. Môi trường kinh tế
2.2. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
2.2.1. Quy đ ịnh hi ện hà nh về tà i sản b ảo đ ảm và thẩm đ ịnh giá tà i sản b ảo đ ảm
2.2.1.1. Căn c ứ P h áp lỷ
Ng ân hàng N ông nghi ệ P và phát tri en nô ng thô n luô n tu ân thủ tất C ả C ác văn
bản pháp quy do Nhà nước và Pháp luật quy định liên quan đến tài sản bảo đảm và công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm. Cụ thể là các văn bản của Nhà nước, Chính phủ và C á C B ộ ng ành li ên qu an như : B ộ lu ật D ân sự n ăm 2005; Lu ật C ác tổ chức tín
dụng năm 20 1 0; Luật Đất đai 20 1 3 ; Luật Giá năm 20 1 2 ; Nghi định số 1 63/2006/NĐ-
CP ngày 29/12/2006, Nghị định số 1 1 /2 0 1 2/NĐ -CP ngày 22/2/2012, Nghị định s ố 83/2010 ngày 23/7/2010 của Chính Phủ về giao dịch bảo đảm; Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC, số 77/2005/QĐ-BTC, số 1 29/2008/QĐ-BTC và thông tu số 06/2014/T T-B T C về 13 tiêu chuẩn th ẩm định gi á Vi ệt N am .
Bản thân Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt nam cũng dựa
trên u l c a Ngân hàng Nông nghi p và
Phát tri n nông thôn Vi t Nam ban hành kèm theo Quy nh s -
Ngh quy t s 02/NQ- a H ng thành viên
Ngân hàng Nông nghi p và Phát tri n nông thôn Vi
định riêng liên quan đến công tác thẩm định tài sản bảo đảm. Các quy định này đuợc ghi rõ trong Q uyết định s ố 3 5 /Q Đ-HĐ T V-HSX về b an hành Quy định giao dị ch b ảo
đảm c ấp tín dụng trong hệ thống Ngân hàng Nơng nghi ệp và Phát triển nông thôn Vi ệt
Nam. Quy nh này có hi u l c k t Quy t
định số 1 300/QĐ-HĐQT-TDHo ngày 03/12/2007 của Hội đồng quản trị Ngân hàng
Nông nghi p và Phát tri n nông thôn Vi t Nam v nh th c hi n các
bi n pháp b m ti n vay trong h th ng Ngân hàng Nông nghi p và Phát tri n nông
thôn Vi n s i, b n giao d ch b m.
2.2.1.2. Các n ội dung ch ỉnh
Quyết định s ố 3 5 /Q Đ -HĐ T V-HSX b ao g ồ m 7 8 đi ề u kho ản , quy định
về giao
d ch b m c p tín d ng trong h th ng Ngân hàng Nông nghi p và Phát tri n nông thôn Vi
tài s n b m; giao k t giao d ch b m; th c hi n giao d ch b m;
x lý tài s n b
quy định về tài sản bảo đảm cũng nhu cách xác định giá trị tài sản bảo đảm nằm ngay trong chuơng 1 của Quyết định.
Đầu tiên, Quyết định giải thích một SO thuật ngữ cơ bản đuợc sử dụng trong văn
bản nhu: khách hàng, cấp tín dụng,giao dịch bảo đảm, bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm, giao kết giao dịch bảo đảm, nghĩa vụ đuợc bảo đảm, nghĩa vụ trong tuơng lai, tài sản bảo đảm, tài sản, bất động sản,động sản, quyền tài sản, tài sản đuợc phép giao dịch, tài sản khơng có tranh chấp, tài sản gắn liền với đất, hoa lọi, lọi tức, hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất kinh doanh, giấy tờ có giá, bên xử lý bảo đảm. Trong đó, hai thuật ngữ liên quan trục tiếp đến đối tuợng nghiên cứu của bài khóa luận này đuợc giải thích nhu sau:
Tài sản bảo đảm là tài s ản mà bên b ả o đ ảm dùng đ ể b ảo đ ảm thực hi ện
nghĩa
Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai ; nhà ở, cơng trình xây dựng g ắn
li ề n v ới đ ất đai , k ể cả các tài s ản g ắn li en với nhà, cơng trình xây dựng đó ; các tài
s ản
khác g n li n v tài s n khác do pháp lu nh.
Ngay sau đó, Quyết định đã giải thích rõ hon thế nào là tài sản bảo đảm cũng nhu C á C đi ều ki ện của tài S ản b ảo đ ảm . T ại Đ i ều 4 - T ài S ản b ả O đảm , kho
ản 1 và
kho ản 2 đuợc quy định g i ống với Nghi định S ố 1 1 /2 0 1 2 /NĐ-CP - Đ i ề u 1. Sử a
đổ i, b ổ
sung m t s u c a Ngh nh s - a
Chính ph v giao d ch b m
và phát triển nông thôn Việt Nam đã quy định chi tiết hon về việc thế chấp tài sản bảo
T ch c kinh t c,
h ch c, c i Vi
nh c ngoài.
Tại Điều 5 của Quyết định này, Ngân hàng đã nêu ra 5 điều kiện đối với tài sản bảo đảm, cụ thể là:
• Tài s ản ph ải thu ộc quyền s ở hữu ho ặc quyền sử dụng, qu ản lý của bên b ảo đảm,
c th tài s n g n li n v t, tài
s ản của Doanh nghiệp nhà nuớc , tài s ản hình thành trong tuơng lai và đố i với tài s n khác.
• Tài s ản đu ợc phép giao dịch, có kh ả n ăng C huyển nhuợng, khơng có tranh ch ấp.
• Tài s ản th e ch ấp phải mua b ảo hi ể m tài s ản
• Tài s ản b ả o đ ảm ph ải xác định đu ợc s ố lu ợng, chủng lo ại, giá trị , địa chỉ tài s ản
(n u là quy n s d t và tài s n g n li n v t) t i th m ký k t h p
ng b m.
• i v i tài s n th ch p là tàu bay, tàu bi i
ng b n th y n ng s
u ki n nêu trên thì Agribank ch nh n th ch p tài s i
v u ki n c p tín d ng khơng có b m b ng tài s n.
Ve việc xác định giá trị tài sản bảo đảm, Agribank quy định tại Điều 7. Cụ thể
tài s n b nh giá tr t i th m ký k t h ng b m
và ph c l n, là m t b ph n không tách r i h ng b
m.
Vi nh giá tr t i th m ký k t h ng b m ch Agribank
xác định mức c ấp tín dụng, khơng áp dụng khi xử lý tài s ản b ảo đ ảm đ ể thu hồ i nợ. Tài
s n b m ph nh giá b ng Vi t Nam.
quy định c ách xác định g i á trị đ ối v ới tài S ản b ảo đảm là Vàng mi e ng, Trái phi eu
Chính ph , ch ng khoán do doanh nghi p c niêm y t
trong tuơng lai, giá trị quyền sử đất và động sản, bất động sản (trừ quyền sử dụng đất) và c ác l o ại tài S ản b ảo đ ảm khác . (Xem th ê m tại phụ lục 1) . Tại đi ều này, ng ân
cũng quy định các trường họp phải th các cơng ty định giá bên ngồi và trường họp thành lập Hội đồng thẩm định giá độc lập (thành phần tham gia và nguyên tắc hoạt động của Hội đồng).
2.2.2. Quy trình th ẩm định giá TSBĐ
Tại Sở giao dịch Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nơng thơn Việt Nam, mọi quy trình đối với hoạt động cho vay được quy định trong cuốn Cam nang hoạt động của Phịng Tín dụng. Thực tế, khơng có quy định nào cụ thể, riêng biệt về hoạt động thẩm định giá TSBD mà khâu này được trình bày trong quy trình chung về nhận cầm cố, thế chấp tài sản của khách hàng hoặc bảo lãnh của bên thứ ba như dưới đây.
Biểu đồ 2: Quy trình n hận cầm cố, th ế chấp tài sản h oặc b ảo lãn h củ a b ên th ứ b a
Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ
TSBĐ
Nhận tài sàn bào
đàm và nhập dữ Quàn lý TSBĐ
Thẩm định TSBĐ Đăng ký giaodịch bàO đàm Định giá lại TSBĐ
Định giáTSBĐ chứng thực giaoCông chứng, dịch bào đam Thay thế/bổ sung TSBĐ Tổng hợp kết quà tham định, lập biên bàn định giá TSBĐ Lap và ký hợp
đồng bào đầm Xử lý hoặc giảichap TSBĐ
Từ quy trình nhận cầm cố, thế chấp tài sản trên, ta nhận thấy công tác thẩm định TSBD bao gồm 4 bước đầu tiên trong quy trình.
Bước 1: Tiếp nhận và kỉểm tra hồ sơ TSBD
- Trao đ ổi , thu th ập thô ng tin Ii ên qu an đ en kh ách h àng vay vốn và T S B Đ để xe
m tổng
quát T S B Đ c ó đủ điều kiện được nhận làm bảo đảm tiền vay hay không - Dựa vào đi ều ki ệ n đố i với tái S ản được nh ận làm B Đ T V - Đ i ều 5 Quyet định S ố 3 5 /Q HĐ T V - HSX.
-
Giấy chứng nhận quyền sở hữu/ quyền sử dụng và các quyền lợi hên quan đến tài sản (trừ truờng họp tài sản thế chấp là tàu bay, tàu biển tham gia hoạt động trên tuyến quốc tế), giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh tài sản thuộc quyền sở hữu khách hàng, giấy chứng nhận bảo hiểm trong truờng họp khách hàng phải mua bảo hiểm đối với TSBĐ.
- Ki ể m tra h O S ơ T S B Đ : đủ Io ại , so Iucmg , họp pháp , họp lệ the O quy định
củ a ph áp
luật, phù họp với các hồ sơ tài liệu có liên quan.
- S ao chụp hO sơ T S B Đ phục vụ c ông tác thẩm định .
Bước 2: Thẩm định TSBD
- Thẩm định tính pháp lý, khả năng chuyển nhuọng , khả năng quản lý T S BĐ
NguOn thông tin : H O S ơ và thông tin do khách hàng cung c ấp , khảo S át
thực te,
c ác c ơ quan c ó thẩm quyền, các nguOn khác (chính quyền địa phuơng , c ơng an, tị a án,
cơ quan ĐKGDBĐ, NHTM khác, báo chí, phuơng tiện thơng tin đại chúng,...) Nội dung thẩm định:
• T S B Đ thỏ a mãn c ác điều ki ện đuọc nhận làm B Đ TV the O Điều 5 Quyet định
S o 3 5 /Q Đ - HĐ T V - HSX • NguOn g o c , đặc điểm T S B Đ
• Khả năng thu hOi nọ vay trong truòng họp phải xử lý T S B Đ
Đánh giá khả năng quản lý tài sản, đề xuất biện pháp quản lý TSBD an toàn, hiệu quả. Truờng họp nhận cầm cố, thế chấp tài sản của bên thứ ba cần tìm hiểu thêm về bên bảo đảm (về mối quan hệ với khách hàng vay vốn, năng lục pháp luật dân sụ và hành vi dân sụ,...)
-
• Rủi ro về hO sơ pháp lý của T S B Đ • Rủi ro về việ c giảm giá trị của T S B Đ
• Rủi ro về tính thanh khoản của T S B Đ (khả năng chuyển hó a thành tiền) • Rủi ro d o sự thay đ O i chính S ách của Nh à nuớc .
Truởng họp thuê cơ quan tu vấn thẩm định: Phịng Tín dụng làm tờ trình Giám đốc, v/v thuê cơ quan tu vấn.
Bước 3: Dịnh giá TSBD
-
TSBD đuợc xác định giá trị tại thời điểm ký kết HD bảo đảm, việc xác định giá trị tại thời điểm chỉ làm CO sở xác định mức cho vay của NHNoVN, không áp dụng khi
xử lý TSBD để thu hồi nợ.
Giá trị TSBD tiền vay do Sở giao dịch, khách hàng vay, bên bảo lãnh thỏa thuận trên cơ sở giá trị thị truờng tại thời điểm xác định, tham khảo giá quy định của
nhà nước (nếu có), giá mua, giá trị cịn lại trên SO sách kế toán và các yếu tố khác về giá.
Riêng đối với giá trị TSBD là quyền sử dụng đất:
• T rường họp h ộ g i a đình , C á nh ân được nhà nước g i a O đ ất n ông ngi ệ P
khơ ng thu
tiền sử dụng đất thì xác định theo giá đất do UBND tỉnh, TP trực thuộc TW quy định, không khấu trừ giá trị quyền sử dụng đất đối với thời gian đã sử dụng. • Gi á trị Q S D đất đ ối với trường h ọp khơ ng thuộ C quy định trên thì do S GD
NHNo và khách hàng vay thỏa thuận theo giá đất thực tế chuyển nhượng ở địa phưong tại thời điểm thế chấp.
- Mức cho vay tối đa S O với giá trị T S B Đ tiền vay :
• Đ ố i với T S C am C ố , the chấp : mức cho vay t ối đa b ang 7 5 % g i á trị T S B Đ
• Trường họp c ấm c ố bang chứng khóan, giấy tờ c ó giá : mức cho vay the O QĐ của SGD theo từng thời kỳ
• Đ ố i với b ộ chứng từ xuất khẩu th e chấp vay vốn : mức cho vay t ối đa b ang
100% giá trị bộ chứng từ hoàn hảo trừ đi SO tiền lãi vay phải trả trong thời hạn vay vốn.
Bước 4: Tong hợp kết quả thẩm định, lập bỉên bản định giá TSBD
• C B T D lập bi ê n b ản định gi á T S B Đ th e o mẫu Số O 1 (xe m th ê m ở Phụ lục 2)
• L ập b áo c áo thẩm định cho vay, tổng họp ket quả thẩm định, ghi rõ ý kien đề xuất nhận/không nhận TSBD, biện pháp quản lý TSBD, mức cấp tín dụng SO với giá trị TSBD
• T rình l ãnh đạo ph ịng T ín dụng ký duyệt .
2.2.3. Phuong pháp thẩm đ ịnh giá TSBĐ 1 à b ất đ ộng sản đ ang đ ưục áp d ụng
Hiện nay, các Cán bộ tín dụng ở Phịng Tín dụng Sở giao dịch Ngân hàng Nơng nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam đang áp dụng phưong pháp SO sánh thị trường để định giá BDS được dùng làm TSBD tại Sở giao dịch.
Sau khi nhận được hồ sơ do khách hàng cung cấp. cán bộ tín dụng đi khảo sát thực trạng và đánh giá các nguồn thông tin trên đã đúng đắn, họp pháp hay chưa. Neu hồ sơ pháp lý họp lệ, TSBD thỏa mãn các điều kiện về TSBD được quy định tại Dieu 5 Quyết định 35 của Ngân hàng thì cán bộ tín dụng tiếp tục tìm hiểu các thơng tin tham khảo về giá đất tại khu vực này, thơng qua tìm hiểu c ác thơng tin về c ác giao dịch gần đó từ những người dân sống xung quanh và các phương tiện thông tin đại chúng như các S àn gi ao dịch b ất động S ản và c ác trang web về mua b án nhà đất, thông
thường c án b ộ tín dụng S ẽ tìm mức giá giao dịch của 3 mảnh đất c ó vị trí tương tự . Từ
Các phương pháp khác như phương pháp thu nhập, phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư chưa được sử dụng. Việc sử dụng duy nhất phương pháp SO S ánh trực tiếp sẽ khiến cho kết quả định giá của ngân hàng C ịn thiếu tính khách quan và thiếu CO sở khoa học. Thêm vào đó, CO sở của phương pháp SO sánh trực tiếp là giá
cả giao dịch trên thị trường. Mức giá này chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố như quan hệ cung cầu, mối quan hệ giữa người mua và người bán,... nên có thể chưa phản ánh đúng giá trị của BĐS.
2.2.4. Thực trạng tổ chức hoạt đ ộng thẩm đ ịnh giá tài sản b ảo đ ảm
2.2.4.1. về đội ngũ nhân sự
Hiện nay, theo sự phân cơng nhiệm vụ, chức năng từng phịng ban của Ban lãnh đạo SGD, công tác thẩm định giá TSBD được giao cho phịng Tín dụng. Do vậy, chính cán bộ tín dụng là người trực tiếp thực hiện công việc này và chịu trách nhiệm trước Ban lãnh đạo SGD. Tính đến tháng 4 năm 2014, SO lượng cán bộ phịng Tín dụng là 28 người bao gồm 1 Trưởng phịng, 3 phó phịng, 10 Chun viên quan hệ khách hàng cá nhân, 10 Chuyên vi ên quan hệ khách hàng d o anh nghi ệp và 4 Chuyê n vi ên th ẩm
định .
Phần lớn đều tốt nghiệp chuyên ng ành Kinh tế và chuyên ngành Ng ân hàng thương mại các các trường Đại học như Đại học Kinh tế quốc dân, Học viện Ngân hàng, Đại học Thương mại. Thực tế, các chuyên viên quan hệ khách hàng chính là người thẩm định TSBD nói chung và thẩm định giá TSBD nói riêng. Sau khi lập báo cáo thẩm định, các chuyên viên thẩm định của phịng mới tiến hành đánh giá lại tính chính xác và phù họp của các nội dung trong báo cáo để trình lên Ban lãnh đạo SGD.
2.2.4.2. về việc th U th ập và lưu tr ữ th ô ng tin
Khi tiến hành thẩm điịnh giá T S B Đ , c án b ộ tín dụng S ẽ là người trực tiếp đi tìm
thơng tin. Nguồn thơng tin chủ yếu mà cán bộ tín dụng tiếp cận và sử dụng là nguồn thông tin do khách hàng cung cấp, nguồn thông tin trên các trang mạng điện tử và nguồn thông tin thu thập được từ việc khảo sát thực trạng tài sản và trong một SO trường họp cịn là nguồn thơng tin từ phía các cơ quan có thẩm quyền, các Bộ ban ngành có liên quan. Doi với TSBD là BĐS, việc xác nhận các thông tin về quyền sở hữu họp pháp và khơng có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là vô cùng quan trọng. Ve mặt này, các cán bộ tín dụng của Sở giao dịch tiến hành thu thập thông tin và xác minh thông tin rất thận trọng. Tuy nhiên, các thơng tin khác như hình dáng, kích thước khu đất và tình trạng tài sản gắn liền với đất lại không được quan tâm, chú ý đúng mức.
Bên c ạnh đó, vi ệ c lưu trữ và tổng h ọp thô ng tin T S B Đ tại S ở g i ao dị ch chưa
được thực hiện. Các thơng tin mà cán bộ tín dụng thu thập được chỉ nằm trong các báo cáo thẩm định mà chưa được hệ thống hóa thành một cơ sở dữ liệu hồn thiện về TSBD. Hiện nay, trên hệ thống IPCAS của NHNo&PTNTVN mới chỉ có một nội