TT Chỉ tiêu Mã Diện tích (ha) Cơ Cấu (%) Tổng diện tích tự nhiên 13.040,88 1 Đất nông nghiệp NNP 8.018,43 61,48 1.1 Đất trồng lúa LUA 5.236,25 40,15 1.2 Đất trồng cây hàng năm khác HNK 917,58 7,03 1.3 Đất trồng cây lâu năm CLN 358,39 2,74 1.6 Đất rừng sản xuất RSX
1.7 Đất nuôi trồng thuỷ sản NTS 1.228,81 9,42 1.9 Đất nông nghiệp khác NKH 277,41 2,14 2 Đất phi nông nghiệp PNN 5,017,26 38,47 2.1 Đất quốc phòng CQP 35,45 0,27 2.2 Đất an ninh CAN 14,88 0,11 2.5 Đất cụm công nghiệp SKN 143,16 1,09 2.6 Đất thương mại, dịch vụ TMD 2,57 0,01 2.7 Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp SKC 214,35 1,64 2.9 Đất phát triển hạ tầng cấp huyện, cấp xã DHT 1.984,92 15,97 2.10 Đất có di tích, lịch sử - văn hóa DDT 2,47 0,01 2.11 Đất bãi thải, xử lý chất thải DRA 12,66 0,09 2.12 Đất ở tại nông thôn ONT 1.499,84 11,5 2.13 Đất ở tại đô thị ODT 11,00 0,08 2.14 Đất xây dựng trụ sở cơ quan TSC 18,26 0,14 2.1 Đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp DTS 8,93 0,06 2.17 Đất xây dựng cơ sở ngoại giao DGN
2.18 Đất cơ sở tôn giáo TON 61,9 0,47 2.19 Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà
hỏa táng NTD 166,15 1,27
2.20 Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm SKX 39,59 0,3 2.21 Đất sinh hoạt cộng đồng DSH 16,74 0,12 2.22 Đất khu vui chơi, giải trí công cộng DKV 0,87 0,06 2.23 Đất cơ sở tín ngưỡng TIN 40,59 0,31 2.24 Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối SON 635,95 4,87 2.25 Đất có mặt nước chuyên dùng MNC 92,95 0,7 2.26 Đất phi nông nghiệp khác PNK 14,04 0,1 3 Đất chưa sử dụng CSD 5,19 0,05 Nguồn: Số liệu thống kê, kiểm kê (2015)
Huyện Thường Tín có 28 xã 01 thị trấn với diện tích đất tự nhiên lớn (13040ha), nên công tác quản lý Nhà nước về đất đai gặp nhiều khó khăn. Trong thời gian qua, bằng sự chỉ đạo của lãnh đạo UBND và sự cố gắng của các cấp, các ngành, công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện Thường Tín đã dần đi vào nề nếp, tiềm năng đất đai đã được khai thác theo hướng phát triển đô thị góp phần tích cực vào sự phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Một số thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai đã được cải cách. Công tác quản lý đất đai đã có những chuyển biến tích cực, bước đầu đã ngăn chặn, xử lý và hạn chế được những vi phạm mới phát sinh. Các vi phạm mới mà chủ yếu các vi phạm tập trung ở một số xã thu hồi đất nông nghiệp để phát triển công nghiệp; diện tích đất nông nghiệp còn lại không còn khả năng canh tác do hệ thống thuỷ lợi bị phá vỡ. Do đó, người dân đã tự ý chuyển mục đích sử dụng đất không đúng quy định ở một số xã như: Nhị Khê, Hà Hồi, Duyên Thái, Khánh Hà, Minh Cường, Vạn Điểm, Liên Phương, Hồng Vân... Bên cạnh đó, công tác xử lý vi phạm về đất đai chưa kịp thời và triệt để, còn tình trạng buông lỏng trong quản lý. Ở một số nơi nhất là các khu vực ven đô thị, ven đường giao thông, những khu vực Nhà nước đã có quy hoạch, tình trạng lấn chiếm, mua bán, tự chuyển mục đích sử dụng đất, xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp vẫn còn xảy ra phức tạp, có nơi vi phạm nghiêm trọng gây khó khăn cho công tác giải phóng mặt bằng và công tác quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội.
Công tác cấp giấy chứng nhận QSD đất trên địa bàn quận tuy đã đạt kết quả tốt, song cần tiếp tục tập trung giải quyết những trường hợp còn tồn tại, khó khăn vướng mắc.Đối với từng trường hợp cụ thể cần đề xuất xin ý kiến tháo gỡ.
Công tác giải quyết đơn thư khiếu nại tố cáo liên quan đến đất đai trên địa bàn quận đã được lãnh đạo Huyện ủy, HĐND, UBND huyện thường xuyên quan tâm chỉ đạo, sự cố gắng nỗ lực của các ngành chuyên môn cơ bản đã giải quyết kịp thời các vụ việc khiếu nại tố cáo phát sinh theo đúng thời hạn quy định, hạn chế được tình trạng khiếu kiện đông người, vượt cấp. Tuy nhiên trong quá trình giải quyết, một số vụ việc có tính chất phức tạp cần phải xác minh nhiều nội dung, nhiều đối tượng liên quan nên thời hạn giải quyết còn chưa đảm bảo theo quy định của luật.
4.3. ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THƯỜNG TÍN GIAI ĐOẠN 2011-2015 ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THƯỜNG TÍN GIAI ĐOẠN 2011-2015 4.3.1.Kết quả thực hiện quyền của ngườisử dụng đất trên địa bàn huyện Thường Tín giai đoạn 2011-2015
4.3.1.1. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Kinh doanh bất động sản nói chung và hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng có vai trò quan trọng đối với nền kinh tế - xã hội. Trong những năm gần đây, công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất đóng góp đáng kể vào các khoản thu ngân sách địa phương, góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.
Theo số liệu tổng hợp của phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thường Tín và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Thường Tín (nay là Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội, huyện Thường Tín) từ năm 2011 đến năm 2015 có 10.111 vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Thường Tín, trong đó chủ yếu tập trung tại thị trấn, các xã phát triển làng nghề truyền thống và những nơi tập trung khu, cụm công nghiệp và thu hồi đất phát triển giao thông như: Thị trấn Thường Tín 901 vụ, xã Duyên Thái 965 vụ, Nhị Khê 708 vụ..., cụ thể tại bảng 4.2.
Kết quả nghiên cứu cho thấy từ năm 2011 đến năm 2015 số vụ chuyển nhượng từng năm lên xuống theo từng năm do ảnh hưởng của sự tăng trưởng và phát triển của nền kinh tế nhất là thị trường bất động sản. Khi mà thị trường bất động sản ở giai đoạn nóng, sôi động thì lượng giao dịch mua, bán cũng tăng (năm 2011 là 2690 vụ, 2012 là 2225 vụ) và thị trường bất động sản ở giai đoạn đóng băng năm 2013 là 1631vụ. Năm 2014 khi mà Chính phủ cùng các bộ ngành đã đưa ra nhiều biện pháp tháo gỡ cho thị trường bất động sản nói chung và các doanh nghiệp nói riêng thì thị trường bất động sản bắt đầu có khởi sắc (năm 2014, 16983 vụ; năm 2015 là 1863 vụ).
Việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSD đất, người sử dụng đất phải nộp các khoản thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật tại Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 01/7/2013 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân thay thế cho Nghị định số 100/2008/NĐ- CP ngày 08/9/2008 và Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ thay thế cho Nghị định số 80/2008/NĐ-CP ngày 29/7/2008 của Chính phủ về lệ phí trước bạ.
Bảng 4.2. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thường Tín từ năm 2011 - 2015
TT Tên thị trấn/xã Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 1 Thường Tín 238 242 150 158 113 2 Ninh Sở 112 105 76 82 54 3 Nhị Khê 175 160 133 114 126 4 Duyên Thái 241 178 194 155 197 5 Khánh Hà 168 98 85 86 112 6 Hoà Bình 62 58 30 38 32 7 Văn Bình 117 98 87 93 89 8 Hiền Giang 99 55 69 82 93 9 Hồng Vân 63 48 99 69 336 10 Vân Tảo 181 113 84 80 76 11 Liên Phương 211 162 86 90 83 12 Văn Phú 86 75 36 34 38 13 Tự Nhiên 89 92 55 74 63 14 Tiền Phong 141 123 72 89 78 15 Hà Hồi 134 89 79 80 83 16 Thư Phú 89 70 42 65 30 17 Nguyễn Trãi 78 67 26 34 37 18 Động Quất 65 55 23 42 31 19 Chương Dương 44 35 19 23 12 20 Tân Minh 76 58 28 43 22 21 Lê Lợi 45 42 23 29 19 22 Thắng Lợi 32 37 29 21 22 23 Dũng Tiến 12 16 10 11 13 24 Thống Nhất 17 16 13 10 19 25 Nghiêm Xuyên 11 13 10 8 9 26 Tô Hiệu 15 12 19 16 16 27 Văn Tự 11 16 9 7 18 28 Vạn Điểm 78 92 45 65 46 Tổng cộng 2690 2225 1631 1698 1863
Hình 4.3.Kết quả quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thường Tín từ năm 2011 - 2015
Ngoài ra, người sử dụng đất phải nộp lệ phí địa chính theo Thông tư số 02/2014/TT-BTC ngày 02/01/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện các quy định pháp luật về phí, lệ phí thay thế cho Thông tư số 97/2006/TT-BTC ngày 16/10/2006 (là khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết các công việc về địa chính), phí công chứng được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng. Tuy nhiên, các loại thuế này không thực sự ảnh hưởng đến vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân. Nguyên nhân thực tế ảnh hưởng đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân là sự phát triển kinh tế xã hội, với quy luật cung - cầu trong thị trường bất động sản.
4.3.1.2. Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Trong tất cả các loại tài sản để lại thừa kế thì tài sản là bất động sản được đặc biệt quan tâm, nhất là nhà ở và quyền sử dụng đất. Điều 733 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định, thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang cho người thừa kế theo quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.
Người thừa kế về quyền sử dụng đất có thể là cá nhân nhưng cũng có thể là tổ chức. Nếu là các nhân thì cá nhân phải còn sống vào thời điểm mở thừa kế. Nếu là tổ chức thì tổ chức phải tồn tại vào thời điểm mở thừa kế. Thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện dưới hai hình thức: Thừa kế theo di chúc và thừa kế
0 500 1000 1500 2000 2500 3000
theo pháp luật. Thừa kế theo di chúc bao giờ cũng được ưu tiên trước bởi nó thể hiện ý chí của người để lại di sản.
Bảng 4.3. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bànhuyện Thường Tín từ năm 2011 – 2015
TT Tên thị trấn/xã Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015
1 Thường Tín 5 2 7 0 2 2 Ninh Sở 7 9 6 0 5 3 Nhị Khê 9 2 4 6 10 4 Duyên Thái 8 13 9 1 6 5 Khánh Hà 11 4 6 3 2 6 Hoà Bình 0 6 11 2 5 7 Văn Bình 5 0 12 1 3 8 Hiền Giang 11 4 1 9 6 9 Hồng Vân 12 5 0 7 9 10 Vân Tảo 10 7 3 1 5 11 Liên Phương 14 2 8 1 9 12 Văn Phú 8 12 6 2 10 13 Tự Nhiên 4 5 3 2 6 14 Tiền Phong 9 7 4 1 2 15 Hà Hồi 6 6 12 5 3 16 Thư Phú 4 0 12 1 1 17 Nguyễn Trãi 9 2 1 0 0 18 Động Quất 6 1 3 1 0 19 Chương Dương 2 8 1 0 1 20 Tân Minh 0 9 3 6 5 21 Lê Lợi 1 12 0 1 4 22 Thắng Lợi 3 4 0 0 7 23 Dũng Tiến 8 2 1 1 3 24 Thống Nhất 2 7 1 1 6 25 Nghiêm Xuyên 7 1 4 3 2 26 Tô Hiệu 11 0 0 3 1 27 Văn Tự 8 1 1 0 1 28 Vạn Điểm 6 2 1 1 0 Tổng cộng 186 133 120 59 114
Theo quy định tại Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao ban hành ngày 10/8/2004 thì quyền sử dụng đất được xác định là di sản thừa kế trong những trường hợp sau: (1) Đối với đất do người chết để lại (không phân biệt có tài sản hay không có tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất) mà người đó đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 1987, Luật Đấtđai 1993, Luật Đất đai 2003 thì quyền sử dụng đất đó là di sản; (2) Đối với trường hợpđất do người chết để lại mà người đó có một trong các loại giấy tờ quy định tại cácKhoản 1,2 và 5 Điều 50 Luật Đất đau 2003 thì kể từ ngày 01/702004 quyền sử dụngđất đó cũng là di sản, không phụ thuộc vào thời điểm mở thừa kế.
Tuy nhiên, tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 quy định: ”…Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
Kết quả điều tra, tổng hợp số liệu của phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thường Tín và Chi nhánh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Thường Tín từ năm 2010 đến năm 2014 có 605 vụ đăng ký biến động đối với trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Thường Tín.
Theo số liệu thống kế của phòng Tài nguyên và Môi trường từ năm 2003 đến 2009 chỉ có khoảng gần 219 trường hợp đăng ký biến động đối với trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất. Do trước đây người dân trên địa bàn quận người dân nhận thức chưa đầy đủ, trình độ hiểu biết pháp luật còn kém và cũng do ”ngại cơ quan Nhà nước”. Mặt khác, việc khai nhận và phân chia di sản thừa kế trước đây được làm thủ tục tại UBND cấp xã cũng có một số bất cập, cùng với đó là việc cán bộ địa chính gây nhũng nhiễu, phiền hà, trình độ cán bộ địa chính, tư pháp hiểu biết pháp luật còn hạn chế dẫn đến khi xác nhận xong ở xã, phường nhưng khi người dân đi làm thủ tục đăng ký tại phòng Tài nguyên và Môi trường bị trả lại, bổ sung...
Từ năm 2009 Bộ Tư pháp có văn bản số 1939/BTP-BTTP ngày 18/6/2009 về việc từng bước chuyển giao các hợp đồng, giao dịch cho các tổ chức hành nghề công chứng. Do đó người dân có thể lựa chọn công chứng Hợp đồng, giao dịch tại UBND cấp xã hoặc tại các tổ chức hành nghề công chứng. Và thực tế
cho thấy, người dân đã lựa chọn công chứng các hợp đồng, giao dịch tại các tổ chức hành nghề công chứng. Người dân trả chi phí soạn thảo, ký kết cho các tổ chức hành nghề công chứng nhưng bù lại họ được các tổ chức hành nghề soạn thảo, hướng dẫn hồ sơ công chứng nhanh, gọn, chính xác.
Từ biểu tổng hợp trên ta cho ta thấy: Năm 2011 có 186 vụ, năm 2012 có133 vụ, năm 2013 có 120 vụ, năm 2014 có 59 vụ, năm 2015 có 114 vụ. Từ năm 2011 đến 2015 tổng là 605 vụ tăng 598 vụ so với từ năm 2003 đến 2009 là 219 vụ. Từ đó cho ta thấy ngoài việc nhận thức của người dân về thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất của mình thì trong đó không thể không nói đến chính sách pháp luật thông thoáng hơn để người dân dễ ràng tìm hiểu, thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình.
Hình 4.4. Kết quả thừa kế Quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thường Tín giai đoạn 2011-2015
4.3.1.3. Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng của người sử dụng đất ra đời cùng với việc ban hành Luật Đất đai năm 1993. Quyền năng này tiếp tục được ghi nhận trong Luật Đất đai 2003. Luật Đất đai 2003 có quy định
0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200
thêm quyền bằng quyền sử dụng đất. Thế chấp, bằng giá trị quyền sử dụng đất là một phương thức giúp người sử dụng đất tiếp cận dễ dàng với nguồn vốn vay, đồng thời là một kênh giúp ngân hàng và tổ chức tín dụng mở rộng phạm vi và đối tượng cho vay vốn, thúc đẩy thị trường vốn và thị trường bất động sản phát triển.