đăng ký biện phápbảo đảm hoặc pháp luật có quy định bắt buộc đăng ký biện pháp bảo

đảm thì giao dịch bảo đảm mới có hiệu lực Khi biện pháp bảo đảm

được đăng ký thì trình tự thủ tục đăng ký theo quy định của pháp luật

và được thực hiện tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền Tùythuộc vào loại đối tượng của biện pháp bảo đảm thì việc đăng kýđược thực hiện tại những cơ quan nhà nước khác nhau

Như vậy, không phải mọi trường hợp pháp luật đều bắt buộc

đăng ký biện pháp bảo đảm, các bên có thể thỏa thuận về đăng kýbiện pháp bảo đảm, pháp luật chỉ bắt buộc đăng ký biện pháp bảođảm trong một số trường hợp nhất định Việc đăng ký là điều kiện đểgiao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ trong trường hợp luật có quy định,nếu luật không quy định thì dù bạn không đăng ký giao dịch bảođảm, giao dịch đó vẫn có hiệu lực như bình thường

Đối với một số loại hợp đồng liên quan đến quản lý Nhà nước

và có tính chất rủi ro cao, do vậy việc quy định bắt buộc đăng ký vẫnđược giữ nguyên Theo BLDS 2015, các loại hợp đồng bắt buộc đăng

ký gồm có:

1.2.2 Mục đích, ý nghĩa của hình thức hợp đồng

Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập,thay đổi và chấm dứt các quyền và nghĩa vụ dân sự Như vậy, cơ sởđầu tiên để hình thành một hợp đồng dân sự là việc thỏa thuận bằng ýchí tự nguyện của các bên Tuy nhiên hợp đồng chỉ được pháp luậtcông nhận và bảo vệ khi ý chí các bên phù hợp với quy định của nhànước, trong đó có các quy định về hình thức của hợp đồng Việc quyđịnh hình thức của hợp đồng có ý nghĩa đối với việc giao kết giaodịch dân sự nói chung và trong giao dịch về chuyển quyền sử dụngđất như sau:

Thứ nhất, quy định của pháp luật hiện hành về hình thức của

hợp đồng nhằm tạo ra một hành lang pháp lý bảo đảm cho việc giaokết hợp đồng nói chung và hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nóiriêng Xuất phát từ đặc trưng của chuyển quyền sử dụng đất là mộtgiao dịch dân sự đặc thù, nó tiềm ẩn nhiều rủi ro cũng như liên quanđến quyền và lợi ích của nhiều người, nhiều bên trong quan hệ phápluật Nếu không quy định rõ ràng, chặt chẽ thì sẽ rất dễ dẫn tới nhữnghậu quả phát sinh rất rườm rà và rắc rối

Thứ hai, trong đời sống quan hệ pháp luật, hợp đồng chuyển

quyền sử dụng đất là một trong những giao dịch phổ biến nhất, baogồm những hợp đồng cụ thể liên quan, mà thông qua đó quyền sửdụng đất được chuyển từ cá nhân/tổ chức này qua cho cá nhân/tổchức khác Đất đai mang trong mình một đặc thù riêng biệt đó là sởhữu toàn dân với sự đại diện quản lý của Nhà nước, Nhà nước khôngtrực tiếp sử dụng mà thông qua việc cho thuê, giao quyền sử dụngcho cá nhân, tổ chức vì vậy việc quy định về hình thức của hợp đồng