(LUẬN văn THẠC sĩ) đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện thường tín TP hà nội

HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP VIỆT NAM NGUYỄN THỊ HỊA THƠ ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THƯỜNG TÍN – TP.HÀ NỘI Ngành: Quản Lý Đất Đai Mã số: 60 85 01 03 Người hướng dẫn khoa học: TS Lê Thị Giang NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP – 2017 download by : skknchat@gmail.com LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Hòa Thơ i download by : skknchat@gmail.com LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hồn thành luận văn, tơi nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi bày tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc tới TS Lê Thị Giang, người tận tình hướng dẫn, dành nhiều cơng sức, thời gian tạo điều kiện cho tơi suốt q trình học tập thực đề tài Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Hệ thống thông tin đất, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam, người truyền đạt cho tơi kiến thức bổ ích q trình học tập rèn luyện trường Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Thường Tín, phịng Tài ngun Mơi trường huyện, Chi nhánh văn phịng Đăng ký đất đai huyện Thường Tín phịng, ban liên quan tạo điều kiện thuận lợi cung cấp đầy đủ thông tin, số liệu, tư liệu đồ trình nghiên cứu luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn tớigia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ mặt, động viên khuyến khích tơitrong q trình thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn./ Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Hòa Thơ ii download by : skknchat@gmail.com MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt vi Danh mục bảng vii Danh mục hình viii Trích yếu luận văn ix Thesis abstract xi Phần Mở đầu 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Nhũng đóng góp mới, ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Phần Tổng quan tài liệu 2.1 Cơ sở lý luận việc thực quyền sử dụng đất 2.1.1 Đất đai thị thường đất đai 2.2 Khái niệm quyền sử dụng đất 2.2.1 Quyền sở hữu đất đai 2.2.2 Quyền sử dụng đất 2.2.3 Chuyển quyền sử dụng đất 2.2.4 Điều kiện thực việc chuyển quyền sử dụng đất người sử dụng đất 2.2.5 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 2.3 Quyền sở hữu quyền sử dụng đất số nước giới 2.3.1 Thụy Điển 2.3.2 Úc 11 2.3.3 Liên Bang Đức 11 2.3.4 Trung Quốc 12 2.4 Cơ sở thực tiễn việc thực quyền sử dụng đất Việt Nam 14 2.4.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất Việt Nam 14 2.4.2 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam 20 iii download by : skknchat@gmail.com Phần Nội dung phương pháp nghiên cứu 25 3.1 Địa điểm nghiên cứu 25 3.2 Thời gian nghiên cứu 25 3.3 Đối tượng nghiên cứu 25 3.4 Nội dung nghiên cứu 25 3.4.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Thường Tín 25 3.4.2 Tình hình quản lý sử dụng đất huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội 25 3.4.3 Đánh giá việc thực số quyền người sử dụng đất địa bàn huyện Thường Tín giai đoạn 2011-2015 25 3.4.4 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu thực quyền người sử dụng đất huyện Thường Tín 26 3.5 Phương phấp nghiên cứu 26 3.5.1 Phương pháp điều tra thứ cấp 26 3.5.2 Phương pháp điều tra sơ cấp 26 3.5.3 Phương pháp xử lý số liệu 27 3.5.4 Phương pháp phân tích tổng hợp số liệu 27 3.5.5 Phương pháp minh họa sơ đồ, biểu đồ 27 Phần Kết nghiên cứu 28 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội 28 4.1.1 Về điều kiện tự nhiên 28 4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế, xã hội 32 4.1.3 Về đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Thường Tín 33 4.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất huyện Thường Tín 35 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai 35 4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Thường Tín 37 4.3 Đánh giá việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn huyện Thường Tín giai đoạn 2011-2015 40 4.3.1 Kết thực quyền ngườisử dụng đất địa bàn huyện Thường Tín giai đoạn 2011-2015 40 4.3.2 Đánh giá việc thực số quyền người sử dụng đất địa bàn huyện Thường Tín giai đoạn 2011-2015 53 iv download by : skknchat@gmail.com 4.3.3 Tổng hợp tiêu, ý kiến đánh giá hộ gia đình, cá nhân thực quyền sử dụng đất 66 4.3.4 Đánh giá chung tình hình thực quyền sử dụng đất địa bàn huyện Thường Tín 68 4.4 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu thực quyền người sử dụng đất huyện Thường Tín 71 4.4.1 Tiếp tục cải cách thủ tục hành 71 4.4.2 Về đội ngũ cán công chức, viên chức sở vật chất 72 4.4.3 Về công tác tuyên truyền pháp luật đất đai 74 Phần Kết luận kiến nghị 75 5.1 Kết luận 75 5.2 Kiến nghị 76 Tài liệu tham khảo 78 v download by : skknchat@gmail.com DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng Việt CHXHCNVN Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ĐVT Đơn vị tính GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QĐ Quyết định QSD Quyền sử dụng SDĐ Sử dụng đất STT Số thứ tự TN&MT Tài nguyên Môi trường TT Thị trấn UBND Uỷ ban nhân dân vi download by : skknchat@gmail.com DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất huyện Thường Tín năm 2015 38 Bảng 4.2 Tình hình thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Thường Tín từ năm 2011 - 2015 .41 Bảng 4.3 Tình hình thực quyền thừa kế quyền sử dụng đất địa bànhuyện Thường Tín từ năm 2011 – 2015 43 Bảng 4.4 Tình hình thực chấp quyền sử dụng đất địa bàn huyện Thường Tín từ năm 2011 – 2015 48 Bảng 4.5 Tình hình thực quyền tặng cho quyền sử dụng đất địa bàn huyện Thường Tín từ năm 2011 - 2015 51 Bảng 4.6 Tình hình thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Thường Tín giai đoạn 2011-2015 54 Bảng 4.7 Tổng hợp nguyên nhân việc chuyển nhượng QSD đất 55 Bảng 4.8 Kết điều tra nguồn thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất 55 Bảng 4.9 Tổng hợp địa điểm giao dịch chuyển nhượng 57 Bảng 4.10 Bảng Ttổng hợp thời gian toán 58 Bảng 4.11 Bảng Tổng hợp thực trạng giấy tờ phương thức hợp đồng 58 Bảng 4.12 Tổng hợp kết điều tra việc thực quyền thừa kế QSD đất 60 Bảng 4.13 Tổng hợp kết điều tra việc thực quyền chấp QSD đất 61 Bảng 4.14 Tổng hợp đối tượng nhận chấp .62 Bảng 4.15 Tổng hợp lý chấp 62 Bảng 4.16 Tổng hợp kết điều tra việc thực quyền tặng cho QSD đất 63 Bảng 4.17 Tổng hợp tình hình thực cho thuê quyền sử dụng đất 65 Bảng 4.18 Tổng hợp lý cho thuê quyền sử dụng đất gia đình 65 Bảng 4.19 Tổng hợp quan hệ với người thuê 66 Bảng 4.20 Tổng hợp ý kiến hộ gia đình, cá nhân thực quyền sử dụng đất 67 vii download by : skknchat@gmail.com DANH MỤC HÌNH Hình 4.1 Sơ đồ vị trí huyện Thường Tín 28 Hình 4.2 Cơ cấu loại đất huyện Thường Tín 30 Hình 4.3 Kết quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Thường Tín từ năm 2011 - 2015 42 Hình 4.4 Kết thừa kế Quyền sử dụng đất địa bàn huyện Thường Tín giai đoạn 2011-2015 45 Hình 4.5 Kết thực quyền chấp QSDĐ địa bàn huyện Thường Tín giai đoạn 2011-2015) 49 Hình 4.6 Kết tặng cho quyền sử dụng đất biểu đổ so sánh kết tặng cho qua năm 52 viii download by : skknchat@gmail.com TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Nguyễn Thị Hòa Thơ Tên luận văn: Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất địa bàn huyện Thường Tín – TP Hà Nội Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 Tên sở đào tạo: Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu - Đánh giá tình hình thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn huyện Thường Tín, Thành phố Hà Nội - Đề xuất số giải pháp nhằm thúc đẩy việc thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn huyện Thường Tín đạt hiệu Phương pháp nghiên cứu Phương pháp điều tra thứ cấp: Thu thập thông tin, số liệu, tài liệu liên quan đến đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình quản lý đất đai công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; tình hình thực quyền sử dụng đất huyện Thường Tín Phịng Tài ngun Mơi trường, Văn phịng đăng ký đất đai huyện Thường Tín; Phương pháp điều tra sơ cấp: Điều tra cơng dân đến thực giao dịch liên quan đến lĩnh vực đất đai: quyền chấp, quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế… để điều tra cụ thể tìm hiểu, đánh giá thực trạng công tác giai đoạn từ năm 2011 đến 2015 địa bàn huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội; Phương pháp xử lý số liệu: Trên sở số liệu, tài liệu thu thập ta sử dụng phần mềm Excel để thống kê, tổng hợp, nhóm số liệu theo địa bàn xã, thị trấn theo nội dung nghiên cứu; Phương pháp phân tích tổng hợp số liệu: Từ số liệu, tài liệu thu thập xử lý dựa kiến thức học tập kinh nghiệm thời gian nghiên cứu đề tài để phân tích, đánh giá, tổng hợp, so sánh đưa nhận xét tổng quát phù hợp nội dung nghiên cứu việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội Phương pháp minh họa sơ đồ, biểu đồ: Sử dụng sơ đồ, biểu đồ để trình bày số kết nghiên cứu đề tài như: kết chuyển nhượng, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất địa bàn huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội Kết kết luận - Đánh giá việc thực 05 quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân ix download by : skknchat@gmail.com đó, việc cho thuê quyền sử dụng đất 29 trường hợp (100%) Được thể Bảng 4.17 Bảng 4.17 Tổng hợp tình hình thực cho thuê quyền sử dụng đất STT Chỉ tiêu Tổng số trường hợp cho thuê + Đất + Đất vườn, ao, nông nghiệp Thời hạn cho thuê 0-6 tháng 6-1 năm > năm Tình hình thực thủ tục đăng ký biến động Hoàn tất tất hạng mục Chỉ khai báo UBND xã, phường Giấy tờ viết tay có người làm chứng Giấy tờ viết tay Khơng có giấy tờ Thực trạng giấy tờ thời điểm cho thuê GCNQSDĐ, QĐ giao đất tạm thời Giấy tờ hợp pháp khác Khơng có giấy tờ Tổng 29 29 29 13 10 29 0 29 29 12 17 Tỷ lệ (%) 100 100 100 44,8 20,7 34,5 100 0 100 100 441,4 58,6 Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra (2016) Từ bảng tổng hợp kết hỏi trực tiếp người dân cho thấy, việc cho thuê quyền sử dụng đất chủ yếu để ở, để kinh doanh, buôn bán Do người cho thuê đất gần giám sát trực tiếp việc quản lý, sử dụng đất người thuê đất nên họ thực giấy tờ viết tay khai báo, đăng ký nhân hộ tạm trú công an xã sở không thực thủ tục thuê đất * Lý cho thuê quyền sử dụng đất, quan hệ với người thuê Bảng 4.18 Tổng hợp lý cho thuê quyền sử dụng đất gia đình Đơn vị: % STT Chỉ tiêu Tổng Chuyển nơi Khơng có nhu cầu sử dụng Lấy tiền thêm thu nhập Lý khác 17 Tỷ lệ 31 10,3 58,6 0,00 Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra (2016) 65 download by : skknchat@gmail.com Bảng 4.19 Tổng hợp quan hệ với người thuê Đơn vị: % STT Tổng Chỉ tiêu Trong gia đình Người quen biết Người không quen biết Tỷ lệ 0,00 23 79,3 20,7 Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra (2016) Như vậy, từ hai bảng cho ta thấy: lý cho thuê quyền sử dụng đất hộ gia đình chủ yếu lấy tiền thêm thu nhập người thuê người cho thuê khơng có quan hệ quen biết 4.3.3 Tổng hợp tiêu, ý kiến đánh giá hộ gia đình, cá nhân thực quyền sử dụng đất Tổng hợp tiêu, ý kiến đánh giá hộ gia đình cá nhân việc thực quyền sử dụng đất thể cụ thể Bảngdưới đây: Qua Bảng tổng hợp ý kiến ta thấy: Về giá đất thị trường: Có 52,67% số hộ hỏi cho giá đất thị trường cao; 25,33% cho vừa phải; 16,67% cho thấp; hộ cho giá đất thị trường thấp 5,33 số hộ có ý kiến khác Đa số hộ cho giá đất thị trường cao Về thủ tục thực QSDĐ: có 18,67% số hộ hỏi cho đơn giản; 74,67% cho bình thường; 3,33% cho phức tạp; 1,33% thấy phức tạp 2,00% có ý kiến khác Đa số hộ cho việc thực QSDĐ không phức tạp Về thời gian để hoàn thành thủ tục: 20% số hộ hỏi trả lời nhanh chóng; 48,67% trả lời bình thường; 19,33% trả lời thời gian dài; 7,33% trả lời thời gian dài; 4,67% có câu trả lời khác Về văn hướng dẫn giao dịch QSDĐ: 10,67% số hộ trả lời dễ hiểu; 78,67% trả lời hiểu được; 6,0% trả lời khó hiểu; 3,33% trả lời khó khiển 1,33% có câu trả lời khác Về khả thực quy định pháp Luật Đất đai QSDĐ: 17,33% số hộ trả lời dễ thực hiện; 72,0% trả lời thực được; 6,67% trả lời khó thực hiện; 2,67% trả lời khó thực 1,33% có câu trả lời khác 66 download by : skknchat@gmail.com Bảng 4.20 Tổng hợp ý kiến hộ gia đình, cá nhân thực quyền sử dụng đất STT Chỉ tiêu đánh giá Đánh giá Số người Tỷ lệ (%) Đánh giá Số người Tỷ lệ (%) Đánh giá Số người Tỷ lệ (%) Đánh giá Số người Tỷ lệ (%) Đánh giá Số người Tỷ lệ (%) Giá đất thị trường Cao 79 52,67 Vừa phải 38 25,33 Thấp 25 16,67 Rất thấp 0,0 Khác 5,33 Thủ tục thực quyền Đơn giản 28 18,67 Bình thường 112 74,67 Phức tạp 3,33 Rất phức tạp 1,33 Khác 2,0 Thời gian để hoàn thành thủ tục Các văn Nhanh chóng 30 20,0 Bình thường 73 48,67 Dài 29 19,33 Rất Dài 11 7,33 Khác 4,67 Dế hiểu 16 10,67 Hiểu 118 78,67 6,0 Rất khó 3,33 Khác 1,33 26 17,33 108 72,00 Khó 10 6,67 Rất khó 2,67 Khác 1,33 44 29,33 Vừa phải 85 56,67 Thấp 16 10,67 Quá thấp 1,33 Khác 2,0 28 18,67 Đúng mực 115 76,67 4,0 Gây phiền hà 0,0 Khác 0,67 52 34,67 Vay 93 62,0 2,0 Rất khó khăn 0,0 Khác 1,33 32 21,33 Tìm 103 68,67 Khó tìm 10 6,67 Rất khó tìm 0,0 Khác 3,33 23 15,33 Sợ 81 54,0 Ít sợ 27 18,0 Không sợ 15 10,0 Khác 2,67 13 8,67 Sợ 18 12,0 Ít sợ 45 30,0 Khơng sợ 72 48,0 Khác 1,33 24 16,00 Sợ 83 55,33 Ít sợ 23 15,33 Khơng sợ 17 11,33 Khác 2,0 10 11 12 hướng dẫn Khả thực quy định Phí, lệ phí, thuế chuyển QSD đất Cán thực hiện, Dễ thực Cao Nhiệt tiếp nhận tình Vay vốn, chấp Dễ dàng từ ngân hàng Tìm kiếm thơng Dễ dàng tin giao dịch Lo ngại Rất sợ sách thay đổi Rủi ro giao Rất sợ dịch Lo ngại nguồn Rất sợ thu nhập thay Thực Khó hiểu Ít nhiệt tình Khó khăn Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra (2016) 67 download by : skknchat@gmail.com Về loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ: 29,33% số hộ hỏi cho cao; 56,67% cho vừa phải; 10,67% cho thấp; 1,33% trả lời thấp 2,0 % có câu trả lời khác Về thái độ thực cán bộ: 18,67% số hộ cho nhiệt tình; 76,67% cho mực; 4,0% cho nhiệt tình; khơng có hộ cho gây phiền hà 0,67% có ý kiến khác Về việc vay vốn từ tổ chức tín dụng: 34,67% số hộ trả lời dễ dàng; 62,0% trả lời vay được; 2,0% trả lời khó khăn 1,33% có ý kiến khác Tìm kiếm thơng tin giao dịch: 21,33% số hộ trả lời dễ dàng; 68,67% trả lời tìm được; 6,67% trả lời khó tìm 3,33% có ý kiến khác 10 Khi hỏi việc có lo ngại hay khơng sách đất đai thay đổi: 15,33% hộ trả lời sợ; 54,0% trả lời sợ ; 18% trả lời sợ; 10,0% trả lời không sợ 2,67% có ý kiến khác 11 Khi hỏi lo ngại rủi ro giao dịch đất đai: 8,67% hộ trả lời sợ; 12,0% trả lời sợ ; 30,0% trả lời sợ; 48,0% trả lời khơng sợ 1,33% có ý kiến khác 12 Khi hỏi mức độ lo ngại nguồn thu nhập thay đổi: 16,00% số hộ trả lời sợ; 53,33% trả lời sợ - chủ yếu hộ có mức thu nhập trung bình, họ làm việc nhà nông buôn bán nhỏ lẻ Họ gặp khó khăn tìm cơng việc thay thế; 15,33% số hộ hỏi trả lời sợ; 11,33% trả lời khơng sợ 2,0% có câu trả lời khác 4.3.4 Đánh giá chung tình hình thực quyền sử dụng đất địa bàn huyện Thường Tín 4.3.4.1 Thuận lợi Những tác động tích cực thực quyền người sử dụng đất ảnh hưởng không nhỏ đến tăng trưởng kinh tế, ổn định xã hội địa bàn huyện Thường Tín, thể qua mặt sau: - Thủ tục hành cải cách với mục tiêu đơn giản hóa thủ tục hành đặc biệt lĩnh vực đất đai - Người dân tiếp cận với quy định thực thủ tục đăng ký biến động đất đai niêm yết công khai Bộ phận tiếp nhận hồ sơ trả kết thủ tục hành huyện Thường Tín cách dễ dàng, quy định, 68 download by : skknchat@gmail.com thành phần hồ sơ, giấy tờ kèm theo, mẫu kê khai hướng dẫn dễ hiểu số vụ đăng ký biến động đất đai với quan Nhà nước ngày tăng - Công tác quản lý Nhà nước đất đai địa bàn huyện Thường Tín vào nề nếp, tiềm đất đai khai thác theo hướng phát triển thị góp phần tích cực vào phát triển kinh tế - xã hội địa phương, quận - Công tác tiếp nhận hồ sơ trả kết thủ tục hành cơng khai, minh bạch, giảm thiểu hồ sơ Giấy tờ, thời gian thực đạt hiệu cao Tỷ lệ người thực quyền sử dụng đất đăng ký với quan Nhà nước ngày cao - Công tác tuyên truyền pháp luật đất đai đạt hiệu quả, nhận thức người dân ngày cao thực quyền 4.3.4.2 Khó khăn - Các quy định pháp luật tác động lớn tới việc thực quyền người sử dụng đất Do yêu cầu pháp luật ngày chặt chẽ người sử dụng đất, nên người sử dụng đất bắt buộc phải thực đăng ký với quan Nhà nước để đảm bảo quyền lợi họ Tuy nhiên, có văn pháp luật hướng dẫn cụ thể khuyên khích người sử dụng đất thực nên số vụ năm tăng lên, vấn đề cụ thể quy định người sử dụng đất khơng thể thực được, né tránh không hiểu hết nên không thực Công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển nhượng, cấp Giấy chứng nhuận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đát cịn gặp khó khăn liên quan đến hạn mức công nhận đất ở, tiền sử dụng đất người sử dụng đất cấp giấy chứng nhận; đất có nguồn gốc giao/bán trái thẩm quyền người dân không lưu trữ hoá đơn chứng minh việc thực nghĩa vụ tài chính….ảnh hưởng đến cơng tác chuyển quyền sử dụng đất Công tác tuyên truyền, phố biến pháp luật đất đai đến người dân UBND huyện Thường Tín, UBND xã, thị trấn thực thường xuyên, liên tục bất cập, phận người dân chí cán sở chưa nắm bắt đầy đủ quy định pháp luật hành lĩnh vực đất đai nói chung việc thực quyền người sử dụng đất nói riêng Vì nhận thức người dân pháp luật đất đai hạn chế dẫn đến tâm lý ngại đến quan có thẩm quyền để đăng ký thực quyền người sử dụng đất 69 download by : skknchat@gmail.com Ngoại trừ quyền chấp yêu cầu bắt buộc phải khai báo với quan nhà nước có thẩm quyền quyền chuyển đổi thực ”dồn điền, đổi thửa” quyền cịn lại cịn tỷ lệ số vụ khơng khai báo, phản ánh tình trạng phận không nhỏ người sử dụng đất chưa có ý thức chấp hành pháp luật khó khăn, vướng mắc, cản trở mà khơng tạo điều kiện để thực quy định pháp luật kê khai, đăng ký biến động đất đai UBND Thành phố Hà Nội, Sở Tài nguyên Môi trường Thành phố đạo việc kê khai, đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo chế ”một cấp” Tuy nhiên, trình tự, thủ tục thực chưa có quy định nên việc thực chưa thực ”một cấp” Thực tế việc thực quy trình gặp nhiều khó khăn quan Tài nguyên Môi trường với Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai UBND xã, thị trấn liên quan đến việc thẩm định hồ sơ kỹ thuật đất làm kéo dài thời gian thụ lý hồ sơ, chồng chéo thực Sự không ổn định đội ngũ cán địa xã gây khó khăn cho việc quản lý, theo dõi cách liên tục trình sử dụng, chuyển dịch đất đai; hệ thống lưu trữ hồ sơ không đảm bảo gây thất lạc hồ sơ quản lý đất đai ảnh hưởng lớn đến trình quản lý quan nhà nước giải thủ tục đất đai Nguyên nhân tồn trên: Theo khảo sát tình hình vấn đề cịn tồn địa bàn huyện Thường Tín số nguyên nhân sau: - Do hạn mức công nhận quyền sử dụng đất địa bàn quận 180,0 m nên trường hợp có diện tích lớn hạn mức cơng nhận phải nộp tiền sử dụng đất, khoản tiền không nhỏ người dân - Thuế chồng thuế, phí chồng phí Trong quyền người sử dụng đất quyền mà người sử dụng đất thực nhiều địa bàn quận quyền chuyển nhượng thời điểm nghiên cứu tác giả nhận thấy, người dân thực thủ tục chuyển nhượng đến hoàn tất cấp Giấy chứng nhận QSDĐ người dân phải chịu tất 6-7 loại thuế phí gồm: phí đo đạc, trích đo đất (nếu tách thửa đất chưa có kích thước), phí cơng chứng hợp đồng chuyển nhượng, thuế thu nhập cá nhân, thuế trước bạ, lệ phí thẩm định hồ sơ, phí dịch vụ cơng, phí đăng ký biến động - Một số xã chưa có hệ thống đồ số đo đạc theo hệ tọa độ địa quốc gia (hiện sử dụng tài liệu đồ đo đạc từ năm 1985, chất lượng 70 download by : skknchat@gmail.com không đảm bảo), mặt khác biến động đất đai nhiều Vì khó khăn cho cơng tác quản lý đất đai nói chung cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng - Người dân chưa tra cứu tra cứu khó khăn tình trạng pháp lý đất nguồn gốc, quy hoạch, tình trạng tranh chấp… - Ý thức chấp hành phận cán bộ, nhân dân pháp luật đất đai hạn chế gây sách nhiễu, phiền hà cho công dân - Việc tuyên truyền, phổ biến sách pháp luật đất đai chưa quan tâm mức đai đa số người dân chưa nắm rõ quyền nghĩa vụ thực quyền người sử dụng đất 4.4 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN THƯỜNG TÍN 4.4.1 Tiếp tục cải cách thủ tục hành Huyện Thường Tín thành phố Hà Nội cần tiếp tục thực cải cách thủ tục hành đất đai để người dân thực QSD đất thuận tiện, nhanh chóng Khi người sử dụng đất thực quyền thường chủ yếu liên quan đến quan là: Văn phịng đăng ký QSD đất, Cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài đất đai người sử dụng đất, Cơ quan Kho Bạc (nộp thuế) cần phải cải cách thủ tục liên quan đến việc trao đổi thông tin quan Cần cải cách việc trao đổi thông tin quan theo hướng sau: - Phối hợp Cơ quan Thuế Văn phòng Đăng ký đất đai từ văn giấy chuyển sang hệ thống điện tử, số; Giảm thời gian giải thủ tục hành chính, tạo thuận lợi cho người dân; Giảm thời gian chi phí thực thủ tục hành - Trao đổi thơng tin nghĩa vụ tài phương pháp điện tử Cơ quan Thuế quan tài nguyên môi trường kết nối phần mềm quản lý đất hai ngành trang bị; Xác nhận hồn thành nghĩa vụ tài chính; Cơ quan Thuế thực nhận Scan chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài từ Kho bạc xác nhận việc hồn thành nghĩa vụ tài người sử dụng đất Cơng khai thơng tin tình hình thực nghĩa vụ tài lên trang thơng tin ngành thuế 71 download by : skknchat@gmail.com - Giảm thời gian nhận Thông báo Thuế công dân theo 02 hướng: Tại thời điểm nộp hồ sơ người dân lựa chọn hai hình thức nhận Thơng báo Thuế ( Nhận trực tiếp Bộ phận nhận trả kết quận; Nhận qua địa email có cam kết theo quy định Nghị định số 46/NĐ-CP ) Sau có Thơng báo Thuế Văn phịng đăng ký đất đai Cơ quan Thuế phối hợp với Văn phòng UBND huyện đăng tảitrang Website UBND huyện Website thiết kế để người dân biết tiến trình giải hồ sơ người dân downloads Thông báo Thuế từ trang Website - Giảm thời gian giải quan nhà nước việc điều chỉnh thông tin Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp Thành phố Hà Nội huyện Thường Tín cần tiếp tục đạo phịng ban chun mơn, rà sốt lại tồn quy trình cấp Giấy chứng nhận theo hướng giảm thời gian giải hồ sơ quy định rõ trách nhiệm quan công dân thực quyền như: - Cơ quan cơng chứng cơng chứng Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất chịu trách nhiệm xác định nhân thân người công chứng (đối chiếu chứng minh thư, sổ hộ , đăng ký kết hôn ) thẩm định quan Tài nguyên môi trường không bắt công dân nộp chứng minh thư, sổ hộ khẩu, đăng ký kết hôn kèm theo hợp đồng chuyển nhượng quan đo đạc chịu trách nhiệm kết đo đạc, quan Tài nguyên môi trường thẩm định lại kết đo đạc Cơ quan Tài nguyên Môi trường, quan Văn phòng đăng ký QSD đất chịu trách nhiệm xác định loại đường tính thuế, vị trí áp thuế chuyển thơng tin sang Cơ quan thuế, Cơ quan thuế áp thuế tính mà khơng phải thẩm định lại xem việc xác định loại đường, vị trí tính thuế có hay khơng - Việc phối hợp quan cần xác minh Quy hoạch, thông báo thu hồi, giải tỏa… cần quy định rõ thời gian trả lời vản ngày (theo 03 ngày làm việc) hết thời gian mà quan cần phối hợp không trả lời, phúc đáp lại văn quan xác minh tiếp tục thực thủ tục cho công dân cịn thơng tin Cơ quan phối hợp chịu trách nhiệm việc cung cấp thông tin chậm không cung cấp thông tin quan xác minh 4.4.2 Về đội ngũ cán công chức, viên chức sở vật chất Qua khảo sát địa bàn huyện Thường Tín đội ngũ cán bộ, cơng chức, viên chức làm việc Chi nhánh Văn phòng đăng ký QSD đất huyện 72 download by : skknchat@gmail.com Thường Tín có 21 cán có viên chức (trong có 01 Giám đốc, 02 phó giám đốc) 14 cán hợp đồng, với số lượng đăng ký biến động thực quyền người sử dụng đất địa bàn lớn nên chưa đáp ứng nhu cầu quản lý đất đai Cùng với sở trang thiết bị trang bị từ năm 2009 đến lỗi thời chưa đáp ứng yêu cầu đề Những hệ thống phần mềm quản lý đất đai, phần mềm vẽ bìa phần mềm In Giấy chứng nhận có dung lượng lớn, nặng nên trang thiết bị máy tính từ năm trước khơng đáp ứng Đối với xã, thị trấn số cán làm cơng tác địa có từ đến người có trình độ từ trung cấp đến đại học, thạc sỹ Do để đẩy nhanh việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn huyện Thường Tín cần: - Tăng cường số lượng, chất lượng đội ngũ cán công chức, viên chức cho nhu cầu quản lý nhà nước đất đai với cần đào tạo, bồi dưỡng nâng cao lực, nghiệp vụ công tác quản lý Nhà nước đất đai Hàng năm, phối hợp, mời chuyên gia, quan chuyên môn để tập huấn cho đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức địa bàn - Đào tạo đội ngũ cán kết cận cần phối hợp, liên kết với trường đại học có uy tín để đào tạo đội ngũ cán kết cận theo hướng vừa đào tạo vừa thực hành sinh viên trường đại học đào tạo buổi trường buổi thực hành ứng dụng phịng Tài ngun Mơi trường, Chi nhánh Văn phòng đăng ký QSD đất Khi trường sinh viên làm việc ln mà khoảng thời gian tiếp cận, học hỏi làm việc - Dành tỷ lệ định nguồn thu tài từ đất đai để đầu tư trang thiết bị, sở vật chất để phần mềm quản lý, phần mềm in Giấy chứng nhận, phần mềm vẽ sơ đồ… Cần quán triệt, thay đổi thái độ phục vụ đội ngũ cán công chức, viên chức công tác tiếp nhận, thẩm định hồ sơ người dân thực quyền để làm điều cần: - Trang bị hệ thống đánh giá cán Bộ phần tiếp nhận hồ sơ trả kết thủ tục hành Hệ thống đánh giá gồm mức: Nhiệt tình, mực, nhiệt tình, gây phiền hà Cùng với có hịm thư góp ý, số điện thoại đường dây phản ánh Hàng tháng tổng hợp nhắc nhở cán chưa mực vi phạm nhiều lần kiểm điểm, xử lý Những cán tiếp dân nhiệt tình, mực cần tuyên dương, khen thưởng 73 download by : skknchat@gmail.com 4.4.3 Về công tác tuyên truyền pháp luật đất đai Công tác tuyên truyền pháp luật đất đai chưa quan tâm mức Đây cơng tác có tác động trực tiếp tới người dân liên quan đến nhận thức quyền lợi người dân thực thủ tục đất đai mà đăng ký với quan Nhà nước với người dân phải thực nghĩa vụ với Nhà nước Nhận thức người dân địa bàn quận khác xã, phường, thị trấn người dân có nhận thức cao phường xa trung tâm quận Ngoài việc tuyên truyền hệ thống báo đài cần phải triển khai đến thơn, xóm Để cơng tác tuyên truyền pháp luật đất đai có hiệu cần phải dành khoản phụ cấp riêng cho cán bộ, cộng tác làm công tác tuyên truyền pháp luật đất đai Hàng tháng, q cần triển khai đến thơn xóm buổi giao lưu, sinh hoạt vui chơi có gắn với việc tuyên truyền pháp luật đất đai tới người dân để việc tuyên truyền pháp luật đất đai vừa gần gũi, dễ hiểu, người dân nắm bắt hiểu biết pháp luật đất đai hiệu 74 download by : skknchat@gmail.com PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN 1.Huyện Thường Tín có tổng diện tích 13.040,88 gồm 28 xã, 01 thị trấn Dân số khoảng 218.300 người Thường tín huyện Thủ đô Hà Nội, nằm gần với trung tâm kinh tế lớn, vị trí cửa ngõ phía Nam thủ Huyện Thường Tín có vị trí địa lý cửa ngõ phía nam trung tâm thủ Hà Nội nên có điều kiện thuận lợi cho phát triển kinh tế - xã hội, huyện có tốc độ thị hóa nhanh, kinh tế phát triển mạnh với giao dịch thực quyền người sử dụng đất ngày cao Hiện trạng sử dụng đất huyện Thường Tín có đất nơng nghiệp chiếm tỷ lệ cao 61,48%, đất phi nơng nghiệp 38,47% đất chưa sử dụng cịn lại 0,05% Qua nghiên cứu việc thực quyền người sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn huyện Thường Tín giai đoạn từ năm 2011 đến năm 2015 cho thấy: - Trong 16.975 vụ việc hộ gia đình, cá nhân thực quyền chuyển nhượng, thừa kế, chấp, tặng cho cho thuê quyền sử dụng đất việc thực quyền chuyển nhượng chấp phố biến (Quyền chuyển nhượng 10.107 vụ việc, chiếm tỷ lệ 59,54%; quyền chấp 5.295 vụ việc, chiếm tỷ lệ 31,19 %) - Về thực thủ tục hành việc thực quyền người sử dụng đất: + Đối với chuyển quyền sử dụng đất người sử dụng đất hoàn thiện đầy đủ thủ tục hành chiếm tỷ lệ 65%; khai báo với UBND cấp xã chiếm tỷ lệ 16%, lại giấy tờ viết tay có người làm chứng không người làm chứng chiếm tỷ lệ 19% Điều chứng tỏ người dân gặp khó khăn thực thủ tục hành khơng hiểu quy định pháp luật đất đai pháp luật liên quan tâm lý ”ngại” thực thủ tục hành quan nhà nước + Đối với chấp quyền sử dụng đất 100% hoàn thiện thủ tục hành theo quy định liên quan tổ chức tín dụng ngân hàng Tổng hợp kết điều tra, có đến 70% số người dân hiểu quy 75 download by : skknchat@gmail.com định pháp luật đất đai 75% người dân trả lời có khả thực quy định người sử dụng đất giao dịch đất đai Tuy nhiên, cịn tình trạng người sử dụng đất khơng thực đầy đủ thủ tục hành thực quyền, nguyên nhân: - Người sử dụng đất chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện thực quyền người sử dụng đất (thửa đất chưa cấp GCNQSD đất, người sử dụng đất chưa thực đầy đủ nghĩa vụ tài ) - Thái độ phục vụ tiếp công dân số cán không riêng phận tiếp nhận trả hồ sơ hành mà phận cơng chứng, ngân hàng sách nhiễu, phiền hà làm cho người dân ”ngại” tiếp xúc với quan nhà nước hướng dẫn khơng cụ thể, xác nội dụng cần thực - Một số phận người dân chưa nhận thức rõ, trách nhiệm quyền lợi thưc QSDĐ Để khắc phục tình trạng không khai báo, đăng ký với quan Nhà nước thực QSDĐ địa bàn huyện Thường Tín tơi đề xuất: - Đổi cơng tác tuyên truyền pháp luật đất đai cách đơn giản (phát tờ rơi, tổ chức thi tìm hiểu việc thực quyền, nghĩa vụ người sử dụng đất…), dễ hiểu người dân sử dụng đất xã, thị trấn, thơn xóm để người dân hiểu quyền lợi người dân thực QSD đất đăng ký với quan Nhà nước - Rà soát lại thủ tục hành đất đai theo hướng giảm thời gian thực thủ tục, giảm giấy tờ không cần thiết cơng dân đến thực quyền - Đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ địa bàn huyện đảm bảo người sử dụng đất có đủ điều kiện thực quyền người sử dụng đất - Tập huấn lớp nghiệp vụ hướng dẫn giao tiếp cơng dân thủ tục hành làm cho cơng dân dễ hiểu, dễ thực q trình giao dịch quan, đơn vị hành nhà nước 5.2 KIẾN NGHỊ Từ kết nghiên cứu, có số kiến nghị sau: - Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành theo hướng đơn giản, thuận tiện, nhanh chóng, nâng cao hiệu hoạt động phận cửa để người sử dụng 76 download by : skknchat@gmail.com đất thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đấtđối với Nhà nước - Đổi mớicông tác tuyên truyền pháp luật đất đaitheo hướng phát tờ rơicâu hỏi – trả lời, tình xảy hàng ngày phát động thigiúp người dân hiểu quyền lợi nghĩa vụ người sử dụng đất nói chung thực thủ tục đăng ký biến động đất đai với Cơ quan Nhà nước - Cần có sách thuế sử dụng đất hợp lý phù hợp với thu nhập người sử dụng đất để người sử dụng đất thực tốt quyền minh Văn phòng đăng ký đất đai, khai báo biến động quan nhà nước - Cần nâng cao trình độ chun mơn, nghiệp vụ cán địa sở; đẩy mạnh công tác tra, kiểm tra công vụ, kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm trường hợp gây phiền hà, nhũng nhiễu người dân thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất - Bên cạnh đề xuất để thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn huyện Thường Tín giai đoạn vấn đề đạo đức tư cách người cán thực nhiệm vụ, phương pháp, cách thức, hướng dẫn truyền đạt đến người dân đến thực đăng ký giao dịch phận tiếp nhận trả hồ sơ thủ tục hành mà cịn phận cơng chứng, ngân hàng, nhằm giải thích cho cán nội dung, bước công việc cần thực thủ tục từ bắt đầu thực đến kết thúc nội dung công việc thực 77 download by : skknchat@gmail.com TÀI LIỆU THAM KHẢO Đào Trung Chính (2005) Một số vấn đề quyền sử dụng đất thị trường bất động sản, Tạp chí Tài ngun Mơi trường Đinh Dũng Sỹ (2003) Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đất đai quyền sử dụng đất người sử dụng đất: thực trang kiến nghị, Tạp chí Nhà nước Pháp luật Hồng Huy Biều (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai vương quốc Thái Lan, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế Hồng Việt – Hồng Văn Cường (2008) Bình ổn giá quyền sử dụng đất đô thị Việt Nam, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội Lưu Quốc Thái (2006) Pháp luật đất đai vấn đề đầu tư nước vào thị trường bất động sản Trung Quốc, Tạp chí Tài ngun Mơi trường (8) Nguyễn Đình Bồng (2010) Hệ thống pháp luật quản lý đất đai thị trường bất động sản, Bài giảng, chương trình đào Thạc Sỹ Quản lý đất đai, trường Đại học Nông Nghiệp Hà Nội Nguyễn Đình Bồng tác giả (2005) Báo cáo tổng kết khoa học kỹ thuật để tài cấp nhà nước Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Trung tâm Điều tra Quy hoạch Đất đai - Bộ Tài nguyên Môi trường, Hà Nội Nguyễn Đình Bồng tác giả (2012) Quản lý đất đai Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc Gia Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005) Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nơng nghiệp, Hà Nội 10 Nguyễn Thị Mai (2002) Hướng hoàn thiện pháp luật đất đai, Hội thảo Chính sách pháp luật đất đai thị trường bất động sản, Hà Nội 11 Nguyễn Thị Thu Hồng (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai Vương quốc Thụy Điển, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc Tế 12 Phòng Tài ngun Mơi trường huyện Thường Tín, Báo cáo tổng kết hàng năm 78 download by : skknchat@gmail.com 13 Phòng Tài ngun Mơi trường huyện Thường Tín, Chương trình công tác hàng năm 14 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (1987) Luật Đất đai, Tổng cục Quản lý ruộng đất, Hà Nội 15 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (1992) Hiến pháp, NXB Chính trị Quốc Gia, Hà Nội 16 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (1993) Luật Đất đai, NXB Chính trị Quốc Gia, Hà Nội 17 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (1998) Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai, NXB Bản Đồ, Hà Nội 18 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (2001) Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai, NXB Bản Đồ, Hà Nội 19 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (2003) Luật Đất đai, NXB Chính trị Quốc Gia, Hà Nội 20 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (2005) Bộ Luật dân sự, NXB Chính trị Quốc Gia, Hà Nội 21 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam (2013) Luật Đất đai, NXB Chính trị Quốc Gia, Hà Nội 22 Tơn Gia Hun Nguyễn Đình Bồng (2007) Quản lý đất đai thị trường bất động sản, Nxb Bản đồ 23 Trần Thị Minh Hà (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai Ơxtrâylia, Báo cáo chun đề Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc Tế 24 UBND huyện Thường Tín, Báo cáo kết thống kê, kiểm kê đất đai năm 2014; Thống kê đất đai 2015 số liệu khác liên quan đến quản lý sử dụng đất năm 25 Văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Thường Tín, Báo cáo tổng kết hàng năm 79 download by : skknchat@gmail.com ... - Hiện trạng sử dụng đất huyện Thường Tín năm 2015 3.4.3 Đánh giá việc thực số quyền người sử dụng đất địa bàn huyện Thường Tín giai đoạn 2011-2015 - Kết thực số quyền người sử dụng đất địa bàn. .. chấp quyền sử dụng đất địa bàn huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội Kết kết luận - Đánh giá việc thực 05 quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân ix download by : skknchat@gmail.com địa bàn huyện Thường. .. quyền sử dụng đất: 02 nhiều người sử dụng đất thỏa thuận chuyển giao quyền sử dụng đất cho - Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất: hành vi mà người sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng đất