Thực trạng thẩm định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo phục vụ cho vay tại NHTMCP đầu tư và phát triển việt nam chi nhánh đông đô khoá luận tốt nghiệp 680

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHOA TÀI CHÍNH KHĨA LUẬN TƠT NGHIỆP ĐỀ TÀI THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM - CHI NHÁNH ĐƠNG ĐƠ Họ tên sinh viên: NGUYỄN HẢI BÌNH Mã sinh viên : 16A4010029 Lớp: K16TCB Khoa: TÀI CHÍNH Giảng viên hướng dẫn: THS NGUYỄN HỒNG HIỆP HÀ NỘI - 2017 LỜI CẢM ƠN Trước hết em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới giảng viên ThS Nguyễn Hồng Hiệp người tận tình hướng dẫn em suốt thời gian nghiên cứu, thực khóa luận tốt nghiệp Em xin cảm ơn thầy cô giáo Học viện Ngân hàng nói chung Quý thầy giáo khoa Tài nói riêng truyền đạt cho em kiến thức chuyên môn vô quý giá cần thiết Với vốn kiến thức tiếp thu q trình học khơng tảng cho q trình nghiên cứu khóa luận mà cịn hành trang quí báu để em bước vào đời cách vững tự tin Em chân thành cảm ơn Ban giám đốc Ngân hàng TMCP Đầu tư phát triển Việt Nam chi nhánh Đông Đô giúp đỡ nhiệt tình anh chị phòng Quan hệ khách hàng doanh nghiệp cho phép tạo điều kiện thuận lợi để em thực tập Ngân hàng, giúp em có trải nghiệm thực tế ban đầu công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo Ngân hàng có thơng tin cần thiết để hồn thành khóa luận tốt nghiệp thời gian yêu cầu Vì thời gian thực tập có hạn vốn kiến thức hạn chế nên khóa luận tốt nghiệp khơng thể tránh thiếu sót Do đó, em mong nhận ý kiến đóng góp thầy giáo anh chị để khóa luận hồn thiện Cuối em kính chúc q thầy, giáo Học viện Ngân hàng cô, chú, anh, chị Ngân hàng TMCP Đầu tư phát triển Việt Nam chi nhánh Đông Đô dồi sức khỏe, đạt nhiều thành công tốt đẹp công việc sống Em xin chân thành cảm ơn! DANH MỤC LỜIKÝ CAM HIỆU ĐOAN VIẾT TẮT Em xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng em Các số liệu khóa luận có nguồn gốc rõ ràng, đuợc sử dụng trung thực, nguồn có trích dẫn rõ ràng, minh bạch, có tính kế thừa phát triển từ tài liệu, tạp chí, cơng trình nghiên cứu đuợc cơng bố Hà Nội, ngày 19 tháng năm 2017 Sinh viên thực Nguyễn Hải Bình Ký hiệu Tên đầy đủ BĐS Bất động sản TSBĐ Tài sản bảo đảm BIDV Ngân hàng TMCP đầu tư phát triển Việt Nam QHKH Quan hệ Khách hàng PGD KHCN Phòng giao dịch Khách hàng cá nhân TMCP Thương mại cổ phần NHTM Ngân hàng thương mại SDTNVHQN Sử dụng tốt hiệu ĐT&PT Đầu tư phát triển QLKH QLRR Quản lý khách hàng Quản lý rủi ro PGD UBND Phòng giao dịch Uy ban nhân dân DANH MỤC BẢNG, BIỂU, SƠ ĐỒ Bảng 2.1: Tình hình tổng tài sản, huy động vốn, dư nợ tín dụng BIDV 28 giai đoạn 2014-2016 28 Bảng 2.2: Tình hình tỷ lệ nợ xấu, Tỷ suất sinh lợi tổng tài sản bình quân (ROA) giai đoạn 2014 -2016 28 Bảng 2.3: Tình hình dư nợ tín dụng BIDV, VietinBank, VietcomBank giai đoạn 2014-2016 30 Bảng 2.4: Tình hình tỷ lệ nợ xấu BIDV, VietinBank, VietcomBank giai đoạn 20142016 31 Bảng 2.5: Tình hình kinh doanh BIDV chi nhánh Đông Đô giai đoạn 2014 2016 36 Bảng 2.6: Quy trình thẩm định BĐS bảo đảm BIDV chi nhánh Đông Đô .44 Bảng 2.7: Đơn giá đất khu vực theo quy định UBND TP Hà Nội 55 Bảng 2.8: Thông tin BĐS tương tự 55 Bảng 2.9: Thông tin chi tiết BĐS so sánh .56 Bảng 2.10: Bảng điều chỉnh yếu tố BĐS so sánh .57 Bảng 2.11: Kết hoạt động thẩm định giá BIDV chi nhánh Đơng Đơ 59 Biểu đồ 2.1: Tình hình kinh doanh Ngân hàng BIDV giao đoạn 2014 - 2016 29 Biểu đồ 2.2.: Dư nợ tín dụng BIDV, VietinBank, Vietcombank giai đoạn 2014 - 2016 30 Biểu đồ 2.3: Tỷ lệ nợ xấu BIDV, VietinBank, Vietcombank giai đoan 2014 - 201631 Biểu đồ 2.4: Tình hình kinh doanh BIDV chi nhánh Đơng Đơ giai đoạn 2014 - 2016 36 Biểu đồ 2.5: Kết hoạt động thẩm định giá BIDV chi nhánh Đông Đô .59 MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU .1 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM 1.1 LÍ LUẬN CƠ BẢN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Bất động sản .3 1.1.2 Khái niệm giá trị BĐS định giá BĐS 1.1.3 Định giá bất động sản 11 1.2 TÀI SẢN BẢO ĐẢM VỚI HOẠT ĐỘNG CHO VAY 13 1.2.1 Vai trò tài sản bảo đảm với hoạt động cho vay kinh tế 13 1.2.2 Điều kiện bất động sản làm tài sản bảo đảm 13 1.2.3 Sự cần thiết khách quan phải định giá BĐS làm tài sản bảo đảm 14 1.3 NGUYÊN TẮC THẨM ĐỊNH GIÁ TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG 15 1.4 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (NGUỒN: HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM) 16 1.4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 16 1.4.2 Phương pháp đầu tư (phương pháp thu nhập) 19 1.4.3 Phương pháp chi phí 20 1.4.4 Phương pháp thặng dư 21 1.5 QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BĐS (NGUỒN:HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM) .23 KẾT LUẬN CHƯƠNG 26 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI BIDV CHI NHÁNH ĐÔNG ĐÔ 27 2.1 GIỚI THIỆU CHUNG VỀ BIDV CHI NHÁNH ĐÔNG ĐÔ CỦA NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM .27 2.1.1 Giới thiệu công ty mẹ - Ngân Hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam 27 2.1.2 Giới thiệu BIDV chi nhánh Đông Đô Ngân Hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam .32 2.2 THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI BIDV CHI NHÁNH ĐÔNG ĐÔ CỦA NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU Tư VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM 38 2.2.1 Mô tả sản phẩm 38 2.2.2 Căn pháp lý BIDV chi nhánh Đông Đô sử dụng để thẩm định giá BĐS làm TSBĐ 38 2.2.3 Quy trình phương pháp thẩm định giá tài sản bảo đảm 44 2.2.4 Khảo sát ứng dụng thực tiễn phương pháp thẩm định giá bất động sản làm TSBĐ BIDV chi nhánh Đông Đô .51 2.3 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TẠỊ BIDV CHI NHÁNH ĐÔNG ĐÔ 59 2.3.1 Ket hoạt động thẩm định giá BIDV chi nhánh Đông Đô năm gần 59 2.3.2 Đánh giá thực trạng dịch vụ thẩm định giá theo tiêu chí BIDV chi nhánh Đơng Đơ 60 2.4 NGUYÊN NHÂN CƠ BẢN 64 2.4.1 Nguyên nhân khách quan 64 2.4.2 Nguyên nhân chủ quan 65 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI BIDV CHI NHÁNH ĐÔNG ĐÔ CỦA NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM 68 3.1 MỤC TIÊU VÀ ĐỊNH HƯỚNG CỦA BIDV CHI NHÁNH ĐÔNG ĐÔ TRONG THỜI GIAN TỚI NĂM2017 68 3.1.1 Mục tiêu quản lý chấtlượng 68 3.1.2 Định hướng chung 68 3.2 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN NỘI DUNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO TẠI BIDV CHI NHÁNH ĐÔNG ĐÔ 69 3.2.1 Giải pháp hồn thiện cơng tác tổ chức hoạt động thẩm định giá bất động sản cho vay 69 3.2.2 Giải pháp hoàn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản .72 3.2.3 Giải pháp hệ thống thông tin hoạt động định giá bất động sản đảm bảo 77 3.3 KIẾN NGHỊ 77 3.3.1 Kiến nghị Chínhphủ 77 3.3.2 Kiến nghị Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 80 KẾT LUẬN CHƯƠNG 82 KẾT LUẬN 83 LỜI MỞ ĐẦU Sự cần thiết đề tài Nhu cầu vốn chủ thể kinh tế không ngừng gia tăng Ở Việt Nam, luợng vốn chủ yếu đuợc vay ngân hàng Để vay đuợc vốn, cá nhân, tổ chức kinh doanh thuờng phải có TSBĐ để bảo đảm cho khoản vay Chất luợng, giá trị TSBĐ định việc ngân hàng cho vay hay không mức cho vay tối đa Trong TSBĐ ngân hàng, BĐS tài sản đuợc chấp chủ yếu Định giá BĐS hoạt động tín dụng NHTM ngày đuợc quan tâm Xuất phát từ rủi ro tín dụng ln tiềm ẩn khó luờng Thậm chí, rủi ro tín dụng xảy với mức độ quy mô lớn dẫn đến khả đổ vỡ hệ thống ngân hàng kéo theo suy thối kinh tế diện rộng Định giá BĐSkhông nhằm bảo đảm an tồn cho hoạt động tín dụng ngân hàng mà để tăng trách nhiệm khách hàng khoản vay Tuy nhiên, thực tế tồn nhiều bất cập định giá BĐS khiến cho việc xác định giá trị BĐS, việc xây dựng khung giá đất thị truờng thuờng không sát với giá trị thực BĐS Bên cạnh đó, việc áp dụng phuơng pháp định giá thiếu linh hoạt, điều gây tình trạng khiếu nại khách hàng cá nhân doanh nghiệp yêu cầu tái thẩm định ngày phổ biến.Đây nguyên nhân dẫn đến tỷ lệ nợ xấu cao NHTM Việt Nam Để góp thêm tiếng nói giải vấn đề trên, thời gian thực tập BIDV chi nhánh Đông Đô em thực nghiên cứu đề tài: “Thực trạng thẩm định giá bất động sản làm tài sản bảo đảm phục vụ cho vay BIDV chi nhánh Đơng Đơ” làm đề tài khóa luận tốt nghiệp Mục tiêu nghiên cứu - Về mặt lý thuyết, đề tài làm rõ sở lý luận hoạt động định giá BĐS bảo đảm NHTM - Nghiên cứu phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động định giá BĐS bảo đảm BIDV chi nhánh Đông Đô - Đề xuất số giải pháp góp phần nâng cao chất luợng hoạt động định giá BĐS bảo đảm trường gần với hơn, không chênh lệch, tạo điều kiện thuận lợi việc thu tiền giao đất, đền bù thu hồi đất đặc biệt tránh thất thu tiền thuế cho Nhà nước Tổ chức công bố rộng rãi thông tin liên quan đến đất đai loại BĐS khác Bên cạnh phải có can thiệp Nhà nước thông qua khoản thu thuế, phí lệ phí Như vậy, việc quản lý thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, Nhà nước tạo môi trường thuận lợi cho BĐS chấp Tức BĐS chấp có khả chuyển dịch, mua bán dễ dàng - Thứ năm, kiện toàn máy quan quản lý BĐS, đẩy mạnh cải cách hành chính, thủ tục quản lý BĐS Xác định rõ quyền hạn, chức quan Xây dựng đội ngũ cán chuyên môn Thành lập quan Chính phủ chuyên trách quản lý BĐS Hiện nước ta, hoạt động quản lý BĐS diễn dàn trải với tham gia nhiều cấp từ Thủ tướng phủ, Chủ tịch UBND cấp, quyền cấp ; tới Bộ, ngành như: Bộ tài nguyên môi trường (Vụ đăng ký thống kê đất đai), Bộ tài (Ban Vật giá, Cục công sản), Bộ xây dựng Từ thực trạng dẫn đến hoạt động quản lý diễn thiếu hiệu gây khó khăn việc thực hiện, thời gian phải qua nhiều khâu trung gian khơng có phận chịu trách nhiệm Đây vấn đề đáng quan tâm cần Nhà nước quan chức sớm giải nhằm tạo thơng thống làm việc nâng cao tính thống hiệu việc quản lý BĐS cịn gặp nhiều khó khăn Hoàn thiện hệ thống đăng ký thống kê đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đây việc làm quan trọng nhằm tạo điều kiện cho việc quản lý đất đai dễ dàng chặt chẽ Giải pháp tác động mạnh mẽ tới hoạt động thị trường BĐS phát triển thị trường quyền sử dụng đất đất, làm giảm bớt số lượng tranh chấp đất đai diễn phổ biến làm tăng thêm số lượng giao dịch (vì người sở hữu BĐS có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất mua bán, chấp, góp vốn kinh doanh.) - Thứ sáu, phủ cần nâng cao vai trị định hướng quản lý tư vấn cho ngân hàng thương mại thơng qua việc thường xun tổng hợp, phân tích thông tin thị trường, đưa nhân định dự báo khách quan, mang 79 tính khoa học để ngân hàng thương mại có sở tham khảo, định hướng việc hoạch định sách đánh giá quản lý rủi ro dự án xin vay vốn ngân hàng, từ phịng ngừa rủi ro sớm hiệu 3.3.2 Kiến nghị Ngân hàng Nhà nước Việt Nam - Thứ nhất,ngân hàng Nhà nước cần nghiên cứu sớm trình lên Chính phủ, Quốc hội luật chấp tài sản văn hướng dẫn việc xác định quyền sở hữu tài sản đặc biệt nhà cửa, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; sớm hoàn tất thủ tục, giấy tờ liên quan đến BĐS bảo đảm tạo điều kiện cho khách hàng có nhu cầu vay vốn - Thứ hai,đối với BĐS sử dụng tài sản chấp nhiều lần bên cho vay để vay vốn ngân hàng cần có văn hướng dẫn để giao dịch diễn thuận lợi tạo điều kiện cho khách hàng vay vốn - Thứ ba,ngân hàng Nhà nước Việt Nam cần phải lên kế hoạch thực xây dựng hệ thống sở liệu giao dịch thực tế BĐS Việc thực thành công nhiều nước giới để tạo nên minh bạch cho thị trường BĐS Các thông tin giao dịch lưu trữ phổ biến công khai, dễ dàng tra cứu việc định giá BĐS thuận lợi hơn, kết định giá theo xác Muốn lưu trữ thông tin cần thiết phải tạo phần mềm quản lý BĐS chung cho tất sàn giao dịch BĐS, trung tâm môi giới Phần mềm quản lý BĐS phải thuộc hệ thống quan thẩm định giá Chính phủ Đồng thời Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cần thiết lập chế phối hợp Bộ, ngành có liên quan việc quản lý, giám sát hoạt động thẩm định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại - Thứ tư,thực thường xun cơng tác tra, kiểm sốt nhiều hình thức để kịp thời phát ngăn chặn vi phạm tiêu cực hoạt động định giá TSBĐ nói chung định giá BĐS bảo đảm nói riêng Các chương trình tra cần xây dựng chi tiết, khoa học, thông tin thu thập cần phân tích kỹ lưỡng, tránh mang tính hình thức, nội dung tra cần cải tiến cho đảm bảo kiểm soát ngân hàng thương mại, thể vai trị 80 cảnh báo, ngăn chặn phịng ngửa rủi ro, khơng gây ảnh hưởng đến hoạt động ngân hàng - Thứ năm,cần xây dựng phương án bổ sung hoán đổi cán tra chi nhánh Ngân hàng Nhà nước để đảm bảo tính khách quan tạo môi trường hoạt động đa dạng cho cán tra, kiểm tra trau dồi nghiệp vụ Cần phải xây dựng đội ngũ tra, giám sát chuẩn nghiệp vụ ngân hàng, nghiệp vụ kiểm tra, có phẩm chất đạo đức tốt, cập nhật thơng tin sách, pháp luật, thị trường để mặt thực công tác tra, giám sát hoạt động ngân hàng thương mại, mặt khác đưa nhận định, kết luận giúp ngân hàng thương mại nâng cao hiệu hoạt động định giá BĐS bảo đảm phục vụ mục đích cho vay 3.3.3 Kiến nghị BIDV BIDV chi nhánh Đông Đô chi nhánh lớn Ngân hàng BIDV, đội ngũ cán nhân viên hạn chế lĩnh vực định giá, chưa thực áp dụng linh hoạt phương pháp định giá bất động sản, BIDV chi nhánh Đơng Đơ đề xuất số giải pháp để khắc phục nhược điểm sau: - Thứ nhất, thành lập phòng định giá riêng biệt với phận quan hệ khách hàng đẻ tăng tính độc lập, khách quan hạn chế tượng tiêu cực gây thiệt hại cho ngân hàng - Thứ hai,trong sách tuyển dụng, BIDV cần có sách ưu tiên tuyển dụng cán có chứng thẩm định viên, ¾ cán phịng thẩm định cần có chứng thẩm định viên để q trình thẩm định diễn xác, hiệu - Thứ ba, tổ chức chương trình đào tạo, buổi chia sẻ kinh nghiệm thực tế cán thẩm định giá hệ thống ngân hàng BIDV để trau dồi hoàn thiện cơng tác thẩm định giá để vận dụng linh hoạt phương pháp định giá vào công việc thực tế, nâng cao hiệu chất lượng công việc - Thứ tư,ngân hàng BIDV phải liên tục sửa đổi bổ sung nhanh chóng thơng tư, sách để phù hợp với thơng tư, sách Bộ, ban ngành liên quan Mở lớp, hội thảo để hướng dẫn, giải thích thơng tư, sách ban hành 81 - Thứ năm, ngân hàng BIDV nên có chế dộ khen thưởng cho cán nhân viên dựa kết hoạt động kinh doanh chất lượng công việc, động viên kịp thời nỗ lực cán nhân viên có chiều hướng thay đổi tốt vượt bậc Bên cạnh đó, xử lý nghiêm cán nhân viên có hành vi sai trái với quy định Ngân hàng Nhà nước thiếu trách nhiệm cơng việc - Thứ sáu, mục đích định giá ngân hàng làm sở cho khoản cấp tín dụng nên giá trị định giá thường phải nằm ngưỡng an toàn cho phép ngân hàng Tuy nhiên bảng giá đất, bảng đơn giá chi phí thay cơng trình đất BIDV thường thấp nhiều với giá thị trường, gây tâm lí khơng hài lịng khách hàng có tài sản bảo đảm Ngân hàng BIDV nên thường xuyên cập nhật điểu chỉnh, sửa đổi bảng giá để phù hợp với điều kiện kinh tế, đảm bảo cân lợi ích cho bên liên quan giúp cho công việc định giá BIDV chi nhánh Đông Đô thuận lợi, sát giá trị thị trường KẾT LUẬN CHƯƠNG Trên ý kiến cá nhân em với mong muốn đóng góp phần nhỏ bé để hồn thiện cơng tác định giá đơn vị định giá nói chung BIDV chi nhánh Đơng Đơ nói riêng Trong bối cảnh kinh tế nước ta ngày nay, hoạt động định giá phụ thuộc lớn vào thị trường BĐS định hướng nhà nước Để hoạt động định giá có chất lượng cao nhà nước cần tạo điều kiện, khuyến khích cho đơn vị định giá phát triển, bên cạnh cán ban ngành cần đồng hệ thống văn pháp luật tránh tình trạng chồng chéo thiếu đòng Các đơn vị định giá cần phải cố gắng, nỗ lực việc xây dựng chuyên môn vững, đào tạo đội ngũ chuyên viên định giá, cán định giá có lực, giàu kinh nghiệm Các cán định giá ln ln phải có tinh thần nghiên cứu, học hỏi cao, tâm huyết với nghề, có thái độ làm việc tích cực để xây dựng đơn vị vững mạnh 82 KẾT LUẬN Định giá nghề khơng cịn mẻ Việt Nam, nhiên tài liệu kinh nghiệm lĩnh vực chua thực nhiều Định giá có vai trò quan trọng với nhiều hoạt động kinh tế từ mua bán, cho thuê, chuyển nhuợng, bán đấu giá đến hoạt động cho vay ngân hàng Hoạt động cho vay ngân hàng chứa đựng nhiều rủi ro, việc định giá phục vụ cho vay ngân hàng có đặc trung riêng so với cơng ty định giá riêng biệt Với mục đích tìm hiểu quy trình phuơng pháp định giá Bất động sản làm tài sản đảm bảo phục vụ cho vay BIDV chi nhánh Đơng Đơ, khóa luận đạt đuợc nội dung sau: Hệ thống hóa sở lý luận liên quan đến định giá BĐS, khái quát nhân tố ảnh huởng đến định giá BĐS Trong sâu vào phân tích quy trình phuơng pháp định giá BĐS, uu nhuợc điểm phuơng pháp Phân tích thực trạng quy trình phuơng pháp định giá BĐS làm tài sản đảm bảo BIDV chi nhánh Đông Đô, đánh giá kết đạt đuợc, hạn chế nguyên nhân kết quả, hạn chế Đua số giải pháp nhằm hồn thiện quy trình phuơng pháp định giá BĐS làm tài sản đảm bảo BIDV chi nhánh Đông Đô Nêu số kiến nghị với nhà nuớc, ngân hàng nhà nuớc, BIDV quan có thẩm quyền để hồn thiện pháp lý, nâng cao chất luợng công tác định giá, bồi duỡng nguồn nhân lực phục vụ đơn vị định giá nói chung BIDV chi nhánh Đơng Đơ nói riêng Em hi vọng nội dung em nghiên cứu đề tài tốt nghiệp đóng góp phần nhỏ phục vụ cho công tác định giá BIDV chi nhánh Đông Đô Do thời gian nghiên cứu nguồn tài liệu có hạn, đề tài em cịn thiếu sót, em mong đuợc đóng góp thầy cô bạn sinh viên để viết hoàn thiện 83 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO “Định giá bất động sản hoạt động tín dụng - Cách tiếp cận từ ngân hàng thương mại” - tác giả: TS Phạm Tiến Đạt - Nhà Xuất Bản Tài Chính Tạp chí khóa học Học Viện Ngân Hàng 13 tiêu chuẩn ĐỊNH GIÁ Việt Nam Ban hành theo thông tư số 158/2014/TTBTC việc ban hành Tiêu chuẩn ĐỊNH GIÁ Việt Nam số 01, 02, 03 04, Thông tư 28/2015/TT-BTC Tiêu chuẩn ĐỊNH GIÁ Việt Nam số 05, 06 07 Bộ trưởng Bộ Tài ban hành thức có hiệu lực từ 20/04/2015 Luật dân 2015 ban hành ngày 24/11/2015 quy định chấp tài sản, hình thức chấp, thời hạn chấp, quyền nghĩa vụ bên tham gia chấp Luật doanh nghiệp 2014 Luật Nhà 2014 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà 2014 Thông tư 06/2014/TT-BTC việc ban hành Tiêu chuẩn ĐỊNH GIÁ số 13 ngày 07/01/2014, Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 Luật đất đai năm 2013 nghị định Chính phủ thi hành Luật Đất đai 10 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm văn sửa đổi, bổ sung 11 Thông tư số 45/2013/TT - BTC ngày 25/04/2013 Bộ tài việc Ban hành Chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định 12 Quy định số 8955/QĐ-QLTD ngày 31/12/2014 Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát Triển Việt Nam giao dịch bảo đảm 13 Căn Quyết định 6127/QĐ-BIDV ngày 13/8/2015 Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát Triển Việt Nam sửa đổi, bổ sung số điều Quy định số 8955/QĐ-QLTD ngày 31/12/2014 giao dịch bảo đảm 14 Quy định số 8956/QĐ-QLTD ngày 14/01/2015 Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát Triển Việt Nam trình tự, thủ tục, thẩm quyền thực giao dịch bảo đảm văn sửa bổi bổ sung 15 Quy định số 140/QĐ-CNĐĐ ngày 02/02/2015 của1Giám đốc BIDV chi nhánh PHỤ LỤC Đông Đô Quy định định giá tài sản bảo đảm BIDV chi nhánh Đông Đô NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM 16 Quyết định 307/QĐ-CNĐĐ ngày 26/03/2015 Giám đốc BIDV chi nhánh VÀ PHÁT TRIỂN NAM Độc - Tự Đông Đôvề Quyết địnhVIỆT Thành lập Tổ định giá tài sảnlập đảm bảodotại- Hạnh BIDV Phúc chi CHI NHÁNH ĐÔNG ĐÔ nhánh Đông Đô 17 Căn Quyết định 6127/QĐ-BIDV ngày 13/8/2015 Tổng Giám đốc Ngân Nội, 11 năm 2016của hàng TMCP Đầu tu Phát Triển Việt Hà Nam sửangày đổi, 09 bổ tháng sung số điều Quy định số 8955/QĐ-QLTD ngày 31/12/2014 vềTRỊ giaoTÀI dịch SẢN bảo đảm BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ 18 Quyết định số 420/QĐ-SXD ngày 17/01/2013 Sở Xây dựng Hà Nội việc Số 01-2016/BĐS-QLKH/KHDN1 Công bố giá xây dựng nhà ở, cơng trình, vật kiến trúc làm bồi thuờng, hỗ trợ Nhà thuBan hồi giám đất địaBIDV bàn Thành Kínhnuớc trình: đốc Đơng phố Đơ Hà Nội 19 Trang web: http://www.bidv.com.vn 20 Trang web: http://www.muaban.net 21 Trang web: http://www.mof.org.vn 22 Trang web: http://m.cafef.vn 23 Trang wed: http://m.vneconomy.vn 24 Trang web: http://m.vietnamfinance.vn 25 Trang web: http://www.quangninh.org.vn 26 Trang web: http://www.thitruongbatdongsan Tên khách hàng: Công ty CP TNHH Minh Trường Sinh Địa khách Km 2, đường Pháp Vân, Yên hàng: Sở, Hoàng Mai, Hà Nội Loại Tài sản: Bất động sản Mục đích: Hình đảm: thức Mới Khách hàng: Số điện 04.38615535 thoại: Làm sở duyệt vay Định giá lại TSBĐ bảo Bằng tài sản khách hàng Bằng tài sản bên thứ ba Tổ chức định giá: Tô định giá CB QHKH/Tổ định Tổ trưởng tô định giá giá kiểm tra tài Cán Phòng KHDN1 sản: Cũ Cao Thị Dung Phan Thị Na Thời gian định giá gần Định giá lần đầu Thời gian địa điểm Thời gian: Ngày lập Báo cáo: ./11/2016 Định giá lại Ngày /11/2016 Thôn Phương Nhị, xã Liên Ninh, Huyện Thanh Trì, Hà Nội Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất số AB 633808 UBND huyện Thanh Trì cấp ngày 03/08/2005 G Sổ hộ gia đình "SY - Tên tài sản: Quyền sử dụng đất Thôn Phương Nhị, xã Liên Ninh - Huyện CMTND chủ hộ "SY Thanh Trì theo giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất số AB 633808 Đăng ký kết hôn "SY UBND huyện Thanh Trì cấp ngày 03/08/2005 - Tên chủ sở hữu: Ông Nguyễn Như Bội Đây tài sản thuộc sở hữu bên thứ ba, đó: Ơng Nguyễn Như Bội chủ sở hữu Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất số AB 633808 UBND huyện Thanh Trì cấp ngày 03/08/2005, ơng Nguyễn Như Bội giám đốc Cơng ty TNHH Minh Trường Sinh Ơng Nguyễn Như Bội đồng ý dùng tài sản để đảm bảo cho nghĩa vụ phát sinh BIDV chi nhánh Đông Đô cho Công ty TNHH Minh Trường Sinh Hồ sơ tài sản cần định giá Hồ sơ có B ản gốc (G)/Bản (S)/Bản có cơng chứng, saonghị y (SY) Luật đất đai năm 2013 định Chính phủ thi hành Luật Đất đai Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm văn sửa đổi, bổ sung Thông tư số 45/2013/TT - BTC ngày 25/04/2013 Bộ tài việc Ban hành Chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định Căn Quy định số 8955/QĐ-QLTD ngày 31/12/2014 Tổng Giám đốc Ngân Hồ sơ cần bổ sung Không Kết luận: Tài sản định giá thuộc quyền sở hữu bên bảo đảm Những để định giá THÔNG TIN VỀ TÀI SẢN ĐỊNH GIÁ Thông tin tài sản cần định giá hàng TMCP Đầu tư Phát Triển Việt Nam giao dịch bảo đảm Căn Quyêt định 6127/QĐ-BIDV ngày 13/8/2015 Tông Giám đôc Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát Triển Việt Nam sửa đôi, bô sung sô điều Quy định sô 8955/QĐ-QLTD ngày 31/12/2014 giao dịch bảo đảm Quyêt định sô 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 UBND thành phô Hà Nội v/v ban hành giá loại đất địa bàn thành phô Hà Nội từ ngày 01/01/2015 đên 31/12/2019 Quyêt định sô 29/2014/QĐ-UBND ngày 22/07/2014 UBND thành phô Hà Nội việc giá/điều chỉnh giá xây dựng nhà ở, nhà tạm, vật kiên trúc địa bàn thành phô Hà Nội Căn tham khảo thông tin thị trường mức giá giao dịch thực tê quyền sử dụng đất địa bàn Căn hồ sơ tài sản cần định giá Căn khảo sát thực tê trạng tài sản Vị trí Thửa đất sơ ^46(1) Diện tích 407 m2 Mơ tả đặc điểm tài sản Hình thức sử dụng ❖ Đất Sử dụng riêng: 407 m2 Địa Thôn Phương Nhị, xã Liên Ninh, Huyện Thanh Trì, Hà Nội Tơng diện tích sử dụng 292 m2 Diện tích xây dựng 292 m2 Kêt cấu nhà Bê tong Sô tầng ❖ Nhà Sử dụng chung: m2 01 tầng Tiêu chí xác định Lợi tài sản Hạn chế tài sản Vị trí , Giao thơng Diện tích Vị trí mặt tiền đường làng rộng 3-3,5m, từ quốc lộ 1A vào khoảng 600m Đường Thực trạng nhà, đất phần mô tả chi tiết nhà, vào đất nhàcũng hẹp,như mặtkhu tiềnvực nhỏ,tổng thể, vị trí cụ thể tài sản: lại hạn chế + Mảnh đất có mặt tiền đường làng rộng 3-3,5m, từ quốc lộ 1A vào khoảng 600m Đường vào nhà hẹp, mặt tiền nhỏ, lại hạn chế + Qua kiểm tra thực tế, nhà xây gạch tầng m2 Thuận Không Các Diện yếu tốtích ảnh407 hưởng đến giátiện trị thị trường khả phát mại cải tạo, xây dựng Cơ sở hạ tầng Trung bình, nhà xây gạch tầng Dân trí An ninh Bình thường Bình thường Yếu tố khác Khơng Lợi thương mại Có lợi thương mại Khả phát mại Rất dễ Ước tính thời gian phát mại tài sản Khơng Khơng Dễ Bình thường ló Ko thể p/mại K Với mức giá phát mại giá trị định giá TSBĐ điều kiện giao dịch bình thường ước tính thời gian phát mại tài sản là: 12 tháng Mức giá đất (nghìn đồng) TT Tên địa phuơng VT1 VT2 VT3 VT4 Đuờng Liên Ninh - Đại Áng 4.100 3.116 2.706 2.501 triển, khoản tốt, tăng trưởng thị trường có yếu tố bền vững chuyển biến kinh tế vĩ mô điều chỉnh tỷ giá, giảm lãi suất tiền gửi đô la Mỹ với tăng trưởng kinh tế, giảm lạm phát Định giá tài sản 6.1 Cơ sở xác định giá trị tài sản bảo đảm a) Tham khảo giá đất theo Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 UBND thành phố Hà Nội v/v ban hành giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019: TT Thông tin rao bán Thôn Nội Am, xã Liên Ninh, Thanh Trì Giá rao bán 11 triệu đồng/m2 Diện tích 60m2 Liên hệ 0979758388 Đất Nội Am, xã Liên 13 triệu đồng/m2 60.19 0983986798 Ninh, Thanh Trì m Vị trí mảnh đất thuộc vị trí có giá 2.501.000 đồng/m2 Bán nhà tầng xã 18,75các triệu đồng/m 80khác: m2 0934638382 b) Tham khảo nguồn thông tin Liên Ninh, - huyện Những nhà, khu đất có vị trí đặc điểm tuơng tự tài sản bảo đảm thuờng Thanh Trì đuợc rao bán/ giao dịch thị truờng với mức giá khung dao động từ 11 - 20 triệu đồng/m2 - Qua Trung tâm mơi giới bất động sản; Trên báo chí, phuơng tiện thông tin đại chúng khác - Các mức giá tham khảo đuợc tổng hợp chi tiết sau * Khát quát thị trường bất động sản: Nhận định thị trường bất động sản 2016, chuyên gia tài cho rằng, chuyển biến kinh tế giới xu hướng hợp tác quốc tế có tác động quan trọng tới thị trường bất động sản Việt Nam tích cực tiêu cực yếu tố tích cực chiếm ưu Nhìn chung, đầu tư vào bất động sản kênh đầu tư hấp dẫn Dự báo thị trường BĐS năm 2016 tiếp dục phát 6.2 Phương pháp thâm định giá: Thành phần Họ tên Ký tên Chức danh Phân Điều kiện tích khác: thông Trongtinthời tham giankhảo đề nghị giá khách nhận hàng phối định hợp giá vớicó BIDV thể giao để dịch ký biên tạibản thờiđịnh điểm giá,định Phịng giáKHDN1 kếtđềhợp xuấtvới hạch tốn phương giá trị pháp tài sảnkhác bảo để đảmđưa củara mức giá cuối Doanh nghiệp theo giá trị thể BDS 2.800 triệu đồng Vì để đảm bảo an toàn cho Ngân hàng, Tổ định giá đề nghị định giá giá TSBĐ tương đương giá trung bình UBND thành phố Hà Nội mức giá thẩm THÀNH PHẦN TỔ ĐỊNH GIÁ: định thông qua phương pháp so sánh với giá trị thị trường là: (2,501+14,397)/2= 8,449 triệu đồng/m2 Do giá trị BĐS bảo đảm 8,449 x 150 m2 = 1266,052 triệu đồng Giá trị nhà: Do nhà giá trị không đáng kể nên phịng khơng xác định giá trị nhà 6.3 Giá trị tài sản bảo đảm: - Tài sản đảm bảo là: Quyền sử dụng đất Thôn Phương Nhị, xã Liên Ninh - Huyện Thanh Trì theo Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất số AB 633808 UBND huyện Thanh Trì cấp ngày 03/08/2005 - Phương pháp định giá: Phương pháp so sánh trực tiếp - Giá trị định giá tài sản đảm bảo: + Giá trị đất ở: 1.266.052.000 đồng + Giá trị nhà ở: Không xác định giá trị Tổng giá trị tài sản bảo đảm là: 1.266.052.000 đồng Làm tròn: 1.266.000.000fBằng chữ: Một tỷ, không trăm mười bảy triệu đồng) Hệ số giá trị tài sản bảo đảm: 0,7 Giá trị định giá sau nhân hệ số giá trị tài sản bảo đảm:886.200.000 đồng Đề xuất phòng KHDN1 Trên sở tài liệu khách hàng cung cấp, qua khảo sát thực tế phương pháp định giá áp dụng tính tốn, Phịng KHDN1 kính trình Ban Lãnh đạo, chấp thuận tổng tài sản chấp ông Nguyễn Như Bội để đảm bảo cho nghĩa vụ vay vốn/bảo lãnh Công ty TNHH Minh Trường Sinh BIDV chi nhánh Đông Đô là: 886.200.000 đồng Chuyên viên phịng Thành viên Cao Thị Dung KHDN1 Tơ truởng tô định giá Thành viên Phan Thị Na PHE DUYỆT CỦA CẤP CÓ THẨM QUYỀN PHE DUYỆT Ngày 09 tháng 11 năm 2016 (Ký, ghi rõ họ tên, đóng dấu) CAO THỊ DUNG ... TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI BIDV CHI NHÁNH ĐÔNG ĐÔ CỦA NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM 68 3.1 MỤC TIÊU VÀ ĐỊNH HƯỚNG CỦA BIDV CHI NHÁNH ĐÔNG... chi nhánh Đông Đô Chương 3: Một số giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản làm tài sản bảo đảm BIDV chi nhánh Đông Đô CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀM TÀI SẢN... đầu kết luận đề tài xếp thành chương Chương 1: Cở sở lý luận thẩm định giá bất động sản làm tài sản bảo đảm Chương 2: Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản làm tài sản bảo đảm BIDV chi