Hoàn thiện hoạt động thẩm định giá tài sản bảo đảm phục vụ cho vay tại sở giao dịch NH nông nghiệp và phát triển nông thôn việt nam khoá luận tốt nghiệp 212

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHOA TÀI CHÍNH ***** KHÓA LUẬN TÓT NGHIỆP Đề tài: HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM Đ ỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM PHỤC VỤ CHO VAY TẠI SỞ GIAO D ỊCH NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIE N NÔNG THÔN VIỆT NA M Giáo V iên hướng dẫn Sin h V i ên th ực h i ện Lớp Khóa Mã sinh viên Ch uyên ngàn h TS Lê Thi Diệu Huyền Tran Phuơng Linh TCDNE 2010-2014 13A4010477 Định giá tài sản Hà Nội, tháng năm 2014 L ỜI CẢM ƠN Trước h ết, e m xin gửi ời C ảm on ch ân th ành tới gi ảng viên - T S Lê Thi D i ệu Huyền, người tận tình hướng dẫn em SUOt thời gian nghiên cứu giúp em VUCrt qua khó khăn mà em gặp phải để em hồn thành tốt khóa luận Em xin cảm on biết on sâu sắc thầy cô giáo Học viện Ngân hàng nói chung Q thầy giáo khoa Tài nói riêng truyền đạt kiến thức kiên thức chuyên môn vô quý giá cần thiết hành trang vững để chúng em tự tin bước vào đời Bên cạnh đó, em khơng thể khơng kể đến tạo điều kiện tối đa Ban lãnh đạo Sở Giao dịch Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam giúp đỡ nhiệt tình từ phía anh chị cán phịng Tín dụng giúp em có trải nghiệm thực tế ban đầu công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm Ngân hàng có thơng tin cần thiết để hồn thành khóa luận thời gian yêu cầu Vi thời gian thực tập tương đối ngắn vốn kiến thức em hạn chế nên khó a luận khơng thể tránh khỏi thiếu S ót D O đó, em mong nhận ý kiến đóng góp thầy giáo anh chị để khóa luận em hồn thiện Cuoi cùng, em xin kính chúc Quý thầy cô giáo Học viện Ngân hàng anh chị Sở giao dịch Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam dồi sức khỏe thành công công việc sống M ột ần nữa, e m xin C hân thành cảm on! DANH MỤC L ỜI KÝ CAM HIỆU ĐOAN VIE T TẮT Em xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng em Các SO liệu nêu khóa luận có nguồn gốc rõ ràng, kết khóa luận trung thục chua đuợc nghiên cứu cơng trình khoa học khác Ký hi ệu Tên đ ầy đ ủ Hà Nội, ngày 26 tháng năm 2014 NHTM Ngân hàng thương mại TSBD Tài sản bảo đảm Sinh viên thục BDS NHNo&PTNTVN Bat động sản Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn TRẦN PHƯƠNG LINH Việt Nam DANH MỤC BẢNG, B IEU ĐỒ Danh mục bảng B ảng : B ảng phân tích ho ạt động cho vay (Đvt : triệu đồng , ng àn U S D) 33 B ảng : Tỷ trọng cho vay c ó T S BĐ tổng dư nợ cho vay giai đoạn 20 1 -2013 35 B ảng : Tình hình cho vay b ang c ầm cố, the chấp tài S ản năm 20 1 -2013 35 B ảng : Dư nợ cho vay phân the o c ác loại tài sản b ảo dảm tiền vay S gi ao dịch.,36 Danh mục biểu đồ B iểu đồ : C c ấu tổ chức S giao dịch NHNo&P TN TVN 32 MỤC L ỤC L ỜI MỞ ĐẦU -1 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LY LUẬN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN B ẢO ĐẢM PHỤC VỤ CHO VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 MẠI ĐẢM BẢO AN TOÀN BẰNG TÀI SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY Ở NGÂN HÀNG THƯƠNG 1.1.1 HOẠT Đ ÕNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯONG MẠI - 1.1.1.1 Kh ni ệm ngân h àng thương m ại 1.1.1 Ho ạt động C h O V ay củ a ngân h àng thương m ại -6 1.1.1.3 Nguyên tắc đảm b ảo ti ền vay hoạt động cho vay 1.1.2 TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT Đ ÕNG CHO VAY - 1.1 Khái ni ệm tài sản b ảo đảm -8 1.1 2.2 Đi ều kiện tài sản đảm bảo -9 1.1 2.3 Phân oại 1.1 2.4 C C b iện P háp đảm b ảo ti ền vay b ằng t ài s ản 10 1.1.3 T ẨM QUAN TRỌNG CỦA VIỆC ĐẢM B ẢO AN T OÀN B ẲNG T ÀI SẢN TRONG HOẠT ĐÕNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG. 10 THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM 12 1.2.1 T ỔNG QUAN VÊ THẨM Đ ỊNH GIÁ TÀI SẢN - 12 1.1 Khái ni ệm thẩm đị nh gi tài s ản 12 C C nguy ên tắc b ản th ẩm đị nh gi tài s ản 13 1.3 Quy trì nh thẩm đị nh giá tài sản 15 1.2.2 T HẨM Đ ỊNH GIÁ TÀI S ẢN B ẢO ĐẢM LÀ BẤT Đ ÕNG SẢN - 15 2.2 Kh ni ệm th ẩm đị nh gi tài s ản b ảo đảm -15 2.2.2 Những vấn đề chung V ề b ất động s ản -15 2.2.3 Nguyên tắc thẩm định gi tài sản b ảo đảm 1à b ất động sản 17 2.2.4 Quy trì nh thẩm đị nh giá tài sản b ảo đảm b ất động sản 19 2.2.5 C ác phương pháp thẩm đị nh gi tài sản b ảo đảm b ất động sản 23 1.2 1.3 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐÉN C ÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI N GÂN HÀNG THƯƠNG MẠI. -25 1.3.1 CÁC NHÂN TỐ KHÁCH QUAN 25 1.3.1.1 C c nh ân t O ều ki ệ n tự nhi ên 25 1.3.1 Môi trường ki nh tế -26 1.3.1.3 Môi trường P h áp u ⅞t -27 1.3.1 Sự cạnh tranh doanh nghi ệp định gi 27 1.3.2 CÁC NHÂN TỐ CHỦ QUAN - 28 1.3 Đ ội ngũ nh ân ự c 28 1.3.2.2 Quan điểm Ban lãnh đạo ngân hàng hoạt động thẩm định giá tài sản bảo đảm 28 1.3 2.3 Hệ thống thông ti n phục vụ c ông tác thẩm đị nh gi -28 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI SỞ GIAO D ỊCH NHHO & PTNT VIỆT NAM 30 2.1 TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CỦA SỞ GIAO D ỊCH NHNO&PTNT VIỆT NAM -30 2.1.1 LỊCH SỬ HÌNH THÀNH VÀ QUÁ TRÌNH PHÁT TRIỂN - 30 1.1.1 Lị ch sử hì nh thành phát tri ển chung Agrib ank 30 1.1 Lị ch sử hì nh th ành p h át tri ển củ a S gi a o dị c h NHHo& P TNT VỆ T NAM -31 2.1.2 Cơ CẤU Tổ CHỨC Sở GIAO DỊCH NHNO&PTNTVN -31 2.1.3 TÌNH HÌNH HOẠT ĐỌNG CHO VAY CỦA S GIAO DỊCH NHNO&PTNT VỆ T NAM -33 3.1 Du nợ ch o vay c ó b ảo đảm b ằng tài s ản 34 3.2 Hì nh thứ c ch o vay c ó b ả o đảm b ằng tài s ản -35 3.3 C ác loại tài sản b ảo đảm ti ền vay S gi ao dị ch -36 2.2 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN -36 2.2.1 QUY ĐỊNH HIỆN HÀNH VÊ TÀI SẢN BẢO ĐẢM VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM 36 2.2 1.1 C ăn pháp lý 36 2.2 C ác nội dung chí nh -37 2.2.2 2.2.3 QUY TRÌNH THẨM Đ ỊNH GIÁ T SBĐ 39 Ả 41 2.2.4 T HỰC TRẠNG T ổ CHỨC HOẠT Đ ỌNG THẨM Đ ỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM 42 2.2.4 Về đội ngũ nh ân -42 2.2.4.2 - Về vi ệ c thu th ập uu trữ th ông ti n 42 2.2.5 ẢẢẢ Ả -43 2.3 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM PHỤC VỤ CHO VAY TẠI SỞ GIAO D ỊCH NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỀN NÔNG THÔN VIỆT NAM.44 2.3.1 NHỮNG KÊ T QUẢ ĐẠT ĐUỢC 44 2.3.2 CÁC HẠN CHÊ, TỒN TẠI VÀ NGUYÊN NHÂN 45 2.3 Các hạn chế xuất phát từ nguyên nhân thuộc Ngân hàng -45 2.3 2.2 C ác hạn chế từ nguyên nhân khách quan 47 CHƯƠNG 3: KINH NGHIỆM HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SÓ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM VÀ GIẢI PHÁP CHO NHHO&PTNT VIỆT NAM -49 3.1 KINH NGHIỆM HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM Ở MỘT SÓ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM CHO SỞ GIAO D ỊCH NHNO &PTNTVN -— 49 3.1.1 KINH NGHIỆM T HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI S ẢN B Ảo ĐẢM Ở MỘT SỐ NGÂN HÀNG THƯONG MẠ VIỆ T NAM - 49 3.1.1.1 Ki nh nghi ệ m từ h O ạt BĐ B ID V 3.1.1 BĐ động th ẩm 49 đị nh gi -T S Ki nh nghi ệ m từ h O ạt động th ẩm TPB ank 50 đị nh gi -T S 3.1.2 BÀI HỌC KINH NGHIỆM CHO NHNO&PTNTVN 52 3.2 ĐỊNH HƯỚNG NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI SỞ GIAO DỊCH NHNO&PTNT VIỆT NAM 53 3.3 MỘT S Ĩ GIẢI PHÁP NHẰM HỒN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI SỞ GIAO DỊCH NHNO&PTNTVN - 53 3.3.1 GIẢI PHÁP VÊ CÁC VĂN B ẢN PHÁP L Ý QUY Đ ỊNH CHI T IÊT VÊ TÀI SẢN B ẢO ĐẢM VÀ HOẠT Đ ỘNG THẨM Đ ỊNH GIÁ TÀI S ẢN B Ảo ĐẢM - 53 3.3.1.1 Văn b ản quy đị nh C C vấn đề chung th ẩm đị nh gi 54 3.3.1 3.3.2 Văn b ản huớng dẫn thẩm đị nh T SB Đ BĐ S 54 GIẢI PHÁP VÊ HỒN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯONG PHÁP ĐỊNH GIÁ. -57 3.3 Hoàn thi ện quy trì nh thẩm đị nh gi -57 3.3 2.2 Hoàn thi ện phuơng pháp thẩm đị nh gi 58 3.3.3 3.3.4 GIẢI PHÁP VÊ ĐẦU TƯ NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG ĐỘI NGŨ NHÂN S ự - 59 3.3.5 GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG CHẤT LƯỢNG THÔNG T IN TRONG NGÂN HÀNG 63 3.4 3.4.1 MỘT S Ó KIÉN NGHỊ VỚI CÁC CƠ QUAN NHÀ NƯỚC C Ó LIÊN QUAN 65 HOÀN THIỆN KHUNG PHÁP L Ý CHO HOẠT ĐỘNG Đ ỊNH GIÁ 65 3.4.2 ĐẢM B Ảo MÔI TRƯỜNG KINH TÊ VĨ MÔ ỔN ĐỊNH -65 GIẢI PHÁP VÊ THÀNH LẬP PHÒNG THẨM ĐỊNH GIÁ RIÊNG BIỆT 61 3.4.3 ỔN Đ ỊNH VÀ MINH BẠCH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 66 KÉ T LUẬN 68 L ỜI MỞ ĐẦU T ÍNH CẤP T HIÉ T CỦA Đ Ề TÀI N GHIÊN CỨU Trong năm gần đây, hoạt động định giá tài sản phát triển trở thành nhu cầu cần thiết nhiều lĩnh vục nhu: kinh doanh chứng khoán, mua bán sáp nhập doanh nghiệp, giao dịch bất động sản, Đối với lĩnh vục ngân hàng, hoạt động định giá chủ yếu phục vụ cho công tác cấp tín dụng, cụ thể hoạt động thẩm định giá tài S ản bảo đảm (T S BĐ ) mà đa S O b ất động S ản (BĐ S ) Đ ây việ C làm có ý nghĩa quan trọng thân ngân hàng thuong mại, khách hàng Nhà nuớc Thông qua xác định giá trị TSBĐ, ngân hàng thuong mại xác định đuợc mức cho vay họp lý, tạo lập uy tín thu hút khách hàng đồng thời g i ảm thi ểu rủi r o ch o ho ạt động C ấp tín dụng Ve phí a khách hàng , vi ệ C xác định h ọp lý giá trị TSBD giúp cho họ đạt đuợc nhu cầu cần thiết vốn, thúc đẩy trình sản xuất kinh doanh tăng cuờng niềm tin hệ thống ngân hàng Còn đứng phuơng diện quản lý Nhà nuớc, hoạt động thẩm định giá trị TSBD cung cấp cho quan Nhà nuớc, đặc biệt Ngân hàng Nhà nuớc (NHNN) quản lý đánh giá chất luọng hoạt động tín dụng Ngân hàng thuơng mại để từ xây dụng sách quản lý điều hành phù họp Tuy nhiên, năm gần đây, tình trạng nợ xấu mà chủ yếu tồn kho bất động sản tăng cao, nhiều doanh nghiệp khả toán, bất động sản đuợc dùng làm TSBD truớc gặp nhiều khó khăn vấn đề khoản cho thấy hoạt động định giá TSBD quy trình cấp tín dụng ngân hàng thuơng mại chua đuợc trọng mức Thục tế, năm truớc đây, hoạt động thẩm định giá tài sản bảo đảm đuợc xem nhu điều kiện bổ sung sau ngân hàng th ẩm định, đánh g i đ ầy đủ C C yeu t O chủ quan, nộ i khác h h àng nhu : lực pháp luật, lực hành vi, phuơng án S ản xuất kinh doanh, tình hình tài chính, hi ệu sinh lời, hệ s O địn b ẩy, tài chính, đánh giá tính ổn định nhu dự lng rủi ro từ thị truờng đầu vào - phuơng án vay, thẩm định ki ểm S o át đuọc dịng ti en, th ẩm định tính hiệ n thực nguồn tr ả nọ, dòng ti en thu h Oi đ ể trả n ọ Vi vậy, hoạt động xác định giá trị tài sản bảo đảm cán tín dụng phụ trách Tuy nhiên họ lại không đuợc đào tạo cách định giá nên thuờng dựa vào kinh , nhiều tính chủ quan Điều dễ dẫn đến bong bóng BDS, đe dọa sụ an tồn hệ thống ngân hàng thuơng mại nói riêng kinh tế nói chung Cuộc khủng hoảng tài Mỹ năm OO7-2008 minh chứng rõ ràng cho nguy Vì vậy, b Oi cảnh C ác ng ân hàng thuơng mại C ạnh tranh vô gay g nhu hi ện n ay, đ ặc biệ t từ đầu n ăm 20 S au Ng ân h àng Nhà nu ớc phân lo ại nhóm Ngân hàng với tỷ l ệ t ăng truỏng tín dụng tuơng ứmg 17%, 15%, 8%, 0% 67 hàng thương mại CO phần khác, chương đưa định hương hoạt động thẩm định giá tài S ản b ảo đảm giải pháp cụ thể S O kiến nghị tới Chính phủ ban ngành có liên quan nhằm nâng cao hiệu công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm Sở giao dịch NHNo&PTNTVN 68 KÉT LUẬN M ỗi ngân hàng C an nhận thấy việ C thực đảm b ảo an toàn tiền vay tài sản không tạo khoản thu nợ thứ hai trường họp khoản thu nợ thứ khơng thực mà cịn tạo sở pháp lý cho khoản vay, hạn chế rủi ro cho ngân hàng, cho khách hàng họ cho kinh tế Với ý nghĩa quan trọng này, cơng tác thẩm định TSBD nói chung khâu thẩm định giá TSBD riêng cần Ban lãnh đạo Ngân hàng quan tâm thích đáng Đối với Sở giao dịch Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam, công tác chưa trọng phát triển Do vậy, Ngân hàng cần có định hướng giải pháp phù họp nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định giá TSBD, đặc biệt BDS để kiểm soát rủi ro hiệu nâng cao hình ảnh ngân hàng khách hàng vay vốn Trên sở tổng họp nghiên cứu, bám sát mục tiêu phạm vi nghiên cứu, khóa luận hoàn thành nhiệm vụ đề ra: Thứ nhất, khó a luận tổng họp C ách C ó hệ thống vấn đề C ó tính chất lý luận đảm b ao an to àn b ằng tài S ản hoạt động Cho vay Của ng ân hàng thương mại C ông táC thẩm định giá tài S ản b ảo đảm b ất động s ản C phân tíCh đánh giá thực trạng hoạt động thẩm định giá TSBD phục vụ cho vay Sở giao dịch Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn Việt nam Thứ hai, khó a luận sâu vào tìm hiểu thực trạng việ c thẩm định giá tài s ản b ảo đảm phụC vụ Cho vay S giao dịCh Ngân hàng nông nghiệp phát triển nơng thơn Việt nam từ rút kết đạt đưọC C áC hạn Che C òn tồn từ nguyên nhân nội ngân hàng nguyên nhân khách quan bên Thứ ba, với ngun nhân đưọC tìm ra, khó a luận đưa số giải pháp Cụ thể để khắc phục, hoàn thiện nâng cao ch ất lưọng công tác thẩm định giá T S BĐ ng ân hàng, : • Giải pháp C áC văn b ản pháp lý quy định Chi tiết tài S ản b ảo đảm ho ạt động thẩm định giá tài sản bảo đảm • • • • B ên C ạnh , khó a luận CŨng xin đưa số kiến nghị Chính Phủ C áC C quan b ộ ngành có liên quan việ c ban hành, sửa đổi C áC văn b ản pháp quy liên quan đến định giá, đảm bảo môi trường kinh tế vĩ mô, ổn định vả minh bạch thị trường bất động sản 69 Thơng qua khóa luận tốt nghiệp, em hy vọng đóng góp thêm phần vào việc hoàn thiện thẩm định giá TSBD Sở giao dịch Những ý kiến đánh giá ý kiến đề xuất khóa luận mang tính chất cá nhân Trong đó, thân em với trình độ kiến thức C òn hạn che kinh nghiệm thự C te khơng nhiều nên khó a luận khơng thể tránh khỏi thiếu sót sai lầm Vì vậy, em mong nhận đuợc ý kiến đánh giá quý báu thầy cô b ạn để khó a luận tốt nghiệp em đuợc hồn thi ện C ó giá trị thực tiễn M ột lần nữa, em xin đuợc trân tr ọng cảm ơn gi ảng vi ê n - T S L ê Thị D i ệu anh ch làm vi c t i hoàn thành DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO - Giáo trình Tín dụng C ác dịch vụ Ng ân hàng thưong mại - Họ C viện Ng ân hàng - T ài liệu Nguyên lý chung định giá tài S ản - H ọc viện Ng ân hàng - B ộ luật D ân Sự 2005; Luật C C tổ chức tín dụng n ăm 20 ; Lu ật Đ ất đ ; Luật Giá năm 2012; - Nghị định 63/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006, Nghị định s ố 1 /20 2/NĐ -CP ngày 22/2/2012, Nghị định số 83/2010 ngày 23/7/2010 Chính Phủ giao dịch b ảo đảm - Quyết định S ố 24/2005/ Q Đ -B T C , S ố 77/2005/Q Đ-BTC, S ố 29/2008/Q Đ -B T C thông tư S ố 06/20 14/TT -B T C tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam NHNo&PTNTVN NHNo&PTNTVN v nh giao d ch b m c p tín d ng h thống Ngân hàng Nông nghi ệp Phát tri en nông thôn Vi ệt Nam -PC iao d ch b m cho vay Ngân hàng Đầu tu phát triển Việt Nam - Quy định thẩm định tài S ản bảo đảm Số 01-QĐ/TĐ T S /TPB v / Ng ân hàng (Ban hành kèm theo Quy nh s BTD ngày 10/06/2011 c a Ch t ch H ng Qu n tr Ngân hàng i C ph n Tiên Phong) PHỤ LỤC Phụ ục 01: Quyết đ ịnh số 35 Ngâ n hà ng No ng nghi ệp phát tri ển nô ng thơ n Vi ệt Na m NGÂN HÀNG NƠNG NGHIỆP CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM VÀ PHÁT TRIẺN NÔNG THÔN VIỆT NAM Độc l ập - Tự - Hạnh phúc Số: 35 /Q Đ-HĐ T V-HSX -Hà Nội, ngày 15 tháng 01 năm 2014 QUYE T ĐỊNH Ve b a n hà nh Quy đ ịnh giao dịch bảo đ ảm cấp tín dụng h ệ thố ng Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển nông thôn Việt Nam HỘI Đ Ồ NG THÀNH VIÊN NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIẺN NÔNG THÔN VIỆT NAM C ăn C ứ Bộ Lu ật Dân ngày 27/6/2005; Căn Cứ Nghi định số 63/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006, Nghi định số 1 /2 2/N Đ -CP ngày 22/2/2012, Nghị định s ố 83/2010 ngày 23/7/2010 Chính Phủ giao dịch bảo đảm C ác văn quy phạm pháp luật có liên quan; Căn Điều lệ Ngân hàng Nông nghi ệp Phát triển nông thôn Việt Nam ban hành kèm theo Quy nh s - C ăn Nghị quyế t s ố 02/NQ-HĐ T V ng ày tháng 01 năm H ộ i đồng thành viên Ngân hàng Nông nghi p Phát tri n nông thôn Vi t Nam Chưong I NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG Đieu Phạm vi đ i eu chỉnh, đ ố i t ượng áp d ụng Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển nông thôn Việt Nam gồm: Tài sản bảo đảm; giao kết giao dịch bảo đảm; thực giao dịch bảo đảm; xử lý tài sản bảo đảm Đối tượng áp dụng: a) Các đơn vị Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển nơng thơn Việt Nam: Trụ sở chính, Sở giao dịch, Chi nhánh, phòng giao dịch Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển nông thôn Việt Nam (sau gọi chung Agribank) có hoạt động cấp tín dụng lãnh thổ Việt Nam; b) Khách hàng; c) Bên bảo đảm Điều Quyen ựa chọn, quy ết đ ịnh Agribank phép lựa chọn, định biện pháp giao dịch bảo đảm chịu trách nhiệm định Điều Giải thích t ngữ Trong Quy định này, từ ngữ hiểu sau: Khách hàng C nhân , hộ g i a đình, tổ h ọp tác , tổ chức Vi ệt N am nước ngồi, tổ chức tín dụng cấp tín dụng Agribank Cap tín dụng việc Agribank thỏa thuận để khách hàng sử dụng khoản tiền cam kết cho phép sử dụng khoản tiền theo ngun tắc có hồn trả nghiệp vụ cho vay, chiết khấu, bao toán, bảo lãnh ngân hàng nghiệp vụ cấp tín dụng khác Giao dịch bảo đảm 1à giao dịch dân Agrib ank, khách hàng , bên b ảo đảm thỏa thuận pháp luật quy định việc thực biện pháp bảo đảm cấp tín dụng, bao gồm: a) Thế chap tài sản việc bên dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ Agribank không chuyển giao tài sản cho Agribank; b) Cam CO tài sản việc bên dùng tài sản thuộc quyền sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ Agribank phải chuyển giao tài sản cho Agribank; c) Kỷ quỹ 1à việ c b ên c ó nghĩa vụ gửi kho ản tiền vào t ài khoản phong toả để bảo đảm việc thực nghĩa vụ dân với Agribank; d) Bảo lãnh việc người thứ ba (sau gọi bên bảo lãnh) cam kết với Agrib ank s ẽ thực nghĩa vụ thay cho khách hàng , đen thời hạn mà khách hàng không thực thực không nghĩa vụ Bên bảo đảm 1à b ên dùng tài s ản thuộ c s hữu mình, dùng quyền sử dụng đất mình, dùng uy tín cam kết thực công việc Agribank để bảo đảm việc thực nghĩa vụ dân người khác, bao gồm b ên c ầm c O , b ên chấp, bên ký quỹ, bên bảo lãnh tổ chức trị- xã hội c sở trường họp tín chấp Bên nhận bảo đảm Agribank Giao kết giao dịch bảo đảm vi ệ C Agrib ank b ên b ảo đảm thỏ a thuận việc lựa chọn biện pháp bảo đảm, ký kết họp đồng bảo đảm thực thủ tục pháp lý cần thiết để bảo đảm cho nghĩa vụ khách hàng Agribank Ngh ĩa vụ b ảo đảm phần h o ặ C to àn b ộ nghĩa vụ d ân khách hàng Agribank thỏa thuận họp đồng bảo đảm C ác thỏ a thuận khác có liên quan Nghĩa vụ bảo đảm nghĩa vụ tại, nghĩa vụ tưong lai nghĩa vụ có điều kiện mà việc thực nghĩa vụ bảo đảm nhiều giao dịch bảo đảm Ngh ĩa vụ tương lai l nghĩa vụ d ân mà gi ao dị ch d ân làm p hát sinh nghĩa vụ xác lập sau giao dịch bảo đảm giao kết Tài sản b ảo đảm l tài s ản mà b ên b ảo đ ảm dùng đ ể b ảo đảm thực hi ện nghĩa vụ Agribank 10 Tài sản: B ao g ồm vật, tiền, giấy tờ c ó giá c ác quyền tài s ản 11 Bat động sản tài sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d) Các tài sản khác pháp luật quy định 12 Độ ng sản tài s ản kh ông ph ải b ất đ ộng s ản 13 Quyền tài sản l quyền trị g i b ang ti ề n c ó th ể chuyể n gi ao tr ong giao dịch dân sự, kể quyền sở hữu trí tuệ 14 Tài sản ph ép giao dịch tài sản không bị cấm giao dịch theo quy định pháp luật thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm 15 Tài sản kh ơng có tranh ch ẩp t ài s ản khô ng c ó tranh ch ấp quyền s hữu quyền sử dụng quản lý bên bảo đảm thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm 16 Tài sản gắn liền với đẩt: a) Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất; b) Tài sản khác gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng quy định Điểm a Khoản 16 Điều trường họp chấp bao gồm nhà ở, công trình xây dựng tài sản đó; c) Vườn lâu năm, rừng cây; d) Các tài sản khác gắn liền với đất 17 Hoa lợi, lợi tức: a) Hoa lọi sản vật tự nhiên mà tài sản mang lại; b) Lợi tức khoản lọi thu từ việc khai thác tài sản 18 Vật ch ỉn h vật P h ụ: a) Vật vật độc lập, khai thác cơng dụng theo tính năng; b) Vật phụ vật trực tiếp phục vụ cho việc khai thác cơng dụng vật chính, phận vật chính, tách rời vật Khi thực nghĩa vụ chuyển giao vật chính, phải chuyển giao vật phụ, trừ trường họp có thỏa thuận khác 19 Hàng h óa lu ân ch uy ển q U trìn h sản XU ất, kin h an h đ ộng sản dùng để trao đổi, mua bán, cho thuê phạm vi hoạt động sản xuất, kinh doanh bên bảo đảm O Giấy tờ có giá chứng xác nhận nghĩa vụ trả nợ g iữa tổ chức phát h ành giấy tờ có giá với người sở hữu giấy tờ có giá thời hạn định, trị giá thành tiền phép giao dịch Giay tờ có giá bao gồm CO phiếu, trái phiếu, hối phiếu, kỳ phiếu, tín phiếu, chứng tiền gửi, séc, chứng quỹ, giấy tờ có giá khác theo quy định pháp luật 21 Bên xử lỷ tài sản bảo đảm Agribank người Agribank ủy quyền, trừ trường họp bên tham gia giao dịch bảo đảm có thoả thuận khác Điều Tà i sản b ảo đ ảm Tài s ản b ảo đảm tài s ản hi ệ n c ó ho ặc tài s ản hình thành tưoug lai mà pháp luật khơng cấm giao dịch Tài sản hình thành tương lai gồm: a) Tài sản hình thành từ vốn vay; b) Tài sản giai đoạn hình thành tạo lập họp pháp thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; c) Tài sản hình thành thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm tài sản đăng ký theo quy định pháp luật Tài sản hình thành tương lai khơng bao gồm quyền sử dụng đất Tài sản thuộc quyền quản lý, sử dụng Doanh nghiệp nhà nuớc đuợc sử dụng để bảo đảm thục nghĩa vụ Agribank T ài S ản b ảo đảm quyền sử dụng đất the O quy định Chuong I V- Luật Đ ất đai: a) T O chức kinh te nuớc the chấp b ang quyền sử dụng đ ất chấp tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất; dụng đất trả khơng có nguồn gốc từ Ngân sách Nhà nuớc đuợc chấp quyền sử dụng đất tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất; chấp tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê; tiền thuê đất cho thời gian thuê trả truớc tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đuợc trả tiền cịn lại năm (05) năm đuợc chấp quyền sử dụng đất tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê; sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê lại b) Hộ gia đình, cá nhân chấp quyền sử dụng đất: quyền sử dụng đất; tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê; thuê đất cho thời gian thuê trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đuợc trả tiền lại năm (05) năm đuợc chấp quyền sử dụng đất tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê; tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê lại c) To chức, cá nhân nuớc ngoài, nguời Việt Nam định CU nuớc chấp quyền sử dụng đất: - khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế đuợc chấp quyền sử dụng đất tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất; - To chức , C nhân nuớc ng O ài , nguời Vi ệt N am định CU nuớc ng O ài đ ầu tu Việt Nam đuợc Nhà nuớc cho thuê đất ho ặc thuê lại đất khu C ông nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế mà phải trả tiền thuê đất hàng năm đuợc chấp tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê, đất thuê lại; Việt Nam đuợc Nhà nuớc cho thuê đất thuê lại đất khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế mà phải trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê thời gian thuê đất đuợc trả tiền cịn lại năm (05) năm đuợc chấp quyền sử dụng đất thuê tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thời hạn thuê đất thuê lại đất Truờng họp giao kết giao dịch bảo đảm họp pháp có giá trị pháp lý nguời thứ ba Tồ án, quan nhà nuớc có thẩm quyền khác khơng đuợc kê biên tài S ản b ảo đảm để thực nghĩa vụ khác b ên b ảo đảm, trừ truờng hợp pháp luật có quy định khác Căn sách quy chế quản lý rủi ro thời kỳ, Agribank quy định loại tài sản không đuợc nhận làm tài sản bảo đảm Điều Đi ều ki ện đ O i với tài sản b ảo đ ảm Truớc thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm để cấp tín dụng, Agribank kiểm tra điều kiện tài sản bảo đảm Tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm tài sản phải có đầy đủ điều kiện sau: T ài S ản phải thu ộ c quyền S hữu ho ặc quyền sử dụng , quản lý b ên b ảo đ ảm, cụ th ể: a) Đối với quyền sử dụng đất, phải thuộc quyền sử dụng bên bảo đảm theo quy định pháp luật đất đai; Điều kiện chấp quyền sử dụng đất: năm 2007 nguời sử dụng đất nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận theo quy định pháp luật mà chua đuợc quan nhà nuớc có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận nguời sử dụng đất c ó c ác lo ại giấy tờ quyền sử dụng đất quy định Khoản 1, Điều 50 Luật Đất đai đuợc thục quyền nguời sử dụng đất; - - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án ; - C òn thời hạn sử dụng đất ; - Th ể m thự C hi ện C ác quyền củ a người sử dụng đất phải phù h ọp với quy định Điều Nghị định số 1/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 b) Đối với tài sản gắn liền với đất người có quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời người có quyền sử dụng đất; c) Đ ối vớ tài s ản D o anh nghiệp nhà nước khách hàng vay b ên thứ ba, phải tài sản Nhà nước giao cho doanh nghiệp quản lý, sử dụng phép dùng làm tài sản bảo đảm theo quy định pháp luật; d) Đối với tài sản hình thành tưong lai tài sản phải thuộc quyền sở hữu toàn bên bảo đảm sau tài sản hình thành; đ) Đ ố i với tài s ản khác phải thuộ c quyền s hữu bên b ảo đảm T rường họp tài s ản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền s hữu, bên b ảo đảm phải có gi y ch ng nh n quy n s h u tài s n Tài sản phép giao dịch, có khả chuyển nhượng, khơng có tranh chấp Bên b ảo đảm chịu trách nhiệm trước pháp lu ật tính họp pháp tài s ản b ảo đảm Tài sản chấp phải mua bảo hiểm tài sản với mức bảo hiểm tối thiểu nghĩa vụ bảo đảm cộng tiền lãi phí phát sinh thời hạn bảo đảm (trừ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản mà pháp luật không bắt buộc phải mua bảo hiểm, Agribank đánh giá khơng có rủi ro thỏa thuận khách hàng khơng phải mua bảo hiểm) nội dung họp đồng bảo hiểm phải ghi rõ người thụ hưởng thứ Agribank, trường họp tài sản mua bảo hiểm trước thời điểm ký kết họp đồng bảo đảm bên bảo đảm phải bổ sung họp đồng bảo hiểm có nội dung người thụ hưởng thứ Agribank Tài sản bảo đảm phải xác định SO lượng, chủng loại, giá trị, địa tài sản (nếu quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất) thời điểm ký kết họp đồng bảo đảm Đối với tài sản chấp tàu bay, tàu biển, phương tiện giao thông giới đường bộ, phương tiện thủy nội địa phương tiện giao thông đường sắt, đáp ứng đủ 04 điều kiện nêu Agribank nhận chấp tài sản khách hàng đủ điều kiện cấp tín dụng khơng có bảo đảm tài sản Điều Giá trị tài sản d ùng đ ể b ảo đ ảm thực hi ện nhi ều nghĩa vụ d â n Một tài sản dùng để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ Agribank bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ Agribank bên nhận bảo đảm khác, giá trị tài sản thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hon tổng giá trị nghĩa vụ bảo đảm Điều Xác đ ịnh giá trị tà i sản b ảo đ ảm Tài sản bảo đảm xác định giá trị thời điểm ký kết họp đồng bảo đảm phải lập thành văn bản, phận không tách rời họp đồng bảo đảm Việc xác định giá trị thời điểm ký kết họp đồng bảo đảm làm sở để Agribank xác định mức cấp tín dụng, không áp dụng xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ Tài sản bảo đảm phải định giá đồng Việt Nam Giá trị củ a tài S ản b ả O đ ảm dư ợc xác định sau: a) Vàng mi eng : Giá mua vào trụ S doanh nghi ệp , tổ chức tín dụng Sở hữu nhãn hiệu vàng mieng thời điểm cuối ngày trước ngày định giá T rường h ợp giá mua vào khơng niêm yet giá trị vàng mi eng xác định theo quy định Điểm e Kho ản Điều này; b) Trái phieu Chính phủ niêm yet S giao dịch chứmg khoán: Giá tham chi eu S giao dị ch c hứmg khoán th ời ểm cu ối ngày trư ớc ngày định giá thời điểm gần trước ngày định giá ( n eu khơng có giá tham chieu thời ểm cu ối ngày trước ngày định giá); c) C ổ phieu, trái phieu, chứmg quỹ (dưới g ọi tắt chứmg khoán) doanh nghi ệp (kể tổ c tín dụng ) phát hành niêm yet S giao dị c h chứmg khoán: Giá tham c hi eu S giao dị ch chứng khoán th ời ểm c uố i ngày trước ngày định giá ho ặc thời điểm g ần trước ngày định giá (neu khơng có giá tham chi eu th ời ể m cu ố i ngày trư ớc ngày định giá) d) Gi trị quyền sử dụng đất xác định the O quy định Kho ản Đ i ều Luật Đất đai phương pháp xác định sau: nước giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất xác định theo giá đất UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định, không khấu trừ giá trị quyền sử dụng đất thời gian sử dụng; Điểm d Kho ản Đ iều Agrib ank b ên b ảo đảm tho ả thuận the O giá đất thực tế chuyển nhượng địa phương nơi cho vay vào thời điểm chấp CO sở thông tin: Giá chuyển nhượng đăng báo thời điểm định giá; giá trị họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương ứng loại; giá theo tài liệu phịng Tài ngun Mơi trường, Cơng ty mơi giới kinh doanh bất động sản, sàn giao dịch bất động sản ; - T O chức kinh te , C nh ân , hộ g i a đình sử dụng đất thu ê trước ng ày 1/7/2004 mà trả tiền thuê đất cho thời gian thuê trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất trả tiền lại năm (05) năm chấp quyền sử dụng đất tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê Trường họp Agribank xác định giá trị tài sản chấp quyền sử dụng đất với giá trị tương đương bang SO tiền thuê đất bên bảo đảm trả lại cho khoảng thời gian chưa sử dụng đất đ) Tài sản hình thành tương lai: Được xác định sở thoả thuận Agribank bên bảo đảm, tối đa tổng mức đầu tư cấp có thẩm quyền chủ đầu tư phê duyệt tài sản họp đồng mua bán tài sản đó; e) Đ ộng s ản, bất động sản (trừ quyền sử dụng đất) C ác loại tài sản bảo đảm khác: Gi trị tài s ản b ảo đ ảm d o Agribank b ê n b ả o đảm thỏ a thuận the o gi trị mu a bán chuyển nhượng thực tế thị trường thời điểm định giá Trường họp không xác định giá thị trường, Agribank bên bảo đảm thỏa thuận sở loại giá sau: Gi quy định củ a nh nước (neu C ó ) ; gi trị g i ao dịch mu a b án củ a tài s ản đ ó (hó a đ ơn b án hàng , h ọp đồng mu a b án, tờ khai hải quan ) ; gi trị c òn l ại c tài s ản ghi nhận SO sách kế tốn bên bảo đảm (bảng cân đối kế toán, báo cáo tài chính); gi trị tài s ản b ảo đảm đưọc định g i b ởi tO chức c ó c thẩm định giá; tài sản cần định giá tổ chức có chức thẩm định giá thực theo quy định Khoản 4, Điều Đối với tài sản bảo đảm quyền đòi nợ: Căn SO tiền khách hàng cịn tốn (quyền địi nợ gốc) cịn hạn tốn xác nhận văn b ản c ác b ên li ên quan g ồm : Khách hàng - B ên c ó nghĩa vụ trả n ọ - Agrib ank nơ c ấp tín dụng Các tài sản bảo đảm bắt buộc phải định giá tổ chức có chức thẩm định giá trường họp sau đây: a) Tài sản bảo đảm có giá trị dự kiến từ 50 tỷ đồng trở lên khách hàng người có liên quan Agribank đối tượng bị hạn chế cấp tín dụng theo quy định Điều 127 Luật Các tổ chức tín dụng; b) Tài sản bảo đảm có giá trị dự kiến từ 200 tỷ đồng trở lên; c) Tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ theo Họp đồng cấp tín dụng từ 70 tỷ đồng trở lên (bao gồm c ả khoản c ấp tín dụng có dư nọ, c ác khoản cấp tín dụng đưọc giải ngân và/hoặc cấp tín dụng theo Họp đồng cấp tín dụng ký kết); Điều d) Tài sản Mức bảo cấp đảm tín d ụng quyền tố sở i đ hữu a so trí vớituệ, giá quyền trị tài khai sản bthác ảo đtài ảmnguyên thiên nhiên; loại kim khí, đá quý, loại máy móc thiết bị đặc thù; Mức cấp tín dụng tài sản cầm cố, chấp (trừ tài sản quy định đ) Tài sản này): bảo đảm màbằng Agribank không đuợc, bên bảo đảm Khoản Điều Toi đa 75% giá trị tàitụsảnđịnh bảogiá đảm không thống đuợc với kết định giá Agribank Mức C ấp tín dụng đố i với tài S ản b ảo đ ảm C ác Io ại g i tờ C ó gi , e) Truờngố họp tổ chức códư chức thẩm định nơi cấp tín S ti giá đuợc Agribank ề n dụng đề nghị định giá nhung không đủ khả địa bàn tỉnh, thành phố nơi gửi: cấp tín dụng có giấy tổ chức có giá chức thẩm phát định hành; giá định tàiSO sảndư bảo đảm a)khơng Đối với tờ có donăng Agribank tiềngiá kýcác quỹ, tiền gửiquy định Điểm a, b, c, d, đ Khoản Điều này, Agribank thành lập Hội đồng Agribank đồng Việt Nam: Mức cấp tín dụng tối đa khơng vượt q SO tiền gốc thẩm độc (+) lập.vớ S ố tiền lãi C òn hưởng trừ (-) S ố tiền lãi phí phải trả (mệnhđịnh giá)giá C ộng - Hội đồngththẩm định giátínđộc lập;do Giám đốc Agribank nơi C ấp tín dụng phát S inh h ạn C ấp dụng định, gb) ồmĐối C ácvới thành au đây:phủ, giấy tờ có giá tổ chức tín dụng khác phát trái phần phiếuS Chmh + Giám đốc hovàặctrái Phóphiếu giámchuyển đốc đuợc phân , uỷ quyền Chủgửi tịch hành (trừ CO phiếu đổi); tiềncông ký quỹ, SO dưlàtiền tại; tổ chức tín + Truởng Phó Phịng Tín dụng Kế hoạch - Kinh doanh thành viên dụng khác Thuờng trụcbằng Hộiđồng đồng;Việt Nam: Mức cấp tín dụng tối đa không vượt 90% SO tiền g ố C (mệnh giá) C ộng (+) vớ S ố tiền lãi C òn đượC hưởng trừ (-) Số tiền lãi phí phải + trả phát+sinh thời hạn cấp tín dụng; + c) Đối với tài sản bảo đảm loại giấy tờ có giá tổ chức tín dụng phát hành (trừ - CO phiếu trái phiếu chuyển đổi); tiền ký quỹ, SO dư tiền gửi tổ chức tín + dụng ngoại tệ: Mức cấp tín dụng tối đa khơng vượt q 80% SO tiền gốc (mệnh đủ thành viên tham gia giá) C ộng (+) vớ S ố tiền lãi C òn đượC hưởng trừ (-) S ố tiền lãi phí phải trả phát + Thuong trực Hội đồng đề xuất phuơng án định giá theo quy định Khoản Sinh Điều thời hạn cấp tín dụng; + d) Đối với chứng khoán niêm yết Sở giao dịch chứng khốn: Mức trí cấp tín +dụng tối đa 50% giá trị tài sản bảo đảm tham gia Trường họrp mức cấp tín dụng tối đa cao mức quy định Khoản 1, Điều đồng Tongb Giám phêđuợc duyệtđịnh theogithẩm Đ ốHội i với c ácthành tài S viên, ản không buộđốc c phải b ởquyền tổ chức có chức thẩm định giá theo quy định Khoản Điều này, truờng họp cụ thể, Agribank thỏa thuận với bên bảo đảm thuê tổ chức có chức thẩm định giá xác định giá trị tài sản bảo đảm thành lập Hội đồng thẩm định giá độc lập theo quy định Điểm e, Khoản Điều Các chi phí phát sinh liên quan đến việc thuê thẩm định giá, bên bảo đảm trả thục theo thỏa thuận ... dụng ,giao dịch bảo đảm, bên bảo đảm, bên nh? ??n bảo đảm, giao kết giao dịch bảo đảm, nghĩa vụ đuợc bảo đảm, nghĩa vụ tuơng lai, tài sản bảo đảm, tài sản, bất động sản ,động sản, quyền tài sản, tài sản. .. THẨM Đ? ?NH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI SỞ GIAO DỊCH NHNO&PTNT VIỆT NAM 53 3.3 MỘT S Ĩ GIẢI PHÁP NH? ??M HỒN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM Đ? ?NH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI SỞ GIAO. .. Ả -43 2.3 Đ? ?NH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM Đ? ?NH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM PHỤC VỤ CHO VAY TẠI SỞ GIAO D ỊCH NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỀN NÔNG THÔN VIỆT NAM. 44 2.3.1 NH? ??NG KÊ T QUẢ ĐẠT