NHÀ DỰ ÁN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.5.1. Các nhân tố khách quan
1.5.1.1. Sự tăng trưởng về dân số
Tăng trưởng dân số là làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó nhu cầu về nhà ở tăng lên. Lượng cầu về nhà ở là một đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt khi dân số càng tăng cao sẽ gây ra những đột biến về cầu nhà ở của người dân. Như vậy, sự tăng trưởng dân số là yếu tố làm ảnh hưởng đến hiệu quả cho vay mua nhà dự án của NHTM.
1.5.1.2. Thu nhập của dân cư
Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu không thể thiếu với mỗi người dân. Do vậy, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tương ứng với tốc độ tăng của thu nhập. Khi mức thu nhập tăng lên qua giới hạn đói nghèo, cầu về nhà ở thiết yếu bắt đầu tăng nhanh. Tuy nhiên, khi thu nhập tiếp tục tăng thêm, nhu cầu nhà thiết yếu có xu hướng giảm dần và cầu về nhà ở cao cấp tăng lên. Như vậy, dù mức thu nhập tăng quá nhanh hay giảm mạnh đều ảnh hưởng đến hoạt động cho vay mua nhà dự án
của NHTM.
1.5.1.3. Tốc độ tăng trưởng kinh tế
Môi trường kinh tế bao gồm mọi hoạt động của tất cả các thành phần kinh tế mà đặc trưng của nó là trình độ phát triển kinh tế, thu nhập quốc dân, thu nhập bình quân đầu người cùng mức sống của dân cư. Hoạt động tín dụng của NHTM rất nhạy cảm với những biến động của nền kinh tế. Khi nền kinh tế ở giai đoạn hưng thịnh, tốc độ tăng trưởng cao và ổn định thì nhu cầu thoả mãn tiêu dùng tăng khi đời sống của người dân được nâng cao. Kéo theo đó là nhu cầu vay mua nhà hay tiêu dùng của cá nhân hay hộ gia đình sẽ tăng lên do họ yên tâm rằng trong tương lai thu nhập
và các điều kiện kinh tế khác sẽ có nhiều thuận lợi. Nguợc lại, khi nền kinh tế ở tình trạng không ổn định và trì trệ thì nhu cầu chi tiêu sẽ giảm đi, đồng thời nhu cầu tiêu dùng của nguời dân cũng sẽ giảm theo vì lúc này họ dự đoán rằng trong tuơng lai có nhiều khó khăn đang chờ đợi.
1.5.1.4. Dự kiến quy hoạch
Việc phát triển mạnh các khu công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tu bên ngoài vào các đô thị sẽ làm tăng nhu cầu về nhà ở. Việc thực hiện các dự án cải tạo cơ sở hạ tầng tại các đô thị hiện hữu hoặc tại các khu đô thị mới có thể tác động nhanh chóng làm tăng mức cầu về mua nhà của nguời dân.
Ngoài ra, việc tăng nhanh tốc độ đô thị hoá là một yếu tố vừa tác động đến cả yếu tố cung cũng nhu cầu về nhà ở làm ảnh huởng đến hoạt động cho vay mua nhà nói chung, cho vay mua nhà dự án nói riêng của NHTM
1.5.1.5. Chính sách pháp lý
Mọi thành phần tồn tại trong nền kinh tế thị truờng đều có quyền tự do kinh doanh nhung phải nằm trong khuôn khổ của pháp luật. Hoạt động cho vay mua nhà cũng phải tuân theo quy định của nhà nuớc và luật của các tổ chức tín dụng, luật dân sự và những quy định khác. Nếu những văn bản pháp luật quy định không rõ ràng, đầy đủ sẽ tạo những khe hở pháp luật gây rắc rối và tổn hại đến lợi ích các bên tham gia quan hệ tín dụng.
Nguợc lại sự chặt chẽ và đồng bộ của luật pháp sẽ góp phần tạo môi truờng cạnh tranh lành mạnh, tạo tính trật tự và ổn định của thị truờng để hoạt động cho vay tiêu dùng nói riêng và hoạt động kinh tế - xã hội nói chung đuợc diễn ra thông suốt và hiệu quả.
Các chủ truơng và chính sách của Nhà nuớc cũng có tác động đáng kể tới hoạt động cho vay mua nhà. Các chính sách mà chính phủ đua ra nhằm điều chỉnh thị truờng trong một thời kỳ, điều chỉnh về cung cầu thị truờng bất động sản, các chính sách đua ra làm giảm nhiệt hoặc hâm nóng thị truờng BĐS, nhu luật đất đai, thuế đất, đua ra các chính sách về làm thủ tục xác nhận quyền sở hữu đất, cấp sổ đỏ.
Trong quá trình sản xuất kinh doanh, nguời sản xuất kinh doanh vay vốn của Ngân hàng gặp phải những rủi ro nhu: nắng hạn kéo dài, mua lũ, chăn nuôi bị dịch bệnh..., không đuợc thu hoạch nên không có vốn trả nợ vốn vay gây ảnh huởng lớn đến hiệu quả cho vay của Ngân hàng thuơng mại.
Ngoài ra, còn phải kể đến một số yếu tố khác ảnh huởng không nhỏ tới quy mô và tính chất của cầu về nhà ở đó là trình độ phát triển sản xuất, sự chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, tác động của quá trình hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế v.v..
1.5.1.7 Đối thủ cạnh tranh
Không chỉ NHTM cung cấp tín dụng mua nhà mà nhiều nhiều tổ chức tài chính trung gian khác cũng tham gia vào lĩnh vực này nhu công ty tiết kiệm buu điện, các công ty bảo hiểm, các quỹ tín dụng, và các công ty chuyên kinh doanh BĐS cũng cho khách hàng mua nhà trả góp. Trong nền kinh thị truờng, sự cạnh tranh hoạt động giữa các tổ chức tài chính trong và ngoài nuớc với nhau là nhân tố khách quan khó có thể tác động. Chúng ta cần tạo ra sân chơi lành mạnh để các tổ chức có thể cạnh tranh lành mạnh và bình đẳng, tạo điều kiện cho thị truờng phát triển. Khi Việt Nam gia nhập tổ chức thuơng mại lớn nhất thế giới WTO, phải cam kết mở cửa thị truờng tài chính cho các tổ chức, doanh nghiệp nuớc ngoài vào thì sự cạnh tranh ngày càng trở nên gay gắt hơn. Việc này đòi hỏi các NHTM phải tính toán, cân nhắc kỹ luống truớc khi đua ra những chính sách sao cho phù hợp với tình hình, phát huy đuợc những thế mạnh của ngân hàng, đặc biệt tránh tình trạng cho vay theo phong trào, lấy số luợng
1.5.2. Các nhân tố chủ quan
Sự phát triển của hoạt động cho vay mua nhà dự án của ngân hàng thuơng mại
chủ yếu do nội lực của ngân hàng quyết định, nhân tố tiên quyết là định huớng phát triển của ngân hàng. Nếu ngân hàng không có định huớng toàn thể về phát triển cho vay mua nhà dự án thì chắc chắn nó không mang lại hiệu quả nhu mong muốn
1.5.2.1 Chính sách tín dụng
Ngân hàng phải xác định mục tiêu truớc mắt và lâu dài, xây dựng đuợc chính sách tín dụng phù hợp với mục tiêu đặt ra. Chính sách tín dụng bao gồm các yếu tố
hạn mức cho vay đối với khách hàng, kỳ hạn của khoản tín dụng, lãi suất cho vay và mức lệ phí, số tiền được phép vay trên giá trị tài sản đảm bảo và khả năng thanh toán nợ của khách hàng, hướng giải quyết phần tín dụng vượt giới hạn, các khoản vay có vấn đề...Tất cả các yếu tố đó tạo nên đặc tính cho sản phẩm cho vay mua nhà của ngân hàng, có tác động trực tiếp và mạnh mẽ tới việc mở rộng tín dụng của ngân hàng.
Những quy định chung về hạn mức, lệ phí, lãi suất, phương thức thanh toán...tạo ra sự khác biệt về sản phẩm cho vay mua nhà của ngân hàng này với sản phẩm cho vay mua nhà của ngân hàng khác. Thay đổi một yếu tố trên sẽ tạo ra sản phẩm mới, phù hợp với nhu cầu khách hàng hơn.
Lãi suất cho vay là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến thu nhập của ngân hàng. Lãi suất cho vay chính là giá của món vay. Giảm lãi có tác dụng làm tăng cầu vay tại ngân hàng. Tuy nhiên nếu giảm quá thấp thì ngân hàng khó có thể bù đắp được chi phí và phòng ngừa rủi ro. Quyết định về lãi suất của một ngân hàng cần phải xem xéi ở nhiều khía cạnh khác nhau:
> Lãi suất đảm bảo bù đắp mọi chi phi của ngân hàng, dựa trên mức lãi suất trung bình phần bù rủi ro.
> Lãi suất có yếu tố cạnh tranh thị trường.
Cùng với lãi suất, các yếu tố như điều kiện bắt buộc đối với người vay, thời hạn cho vay, hạn mức cho vay... là yếu tố cạnh tranh giữa các tổ chức tài chính với nhau, khách hàng lựa chọn hình thức nào có lợi nhất cho mình.
Quan trọng hơn cả là khẩu vị rủi ro của mỗi ngân hàng với từng loại hình, phân khúc cho vay để quyết định mục tiêu chủ chốt cho vay của mình, từ đó đưa ra các sản phẩm, chính sách cho vay phù hợp để phát triển mục tiêu.
1.5.2.2 Quá trình thẩm định khách hàng
Quá trình thẩm định hiệu quả, không rườm rà là một trong những phương thức rất hiệu quả để lôi kéo khách hàng. Một hệ thống các thang điểm, chỉ tiêu đánh giá khách hàng một cách khoa học, đơn giản nhưng hợp lý là yếu tố quyết định đến chất lượng thẩm định, chất lượng khoản tín dụng. Việc đánh giá, thẩm định, xếp
hạng tín dụng khách hàng là một trong những bước bắt buộc trong quy trình cấp tín dụng hiện nay của tất cả các ngân hàng.
1.5.2.3. Thông tin tín dụng
Trong cho vay tiêu dùng nói chung và cho vay mua nhà dự án nói riêng, ngành ngân hàng cần phải xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu về người tiêu dùng. Đây không phải là điều kiện bắt buộc đối với ngân hàng nhưng nếu có một trung tâm quản lý về người tiêu dùng luôn cập nhật đầy đủ về các đặc điểm như thu nhập, việc làm... thì sẽ rất thuận lợi cho ngân hàng trong việc quản lý và tìm kiếm khách hàng. Ở các nước mà dịch vụ cho vay tiêu dùng phát triển thì có trung tâm quản lý riêng về khách hàng, tạo thuận lợi cho ngân hàng khi quyết định cho khách hàng vay vốn. Tại Việt Nam, chúng ta chỉ mới có trung tâm thông tin tín dụng CIC (credit infomation center) của NHNN giúp các NHTM trong việc hỏi thông tin tín dụng đối với khách hàng của mình.
1.5.2.4. Chất lượng cán bộ tín dụng và cơ sở vật chất
Chất lượng tín dụng thể hiện qua trình độ nghiệp vụ cũng như khả năng giao tiếp của cán bộ tín dụng. Có thể nói cán bộ tín dụng là hình ảnh quan trọng của ngân hàng. Do sản phẩm của ngân hàng mang tính hình thái phi vật chất, mang tính thông dụng, đơn điệu nên ngân hàng phải linh hoạt mới tăng được khả năng cạnh tranh, do đó mà khả năng tiếp thị của cán bộ tín dụng cũng thu hút được khách hàng đến với ngân hàng, chiếm lĩnh thị trường mới, am hiểu luật pháp...là những điều kiện rất cần cho ngân hàng trong quá trình mở rộng hoạt động tín dụng nói chung và cho vay mua nhà dự án nói riêng.
Cơ sở vật chất thiết bị phục vụ cho hoạt động tín dụng cũng ảnh hưởng đến việc thu hút khách hàng. Cùng với khoa học công nghệ ngày càng phát triển tạo điều kiện cho ngành ngân hàng đầu tư vào trang thiết bị, phục vụ cho hoạt động của ngân hàng.
Như vậy, ta có thể thấy hoạt động cho vay mua nhà dự án là một trong những hoạt động tiềm năng của NHTM, không những giúp cho khách hàng có thể có được ngôi nhà mơ ước, đồng thời giúp ngân hàng giải ngân nguồn vốn huy động với rủi
ro thấp, góp phần thúc đẩy thị trường BĐS nói chung và thị trường nhà đất nói riêng phát triển. Tuy nhiên, hoạt động này cũng chịu nhiều tác động của các nhân tố chủ quan thuộc về bản thân ngân hàng và các nhân tố khách quan từ phía khách hàng hay môi trường kinh doanh. Việc nghiên cứu tìm hiểu sự tác động của các nhân tố đó tới hoạt động cho vay mua nhà như thế nào có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc định hướng cho sự phát triển của hoạt động này trong tương lai của các ngân hàng. Dựa trên những kiến thức lý luận vừa tìm hiểu trên ta sẽ đi sâu nghiên cứu về hoạt động cho vay mua nhà dự án tại một ngân hàng cụ thể, hoạt động cho vay mua nhà của VietinBank - chi nhánh Nam Thăng Long.
CHƯƠNG 2
THựC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ Dự ÁN
.TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẨN CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM CHI NHÁNH NAM THĂNG LONG
2.1. TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM VÀ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẨN CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM CHI NHÁNH NAM THĂNG LONG
2.1.1. Vài nét về Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam và Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam chi nhánh Nam Thăng Long
2.1.1.1. Vài nét về Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam
Tên đầy đủ: NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM. Tên đầy đủ (Tiếng Anh): VietNam Bank for Industry and Trade Tên giao dịch quốc tế: VietinBank
Trụ sở chính: 108 Trần Hưng Đạo, Quận Hoàn Kiếm, Hà Nội. Điện thoại: 04.9427933 Fax: 04.9427937
Web Site: http://www.vietinbank.vn
Ngân hàng thương mại cổ phần công thương Việt Nam (Vietinbank), tiền thân là Ngân hàng công thương Việt Nam, được thành lập dưới tên gọi Ngân hàng chuyên doanh công thương Việt Nam theo nghị định số 53/NĐ-HĐBT ngày 26/03/1988 của Hội đồng Bộ trưởng về tổ chức bộ máy NHNNVN. Ngày 01/07/1988, Ngân hàng chính thức ra đời và đi vào hoạt động trên cơ sở vụ tín dụng công nghiệp và vụ tín dụng thương nghiệp của NHNNTW cùng với các phòng TCTD, TDTN của 17 chi nhánh NHNN địa phương.
Ngày 21 tháng 09 năm 1996, được sự ủy quyền của Thủ tướng Chính Phủ, Thống đốc NHNN đã ký Quyết định số 285/QĐ-NH5 về việc thành lập lại NHCTVN theo mô hình Tổng Công ty Nhà nước được quy định tại Quyết định số 90/QĐ-TTg ngày 07 tháng 03 năm 1994 của Thủ tướng Chính Phủ.
Từ tháng 7/2009 Ngân Hàng Thương Mại Cổ Phần Công Thương Việt Nam chính thức ra mắt theo giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh lần đầu số 0103038874 do Sở Kế hoạch và Đầu tu Tp Hà Nội cấp ngày 03/07/2009 với tổng tài sản 240.388 tỷ đồng, vốn điều lệ là trên 11.252 tỷ đồng, trong đó, cổ đông Nhà nuớc nắm giữ 89,23% và cổ đông ngoài Nhà nuớc nắm 10,77%. Đây là nền tảng quan trọng của VietinBank trong tiến trình phát triển thành một Tập đoàn Tài chính ngân hàng đa năng với 2 trụ cột chính là NHTM và NH đầu tu.
Ngân hàng Công Thuơng Việt Nam là một trong những ngân hàng thuơng mại hàng đầu ở Việt Nam. Đến nay, mạng luới hoạt động của Vietinbank đã hoạt động rộng khắp 56/64 tỉnh thành phố trong cả nuớc với 3 sở giao dịch, 141 chi nhánh và trên 700 phòng giao dịch, quỹ tiết kiệm.
NHCT Việt Nam hiện là chủ sở hữu của các công ty hạch toán độc lập: Công ty Cho thuê Tài chính, Công ty TNHH Chứng khoán, Công ty Quản lý Nợ và Khai thác Tài sản, Công ty TNHH Bảo hiểm và 3 đơn vị sự nghiệp là Trung tâm Công nghệ Thông tin và Trung tâm Thẻ, Truờng Đào tạo và phát triển nguồn nhân lực.
Là sáng lập viên và đối tác liên doanh của Ngân hàng INDOVINA. Có quan hệ đại lý với trên 850 ngân hàng lớn trên toàn thế giới.
Ngân Hàng Công Thuơng Việt Nam là một Ngân hàng đầu tiên của Việt Nam đuợc cấp chứng chỉ ISO 9001:2000.
Là thành viên của Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, Hiệp hội các ngân hàng Châu Á, Hiệp hội Tài chính viễn thông Liên ngân hàng toàn cầu (SWIFT), Tổ chức Phát hành và Thanh toán thẻ VISA, MASTER quốc tế.
Là ngân hàng tiên phong trong việc ứng dụng công nghệ hiện đại và thuơng mại điện tử tại Việt Nam.
Không ngừng nghiên cứu, cải tiến các sản phẩm, dịch vụ hiện có và phát triển các sản phẩm mới nhằm đáp ứng cao nhất nhu cầu của khách hàng.
• Sứ mệnh
Là tập đoàn tài chính ngân hàng hàng đầu của Việt Nam, hoạt động đa năng, cung
• Mục tiêu
Trở thành tập đoàn tài chính ngân hàng hiện đại, hiệu quả hàng đầu trong