Pháp luật về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất

Như vậy, đứng ở góc độ pháp luật dân sự, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang người khác hợp pháp theo

Lý do chọn đề tài : 1

Chương 1: KHÁI LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 4

1.1 Sơ lược về quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất: 4

1.1.1 Quyền sử dụng đất: 4

1.1.2 Chuyển quyền sử dụng đất: 5

1.2 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 6

1.2.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 6

1.2.2 Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 7

1.3 Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 9

1.4 Các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 10

1.5 Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 12

1.6 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 13

1.6.1 Quyền và nghĩa cụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 13

1.6.2 Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 14

Tiểu kết chương 1: 16

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN VỤ VIỆC LIÊN QUAN TẠI VPLS BÌNH MINH & CỘNG SỰ (CHI NHÁNH TẠI ĐĂK LĂK): 17

2.1 Sơ lược về VPLS Bình Minh & Cộng Sự (chi nhánh tại Đăk Lăk): 17

2.2 Thực trạng trong hệ thống pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 18

2.2.1 Bất cập trong quy định về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 18

2.2.2 Vướng mắc khi xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 21

2.3 Một vài vi phạm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn tại VPLS Bình Minh& Cộng Sự (chi nhánh tại Đăk Lăk): 22

Tiểu kết chương 2: 24

Chương 3: PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT: 24

3.1.2 Hoàn thiện pháp luật đất đai phải chú ý tới việc bảo đảm hội nhập kinh tế quốc tế: 25

3.1.3 Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đặt trong mối quan hệ với việc hoàn thiện pháp luật đất đai cũng như hoàn thiện cả hệ thống pháp luật: 26

3.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 26

3.2.1 Tiếp tục cải cách thủ tục hành chính: 26

3.2.2 Tăng cường phổ biến pháp luật cho người dân: 28

Tiểu kết chương 3: 28

KẾT LUẬN 29

MỞ ĐẦU

Lý do chọn đề tài :

Trong chúng ta, không ai có thể phủ nhận được: Đất đai là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, của các ngành kinh tế, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia, là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống… Với những giá trị thấy được, trong mặt “tích cực”, con người luôn mong muốn tác động vào nó thường xuyên để tạo ra những giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho mình Và sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể

sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu Luật đất đai 1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất là một bước đột phá quan trọng trong việc quy định các quyền của người sử dụng đất, mở ra thời kỳ mới tạo điều kiện thuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trường

Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của các quan hệ xã hội không ngừng diễn

ra sôi động trong nền kinh tế thị trường, các quy định pháp luật này tỏ ra không phù hợp và còn nhiều bất cập vì vậy cùng với thời gian, Luật đất đai 1993 đã được Quốc hội sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998 và 2001 Mặc dù vậy các văn bản này vẫn chưa đáp ứng nhu cầu điều chỉnh các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất diễn ra hàng ngày trong cuộc sống Ngày 26/11/2003, Quốc hội thông qua Luật đất đai mới với nhiều điểm tiến bộ hơn so với Luật đất đai năm 1993, và các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng có nhiều điểm khác biệt

Chuyển quyền sử dụng đất thực chất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử dụng đất để tạo lập quyền sử dụng cho chủ thể mới Chuyển quyền sử dụng đất theo luật đất đai 2003 bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Trong các hình thức này, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức giao dịch phổ biến và sôi động nhất Luật đất đai, cũng như bộ luật dân sự xác định người sử dụng đất hợp pháp, không có tranh chấp

có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho người khác Nhờ thế người sử dụng đất hợp pháp ngoài việc khai thác sử dụng còn có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác để thu về một khoản tiền tương ứng với giá trị của nó, đất đai trở thành tài sản có giá

và quyền sử dụng đất có quyền tham gia vào thị trường bất động sản

Tuy nhiên, trong thời gian qua, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn

ra với nhiều phức tạp, với mật độ “phổ biến” (mặc dù đó là tài sản toàn dân, tài sản quốc gia) Đây cũng là lý do chứng minh cho sự cần thiết để nghiên cứu tìm hiểu bản chất pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất so với những hợp đồng dân sự khác Sự nhận thức đúng đắn đầy đủ các quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cấp thiết trong hoạt động thực tiễn khi thực hiện pháp luật và vận dụng pháp luật trong hoạt động của Tòa án và các văn phòng luật

Từ vấn đề trên là lý do em chọn đề tài "pháp luật về hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất " làm báo cáo thực tập.

Mục đích, đối tượng nghiên cứu, giới hạn phạm vi nghiên cứu:

Mục đích nghiên cứu của đề tài là phân tích, đánh giá, những quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để trên cơ sở đó đưa ra những phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và cơ chế áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để góp phần lành mạnh hóa các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Pháp luật hiện hành quy định nhiều loại quan hệ chuyển dịch quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn, thừa kế quyền sử dụng đất Tác giả lựa chọn nghiên cứu một loại

quan hệ được coi là phổ biến và quan trọng nhất - quan hệ hợp đồng chuyển

- Vướng mắc khi xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Từ đó tương ứng đưa ra một vài vi phạm về hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất cơ bản liên quan qua thực tiễn tại đơn vị thực tập

Phương pháp nghiên cứu :

Trong quá trình nghiên cứu, sinh viên đã sử dụng phương pháp so sánh, phân tích, tổng hợp

Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài:

Đề tài tuy không nói lên được nhiều điểm mới mà chỉ tổng hợp các yếu tố đang còn tồn đọng, tuy nhiên với hình thức so sánh, phân tích những vấn đề đó cùng với kiến thức thực tế góp nhặt được tại văn phòng luật sư nơi thực tập, đề tài

đã phần nào nói rõ hơn những điểm còn hạn chế, vướng mắc của vấn đề hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó rút ra được những phương hướng, giải pháp để hoàn thiện các điểm còn thiếu sót Vì vậy, đề tài có thể trở thành tài liệu để tham khảo, phát triển trở thành một đề tài lớn hơn, có ý nghĩa thực tiễn cao, góp phần hoàn thiện pháp luật về pháp luật hợp đồng, đất đai

Kết cấu của đề tài :

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của bài báo cáo gồm 3 chương:

Chương 1 : KHÁI LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT:

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN VỤ VIỆC LIÊN QUAN TẠI VPLS BÌNH MINH & CỘNG SỰ (CHI NHÁNH TẠI ĐĂK LĂK):

Chương 3: PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT:

Chương 1: KHÁI LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1 Sơ lược về quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất:

1.1.1 Quyền sử dụng đất:

Như chúng ta đã biết, kể từ Hiến pháp 1980 ra đời, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước vừa là người đại diện chủ sở hữu vừa là chủ thể quản lý đối với đất đai Tuy nhiên, trong giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1987, trên thực tế Nhà nước ta chưa xác lập được một cách đầy đủ quyền sở hữu chủ của mình đối với đất đai, đặc biệt là đất đai đang thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân

Ngày 29/12/1987, Quốc hội thông qua Luật đất đai gồm 6 chương 57 điều Đây là bước khởi đầu cho việc xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu về đất đai và sử dụng đất Bắt đầu từ thời điểm này các văn bản pháp lý từ luật trở xuống bắt đầu ghi nhận quyền sở hữu toàn dân của nhà nước với đất đai và nhà nước giữ vai trò là đại diện chủ sở hữu Mang tính chất của thời kỳ quá độ lên chủ nghĩa xã hội, luật đất đai năm 1987 đã hạn chế tối đa quyền định đoạt của những người có đất, điều này khiến tính hàng hóa của đất đai bị triệt tiêu, người có đất không được tặng, cho, mua, bán đất dưới mọi hình thức Tuy nhiên, do có sự tác động của cơ chế thị trường, nhu cầu sử dụng đất ngày càng trở nên bức xúc, trong khi Nhà nước vừa không chú trọng đến các yếu tố kinh tế của đất đai vừa nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức, tạo nên một lực cản cho sự vận động, chuyển dịch của quyền sử dụng đất, làm kìm hãm sự phát triển kinh tế của đất nước

Trước tình hình đó, Hiến pháp 1992 và Luật đất đai năm 1993 ra đời, đánh dấu một mốc lịch sử quan trọng trong việc quy định quyền của người sử dụng đất, một mặt pháp luật tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, thừa nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất, mặt khác, pháp luật đã thực sự quan tâm đến quyền của người sử dụng đất, đó là ghi nhận người sử dụng đất hợp pháp có quyền chuyển quyền sử dụng

đất, bao gồm các quyền: chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền này không phải là hoàn toàn tự do mà phải tuân theo những điều kiện do Nhà nước đặt ra Luật đất đai năm

1993 khẳng định người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng sử dụng đất và nay luật đất đai 2003 ghi nhận chính thức chuyển - tặng - cho quyền sử dụng đất (tuy nhiên không thể đồng nhất quyền sở hữu đất đai với quyền sử dụng đất bởi chúng có

sự khác nhau về cả nội dung, ý nghĩa)

Từ phân tích trên, chúng ta thấy, quyền sử dụng đất là một loại quyền đặc trưng của người sử dụng đất, nó được phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai Đây là loại quyền phát sinh trên cơ sở kết hợp một cách đặc thù quyền tài sản của chủ sở hữu với yếu tố quyền lực nhà nước Vì vậy, quyền chuyển quyền sử dụng đất cũng như quyền nhận chuyển quyền sử dụng đất không phải được áp dụng đối với tất cả các chủ thể mà nó bị hạn chế bởi quyền lực nhà nước Điều này thể hiện ở chỗ, Nhà nước ban hành các quy định của pháp luật một cách chặt chẽ về hình thức, thủ tục, điều kiện, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển quyền

sử dụng đất

Tóm lại, Quyền sử dụng tài sản (đất) là quyền khai thác công dụng, hưởng

hoa lợi, lợi tức từ tài sản (đất) 1 một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền đó cho người khác.

1.1.2 Chuyển quyền sử dụng đất:

Quyền sử dụng đất là khái niệm có nội dung rộng, trong đó có nhiều quyền năng khác nhau Một trong những quyền năng cơ bản và đặc biệt quan trọng của người sử dụng đất là quyền chuyển quyền sử dụng đất Trong nền kinh tế thị trường, quyền sử dụng đất là một loại tài sản được chuyển quyền sử dụng, được đưa trao đổi, giao dịch Chuyển quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất

có thể chuyển quyền này cho người khác bằng một trong các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất Chuyển quyền sử dụng

1 Điều 192 Quyền sử dụng tài sản – Bộ luật dân sự 2005

đất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất của chủ thể đang sử dụng cho chủ thể mới Hay nói khác đi, chuyển quyền sử dụng đất

là việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất được "định đoạt" quyền sử dụng đất hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật

Chuyển quyền sử dụng đất có các đặc điểm sau:

Thứ nhất, người sử dụng đất không có toàn quyền định đoạt tuyệt đối với

đất thuộc quyền sử dụng của mình như đối với các loại tài sản khác thuộc quyền sở hữu Khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất, những người tham gia vào giao dịch phải tuân theo các quy định về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định Việc chuyển quyền sử dụng đất bị ràng buộc bởi thời hạn, mục đích

và quy hoạch sử dụng đất Người nhận quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích mà Nhà nước đã xác định

Thứ hai, do đất đai luôn có một vị trí cố định không di dời được, bởi vậy

khác với các hàng hóa khác nó cần được đo đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp Việc chuyển quyền sử dụng đất chủ yếu được tiến hành thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ về đất Do vậy, trong các giao dịch

về đất đai hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các hợp đồng phải

rõ ràng, công khai, minh bạch

1.2 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

1.2.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định 2

Xét về mặt lịch sử thì khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ mới xuất hiện kể từ khi có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được ghi nhận lần đầu tiên ở nước ta tại Hiến pháp năm 1980 Còn lại, ở các chế độ sở hữu khác, nơi tồn tại đa hình thức sở hữu, trong đó có hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, thì khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được đặt ra mà thay vào

2 Điều 697 Bộ luật dân sự 2005 – Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

đó là khái niệm "mua bán đất đai" hoặc "mua bán, chuyển nhượng đất đai" hoặc

"mua bán, chuyển nhượng ruộng đất" Vì vậy, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất ở nước ta luôn được đặt trong mối quan hệ mật thiết với chế độ

sở hữu toàn dân về đất đai

Như vậy, đứng ở góc độ pháp luật dân sự, hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang người khác (hợp pháp) theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định, theo đó, người có quyền sử dụng đất (người chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (người nhận chuyển nhượng), người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho người chuyển nhượng; người chuyển nhượng còn có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật

1.2.2 Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Để hiểu rõ về những đặc trưng riêng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chúng ta cần đi sâu vào phân tích và so sánh với một số hình thức chuyển nhượng đất đai khác

* So sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất:

Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản của chuyển quyền sử dụng đất, theo đó, các bên có quyền sử dụng đất thỏa thuận chuyển quyền sử dụng đất cho nhau để thỏa mãn nhu cầu tiện lợi trong sản xuất, đời sống

Mục đích của chuyển đổi quyền sử dụng đất là tạo điều kiện thuận tiện cho sản xuất và đời sống, nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất Việc Nhà nước ghi nhận quyền này có ý nghĩa rất lớn trong thực tiễn, nhất là trong sản xuất nông nghiệp Trong những năm qua, Nhà nước ta đã có chủ trương khuyến khích việc chuyển đổi ruộng đất sản xuất nông nghiệp, qua quá trình thử nghiệm chủ trương này ở một số địa phương cho thấy, đã khắc phục được tình trạng đất đai manh mún, giảm thiểu số lượng thửa đất, tăng thêm diện tích trên mỗi thửa đất, tạo điều kiện thuận lợi cho

việc đưa tiến bộ khoa học vào sản xuất nông nghiệp, nhờ đó, năng suất cây trồng và sản lượng nông nghiệp tăng lên rõ rệt

Cũng như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất

là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất, theo đó Nhà nước chấm dứt quyền sử dụng đất của bên này để thiết lập quyền sử dụng đất cho bên kia Tuy nhiên, giữa hai hình thức này có sự khác nhau và nó thể hiện ở chỗ, nếu như trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối tượng của quan hệ là quyền sử dụng đất và việc thực hiện quan hệ này là quá trình chấm dứt quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng để thiết lập quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng (quan hệ một chiều), thì trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất, đối tượng chủ yếu của quan

hệ là đổi quyền sử dụng đất lấy quyền sử dụng đất Trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất, các bên có thể thỏa thuận chuyển tiền cho nhau để bù đắp giá trị chênh lệch giữa hai thửa đất nhưng mục đích cơ bản và cũng là vấn đề mà cả người

sử dụng đất lẫn cơ quan quản lý nhà nước quan tâm đó là các bên đổi quyền sử dụng đất cho nhau Việc thực hiện quan hệ này là quá trình cùng một lúc chấm quyền sử dụng đất của cả hai bên đối với thửa đất mà họ đang sử dụng để thiết lập quyền sử dụng đất cho cả hai bên nhận quyền sử dụng đất từ phía bên kia (quan hệ hai chiều)

* So sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hình thức hợp đồng mua bán tài sản:

Điểm giống nhau giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng mua bán tài sản là các quan hệ của nó đều thuộc đối tượng điều chỉnh của pháp luật dân sự; theo đó, quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên đều được phát sinh thông qua hình thức hợp đồng, quyền của bên này tương ứng với nghĩa vụ của bên kia, một bên có nghĩa vụ chuyển giao quyền sử dụng đất (đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất) hoặc tài sản (đối với hợp đồng mua bán tài sản) và nhận tiền; ngược lại, bên kia có nghĩa vụ trả tiền và nhận quyền sử dụng đất hoặc tài sản

Tuy nhiên, giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng mua bán tài sản có những điểm khác biệt, thể hiện ở những nội dung sau:

Thứ nhất, về mặt đối tượng, nếu như trong quan hệ mua bán tài sản, đối

tượng của hợp đồng mua bán tài sản là tài sản (bao gồm vật có thực và quyền tài

sản) thuộc quyền sở hữu của bên bán, thì trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng, còn thửa đất chuyển nhượng vẫn thuộc quyền sở hữu của toàn dân mà Nhà nước là người đại diện

Với tư cách là chủ sở hữu tài sản, bên bán có toàn quyền định đoạt tài sản bằng việc bán quyền sở hữu tài sản cho bên mua mà không phụ thuộc vào ý chí của người khác Trong khi đó bên chuyển nhượng chỉ là người có quyền sử dụng đất nên khi chuyển nhượng cho người khác các bên còn phải thỏa mãn những điều kiện nhất định theo quy định của pháp luật

Thứ hai, về hình thức, hiệu lực của hợp đồng, nếu như hợp đồng mua bán tài

sản có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể và thường có hiệu lực thi hành ngay sau khi xác lập (cam kết hoặc ký kết), trừ hợp đồng mua bán nhà ở và một số tài sản mà Nhà nước có quy định phải được lập bằng văn bản, thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập bằng văn bản và chỉ có hiệu lực thi hành sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép

Thứ ba, về trách nhiệm, nghĩa vụ trước Nhà nước, nếu như trong mua bán

tài sản, bên bán tài sản cũng như bên mua tài sản không phải thực hiện nghĩa vụ gì trước Nhà nước, trừ trường hợp Nhà nước quy định khi mua bán một số loại tài sản bên mua phải đăng ký quyền sở hữu và nộp lệ phí trước bạ, thì trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên chuyển nhượng phải tuân thủ nguyên tắc, điều kiện, trình tự, thủ tục và phải có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật

1.3 Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên phải tuân theo một số nguyên tắc nhất định Các nguyên tắc này xuyên suốt cả quá trình chuyển nhượng đòi hỏi cả cơ quan nhà nước và các bên chuyển nhượng phải tuân thủ Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

Nguyên tắc thứ nhất là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy định của pháp luật.

Khi các bên thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các nội dung

cơ bản phải phù hợp với các quy định tại chương XXVIII của Bộ luật dân sự năm

2005 và pháp luật về đất đai Ngoài ra, các việc chuyển nhượng không được trái với các quy định ở các văn bản quy phạm pháp luật khác

Nguyên tắc thứ hai là phải sử dụng đất đúng mục đích, thời hạn quy định.

Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, thời hạn được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của bên chuyển nhượng Theo quy định của pháp luật, toàn bộ quỹ đất quốc gia đều nằm dưới sự quản lý của Nhà nước, việc quản lý sử dụng đất cần phải theo quy hoạch, kế hoạch thống nhất Hàng năm, Nhà nước lập quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất trong đó hoạch định việc sử dụng đất cụ thể đối với từng loại đất để làm căn cứ giao đất, cho thuê đất Hay nói cách khác, Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc hợp thức hóa quyền sử dụng đất trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, do đó mục đích sử dụng đất đã được Nhà nước xác định rõ ràng Mặt khác, khi giao đất, cho thuê đất hay hợp thức hóa quyền sử dụng đất, Nhà nước xác định rõ thời gian sử dụng đất và người được giao đất, thuê đất, hợp thức hóa quyền

sử dụng đất chỉ được sử dụng trong khoảng thời gian đó Vì vậy, sau khi nhận quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng phải tuân thủ quy định của Nhà nước

về thửa đất chuyển nhượng, đó là phải sử dụng đúng mục đích, thời hạn sử dụng

và phù hợp với quy hoạch kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển nhượng

1.4 Các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Thứ nhất: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà

nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất” 3 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành và cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất Việc cấp giấy quyền sử dụng đất là

3 Khoản 20 – điều 4 – Luật đất đai 2003

một điều kiện rất quan trọng vì thiếu nó thì sẽ không có căn cứ pháp lý xác lập một cách đầy đủ mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng Việc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước hết là vì quyền lợi của người quyền sử dụng đất bởi thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp khi xảy ra tranh chấp hoặc bị xâm hại.

Giá trị của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thể hiện ở các phương diện như sau:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một bảo đảm quan trọng của Nhà nước cho người sử dụng đất4;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện để người sử dụng đất được nhà nước bồi thường thiệt hại về đất và tài sản khi Nhà nước thu hồi đất5;

- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một quyền “quan trọng” của người sử dụng đất6;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình theo quy định của pháp luật7;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý để khi có tranh chấp

về quyền sử dụng đất sẽ được tòa án nhân dân giải quyết8

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất, cho từng người sử dụng đất Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi cả tên vợ và tên chồng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng được cấp cho cộng đồng dân cư hoặc cơ sở tôn giáo

và trao cho người đứng đầu các tổ chức nói trên

Thứ hai: Đất không có tranh chấp

Để bảo vệ quyền lợi các bên, Luật đất đai quy định chỉ những thửa đất không xảy ra tranh chấp mới được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất Các tranh chấp

có thể bao gồm tranh chấp về ranh giới các thửa đất, tranh chấp về quyền sử dụng đất Trong trường hợp có tranh chấp xảy ra thì sau khi giải quyết xong mọi bất đồng, mâu thuẫn thì mới được chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thứ ba: Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.

4 Khoản 1 - Điều 10 Luật đất đai năm 2003

5 Khoản 1, Điều 42 Luật đất đai năm 2003

6 Khoản 1, Điều 105 Luật đất đai năm 2003

7 Khoản 2,3,4,5,6 - Điều 105 Luật đất đai năm 2003

8 Khoản 1 - Điều 136 Luật đất đai 2003

Những thửa đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì không được chuyển nhượng Nhà nước quy định điều này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thứ tư: Trong thời hạn sử dụng đất.

Đối với những loại đất có quy định thời hạn sử dụng thì người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng trong thời hạn sử dụng đất Theo quy định tại Điều 67 Luật đất đai 2003 thì thời hạn giao đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho hộ gia đình cá nhân là hai mươi năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là năm mươi năm Thời hạn cho thuê đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là không quá hai mươi năm; thời hạn cho thuê đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là không quá năm mươi năm Đối với đất ở thì được Nhà nước giao ổn định, lâu dài

Thời hạn giao đất cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nhiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức kinh

tế, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh; tổ chức kinh tế thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, các nhân nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá năm mươi năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá bảy mươi năm Thời hạn cho thuê đất

để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao là không quá chín mươi chín năm

1.5 Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực và phải làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên liên quan lập nhưng không trái với quy định của pháp luật về dân sự

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của

hộ gia đình phải được tất cả các thành viên từ đủ 15 tuổi trong hộ gia đình đó thống nhất và ký tên hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật về dân sự

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của nhóm người sử dụng đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm thống nhất và ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

1.6 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

1.6.1 Quyền và nghĩa cụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

* Quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Theo quy định của Điều 700 Bộ luật dân sự 2005, bên chuyển nhượng quyền

sử dụng đất có quyền như sau:

Được nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nếu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chậm trả tiền thì người đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất Ngân hàng Nhà nước quy định tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác);

Việc Nhà nước đưa ra quy định trên xuất phát từ lợi ích chính đáng của người có quyền sử dụng đất khi họ đem quyền sử dụng đất của mình chuyển nhượng cho người khác Pháp luật đã bảo vệ quyền lợi cho họ bằng việc quy định cho họ có quyền nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đồng thời có quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng và yêu cầu bồi thường thiệt hại khi bên nhận chuyển nhượng không thực hiện nghĩa vụ trả tiền chuyển nhượng như đã cam kết trong hợp đồng

* Nghĩa vụ bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Theo quy định của Điều 699 Bộ luật dân sự 2005, bên chuyển nhượng quyền

sử dụng đất có các nghĩa vụ sau:

1 Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng hạng đất, đúng loại đất, đúng vị trí, đúng tình trạng như đã thỏa thuận;

2.Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng.

Từ quy định trên ta thấy, pháp luật dân sự đã quy định nghĩa vụ của bên chuyển nhượng rất chặt chẽ Việc quy định này xuất phát từ quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Để có cơ sở bảo vệ lợi ích của người nhận chuyển nhượng, nhằm bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng một cách nghiêm túc, pháp luật quy định người chuyển nhượng có nghĩa vụ phải chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng hạng đất, đúng loại đất, đúng vị trí, đúng tình trạng như đã thỏa thuận trong hợp đồng.Mặt khác, người chuyển nhượng còn phải giao các giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng để họ làm cơ sở chứng minh tính hợp pháp của thửa đất chuyển nhượng khi đến làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đồng thời tránh trường hợp người chuyển nhượng quyền sử dụng đất lợi dụng giấy tờ này để tiếp tục chuyển nhượng cho người khác

1.6.2 Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

* Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 702 Bộ luật dân sự 2005, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các quyền sau:

1 Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao cho mình giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất;

2 Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận;

3 Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được chuyển nhượng;

4 Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn

Từ quy định trên, chúng ta thấy quyền yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đủ diện tích đúng hạng đất, đúng loại đất, đúng vị trí, đúng tình trạng