V/ Nhận xét chung về những quy định về giá đất của Luật đất đai 2013.
B/ Liên hệ thực tế.
Luật Đất đai 2013 với nhiều điểm mới tiến bộ đã đi vời đời sống cách dễ dàng, tuy vậy, qua quá trình triển khai thi hành Luật, áp dụng thực tế địa phương xuất hiện một số điểm nghẽn bất cập về định giá đất.
1. Nguồn thu từ đất đang bị thất thoát.
Trong buổi toạ đàm “ những vấn đề kinh tế trong chính sách và pháp luật đấ đai ở Việt Nam” do trường đại học Kinh tế quốc dân và Tổng cục quản lý đất đai tổ chức, phó giáo sư tiến sĩ Hoàng Văn Cường – phó hiệu trưởng trường cho rằng hiện có rất nhiều bất cập trong việc thu hồi, đền bù và quản lý đất đai.
+ Đối với các dự án, người dân thường không hài lòng với việc đền bù của nhà đầu tư vì cho rằng nhà đầu tư hưởng lợi nhiều, trong khi nhà đầu tư lại cho rằng họ phải bỏ nhiều chi phí để có cơ sở hạ tầng.
Ở địa phương em cũng xảy ra vấn đề tương tự, khi mà cuộc sống càng ngày càng được cải thiện thì mọc lên rất nhiều công ty may mặc, khu công nghiệp và những nhà đầu tư thường hướng đến mua đất nông (đất ruộng) của người dân, nhưng hai bên đều không
thoả thuận được và đều không đạt được mục đích của mình. Phía nhà đầu tư thì đưa ra mức giá mà bên người dân cho là quá thấp. Đây là một vấn đề cũng nan giải.
+ Ngoài ra khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất làm tăng mức sinh lời thì quyền chuyển đổi thuộc về nhà nước và lợi ích phải thuộc về nhà nước. Đây là vấn đề đang có nhiều mâu thuẫn. Vẫn theo quan điểm của ông Hoàng Văn Cường, khi người có đất đang sử dụnh làm nông nghiệp bị thu hồi thì phải được đền bù thei giá đất công nghiệp, người nhận đất thì phải trả tiền sử dụng đất theo giá đất đô thị, thay vì đưa ra mức giá đền bù lưng chừng. Em cùng đồng ý với quan điểm này, theo đó sẽ bảo vệ được quyền lợi của người sử dụng đất, vì nếu chỉ đưa ra một mức giá chung chung thì người mua có thể ra giá thấp hoặc cao hơn giá lưng chừng đó, mà đa số là thấp hơn rất nhiều so với giá mà nhà làm luật đưa ra vì quyền lơin của chính người mua hay nhà đầu tư.
2. Giá đất thấp so với thị trường ở mọi thời điểm , dù về pháp luật có nguyên tắc định giá đất phải “phù hợp với giá đấy phổ biến trên thị trường” nhưng trên thực tế thực hiện, hầu như lại thoát ly khỏi giá thị trường.
3. Để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đặt tại 1 thời điểm nhà nước giao đấy, cho thuê đất phải thực hiện xác định giá đất cụ thể và tính khấu trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án đã được phê duyêth vào tiền sử dụng đất, tiềm thuê đất phải nộp nên số tiền thu từ đất không lớn.
Phương pháp tính thu tiền sử dụng đất, thuê đất trong một số trường hợp còn chưa phù hợp, mất nhiều thời gian và công sức. Nhà đầu tư không xác định được chi phí đầu tư vào khi triển khai thực hiện dự án. Giá đất trong bảng giá dâtd còn thấp hoen nhiều so với thị trường.
1. Cần ứng dụng công nghệ định giá đât tiên tiến của các nước như Nhật và Hàn vào việc định giá đất cho từng thửa và xây dựng lưới giá đất trên cơ sở xây dựng bản đồ vùng giá trin cho các khu vực có đặc tính tương đồng về khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể được xác định thông qua các hoạt động đấu gái, bồi thường, giao dịch thực tế.
2. Để nguồn lực từ đất đai được huy động và sử dụng hiệu quả, người bị thu hồi đất đã được người giao đất phải được bảo đảm quyền lợi và công bằng, ngăn chặn trục lợi và đầu cơ Không để khiếu kiện xảy ra, các nhà đầu tư, các doanh nghiệp cũng thuận lợi khi tiến hành dự án.
3. Hoàn thiện nhanh chóng chính sách về giá đát, như khi định giá đất (cho đất bịt hu hồi) phải có sự thoả thuận của bên có đất bị hu hồi, tức là một bên trong quá trình địn h giá đất. Trường hợp không hể thoả thuận được, người bị thu hồi đất có quyền yêu cầu cơ quan thẩm định giá độc lập thẩm định lại.
4. Tách thẩm quyền quy định về đất đai và quy định về giá đất, nên trao cho 2 cơ quan độc lập với nhau như ở một số nước.
5. Cần nghiên cứu sử dụng phương pháp định giá hiện đại bằng sử dunhn các mô hình, máy tính trong cuộc cách mạng 4.0 đang là 1 xu thế vào công tác định giá đất.
Giá đất ? liên hệ thực tế Trả lời:
1.Khái niệm và nguyên tắc định giá đất * Khái niệm giá đất:
- Giá đất là giá trị quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị sử dụng đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
* Nguyên tắc định giá đất:
-Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá vì khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất là các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
+ Những người sử dụng đất được phép chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối
Khi phù hợp với quy hoạch thì được chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
+ Được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
+ Khi đáp ứng đủ các điều kiện do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì người sử dụng đất có thể thực hiện việc chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
+ Người sử dụng đất được phép chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất theo các quy định của pháp luật đất đai và các văn bản khác có liên quan.
+ Pháp luật cho phép người sử dụng đất được chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
+ Khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì việc người sử dụng đất thực hiện việc chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp để được sử dụng đất đúng mục đích nhằm thực hiện đúng các quy định của pháp luật đất đai.
– Theo thời hạn sử dụng đất vì theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì các loại đất đều có một thời hạn sử dụng nhất định như là : thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định của Luật đất đai hiện hành hiện nay thường là năm mươi năm. Khi hết thời hạn sử dụng này thì hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định của pháp luật.
+ Thông thường thì theo quy định của pháp luật thì thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá năm mươi năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất theo quy định của pháp luật.
*Phương pháp định giá đất
-Theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất, có 5 phương pháp định giá đất đó là: (1) phương pháp so sánh trực tiếp,
(2) phương pháp triết chừ (3) phương pháp thu nhập (4) phương pháp thặng dư
* Khung giá đất : 1. Khái niệm
- Khung giá đất là các quy định của Chính phủ xác định giá đất từ tối thiểu đến tối đa cho từng loại đất.
- Khung giá đất là cơ sở để UBND tỉnh làm căn cứ xây dựng và công bố bảng giá đất ở địa phương.
2. Quy định của pháp luật
- Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng.
- Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.
- Việc xây dựng khung giá đất phải dựa trên căn cứ là nguyên tắc định giá đất, phương pháp định giá đất; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường, các yếu tố tự nhiên, kinh tế- xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất.
*Bảng giá đất và giá đất cụ thể 1.Bảng giá đất
-Khái niệm:
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 114 Luật đất đai 2013, BGĐ là một bảng giá quy định về giá trị QSDĐ của một đơn vị diện tích trên địa bàn một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cụ thể. Giá trị trong bảng phụ thuộc vào vị trí thửa đất và loại đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành định kỳ 05 năm một lần.
*Mục đích sử dụng:
-Tính tiền sử dụng đất khi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức, cho phép chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình cá nhân
-Tính thuế sử dụng đất
-Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai
-Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai
-Tính tiền bồi thường cho nhà nước khi gây thiệt hại trong lĩnh vực sử dụng và quản lý đất đai
-Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho nhà
nướcĐối với trường hợp trả lại là đất nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
2.Giá đất cụ thể
-GĐCT là giá trị quyền sử dụng đất xác định theo mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất ghi trong quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, quyết định thu hồi đất và được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng dựa trên thông tin thửa đất, giá bất động sản trên thị trường và giá trong cơ sở dữ liệu đất đai. Căn cứ kết quả tư vấn, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định. (theo Khoản 3 Điều 144 Luật đất đai).
*Tư vấn xác định giá đất:
-Khi xây dựng điều chỉnh khung giá đất, xây dựng điều chỉnh bảng giá đất và định giá đất cụ thể mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu.
-Khi giải quyết khiếu nại về giá đất theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên có liên quan.
Điều kiện hoạt động của tư vấn xác định giá đất, hành nghề tư vấn xác định giá đất. Thực hiện theo quy định của Chính phủ
Việc xác lập phải độc lập, khách quan, trung thực tính theo nguyên tắc phương pháp định giá đất quy định tại điều 112 Luật đất đai.
-Giá đất do tư vấn xác định là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định quyết định giá đất.
2.Quyền và nghĩa vụ của tổ chức có chức năng xác định giá đất.(Điều 116) - Quyền :
+ Thực hiện hoạt động tư vấn theo quy định của pháp luật đất đai, luật giá và quy định có liên quan.
+ Yêu cầu bên thuê tư vấn cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan, được nhận tiền dịch vụ, theo thỏa thuận trong hợp đồng.
+ Đơn phương chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng tư vấn xác định đất, khi bên thuê vi phạm điều kiện cho hai bên thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
+ Các quyền theo luật định - Nghĩa vụ :
+ Chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, khách quan của kết quả tư vấn
+ Thực hiện thỏa thuận theo hợp đồng tư vấn định giá đất với bên thuê tư vấn + Chịu sự thanh tra kiểm soát bên cơ quan nhà nước có thẩm quyền
+ Thực hiện nghĩa vụ thuế và các nghĩa vụ tài chính khác có liên quan
+ Đăng ký danh sách định giá viên và việc thay đổi, bổ sung danh sách này của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nơi tổ chức tư vấn xác định giá đất đặt trụ sở chính
+ Lưu trữ hồ sơ, tài liệu kết quả tư vấn xác định giá + Nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật
* Nhận xét chung về những quy định về giá đất của Luật Đất Đai 2013
* Luật đã có những điểm mới và nổi bật đó là: Khung giá đất do Chính phủ ban hành, định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.
-Căn cứ vào khung giá đất do Chính phủ ban hành UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ.
=> Luật đã tiếp cận và thể hiện đầy đủ về vấn đề tài chính đất đai theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước, đồng thời đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, quyền lợi của Nhà nước, chủ đầu tư và đảm bảo ổn định xã hội; phù hợp với quá trình thực hiện sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
*Liên hệ thực tế
Tuy Luật Đất đai 2013 có nhiều tiến bộ so với Luật Đất đai năm 2003 nhưng sau 3 năm thi hành trong điều kiện quyền sử dụng đất trở thành một loại hàng hóa khá đặc biệt
trong nền kinh tế thị trường và do những khiếm khuyết của bản thân Luật nên đã xuất hiện một số bất cập, trong đó, lớn nhất là giá đất.
1. Giá đất thấp xa so với thị trường ở mọi thời điểm
- Trước hết phải thấy rằng, trước đây dân ta nói, “tấc đất, tấc vàng” là với ý nghĩa quan trọng của đất trong sản xuất nông nghiệp, do vậy không được lãng phí, nhất là trong hoàn cảnh địa lý đất nước, “tam sơn, tứ hải, nhất phần điền”. Người đời không quên câu ca, “ai ơi chớ bỏ ruộng hoang/bao nhiêu tấc đất tấc vàng bấy nhiêu”. Nhưng nay, “tấc đất, tấc vàng” hoàn toàn đúng với cả nghĩa đen, lẫn nghĩa bóng của câu ca. Ở thời điểm này, nhiều nơi giá cả đất đai đã lên hàng trăm triệu đồng/m2, có vị trí đắc địa ở trung tâm đô thị đặc biệt là cả tỷ đồng/m2 thì rõ ràng đất còn đắt giá hơn cả vàng. Từ đó mà động cơ làm giàu từ đất theo mọi cách, mọi kiểu ở mọi nơi phát triển nhanh đến chóng mặt.