Chơng II Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất
1-/ Điều kiện chuyển nhợng quyền sử dụng đất
thức có bản chất pháp lý rất khác với các hình thức còn lại, do đó đợc pháp luật quy định chặt chẽ hơn. Giống nh các hình thức chuyển quyền sử dụng đất khác việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất chỉ đợc tiến hành khi có những điều kiện nhất định do pháp luật quy định. Tuy nhiên việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất là hành vi pháp lý gây ra nhiều hậu quả rất đáng đợc Nhà nớc quan tâm. Do đó các điều kiện chuyển nhợng quyền sử dụng đất đã đợc pháp luật quy định cho cả hai bên (bên chuyển quyền và bên nhận quyền) cụ thể là:
- Đối với bên chuyển quyền:
+ Ngời sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng chỉ đợc chuyển quyền sử dụng đất của mình cho ngời khác khi không có nhu cầu sử dụng đất; chuyển đến nơi c trú khác để sinh sống hoặc sản xuất kinh doanh (Điểm a, khoản 1 Điều 706 - Bộ Luật dân sự). Khi họ chuyển đến nơi c trú khác để sinh sống, sản xuất kinh doanh thì việc sản xuất kinh doanh trên mảnh đất mà họ đợc giao lại tại nơi c trú cũ là rất khó khăn hoặc không thể thực hiện đợc. Để đảm bảo quyền tự do cho c trú của công nhân mà không bị thiệt hại trong quan hệ đất đai và bảo đảm quyền sử dụng đất của họ, Nhà nớc thông qua pháp luật cho phép họ đợc chuyển quyền sử dụng đất nhằm tạo điều kiện cho họ bằng số tiền do chuyển nhợng diện tích đất để làm ăn sinh sống. Quy định điều kiện này là hợp lý đảm bảo về quyền nhân thân và quyền về tài sản của các chủ thể. Điểm
b khoản 1 Điều 706 - Bộ Luật dân sự quy định: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng, nếu chuyển sang làm nghề khác thì đợc phép chuyển nhợng quyền sử dụng đất; hoặc dù có nhu cầu song không còn, hoặc không có khả năng tiếp tục lao động (điểm c khoản 1 Điều 706 - Bộ Luật dân sự) và phải đợc sự cho phép của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền (Điều 707, khoản 1 - Điều 709 - Bộ Luật dân sự).
Trên thực tế có nhiều trờng hợp chuyển quyền sử dụng đất thoả mãn cả hai hoặc ba điều kiện (khoản 1 Điều 706) nhng luật quy định ngời sử dụng đất chỉ cần thoả mãn 1 trong 3 điều kiện kể trên thì đợc chuyển nhợng quyền sử dụng đất.
+ Ngời sử dụng đất ở đợc chuyển nhợng quyền sử dụng đất khi chuyển đi nơi khác hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất ở đó (khoản 2 Điều 706 - Bộ Luật dân sự). Điều kiện quy định cho việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất ở thoáng hơn so với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng. Và thực chất ngời sử dụng đất ở có thể chuyển nhợng bất cứ lúc nào khi xét thầy cần thiết.
- Đối với bên nhận quyền sử dụng đất:
Theo Điều 711 - Bộ Luật dân sự thì thực chất 1 ngời, 1 hộ gia đình chỉ có thể trở thành bên nhận quyền sử dụng đất khi đủ các điều kiện là:
+ Có nhu cầu sử dụng đất. Thực tế cho thấy rằng, ở nớc ta dân số hiện nay đã là 87 triệu ngời mà đất lại không đợc cộng thêm, một số loại đất bị thu hẹp lại. Do vậy chỉ có những ngời thực sự có nhu cầu sử dụng đất mới đợc phép nhận quyền sử dụng đất từ ngời khác thông qua hợp đồng chuyển nhợng.
+ Cha có đất hoặc đang sử dụng đất dới hạn mức theo quy định của pháp luật về đất đai và sau khi nhận quyền sử dụng đất đã thế chấp có cần đảm bảo điều kiện chuyển nhợng quyền sử dụng đất hay không? Ngời sử dụng đất đem thế chấp quyền sử dụng đất cho ngân hàng Việt Nam, tổ chức tín dụng Việt Nam do Nhà n- ớc cho phép thành lập, tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam ở trong nớc, nếu không thực hiện đợc nghĩa vụ thì ngời nhận thế chấp có quyền yêu cầu cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để thu hồi vốn và lãi. Việc đấu giá này chính là việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất cho ngời khác. Tổ chức đấu giá chỉ là ngời thay mặt ngời chuyển nhợng quyền sử dụng đất (chính là ngời thế chấp). Trong trờng hợp này nhiều khi ngời chuyển nhợng không đảm bảo đủ các điều kiện chuyển nhợng quyền sử dụng đất nh không chuyển nơi c trú, không chuyển sang làm nghề khác, có khả năng lao động nhng họ vẫn buộc phải chuyển nhợng quyền sử dụng đất để thực hiện nghĩa vụ của mình. Do vậy trong trờng hợp này điều kiện chuyển nhợng về phía ngời chuyển nhợng không cần đặt ra. Nhng ngời đợc chuyển nhợng vẫn phải đảm bảo đủ các điều kiện của ngời nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất.
2-/ Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất.