(LUẬN văn THẠC sĩ) đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố ninh bình, tỉnh ninh bình giai đoạn 2012 2016

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM BÙI THỊ HỒNG HẠNH ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ NINH BÌNH, TỈNH NINH BÌNH GIAI ĐOẠN 2012 - 2016 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Hồ Thị Lam Trà NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018 download by : skknchat@gmail.com LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tôi, kết nghiên cứu trình bày luận văn trung thực, khách quan chưa dùng để bảo vệ lấy học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cám ơn, thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Bùi Thị Hồng Hạnh i download by : skknchat@gmail.com LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hoàn thành luận văn, nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi bày tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc tới cô giáo PGS.TS Hồ Thị Lam Trà tận tình hướng dẫn, dành nhiều cơng sức, thời gian tạo điều kiện cho tơi suốt q trình học tập thực đề tài Tôi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới thầy giáo Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam tận tình giúp đỡ tơi q trình học tập, thực đề tài hồn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn giúp đỡ tận tình Uỷ ban nhân dân thành phố Ninh Bình, Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Ninh Bình, Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Ninh Bình, Uỷ ban nhân dân xã, phường tạo điều kiện thời gian cung cấp số liệu cho đề tài Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ tơi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn./ Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Bùi Thị Hồng Hạnh ii download by : skknchat@gmail.com MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt vi Danh mục bảng vii Danh mục hình viii Trích yếu luận văn ix Thesis abstract xi Phần Mở đầu 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học thực tiễn 1.4.1 Đóng góp 1.4.2 Ý nghĩa khoa học 1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn Phần Tổng quan tài liệu 2.1 Cơ sở lý luận 2.1.1 Quyền sở hữu 2.1.2 Quyền sở hữu đất đai 2.1.3 Quyền sử dụng đất đai 2.2 Quyền sở hữu đất đai số nước giới 2.2.1 Trung Quốc 2.2.2 Thái Lan 10 2.2.3 Malaysia 12 2.2.4 Thụy Điển 13 2.2.5 Những học rút từ kinh nghiệm số nước 15 2.3 Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất Việt Nam 16 2.3.1 Quyền sở hữu đất đai Việt Nam 16 2.3.2 Quyền sử dụng đất Việt Nam 21 iii download by : skknchat@gmail.com 2.3.3 Khái quát văn quy phạm pháp luật có liên quan đến việc thực quyền sử dụng đất Việt Nam 27 2.3.4 Tình hình thực quyền sử dụng đất Việt Nam 30 Phần Nội dung phương pháp nghiên cứu 39 3.1 Địa điểm nghiên cứu 39 3.2 Thời gian nghiên cứu 39 3.3 Đối tượng nghiên cứu 39 3.4 Nội dung nghiên cứu 39 3.5 Phương pháp nghiên cứu 40 3.5.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp 40 3.5.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 40 3.5.3 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 40 3.5.4 Phương pháp phân tích thống kê, xử lý số liệu 41 3.5.5 Phương pháp so sánh- tổng hợp 42 Phần Kết thảo luận 43 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Ninh Bình 43 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 43 4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 47 4.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 55 4.2 Tình hình quản lý sử dụng đất thành phố Ninh Bình 57 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai thành phố Ninh Bình giai đoạn 2012-2016 57 4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 61 4.3 Đánh giá việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn thành phố Ninh Bình giai đoạn 2012-2016 63 4.3.1 Khái quát chung việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn thành phố Ninh Bình giai đoạn 2012-2016 63 4.3.2 Đánh giá việc thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 63 4.3.3 Đánh giá việc thực quyền thừa kế quyền sử dụng đất 67 4.3.4 Đánh giá việc thực quyền tặng, cho quyền sử dụng đất 70 4.3.5 Đánh giá việc thực quyền chấp quyền sử dụng đất 73 4.3.6 Tổng hợp ý kiến hộ gia đình, cá nhân thực quyền sử dụng đất 76 iv download by : skknchat@gmail.com 4.3.7 Đánh giá chung việc thực quyền người sử dụng đất 78 4.4 Đề xuất số giải pháp cho việc thực quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Ninh Bình 79 4.4.1 Giải pháp sách 79 4.4.2 Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật 79 4.4.3 Giải pháp tổ chức quản lý hoạt động thực quyền sử dụng đất 80 4.4.4 Giải pháp đầu tư cho người sở vật chất 80 Phần Kết luận kiến nghị 82 5.1 Kết luận 82 5.2 Kiến nghị 83 Tài liệu tham khảo 84 v download by : skknchat@gmail.com DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BĐS Bất động sản DT Diện tích ĐKQSDĐ Đăng ký quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất QĐ Quyết định QSD Quyền sử dụng QSDĐ Quyền sử dụng đất QSH Quyền sở hữu TN&MT Tài nguyên Môi trường TTHC Thủ tục hành UBND Ủy ban nhân dân VPĐK Văn phòng đăng ký vi download by : skknchat@gmail.com DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1 Thang đo, hệ số số đánh giá ý kiến hộ gia đình việc thực QSDĐ VPĐK QSDĐ 41 Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 thành phố Ninh Bình 62 Bảng 4.2 Kết cấp GCN thành phố Ninh Bình giai đoạn 2012 – 2016 60 Bảng 4.3 Tình hình thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn TP Ninh Bình giai đoạn 2012-2016 63 Bảng 4.4 Tình hình chuyển nhượng QSDĐ thành phố Ninh Bình giai đoạn 2012-2016 64 Bảng 4.5 Kết điều tra quyền chuyển nhượng QSDĐ 66 Bảng 4.6 Tình hình thực quyền thừa kế TP Ninh Bình từ năm 20122016 68 Bảng 4.7 Kết điều tra quyền thừa kế 69 Bảng 4.8 Tình hình thực quyền tặng, cho QSDĐ TP Ninh Bình từ năm 2012-2016 69 Bảng 4.9 Kết điều tra quyền tặng, cho QSDĐ 72 Bảng 4.10 Tình hình thực quyền chấp QSDĐ TP Ninh Bình từ năm 2012-2016 74 Bảng 4.11 Kết điều tra quyền chấp QSDĐ 75 Bảng 4.12 Ý kiến hộ gia đình, cá nhân thực quyền SDĐ VPĐKQSDĐ 77 vii download by : skknchat@gmail.com DANH MỤC HÌNH Hình 4.1 Sơ đồ địa giới hành thành phố Ninh Bình 43 viii download by : skknchat@gmail.com TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Bùi Thị Hồng Hạnh Tên Luận văn: “Đánh giá việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình giai đoạn 2012-2016” Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 Tên sở đào tạo: Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu - Đánh giá tình hình thực quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình giai đoạn 2012-2016 - Đề xuất số giải pháp nhằm khuyến khích người sử dụng đất địa bàn thành phố Ninh Bình thực thuận lợi, đầy đủ, hợp pháp quyền theo quy định pháp luật Phương pháp nghiên cứu Thu thập số liệu thứ cấp UBND thành phố Ninh Bình Văn phịng đăng ký đất đai tỉnh Ninh Bình Điều tra số liệu sơ cấp: Điều tra 300 hộ địa bàn xã, phường: Vân Giang, Ninh Phúc Ninh Khánh để làm rõ tình hình thực quyền người sử dụng đất địa bàn thành phố Ninh Bình Kết kết luận - Từ năm 2012-2016, số lượng người dân thực quyền Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, chấp địa bàn thành phố 38.005 trường hợp quyền thực nhiều chấp (23.822 trường hợp - chiếm 62,7%), sau đến quyền: chuyển nhượng (9.824 trường hợp - chiếm 25,8%), tặng cho (2773 trường hợp - chiếm 7,3%), thừa kế (1.586 trường hợp - chiếm 4,2%) - Kết điều tra 03 xã, phường việc thực quyền là: quyền chuyển nhượng; quyền thừa kế; quyền tặng cho; quyền chấp QSDĐ nhận thấy: + Có 233/300 hộ điều tra thực quyền (77,7%) 26 hộ thực quyền (8,7%) 207 hộ thực quyền (69%) Địa bàn có tỷ lệ người SDĐ thực quyền nhiều phường Ninh Khánh (87/300 hộ, chiếm 29% tổng số hộ điều tra) phường mới, diện tích lớn, đơng dân cư điều kiện kinh tế xã hội, thương mại dịch vụ phát triển Tiếp đến phường Vân Giang với 75/300 hộ thực quyền, chiếm 25% tổng số hộ điều tra xã Ninh Phúc với 71/300 hộ thực quyền, chiếm 23,7% tổng số hộ điều tra ix download by : skknchat@gmail.com Bảng 4.9 Kết điều tra quyền tặng, cho QSDĐ Đơn vị: trường hợp TT Chỉ tiêu - - Tổng Giang Phúc Hộ 100 100 100 300 Trường hợp 19 14 15 48 Trường hợp 19 14 15 48 Trường hợp 0 0 Trường hợp 19 14 15 48 Hoàn tất tất thủ tục Trường hợp 16 13 10 39 Trường hợp Trường hợp 1 Tổng số trường hợp tặng cho Đất + đất vườn ao liền kề - Các loại đất khác P Ninh P Vân Xã Ninh Khánh Tổng số hộ điều tra Đơn vị tính Tình hình thực quyền tặng cho QSDĐ Chỉ khai báo UBND xã Giấy tờ viết tay có người làm chứng Tỷ lệ (%) 100 16 100 16 81 13 - Giấy tờ viết tay Trường hợp 0 0 - Khơng có giấy tờ cam kết Trường hợp 0 1 Trường hợp 19 14 15 48 Trường hợp 16 14 10 40 83 Thực trạng giấy tờ 16 - thời điểm tặng cho GCNQSDĐ - Giấy tờ hợp pháp khác Trường hợp 3 13 - Khơng có giấy tờ Trường hợp 0 2 Qua điều tra cho thấy có 48/300 hộ (chiếm 16%) điều tra thực tặng cho QSDĐ giai đoạn 2012-2016: - Hầu hết hộ tặng cho QSDĐ cấp GCN có giấy tờ hợp pháp QSDĐ thực đầy đủ, trình tự, thủ tục theo quy định pháp luật (39/48 trường hợp – chiếm 81,25%) Tuy nhiên, số hộ tặng cho QSDĐ chưa thực đầy đủ, hoàn tất thủ tục khơng có giấy tờ đảm bảo pháp lý trình thực hiện, phổ biến xã Ninh Phúc theo họ người tặng cho người nhận tặng cho người gia đình, huyết thống theo họ không cần thiết phải làm thủ tục khai báo rườm rà, phức tạp, nguyên nhân tình trạng khơng khai báo thực quyền tặng cho QSDĐ Ngoài ra, 72 download by : skknchat@gmail.com quyền thừa kế việc tặng cho quyền sử dụng đất chủ yếu từ bố mẹ sang với 32/48 trường hợp (chiếm 67%), việc tặng cho anh, chị em ruột đối tượng khác xảy mức 11/48 5/48 trường hợp Đối với hộ gia đình, cá nhân tặng cho mà khơng có nhu cầu sử dụng QSDĐ để thực giao dịch chuyển nhượng, chuyển đổi, chấp hay góp vốn QSDĐ họ khơng thực thủ tục để chuyển quyền, họ hoàn tất thủ tục theo quy định pháp luật họ cần GCNQSDĐ thành phố tổ chức rà soát để cấp GCNQSDĐ đồng loạt Việc quy định Luật thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực từ ngày 01/01/2009 ảnh hưởng đến người sử dụng thực thủ tục tặng cho QSDĐ Do thuế thu nhập cá nhân áp dụng cho trường hợp nhận quà tặng mức 10%, trường hợp miễn thuế thu nhập cá nhân bố, mẹ, con, anh, chị em ruột Riêng trường hợp anh, chị em dâu, rể không miễn Nên để giảm thuế thu nhập cá nhân, trường hợp tặng cho QSDĐ từ anh (chị, em) sang em (anh, chị) thường chuyển sang làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ để áp mức thuế 2% (vì tài sản gia đình gồm vợ chồng có QSD) Điều nói lên quy định chưa phù hợp luật thuế thu nhập việc tặng cho tài sản ảnh hưởng đến việc thực quyền tặng cho người sử dụng đất 4.3.5 Đánh giá việc thực quyền chấp quyền sử dụng đất 4.3.5.1 Thực trạng việc thực quyền chấp quyền sử dụng đất Theo quy định Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/06/2016 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường việc Hướng dẫn việc đăng ký chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất người sử dụng đất phải đến quan có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký chấp quyền sử dụng đất người đăng ký chấp phải chịu trách nhiệm trước pháp luật tính đầy đủ, hợp pháp, trung thực xác thơng tin kê khai hồ sơ đăng ký Theo số liệu tổng hợp từ Văn phịng đăng ký QSDĐ thành phố Ninh Bình cho thấy tổng số trường hợp đến thực quyền chấp QSDĐ từ năm 2012-2016 cụ thể sau: 73 download by : skknchat@gmail.com Bảng 4.10 Tình hình thực quyền chấp QSDĐ thành phố Ninh Bình từ năm 2012-2016 Đơn vị: trường hợp Năm TT Tên đơn vị hành 2012 2013 2014 2015 2016 10 11 12 13 14 P Ninh Khánh P Nam Thành P Đông Thành P Bích Đào P Tân Thành P Phúc Thành P Thanh Bình P Ninh Phong P Ninh Sơn P Nam Bình P Vân Giang Xã Ninh Nhất Xã Ninh Tiến Xã Ninh Phúc 574 326 247 461 289 185 154 264 352 338 91 169 231 199 957 524 376 746 448 319 255 438 561 492 256 268 357 311 786 434 311 647 358 228 215 349 481 498 121 243 290 278 657 331 194 547 301 249 173 299 366 451 124 191 291 209 689 321 104 427 304 229 163 275 394 356 98 182 264 206 3.880 6.308 5.239 4.383 4.012 Tổng Tổng số 3.663 1.936 1.232 2.828 1.700 1.210 960 1.625 2.154 2.135 690 1.053 1.433 1.203 23.822 Theo số liệu tổng hợp từ VPĐK quyền sử dụng đất thành phố Ninh Bình cho thấy tổng số trường hợp đến thực quyền chấp QSDĐ từ năm 2012-2016 23.822 trường hợp Số lượng trường hợp chấp lớn nhiều so với quyền sử dụng đất khác như: gấp 2,42 lần so với số lượng thực quyền chuyển nhượng, gấp 8,6 lần so với tặng cho gấp 15,0 lần so với trường hợp thực quyền thừa kế 4.3.5.2 Kết điều tra khảo sát Kết điều tra 300 hộ gia đình cá nhân địa bàn nghiên cứu cho kết sau: 74 download by : skknchat@gmail.com Bảng 4.11 Kết điều tra quyền chấp QSDĐ Đơn vị: trường hợp TT Chỉ tiêu Đơn vị tính P Ninh P Vân X Ninh Khánh Giang Phúc Tổng Tỷ lệ (%) Tổng số hộ điều tra Hộ 100 100 100 300 Tổng số hộ chấp Trường hợp 34 40 29 103 34 - Đất + đất vườn ao Trường hợp 34 40 29 103 100 liền kề - Các loại đất khác Trường hợp 0 0 Tình hình thực Trường hợp 34 40 29 103 34 Trường hợp 34 40 29 103 100 Trường hợp 0 0 quyền chấp QSDĐ - Hoàn tất tất thủ tục - Giấy tờ viết tay có người làm chứng - Giấy tờ viết tay Trường hợp 0 0 Thực trạng giấy tờ Trường hợp 34 40 29 103 34 thời điểm chấp - GCNQSDĐ Trường hợp 34 40 29 103 100 - Giấy tờ hợp pháp khác Trường hợp 0 0 - Khơng có giấy tờ Trường hợp 0 0 Lý chấp Trường hợp 34 40 29 103 34 - Vay vốn đầu tư, sản Trường hợp 27 38 20 85 87 xuất, kinh doanh - Lý khác Trường hợp 18 13 Đối tượng nhận Trường hợp 34 40 29 103 34 - chấp Tổ chức tín dụng Trường hợp 34 40 29 103 100 - Cá nhân Trường hợp 0 0 - Đối tượng khác Trường hợp 0 0 Thời hạn chấp Trường hợp 34 40 29 103 34 - Dưới năm Trường hợp 10 12 26 25 - Từ đến năm Trường hợp 19 27 15 61 59 - Hơn năm Trường hợp 10 16 16 - Qua số liệu thống kê cho thấy có 103/300 hộ (chiếm 34%) điều tra thực chấp QSDĐ Đây quyền thực nhiều địa bàn thành 75 download by : skknchat@gmail.com phố cho thấy nhu cầu vay vốn để đầu tư sản xuất kinh doanh phục vụ mục đích khác lớn - 100% trường hợp thực chấp QSDĐ hoàn thành tất thủ tục theo quy định có Giấy chứng nhận QSDĐ - Số hộ thực chấp với mục đích vay vốn đầu tư, sản xuất kinh doanh (chiếm 82%), số lại thực chấp với mục đích khác (18%) - Chủ yếu đối tượng nhận chấp QSDĐ tổ chức tín dụng (103/103 trường hợp) với thời hạn chấp phổ biến từ đến năm (61 trường hợp) năm (26 trường hợp) cho thấy tâm lý người dân tham gia thực quyền yên tâm, tin tưởng gửi gắm QSDĐ cho tổ chức tín dụng để vay vốn 4.3.6 Tổng hợp ý kiến hộ gia đình, cá nhân thực quyền sử dụng đất Sử dụng thang đo Likert (Likert, 1932) để khảo sát ý kiến hộ gia đình, cá nhân thực quyền SDĐ VPĐK quyền sử dụng đất thành phố Ninh Bình Các tiêu chí đánh giá theo mức độ: Rất nhiệt tình/ Rất đơn giản/Rất dễ hiểu/Rất cao; Nhiệt tình/Đơn giản/Dễ hiểu/Cao; Đúng mực/Bình thường/Vừa phải; Ít nhiệt tình/Phức tạp/Khó hiểu/Thấp; Khơng nhiệt tình/Rất phức tạp/Rất khó hiểu/ Rất thấp (bảng 3.2) Chỉ số đánh giá chung số bình quân gia quyền số lượng người trả lời theo mức độ hệ số mức độ (rất nhỏ gán hệ số 1, lớn gán hệ số 5) Trường hợp bậc thang đo 5, phân cấp số đánh giá ảnh hưởng yếu tố xác định: lớn: >=4,20; lớn: từ 3,40 đến 4,19; trung bình: từ 2,60 đến 3,39; thấp: từ 1,80 đến