3.2.2.1. Nhóm giải pháp về chính sách cho vay mua nhà dự án phù hợp hơn:
Chính sách hay cơ chế cho vay có ý nghĩa hết sức quan trọng trong quá trình mở rộng và phát triển của hoạt động cho vay mua nhà dự án. Ngân hàng cần phải xác định đuợc các mục tiêu truớc mắt và lâu dài sao cho phù hợp với nguồn lực của ngân hàng (về vốn, công nghệ, nhân lực...), từ đó xây dựng đuợc cơ chế cho vay mua nhà dự án phù hợp với mục tiêu đặt ra. Cơ chế cho vay bao gồm các quy định về mức lãi suất cho vay, thời hạn cho vay tối đa, số tiền đuợc vay trên tài sản đảm bảo. Tất cả các yếu tố đó sẽ tạo nên đặc tính cho sản phẩm cho vay mua nhà dự án của ngân hàng, có tác động trực tiếp và mạnh mẽ tới việc mở rộng tín dụng. Vì vậy ngân hàng cần xây dựng cho mình một cơ chế cho vay mua nhà dự án phù hợp với cả ngân hàng và khách hàng, mang tính cạnh tranh và linh hoạt với những biến động của thị truờng. Ngân hàng phải nhận thức đuợc vai trò quan trọng của hoạt động cho vay mua nhà dự án đối với sự tăng truởng và phát triển của ngân hàng.
Truớc hết ngân hàng cần xây dựng một quy trình cho vay mua nhà dự án thật khoa học, hợp lý và chặt chẽ giữa các buớc thực hiện công việc. Quy trình nghiệp vụ cho vay có hai giai đoạn quan trọng nhất là: chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và thẩm định hồ sơ tín dụng. Quá trình lập cũng nhu các thủ tục cần thiết của hồ sơ phải đơn giản, dễ thực hiện nhung vẫn đảm bảo theo đúng quy định. Sau đó là quy trình thẩm định không quá phức tạp, khó khăn, không nên định giá tài sản đảm bảo của khách hàng
quá thấp so với giá thị trường. Quy trình thẩm định của ngân hàng được thiết lập phải quan tâm đến hai mặt: giảm thiểu rủi ro và tạo sự tiện ích, nhanh chóng cho khách hàng. Ngân hàng cần phải có những cán bộ thẩm định có chuyên môn nghiệp vụ cao cũng như kinh nghiệm, hoặc các chuyên gia thẩm định trong lĩnh vực bất động sản am hiểu tình hình thực tế thị trường nhà đất, có khả năng dự báo sẽ đảm bảo thẩm định một cách chính xác hơn và rút ngắn thời gian thẩm định. Còn đối với các giai đoạn còn lại ngân hàng cũng phải thiết lập một cách phù hợp, tối thiểu thời gian chờ đợi của khách hàng trong khâu giải ngân và có lịch trả nợ gốc và lãi sao cho phù hợp với khả năng của khách hàng giúp làm giảm áp lực cho khách hàng.
Quy trình nghiệp vụ phải rất cụ thể hướng dẫn thủ tục, hồ sơ, quy trình giao dịch đến chính sách giá (lãi suất, phí). Một quy trình tín dụng hiệu quả và không rườm rà là một trong những phương thức rất hiệu quả để lôi kéo, thu hút khách hàng. Đồng thời quy trình cho vay phải phù hợp với các điều kiện nguồn lực của ngân hàng, rõ ràng, dễ thực hiện giúp cho cán bộ tín dụng có thể hiểu rõ, thực hiện một cách đúng đắn và hiệu quả nhất.
Xây dựng cơ chế lãi suất phù hợp: Một trong các yếu tố được quan tâm hàng đầu của khách hàng khi tìm hiểu về sản phẩm của ngân hàng đó là về lãi suất - giá cả của món vay. Lãi suất cho vay cũng là yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới thu nhập của ngân hàng. Các quyết định về lãi suất của một ngân hàng cần được xem xét đến các khía cạnh:
+ Lãi suất phải đảm bảo bù đắp mọi chi phí hoạt động của ngân hàng, lãi suất phải tính đến mức lạm phát dự tính và mức lợi nhuận dự kiến.
+ Lãi suất có yếu tố cạnh tranh thị trường.
Lãi suất là một công cụ quan trọng để thu hút khách hàng. Vì vậy mà chính sách lãi suất phải hết sức linh hoạt đối với từng đối tượng khách hàng vay vốn. Với những khách hàng truyền thống, có quan hệ tốt với ngân hàng và có khả năng về tài chính thì có thể được hưởng mức lãi suất ưu đãi thấp hơn. Tùy vào từng lĩnh vực hoạt động, ngành nghề kinh doanh của khách hàng mà ngân hàng đưa ra những ưu
đãi về lãi suất cùng với những ưu đãi khác nhằm khuyến khích khách hàng tham gia sử dụng sản phẩm của ngân hàng nhiều hơn.
Ngân hàng cần đa dạng hóa các loại hình lãi suất tương ứng với từng thời hạn vay và tổng giá trị món vay. Đồng thời chính sách lãi suất phải mang tính cạnh tranh trên thị trường sao cho vẫn phù hợp với các nguồn lực của ngân hàng và phù hợp với cả khách hàng.
Cùng lãi suất, các yếu tố như điều kiện bắt buộc đối với người vay, thời hạn cho vay, hạn mức cho vay... là yếu tố cạnh tranh giữa các tổ chức tài chính với nhau, khách hàng sẽ lựa chọn hình thức nào là có lợi cho họ nhất.
Hiện nay cơ chế chính sách lãi suất cho vay mua nhà dự án đều do Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam quy định, các Chi nhánh phải tuân thủ và thực hiện theo các cơ chế chính sách đó. Tuy nhiên để tạo điều kiện cho các Chi nhánh trong việc tiếp cận và chăm sóc khách hàng tốt nhất, Vietinbank giao quyền cho các Chi nhánh được phép điều chỉnh giảm lãi suất cho vay trong biên độ cho phép (hiện tại là 0,1% so với lãi suất sàn cho vay của Vietinbank). Như vậy Vietinbank Nam Thăng Long cần tận dụng chính sách này cho phù hợp với tính hình thực tế của Chi nhánh đảm bảo vừa tiếp thị được khách hàng mới vừa đảm bảo tổng hòa lợi ích của Chi nhánh.
Tạo sự thuận tiện cho khách hàng khi vay vốn với các thủ tục vay cần phải đơn giản, gọn nhẹ, không rườm rà và giao dịch nhanh chóng. Ngân hàng cần linh hoạt trong việc chấp nhận hồ sơ vay vốn của khách hàng. Trong điều kiện nước ta hiện nay thì việc chứng minh thu nhập chính xác của khách hàng là rất khó bởi việc thanh toán bằng tiền mặt chiếm chủ yếu trong các giao dịch mua bán, nhiều khoản thu nhập, luồng tiền của người dân không được thực hiện qua tài khoản ngân hàng một cách tuyệt đối. Ngân hàng chỉ có thể xác định được các khoản thu nhập chính thức của khách hàng như là lương mà thôi, một thực tế là các thu nhập ngoài lương của khách hàng thường cao hơn lương chính thức. Vì vậy ngân hàng cũng nên dễ dàng hơn trong việc chấp nhập hồ sơ vay vốn của các đối tượng khách hàng có khả năng về tài chính nhưng khó có thể chứng minh nguồn thu nhập chính xác của họ.
Đặc biệt đối với một số dự án của tập đoàn Vingroup, giá trị các căn hộ, căn biệt thự tương đối lớn (từ vài tỷ đến vài chục tỷ), khách hàng vay vốn thường là Khách hàng Vip, quan chức nhà nước hoặc thương nhân, việc chứng minh nguồn trả nợ của những khách hàng này theo quy định thông thường rất khó khăn. Để khắc phục được tình trạng này, Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam đã có văn bản hướng dẫn chính thức việc xác minh thu nhập của khách hàng, theo đó ngoài các nguồn thu nhập thông thường là từ lương, cho thuê nhà.. .còn có các nguồn thu nhập khác có thể chứng minh làm nguồn trả nợ là từ hoạt động sản xuất kinh doanh, từ hoạt động đầu tư góp vốn.., ngoài ra NHCT còn quy định cụ thể về hệ số lương đối tối đa với các ngành nghề, đối tượng khách hàng giúp các Chi nhánh thẩm định một cách chính xác nhất trong trường hợp Khách hàng nhận lương bằng tiền mặt.
Vì vậy Vietinbank Nam Thăng Long cần bám sát các chính sách, cơ chế mà Vietinbank đưa ra nhằm giảm thiểu những thủ tục, khó khăn vướng mắc trong quá trình thẩm định thu nhập của Khách hàng đảm bảo phát huy tăng trưởng dư nợ cho vay mua nhà dự án tại Chi nhánh.
3.2.2.2. Nhóm giải pháp về mạng lưới
Nền kinh tế càng phát triển, nhu cầu giao dịch ngân hàng của khách hàng ngày càng tăng do đó có một mạng lưới các điểm giao dịch rộng khắp và hoạt động chuyên nghiệp là yêu cầu thiết yếu của các ngân hàng hiện nay. Vietinbank - chi nhánh Nam Thăng Long ngoài trụ sở chính của Chi nhánh hiện tại đã phát triển mạng lưới với hơn 16 phòng giao dịch song các điểm giao dịch bố trí còn rải rác chưa thuận tiện cho giao dịch của khách hàng. Do đó chi nhánh cần tích cực mở rộng mạng lưới.
Mở thêm các điểm giao dịch trên hầu hết các quận của thành phố đặc biệt ở các khu vực đông dân cư, gần các chợ siêu thị trung tâm thương mại.
Phát triển hệ thống rút tiền tự động ATM kèm chức năng gửi tiền trực tiếp qua hệ thống.
Triển khai các kênh phân phối mới như thẻ, internet banking, mobile banking.
3.2.2.3. Nhóm giải pháp về giao tiếp, khuy ếch trương
Để duy trì sự hài lòng, gắn bó của khách hàng với Chi nhánh, đưa hình ảnh Vietinbank đến với mọi người dân và doanh nghiệp, giúp khách hàng hiểu rõ ràng và đầy đủ các hoạt động của Ngân hàng, thì Ngân hàng cần chú trọng đến hoạt động giao tiếp - khuyếch trương.
Hiện nay với website: http://Vietinbank.vn , khách hàng có thể tìm hiểu một số thông tin cơ bản về các hoạt động và sản phẩm cho vay mua nhà dự án của Vietinbank. Tuy nhiên, website này còn đơn giản, chưa có đầy đủ thông tin về hoạt động của riêng Chi nhánh và cần mở rộng thêm các mục cung cấp thông tin chi tiết về các dự án, tòa nhà Vietinbank liên kết cho vay, các Công ty kinh doanh nhà mà Ngân hàng liên kết cùng, giá cả nhà đất tại một số khu vực... để khách hàng tham khảo.
Ngoài ra, website có thể mở thêm dịch vụ internet-banking của khách hàng vay tiền mua nhà để họ có thể theo dõi được tình hình trả nợ của mình, biết được số tiền hiện có trên tài khoản, chi tiết về gốc - lãi đã trả và sắp tới phải trả.. .Tạo sự chủ động cho khách hàng trong việc thanh toán tiền cho Ngân hàng.
Xây dựng đội ngũ nhân viên có trình độ, thân thiện nhiệt tình với khách hàng đặc biệt là bộ phận tiếp xúc trực tiếp với khách hàng.
Thông qua các phiên tiện thông tin đại chúng như: đài truyền hình, đài tiếng nói, báo chí, Internet, panô, ap phích.quảng bá ,tạo dựng hình ảnh và uy tín của Chi nhánh nói riêng và toàn Ngân hàng nói chung đối với khách hàng.Tiếp tục các hoạt động khuyến mãi, kích thích nhu cầu mua nhà của khách hàng.
Hàng năm Vietinbank - chi nhánh Nam Thăng Long có các hoạt động hướng về cộng đồng như: hưởng ứng các đợt quyên góp vì người nghèo, hỗ trợ các gia đình có hoàn cảnh khó khăn, gặp thiên tai bão lụt, tài trợ cho các chương trình giáo dục - đào tạo, y tế. Trong các năm qua Vietinbank - chi nhánh Nam Thăng Long đã thực hiện tốt công tác từ thiện , tài trợ vốn xây dựng nhà sinh hoạt cộng đồng tại Phường Cổ Nhuế - quận Bắc Từ Liêm - TP Hà Nội, xây dựng nhà tình nghĩa cho các bà mẹ Việt Nam anh hùng trên địa bàn.
Con người luôn là nhân tố quyết định đến sự thành bại trong hoạt động của Ngân hàng nói chung và trong hoạt động tín dụng nói riêng. Chất lượng cán bộ ngày càng được đòi hỏi cao để có thể đáp ứng kịp thời với sự thay đổi nhanh chóng của môi trường kinh doanh cũng như yêu cầu của công tác nghiệp vụ và quản trị.
Cần phải có chính sách tuyển dụng đúng, thu hút những người có đủ năng lực trình độ và đạo đức nghề nghiệp vào làm việc ở ngân hàng. Bộ phận nhân sự của ngân hàng phải được lựa chọn kỹ lưỡng ngay từ đầu. Khi tuyển dụng, phải tìm những người có đủ điều kiện và thích hợp với vị trí cần tuyển, đặt ra những chỉ tiêu cụ thể cho từng vị trí.
Đối với những nhân viên mới được tuyển dụng và cả những nhân viên đã làm việc tại ngân hàng vẫn cần phải đào tạo lại và thường xuyên nâng cao trình độ cho họ. Ngoài việc cho nhân viên học tập tại Trường đào tạo nguồn nhân lực của Vietinbank, cần tạo điều kiện để họ có thể tham gia các khóa học do các bộ, ngành, các trung tâm chức đào tạo và các ngân hàng lớn tổ chức, tham gia các khoá huấn luyện tại nước ngoài để tăng thêm kinh nghiệm cho họ. Bên cạnh đó, công tác bố trí, sắp xếp lại nhân sự và thải loại những nhân viên trình độ kém cũng cần phải được chú ý. Những nhân viên được đào tạo tốt sẽ giúp cho ngân hàng có thể ngăn ngừa những sai phạm có thể xảy ra trong công tác tín dụng nói chung và công tác cho vay mua nhà dự án nói riêng.
Cần cải thiện môi trường làm việc khiến cho nhân viên thực sự năng động sáng tạo và làm chủ nghiệp vụ, tránh tình trạng trông chờ ỷ lại vào cấp trên, luôn tạo ra môi trường cạnh tranh giữa các nhân viên, tạo động lực trong lao động tránh tình trạng ngại học hỏi và từ đó nâng cao kinh nghiệm của nhân viên. Hoạt động ngân hàng bên cạnh nhân viên có trình độ cao phải có nhân viên có kinh nghiệm làm việc lâu năm gắn bó với ngân hàng mới tạo tính an toàn, chắc chắn trong công việc. Cải tạo môi trường làm việc làm cho nhân viên gắn kết với nhau hơn, thường xuyên trao đổi kinh nghiệm học hỏi lẫn nhau sẽ tiết kiệm nhiều chi phí cho ngân hàng.
Để nâng cao chất lượng nhân viên của ngân hàng thì bản thân ngân hàng cũng phải tạo mọi điều kiện về vật chất cũng như tinh thần để khuyến khích,
động viên những cố gắng và sáng tạo trong công tác của họ. Cần xây dựng một cơ chế đãi ngộ hợp lý, hấp dẫn để thu hút được nhiều ứng viên có trình độ cao làm việc tại ngân hàng Mặt khác, các chính sách khen thưởng, kỷ luật phải hết sức rõ ràng, minh bạch.
Gần đây Vietinbank - Nam Thăng Long đã đưa ra những chính sách rất hợp lý trong việc khuyến khích động viên tinh thần của cán bộ thực hiện công tác tín dụng và đã được toàn thể cán bộ công nhân viên ủng hộ như: Chính sách chi khen thưởng cho cán bộ khi phát sinh các khoản vay mới, mở tài khoản mới..theo các mức khác nhau. Số tiền chi thưởng tuy không lớn nhưng đã phần nào cho thấy được sự quan tâm, ghi nhận của ban lãnh đạo Chi nhánh đối với Cán bộ Công nhân viên.
Nên tổ chức các buổi phổ biến về các quy định pháp luật mới cho các nhân viên tín dụng. Đội ngũ nhân viên am hiểu về pháp luật sẽ giúp cho chi nhánh giám định tính pháp lý của tài sản bảo đảm được dễ dàng hơn. Hoạt động cho vay mua nhà dự án luôn đòi hỏi nhân viên không chỉ am hiểu những quy định pháp luật trong ngành ngân hàng mà còn cả những quy định khác như luật đất đai, luật kinh doanh bất động sản, luật dân sự.. am hiểu và nhạy bén với các biến động của thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở nói riêng.
Trên đây là những giải pháp nhằm mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại Vietinbank - chi nhánh Nam Thăng Long. Tuy nhiên để mở rộng cho vay mua nhà dự án một cách hiệu quả và an toàn thì các biện pháp trên phải được tiến hành một cách đồng loạt chứ không phải từng biện pháp một. Ngoài ra để hoạt động cho vay mua nhà dự án mở rộng tại các NHTM nói chung và Vietinbank - chi nhánh Nam Thăng Long nói riêng thì rất cần sự định hướng cũng như các chính sách hoàn thiện thêm của nhà nước.
3.2.3. Phòng ngừa và hạn chế rủi ro trong cho vay mua nhà dự án
Qua phân tích tình hình cho vay mua nhà dự án tại Ngân hàng Công Thương