Đơn vị: %
STT Tiêu chí Số vụ Tỷ lệ (%)
1 Trả một lần sau giao dịch 13 35,1 2 Thanh toán nhiều lần 24 64,9
Tổng 30 100
Nguồn: tổng hợp từ phiếu điều tra (2016)
* Thực trạng Giấy tờ và các phương thức hợp đồng Bảng 4.11.Bảng Tổng hợp thực trạng giấy tờ và phương thức hợp đồng Đơn vị: % STT Chỉ tiêu Tổng Tỷ lệ (%) I Thực trạng giấy tờ 37 100 1 Đã có Giấy chứng nhận 28 54,1 2 Giấy tờ hợp lệ khác 9 21,6 3 Không có giấy tờ 0 0 II Hình thức lập hợp đồng 37 100 1 Không làm hợp đồng 0,00 0,00 2 Tự làm hợp đồng với nhau 4 11 3 Hợp đồng có người làm chứng 3 8 4 Hợp đồng có xác nhận của UBND xã 6 16 5 Làm hợp đồng và các thủ tục sang tên theo quy định 24 65 Nguồn: tổng hợp từ phiếu điều tra (2016
Từ kết quả điều tra cho ta thấy:
- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm hợp đồng và các thủ tục sang tên theo quy định chiếm tỷ lệ cao, có 24 vụ, tỷ lệ 65%. Điều này phản ánh thực tế việc nhận thức và hiểu biết về pháp luật đất đai cũng như các luật khác liên quan của người dân được nâng cao; đảm bảo điều kiện pháp lý trong chuyển quyền sử dụng đất.
cá nhân với nhau vẫn còn tình trạng tự làm hợp đồng với nhau (không người làm chứng) có 03 vụ, chiếm 8%; làm hợp đồng có người làm chứng có 4 vụ chiếm 11%; hợp đồng có xác nhận của UBND cấp xã có 6 vụ, chiếm 16%. Điều này chủ yếu do các nguyên nhân:
+ Những người chuyển quyền sử dụng đất với nhau có quen biết thân thiết, ruột thịt và tin tưởng lẫn nhau.
+ Người dân chưa thực sự hiểu biết pháp luật đất đai. Theo điều tra, các hộ đều khẳng định việc chuyển nhượng (trả tiền, giao đất) giữa các bên với nhau như vậy đã hoàn thành, không cần phải đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền vì đó là quyền của họ. Đây cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng tranh chấp giữa các bên khi giá đất lên cao trong thời gian vừa quan.
Qua phỏng vấn chuyên viên Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Thường Tín, tình trạng hợp đồng uỷ quyền để trốn tránh nghĩa vụ tài chính với Nhà nước đã và đang tồn tại từ trước đến nay, cụ thể: Người bán lập hợp đồng uỷ quyền cho bên mua có toàn quyền định đoạt với thửa đất và bên mua khi chuyển nhượng cho người thứ 3 sẽ thực hiện bằng hợp đồng uỷ quyền đó sẽ “tránh” được một lần thuế thu nhập cá nhân và các loại phí, lệ phí khác. Tuy nhiên, việc lập hợp đồng uỷ quyền này đôi khi tạo ra sự rắc rối cho người mua khi người bán chết, sẽ xảy ra chấm dứt quyền, nghĩa vụ của các bên.
Tóm lại, tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Thường Tín hết sức phong phú và đa dạng về số lượng, chất lượng; còn nhiều thửa đất của các khu vực trong tương lai để cung cấp cho người có nhu cầu. Chất lượng quyền sử dụng đất có thể đáp ứng được đa số người dân có nhu cầu từ giá trị thấp đến giá trị cao. Trong giai đoạn công nghiệp hoá –hiện đại hoá, đòi hỏi các cơ quan nhà nước về đất đai trên địa bàn ngày càng phải nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai và quản lý việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất, giúp người người sử dụng đất thuận lợi trong thực hiện quyền, nghĩa vụ của minh, cán cân cung – cầu luôn ổn định và được kiểm soát, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội huyện Thường Tín.
4.3.2.2. Đánh giá việc thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Việc thực hiện quyền thừa kế của người sử dụng đất thực hiện không đồng đều ở các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Thường Tín, xuất phát từ nhận thức pháp luật khác nhau. Vì vậy, cơ quan Nhà nước cần tiếp tục tuyên truyền các quy định pháp luật liên quan nhận thừa kế quyền sử dụng đất nhất là khi đất đai ngày càng có giá trị.
Qua khảo sát điều tra thực tế 50 hộ gia đình, cá nhân cho thấy từ năm 2011-2015 chỉ có 28 trường hợp tham gia giao dịch thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thường Tín, trong đó số vụ thừa kế quyền sử dụng đất ở là26 chiếm tỷ lệ 92,9%, số vụ thừa kế quyền sử dụng đất vườn, ao, nông nghiệp là 2, chiếm tỷ lệ 7,1%; số vụ hoàn thiện các thủ tục đăng ký, khai nhận với cơ quan nhà nước là 18 vụ, chiếm tỷ lệ 64,3%, còn lại10 vụ không kê khai với cơ quan nhà nước, chiếm tỷ lệ 35,7%
Bảng 4.12. Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền thừa kế QSD đất
STT Chỉ tiêu Tổng số vụ Tỷ lệ (%)
1 Tổng số trường hợp thừa kế 28 100
+ Đất ở 26 92,9
+ Đất vườn, ao, nông nghiệp 2 7,1
2 Tình hình thực hiện thủ tục đăng ký biến động 28 100
Hoàn tất tất cả các hạng mục 18 64,3 Chỉ khai báo tại UBND xã, phường 8 28,6
Giấy tờ viết tay 0 0
Không có giấy tờ 2 7,1
3 Thực trạng giấy tờ tại thời điểm thừa kế 28 100
GCNQSDĐ, QĐ giao đất tạm thời 16 57,2 Giấy tờ hợp pháp khác 6 21,4
Không có giấy tờ 6 21,4
Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra (2016)
Qua điều tra cho thấy nguyên nhân của việc không làm đầy đủ các thủ tục khai nhận đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền là do:
+ Việc nhận thức của người dân về việc khai nhận di sản thừa kế và đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chưa đầy đủ họ cho rằng đây là việc nội bộ gia đình tự thỏa thuận với nhau làng xóm đều biết, đất tôi tôi ở cần gì phải đăng ký với ai.
+ Trong nội bộ gia đình, các hàng thừa kế chưa thỏa thuận thống nhất được việc phân chia di sản thừa kế nên chưa đăng ký hoặc một số trường hợp chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, việc chứng minh nguồn gốc sử dụng, giấy tờ hợp pháp với các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện việc xét cấp Giấy chứng nhận và nộp tiền sử dụng đất (nếu ngoài hạn mức hoặc
không chứng minh được thời điểm sử dụng..) khoản tiền nộp này rất lớn có những nhà đóng 300tr-500tr. Khoản tiền này tương đối cao do đó người nhận di sản thừa kế không thựchiện khai báo với cơ quan Nhà nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân sau khi hưởng thừa kế vẫn tiếp tục sử dụng đất ổn định, không có nhu cầu thực hiện các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất nên trước mắt họ không khai báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc chỉ khai báo khi họ có nhu cầu về chuyển nhượng, chuyển đổi, thế chấp hay vay vốn bằng quyền sử dụng đất.
+ Người sử dụng đất khi chết chưa được cấp GCN hoặc không có giấy tờ hợp pháp liên quan đến quyền sử dụng đất hoặc đã có giấy GCN nhưng khi chủ sử dụng đất chết các cá nhân có quyền lợi liên quan cũng không lập các giấy tờ cam kết liên quan đến quyền sử dụng đất được thừa kế.
4.3.2.3. Đánh giá việc thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất
Qua khảo sát điều tra thực tế 50 hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Thường Tín thì có 33 trường hợp tham gia thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Trong đó, việc thế chấp đất ở là 33 trường hợp; đất vườn, ao, nông nghiệp là 0 trường hợp.
Bảng 4.13. Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền thế chấp QSD đất
STT Chỉ tiêu Tổng Tỷ lệ (%)
1 Tổng số trường hợp thế chấp 33 100
+ Đất ở 33 100
+ Đất vườn, ao, nông nghiệp 0 0
2 Thời hạn thế chấp 33 100 1-12 tháng 6 18,2 01-3 năm 14 42,4 > 3 năm 13 39,4 3 Tình hình thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp 33 100 Hoàn tất tất cả các hạng mục 33 100 Chỉ khai báo tại UBND xã, phường 0 0 Giấy tờ viết tay có người làm chứng 0 0
Giấy tờ viết tay 0 0
Không có giấy tờ 0 0
4 Thực trạng giấy tờ tại thời điểm thế chấp
GCNQSDĐ, QĐ giao đất tạm thời 33 100
Giấy tờ hợp pháp khác 0 0
Không có giấy tờ 0 0
Qua biểu tổng hợp cho thấy người thế chấp quyền sử dụng đất, người nhận thế chấp quyền sử dụng đất đã thực hiện đầy đủ thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thời hạn thế chấp chủ yếu là 1-3 năm, chiếm 42,4% và trên 3 năm, chiếm tỷ lệ 39,4%; mục đích của việc thế chấp quyền sử dụng đất là muốn dùng tiền để đầu tư xây dựng, mở rộng sản xuất kinh doanh.
Bảng 4.14. Tổng hợp đối tượng nhận thế chấp STT Chỉ tiêu Tổng Tỷ lệ STT Chỉ tiêu Tổng Tỷ lệ (%) 1 Tổ chức tín dụng 11 33,3 2 Ngân hàng 22 66,7 3 Cá nhân 0 0 Tổng 33 100
Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra (2016)
Từ bảng trên cho thấy: Các trường hợp nhận thế chấp đều là các Tổ chức tín dụng, ngân hàng đủ điều kiện, thẩm quyền theo quy định của nhà nước.
Tuy nhiên, qua trao đổi trực tiếp với một số hộ gia đình, cá nhân trên đại bàn huyện thì thực tế vẫn có trường hợp thế chấp bằng hình thức viết tay thông qua hình thức xã hội (tín dụng đen), không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên nhà nước không kiểm soát được.
* Lý do thế chấp
Bảng 4.15. Tổng hợp lý do thế chấp
STT Chỉ tiêu Tổng Tỷ lệ
1. Vay vốn đầu tư sản xuất, kinh doanh 18 54,5 2. Đầu tư bất động sản 9 27,3
3. Cho con đi học 4 12,1
4. Mua sắm trang thiết bị, đồ dùng sinh hoạt 0 0
5. Lý do khác 2 6,1
Tổng 33 100
Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra (2016)
Từ bảng tổng hợp trên cho thấy, người dân thế chấp chủ yếu để lấy vốn đầu tư sản xuất kinh doanh, có 18 vụ chiếm 54,5%; đầu tư bất động sản chiếm 27,3%; lấy tiền cho con đi học chiếm 12,1%, không có trường hợp nào thế chấp quyền sử dụng đất để mua sắm trang thiết bị, đồ dùng sinh hoạt cho gia đình, cá nhân.
Kết quả đánh giá của hộ gia đình, cá nhân về trình tự thực hiện thủ tục giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Thường Tín cho thấy:
- Về thủ tục thực hiện quyền thế chấp QSD đất: có 35% hộ gia đình, cá nhân đánh giá thủ tục thực hiện thế chấp tại VPĐKQSD đất là đơn giản; 6,7% đánh giá là phức tạp, không có trường hợp nào là rất phức tạp và chiếm đa số người dân đánh giá là bình thường chiếm 58,3%.
- Về thời gian hoàn thành thủ tục thế chấp: có 17% người được hỏi đánh giá ở mức nhanh, hoàn thành sớm trước thời hạn; 78% người được hỏi đánh giá ở mức đúng quy định, có 3% đánh giá ở mức chậm và 2% có ý kiến khác; không trường hợp nào đánh giá ở mức chậm.
- Các văn bản hướng dẫn: Đa số người được hỏi đánh giá là hiểu được chiếm 78%; còn lại 22% đánh giá là dễ hiểu, không có trường hợp nào đánh giá là khó hiểu.
- Thái độ của cán bộ thực hiện: 12% đánh giá là nhiệt tình; 8% đánh giá ít nhiệt tình, đa số đánh giá mức vừa phải 78% và có 2% đánh giá là khó khăn, phiền hà.
4.3.2.4. Đánh giá việc thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Qua khảo sát điều tra thực tế 50 hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Thường Tín với17 trường hợp thực hiện quyền cho, tặng quyền sử dụng đất. Được thể hiện chi tiết trong Bảng dưới đây.
Bảng 4.16. Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền tặng cho QSD đất
STT Chỉ tiêu Tổng Tỷ lệ (%)
1 Tổng số trường hợp cho, tặng 17 100
+ Đất ở 13 76,5
+ Đất vườn, ao, nông nghiệp 4 23,5
2 Tình hình thực hiện thủ tục đăng ký biến động 17 100
Hoàn tất tất cả các hạng mục 7 41,2 Chỉ khai báo tại UBND xã, phường 4 23,5 Giấy tờ viết tay có người làm chứng 3 17,6 Giấy tờ viết tay không người làm chứng 2 11,8
Không có giấy tờ 1 5,9
3 Thực trạng giấy tờ tại thời điểm cho, tặng 17 100
GCNQSDĐ, QĐ giao đất tạm thời 11 64,7 Giấy tờ hợp pháp khác 6 29,4
Không có giấy tờ 1 5,9
Trong 17 trường hợp thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất thì đất ở 13 trường hợp chiếm 76,5%, đất vườn, ao nông nghiệp 04 trường hợp chiếm 23,5%. Tỷ lệ hồ sơ hoàn tất các thủ tục đăng ký là 7 vụ, chiếm 41,2%, chỉ khai báo tạiUBND xã là 4 vụ chiếm 23,5%; giấy tờ viết tay có người làm chứng là 03 vụ, chiếm 17,6%; Giấy tờ viết tay không người làm chứng là 02 vụ chiếm 11,8% và không có giấy tờ là 01 chiếm 5,9 %.
Khi được hỏi lý do việc không hoàn thiện hồ sơ thì người dân trả lời do chưa có giấy tờ nên không thể hoàn thiện hồ sơ hoặc do không hiểu đầy đủ quy định của việc tặng cho quyền sử dụng đất nên không hoàn thiện hồ sơ theo quy định. Một lý do nữa là việc tặng cho quyền sử dụng đất là cho con cái họ sống tại đó, không ảnh hường gì nên không hoàn thiện hồ sơ mà chỉ các thành viên trong gia đình họp, bố mẹ chủ trì, các con đồng thuận cùng ký vào biên bản.
Từ trên có thể thấy, việc tặng cho quyền sử dụng đất là rất phổ biến và người tặng cho và người nhận tặng cho quyền sử dụng đất thường là những người có quan hệ huyết thống thường là từ bố mẹ cho các con, ông, bà cho cháu và việc tặng cho này khi thực hiện thủ tục đăng ký người dân được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.
Theo quy định của pháp luật việc tặng cho quyền sử dụng đất giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau thì được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.
Trên thực tế, xảy ra một số trường hợp anh, chị em dâu, rể tặng cho quyền sử dụng đất cho nhau. Theo quy định thì trường hợp này không được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nếu làm Hợp đồng tặng cho thì họ bị áp mức thuế quà tặng rất cao (Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Thu nhập tính thuế x Thuế suất 10%) do vậy để tránh bị mất thuế cao như vậy họ thường làm thủ tục tặng cho bố, mẹ rồi sau đó bố, mẹ mới cho lại thửa đất đấy cho người được nhận. Một số trường hợp nếu bố mẹ không còn hoặc do họ cần hoàn thành thủ tục nhanh tránh rườm rà, mất thời gian thì họ thường ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để được áp mức thuế là 2%.
4.3.2.5. Đánh giá việc thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất
Qua khảo sát điều tra thực tế 50 hộ gia đình, cá nhân trên trên địa bàn huyện Thường Tín có 29 trường hợp thực hiện quyền cho thuê QSD đất. Trong
đó, việc cho thuê quyền sử dụng đất ở là 29 trường hợp (100%). Được thể hiện trong Bảng 4.17 dưới đây.
Bảng 4.17. Tổng hợp tình hình thực hiện cho thuê quyền sử dụng đất
STT Chỉ tiêu Tổng Tỷ lệ (%)
1 Tổng số trường hợp cho thuê 29 100
+ Đất ở 29 100
+ Đất vườn, ao, nông nghiệp 0
Thời hạn cho thuê 29 100
0-6 tháng 13 44,8
6-1 năm 6 20,7
> 1 năm 10 34,5
2 Tình hình thực hiện thủ tục đăng ký biến động 29 100
Hoàn tất tất cả các hạng mục 0 0 Chỉ khai báo tại UBND xã, phường 0 0 Giấy tờ viết tay có người làm chứng 0 0
Giấy tờ viết tay 29 100
Không có giấy tờ 0 0
3 Thực trạng giấy tờ tại thời điểm cho thuê 29 100