. Môi trường kinh tế
3.1. KINH NGHIỆM HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢ MỞ MỘT SÓ NGÂN HÀNG
NHNO&PTNTVN
3.1.1. Kinh nghiệm từ hoạt động thẩm định giá tài sản b ảo đảm ở một số ngân hàng thu`(fng mại Vi ệt Nam
Hiện nay, hoạt động thẩm định giá TSBD tại các ngân hàng thưong mại là một khâu quan trọng trong công tác thẩm định TSBD phục vụ cho vay và đang đuợc chú trọng hoàn thiện về cả mặt quy định cũng nhu cách thức tổ chức thục hiện. Dù là ngân hàng thuộc top đầu hay các ngân hàng thuơng mại có quy mơ nhỏ hon đều đã và đang dần xây dụng các quy định riêng, tạo hành lang pháp lý cho hoạt động thẩm định giá TSBD tại ngân hàng của mình. Bài khóa luận này xin đề cập đến kinh nghiệm về hoạt động thẩm định giá TBBD là BDS tại hai ngân hàng thuong mại: Ngân hàng Dau tu và phát triển Việt Nam (BIDV) và ngân hàng Tiên Phong (TPBank).
3.1.1.1. Kin h ngh iệm từ h O ạt độ ng th ẩm địn h giá TSBĐ ở BID V
Tại BIDV cũng có một quy định tuong tụ với quyết định SO 35 của Agribank, đó là Quy định số 3 979/QĐ-PC ban hành ngày 1 3/7/2009 quy định về giao dịch bảo đảm trong cho vay. Tại Quy định này, BIDV cũng giải thích về tài sản bảo đảm và phân loại tài sản bảo dam theo hình thức bảo đảm thành tài sản cam CO và tài sản thế chấp. Bên cạnh đó, BIDV cịn quy định chi tiết cụ thể về điều kiện của tài sản bào đảm. Ve cơ bản, BIDV cũng đua ra 5 điều kiện cơ bản là:
• T S BĐ phải thuộ c quyền sở hữu, quyền quản lý, quyền sử dụng đất của bên b ảo
đảm
• T S BĐ phải là tài s ản đuợc phép giao dịch • Tài s ản khơng có tranh ch ấp
• Tài s ản mà pháp lu ật quy định ph ải mua b ảo hi ể m thì bên b ả o đảm phải mua
b o hi m tài s n trong su t th i h n c m c , th ch p
• Tài s n có kh thanh kho n
Tuy nhiên, đối với từng điều kiện cụ the, BIDV lại quy định rất chi tiết, rõ ràng đối với từng loại tài sản. Còn về các quy định liên quan đến công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm, các nguyên tắc, yêu cầu định giá chung, cách xác định giá trị cụ thể từng loại TSBD và các phuơng thức tổ chức định giá đuợc nêu lần Iucrt tại các Dieu 1 3 , 1 4, 1 5 . Đ i ểm đáng ghi nh ận tại Quy định này, đ ó là hai phụ lụ c đính kèm :
Phụ lục
Tài sản bảo đ ảm Thời gian thẩm đ ịnh t O
i
Ghi chú
áp dụng khi định giá quyền sử dụng đất, nhà ở, cơng trình xây dựng trên đất và các tài s ản khác.
Phụ lục I như một nền tảng lý luận về hoạt động thẩm định giá TSBD bao gồm các nội dung chính sau đây: các nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động định giá, các điểm cơ bản nhất của 5 phương pháp định giá, cơ sở giá trị thị trường, phi thị trường cho cơng tác định giá, quy trình thực hiện chi tiết bao gồm 6 bước và nội dung báo cáo thẩm định, hồ sơ thẩm định giá tài sản.
Phụ lục II trình bày các phương pháp xác định giá đất chi tiết, cụ thể hơn để bộ phận định giá C ó nhiều sự lựa chọn . Thực chất, phương pháp xác định giá đất theo Phụ
lục này được trích từ Thơng tư 1 14/2004/T T-BTC ngày 26/11/2004 của B ộ Tài chính t và khung giá các lo t
phương pháp SO sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Bên cạnh các bước tiến hành của từng phương pháp, nội dung phụ lục cịn bao gồm các ví dụ thực tiễn khi áp dụng phương pháp này vào thực tế cũng như các điều kiện áp dụng. Vi vây, Phụ lục đã đem đến một cái nhìn cận cảnh nhất và dễ hiểu nhất đối với hoạt động thẩm định giá TSBĐ. Đây là một nền tảng tương đối vững chắc cho các cán bộ thẩm định thực hiện cơng việc của mình.
3.1.1.2. Kin h ngh iệm từ h O ạt độ ng th ẩm địn h giá TSBĐ ở TPBan k
De có một cái nhìn tổng quan hơn về thực trạng hoạt động thẩm định giá tại các ngân hàng thương mại và làm CO sở để đánh giá công tác này tại Sở giao dịch thêm
phần T i ên Phong - m ột tr ong những ng ân hàng c ó tu ổi đời non trẻ nhưng nghi ệp vụ
thẩm định giá TSBD lại tương đối hoàn thiện. Minh chứng rõ ràng nhất cho điều này là trong 3 năm qua TPBank liên tục b an hành và sửa đổi, bổ sung c ác quy định riêng về thẩm định tài sản bảo đảm chứ khơng cịn là một quy định chung về tài sản bảo đảm ti ền vay như Agrib ank và B I D V . Đ ó là Quyết định s ố 9 1 1 /2 0 1 3 /Q Đ
-TPB.KTD quy
nh chung v nh n, th nh và qu n lý tài s n b o
- q nh th m
nh tài s n b m.
Tiep cận với Quyết định này, điều dễ dàng nhận thấy là sự rõ ràng và chi tiết của từng quy định. Sau khi giải thích một SO khái niệm cơ bản cũng như các điều kiện về tài sản bảo đảm giống như các quy định tại Agribank và BIDV, TPBank có thêm
th nh tài s n và hành vi chu n m c c i th nh khi th c
hi n vi c th nh tài s n.
Tại Dieu 4, Ngân hàng đã quy định khoảng thời gian tối đã mà đối với hoạt động thẩm định từng loại TSBD, riêng với BĐS, lại chia ra thành nhiều hạng mục chi tiết với thời gian cụ thể như sau:
Bất động sản (T4)
Tính từ khi đủ h O s ơ t ối thiểu và thời điểm KH hẹn đ ến thẩm định thực tế
Xuởng s ản xuất 16h làm vi ệc
Tòa nhà văn phòng 20h làm việc
Dự án b ất động s ản 24h làm vi ệc
hai làm cơ s ở phân công trách nhi ệm thẩm định cho các cán b ộ của ng ân hàng. Cụ th ể ,
nhóm m t bao g m: Tài s n b n; Ch ng khoán n m trong danh
m c ch ng khoán nh ng th i k ; B o lãnh
thanh tốn; Quy ; Hàng hóa; ; Máy móc thi t b hình thành t
v n vay c a TPBank có ch ng m m, gi y ki nh
ch ng, xu t x hàng c s d ng; n giao thơng v n t i
hình thành t v n vay c a TPBank có ch ng m m, gi y
ki nh ch ng, xu t x d ng. Giá tr nh giá
ng h nh nh c a b ng giá xe c a TPBank trong
t ng th i k và B là các cơng trình xây d c
hi n vi c xây d ng) t v n vay c a các kho án t i TPBank.
thu c nhóm hai l ng tài s n thu c lo i m t nêu trên. Th
định,tài s ản thuộ c nhóm 1 sẽ do Chuyên viên khách hàng tại c ác đơn vị kinh do anh chịu trách nhi ệm thẩm định . T ài s ản thuộ c nhóm 2 tùy và o khu vực s ẽ d o Chuyên vi ên
hỗ trợ tín dụng ho ặc Chuyên viên thẩm định tài s ản thuộc Phòng Thẩm định giá và quản lý TSBD chịu trách nhiệm thẩm định. Trong Quyết định này, TPBank còn đua ra quy trình thẩm định TSBD nói chung ở Hội sở, các đơn vị kinh doanh và quy trình th ẩm định T S B D là B D S với 5 bu ớc : ti ếp nh ân yêu cầu th ẩm định; liên h ệ với khách
hàng h n ngày/gi n th nh; n th nh th c t l p báo cáo th nh
p phê duy t ký báo cáo th yêu c u
báo cáo th m
Ve các phuơng pháp thẩm định giá TSBD đặc biệt là BĐS, TPBank quy định nhu sau:
Giá trị bất động sản = Giá trị quyền sử dụng đất + Giá trị tài s ản g ắn liền với đất ;
Giá trị quyền sử dụng đất = Sỉ) x PĐ; Giá trị tài sản gắn liền với đất = ST x PT
T rong đó : SD , ST l ần luợ là di ện tí ch đất , di ện tí ch tài s ản g ắn li ền với đất P , PT
Phương pháp định gi á cụ thể được xây dựng và b an hành C ác quy định đối với từng 1 O ại B Đ S : trường h ợp đ ất thuê, thuê l ại trong khu công nghiệ p, khu kinh te , khu
công nghệ cao, đất th ngồi khu cơng nghiệp, khu kinh te , khu công nghệ cao, C ăn hộ chung cư, cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại. Chủ yeu TPB ank áp dụng phương pháp SO sánh trực tiếp để tính giá trị quyền sử dụng đất và phương pháp chi phí để xác định giá trị tài sản gắn liền với đất.
Bên cạnh việc quy định cụ thể từng phương pháp áp dụng cho từng đối tượng, TPBank còn dựa vào thông tin trên thị trường và các thông tin ngân hàng tự thu thập để tự xây dựng bảng phân luồng hệ S ố K - hệ số nhân vớ đơm giá nhà nước - cho từng khu vực và Iucmg hóa cụ thể các yếu tố khác biệt giữa BĐS mục tiêu và BĐS SO sánh (tỷ lệ tối thi ểu , tố i đa) . C ác hệ S ố này được xây dựng mỗi n ăm m ột lần . Đ i ề u
này tạo
thành một quy tắc chung trong ngân hàng, giúp cho hoạt động thẩm định giá TSBD cụ thể là BDS được thực hiện đúng chuẩn mực, kết quả định giá khoa học và có tính thuyết phục cao.
Ve đội ngũ nhân sự thực hiện hoạt động này, TPBank đã tách biệt bộ phận thẩm định ra khỏi bộ phận tín dụng, thành lập phịng ban riêng biệt có tên phịng Tham định giá và quản lý TSBD. Theo đó, TPBank đưa ra các chính sách tuyển dụng nhân sự khá rõ ràng kèm the O đó là c ác đợt tập huấn nghiệp vụ, nâng c ao kien thức chuyên mơn c
được giao cho nhiệm vụ: kiểm tra, đảm bỏa tính họp pháp, họp lệ của chứng từ sở hữu tài sản, trực tiếp tiến hành thu thập thông tin, dữ liệu phục vụ công tác định giá và lập báo cáo định giá, phân tích thơng tin giá cả, thơng tin thị trường các loại tài sản, tham gia xây dựng cơ sở dữ liệu về TSBĐ.
3.1.2. B à i học kinh nghi ệm cho NHNo& PTNTVN
Từ sự tìm hiểu, phân tích thực trạng hoạt động tại một SO ngân hàng thương mại
kể trên, bài học mà NHNo&PTNTVN rút ra là:
Thứ nhất, về việ c xây dựng c ác quy định chi tiết về T S B Đ cũng như về c ông
tác thẩm định giá TSBD. Các quy định này cần bao gồm các nội dung cơ bản của hoạt động thẩm định giá TSBD như các nguyên tắc, quy trình thực hiện chi tiết, phương pháp áp dụng cụ thể cho từng lo ại T S B Đ . Kèm the O đó , S ở giao dịch c ần quan tâm
hơn đến việc kiểm tra kiểm soát việc thực hiện các quy định đã nêu ra.
Thứ hai, về độ i ngũ nhân sự phụ c vụ cho h o ạt đ ộng thẩm định gi á . S ở g i a
o dị ch
cần quan tâm hơn nữa tới việc xây dựng, đào tạo một đội ngũ nhân sự không chỉ vững vàng về chun mơn nghiệp vụ mà cịn phải có đạo đức nghề nghiệp tốt, đảm bảo an toàn hoạt động của ngân hàng.
Th ứ b a , về vấn đ ề qu ản lý th ông tin T S B Đ cũng như xây dựng h ệ thống th
ông