Tiểu luận luật đất đai về giá đất và liên hệ thực tế

BỘ TƯ PHÁP ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI MÔN HỌC: PHÁP LUẬT ĐẤT VÀ MÔI TRƯỜNG ĐỀ TÀI: GIÁ ĐẤT? LIÊN HỆ THỰC TẾ? Giảng viên hướng dẫn: Sinh viên thực hiện: Mã sinh viên: Lớp: Hà Nội, Tháng 3/2022 Giá đất Giá đất “giá trị quyền sử dụng đất tính đơn vị diện tích đất” (khoản 19 Điều Luật Đất đai năm 2013) Trong đó, giá trị quyền sử dụng đất giá trị tiền quyền sử dụng đất diện tích đất xác định thời hạn sử dụng đất xác định (khoản 20 điều Luật Đất đai năm 2013) Ngoài Luật Đất đai, giá đất quy định hệ thống xác định giá đất quan hành pháp quy định chi tiết: Chính phủ, Bộ TNMT, UNBD cấp tỉnh Các văn hướng dẫn: - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất - Nghị định số 104/2014/NĐ-CP Quy định khung giá đất - Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/062014 Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất 1.1.Định giá đất 1.1.1.Nguyên tắc định giá đất “Điều 112 Nguyên tắc, phương pháp định giá đất Việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc sau đây: a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp thời điểm định giá; b) Theo thời hạn sử dụng đất; c) Phù hợp với giá đất phổ biến thị trường loại đất có mục đích sử dụng chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất nơi có đấu giá quyền sử dụng đất thu nhập từ việc sử dụng đất; d) Cùng thời điểm, đất liền kề có mục đích sử dụng, khả sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự có mức Chính phủ quy định phương pháp định giá đất” Các nguyên tắc phương pháp định giá đất sở để quan có thẩm quyền ban hành giá đất cách hợp lý, phù hợp với khu vực mục đích sử dụng nhằm đảm bảo nguồn thu cho Ngân sách phủ vừa đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất Một tiêu chí quan trọng để việc định giá đất quan hành tạo thuận lợi cho phát triển kinh tế định giá đất phù hợp giá đất phổ biến thị trường Giá đất phổ biến thị trường hiểu mức giá xuất với tần suất nhiều giao dịch chuyển nhượng thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập đất có mục đích sử dụng khu vực khoảng thời gian định (khoản Điều Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất) 1.1.2.Phương pháp định giá đất Tại Điều Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất Chương ngày 30/062014 Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất, có phương pháp định giá đất áp dụng trường hợp khác Việc lựa chọn phương pháp định giá đất thực theo Điều Nghị định số 44/2014/NĐ-CP Điều Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT 1.1.2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp: Phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp định giá đất thơng qua việc phân tích mức giá đất trống tương tự mục đích sử dụng đất, vị trí, khả sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý quyền sử dụng đất (sau gọi đất so sánh) chuyển nhượng thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá đất cần định giá Giá đất = ΣGIÁ ĐÃ ĐIỀU CHỈNH CỦA CÁC THỬA ĐẤT SO SÁNH / SỐ THỬA ĐẤT SO SÁNH Định giá đất cần định giá thông qua vài đất giao dịch thành công, tương tự với đất cần định giá Khảo sát Thửa đất cần định giá Thửa đất so sánh -> Điều chỉnh giá đất so sánh yếu tố khác biệt (lấy đất cần định giá làm chuẩn) -> Ước tính giá điều chỉnh đất so sánh -> Giá đất cần định giá = Trung bình cộng mức giá ước tính đất so sánh Phương pháp so sánh trực tiếp áp dụng để định giá đất thị trường có đất so sánh chuyển nhượng thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.2.2 Phương pháp chiết trừ Giá đất = tổng giá trị BĐS – giá trị tài sản gắn liền với đất Khảo sát BĐS cần định giá BĐS so sánh -> Xác định giá trị tài sản gắn liền với đất BĐS so sánh -> Ước tính giá đất BĐS so sánh -> Giá đất BĐS cần định giá = Trung bình cộng mức giá ước tính BĐS so sánh Phương pháp chiết trừ áp dụng để định giá đất có tài sản gắn liền với đất trường hợp có đủ số liệu giá bất động sản (gồm đất tài sản gắn liền với đất) tương tự với đất cần định giá chuyển nhượng thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.2.3 Phương pháp thu nhập: Giá đất = Mức thu nhập ròng thu bình quân năm đơn vị diện tích đất / lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình qn năm Trong đó: Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân năm (r) 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá đất loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao (xác định thời điểm định giá đất) địa bàn cấp tỉnh Riêng đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình qn năm điều chỉnh theo cơng thức sau: Lãi suất điều chỉnh theo thời hạn = r x (1 + r)n / (1+r)n - Trong đó: n thời hạn sử dụng đất cịn lại đất cần định giá (tính theo năm) Thu nhập rịng = Thu nhập – chi phí (bình qn năm) Khảo sát thu nhập, chi phí đất cần định giá -> Xác định thu nhập ròng đất cần định giá -> Xác định lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân năm -> Xác định giá đất đất cần định giá Phương pháp thu nhập áp dụng để định giá đất xác định khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất 1.1.2.4 Phương pháp thặng dư Giá đất = tổng doanh thu phát triển giả định – tổng chi phí ước tính Khảo sát, thu thập thơng tin đất cần định giá quy hoạch giấy phép chuyển mục đích sử dụng đất -> Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định tổng chi phí phát triển giả định BĐS -> Xác định giá đất đất cần định giá Phương pháp thặng dư áp dụng để định giá đất có tiềm phát triển thay đổi quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất xác định tổng doanh thu phát triển giả định tổng chi phí ước tính Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng để định giá đất cho trường hợp quy định Khoản Điều 18 Nghị định 2.1.2.5 Phương pháp hệ số điều chỉnh giá (chi tiết mục 2.6 Giá đất cụ thể): Giá trị đất cần định giá = Giá đất bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất Trong đó, hệ số điều chỉnh giá đất UBND cấp tỉnh định vào giá thị trường, điều kiện khu vực bảng giá đất Khảo sát thu thập thông tin giá đất tối thiểu 03 đất chuyển nhượng thành công khu vực định giá đất; điều kiện kinh tế xã hội địa phương -> Xác định giá đất phổ biến thị trường vị trí đất -> Xác định hệ số điều chỉnh giá đất -> Xác định giá đất đất cần định giá Phương pháp hệ số điều chỉnh giá áp dụng cho trường hợp quy định khoản Điều 18 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất viện dẫn đến Luật Đất đai năm 2013: a) Các trường hợp quy định Điểm a, b, c d Khoản Điều 114, Khoản Điều 172 Khoản Điều 189 Luật Đất đai mà đất khu đất dự án có giá trị (tính theo giá đất bảng giá đất) 30 tỷ đồng thành phố trực thuộc Trung ương; 10 tỷ đồng tỉnh miền núi, vùng cao; 20 tỷ đồng tỉnh lại; trường hợp thuê đất thu tiền hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; b) Trường hợp quy định Điểm đ Khoản Điều 114 Luật Đất đai dự án có đất liền kề nhau, có mục đích sử dụng, khả sinh lợi thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự Hàng năm, UBND cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất để quy định cho trường hợp quy định điểm a Trường hợp điểm b quy định cụ thể với dự án thời điểm NN thu hồi dự án 2.1 Khung giá đất: Khung giá đất phạm vi giá đất có mức tối thiểu mức tối đa loại đất cụ thể khu vực kinh tế cụ thể Điều Áp dụng khung giá đất (Nghị định số 104/2014/NĐ-CP Quy định khung giá đất) Khung giá đất sử dụng làm để Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất địa phương Giá đất bảng giá đất, bảng giá đất điều chỉnh thực theo quy định Điểm a Khoản Điều 11 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định giá đất (sau gọi Nghị định số 44/2014/NĐ-CP) Điều Nội dung khung giá đất (Nghị định số 44/2014/NĐ-CP) Khung giá đất sử dụng làm để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định bảng giá đất địa phương Như vậy, khung giá đất nhằm xác định phạm vi giá loại đất khu vực kinh tế rộng lớn Trên sở khung giá đất, UBND cấp tỉnh xây dựng công cụ đo giá đất mức chi tiết (bảng giá đất), mục tiêu cuối nhằm xác định giá đất cụ thể 2.1.1 Xây dựng khung giá đất: Điều 113 Khung giá đất (Luật Đất đai năm 2013) Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm lần loại đất, theo vùng Trong thời gian thực khung giá đất mà giá đất phổ biến thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu khung giá đất Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp Điều Căn xây dựng khung giá đất (Nghị định số 44/2014/NĐ-CP) Việc xây dựng khung giá đất phải vào nguyên tắc định giá đất quy định Điều 112 Luật Đất đai, phương pháp định giá đất quy định Khoản 1, 2, Điều Nghị định này; kết tổng hợp, phân tích thơng tin giá đất thị trường; yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất Điều Trình tự, thủ tục xây dựng khung giá đất (Nghị định số 44/2014/NĐ-CP) Trình tự xây dựng khung giá đất thực theo quy định sau đây: a) Xác định loại đất, vùng kinh tế, loại đô thị xây dựng khung giá đất; b) Điều tra, tổng hợp, phân tích thơng tin giá đất thị trường; yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất; c) Phân tích, đánh giá kết thực khung giá đất hành; d) Xây dựng khung giá đất Tờ trình việc ban hành khung giá đất; đ) Tổ chức lấy ý kiến dự thảo khung giá đất; e) Thẩm định dự thảo khung giá đất; g) Hoàn thiện khung giá đất trình Chính phủ ban hành Hồ sơ xây dựng khung giá đất trình Chính phủ ban hành bao gồm: a) Tờ trình việc ban hành khung giá đất; b) Dự thảo khung giá đất; c) Báo cáo thuyết minh xây dựng khung giá đất; d) Văn thẩm định khung giá đất Bộ Tài nguyên Mơi trường có trách nhiệm tổ chức xây dựng, trình Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm lần Bộ Tài có trách nhiệm tổ chức thẩm định khung giá đất 2.1.2 Điều chỉnh khung giá đất: Điều Điều chỉnh khung giá đất (Nghị định số 44/2014/NĐ-CP) Khi giá đất phổ biến thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu khung giá đất khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên Chính phủ điều chỉnh khung giá đất Nội dung điều chỉnh khung giá đất: a) Điều chỉnh mức giá tối thiểu, tối đa loại đất số loại đất tất loại đất khung giá đất; b) Điều chỉnh khung giá đất vùng kinh tế số vùng kinh tế tất vùng kinh tế; loại đô thị số loại đô thị tất loại thị 10 Trình tự điều chỉnh khung giá đất thực theo quy định sau đây: a) Xác định loại đất, vùng kinh tế, loại đô thị cần điều chỉnh khung giá đất; b) Điều tra, tổng hợp, phân tích thơng tin giá đất thị trường; yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất; c) Phân tích, đánh giá kết thực khung giá đất hành; d) Xây dựng khung giá đất điều chỉnh Tờ trình việc điều chỉnh khung giá đất; đ) Tổ chức lấy ý kiến dự thảo khung giá đất điều chỉnh; e) Thẩm định dự thảo khung giá đất điều chỉnh; g) Hồn thiện khung giá đất điều chỉnh trình Chính phủ ban hành Hồ sơ khung giá đất điều chỉnh trình Chính phủ ban hành bao gồm: a) Tờ trình việc ban hành khung giá đất điều chỉnh; b) Dự thảo khung giá đất điều chỉnh; c) Báo cáo thuyết minh xây dựng khung giá đất điều chỉnh; d) Văn thẩm định khung giá đất điều chỉnh Bộ Tài ngun Mơi trường có trách nhiệm tổ chức xây dựng, trình Chính phủ ban hành khung giá đất điều chỉnh Bộ Tài có trách nhiệm tổ chức thẩm định khung giá đất điều chỉnh 2.1.3 Nội dung khung giá đất khung giá đất hành Điều Nội dung khung giá đất (Nghị định số 44/2014/NĐ-CP) Quy định mức giá tối thiểu, tối đa loại đất sau đây: a) Nhóm đất nơng nghiệp: 37 -UBBND cấp tỉnh có quyền định giá đất cụ thể hỗ trợ quan quản lý đất đai cấp tỉnh tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa sở điều tra, thu thập thông tin, Kết trình lên Hội đồng thẩm định giá xem xét trước UBND cấp định -Mục đích sử dụng giá đất cụ thể: quy định khoản Điều 114 IV/ Tư vấn xác định giá đất Các trường hợp tư vấn xác định giá đất -Khi xây dựng, điều chỉnh khung giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất định giá đất cụ thể mà quan nhà nước có thẩm quyền có yêu cầu -Khi giải khiếu nại giá đất theo yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền, bên có liên quan -Khi thực giao dịch dân liên quan đến giá đất cụ thể mà bên có yêu cầu Điều kiện hoạt động tư vấn xác định giá đất, hành nghề tư vấn xác định giá đất Thực theo quy định Chính phủ Việc xác định phải độc lập, khách quan, trung thực tuân theo nguyên tắc, phương pháp định giá đất quy định điều 112 Luật Đất đai -Giá đất tư vấn xác định để quan nhà nước có thẩm quyền quy định định giá đất Quyền nghĩa vụ tổ chức có chức xác định giá đất (Điều 116) - Quyền: 38 +Thực hoạt động tư vấn theo quy định pháp luật đất đai, luật giá quy định khác có liên quan + Yêu cầu bên th tư vấn cung cấp thơng tin, tài liệu có liên quan; nhận tiền dịch vụ theo thoả thuận hợp đồng + Đơn phương chấm dứt hủy bỏ hợp đồng tư vấn xác định đất bên thuê vi phạm điều kiện hai bên thoả thuận theo quy định pháo luật + Các quyền khác theo luật định -Nghĩa vụ: + Chịu trách nhiệm trước pháp luật tính xác, trung thực, khách quan kết tư vấn + Thực thoả thuận theo hợp đồng tư vấn định giá đấ với bên thuê tư vấn + Chịu tra, kiểm sốt quan nhà nước có thẩm quyền + Thực nghĩa vụ thuế nghĩa vụ tài khác có liên quan + Đăng kí danh sách định giá viên việc thay đổi, bổ sung danh sách với quan nhà nước có thẩm quyền nơi tổ chức tư vấn xác định giá đất đặt trụ sở + Lưu trữ hồ sơ, tài liệu kết tư vấn xác định giá + Nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật V/ Nhận xét chung quy định giá đất Luật đất đai 2013 - Luật có điểm tiến quy định rõ ràng bao gồm nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng hợp pháp thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất, bổ sung quy định quan xây dựng, quan thẩm định giá đất, vị trí 39 tư vấn giá đất việc xác định giá đất, thẩm định giá đất việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể - Đối với việc công bố bảng giá đất, từ bỏ quy định công bố vào ngày 01/01 hàng năm sang ngày 01/01 năm đầu kì năm kì theo quy định Chính phủ =>Luật tiếp cận thể đầy đủ vấn đề tài đất đai theo chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có quản lý Nhà nước, đồng thời đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất, quyền lợi nhà nước, chủ đầu tư đảm bảo ổn định xã hôin, phù hợp với ưuas trình thực nghiệp cơng nghiệp hố, đại doá đất nước B/ Liên hệ thực tế Luật Đất đai 2013 với nhiều điểm tiến vời đời sống cách dễ dàng, vậy, qua trình triển khai thi hành Luật, áp dụng thực tế địa phương xuất số điểm nghẽn bất cập định giá đất Nguồn thu từ đất bị thất thoát Trong buổi toạ đàm “ vấn đề kinh tế sách pháp luật đấ đai Việt Nam” trường đại học Kinh tế quốc dân Tổng cục quản lý đất đai tổ chức, phó giáo sư tiến sĩ Hồng Văn Cường – phó hiệu trưởng trường cho có nhiều bất cập việc thu hồi, đền bù quản lý đất đai + Đối với dự án, người dân thường khơng hài lịng với việc đền bù nhà đầu tư cho nhà đầu tư hưởng lợi nhiều, nhà đầu tư lại cho họ phải bỏ nhiều chi phí để có sở hạ tầng Ở địa phương em xảy vấn đề tương tự, mà sống ngày cải thiện mọc lên nhiều công ty may mặc, khu công nghiệp nhà đầu tư thường hướng đến mua đất nông (đất ruộng) người dân, hai bên không 40 thoả thuận khơng đạt mục đích Phía nhà đầu tư đưa mức bên người dân cho thấp Đây vấn đề nan giải + Ngoài chuyển đổi mục đích sử dụng đất làm tăng mức sinh lời quyền chuyển đổi thuộc nhà nước lợi ích phải thuộc nhà nước Đây vấn đề có nhiều mâu thuẫn Vẫn theo quan điểm ơng Hồng Văn Cường, người có đất sử dụnh làm nơng nghiệp bị thu hồi phải đền bù thei giá đất công nghiệp, người nhận đất phải trả tiền sử dụng đất theo giá đất thị, thay đưa mức giá đền bù lưng chừng Em đồng ý với quan điểm này, theo bảo vệ quyền lợi người sử dụng đất, đưa mức giá chung chung người mua giá thấp cao giá lưng chừng đó, mà đa số thấp nhiều so với nhà làm luật đưa quyền lơin người mua hay nhà đầu tư Giá đất thấp so với thị trường thời điểm , dù pháp luật có nguyên tắc định giá đất phải “phù hợp với giá phổ biến thị trường” thực tế thực hiện, lại ly khỏi giá thị trường Để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đặt thời điểm nhà nước giao đấy, cho thuê đất phải thực xác định giá đất cụ thể tính khấu trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án phê duyêth vào tiền sử dụng đất, tiềm thuê đất phải nộp nên số tiền thu từ đất khơng lớn Phương pháp tính thu tiền sử dụng đất, thuê đất số trường hợp chưa phù hợp, nhiều thời gian công sức Nhà đầu tư không xác định chi phí đầu tư vào triển khai thực dự án Giá đất bảng giá dâtd thấp hoen nhiều so với thị trường =>Một số giải pháp cho bất cập này: 41 Cần ứng dụng công nghệ định giá đât tiên tiến nước Nhật Hàn vào việc định giá đất cho xây dựng lưới giá đất sở xây dựng đồ vùng giá trin cho khu vực có đặc tính tương đồng khung giá đất, bảng giá đất giá đất cụ thể xác định thông qua hoạt động đấu gái, bồi thường, giao dịch thực tế Để nguồn lực từ đất đai huy động sử dụng hiệu quả, người bị thu hồi đất người giao đất phải bảo đảm quyền lợi công bằng, ngăn chặn trục lợi đầu Không để khiếu kiện xảy ra, nhà đầu tư, doanh nghiệp thuận lợi tiến hành dự án Hoàn thiện nhanh chóng sách giá đát, định giá đất (cho đất bịt hu hồi) phải có thoả thuận bên có đất bị hu hồi, tức bên trình địn h giá đất Trường hợp không hể thoả thuận được, người bị thu hồi đất có quyền yêu cầu quan thẩm định giá độc lập thẩm định lại Tách thẩm quyền quy định đất đai quy định giá đất, nên trao cho quan độc lập với số nước Cần nghiên cứu sử dụng phương pháp định giá đại sử dunhn mơ hình, máy tính cách mạng 4.0 xu vào công tác định giá đất Giá đất ? liên hệ thực tế Trả lời: 1.Khái niệm nguyên tắc định giá đất * Khái niệm giá đất: 42 - Giá đất giá trị quyền sử dụng đất tính đơn vị sử dụng đất Giá trị quyền sử dụng đất giá trị tiền quyền sử dụng đất diện tích đất xác định thời hạn sử dụng đất xác định * Nguyên tắc định giá đất: -Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp thời điểm định giá chuyển đổi mục đích sử dụng đất trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải phép quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm: + Những người sử dụng đất phép chuyển đất trồng lúa sang đất trồng lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối Khi phù hợp với quy hoạch chuyển đất trồng hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất ni trồng thủy sản hình thức ao, hồ, đầm; + Được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác nhóm đất nơng nghiệp; + Khi đáp ứng đủ điều kiện quan nhà nước có thẩm quyền người sử dụng đất thực việc chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; + Người sử dụng đất phép chuyển đất phi nông nghiệp Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thuê đất theo quy định pháp luật đất đai văn khác có liên quan + Pháp luật cho phép người sử dụng đất chuyển đất phi nông nghiệp đất sang đất ở; 43 + Khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất việc người sử dụng đất thực việc chuyển đất xây dựng cơng trình nghiệp, đất sử dụng vào mục đích cơng cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng cơng trình nghiệp sang đất sở sản xuất phi nông nghiệp để sử dụng đất mục đích nhằm thực quy định pháp luật đất đai – Theo thời hạn sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai hành loại đất có thời hạn sử dụng định : thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định Luật đất đai hành thường năm mươi năm Khi hết thời hạn sử dụng hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định pháp luật + Thơng thường theo quy định pháp luật thời hạn cho th đất nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân khơng q năm mươi năm Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất theo quy định pháp luật *Phương pháp định giá đất -Theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định giá đất, có phương pháp định giá đất là: (1) phương pháp so sánh trực tiếp, (2) phương pháp triết chừ (3) phương pháp thu nhập (4) phương pháp thặng dư (5) phương pháp điều chỉnh giá đất 44 * Khung giá đất : Khái niệm - Khung giá đất quy định Chính phủ xác định giá đất từ tối thiểu đến tối đa cho loại đất - Khung giá đất sở để UBND tỉnh làm xây dựng công bố bảng giá đất địa phương Quy định pháp luật - Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm lần loại đất, theo vùng - Trong thời gian thực khung giá đất mà giá đất phổ biến thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu khung giá đất Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp - Việc xây dựng khung giá đất phải dựa nguyên tắc định giá đất, phương pháp định giá đất; kết tổng hợp, phân tích thơng tin giá đất thị trường, yếu tố tự nhiên, kinh tế- xã hội, quản lý sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất *Bảng giá đất giá đất cụ thể 1.Bảng giá đất -Khái niệm: Theo quy định Khoản Điều 114 Luật đất đai 2013, BGĐ bảng giá quy định giá trị QSDĐ đơn vị diện tích địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cụ thể Giá trị bảng phụ thuộc vào vị trí đất loại đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành định kỳ 05 năm lần 45 *Mục đích sử dụng: -Tính tiền sử dụng đất nhà nước cơng nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân phần diện tích hạn mức, cho phép chuyển mục đích sử dụng từ đất nơng nghiệp, đất phi nông nghiệp đất sang đất phần diện tích hạn mức giao đất cho hộ gia đình cá nhân -Tính thuế sử dụng đất -Tính phí lệ phí quản lý, sử dụng đất đai -Tính tiền xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai -Tính tiền bồi thường cho nhà nước gây thiệt hại lĩnh vực sử dụng quản lý đất đai -Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho nhà nướcĐối với trường hợp trả lại đất nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê 2.Giá đất cụ thể -GĐCT giá trị quyền sử dụng đất xác định theo mục đích sử dụng đất thời hạn sử dụng đất ghi định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, định thu hồi đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng dựa thông tin đất, giá bất động sản thị trường giá sở liệu đất đai Căn kết tư vấn, quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá xem xét trước trình Ủy ban nhân dân cấp định (theo Khoản Điều 144 Luật đất đai) *Tư vấn xác định giá đất: 1.Các trường hợp tư vấn xác định giá đất 46 -Khi xây dựng điều chỉnh khung giá đất, xây dựng điều chỉnh bảng giá đất định giá đất cụ thể mà quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu -Khi giải khiếu nại giá đất theo yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền, bên có liên quan Điều kiện hoạt động tư vấn xác định giá đất, hành nghề tư vấn xác định giá đất Thực theo quy định Chính phủ Việc xác lập phải độc lập, khách quan, trung thực tính theo nguyên tắc phương pháp định giá đất quy định điều 112 Luật đất đai -Giá đất tư vấn xác định để quan nhà nước có thẩm quyền quy định định giá đất 2.Quyền nghĩa vụ tổ chức có chức xác định giá đất.(Điều 116) - Quyền : + Thực hoạt động tư vấn theo quy định pháp luật đất đai, luật giá quy định có liên quan + Yêu cầu bên thuê tư vấn cung cấp thơng tin, tài liệu có liên quan, nhận tiền dịch vụ, theo thỏa thuận hợp đồng + Đơn phương chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng tư vấn xác định đất, bên thuê vi phạm điều kiện cho hai bên thỏa thuận theo quy định pháp luật + Các quyền theo luật định - Nghĩa vụ : + Chịu trách nhiệm trước pháp luật tính xác, trung thực, khách quan kết tư vấn 47 + Thực thỏa thuận theo hợp đồng tư vấn định giá đất với bên thuê tư vấn + Chịu tra kiểm soát bên quan nhà nước có thẩm quyền + Thực nghĩa vụ thuế nghĩa vụ tài khác có liên quan + Đăng ký danh sách định giá viên việc thay đổi, bổ sung danh sách quan nhà nước có thẩm quyền nơi tổ chức tư vấn xác định giá đất đặt trụ sở + Lưu trữ hồ sơ, tài liệu kết tư vấn xác định giá + Nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật * Nhận xét chung quy định giá đất Luật Đất Đai 2013 * Luật có điểm bật là: Khung giá đất Chính phủ ban hành, định kỳ 05 năm lần loại đất, theo vùng Trong thời gian thực khung giá đất mà giá đất phổ biến thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu khung giá đất Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp -Căn vào khung giá đất Chính phủ ban hành UBND cấp tỉnh xây dựng trình HĐND thơng qua bảng giá đất trước ban hành Bảng giá đất xây dựng định kỳ năm lần công bố công khai vào ngày 01/01 năm đầu kỳ => Luật tiếp cận thể đầy đủ vấn đề tài đất đai theo chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có quản lý Nhà nước, đồng thời đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất, quyền lợi Nhà nước, chủ đầu tư đảm bảo ổn định xã hội; phù hợp với q trình thực nghiệp cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước *Liên hệ thực tế Tuy Luật Đất đai 2013 có nhiều tiến so với Luật Đất đai năm 2003 sau năm thi hành điều kiện quyền sử dụng đất trở thành loại hàng hóa đặc biệt 48 kinh tế thị trường khiếm khuyết thân Luật nên xuất số bất cập, đó, lớn giá đất Giá đất thấp xa so với thị trường thời điểm - Trước hết phải thấy rằng, trước dân ta nói, “tấc đất, tấc vàng” với ý nghĩa quan trọng đất sản xuất nông nghiệp, khơng lãng phí, hoàn cảnh địa lý đất nước, “tam sơn, tứ hải, phần điền” Người đời không quên câu ca, “ai bỏ ruộng hoang/bao nhiêu tấc đất tấc vàng nhiêu” Nhưng nay, “tấc đất, tấc vàng” hoàn toàn với nghĩa đen, lẫn nghĩa bóng câu ca Ở thời điểm này, nhiều nơi giá đất đai lên hàng trăm triệu đồng/m2, có vị trí đắc địa trung tâm đô thị đặc biệt tỷ đồng/m2 rõ ràng đất cịn đắt giá vàng Từ mà động làm giàu từ đất theo cách, kiểu nơi phát triển nhanh đến chóng mặt - Một nguyên tắc định giá đất phải “phù hợp với giá đất phổ biến thị trường” (Điểm c, Khoản 1, Điều 112) thực tế thực lại thoát ly khỏi giá thị trường Ngay từ thông qua Luật Đất đai năm 2013, Tổng cục Quản lý đất đai thuộc Bộ Tài nguyên Môi trường rằng, khung giá đất Nhà nước khoảng 20% khung giá đất thị trường Tương tự thế, khung giá đất cấp tỉnh từ 30 đến 60% giá đất thị trường địa phương - Nếu phân theo nguồn kinh phí đền bù có hai loại dự án thu hồi đất, loại dự án có nguồn kinh phí đền bù lấy từ ngân sách nhà nước loại dự án có nguồn kinh phí ngồi ngân sách nhà nước Loại ngân sách nhà nước gồm “vốn vay tổ chức quốc tế, nước mà Nhà nước Việt Nam có cam kết khung sách bồi thường, hỗ trợ, 49 tái định cư thực theo khung sách đó” (Khoản Điều 87) từ nguồn kinh phí doanh nghiệp - Tình hình gây mâu thuẫn loại dự án việc việc đền bù, người bị thu hồi đất dễ dàng thỏa thuận với chủ dự án doanh nghiệp dự án nước dự án đươc đền bù từ ngân sách nhà nước Điều ảnh hưởng đến nhiều mặt, có việc làm chậm tiến độ triển khai số dự án, có so bì người có đất bị thu hồi vị trí lân cận *Giải pháp cho vấn đề định giá đất phải vừa sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013, vừa sửa đổi, bổ sung nghị định ban hành, đồng thời xây dựng nghị định, thông tư cho việc chưa hướng dẫn thi hành Có thể nghiên cứu xử lý việc đây: Một là, định giá đất (cho đất bị thu hồi) phải có thỏa thuận bên có đất bị thu hồi, tức người có đất bị thu hồi phải bên quy trình định giá đất Trường hợp khơng thỏa thuận người bị thu hồi đất có quyền u cầu quan thẩm định giá độc lập thẩm định lại Hai là, lâu dài phải xây dựng hệ thống thông tin liệu định giá đất; phải thường xuyên cập nhật biến động giá đất nước theo vùng, miền, địa phương để làm sở thực tiễn, làm khoa học cho năm lần xây dựng lại (điều chỉnh) khung giá đất, tránh tình trạng ước lệ, chừng Ba là, điều chỉnh tới mức chấp nhận giá đất đền bù dự án có nguồn kinh phí đền bù từ ngân sách nhà nước với dự án có nguồn kinh phí ngồi ngân sách nhà nước (sửa đổi Luật ban hành nghị định để điều chỉnh) 50 Bốn là, nhanh chóng khắc phục tình trạng mâu thuẫn Luật văn luật Các quan hữu trách cần rà soát nghị định, thông tư, đối chiếu với văn Luật để sửa đổi, bổ sung cho quán phù hợp với thực tiễn để việc thi hành Luật nghiêm túc, đắn 51 ... 4.0 xu vào công tác định giá đất Giá đất ? liên hệ thực tế Trả lời: 1.Khái niệm nguyên tắc định giá đất * Khái niệm giá đất: 42 - Giá đất giá trị quyền sử dụng đất tính đơn vị sử dụng đất Giá trị... 18061218 Học phần: Luật Đất đai Môi trường BÀI KIỂM TRA GIỮA KÌ PHẦN ĐẤT ĐAI Đề tài: Giá đất? Liên hệ thực tế Bài làm A .Giá đất I/ Khái niệm, nguyên tắc định giá đất Khái niệm: Giá đất số tiền tính... định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất 3.1.2 Xây dựng bảng giá đất Việc xây dựng bảng giá đất dựa cứ: Điều 114 Bảng giá đất giá đất cụ thể (Luật