đất đai thuộc sở hữu toàn dân thì luật đất đai nước ta quy định người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng đất

Vấn đề ranh giới giữa các BĐS liền kề Ranh giới giữa các BĐS liền kề là để phân lập BĐS này với BĐS khác, là đểxác định quyền sử dụng của chủ sở hữu BĐS đó, nên việc xác định ranh giới

LỜI NÓI ĐẦU

Do đặc tính đất đai là không di rời được, và việc sử dụng bất động sản củacon người là một nhu cầu thực tiễn đòi hỏi có sự điều chỉnh của pháp luật.Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề phát sinh từ tính chất tự nhiên ấycủa bất động sản và hậu quả của việc dịch chuyển, phân chia, sáp nhập bất độngsản Đây là một chế định “dẫn xuất” của chế định về quyền sở hữu, quyền sửdụng hạn chế bất động sản liền kề mới xuất hiện trong pháp luật dân sự nước tavới đặc thù là không thừa nhận quyền sở hữu tư nhân với đất đai Trong khi

Hiến pháp vẫn quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân thì luật đất đai nước ta quy định người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng đất Việc thực hiện những quyền này phải theo quy

định của BLDS và pháp luật về đất đai

Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề cũng là một quyền dân sự, mộtquan hệ pháp luật dân sự, nó phát sinh, thay đổi, chấm dứt khi có các sự kiệnpháp lý Và được xác lập hay chấm dứt theo thoả thuận hoặc quy đinh của phápluật đi vào tìm hiểu sâu, ta còn thấy được các căn cứ làm phát sinh, chấm dứtquyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề còn có những đặc thù riêng biệt Bài làm của em còn nhiều thiếu xót, rất mong các thầy cô trong tổ bộ môngóp ý thêm

Em xin chân thành cảm ơn !

Cấu trúc bài làm:

I/ Các khái niệm chung về quyền sử dụng hạn chế bất động sản (BĐS) liền kề

1 Khái niệm về BĐS

2 Khái niệm về BĐS liền kề

3 Vấn đề ranh giới giữa các BĐS liền kề

4 Khái niệm về quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề

II/ Các căn cứ phát sinh, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề

1 Căn cứ phát sinh quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề

1.1 Xác lập theo thoả thuận

1.2 Xác lập theo quy định của pháp luật:

I/ Các khái niệm chung về quyền SD hạn chế BĐS liền kề

c, các tài sản khác gắn liền với đất đai;

d, các tài snả khác do pháp luật quy định.

Phân loại tài sản thành BĐS và động sản là cách phân loại tài sản bắt đầu từluật La Mã cổ đại, được xem là cách phân loại tài sản mang tình truyền thống,

và cho đến nay vẫn tồn tại trong luật dân sự của hầu hết các nước trên thế giới.Chứng tỏ đây là cách phân loại tài sản có ý nghĩa thực tiễn và pháp lý sâu sắc Tài sản được coi là BĐS trong hệ thống pháp luật nước ta được chuyển hoá

từ cách liệt kê thuần tuý những tài sản được coi là BĐS đến việc phân địnhthông qua việc mô tả tính chất của tài sản được coi là BĐS và kết hợp với việcliệt kê cùng mô tả tính chất chung của BĐS

2, Khái niệm BĐS liền kề

Một BĐS được phân lập với các BĐS khác qua ranh giới của các BĐS ấy.Tuy nhiên không phải giữa tất cả các BĐS đều tồn tại một ranh giới, mà chỉ cócác BĐS thuộc bản chất không di rời được mới tồn tại ranh giới, và khi tồn tạiranh giới mới có khái niệm BĐS liền kề

Như vậy BĐS được coi là liền kề với một BĐS khác và có thể phải chịu sựhạn chế về quyền với BĐS khi chúng thuộc BĐS không di rời được, cùng loại

và giữa chúng có một ranh giới về địa lý cũng như pháp lý

BĐS liền kề là BĐS có sự tiếp giáp nhau về ranh giới giữa các BĐS Và haiBĐS liền kề có thể lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề khi chúng có chủ sở

hữu khác nhau Từ việc xác định các BĐS liền kề mới có thể xác định được cáchạn chế mà chủ sở hữu hay người sử dụng phải chịu để thuận lợi cho chủ sở hữuBĐS khác Sự hạn chế trên một BĐS là một dạng quyền của người khác trênmột BĐS không thuộc sở hữu của mình.

3 Vấn đề ranh giới giữa các BĐS liền kề

Ranh giới giữa các BĐS liền kề là để phân lập BĐS này với BĐS khác, là đểxác định quyền sử dụng của chủ sở hữu BĐS đó, nên việc xác định ranh giới làvấn đề quan trọng để giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng BĐS

Việc xác định ranh giới có cơ sở chung là diện tích, hình dáng, kích thướccủa BĐS Việc này do cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định Việc xác địnhranh giới cũng có thể do thoả thuận của các chủ sở hữu với nhau Điều 265

khoản 1_ BLDS 2005 đã chỉ rõ: “Ranh giới giữa các BĐS liền kề được xác định theo thoả thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước

có thẩm quyền; Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ ba mươi năm trở lên mà không có tranh chấp”.

Điều 265 và 266 _ BLDS 2005 cũng đã có quy định cụ thể về quyền sở hữumốc giới ngăn cách các BĐS và nghĩa vụ tôn trọng ranh giới các BĐS

Như vậy ta có thể hiểu một cách chung nhất BĐS liền kề là BĐS có chungranh giới

4, Quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề

Điều 273 _ BLDS 2005 quy định về quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề như

sau: “ Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng hạn chế BĐS liền

kề thuộc sở hữu của người khác để đảm bảo các nhu cầu của mình về lối đi, cấp thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù, nếu không có thoả thuận khác” Theo truyền thống và thông lệ, đây là một trong những quyền quan

trọng và có ý nghĩa của chủ sở hữu Nhờ quy định này mà thực tế các BĐS bịvây bọc bởi các BĐS của các chủ sở hữu khác đều có lối đi ra Mục đích để tạo

cơ sở pháp lý về những điều kiện thuận lợi để các chủ sở hữu có thể khai thác

một cách có hiệu quả nhất công dụng của tài sản Tuy nhiên, đó chỉ là quyền hạnchế và quyền đó gồm: Quyền về lối đi qua; Quyền mắc đường dây tải điện,thông tin liên lạc; Quyền cấp thoát nước, Quyền tưới tiêu; …

Điều 275, 276, 277, 278 _ BLDS 2005 đã cụ thể hoá của những quyền sửdụng hạn chế BĐS liền kề này Là một quyền mang yếu tố quan hệ vật quyền(chủ thể thực hiện quyền bằng hành vi, ý chí của mình) nhưng lại có dấu ấn củaquan hệ trái quyền (chủ thể thực hiện quyền phải thông qua hành vi của ngườikhác hoặc phụ thuộc ý chí người khác), khi pháp luật quy định, nên quyền này làmột quyền dân sự đặc biệt

II/ Các căn cứ phát sinh, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề

1 Căn cứ phát sinh quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề

Quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề là một quyền, tuy là một quyền kháchquan nhưng vẫn là dạng quyền thuộc năng lực pháp luật của chủ thể mà khôngphải là một quyền dân sự chủ quan Để một quyền khách quan thành một quyềndân sự cụ thể phải có những điều kiện nhất định Bởi ứng với mỗi một quyềndân sự của một chủ thể bao giờ cũng tồn tại nghĩa vụ với chủ thể khác, và điềunày được thấy rõ ở quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề Nếu như một chủ sởhữu bị vây bọc muốn mở một lối đi trên BĐS của chủ sở hữu liền kề, mà điềunày là hợp lý, thì chắc chắn chủ sở hữu của BĐS đó phải có nghĩa vụ trong việcthoả mãn quyền này của chủ sở hữu liền kề

Điều 274 _ BLDS 2005 có quy định về xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐSliền kề như sau:

1 Quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề được xác lập theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

2 Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề đã được xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất thì người dược chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó.

Theo quy định trên ta thấy rằng: Quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề khôngtồn tại mặc nhiên do sự liền kề giữa các BĐS , mà phải dựa trên cơ sở nhất định

và với những điều kiện nhất định Pháp luật chỉ quy định những cơ sở làm phátsinh quyền của các chủ thể cùng những điều kiện về mặt khách quan Để tạo raquyền về mặt chủ quan cần có những hành vi cụ thể cùng với những điều kiệnnhất định Và những hành vi và điều kiện này phải phù hợp với yêu cầu của củapháp luật chứ không thể tuỳ tiện.

1.1 Quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề được xác lập theo thoả thuận

Trong quan hệ dân sự thì tự do, tự nguyện cam kết là những nguyên tắc cơbản mang tính bản chất Nguyên tắc này quy định cho các chủ thể trong quan hệtuỳ theo ý chí và nguyện vọng của mình để tạo lập các quyền và nghĩa vụ dân sự

cho chính mình Khi điều 273 – BLDS 2005 quy định: “ Chủ sở hữu nhà, người

sử dụng đất có quyền sử dụng BĐS liền kề thuộc sở hữu của người khác để đảm bảo các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác ” thì không có nghĩa là

bất kì chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất nào cũng có thể yêu cầu chủ sở hữuBĐS xung quanh mình đáp ứng yêu cầu đó Để chủ sở hữu liền kề đáp ứng nhucầu về quyền sử dụng hạn chế đối với BDS của họ, thì chủ sở hữu nhà, người sửdụng đất phải thoả thuận với chủ sở hữu BĐS liền kề để tạo lập quyền đó chomình Việc thoả thuận này phải tuân thủ các nguyên tắc chung về giao dịch dân

sự và các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự Nghĩa là các bên có thể tự

do, tự nguyện cam kết và thoả thuận nhưng không được trái pháp luật và đạođức xã hội Chẳng hạn như một chủ sở hữu nhà thoả thuận với chủ sở hữu BĐSliền kề mở một lối đi bí mật và thuận lợi để vận chuyển những loại hàng hoá bịpháp luật cấm Mặc dù thoả thận giữa hai bên có được thoả mãn thì theo phápluật cũng không có hiệu lực

Chỉ khi đã đạt được thoả thuận với chủ sở hữu BĐS liền kề thì chủ sở hữunhà, người sử dụng đất mới có thể tiến hành các hành vi cần thiết trong việcthực hiện quyền sử dụng BĐS liền kề nhằm thoả mãn nhu cầu trong việc khaithác và sử dụng BĐS thuộc sở hữu của mình Trong trường hợp BĐS bị vây bọcbởi các BĐS khác nhau thuộc các chủ sở hữu khác nhau, thì khi ấy chủ sở hữu

BĐS bị vây bọc có thể lựa chọn một trong số các chủ sở hữu BĐS liền kề để xáclập thoả thuận Và còn có thể thoả thuận với các chủ sở hữu BĐS để xác lậpquyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề với những nội dung cụ thể tuỳ thuộc vàomục đích của mình sao cho thuận lợi Ví dụ như có thể nhờ BĐS liền kề phíatrước cho mở lối đi, và nhờ BĐS liền kề phía sau cho mắc đường dây điện thoại Tuy nhiên không phải sự thoả thuận nào cũng đem lại kết quả Trong trườnghợp các bên không đạt được một thoả thuận về quyền sử dụng hạn chế BĐS liền

kề thì chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền yêu cầu các cơ quan nhànước có thẩm quyền giải quyết để phù hợp quyền lợi chính đáng của mình Căn

cứ vào yêu cầu của chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất này, và các điều kiệnthực tế của các bên, toà án sẽ quyết định cuối cùng và các bên phải chấp nhậnvới cách giải quyết của toà án Quyết định của toà án có thể là bác bỏ hoặc chấpnhận yêu cầu đó bằng một bản án Trong trường hợp toà án chấp nhận yêu cầucủa bên có quyền thì toà án có thể đưa ra các quyết định sau: Nếu chưa có quyền

sử dụng hạn chế BĐS liền kề thì quyết định cho phép chủ sở hữu nhà, người sửsụng đất có được quyền đó, đồng thời toà án sẽ xác định giới hạn của quyền đó,cách thức tạo lập cùng phương thức xác định giới hạn của quyền sử dụng hạnchế BĐS liền kề cùng với khoản đền bù phù hợp cho chủ sở hữu BĐS liền kề.Các thủ tục giải quyết tuân theo các quy định của pháp luật tố tụng dân sự

1.2 Xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề theo quy định của pháp luật Nếu hiểu theo nghĩa rộng thì thực tế mọi quyền dân sự nói chung và quyền

sử dụng hạn chế BĐS liền kề nói riêng, đều được xác lập theo quy định của phápluật Bởi vì về mặt lý luận chỉ khi pháp luật điều chỉnh một quan hệ xã hội thìquan hệ đó mới trở thnàh quan hệ pháp luật, và các quyền và nghĩa vụ phát sinh

từ quan hệ này mới trở thành một quyền dân sự, một nghĩa vụ dân sự và đượcpháp luật bảo vệ Với ý nghĩa này thì việc thoả thuận để tạo lập quyền sử dụnghạn chế BĐS liền kề cũng được coi là căn cứ do pháp luật quy định

Vậy những căn cứ do pháp luật quy định được đề cập ở đây là những căn cứkhông do các bên tạo lập theo thoả thuận mà phát sinh trực tiếp từ các quy định

của pháp luật khi thoả thuận không thành Tuy nhiên, pháp luật nước ta cũngmới chỉ quy định các căn cứ làm phát sinh quyền chủ thể, còn căn cứ để phátsinh quyền chủ quan thì cần có những điều kiện nhất định.

Theo đó các căn cứ do pháp luật quy định sẽ bao gồm:

1.2.1 Sự chuyển giao BĐS đã xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề

Khoản 2 điều 274 _ BLDS 2005 quy định: “ Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề đă được xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất thì người được chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó.”

Như vậy, với việc chuyển giao nhà hay quyền sử dụng đất đã được xác lậpquyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề, thì việc chuyển giao nhà và quyền sử dụngđất đó đương nhiên được chuyển giao cùng quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề

mà không cần thêm sự thoả thuận đặc biệt nào Nghĩa là người chuyển giaokhông cần phải thoả thuận với chủ sở hữu BĐS liền kề, và chủ sở hữu BĐS liền

kề cũng không có quyền ngăn cản chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất mới thựchiện quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề thuộc quyền sở hữu của họ Ngườiđược chuyển nhượng nhà, quyền sử dụng đất được sử dụng quyền hạn chế BĐSliền kề này với nội dung và phương thức như người chuyển giao cho họ đã thựchiện trước đó, vì họ là người kế quyền của người dã chuyển giao Tuy nhiên,trong trường hợp này pháp luật không cấm các bên có thoả thuận khác để phùhợp hơn với nhu cầu và lợi ích của họ, bởi vì tự do thoả thuận vẫn là mộtnguyên tắc cơ bản của quan hệ dân sự

Và đi cùng với quy định ấy, trong trường hợp chủ sở hữu BĐS phải chịuhạn chế mà chuyển giao BĐS của mình cho người khác thì chủ sở hữu nhà,người có quyền sử dụng đất mới vẫn tiếp tục phải chịu nghĩa vụ cho chủ sở hữuBĐS liền kề sử dụng hạn chế BĐS đã được chuyển giao Nhưng khi chuyển giaoBĐS mà phải chịu hạn chế thì họ phải báo cho người chủ sở hữu mới biết vềtình trạng cụ thể của BĐS, trong đó có quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề mà

BĐS đó đang phải chịu.(Đây là quy định về quyền của người thứ ba đối với tàisản được chuyển giao)

Như vậy việc thay đổi chủ sở hữu hay chủ sử dụng các BĐS không làm thayđổi quyền sử dụng hạn chế của người khác trên BĐS đó Chính vì vậy mà cóquan niệm cho rằng quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề là quan hệ giữa BĐSnày với BĐS khác, mà không phụ thuộc vào việc thay đổi chủ sở hữu của cácBĐS Và quan điểm về việc chuyển giao BĐS chịu quyền sử dụng hạn chếđồng thời với việc chuyển giao quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề, cũng nhưBĐS hưởng quyền này cũng được thừa nhận trong pháp luật của các nước trênthế giới

1.2.2 Việc xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề theo thời hiệu

Khoản 1 điều 247 _ BLDS 2005 có quy định về việc xác lập quyền sở hữutheo thời hiệu như sau:

“Người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn mười năm với động sản, ba mươi năm với BĐS thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu” Và cũng “ trừ truờng hợp tài sản đó thuộc sở hữu nhà nước đã được quy định tại khoản 2 điều 247 bộ luật này”.

Như đã biết, quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề được coi là một quyền trênBĐS, nên khi một người sử dụng BĐS liền kề một cách công khai, liên tục, ngaytình trong ba mươi năm thì pháp luật cũng đương nhiên thừa nhận quyền sửdụng hạn chế BĐS liền kề mặc dù vẫn thừa nhận BĐS thuộc quyền sở hữu củangười khác Vậy nên, họ có quyền sử dụng hạn chế với BĐS mà họ đã sử dụngtrong suốt thời gian trước đó, và quyền này sẽ tồn tại cho đến khi có các căn cứlàm chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề

Vì một nghĩa nữa, khi đã công nhận quyền sở hữu với BĐS theo thời hiệuthì cũng phải công nhận quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề theo thời hiệu, vìsuy cho cùng nó cũng chỉ là một quyền sử dụng với BĐS ở hình thức đặc biệt

Tuy nhiên bởi khái niệm “chiếm hữu ngay tình” nên việc xác lập quyền sử

dụng hạn chế BĐS liền kề theo thời hiệu lại không hề đơn giản Xem xét kỹ ta

sẽ thấy: Trong khi một BĐS thuộc sở hữu của một chủ thể, chủ sở hữu vẫn thựchiện quyền sở hữu đối với tài sản của họ như một chủ sở hữu thưc sự với đầy đủcác quyền năng của chủ sở hữu và không mất quyền chiếm hữu Đồng thời lại cómột người không phải là chủ sở hữu mà chiếm hữu ngay tình, liên tục, côngkhai Như vậy đã có một mâu thuẫn về lý luận, vì không thể cùng tồn tại mộtthời điểm hai chủ thể cùng chiếm hữu đối với một tài sản không phải là tài sảnthuộc sở hữu chung, trong đó chủ sở hữu đang chiếm hữu tài sản đối với tư cách

là chủ sở hữu và một người khác cũng chiếm hữu tài sản đó, nhưng lại đượcxem là ngay tình Cho nên việc sử dụng BĐS của người khác một cách ngaytình, liên tục, công khai mà không có sự phản đối của chủ sở hữu tức là chủ sởhữu đã đồng ý, sự dồng ý này có thể coi là cho phép sử dụng Nếu có sự phảnđối của chủ sở hữu BĐS liền kề, với bất kỳ hình thức phản đối nào đều được coi

là chủ sở hữu BĐS liền kề đã bày tỏ ý chí phản đối, và như vậy việc sử dụng củachủ sở hữu đó với BĐS liền kề được xem là không ngay tình

Thực tế cũng như pháp luật đã thừa nhận quy tắc này để áp dụng tương tựpháp luật để giải quyết các tranh chấp về nhà ở đối với các giao dịch dân sự vềnhà ở được xác lập trước ngày 01/07/1991 (nghị quyết số 58/ NQ-UBTVQH10)

có hiệu lực từ ngày 01/01/1999; Báo cáo số 158/ BC ngày 25/03/1985 của Toà

án nhân dân tối cao về giải quyết tranh chấp về nhà ở) Theo tinh thần quy định

tại điểm c khoản 1 điều 11 nghị quyết số 58/NQ-UBTVQH10 thì: Đối với trường hợp bên thuê, bên mượn, bên ở nhờ đã làm thêm diện tích hoặc xây dựng nhà ở mới trong khuôn viên nhà thuê, mượn, ở nhờ trong trường hợp bên cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ đã đồng ý bằng văn bản, hoặc đến trước ngày 01/07/1996 không có khiếu kiện đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc làm thêm diện tích, xây dựng nhà mới có thể sử dụng để ở một cách riêng biệt thì diện tích làm thêm đó thuộc quyền sở hữu của bên thuê, bên mượn, bên ở nhờ.

Với quy định như thế này chúng ta có thể thấy, khi pháp luật công nhận thờihiệu là một trong những căn cứ phát sinh quyền sở hữu đối với BĐS, và nếuBĐS đó bị vây bọc thì quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề được mặc nhiên phảicông nhận cho chủ sở hữu BĐS đó, nghĩa là quyền sử dụng cũng được xác địnhtheo thời hiệu.

1.2.3 Xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề do sự phân chia BĐS

Bình thường một BĐS đang được khai thác, sử dụng phải có lối đi ra đườngcông cộng Và nếu không có lối đi nếu BĐS đó bị vây bọc thì họ có quyền yêucầu về lối đi đối với các chủ sở hữu BĐS liền kề theo quy tắc xác lập về lối điđược quy định tại khoản 1 điều 275 _BLDS 2005 ( quyền về lối đi qua BĐS )

Bên cạnh đó tại khoản 3 điều 275_BLDS 2005 cũng có quy định: “Trong trường hợp BĐS được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 điều này mà không có đền bù”.

Quy định này chỉ nói về lối đi mà không quy định các quyền khác với BĐS

bị phân chia, tuy nhiên các quyền sử dụng BĐS liền kề khác vẫn có thể đượcthực hiện thông qua việc áp dụng tương tự pháp luật dân sự

Theo quy định trên, nếu một BĐS bị phân chia thành nhiều phần do các chủ

sở hữu khác nhau có thể có tình trạng một hay nhiều BĐS mới được tạo ra saukhi chia không có lối đi ra đường công cộng Để đảm bảo nhu cầu có lối đi sau

khi được phân chia để khai thác, sử dụng bình thường thì họ phải: “dành lối đi cần thiết cho người ở trong” Việc tạo lập lối đi trong trường hợp này phải được

thiết lập trên chính BĐS bị phân chia mà không phải thông qua việc yêu cầu cácchủ sở hữu BĐS liền kề khác tạo lối đi trên BĐS của họ

Thực tế cho thấy, khi phân chia tài sản nói chung và một BĐS nói riêng, thìthoả thuận giữa các chủ sở hữu tài sản (bất động sản) về việc phân chia tài sản làphương thức tiện lợi nhất, đảm bảo tốt nhất quyền lợi của các bên và việc thựcthi cũng được dễ dàng, nhất là trong các trường hợp chia BĐS thuộc sở hữuchung của nhiều người khi li hôn, chia thừa kế… Trong trường hợp phân chia

BĐS thì các chủ sở hữu phải thoả thuận về lối đi, nếu không thoả thuận được thì

có thể suy đoán việc người ở bên trong được đi qua BĐS của người bên ngoài(áp dụng theo tập quán) Nếu có tranh chấp thì được giải quyết theo nguyên tắcchung về xác lập lối đi

Bên cạnh đó còn một bất cập nữa mà pháp luật chưa nói đến là trong khi cóquy định dành lối đi cần thiết cho người phía bên trong thì lại không có vấn đềlối đi cần thiết cho người phía trên, trong trường hợp phân chia nhà nhiều tầng.Nếu một nhà cao tầng được phân chia cho nhiều chủ sở hữu khác nhau thì cácchủ sở hữu sau khi được phân chia phải có lối đi thích hợp Vì nếu BĐS bị vâybọc theo chiều ngang thì việc xác định lối đi được áp dụng theo quy tắc: Lối điphải được thiết lập trên chính BĐS bị phân chia Nếu áp dụng tương tự trườnghợp này thì chia nhà nhiều tầng các chủ sở hữu ở căn hộ tầng dưới phải cho cácchủ sở hữu căn hộ tầng trên sử dụng chung hành lang và cầu thang để đi xuốngtầng dưới, và còn cả đi ra đường công cộng Tuy nhiên khi phân chia các BĐS lànhà ở nhiều tầng thì có nhiều tài sản gắn liền với nhà ở được coi là tài sản chunghợp nhất không được phân chia như hệ thống cấp thoát nước, đường dây tảiđiện…

2 Căn cứ chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề

Quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề cũng được phát sinh, thay đổi, chấmdứt theo những căn cứ và với những điều kiện nhất định theo pháp luật nhưnhững quyền dân sự khác Điều 279 _ BLDS 2005 có quy định về chấm dứtquyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề như sau:

1 Bất động sản liền kề với BĐS của chủ sở hữu đang thực hiện quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề đó nhập làm một;

2 Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng hạn chế BĐS liền kề.

Theo tiến sĩ Nguyễn Ngọc Điện trong nghiên cứu về tài sản trong luật dân sự

Việt Nam thì: “khi pháp luật quy định có hai căn cứ này làm chấm dưt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề, mà không quy định thêm một khoản thông thường