. Môi trường kinh tế
2.3. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM PHỤC VỤ CHO
ĐẢM PHỤC VỤ CHO VAY TẠI SỞ GIAO DỊCH NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIE N NÔNG THÔN VIỆT NAM.
2.3.1. Những kết quả đ ạt đ ưục
Sở giao dịch Agribank đã đạt được những thành công nhất định trong hoạt động tín dụng nói chung và trong cơng tác thẩm định TSBD tiền vay nói riêng. Cụ thể:
Thứ nhất, tầm quan trọng của TSBD trong hoạt động chO vay những năm gần đây đã được Sở giao dị ch đặt nh ỉều sự quan tâm hơn.
Dieu này thể hiện qua việc nâng cao tỷ trọng dư nợ cho vay có TSBD trong tổng dư nợ của Sở giao dịch. Cụ thể là dư nợ cho vay có TSBD năm 2011 đạt 4452 tỷ đồng chiếm 66,87% tổng dư nợ và đến năm 2013 đã tăng lên 4386 tỷ đồng chiếm 87,02% tổng dư nợ.
Thêm vào đó, năm 2014 là năm mà NHNo&PTNTVN ban hành Quyết định SO 3 5 vào tháng 2 thay thế cho Quyết định số 1 3 00/HĐTV-HSX đã ra đời từ tháng 1 2 năm 2007. Quyết định mớ này quy định chặt chẽ hơn về C ác khâu trong quy trình thẩm định TSBD.
Th ứ ha ỉ, Sở giao dị ch đã tự xây dựng được quy trình thẩm định TSBD b ao gồm
quy trình thẩm định giá TSBD dựa trên các quy định chung ở Quyết định sO 35 của NHNo&PTNT Việt Nam.
Quy trình này được trình bày chi tiết cụ thể trong cẩm nang hoạt động của phịng Tín dụng. Tat cả các bước trong quy trình thẩm định đều căn cứ dựa trên các văn bản pháp luật hiện hành nói chung cũng như quy định của NHNO&PTNT VN nói riêng. Trong quy trình thẩm định, C ác C án bộ tín dụng tự chịu trách nhiệm từ khâu nhận hồ sơ, thẩm định và đưa ra quyết định tín dụng.
2.3.2. Các hạn chế, t O n tại và nguyên nhâ n
2.3.2.1. Các h ạn ch ế XU at P h át từ nguy ên n h ân th U ộ C về Ngân h àng
Bên cạnh các điểm sáng kể trên, hoạt động thẩm định TSBD đặc biệt là khâu thẩm định giá TSBD tại Sở giao dịch Agribank vẫn còn tồn tại rất nhiều bất cập.
Thứ nhất, về vãn bản và công tác tổ chức hướng dẫn thực hỉện hoạt động thẩm định giá TSBD. Hiện nay, B an lãnh đạo ngân hàng vẫn chưa đề C ao vai trò định giá
tài
s ản đảm b ảo trong ho ạt động tín dụng , dẫn đen chưa ban hành những quy ch e , trình tự
thủ tục, chức năng nhiệm vụ của c ông tác định giá tài s ản đảm b ảo tại ngân hàng m ột
cách c th
trước đây nhưng đây cũng mới chỉ là những quy định chung nhất, là cơ sở cho công tác bảo đảm tiền vay, còn vấn đề liên quan trực tiếp đến công tác thẩm định giá như các nội dung về lý luận, các nội dung chi tiết về quy trình thực hiện thẩm định giá tài sản bảo đảm hay phương pháp định giá đối với từng loại tài sản mang tích chất khác biệt như bất động sản, máy móc, thiết bị chuyên dụng... lại chưa có những văn bản hướng dẫn cụ thể.
Thứ hai, về phương pháp áp dụng để thẩm định giá TSBD là BDS. C ó thể nó i,
việc thẩm định giá TSBD là BDS tại Sở giao dịch đang được tiến hành chủ yếu dựa trên quan điểm chủ quan của cán bộ tín dụng. Hau hết các trường họp chỉ lấy thông tin về giá giao dịch trên thị trường của ba bất động sản tương tự để SO sánh với BDS mục tiêu, trong khi với phương pháp SO sánh trực tiếp thì ngồi việc xác định được các BDS có vị trí tương tự và có thơng tin giao dịch trong khoảng 12 tháng gần nhất với thời điểm định giá thì cán bộ tín dụng cần tìm hiểu thêm sự khác biệt về các yếu tố như yếu tố pháp lý, vị trí, mơi trường, cơ sở hạ tầng, ... của các BDS này SO với BDS mục tiêu để từ đó có những điều chỉnh phù họp vào giá các BDS SO sánh. Thêm vào đó, theo đúng như cơ sở lý luận và các bước tiến hành của phương pháp này thì cán bộ tín dụng cịn phải cụ thể hóa % tăng giảm những chênh lệch trên để có được các cơ sở SO sánh đáng tin cậy nhất, từ đó tính bình qn hoặc lựa chọn giá BDS mục tiêu ít phải điều chỉnh nhất để tính ra giá trị của BDS mục tiêu. Tuy nhiên, việc tính bình qn ở đây cũng khơng được áp dụng. Sau khi tìm hiểu các giá bán trên thị trường của các
BDS SO sánh, cán bộ tín dụng thường lựa chọn giá bán thấp nhất trên thị trường để làm cơ sở tính mức cho vay vì cán bộ tín dụng ln tin rằng điều này giúp Sở giao dịch giảm thiểu được tối đa rủi ro tín dụng. Bên cạnh đó, việc xác định giá trị các tài sản gắn liền với đất như nhà ở còn chưa được chú trọng. Thông thường, đối với các tài sản này, Ngân hàng có thể sử dụng phương pháp chi phí để tính tốn giá trị. Tuy nhiên, tại Sở giao dịch Agribank việc xác định giá trị còn lại của các tài sản gắn liền với đất khơng được tiến hành, do đó giá trị các tài sản này thường khơng được tính hoặc được tính rất ít vào giá trị BĐS.
Bên cạnh đó, việc áp dụng duy nhất một phương pháp định giá cịn làm cho kết quả định giá khơng được chuẩn xác, thiếu tính khách quan. Tuy rằng phương pháp SO sánh trực tiếp ít gặp khó khăn trong việc thực hiện và thể hiện sự đánh giá của thị trường nhưng phương pháp này rất dễ có sai SO khi mà cơ sở giá trị thị trường đầy biến động như giai đoạn hiện nay. Vi vây, Sở giao dịch cần sử dụng thêm các phương pháp bổ trợ khác như phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp chi phí để nâng cao mức độ tin cậy của kết quả định giá.
Thứ ba, về đội ngũ cán bộ thẩm định. Tham định giá T S B Đ là một C ông việ
C
phức tạp, đòi hỏi nhiều kỹ năng cũng như kiến thức sâu rộng, am hiểu về lĩnh vực thẩm định giá. Hiện nay, khó có một cá nhân nào tại Sở giao dịch đáp ứng tối đa nhu cầu này do thẩm định giá tại Việt Nam vẫn còn là lĩnh vực khá mới mẻ, các cơ sở đào tạo chuyên sâu mới đang dần hình thành, và tại một SO ít các trường đại học, chuyên ngành định giá tài sản mới được giảng dạy một hai năm gần đây. Thêm vào đó, Sở giao dịch thì chưa thành lập được một bộ phận thẩm định riêng biệt và cũng chưa tổ chức các cuộc hội thảo, tọa đàm hay lớp tập huấn bồi dưỡng nghiệp vụ nào về công tác này. Hơn nữa, người thẩm định giá tài sản bên cạnh chuyên môn nghiệp vụ cịn địi hỏi rất nhiều kinh nghiệm để có thể nhận diện được các yếu tố khác biệt của tài sản cũng như các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản trong tương lai. Nhrmg kinh nghiệm lại chỉ có thể tích lũy trong thời gian cơng tác, vì vậy địi hỏi kinh nghiệm với lực lượng cán bộ trẻ là một yêu cầu khó có thể đáp ứng. Hiện nay, Sở giao dịch có đội ngũ cán bộ khá trẻ (độ tuổi trung bình của Phịng Tín dụng là 30 tuổi) và kinh nghiệm hoạt động cịn hạn chế. Thêm vào đó, nền tảng kiến thức về thẩm định thức còn khá mỏng và mơ hồ. Điều này khiến cho việc thực hiện thẩm định giá TSBD mới chỉ dừng ở mức đánh giá khái quát.
Thứ tư, về nguồn cơ sở dữ liệu . Trong ho ạt động tham định giá T S BĐ đặc biệt
là BD S, các thơng tin như vị trí, kích thước, hình dáng BD S, thời điểm xây dựng, chất lượng còn lại,... là những căn cứ quan trọng để xác định giá trị BDS này. Tuy nhiên, hiện nay cán bộ tín dụng của Sở giao dịch thực hiện việc thu thập thông tin chưa thực sự đầy đủ và hiệu quả. Có những trường họp, có thể do mối quan hệ của cán bộ tín
dụng với các bên cung cấp thơng tin chưa tốt, hoặc do cách thức tìm kiếm thơng tin chưa đa dạng, hay khi đã tìm được thơng tin có liên quan thì cán bộ khơng tiếp tục tìm kiếm các nguồn thơng tin khác nhau để đối chiếu, SO sánh nên việc có được nguồn th ơng tin đa chi ều vè B Đ S 1 à kh ó khăn . Đ i ều này S ẽ C ản trở vi ệ C C án b ộ tín
dụng đ ánh
giá được giá trị BĐS một cách sát thực. Bên cạnh việc thu thập thông tin chưa hiệu quả, vấn đề về Imi trữ cũng chưa được chú trọng. Các thông tin về kết quả thẩm định giá TSBD hay thông tin về các BDS SO sánh thu thập trên thị trường khơng được hệ thống lại. Có thể nói, nguồn thơng tin phục vụ cơng tác thẩm định giá TSBD tại Sở giao dịch NHNo&PTNTVN là vơ cùng ít ỏi. Điều này gây cản trở lớn đến việc quản lý hoạt động này cũng như thiếu nền tảng về thông tin cho các lần định giá tiếp theo. Chính vì vậy, Sở giao dịch cần có các biện pháp cụ thể để nâng cao hiệu quả trong vấn đề này.
2.3.2.2. Các h ạn ch ế từ nguy ên n h ân kh ách qu an Từ phía m ô ỉ trường kỉnh tế và pháp luật:
Thi trường bất động sản Việt Nam trong thời gian qua có những biến động mạnh, giá b ất động s ản biến động lên xuống với biên độ rộng, nhanh và Sự thiếu minh b ạch của thi trường trong tất c ả các khâu bao g Ồm : đầu tư, tạo lập bất động s ản, giao
dịch, mua bán, chuyển nhượng , ch O thuê . . . đã 1àm cho C á C th ơng tin tr ên thi
trường C ị n
nhiều sai lệch và đơi khi cịn khơng chính xác. Điều này ảnh hưởng lớn đến cơ sở lý luận của phương pháp SO sánh trực tiếp, khiến cho kết quả định giá cuối cùng chưa phản ánh đúng giá trị của BDS được định giá.
Quy ho ạCh đất đai và tính Chất pháp lý của b ất động s ản là nhữmg nhân tố lớn
ảnh hưởng đến giá trị b ất động s ản. Tuy nhiên quản 1ý đất đai Của nhà nước còn tồn tại
nh ng b t c p gây n ng t i ch ng th nh giá.
Bên cạnh đó, các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động thẩm định giá vẫn đang trong giai đoạn hoàn thiện nên các văn bản này vẫn còn rời rạc, chồng chéo giữa các bộ ban ngành. Chính hành lang pháp lý chưa được đồng bộ hóa này đã dẫn đến sự lỏng lẻo trong việc kiểm soát thực hiện của Nhà nước đối với các đối tượng có liên quan; đồng thời gây khó khăn cho các tổ chức, cá nhân nắm bắt được các nội dung này, làm giảm khả năng đưa các văn bản này đi vào thực tế.
Từ phía nguồn lực chO ngành thẩm định gỉá:
Ngành thẩm định giá tại Việt Nam còn non trẻ. Nguồn nhân lực ho ạt động trong lĩnh vực thẩm định giá còn yếu kém cả về số lượng và chất lượng, Cung Chưa kịp theo c ầu. Hiện nay, ở nước ta có kho ảng trên 1000 người đủ điều kiện đượC C ấp thẻ thẩm định vi ên về giá Song lại phân tán ở các b ộ ngành, các tỉnh thành phố . Vi vậy, việ C thu
với Ngân hàng phải đối mặt với sự cạnh tranh rất khốc liệt từ các công ty định giá độc lập cũng như các ngân hàng thương mại khác.
Từ phía khách hàng:
De thực hiện được mục đích vay vốn của mình, nhiều khách hàng đã khơng ngần ngại trong việc thực hiện các hành vi lừa đảo như sử dụng một tài sản để vay vốn ở nhi ều nơi h O ặ C thông báo thông tin sai l ệ ch , kh ông đứng sự th ật, gi ấy tờ gi ả
mạ O . . .
dẫn đen C ác C án bộ của ngân hàng g ặp khó khăn trong việc xác định giá trị và tính họp
lệ củ a B Đ S .
Tóm lại, qua việc tìm hiểu thực trạng thẩm định giá T S BĐ tại S ở giao dịch
NHNo&PTNTVN, chúng ta có th ể thấy đư ọc cách thức mà S ở g i ao dị ch đang thực
hi nh giá tr nh giá c a h ch y u còn d a vào ý
ki n ch quan c nh, ch y nh giá tr b ng s n th p
th c c cho vay. Ngồi ra cịn có r t nhi u y u t
bên ngoài ng n vi nh giá làm cho vi c
nh giá c a các cán b tín d ng g p nhi n giá tr th c
c a thì c n
tìm ra các bi kh c ph c các h
KẾ T LUẬN CHƯƠNG 2
i sâu
hoạt động thẩm định giá tài sản bảo đảm là bất động sản tại Sở giao dịch Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt nam giai đoạn 20 1 1 -20 14. Từ ket quả phân tích các quy định hiện hành, cách thức tổ chức, quy trình và phương pháp định giá đang được áp dụng, khóa luận đã chỉ ra được một SO kết quả Sở giao dịch đạt được cũng như những hạn ch e c òn tồn t ại từ c ả nguyên nh ân chủ quan và kh ách qu an.
CHƯƠNG 3: KI NH N GHI Ệ M HOẠ T Đ ộ N G THẢ M Đ Ị NH G IÁ TÀ I SẢN
BẢO ĐẢM LÀ BẤT Đ ộNG SẢN Ở Mộ T S Ố N GÂN HÀNG THƯƠN G MẠI VIỆ T NAM VÀ GIẢI PHÁP CHO NHHO & PT NT VIỆ T NAM
3.1. KINH NGHIỆM HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM Ở MỘTS Ó NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM CHO