Chơng II Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất
3-/ Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất
Nhà nớc có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai có quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện cần thiết để ngời sử dụng đất thực hiện cả 5 quyền chuyển quyền sử dụng đất của mình. Trong trờng hợp thế chấp quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất càng có ý nghĩa đặc biệt quan trọng về thế chấp quyền sử dụng đất là việc ngời sử dụng đất giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mình cho ng- ời nhận thế chấp đề vay vốn do nhu cầu sản xuất và đời sống.
- Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp để trồng rừng, thế chấp nhằm mục đích vay vốn sản xuất. Để sản xuất chỉ có đất thôi cha đủ mà còn cần nhiều yếu tố khác nh: vốn, phát minh khoa học kỹ thuật,... đặc biệt cần vốn để đầu t. Trong khi đó ngời sử dụng đất không có vốn phải đi vay, nhng đi vay không có gì thế chấp ngoài quyền sử dụng đất. Thế chấp quyền sử dụng đất mở ra hớng đầu t trực tiếp tới ngời sử dụng đất của các ngân hàng. Vì thế, pháp luật cho phép ngời sử dụng đất đợc thế chấp quyền sử dụng đất. Ngời nhận thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp để trồng rừng của ngời sử dụng đất phải là ngân hàng Việt Nam hoặc tổ chức tín dụng Việt Nam do Nhà nớc cho phép thành lập. Có nh vậy mới đảm bảo đợc khả năng quản lý chặt chẽ việc thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng theo yêu cầu của Nhà nớc, có số vốn đủ lớn cho ngời sử dụng đất vay để sử dụng vào mục đích sản xuất, đồng thời tránh việc lợi dụng thế chấp để chuyển nhợng trá hình.
- Đối với đất ở.
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở đợc thế chấp quyền sử dụng đất do nhu cầu sản xuất và đời sống. Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất ở rộng hơn thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp: đợc thế chấp phục vụ cho cả sản xuất và đời sống. Ngời thế chấp phải chịu mọi rủi ro đến với mình nhng đợc sử dụng vốn vay cho mọi mục đích nh đầu t vào sản xuất kinh doanh, hay sắm sửa các t liệu sinh hoạt miễn là đảm bảo đợc những nghĩa vụ trả nợ.
Ngời nhận thế chấp quyền sử dụng đất ở là các tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam ở trong nớc. Tổ chức kinh tế, cá nhân nớc ngoài hay cá nhân Việt Nam ở n- ớc ngoài không đợc nhận thế chấp quyền sử dụng đất ở. Quy định nh vậy là phù hợp với chính sách đất đai của Nhà nớc hiện nay.
Một vấn đề đặt ra là đất nông nghiệp, lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở mà ngời sử dụng đất có đợc do chuyển nhợng, đổi, thuê, thừa kế có đợc thế chấp quyền sử dụng không? đất có đợc do chuyển nhợng, chuyển đổi, thừa kế thì ngời sử dụng cũng có quyền nh đối với ngời sử dụng đợc Nhà nớc giao, do vậy cũng có quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Riêng đất đợc thuê không đợc thế chấp quyền sử dụng vì khi hết thời hạn thuê bên thuê quyền sử dụng đất phải trả lại đất cho bên cho thuê. Chủ sử dụng đất là bên cho thuê chứ không phải là bên thuê.
4-/ Điều kiện cho thuê, quyền sử dụng đất.