Phần 2 Tổng quan tài liệu
2.4.1.Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụngđất ở Việt Nam
2.4. Cơ sở thực tiễn của việc thựchiện các quyền sử dụngđất ở Việt Nam
2.4.1.Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụngđất ở Việt Nam
2.4.1.1. Thời kỳ trước đổi mới (1986)
- Hiến pháp 1946 đã quy định về quyền sở hữu tài sản, trong đó có quy định về quyền sở hữu ruộng đất.
- Luật cải cách ruộng đất năm 1953 đã đánh dấu Pháp luật đầu tiên về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ cộng hòa.
2.4.1.2. Thời kỳ đổi mới từ năm 1986 đến nay a) Giai đoạn 1986-1993
Ngày 29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản lý, sử dụng đất. Luật đất đai đã thể chế hóa đường lối, chính sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Luật đất đai được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước ta bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa. Nội dung về QSDĐ của Luật đất đai năm 1988 là: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng kết quả đầu tư trên đất. Họ không có quyền chuyển QSDĐ đai dưới mọi hình thức khác nhau. Luật quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm hủy hoại đất đai”.
Theo Nguyễn Thị Mai (2002): Sau 4 năm thi hành Luật đất đai năm 1988 cho thấy thực tế đã nảy sinh những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng. Họ chỉ được chuyển QSDĐ trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã,
tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể thỏa thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó. Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được QSDĐ ở có ngôi nhà đó sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở. Theo quy định trên cho thấy, Luật còn gò bó chưa đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất của các chủ sử dụng đất. Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua bán đất trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán , nhưng thực chất là bán đất. Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh. Nhà nước chỉ quản lý về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lý Nhà nước về mặt kinh tế đối với đất đai.
b) Giai đoạn 1993-2003
Hiến pháp 1992 quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật”.
Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khóa VII: Tiếp tục đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội nông thôn đã khẳng định cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng , cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ”.
Luật đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật đất đai 1987 và bổ sung một nội dung mới một số quyền của người sử dụng đất. Cụ thể Luật cho phép người sử dụng được thực hiện 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ. Như vậy, luật đưa ra những quy định theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế QSDĐ của mình. Nghĩa là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức do Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định.
Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của kinh tế, xã hội qua thực tế cuộc sống với tác động của cơ chế thị trường làm cho quan hệ đất đai càng trở lên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được xử lý thì các vấn đề mới lại nảy sinh mà Luật đất đai 1993 chưa có quy định. Vì vậy, năm 1998 Luật đất đai được sửa đổi, bổ sung. Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ, quyền cho thuê lại QSDĐ. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền sử dụng đất cho cả thời
gian đầu tư hoặc tiền thuê đất đã trả trước còn lại là 05 năm cũng được thực hiện các quyền như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại QSDĐ. Riêng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mới trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với QSDĐ.
Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính và để đồng bộ với một số Luật và Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua như Luật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam thì Luật Đất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp. Trong chuơng trình xây dựng Luật, pháp lệnh của Quốc hội, ủy ban thường vụ Quốc hội năm 2000 Luật đất đai lại được đưa vào chương trình sửa đổi, bổ sung. Ngày 29/6/2001 Quốc hội khóa X, kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai; Luật lần này đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về QSDĐ như sau:
- Cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp sang mục đích khác; được chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật nuôi đối với đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản nhưng cũng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị QSDĐ theo quy định của pháp luật cũng được thế chấp bằng giá trị QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Nghĩa là người sử dụng đất cũng được thế chấp, bằng giá trị QSDĐ tại các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh Ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài.
c) Giai đoạn từ 2003 đến nay
Trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa – hiện đại hóa, tình hình quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém. Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật đất đai 1993 (Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, đảm bảo tính ổn định của pháp luật, đồng thời thể chế hóa kịp thời đường lối, chủ trường, chính sách của Đảng về đất đai trong thời kỳ mới. Luật đất đai 2003 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực từ ngày 01/7/2004.
Về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân: Luật đất đai năm 2003 đã kế thừa quy định của Luật đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; không quy định các điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế QSDĐ nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước. Cụ thể nội dung của QSDĐ như sau: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều 106).
Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam: Luật đất đai 2003 quy định tổ chức, cá nhận nước ngoài thuê đất có các quyền tương ứng với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hay trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Bổ sung quyền được đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở tại Việt Nam.
Tuy nhiên, để quản lý và sử dụng đất đai hiệu quả và tốt hơn, Ngày 29/11/2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XIII đã thông qua Luật đất đai năm 2013. Luật đất đai năm 2013 đã thể chế hóa đúng và đầy đủ những quan điểm, định hướng nêu trong Nghị quyết số 19-NQ/TW Hội nghị lần thứ 6 Ban chấp hành Trung Ương Đảng đồng thời khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai 2003. Luật đất đai năm 2013 được hoàn thiện theo hướng quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của từng đối tượng sử dụng đất (cơ quan, tổ chức Nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, hộ gia đình, cá nhân...) phù hợp với hình thức giao đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và quy định các điều kiện khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Luật đất đai năm 2013 có một số những điểm mới sau:
- Bổ sung quy định quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất (khoản 2 Điều 167). Nhóm người sử dụng đất gồm: hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp trong nhóm có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế. Trường hợp QSDĐ phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện chuyển đổi với phần QSDĐ của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa
theo quy định và làm thủ tục cấp GCN và thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định. Trường hợp không phân chia được theo từng phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện.
+ Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được quy định tại Điều 179. Nội dung Điều này kế thừa các quy định Điều 113 của Luật đất đai năm 2003, đồng thời có các sửa đổi, bổ sung các nội dung sau đây:
- Quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà nước giao đất nông nghiệp trong hạn mức, đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế, đất giao có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất và đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; trường hợp đất thuộc diện thu hồi để đầu tư xây dựng dự án có mục đích sản xuất, kinh doanh hoặc xây dựng kinh doanh nhà ở thì có quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho thuê QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ.
- Quy định của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trả tiền đất hàng năm được bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi đủ điều kiện theo quy định của pháp luật và ”cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật dân sự” (Điều 179); bổ sung quy định về quyền của hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất (khoản 3 Điều 179).
+ Về quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất. Nội dung mục này bổ sung một số nội dung sau:
- Quy định quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; Người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với đất ở tại Việt Nam. Nội dung điều này kế thừa quy định tại Điều 2 Luật số 34/2009/QH12 và luật hóa Điều 13 của Nghị định 84/2007/NĐ-CP (Điều 186).
- Bổ sung quy định về quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư thuê đất để xây dựng công trình ngầm (Điều 187).
+ Về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Đây là một mục mới quy định về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất, cụ thể:
- Điều 188 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng QSDĐ. Cụ thể: người sử dụng đất được thực hiện các quyền nêu trên khi có Giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và phải ở trong thời hạn sử dụng đất; khi thực hiện các quyền thì phải đăng ký tại VPĐK và giao dịch thực hiện có hiệu lực kể từ ngày đăng ký vào sổ địa chính.
- Điều 189 quy định về điều kiện thực hiện bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê trả tiền đất hàng năm. Tài sản gắn liền với đất thuê phải được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật và đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận. Người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư; có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư; không vi phạm các quy định của pháp luật đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó.
- Điều 190 quy định về điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp. Quyền này áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.
- Điều 191 quy định về những trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất. Theo quy định này, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
- Điều 192 quy định về các trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ có điều kiện. Theo quy định này, Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu
đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
Qua các quy định của Luật đất đai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật đang dần dần đưa ra những quy định cho phù hợp với cuộc sống hơn, giúp người sử dụng đất ổ định sử dụng, đầu tư vào đất đai, phát huy nguồn nội lực đất đai góp phần quan trọng trong ổn định và phát triển kinh tế - xã hội, giải quyết được