. Môi trường kinh tế
3.3. MỘT SÓ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM
S ản b ảo đảm, đặt mục tiêu : c ông tác thẩm định giá T S B Đ S ẽ ng ày c àng là khâu quan
tr ọng tr ong ho ạt động tín dụng củ a ng ân hàng. Thực hi ện t Ot c ô ng tác n ày là m ột
tr ong
những yếu tố quyết định góp phần bảo vệ và nâng cao vị thế, uy tín của ngân hàng, đặc biệt trong tình hình kinh tế tồn tại sự cạnh tranh quyết liệt như hiện nay.
Thứ hai, xây dựng quy trình thẩm định gi á, phưong pháp thẩm định giá, đảm
b ảo chặt chẽ trong khâu tổ chức và c ó c ác biện pháp kiểm S o át việ c thực hiện quy định
đã b an hành.
Thứ ba, tách biệt hoạt động thẩm định giá với ho ạt động tín dụng nhằm nâng
cao chất lượng của từng hoạt động, làm tiền đề xây dựng đội ngũ cán bộ thẩm định có chất lượng cao.
Thứ tư, xây dựng một hệ thOng co SỞ dữ liệu đa dạng và hoàn thi ện nhằm
nâng
cao chất lượng thẩm định giá.
3.3. MỘT S Ĩ GIẢI PHÁP NHẰM HỒN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁTÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI SỞ GIAO DỊCH NHNO&PTNTVN TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI SỞ GIAO DỊCH NHNO&PTNTVN
3.3.1. Giải pháp về các văn b ản pháp lý quy đ ịnh chi ti ết về tài sản b ảo đ ảm và
hoạt đ ộng thẩm đ ịnh giá tài sản b ảo đ ảm
Đối với bất kỳ một tổ chức nào, các quy định chung và quy định chi tiết hướng dẫn cách thức hoạt động đều rất cần thiết. Các văn bản này tạo ra những quy tắc, chuẩn mực để các thành viên thực hiện vai trị của mình và đảm bảo lợi ích chung của tập thể. Điều này càng đúng hơn với hoạt động ở các Ngân hàng thương mại. Với các nghiệp vụ mang tính chun mơn, Ngân hàng cần có những văn bản hướng dẫn riêng để đảm bảo các các bộ nhân viên trong ngân hàng thực hiện công việc theo đúng yêu cầu, giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng và tạo ra ấn tượng riêng, nâng cao uy tín đối với khách hàng. Hoạt động thẩm định giá TSBD là một hoạt động mang tính đặc thù, địi hỏi sự chuẩn hóa cao. Vi vậy, các ngân hàng thương mại cần thiết phải ban hành hệ thống văn bản hướng dẫn riêng cho hoạt động này.
Hiện nay, N HN0&PTNTVN đã ban hành Quyết định 35 với các quy định khá đầy đủ về quy trình nhận, quản lý và xử lý T S BĐ . Tuy nhiên, c ác quy định về hoạt động thẩm định giá tài sản bảo đảm còn chưa được chi tiết, đầy đủ từ mặt lý luận đến
thực tiễn. Chính vì vậy, sự am hiểu về lĩnh vực này ở các cán bộ tín dụng cịn rất hạn chế, dẫn đến việc thực hiện cơng tác này cịn chưa được quy củ, chuẩn hóa và mang nhiều tính chủ quan. De cải thiện công tác thẩm định giá TSBĐ, điều đầu tiên NHNo&PTNTVN cần làm là nghiên cứu lý thuyết về lĩnh vực thẩm định giá và các vấn đề thực tế có liên quan, từ đó ban hành hệ thống văn bản hướng dẫn riêng, tách biệt khỏi Quy định về TSBD như hiện nay. Các văn bản này cần chi tiết, cụ thể, tạo hành lang pháp lý thống nhất cho hoạt động thẩm định giá TSBD trong hệ thống các đon vị kinh doanh bao gồm Sở giao dịch. Hệ thống văn bản này nên có tối thiểu các nội dung sau đây.
3.3.1.1. Văn b ản q uy địn h các vẩn đề ch U ng về th ẩm địn h giá.
Thực tế, công tác thẩm định giá đã được Nhà nước quan tâm, ban hành các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh. Luật Giá ra đời năm 2012 là một cơ sở pháp lý quan trọng, tạo nền tảng cho lĩnh vực thẩm định giá phát triển. Bên cạnh đó, từ năm 2007 đến đầu năm 2014 còn ban hành 13 tiêu chuẩn thẩm định giá với các nội dung như: khái niệm thẩm định giá, các cơ sở giá trị, các nguyên tắc, phương pháp định giá cụ thể,... Việc tra cứu các văn bản này rất dễ dàng. Tuy nhiên, vì các văn bản này cịn rời rạc nên để có một cái nhìn tổng quan, tồn diện về lĩnh vực thẩm định giá là tương đối khó khăn. Đặc biệt, đối tượng thẩm định giá trong các văn bản này rất đa dạng như bất động sản, máy móc, thiết bị, doanh nghiệp, thương hiệu, CO phiếu,.. ..Chính vì vậy, NHNO&PTNT VN cần quy định cụ thể hơn trong Quyết định 35 những tài sản nào được ng ân hàng nhận làm T S B Đ , để từ đó nghiên cứu, chọn lọc và hệ thống 1 ại C
ác nội
dung có liên quan đến thẩm định giá các tài sản này ở các văn bản pháp luật trên đây thành một văn bản thống nhất. Bên cạnh đó, Ngân hàng có thể tham khảo các quy định của các ngân hàng thương mại khác về thẩm định giá TSBD để học hỏi kinh nghiệm cũng như tìm ra được lối đi phù họp nhất cho Ngân hàng của mình.
3.3.1.2. Văn bản h ướng dẫn th ẩm định TSBĐ là BĐS.
Hiện nay, tài sản được hầu hết các ngân hàng thương mại trong đó có NHN O& P TN T VN nhận làm T S B Đ là B Đ S . T uy nhi ên . B Đ S 1 à một khái ni
ệm rộng
lớn, bao gồm nhiều nội dung khác nhau. Bên cạnh đó, giá trị BDS thường rất lớn, địi hỏi sự đánh giá tồn diện, chính xác để giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng. Chính vì vậy, NHNO&PTNT VN cần xây dựng một văn bản hướng dẫn riêng cho công tác thẩm định tài sản này. Trong đó cần bao gồm những nội dung sau:
Thứ nhất, điều khoản về khái niệm BDS, BDS được nhận làm TSBD và BDS hạn chế nhận làm TSBD. Khái niệm B Đ S và điều kiện để nhận B Đ S làm T S B Đ đã
được quy định tương đối rõ ràng trong Quyết định 35. Tuy nhiên, NHNO&PTNTVN cần bổ sung thêm điều khoản về các BDS hạn chế nhận làm TSBĐ. Vi BDS có tính CO định nên việc xử lý tài sản này khi có rủi ro xảy ra phụ thuộc rất lớn vào tính thanh
kho ản . Một B Đ S C ó thể C ó giá trị rất lớn nhưng tính thanh kho ản lại thấp S ẽ g ây khó
khăn cho việc phát mại. Vi thế, các yếu tố gây ảnh hưởng lớn đến tính thanh khoản của tài sản nên được đưa vào điều khoản BĐS hạn chế nhận làm TSBĐ. Vi dụ như:
• Nhà chung cư C ó thời gian sử dụng tính đen thời điểm định giá trên 20 năm hoặc ít hon 20 năm nhưng cơng trình bị nghiêng, lún, thấm dột, rạn nứt... khơng cịn phù họp với cơng năng sử dụng.
• D i ện tí ch tố i thi ểu của B Đ S là 3 Om2 đối vớ C ác thành ph ố lớn như H à N
ội , TP
H ồ Chí M inh và 4 0 m2 đố i vớ c ác tỉnh thành khác . Đ ố i vớ những trường họp
có diện tích nhỏ hơn, chỉ nhận thế chấp đối với thửa đất có ít nhất một mặt giáp đường, phố chính.
• M ặt c ắt ng õ quá nhỏ , không đủ cho xe ơ tơ đi lại
• B Đ S bị quy hoạch một phần ho ặc nằm trong chỉ gi ới quy ho ạ ch mà việ c quy hoạch này đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• B Đ S nằm trong khu vực hạ tầng kém, khơng c ó giao dịch .
Trên đây chỉ là một vài đặc điểm tiêu biểu gây ảnh hưởng đến tính thanh khoản của BĐS. NHNo&PTNTVN cần nghiên cứu xây dựng thêm.
Thứ hai, điều khOản vê hO sơ pháp lỷ BĐS.
De chứng thức tính họp pháp của BĐS, bộ hồ sơ pháp lý là điều kiện kiên quyết. Các cá nhân, tổ chức khi the chap BDS tại Ngân hàng làm TSBD cần cung cấp các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/quyền sử dụng của chủ tài sản như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, các họp đồng mua bán, chuyển nhượng, trao đổi, tặng cho, thừa kế... .Ngồi ra, đối với từng loại hình BDS cụ the, Agribank có thể quy định chi tiết hơn về hồ sơ pháp lý mà bên bảo đảm cần cung cấp cho ngân hàng làm cơ sở để cán bộ thẩm định đánh giá tính họp pháp của tài sản trên một SO khía cạnh sau:
• T ính đ ầy đủ , phù họp và h ọp l ệ của h ồ S ơ pháp lý, c ác thô ng tin về Chủ S ở
hữu/chủ sử dụng, vị trí, diện tích đất, cơng trình xây dựng trên đất, ... • Thơng tin về chủ sử dụng B Đ S
• B Đ S thuộc lo ại được phép nhận the chấp hay hạn che the chấp .
• B Đ S c ó đang được the chấp hay g óp vốn liên do anh vớ c ác c á nhân, tổ chức khác
• B Đ S c ó đang bị kê bi ên , tranh ch ấp hay bị hạn ch e chuyển nhượng.
Thứ ba, điều khOản về thẩm định thực tế BĐS.
Đầu tiên, các cán bộ thẩm định trong quá trình thẩm định thực tế BDS phải kiểm tra, đối chieu và xác nhận b ản chính giấy tờ về tài S ản để khẳng định tính họp pháp, họp lệ của tài sản. Đối với những trường họp khơng rõ ràng, cịn nhiều nghi vấn,
cán bộ thẩm định nên xin xác minh tại các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nơi đã cấp giấy tờ đó.
Tiep theo, cán bộ thẩm định cần đi khảo sát thực địa, phỏng vấn chủ sở hữu/chủ sử dụng BĐS, chính quyền và người dân sống ở khu vực xung quanh nhằm thẩm định các khía cạnh sau:
• Đ ịa chỉ, vị trí tợ a lạc của B Đ S : địa chỉ thực te , vị trí BĐ S the O khung giá của
UBND địa phương đó ban hành từng năm, mặt cắt ngõ nhỏ nhất, SO phòng, tầng, tòa nhà đối với căn hộ chung CU,...
• Quy mơ, kết c ấu thự c te của B Đ S : hình dạng , chi ều dài , chi ều rộng , . . . • L O ại c ơng trình, năm xây dựng , mục đích sử dụng c ó đúng như ho S ơ khách
hàng cung c ấp khơng
• C ác lợi the hay hạn che về mô i trường xã hội , văn hó a, kinh te , đi ều kiện S ống
của khu vực nơi BDS tọa lạc.
Cán bộ thẩm định cũng can SO sánh diện tích thực tế và diện tích ghi trên giấy tờ sở hữu xem diện tích nào lớn hơn để có thể xác định cơ sở định giá cho phù họp.
Khi kiểm tra hiện trạng thực tế về TSBĐ, cán bộ thẩm định cần chụp ảnh BDS và lưu vào hθ S ơ. Ảnh chụp c ần thể hiện mặt đường hay mặt ng õ nơ c ó B Đ S , toàn cảnh BDS và nội thất.
Thứ tư, các điều khoản về việc định giá từng loại đất cụ the.
Đối với tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất ở, có giấy chứng nhận và khơng nằm trong quy hoạch giải phóng mặt bằng, cán bộ thẩm định có thể sử dụng hai phương thức định giá sau: định giá theo khung giá Nhà nước và định giá theo giá trị thị trường, sử dụng các phương pháp thẩm định giá phù họp với đặc điểm của TSBĐ. Tuy nhiên, có những trường khơng nằm trong khung giá Nhà nước ban hành do BDS nằm ở khu vực mới mở, vì vậy Ngân hàng cần quy định chi tiết về cách lựa chọn các loại đường/phố lân cận, có cùng điều kiện cơ sở hạ tang. Sau khi xác định được giá đất theo hai phương thức trên, c án bộ thẩm định c ần đưa ra giá trị định giá cuối cùng bằng cách lấy giá đất vừa xác định được nhân với một tỷ lệ phần trăm nhất định. Tỷ lệ này cũng cần được Ngân hàng quy định cụ thể cho từng loại hình đất ở (căn hộ chung CU đang trong giai đoạn thi công, căn hộ chung CU đã đi vào sử dụng nhưng chưa phát giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, căn hộ chưng cứ có giấy chứng nhận sử dụng đất, nhà ở riêng lẻ, đất nền biệt thự, căn hộ liền kề thuộc dự án khu đô thị, khu nhà ở,....) và cho từng địa bàn (các thành phố lớn và các tỉnh thành khác)
Bên cạnh đó, Ngân hàng cững nên có những điều khoản quy định đối với các tài sản bảo đảm khác như quyền sử dụng đất là đất vườn/ao, đất nơng nghiệp; BDS nằm trong diện tích quy hoạch giải phóng mặt bằng; đất thuê,...
Phần tài sản gắn liền với đất (nếu có) là một phần của BĐS. Vi vậy, khi thẩm định giá BĐS, việc cần thiết sau khi định giá đất là định giá tài sản gắn liền với đất. Tat nhiên, chỉ tiến hành định giá đối với cơng trình trên đất cịn cơng năng sử dụng. C ác C ơng trình trên đất đã xuống C ấp , hu hỏng nhiều, kiến trúc khơng C ịn phù họp
S ẽ
khơng đuợc định giá và khơng đuợc tính vào giá trị tài sản bảo đảm, vì các cơng trình này khơng cịn giá trị mà nhiều khi cịn phải tốn kém chi phí để tháo dỡ.
Đối với các cơng trình trên đất là nhà xuởng, trụ sở, văn phòng làm việc, khách sạn đã hoàn thành và đua vào sử dụng, việc định giá đuợc căn cứ vào hồ sơ hồn cơng, hồ sơ quyết tốn cơng trình. Neu khơng có các hồ sơ này, cán bộ thẩm định có thể sử dụng phuơng pháp chi phí để định giá . Điều này S ẽ đuọc trình b ày chi ti ết hơn ở giải pháp về Quy trình và phuơng pháp ở mục tiếp theo.
Đối với các cơng trình trên đất là nhà ở có Giay phép xây dụng hoặc đã đuợc xác nhận trong Giay chứng nhận quyền sử dụng đát, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất” mà qua việc kiểm tra thục tế là phù họp thì căn cứ vào quy mô, kết cấu để định giá theo đơn giá xây dụng. Cịn đối với những nhà khơng có giấy phép xây dụng hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thì ngân hàng khơng cần định giá nhung vẫn coi là tài sản không thể tách rời quyền sử dụng đất trong họp đồng thế chấp với NHNo&PTNTVN.
Trên đây là các nội dung cơ bản mà một văn bản huớng dẫn thẩm định TSBD là BDS cần có. Bên cạnh đó, văn bản này cần thêm các điều khoản về quy trình và phuơng pháp định giá cụ thể, chi tiết.
3.3.2. Giải pháp về hồn thi ện quy trì nh v à ph ưong pháp đ ịnh giá.
Trong bất kỳ công việc nào, quy trình và phuơng pháp thục hiện đều là những yếu tố quan trọng, tạo ra cách thức hoạt động căn bản để đạt đuợc kết quả cuối cùng mang tính chuẩn mục cao. Đối với hoạt động thẩm định giá TSBD phục vụ cho vay tại các NHTM, hai yếu tố này còn là yếu tố quyết định trục tiếp đến chất luọng của kết quả định giá. Với các hạn chế trong việc áp dụng quy trình và các phuơng pháp định giá nhu phân tích ở phần thục trạng, bài khóa luận xin đề nghị một SO giải pháp sau:
3.3.2.1. Ho àn th iện q uy trìn h th ẩm địn h giá.
Quy trình thẩm định giá TSBD là BDS tại NHNo&PTNTVN nên đuợc sửa đổi thành quy trình gồm 6 buớc duới đây. Nội dung chi tiết từng buớc có thể tham khảo ở phần lý luận chng 1.
• Bước 1: Tiep nhận y ê u cầu thẩm định và lên kế ho ạch định giá.
• Bước 2: Khảo sát hi ện trường, thu thập th ơng tin BĐS .
• Bước 3: Phân tích thơng tin về BĐS .
• Bước 4: Lựa chọn phương pháp định giá BĐS.
• Bước 6: Lập báo cáo thẩm định.
Trong các nội dung nêu trên, cần lun ý những chi tiết nhỏ sau: ngay sau khi tiếp nhận yêu cầu của khách hàng, phải tiến hành kiểm tra ngay tính pháp lý của hồ sơ, những thơng tin mà khách hàng cung C ấp , chủ động liên hệ với khách hàng trong truờng họp hồ sơ còn thiếu các giấy tờ cần thiết. Đông thời đua ra những nhận định sơ bộ dựa trên hồ sơ đuợc cung cấp để đánh giá khối luọng công việc cần thục hiện, gặp gỡ trao đổi với chủ sở hữu của mảnh đất để xác minh tính họp pháp. Neu mảnh đất đó là họp pháp thì mới ký kết họp đồng định giá trong đó nếu rõ quyền hạn và nghĩa vụ các bên liên quan, nếu khơng thì cần thơng báo lại cho khách hàng, yêu cầu một tài sản bảo đảm khác.
Bên cạnh đó, Ngân hàng cần quy định rõ thời hạn tối đa đối với việc thẩm định giá từng loại tài sản bảo đảm cụ thể để từ đó các cán bộ thẩm định chủ động xây dụng k e h o ạc h làm vi ệ C . Đ i ều n ày S ẽ g iúp ti en độ thực hi ện đuợc đ ảm b ảo , tạo
hình ảnh đ ẹp
về ngân hàng đối với khách hàng vay vốn.
Ngoài ra, buớc thứ hai là buớc mà Sở giao dịch thật sụ cần bổ sung và các cán