1349 thúc đẩy và nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà dự án tại NH TMCP công thương việt nam chi nhánh nam thăng long luận văn thạc sỹ kinh tế

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG - ^φ^ - BÙI THÁI HÀ THÚC ĐẨY VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ DỰ ÁN TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH NAM THĂNG LONG LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ HÀ NỘI - 2017 NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG -^φ^ - BÙI THÁI HÀ THÚC ĐẨY VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ DỰ ÁN TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH NAM THĂNG LONG Chuyên ngành: Tài - ngân hàng Mã số: 60340201 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: TS NGHIÊM VĂN BẢY HÀ NỘI - 2017 LỜI CAM ĐOAN - Tôi xin cam đoan luận văn thạc sĩ : “Thúc đẩy nâng cao hiệu hoạt động cho vay mua nhà dự án Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam — Chi Nhánh Nam Thăng Long” kết trình học tập, nghiên cứu khoa học nghiêm túc duới huớng dẫn TS.Nghiêm Văn Bảy - Các số liệu luận văn trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, đuợc trích dẫn có tính kế thừa, phát triển từ tài liệu, tạp chí, cơng trình nghiên cứu đuợc cơng bố, website, - Các giải pháp nêu luận văn đuợc rút từ sở lý luận trình nghiên cứu thực tiễn Tác giả Bùi Thái Hà LỜI CÁM ƠN Trước tiên, xin gửi lời cám ơn đến Quý Thầy, Cô khoa Tài chínhNgân hàng, Học Viện Ngân Hàng trang bị cho tơi có kiến thức, lý luận để tơi tiếp thu tốt kiến thức quý báu suốt thời gian qua Đặc biệt xin gửi lời cám ơn sâu sắc đến TS Nghiêm Văn Bảy, người hướng dẫn khóa học luận văn, giúp tiếp cận thực tiễn, định hướng tận tình hướng dẫn tơi hồn thành luận văn Sau cùng, xin cám ơn người bạn, đồng nghiệp người than tận tình hỗ trợ, góp ý giúp đỡ tơi suốt thời gian học tập nghiên cứu Xin chân thành cám ơn! Tác giả Bùi Thái Hà MỤC LỤC MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VÀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ Dự ÁN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI .3 1.1.1 Định nghĩa Ngân hàng thương mại 1.1.2 Chức ngân hàng thương mại 1.1.3 Đặc điểm ngân hàng thương mại 1.1.4 Nghiệp vụ ngân hàng thương mại 1.2 TỔNG QUAN VỀ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG 12 1.2.1 Khái niệm tín dụng ngân hàng .12 1.2.2 Đặc điểm tín dụng ngân hàng .12 1.2.3 Nguyên tắc tín dụng ngân hàng 13 1.3 TỔNG QUAN VỀ CHO VAY MUA NHÀ Dự ÁN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 14 1.3.1 Khái niệm 14 1.3.2 Vai trò ý nghĩa cho vay mua nhà .15 1.4 NHỮNG TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHO VAY MUA NHÀ Dự ÁN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 17 1.4.1 Đánh giá theo mục đích sử dụng 17 1.4.2 Đánh giá theo thời hạn vay 17 1.4.3 Đánh giá theo hình thức bảo đảm 18 1.4.4 Đánh giá theo đối tượng cho vay .18 1.4.5 Đánh giá dựa doanh số cho vay, doanh số thu nợ, dư nợ 20 1.4.6 Đánh giá dựa tiêu nợ xấu 20 1.4.7 Tỷ lệ nợ xấu .21 1.5 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ Dự ÁN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI .22 1.5.1 Các nhân tố khách quan .22 1.5.2 Các nhân tố chủ quan 24 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ Dự ÁN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẨN CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH NAM THĂNG LONG .28 2.1 TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM VÀ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẨN CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM CHI NHÁNH NAM THĂNG LONG 28 2.1.1 Vài nét Ngân hàng TMCP Công Thuơng Việt Nam Ngân hàng TMCP Công Thuơng Việt Nam chi nhánh Nam Thăng Long 28 2.1.2 Những kết hoạt động kinh doanh Ngân hàng TMCP Công thuơng Việt Nam - chi nhánh Nam Thăng Long 35 2.2 NGHIỆP VỤ CHO VAY MUA NHÀ Dự ÁN CỦA NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM .41 2.2.1 Cơ sở pháp lý sản phẩm cho vay mua nhà dự án Ngân hàng TMCP Công thuơng Việt Nam 42 2.2.2 Nghiệp vụ cho vay mua nhà dự án Ngân hàng TMCP Cơng thuơng Việt Nam 43 2.3.2 Phân tích tình hình cho vay mua nhà dự án Chi Nhánh 56 2.4 ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ Dự ÁN TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH NAM THĂNG LONG .62 2.4.1 Những kết đạt đuợc .62 2.4.2 Tồn nguyên nhân .64 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM THÚC ĐẨY VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ Dự ÁN TẠI VIETINBANK - NAM THĂNG LONG 71 3.1 ĐỊNH HƯỚNG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH NAM THĂNG LONG TRONG THỜI GIAN TỚI 71 3.1.1 Định huớng chung .71 3.1.2 Định hướng họat động cho vay mua nhà dự án Chi nhánh thời gian tới 74 BẢNG KÝ HIỆU CHỮ VIẾT THÚC TẮT ĐẨY VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ 3.1.3 GIẢICÁC PHÁP NHẰM HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ Dự ÁN TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM-CHI NHÁNH NAM THĂNG LONG .77 3.2.1 Biện pháp tăng cường huy động vốn 77 3.2.2 Biện pháp mở rộng cho vay mua nhà dự án .79 3.2.3 Phòng ngừa hạn chế rủi ro cho vay mua nhà dựán .85 3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ KHÁC 88 3.3.1 Kiến nghị với Chính phủ ban ngành 88 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước 89 3.3.3 Kiến nghị Ngân hàng TMCP Công Thương ViệtNam 90 KẾT LUẬN 92 TÀI LIỆU THAM KHẢO 93 STT Chữ viết tắt Diễn giải NHNN Ngân hàng Nhà Nước Việt Nam "2 Vietinbank Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam NHCT Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam NHTMCP Ngân Hàng Thương Mại Cổ phần TCTD Tơ chức tín dụng ~6 NHCV Ngân hàng cho vay PGD Phòng giao dịch HĐMB Hợp đồng mua bán ~9 HĐTD Hợp đồng tín dụng lõ GCNQSDĐ Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất Tĩ TSBĐ Tài sản bảo đảm 12 WTO Tổ chức thương mại giới 13 ATM Automatic Teller Machine-Máy rút tiền tự động 14 IOS Point of Sales-Điểm chấp nhận toán thẻ 15 E-banking Electronic Banking-Dịch vụ ngân hàng điện tử 16 TPP Hiệp định Đối tác Kinh tế chiến lược xuyên Thái Bình Dương DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2.1 Tình hình huy động vốn Chi nhánh năm 2014,2015,2016 35 Bảng 2.2 Tình hình cho vay chung CN năm 2014,2015,2016 .36 Bảng 2.3 Ket hoạt động kinh doanh 40 Bảng 2.4 Tình hình cho vay mua nhà dự án chi nhánh theo thời hạn vay vốn 57 Bảng 2.5 Tình hình cho vay mua nhà dự án chi nhánh theo hình thức đảm bảo năm 2014,2015,2016 58 Bảng 2.6 Tình hình cho vay mua nhà dự án chi nhánh theo đối tuợng vay năm 2014,2015,2016 59 -78- nguồn vốn trung dài hạn có khả mở rộng quy mơ cho vay, đáp ứng tối đa nhu cầu khách hàng Vì để hoạt động cho vay mua nhà dự án có điều kiện tăng truởng phát triển ổn định Vietinbank Nam Thăng Long cần phải có tính tốn hợp lý nguồn vốn đáp ứng, có biện pháp hữu hiệu để huy động vốn Cụ thể ngân hàng cần thực số biện pháp sau: - Chi nhánh phải tăng cuờng khả huy động vốn từ việc đa dạng hóa sản phẩm huy động vốn, sản phẩm tiền gửi, tiền gửi tiết kiệm với nhiều kỳ hạn khác nâng cao tiện ích cho sản phẩm - Tăng cuờng dịch vụ Ngân hàng hỗ trợ cho hoạt động huy động vốn nhu: tăng cuờng chất luợng dịch vụ toán, tăng cuờng triển khai dịch vụ toán internet - Mở rộng đối tuợng khách hàng, thay đổi cấu tăng tính ổn định cho nguồn vốn huy động - Vận dụng sách lãi suất huy động hợp lý - Tối uu hóa lãi suất tiết kiệm triển khai dịch vụ toán sản phẩm toán nhằm giảm chi phí vốn đầu vào - Mở rộng mạng luới hoạt động Chi nhánh: Nền kinh tế phát triển, nhu cầu giao dịch ngân hàng khách hàng ngày tăng có mạng luới điểm giao dịch rộng khắp hoạt động chuyên nghiệp yêu cầu thiết yếu ngân hàng Vietinbank Nam Thăng Long ngồi trụ sở Chi nhánh phát triển mạng luới với 16 điểm giao dịch song điểm giao dịch bố trí cịn rải rác chua thuận tiện cho giao dịch khách hàng Do chi nhánh cần tích cực mở rộng mạng luới Mở thêm điểm giao dịch hầu hết quận thành phố đặc biệt khu vực đông dân cu, gần chợ siêu thị trung tâm thuơng mại Phát triển hệ thống rút tiền tự động ATM kèm chức gửi tiền trực tiếp qua hệ thống -79- Để đảm bảo nguồn vốn ổn định phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh Chi nhánh, Vietinbank triển khai mơ hình quản lý vốn tập trung trụ sở (FTP), đặc điểm chế quản lý vốn tập trung: + Tập trung rủi ro khoản Trụ sở : Chi nhánh thực việc “mua”, “bán” vốn Trụ sở + Tập trung rủi ro lãi suất trụ sở chính: Tất tài sản nợ có Chi nhánh + FTP mua, bán vốn TSC Tổng giám đốc quy định thời kỳ Mơ hình sở để nâng cấp hệ thống quản trị rủi ro đánh giá hoạt động theo chuẩn mực quốc tế 3.2.2 Biện pháp mở rộng cho vay mua nhà dự án 3.2.2.1 Nhóm giải pháp sách cho vay mua nhà dự án phù hợp hơn: Chính sách hay chế cho vay có ý nghĩa quan trọng trình mở rộng phát triển hoạt động cho vay mua nhà dự án Ngân hàng cần phải xác định đuợc mục tiêu truớc mắt lâu dài cho phù hợp với nguồn lực ngân hàng (về vốn, cơng nghệ, nhân lực ), từ xây dựng đuợc chế cho vay mua nhà dự án phù hợp với mục tiêu đặt Cơ chế cho vay bao gồm quy định mức lãi suất cho vay, thời hạn cho vay tối đa, số tiền đuợc vay tài sản đảm bảo Tất yếu tố tạo nên đặc tính cho sản phẩm cho vay mua nhà dự án ngân hàng, có tác động trực tiếp mạnh mẽ tới việc mở rộng tín dụng Vì ngân hàng cần xây dựng cho chế cho vay mua nhà dự án phù hợp với ngân hàng khách hàng, mang tính cạnh tranh linh hoạt với biến động thị truờng Ngân hàng phải nhận thức đuợc vai trò quan trọng hoạt động cho vay mua nhà dự án tăng truởng phát triển ngân hàng Truớc hết ngân hàng cần xây dựng quy trình cho vay mua nhà dự án thật khoa học, hợp lý chặt chẽ buớc thực cơng việc Quy trình nghiệp vụ cho vay có hai giai đoạn quan trọng là: chuẩn bị đầy đủ hồ sơ thẩm định hồ sơ tín dụng Quá trình lập nhu thủ tục cần thiết hồ sơ phải đơn giản, dễ thực nhung đảm bảo theo quy định Sau quy trình thẩm định khơng q phức tạp, khó khăn, không nên định giá tài sản đảm bảo khách hàng -80- thấp so với giá thị trường Quy trình thẩm định ngân hàng thiết lập phải quan tâm đến hai mặt: giảm thiểu rủi ro tạo tiện ích, nhanh chóng cho khách hàng Ngân hàng cần phải có cán thẩm định có chun mơn nghiệp vụ cao kinh nghiệm, chuyên gia thẩm định lĩnh vực bất động sản am hiểu tình hình thực tế thị trường nhà đất, có khả dự báo đảm bảo thẩm định cách xác rút ngắn thời gian thẩm định Còn giai đoạn lại ngân hàng phải thiết lập cách phù hợp, tối thiểu thời gian chờ đợi khách hàng khâu giải ngân có lịch trả nợ gốc lãi cho phù hợp với khả khách hàng giúp làm giảm áp lực cho khách hàng Quy trình nghiệp vụ phải cụ thể hướng dẫn thủ tục, hồ sơ, quy trình giao dịch đến sách giá (lãi suất, phí) Một quy trình tín dụng hiệu không rườm rà phương thức hiệu để lôi kéo, thu hút khách hàng Đồng thời quy trình cho vay phải phù hợp với điều kiện nguồn lực ngân hàng, rõ ràng, dễ thực giúp cho cán tín dụng hiểu rõ, thực cách đắn hiệu Xây dựng chế lãi suất phù hợp: Một yếu tố quan tâm hàng đầu khách hàng tìm hiểu sản phẩm ngân hàng lãi suất - giá vay Lãi suất cho vay yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới thu nhập ngân hàng Các định lãi suất ngân hàng cần xem xét đến khía cạnh: + Lãi suất phải đảm bảo bù đắp chi phí hoạt động ngân hàng, lãi suất phải tính đến mức lạm phát dự tính mức lợi nhuận dự kiến + Lãi suất có yếu tố cạnh tranh thị trường Lãi suất công cụ quan trọng để thu hút khách hàng Vì mà sách lãi suất phải linh hoạt đối tượng khách hàng vay vốn Với khách hàng truyền thống, có quan hệ tốt với ngân hàng có khả tài hưởng mức lãi suất ưu đãi thấp Tùy vào lĩnh vực hoạt động, ngành nghề kinh doanh khách hàng mà ngân hàng đưa ưu -81- đãi lãi suất với ưu đãi khác nhằm khuyến khích khách hàng tham gia sử dụng sản phẩm ngân hàng nhiều Ngân hàng cần đa dạng hóa loại hình lãi suất tương ứng với thời hạn vay tổng giá trị vay Đồng thời sách lãi suất phải mang tính cạnh tranh thị trường cho phù hợp với nguồn lực ngân hàng phù hợp với khách hàng Cùng lãi suất, yếu tố điều kiện bắt buộc người vay, thời hạn cho vay, hạn mức cho vay yếu tố cạnh tranh tổ chức tài với nhau, khách hàng lựa chọn hình thức có lợi cho họ Hiện chế sách lãi suất cho vay mua nhà dự án Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam quy định, Chi nhánh phải tuân thủ thực theo chế sách Tuy nhiên để tạo điều kiện cho Chi nhánh việc tiếp cận chăm sóc khách hàng tốt nhất, Vietinbank giao quyền cho Chi nhánh phép điều chỉnh giảm lãi suất cho vay biên độ cho phép (hiện 0,1% so với lãi suất sàn cho vay Vietinbank) Như Vietinbank Nam Thăng Long cần tận dụng sách cho phù hợp với tính hình thực tế Chi nhánh đảm bảo vừa tiếp thị khách hàng vừa đảm bảo tổng hòa lợi ích Chi nhánh Tạo thuận tiện cho khách hàng vay vốn với thủ tục vay cần phải đơn giản, gọn nhẹ, không rườm rà giao dịch nhanh chóng Ngân hàng cần linh hoạt việc chấp nhận hồ sơ vay vốn khách hàng Trong điều kiện nước ta việc chứng minh thu nhập xác khách hàng khó việc tốn tiền mặt chiếm chủ yếu giao dịch mua bán, nhiều khoản thu nhập, luồng tiền người dân không thực qua tài khoản ngân hàng cách tuyệt đối Ngân hàng xác định khoản thu nhập thức khách hàng lương mà thơi, thực tế thu nhập ngồi lương khách hàng thường cao lương thức Vì ngân hàng nên dễ dàng việc chấp nhập hồ sơ vay vốn đối tượng khách hàng có khả tài khó chứng minh nguồn thu nhập xác họ -82- Đặc biệt số dự án tập đoàn Vingroup, giá trị hộ, biệt thự tương đối lớn (từ vài tỷ đến vài chục tỷ), khách hàng vay vốn thường Khách hàng Vip, quan chức nhà nước thương nhân, việc chứng minh nguồn trả nợ khách hàng theo quy định thơng thường khó khăn Để khắc phục tình trạng này, Ngân hàng TMCP Cơng Thương Việt Nam có văn hướng dẫn thức việc xác minh thu nhập khách hàng, theo ngồi nguồn thu nhập thơng thường từ lương, cho th nhà cịn có nguồn thu nhập khác chứng minh làm nguồn trả nợ từ hoạt động sản xuất kinh doanh, từ hoạt động đầu tư góp vốn , ngồi NHCT cịn quy định cụ thể hệ số lương đối tối đa với ngành nghề, đối tượng khách hàng giúp Chi nhánh thẩm định cách xác trường hợp Khách hàng nhận lương tiền mặt Vì Vietinbank Nam Thăng Long cần bám sát sách, chế mà Vietinbank đưa nhằm giảm thiểu thủ tục, khó khăn vướng mắc q trình thẩm định thu nhập Khách hàng đảm bảo phát huy tăng trưởng dư nợ cho vay mua nhà dự án Chi nhánh 3.2.2.2 Nhóm giải pháp mạng lưới Nền kinh tế phát triển, nhu cầu giao dịch ngân hàng khách hàng ngày tăng có mạng lưới điểm giao dịch rộng khắp hoạt động chuyên nghiệp yêu cầu thiết yếu ngân hàng Vietinbank - chi nhánh Nam Thăng Long ngồi trụ sở Chi nhánh phát triển mạng lưới với 16 phịng giao dịch song điểm giao dịch bố trí rải rác chưa thuận tiện cho giao dịch khách hàng Do chi nhánh cần tích cực mở rộng mạng lưới Mở thêm điểm giao dịch hầu hết quận thành phố đặc biệt khu vực đông dân cư, gần chợ siêu thị trung tâm thương mại Phát triển hệ thống rút tiền tự động ATM kèm chức gửi tiền trực tiếp qua hệ thống Triển khai kênh phân phối thẻ, internet banking, mobile banking -83- 3.2.2.3 Nhóm giải pháp giao tiếp, khuy ếch trương Để trì hài lịng, gắn bó khách hàng với Chi nhánh, đưa hình ảnh Vietinbank đến với người dân doanh nghiệp, giúp khách hàng hiểu rõ ràng đầy đủ hoạt động Ngân hàng, Ngân hàng cần trọng đến hoạt động giao tiếp - khuyếch trương Hiện với website: http://Vietinbank.vn , khách hàng tìm hiểu số thơng tin hoạt động sản phẩm cho vay mua nhà dự án Vietinbank Tuy nhiên, website cịn đơn giản, chưa có đầy đủ thơng tin hoạt động riêng Chi nhánh cần mở rộng thêm mục cung cấp thông tin chi tiết dự án, tòa nhà Vietinbank liên kết cho vay, Công ty kinh doanh nhà mà Ngân hàng liên kết cùng, giá nhà đất số khu vực để khách hàng tham khảo Ngoài ra, website mở thêm dịch vụ internet-banking khách hàng vay tiền mua nhà để họ theo dõi tình hình trả nợ mình, biết số tiền có tài khoản, chi tiết gốc - lãi trả tới phải trả Tạo chủ động cho khách hàng việc toán tiền cho Ngân hàng Xây dựng đội ngũ nhân viên có trình độ, thân thiện nhiệt tình với khách hàng đặc biệt phận tiếp xúc trực tiếp với khách hàng Thông qua phiên tiện thông tin đại chúng như: đài truyền hình, đài tiếng nói, báo chí, Internet, panơ, ap phích.quảng bá ,tạo dựng hình ảnh uy tín Chi nhánh nói riêng tồn Ngân hàng nói chung khách hàng.Tiếp tục hoạt động khuyến mãi, kích thích nhu cầu mua nhà khách hàng Hàng năm Vietinbank - chi nhánh Nam Thăng Long có hoạt động hướng cộng đồng như: hưởng ứng đợt qun góp người nghèo, hỗ trợ gia đình có hồn cảnh khó khăn, gặp thiên tai bão lụt, tài trợ cho chương trình giáo dục - đào tạo, y tế Trong năm qua Vietinbank - chi nhánh Nam Thăng Long thực tốt công tác từ thiện , tài trợ vốn xây dựng nhà sinh hoạt cộng đồng Phường Cổ Nhuế - quận Bắc Từ Liêm - TP Hà Nội, xây dựng nhà tình nghĩa cho bà mẹ Việt Nam anh hùng địa bàn 3.2.2.4 Nhóm giải pháp nhân -84- Con người nhân tố định đến thành bại hoạt động Ngân hàng nói chung hoạt động tín dụng nói riêng Chất lượng cán ngày địi hỏi cao để đáp ứng kịp thời với thay đổi nhanh chóng mơi trường kinh doanh yêu cầu công tác nghiệp vụ quản trị Cần phải có sách tuyển dụng đúng, thu hút người có đủ lực trình độ đạo đức nghề nghiệp vào làm việc ngân hàng Bộ phận nhân ngân hàng phải lựa chọn kỹ lưỡng từ đầu Khi tuyển dụng, phải tìm người có đủ điều kiện thích hợp với vị trí cần tuyển, đặt tiêu cụ thể cho vị trí Đối với nhân viên tuyển dụng nhân viên làm việc ngân hàng cần phải đào tạo lại thường xuyên nâng cao trình độ cho họ Ngoài việc cho nhân viên học tập Trường đào tạo nguồn nhân lực Vietinbank, cần tạo điều kiện để họ tham gia khóa học bộ, ngành, trung tâm chức đào tạo ngân hàng lớn tổ chức, tham gia khố huấn luyện nước ngồi để tăng thêm kinh nghiệm cho họ Bên cạnh đó, cơng tác bố trí, xếp lại nhân thải loại nhân viên trình độ cần phải ý Những nhân viên đào tạo tốt giúp cho ngân hàng ngăn ngừa sai phạm xảy cơng tác tín dụng nói chung cơng tác cho vay mua nhà dự án nói riêng Cần cải thiện mơi trường làm việc khiến cho nhân viên thực động sáng tạo làm chủ nghiệp vụ, tránh tình trạng trơng chờ ỷ lại vào cấp trên, tạo môi trường cạnh tranh nhân viên, tạo động lực lao động tránh tình trạng ngại học hỏi từ nâng cao kinh nghiệm nhân viên Hoạt động ngân hàng bên cạnh nhân viên có trình độ cao phải có nhân viên có kinh nghiệm làm việc lâu năm gắn bó với ngân hàng tạo tính an tồn, chắn cơng việc Cải tạo mơi trường làm việc làm cho nhân viên gắn kết với hơn, thường xuyên trao đổi kinh nghiệm học hỏi lẫn tiết kiệm nhiều chi phí cho ngân hàng Để nâng cao chất lượng nhân viên ngân hàng thân ngân hàng phải tạo điều kiện vật chất tinh thần để khuyến khích, -85- động viên cố gắng sáng tạo công tác họ Cần xây dựng chế đãi ngộ hợp lý, hấp dẫn để thu hút nhiều ứng viên có trình độ cao làm việc ngân hàng Mặt khác, sách khen thưởng, kỷ luật phải rõ ràng, minh bạch Gần Vietinbank - Nam Thăng Long đưa sách hợp lý việc khuyến khích động viên tinh thần cán thực công tác tín dụng tồn thể cán cơng nhân viên ủng hộ như: Chính sách chi khen thưởng cho cán phát sinh khoản vay mới, mở tài khoản theo mức khác Số tiền chi thưởng không lớn phần cho thấy quan tâm, ghi nhận ban lãnh đạo Chi nhánh Cán Công nhân viên Nên tổ chức buổi phổ biến quy định pháp luật cho nhân viên tín dụng Đội ngũ nhân viên am hiểu pháp luật giúp cho chi nhánh giám định tính pháp lý tài sản bảo đảm dễ dàng Hoạt động cho vay mua nhà dự án ln địi hỏi nhân viên không am hiểu quy định pháp luật ngành ngân hàng mà quy định khác luật đất đai, luật kinh doanh bất động sản, luật dân am hiểu nhạy bén với biến động thị trường bất động sản nói chung thị trường nhà nói riêng Trên giải pháp nhằm mở rộng hoạt động cho vay mua nhà Vietinbank - chi nhánh Nam Thăng Long Tuy nhiên để mở rộng cho vay mua nhà dự án cách hiệu an toàn biện pháp phải tiến hành cách đồng loạt biện pháp Ngoài để hoạt động cho vay mua nhà dự án mở rộng NHTM nói chung Vietinbank - chi nhánh Nam Thăng Long nói riêng cần định hướng sách hồn thiện thêm nhà nước 3.2.3 Phòng ngừa hạn chế rủi ro cho vay mua nhà dự án Qua phân tích tình hình cho vay mua nhà dự án Ngân hàng Công Thương Việt Nam - Chi nhánh Nam Thăng Long ta thấy chất lượng tín dụng ngân hàng tốt Có điều thời gian qua ngân hàng trọng cơng tác thẩm định, thực cách khoa học rõ ràng Bên -86- cạnh việc giám sát vay khách hàng cách đặn kỹ nên chất lượng tín dụng ngân hàng năm qua tốt Trong thời gian tới, ngân hàng mở rộng quy mô, phát triển nghiệp vụ nữa, nguồn tài ngun lớn mà ngân hàng cần phải khai thác cách triệt để hợp lý để mang lại nhiều lợi nhuận cho ngân hàng Quy mơ tín dụng tăng lên cơng tác giám sát vay khó khăn tình hình nợ xấu nhiều Vì mà để hạn chế rủi ro cho vay mua nhà dự án ngân hàng cần ý đến cơng tác phịng ngừa hạn chế rủi ro sau: Rủi ro hoạt động Cho vay mua nhà dự án rủi ro tín dụng xảy Khách hàng khơng hồn trả nợ gốc lãi cho đến hạn, nguyên nhân khách hàng gặp rủi ro thất nghiệp, vi phạm pháp luật chịu mức án cao, vấn đề sức khỏe dẫn đến khả lao động, doanh nghiệp bị phá sản hay liên quan đến kiện tụng Vì để hạn chế rủi ro ngân hàng cần liên kết với công ty bảo hiểm (cụ thể Công ty TNHH MTV Bảo hiểm Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam) phát triển đẩy mạnh sản phẩm Cho vay mua nhà dự án kết hợp với bảo hiểm Vốn vay bảo hiểm hình thức khách hàng gặp tai nạn, rủi ro khơng trả nợ cơng ty bảo hiểm trả thay phần hay toàn khoản nợ Thời gian bảo hiểm kéo dài từ ngân hàng giải ngân cho vay đến khách hàng trả hết nợ Biện pháp đảm bảo an toàn cho nguồn vốn cho vay ngân hàng mà khách hàng hưởng dịch vụ bảo hiểm khơng phải đóng phí bảo hiểm, điều góp phần thu hút khách hàng nhiều Rủi ro pháp lý dự án: Rủi ro pháp lý xảy Ngân hàng cho vay Khách hàng cá nhân mua nhà dự án chủ đầu tư yếu kém, không đủ điều kiện pháp lý Khi khách hàng không trả nợ vay Ngân hàng, Ngân hàng khó phát mại tài sản để thu hồi nợ Vì để giảm thiểu rủi ro này, Ngân hàng xem xét cho vay dự án Chủ đầu tư có uy tín, dự án đủ điều kiện bán theo thông báo đủ điều kiện bán Sở xây dựng, dự án phải có bảo lãnh nghĩa vụ tài cho chủ đầu tư Ngân hàng có uy tín Hiện nay, đa phần chủ đầu tư -87- lựa chọn hình thức chấp quyền thực dự án ngân hàng (quyền thực dự án quyền khai thác, quyền kinh doanh dự án ) Bởi, hầu hết dự án bất động sản chua đuợc cấp sổ đỏ vay vốn ngân hàng chấp hình thức Vì hộ mà Chủ đầu tu chấp Ngân hàng, Chi nhánh cần tu vấn cho Khách hàng yêu cầu Chủ đầu tu giải chấp hộ ký hợp đồng mua bán, tránh truờng hợp tài sản đuợc đăng ký chấp lần Ngồi ngân hàng cịn gặp phải rủi ro mặt đạo đức khách hàng cán tín dụng liên kết với che giấu thông tin, đua thông tin không thật, đánh bóng khách hàng để chiếm đoạt nguồn vốn ngân hàng Để hạn chế rủi ro ngân hàng phải coi trọng công tác giáo dục phẩm chất cán tín dụng Có sách tín dụng chi tiết rõ ràng, phân quyền phán cụ thể, quy định rõ chức nhiệm vụ cho phận liên quan tới công việc, thu nợ, xử lý nợ Thực quy trình, nghiệp vụ từ xét duyệt cho vay tới tu hồi nợ, xử lý nợ Luôn coi trọng công tác kiểm tra, kiểm soát ngân hàng, nội chi nhánh nên tổ chức đoàn kiểm tra chéo lẫn Nâng cao chất luợng hiệu quản trị rủi ro Việc bổ nhiệm chức danh liên quan tới công tác cho vay phải thực khách quan, quy trình, lựa chọn nguời có lực phẩm chất thực Việc bố trí cán tín dụng phải đuợc chọn lọc phù hợp với lực thực tế nhu công việc đuợc phân công Coi trọng công tác đào tạo, đào tạo lại cán từ nghiệp vụ chuyên môn tới phẩm chất đạo đức, nêu cao tinh thần trách nhiệm đạo dức nghề nghiệp Nhu hoạt động Cho vay mua nhà dự án chứa đựng nguy rủi ro lớn, bên cạnh rủi ro kiểm sốt đuợc ngân hàng phải chịu rủi ro ngồi ý muốn, chịu tác động yếu tố khách quan Vì mà ngân hàng cần hạn chế đến mức thấp rủi ro xảy có mức dự phịng hợp lý -88- 3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ KHÁC Để hoạt động tín dụng giai đoạn tới ngân hàng thuận lợi hiệu hơn, em xin đề xuất số kiến nghị cụ thể sau: 3.3.1 Kiến nghị với Chính phủ ban ngành - Tăng cường cải cách hành chính, thủ tục công chứng, chứng thực, đăng ký giao dịch bảo đảm Đây vấn đề quan trọng thủ tục đơn giản, gọn nhẹ hoạt động quy trình tín dụng nhanh hơn, tiết kiệm thời gian giảm thiểu chi phí cho người dân Ngày 09/12/2015 NHNN vừa ban hành Thơng tư số 26 hướng dẫn trình tự, thủ tục chấp giải chấp tài sản dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai Theo Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà hình thành tương lai đất hợp pháp chấp nhà tổ chức tín dụng để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà Tổ chức, cá nhân mua nhà hình thành tương lai dự án đầu tư xây dựng nhà chủ đầu tư chấp nhà tổ chức tín dụng để mua nhà Tuy nhiên việc đăng ký chấp nhà hình thành tương lai Quận, huyện, Thành phố lại gặp nhiều khó khăn, vướng mắc chưa có văn thức hướng dẫn cụ thể Vì để tạo điều kiện thuận lợi cho Doanh nghiệp cá nhân có nhu cầu mua nhà dự án, Chính phủ cần yêu cầu ban ngành phối hợp với nhanh ban hành văn hướng dẫn chi tiết việc nhận tài sản chấp nhà hinh thành tương lai nói - Nhà nước cần giải sớm tốt việc kéo dài tình trạng nhiều giấy chứng nhận (sổ) cho bất động sản (sổ đỏ - giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ hồng - giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ) Hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhà đô thị nước thực với tốc độ chậm Điều dẫn đến giao dịch mua bán, chuyển nhượng.bất động sản khơng đảm bảo sở pháp lý Vì Nhà nước cần triển khai số giải pháp nhằm đẩy nhanh tốc độ cấp sổ đỏ Việc -89- đem lại quyền sở hữu cho nguời dân cần đuợc quan tâm nhiều tạo điều kiện thuận lợi cho ngân hàng việc thúc đẩy mạnh cho vay mua nhà dự án - Các bộ, ngành có liên quan, đặc biệt TP Hà Nội kiểm soát thật chặt chẽ thị truờng bất động sản thơng qua kiểm sốt phát triển dự án bất động sản theo quy hoạch kế hoạch Đồng thời, cần phải cấu trúc lại dự án bất động sản, chuyển dự án cao cấp du thừa sang dự án phát triển nhà bình dân, đặc biệt nhà xã hội thiếu - Đối với ngành kinh tế mũi nhọn, dự án trọng điểm, dự án sử dụng công nghệ mới, sản phẩm mang tính độc đáo có tính cạnh tranh cao Thành phố Hà Nội hỗ trợ phần lãi suất cho Doanh nghiệp - Tạo dựng hệ thống thông tin đồng thực trạng tình hình hoạt động Doanh nghiệp địa bàn, đảm bảo hệ thống tài chính xác 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước - Thị truờng BĐS trải qua “sốt nóng” giai đoạn dài “đóng băng” bất cập sách, chế kiểm sốt Thị truờng bất động sản Việt Nam phụ thuộc lớn vào nguồn vốn gồm: tín dụng ngân hàng vốn huy động từ khách hàng Đặc biệt, hoạt động đầu tu phát triển, kinh doanh bất động sản có tính chất trung, dài hạn, nhung thực tế chua có chế đầy đủ để tạo lập nguồn vốn đầu tu, nguồn vốn tín dụng trung hạn, dài hạn Vì việc NHNN sửa đổi quy định giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn hoạt động tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nuớc cần phải cân nhắc kỹ luỡng truớc ban hành tránh ảnh huởng xấu đến thị truờng bất động sản - Thực theo nghị số 02/NQ-CP Chính Phủ số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị truờng, giải nợ xấu, NHNN Việt Nam ban hành thông tu số 11/2013/TT-NHNN ngày 15/5/2013 quy định cho vay hỗ trợ nhà với sách uu đãi theo gói 30.000 tỷ đồng Chuơng trình sau triển khai nhận đuợc nhiều ủng hộ nguời dân, đặc biệt nguời có thu nhập thấp Vì để đảm bảo trì ổn định thị truờng bất động sản, đặc biệt phân khúc nhà xã hội, nhà cho nguời thu nhập thấp, NHNN cần tiếp tục gia hạn giải ngân gói 30.000 tỷ đồng (hiện hết hạn -90- giải ngân ngày 01/06/2016) đồng thời có thêm chương trình ưu đãi khác lớn với mức ưu đãi lãi suất cho vay thấp - Ngoài NHNN cần đạo hỗ trợ NHTM rà soát để sửa đổi, bổ sung xây dựng sách, quy trình, quy chế nội cấp tín dụng lĩnh vực bất động sản, lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro dự án thu hồi vốn thời gian dài nhằm đảm bảo kiểm soát rủi ro lĩnh vực 3.3.3 Kiến nghị Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam Thứ nhất: tiếp tục hoàn chỉnh văn chế độ, văn liên quan đến nghiệp vụ cho vay mua nhà dự án tạo thuận lợi cho khách hàng, giúp mở rộng tín dụng đồng thời hạn chế rủi ro Thứ hai: phải phổ biến định hướng phát triển sách chiến lược cho tồn thể chi nhánh, phòng ban nhằm tiến hành cách đồng mục tiêu đề Thứ ba: tăng cường công tác đào tạo cán cho chi nhánh, nâng cao lực cán nhân viên Để nâng cao trình độ cho đội ngũ nhân viên nên chun mơn hóa theo loại sản phẩm, đồng thời khuyến khích nhân viên tự học hỏi nâng cao trình độ Thứ tư: tăng cường cơng tác kiểm tra, kiểm soát hoạt động chi nhánh, phát xử lý kịp thời vi phạm, kiên xử lý trường hợp cán tín dụng thơng đồng với khách hàng, hành vi tiêu cực nội ngân hàng Thứ năm: hoàn thiện hệ thống quản lý tín dụng xếp hạng khách hàng, đưa cách thức chấm điểm chi tiết, phân nhỏ nhóm ngành Mặt khác đứng trước biến đổi môi trường kinh tế nay, hệ thống chấm điểm tín dụng ngân hàng dễ bị lạc hậu khơng đánh giá xác tình hình kinh doanh, chiều hướng kinh doanh doanh nghiệp Do ngân hàng cần phải cập nhật thường xuyên, thay đổi tiêu, biểu điểm cho phù hợp với biến động môi trường kinh doanh Thứ sáu: thực kế hoạch truyền thông rộng rãi, nâng cao hình ảnh uy tín Vietinbank khách hàng qua làm tăng thêm uy tín Vietinbank thị trường -91- Thứ bảy: Khối bán lẻ - NHCT thường xuyên cập nhật danh sách dự án mới, nghiên cứu phát triển sản phẩm mới, chương trình ưu đãi phù hợp với sản phẩm, đối tượng khách hàng nhằm tăng trưởng khách hàng vay mua nhà dự án hệ thống Ngoài ra, Vietinbank cần quan tâm tới biện pháp kết hợp khác để có giải pháp phát triển hiệu quả, đảm bảo hoạt động cho vay mua nhà dự án tăng trưởng bền vững an toàn -92-93- TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật kinh doanh Bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014 Quốc KẾT LUẬN Hội Nuớc Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam ban hành Hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại có liên quan Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ quy định chi mật thiết với thị trường bất động sản thị trường lại chịu tác động lớn tiết huớng dẫn số điều luật Nhà nhiều yếu tố, từ yếu tố quản lý, điều tiết Nhà nước đến yếu tố chủ thể tham Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/09/2015 quy định chi tiết số điều gia thị trường Giải mối quan hệ thông suốt đồng nghĩa với việc luật kinh doanh bất động sản khơi thơng dịng chảy tín dụng đến địa người cần vay tiền mua nhà Thông tu số 36/2014/TT-NHNN ngày 20/11/2014 Ngân hàng Nhà Nuớc Cho vay mua nhà dự án phát triển năm gần Việt Nam quy định giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn hoạt động thực tế cho thấy lĩnh vực giàu tiềm Trong khủng hoảng, tổ chức tín dụng, chi nhánh Ngân hàng Nuớc ngồi cho vay mua nhà dự án có khả phát triển nhờ có sách mà Thơng tu số 22/VBHN-NHNN ngày 04/06/2014 Ngân hàng Nhà Nuớc phủ đề Cho vay mua nhà dự án khơng giúp đa dạng hóa sản phẩm ngân ban hành quy định phân loại nợ , trích lập sử dụng dự phòng để xử lý hàng mà hoạt động mang lại lợi nhuận cao có xu hướng phát triển lâu dài rủi ro tín dụng hoạt động ngân hàng tổ chức tín dụng Qua trình nghiên cứu Ngân hàng TMCP Cơng Thương Việt Nam Giáo trình Tồn tập Quản trị Ngân hàng Thuong mại GS.TS Nguyễn Chi nhánh Nam Thăng Long, em xin mạnh dạn đề xuất số giải pháp nhằm Văn Tiến (2015) thúc đẩy nâng cao hiệu hoạt động cho vay mua nhà dự án Ngân hàng Các trang web: TMCP Công Thương Việt Nam - Chi Nhánh Nam Thăng Long kiến nghị - www.Vietinbank.vn/W eb luan van này, mong mức độ góp phần hồn thiện hoạt động cho vay mua - http://www.sbv.gov.vn nhà dự án ngân hàng - http://www.acb.com.vn - http://www.techcombank.com.vn - http://Vietnamnet.vn - CafeTvn ... thể, hoạt động cho vay mua nh? ? VietinBank - chi nh? ?nh Nam Thăng Long -28- CHƯƠNG THựC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NH? ? Dự ÁN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẨN CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM CHI NH? ?NH NAM THĂNG... án Chi nh? ?nh thời gian tới 74 BẢNG KÝ HIỆU CHỮ VIẾT THÚC TẮT ĐẨY VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ 3.1.3 GIẢICÁC PHÁP NH? ??M HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NH? ? Dự ÁN TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM- CHI NH? ?NH NAM. .. mua nh? ? dự án Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam - Chi nh? ?nh Nam Thăng Long + Chương 3: Giải pháp kiến nghị nh? ??m thúc đẩy nâng cao hiệu hoạt động cho vay mua nh? ? dự án Vietinbank - Nam Thăng Long