Giảng viên hướng dẫn TẠ THỊ BÍCH THỦY Họ tên sinh viên HOÀNG THỊ VÂN ANH Mã sinh viên 15A4010010 Lớp K15-TCD BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO Khoa NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TÀI CHÍNH HỌC VIỆN NGÂN HÀNG ^^©^^ - KHĨA LUẬN TƠT NGHIỆP ĐỀ TÀI: CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN QUỐC TẾ VIỆT NAM- PHÒNG GIAO DỊCH VĂN PHÚ, HÀ NỘI HÀ NỘI - 2016 LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng em Các số liệu, kết nêu khóa luận thân em tổng hợp từ báo cáo tài hoạt động thẩm định giá ngân hàng Các số liệu hồn tồn trung thực, xác Những số liệu bảng biểu phục vụ cho việc phân tích, nhận xét đánh giá đuợc em thu thập từ nguồn khác có ghi phần tài liệu tham khảo Nếu có gian lận nào, em xin chịu hoàn toàn trách nhiệm truớc hội đồng nhu kết khóa luận Hà Nội, ngày 17 tháng năm 2016 Sinh viên thực Hồng Thị Vân Anh MỤC LỤC LỜI NĨI ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1.1 BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP VÀ VAI TRÒ CỦA BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG SỰ PHÁT TRIỂN CỦA NỀN KINH TẾ 1.1.1 C ác khái niệm liên quan đến bất động sản chấp .3 1.1.2 Va i trò bất động sản chấp phát triển kinh tế xã hội 1.2 THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.2.1 T hẩm định giá Bất động sản cần thiết thẩm định giá Bất động sản 1.2.2 .Nguyên tắc thẩm định giá bất động sản 10 1.2.3 C ác phương pháp thẩm định giá bất động sản chấp 15 1.2.4 Quy trình thẩm định giá bất động sản 24 1.3 KINH NGHIỆM THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN THẾ GIỚI VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM CHO VIỆT NAM .28 1.3.1 Ve quy trình thẩm định giá 28 1.3.2 .Về việc áp dụng phương pháp thẩm định giá 28 1.3.3 S ự quản lý Nhà nước hoạt động thẩm định giá bất động sản 29 2.1.4 THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN QUỐC TẾ - PHÒNG GIAO VĂN PHÚ, HÀHÀNG NỘI .33 2.2.1 Hoạt động cho vay chấp bất động sản ngân hàng 33 2.2.2 .Quy định Ngân hàng Quốc tế - Phòng giao dịch Văn Phú 34 2.2.3 Quy trình thẩm định giá Ngân hàng thương mại cổ phần Quốc tế - Phòng giao dịch Văn Phú 38 2.2.THỰC TRẠNG ÁP DỤNG CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN QUỐC TẾ - PHÒNG GIAO DỊCH VĂN PHÚ, HÀ NỘI 41 2.3.1 Phương pháp so sánh 41 2.3.2 Phương pháp chi phí 44 2.3.3 Ví dụ minh họa 45 2.3 ĐÁNH GIÁ CHUNG 51 2.4.1 Kết đạt 51 2.4.2 Hạn chế 51 2.4.3 Nguyên nhân 54 3.2 GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG QUỐC TẾ - PHÒNG GIAO DỊCH VĂN PHÚ 61 3.2.2 Hoàn thiện đội ngũ cán thẩm định giá 62 3.2.3 Ho àn thiện việc xây dựng hệ thống thông tin 64 3.2.4 Ho àn thiện phương pháp thẩm định giá 66 3.2.5 Hồn thiệm quy trình thẩm định giá 67 3.2.6 Hồn thiện cơng tác kiểm tra, kiểm sốt 67 3.2.7 Nâng cao sở vật chất, tăng cường áp dụng khoa học công nghệ vào trình thẩm định giá 68 giải pháp khác DANH 3.2.8 Các MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT UBND TMCP : Ủy ban nhân dân : Thương mại cổ phần ĐVKD : Đơn vị kinh doanh DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ Bảng: Bảng 2.1: Ket hoạt động kinh doanh Ngân hàng TMCP Quốc tế - Phòng giao dịch Văn Phú, Hà Nội 33 Bảng 2.2 Bảng so sánh xác định giá .42 Bảng 2.3 Giá đất số khu vực mà Phòng giao dịch Văn Phú thuờng thẩm định giá 43 Bảng 2.4 Thông tin bất động sản so sánh .47 Bảng 2.5: Bảng tính giá trị bất động sản mục tiêu 48 Bảng 2.6: Giá trị tài sản bảo đảm 50 Sơ đồ: Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức Ngân Hàng TMCP Quốc tế- Phòng giao dịch Văn Phú 32 Sơ đồ 2.2: Quy trình thẩm định giá tài sản đảm bảo Phịng giao dịch Văn Phú 38 LỜI NĨI ĐẦU Hệ thống ngân hàng Việt Nam phát triển hồn thiện đóng vai trị cầu nối lưu thơng vốn kinh tế, góp phần phát triển kinh tế xã hội Tuy nhiên, nguyên tắc hoạt động chung ngân hàng an toàn lợi nhuận Để đảm bảo hai nguyên tắc này, ngân hàng ln đặt quy trình hoạt động quy định bắt buộc tất hoạt động tín dụng Cụ thể, hoạt động tín dụng cho vay vốn, ngân hàng thường địi hỏi khách hàng phải có tài sản đảm bảo Dựa vào tài sản đảm bảo ngân hàng định có duyệt hồ sơ vay vốn khách hàng hay khơng? Nếu duyệt số tiền bao nhiêu? Bên cạnh đó, tài sản đảm bảo đa dạng, tùy thuộc vào tình hình cụ thể khách hàng quy chế ngân hàng mà tài sản đảm bảo động sản hay bất động sản Trong đó, đa phần tài sản đảm bảo cho khoản vay ngân hàng thường bất động sản Khi tiến hành xem xét khoản vay, ngân hàng tiến hành định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo để xác định giá trị khoản vay mức độ rủi ro tiến hành cho vay Kết định giá bất động sản ảnh hưởng trực tiếp tới hồ sơ vay vốn hoạt động cho vay ngân hàng Ngân hàng TMCP Quốc tế ngân hàng thương mại Nhà nước hàng đầu Ngân hàng TMCP Quốc tế ngày khẳng định uy tín chất lượng hoạt động tín dụng Ngân hàng có giá trị dư nợ tín dụng cho vay vốn đặc biệt vốn đầu tư phát triển hàng đầu hệ thống ngân hàng thương mại Hầu hết khoản vay thông qua chấp bất động sản làm tài sản đảm bảo Theo thống kê từ báo cáo Ngân hàng TMCP Quốc tế, số lượng hồ sơ vay vốn thông qua chấp bất động sản chiếm khoảng 90% tổng dư nợ tín dụng tức số vốn cho vay chấp bất động sản gần định toàn kết hoạt động cho vay ngân hàng Do đó, cơng tác thẩm định giá bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Quốc tế công tác trọng phát triển hoàn thiện Ngân hàng xây dựng quy định cụ thể quy trình thẩm định giá hồn chỉnh cho hoạt động thẩm định giá nói chung thẩm định giá bất động sản chấp nói riêng Chính vậy, thời gian thực tập Phòng giao dịch Văn Phú, Hà Nội Ngân hàng TMCP Quốc tế, em định chọn đề tài: “Công tác thẩm định giá bất động sản chấp Ngân hàng thương mại cổ phần Quốc tế Việt NamPhòng giao dịch Văn Phú, Hà Nội ” làm khóa luận tốt nghiệp Với đề tài này, em hy vọng tìm hiểu quy định nhu công tác thẩm định giá bất động sản chấp, nội dung đuợc áp dụng Ngân hàng TMCP Quốc tế - Phòng giao dịch Văn Phú, Hà Nội Thông qua đánh giá thành công hạn chế cơng tác thẩm định giá ngân hàng đua số kiến nghị góp phần hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản ngân hàng, làm cho hoạt động ngày nâng cao chất luợng, tạo đuợc niềm tin với khách hàng Đề tài hệ thống hóa sở lý luận khoa học liên quan đến thẩm định giá bất động sản chấp, khái niệm, tiêu chuẩn, phuơng pháp, uu nhuợc điểm phuơng pháp thẩm định giá bất động sản chấp Đánh giá khái quát thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Quốc tế - Phòng giao dịch Văn Phú, Hà Nội quy định, nội dung, quy trình thẩm định giá; đánh giá kết đạt đuợc hạn chế hoạt động ngân hàng Từ việc phân tích thực trạng hoạt động ngân hàng, đề tài đề xuất số kiến nghị, phuơng huớng giải pháp nâng cao chất luợng thẩm định bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Quốc tế - Phòng giao dịch Văn Phú, Hà Nội Đề tài sâu nghiên cứu vào hoạt động thẩm định giá bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Quốc tế - Phòng giao dịch Văn Phú, Hà Nội mà trọng tâm quy trình phuơng pháp thẩm định giá bất động sản chấp đuợc áp dụng ngân hàng Bên cạnh đó, đề tài tìm hiểu quy định, kết hoạt động thẩm định giá khoảng từ năm 2013 đến 2015 Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, đề tài gồm ba chuơng: Chương 1: Cơ sở lý luận thẩm định giá bất động sản chấp Chương 2: Thực trạng thẩm đinh giá bất động sản chấp Ngân hàng thương mại cổ phần Quốc tế - Phòng giao dich Văn Phú, Hà Nội để nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá Nâng cao tính độc lập, chủ động tự tin cán thẩm định việc đưa ý kiến nhằm tránh tình trạng cứng nhắc theo quy định khiến cho kết thẩm định thiếu xác đồng thời tạo điều kiện tối đa cho nhân viên phát huy khả Phịng giao dịch Văn Phú phải xếp lại đôi ngũ cán làm công tác thẩm định giá theo lĩnh vực cụ thể (nhà phố, nhà xưởng, đất trang trại ) để họ có khả nắm bắt tình hình thị trường, hiểu sâu lĩnh vực mà quản lý nhằm giúp cho cơng tác thẩm định giá đạt hiệu Nhiều chuyên giá nhận định: nợ xấu ngân hàng thương mại có nguyên nhân sâu xa từ đạo đức nghề nghiệp số cán ngân hàng Kinh doanh ngân hàng dựa tin cậy mức độ tín nhiệm đạo đức nghề ngân hàng khơng cần thiết mà cịn mang tính chất bắt buộc Tuy nhiên, nhiều nguyên nhân mà số cán ngân hàng cấu kết với khách hàng nhằm che giấu thật, gian lận cố ý làm trái quy định Ngân hàng Nhà nước, ngân hàng thương mại quy trình tín dụng, khâu thẩm định giá bất động sản Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01 14 doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên phải tôn trọng chấp hành pháp luật Nhà nước trình hành nghề Thẩm định viên phải người đáp ứng tiêu chuẩn đạo đức: độc lập, chinh trực, khách quan, bí mật cơng khai minh bạch, đồng thời phải có lực chuyên mơn kinh nghiệm cần thiết để thực tốt công việc Thị trường bất động sản thị trường phức tạp, có nhiều biến động thường xuyên liên tục Do đó, việc thường xuyên phải cập nhật kiến thực khơng thể tránh khỏi Vì vậy, việc tham giá nhiều lớp học ngắn hạn thẩm định giá, thẩm định phân tích tài nhằm nâng cao nghiệp vụ cho cán thẩm định vay đào tạo chuyên môn hóa nhằm nắm rõ quy trình cơng 14 Tiêu chn thâm định giá Việt Nam số 01 - Những nguyên tắc đạo đức hành nghề thâm định giá ban hành thơng tư 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 Bộ Tài Chính Có hiệu lực từ ngày 01/01/2015 63 nghệ ngành cán thẩm định giá phải tự thường xuyên trau dồi kiến thức, từ có kết tốt cơng việc đáp ứng nhanh nhu cầu khách hàng Vấn đề đãi ngộ với nhân viên vấn đề quan trọng Ngân hàng cần có sách đãi ngộ, khen thưởng, kỉ luật rõ ràng với nhân viên Từ đó, đánh giá chất lượng hoạt động cá nhân Và động lực cho cá nhân phấn đấu cơng việc Bên cạnh đó, cần tăng cường hiệu lực, hiệu biện pháp quản lý Nhà nước giá thẩm định giá Đồng thời, nâng cao vai trò hoạt động Hội Thẩm định giá Việt Nam, tăng cường hợp tác quốc tế lĩnh vực thẩm định giá 3.2.3 Hoàn thiện việc xây dựng hệ thống thông tin Tất thơng tin thị trường bất động sản nói chung thông tin trực tiếp liên quan đến bất động sản cần thẩm định giá như: Tình trạng vật chất bất động sản, đặc điểm mặt bằng, tình trạng pháp lý, khả bất động sản mang lại thu nhập cho người sử dụng nó, yếu tố thị trường hàng hóa vật liệu liên quan Thơng tin đầy đủ xác giúp cho công tác thẩm định giá thuận lợi, kết thẩm định giá phản ánh với giá trị bất động sản hạn chế tổn thất cho ngân hàng Nhưng cập nhật thông tin không thường xuyên hay không kịp với biến động thị trường làm tăng nguy tổn thất, phịng giao dịch gặp khó khăn cơng tác kiểm sốt vay thu hồi nợ Xác định tính xác, tin cậy nguồn thơng tin ln vấn đề phức tạp q trình thẩm định giá, vậy, khơng có đảm bảo nguồn thơng tin xuất phát từ thân ngân hàng kiểm chứng công nhận thực tiễn Ngân hàng cần tăng chất lượng nguồn thông tin thu thập từ thị trường Trong trình thu thập thơng tin nhân viên thẩm định phải bám sát thị trường, thông tin dùng để so sánh, đối chiếu, phân tích lấy từ thị trường Tuy nhiên, trình bày phần nguồn thông tin mà cán thẩm định thu thập nhiều khơng hồn tồn xác, thị trường nhiều bị nhiễu thông 64 tin Thông tin công bố từ nhiều nguồn khác nhau, thơng tin dựa sở khoa học nào, thu thập thơng tin cán định giá khó rút nguồn tin đáng tin cậy Để khắc phục tượng này, ngân hàng xây dựng hệ thống thông tin mà nguồn gốc thông tin đưa vào hệ thống phải rõ ràng, chất lượng thông tin đáng tin cậy để đảm bảo kết thẩm định có từ nguồn thơng tin sát với thị trường Để có thơng tin nguồn thông tin nên lấy từ quan, đơn vị có uy tín cao sàn giao dịch bát động sản, công ty bất động sản, tờ báo tạp chí bất động sản kiểm duyệt viêc đăng tải thông tin, từ quan Nhà nước trường hợp Nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án sử dụng đất Đối với nguồn thông tin khác cần có sàng lọc thơng tin tiến hành xác minh lại thông tin, tiến hành kiểm tra khảo sát thực địa để đối chiếu với thông tin rao bán Bên cạnh cán thẩm định khả kinh nghiệm, mối quan hệ xã hội để có nguồn thơng tin đáng tin cậy Việc liên kết chia sẻ thông tin với ngân hàng hay tổ chức, công ty định giá khác để có ngườn thơng tin thường xun cập nhât việc đáng ý Nếu xây dựng hệ thống thơng tin liên ngành này, giúp cho việc tìm kiếm thông tin không nhiều thời gian Bên cạnh việc thu thập khai thác thông tin bất động sản chấp việc quản lý thơng tin vô quan trọng Thông tin quản lý tốt việc sử dụng đạt hiệu cao Do đó, ngân hàng cần đề cao việc quản lý thông tin lựa chọn cách thức quản lý phù hợp để phát huy tối đa tác dụng thông tin Để hỗ trợ cho cơng tác thẩm định giá ngân hàng cần ứng dụng công nghệ thông tin việc lưu trữ, xử lý tính tốn số liệu trình định giá bất động sản chấp máy tính nhằm tự động hóa số bước hỗ trợ thẩm định viên trình thực công tác thẩm định giá Nhờ tiến công nghệ thông tin mà công tác liên quan đến nguồn thông tin thực nhanh gọn, thuận tiện dễ dàng rát nhiều Thị trường ln biến động 65 thay đổi ngày công tác cập nhật sở thông tin liệu quan trọng nhu công tác luu trữ, đảm bảo nguồn thơng tin phịng giao dịch ln theo kịp diễn biến thị truờng Ngoài việc thu thập xử lý thơng tin cơng việc phân tích thơng tin phải đuợc tiến hành cách khoa học chi tiết Khi phân tích bất động sản càn phải nhận biết đuợc đặc điểm vào tiêu chuẩn chủ yếu bất động sản ảnh huởng đến giá trị bất động sản cần thẩm định Việc phân tích so sánh cần phải đuợc cán thẩm định xem cét, đánh giá nguồn gốc, chất chứng thị truờng Khi lập luận để đến kêt cuối cán thẩm định cần phải xem xét yếu tố thị tuờng có liên quan ảnh huởng đến giá trị bất động sản để có kết luận phù hợp 3.2.4 Hồn thiện phương pháp thẩm định giá Tại Phòng giao dịch Văn Phú, tài sản chủ yếu bất động sản chấp nhà dân cu, đuợc chia chủ yếu bất động sản có cơng trình đất Với loại bất động sản đua huớng dẫn cụ thể trình thẩm định Ở Ngân hàng TMCP Quốc tế nay, phuơng pháp đuợc sử dụng chủ yếu phuơng pháp so sánh phuơng pháp chi phí Đây phuơng pháp điển hình có độ tin cậy cao phuơng pháp thẩm định giá bất động sản Trong hợp đồng thẩm định giá nên kết hợp sử dụng biện pháp trên, sau lấy trung bình chung kết phuơng pháp Nhu thế, kết có đuợc xác khách quan Ngân hàng TMCP Quốc tế - Phòng giao dịch Văn Phú, Hà Nội cần xây dựng nội dung chuẩn thống tất loại hình bất động sản hồn thiện phuơng pháp cho phù hợp với thực tế hoạt động tín dụng đơn vị Trong truờng hợp cụ thể, cán thẩm định nên xem xét kỹ sau đua phuơng pháp thẩm định giá hợp lý Khi thẩm định giá bất động sản chấp theo phuơng pháp so sánh nên lấy thông tin xác nhu thơng tin giao dịch trung tâm địa ốc ngân hàng thuơng mại, trung tâm giao dịch bất động sản quan có thẩm quyền đến tận nơi có bất động sản so sánh để xem xét đánh giá Sau đó, 66 cán thẩm định phải nghiên cứu đưa tỷ lệ điều chỉnh từ bất động sản so sánh bất động sản mục tiêu cách thống hợp lý, đưa vào biên thẩm định giá để lãnh đạo phê duyệt kiểm tra rõ ràng 3.2.5.Hồn thiệm quy trình thẩm định giá Nhân tố mang tính chất định, tác động mạnh mẽ đến kết thẩm định giá bất động sản quy trình thẩm định Với quy trình chuẩn xác, rõ ràng, đơn giản thể tính chuyên nghiệp rút ngắn thời gian chi phí kết thẩm định giá lại có tính xác cao Về bản, ngân hàng xây dựng quy trình thẩm định giá khoa học Nhưng nên thêm bước thống kết thẩm định tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế Trong trình thực hiện, bước thu thập tài liệu hầu hết tài liệu thu thập khách hàng cung cấp, kết thẩm định giá mang nhiều tính chủ quan khơng thuyết phục Để việc thẩm định thực mang lại kết tốt, Phòng giao dịch Văn Phú Ngân hàng TMCP Quốc tế nên tiếp tục thực tốt quy trình thẩm định giá bất động sản đặc biệt cần trọng đến bước thu thập tài liệu ước tính giá trị tài sản, đảm bảo tài liệu thu thập mang tính khách quan, phản ánh tình hình thực tế thị trường bất động sản giao dịch Ngồi phịng tín dụng phụ trách việc thẩm định giá bất động sản chấp Phòng giao dịch Văn Phú nên kết hợp với tổ chức, cơng ty chun thẩm định giá bên ngồi Việc kết hợp đem lại số xác cho cán thẩm định phịng giao dịch 3.2.6.Hồn thiện cơng tác kiểm tra, kiểm sốt Kiểm tra thơng tin q trình thẩm định giá bất động sản chấp vô cần thiết ảnh hưởng trực tiếp đến độ tin cậy kết thẩm định giá Cần trọng công tác kiểm tra, thẩm định lại kết thẩm định giá sau tính tốn trước giao cho khách hàng Việc kiểm tra, kiểm sốt lại q trình kết thẩm định phải thất cẩn thận, kỹ phải xuyên suốt trình thẩm định giá để hạn chế đến mức tối đa rủi ro xảy cho ngân hàng, đảm bảo kết thẩm định giá xác, tạo lịng tin với khách hàng nâng cao uy tín phịng giao dịch Văn Phú 67 Công tác kiểm tra, kiểm soát phải thực cách nghiêm túc, chặt chẽ Ngồi kiểm tra định kì theo lịch trình báo trước ngân hàng phải tiến hành kiểm tra đột xuất để đánh giá việc áp dụng quy trình, phương pháp thẩm định giá đạo đức nghề nghiệp thẩm định viên 3.2.7 Nâng cao sở vật chất, tăng cường áp dụng khoa học công nghệ vào trình thẩm định giá Cơ sở vật chất nhân tố quan trọng thức đẩy trình thẩm định giá bất động sản diễn nhanh gọn hiệu Những trang thiết bị thiết bị đo đạc, máy quay, máy ghi, máy tính cấu hình cao thiết bị tối thiểu cần trang bị đầy đủ cho cán thẩm định giúp cho công tác thẩm định giá bất động sản thực cách dễ dàng, thuận tiện nhất, rút ngắn thời gian thẩm định giá, tăng cường hiểu thẩm định nhờ độ nhanh nhạy xác máy móc Nếu ngân hàng có điều kiện máy móc, thiết bị, ứng dụng phần mềm tiên tiến trogn việc quản lý thẩm định giá bất động sản có kết xác nhiều so với tính tốn thủ cơng Ngồi ra, sở vật chất đơn vị kinh doanh cần nâng cấp đại tạo đồng môi trường làm việc chung Lợi ích từ khoa học cơng nghệ cần ngân hàng tranh thủ Ngân hàng TMCP Quốc tê - Phịng giao dịch Văn Phú ứng dụng phần mềm trang tiên tiến giới tự xây dựng phần mềm thích hợp với thân đơn vị nhằm tự động hóa số khâu trình thẩm định khâu xây dựng sở liệu bất động sản, chọn lọc tính tốn dự liệu Để sử dụng phần mềm đòi hỏi cán thẩm định giá phải có tảng tin học tốt Phịng giao dịch Văn Phú phải có sở vật chất đầy đủ, đại Hơn phần mềm thẩm định giá đại góp phần làm giảm thời gian tiết kiệm chi phí thẩm định giá bất động sản Trong tương lai ngân hàng muốn phát triển lĩnh vự nên xây dựng phận thông tin riêng với nhiệm vụ lưu trữ, quản lý cập nhật thông tin liệu Khả tốc độ máy tính tài sản lớn cán thẩm định, nhiên trình thẩm định giá không dừng lại việc sử dụng số mà nghệ thuật đánh giá xuất phát từ nhiều năm kinh nghiệm, óc quan sát mức độ ảnh hưởng nhân tố môi trường kinh tế, 68 xã hội đến giá trị bất động sản, dù áp dụng cơng nghệ thơng tin hỗ trợ phần nào, yếu tố người quan trọng 3.2.8 Các giải pháp khác - Thực đa dạng hóa loại tài sản đảm bảo, chấp Việc ngân hàng nhận chấp nhiều loại bất động sản chấp có giá trị khác mở rộng mảng hoạt động tín dụng cho ngân hàng - Thường xuyên theo dõi, giám sát hoạt động sản xuất, cường độ sử dụng bất động sản khách hàng vay để có đánh giá thích hợp, kịp thời, u cầu khách hàng bổ sung thêm tài sản đảm bảo an tồn tín dụng - Tăng cường hợp tác với quan, tổ chức khác Nguồn thơng tin ln đóng vai trò định thẩm định giá bất động sản phương pháp so sánh Nếu phòng giao dịch Văn Phú tạo mối quan hệ sâu rộng thị trường doanh nghiệp tạo nguồn cung cấp thơng tin đa dạng có khả kiểm chứng thông tin tốt hơn, tạo lợi cạnh tranh cho Phòng giao dịch Văn Phú so với phòng giao dịch, chi nhánh nội ngân hàng, ngân hàng khác Ngoài ra, tạo hội học hỏi, chia sẻ kinh nghiệm khả trao đổi thông tin nâng cao sở liệu doanh nghiệp - Nâng cao khả phân tích thơng tin ban đầu cán thẩm định yếu tố định chất lượng thơng tin để sủ dụng q trình tính tốn kết thẩm định giá bất động sản phương pháp so sánh - Xây dựng khung giá đát thị trường theo thời kỳ địa bàn phòng giao dịch Đề xuất cho cán thẩm định trực tiếp đến địa bàn hoạt động phòng giao dịch để khảo sát số tuyến đường chính, trọng điểm thơng qua ban thẩm định giá Ngân hàng TMCP Quốc tế để xây dựng khung giá thị trường hoàn chỉnh với bảng hướng dẫn sử dụng cụ thể để cán tín dụng phịng giao dịch chủ động cơng tác cấp tín dụng mình, đồng thời cán thẩm 69 thống ngân hàng mà quan trọng kinh tế Việt Nam giai đoạn hội nhập, vai trị Chính phủ quan chức năng, quan quản lý Nhà nuớc ngày phát triển ổn định lành mạnh Thứ nhất, phải đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Do thủ tục bắt buộc mặt pháp lý nguời dân vay vốn ngân hàng bất động sản chấp bất động sản phải đáp ứng đuợc nhiều yếu tố Tại Ngân hàng TMCP Quốc tế - Phòng giao dịch Văn Phú, khách hàng có nhu cầu vay vốn bất động sản chấp phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giấy chứng nhận sở hữu nhà Tuy nhiên, nuớc ta thủ tục hành cịn phức tạp, ruờm rà, trải qua nhiều công đoạn nhiều thời gian, để đuợc cấp giấy tờ pháp lý bất động sản nguời dân phải nhiều thời gian công sức, điều dẫn đến nguời dân cần vốn để hoạt động sản xuất kinh doanh khơng có giấy tờ pháp lý bất động sản Do quan Nhà nuớc có thẩm quyền nên cải cách thủ tục hành chính, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy để cá nhân tổ chức huy động vốn từ tài sản Thứ hai, thực giải pháp để quản lý thị truờng bất động sản, giúp thị truờng bất động sản phát triển ổn định Khi thị truờng phát triển ổn định đồng lúc giao dịch thị truờng thuận lợi thơng tin thu nhập đuợc tuơng đối xác, phản ánh giá trị thật bất động sản Do thông tin thu thập bất động sản so sánh xác kết thẩm định giá bất động sản sát với thị truờng Nhà nuớc phải xây dựng hệ thống có sở liệu giao dịch bất động sản toàn quốc cách nhanh chóng, thuận tiện đáng tin cậy Đồng thời nhà nuớc cần xây dựng hoàn thiện khung pháp lý nhằm giúp cho thị truờng bất động sản minh bạch, cơng khai, bình đẳng Quy định rõ quyền hạn, nghĩa vụ trách nhiệm nguời sử dụng tham gia vào thị truờng bất động sản Việc bổ sung hoàn thiện khung pháp lý dựa ngun tắc đảm bảo tính qn tơn trọng quy định thị truờng, tăng cuờng tính cạnh tranh hoạt động kinh doanh thị truờng, khắc phục quy định chồng chéo, mâu thuẫn liên quan đến bất động sản thị truờng bất động sản Thứ ba, Bộ Tài Chính phối hợp hoạt động đồng với Bộ Xây dựng, Bộ Tài 70 Nguyên Môi Trường việc ban hành sách nhằm có điều chỉnh công tác thẩm định giá bất động sản thống quan, tăng cường khả giám sát, quản lý xử lý vi phạm Đồng thời phối hợp hoạt động Bộ nâng cao khả trao đổi thông tin phục vụ cho việc xây dựng sở liệu bất động sản cho tồn quốc, cung cấp dịch vụ thơng tin giá đất đai, bất động sản cho tổ chức cá nhân có cầu; xây dựng phần mềm dự báo ứng dụng công nghệ thông tin cơng tác thu thập, tổng hợp, phân tích, dự báo diễn biến giá thị trường bất động sản nước phục vụ công tác quản lý nhà nước giá thẩm định giá Thứ tư, Nhà nước tăng cường quản lý hoạt động thẩm định giá Quản lý chặt chẽ tổ chức công tác đào tạo bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá, cấp chứng thẩm định giấy phép hành nghề cho người có đủ tiêu chuẩn hành nghề thẩm định giá Cần biên soạn, nghiên cứu tài liệu định giá theo chuẩn chung, thống toàn quốc, tiến hành hợp tác quốc tế lĩnh vực thẩm định giá Bên cạnh đó, cần phải có sách mở rộng loại hình đào tạo, đối tượng đào tạo để đưa cơng tác thẩm định giá công tác thẩm định giá bất động sản vào sống Thứ năm, để hoạt động thẩm định giá nước ngày phát triển chiếm lòng tin người tiêu dùng Nhà nước cần kiểm tra chất lượng tổ chức đào tạo chuyên ngành thẩm định giá Thứ sáu, yếu tố minh bạch yếu tố quan trọng hoạt động giao dịch bất động sản quy hoạch đất đai Chính phủ Mở rộng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất thơng qua hình thức đấu giá, đầu thầu tạo mơi trường cạnh tranh lành mạnh, kiểm sốt giá cách hợp lý Thực thi biện pháp chống đầu cơ, tăng cường hoạt động quản lý sau giao đất Bảo đảm quy hoạch phải trước bước: quy hoạch phải đảm bảo tính khoa học, phù hợp thực tế đảm bảo mục tiêu kinh tế xã hội Thứ bảy, xây dựng đồ giá nước để đáp ứng nhu cầu thông tin giá bất động sản thơng tin khác có liên quan làm cho thị trường bất động sản phát triển ngày minh bạch 71 Thứ tám, tăng cường công tác kiểm tra, giám sát hoạt động thẩm định giá bất động sản việc ban hành quy chuẩn chất lượng thẩm định giá bất động sản, xây dựng quy trình kiểm tra, thành lập phận kiểm tra có chun mơn ngân hàng có phận thẩm định giá; phát hiện, chấn chỉnh đơn vị sai phạm có dấu hiệu Giám sát chặt chẽ trình tổ chức thi, cấp thẻ thẩm định viên giá nhằm đảm bảo đội ngũ thẩm định viên người có trình độ lực làm việc tốt Thứ chín, Bộ Tài thực chuyển giao số công việc quản lý cho Hội thẩm định giá Việt Nam theo lộ trình Trong năm qua Hội thẩm định giá Việt Nam chứng tỏ vai trò tổ chức việc nâng cao hiệu thẩm định giá cho hội viên, tích cực đóng góp ý kiến hoạt động xây dựng chế sách quản lý giá thẩm định giá, mở rộng quan hệ hợp tác quốc tế Việc chuyển giao dần số nhiệm vụ quản lý Bộ Tài cho Hội thẩm định giá Việt Nam vừa nâng cao chất lượng quản lý, giám sát, giảm tải cho Bộ Tài đồng thời quy định Bộ Tài ban hành sâu, sát có tính thực tiễn cao Phòng giao dịch Văn Phú, Hà Nội mắt xích hệ thống Ngân hàng TMCP Quốc tế Bởi thế, để Ngân hàng TMCP Quốc tế - phòng giao dịch Văn Phú thực tốt hoạt động thẩm định giá bất động sản chấp cần thực số biện pháp sau: - Ban hành kịp thời văn hướng dẫn để phòng giao dịch thực theo quy định pháp luật - Nâng cao sơ sở vật chất phòng giao dịch để theo kịp trước tiên ngân hàng nước, sau tiến tới tầm quốc tế - Hỗ trợ tích cực mặt cho phòng giao dịch hoạt động kinh doanh việc đào tạo nghiệp vụ cho cán phịng giao dịch - Áp dụng cơng nghệ thông tin vào việc thẩm định giá bất động sản chấp việc xếp loại khách hàng để nâng cao độ an tồn chất lượng tín dụng - Đối với công tác thẩm định giá, cán thẩm định phải thực tốt tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, hướng đến tiêu chuẩn quốc tế 72 - Các cán thẩm định chủ động nghiên cứu pháp lý pháp luật Việt Nam để đua kiến nghị nâng cao khả hỗ trợ Nhà nuớc cho ngân hàng thuơng mai Việt Nam 73 KẾT LUẬN CHƯƠNG Nội dung chương nhận định tầm nhìn chiến lược, sứ mệnh phương hướng phát triển Ngân hàng TMCP Quốc tế - Phịng giao dịch Văn Phú Từ đưa giải pháp cho công tác thẩm định giá bất động sản chấp phòng giao dịch Đề xuất kiến nghị với quan Nhà nước để hoàn thiện công tác thẩm định giá 74 KẾT LUẬN Thẩm định giá nói chung thẩm định giá bất động sản nói riêng Việt Nam cịn ngành Vì vậy, thách thức người làm cơng tác thẩm định khơng nhỏ, địi hỏi phải có tìm tịi, đầu tư nâng cao, học hỏi cập nhật thông tin Thẩm định giá ngành có nhiều hội phát triển tương lai Việt Nam có bước tiến sâu rộng lĩnh vực kinh tế Đối với ngân hàng, hoạt động thẩm định giá bất động sản sở chủ yếu để định thực cung cấp tín dụng cho khách hàng Nó xác định mức độ rủi ro ngân hàng Mặc dù thành lập, nhiên toàn thể lãnh đạo nhân viên Ngân hàng TMCP Quốc tế - Phòng giao dịch Văn Phú, Hà Nội cố gắng đạt nhiều tiêu chí Ngân hàng TMCP Quốc tế giao cho Qua trình thực tập phịng tín dụng Ngân hàng TMCP Quốc tế - Phòng giao dịch Văn Phú, Hà Nội, em nắm tìm hiểu lịch sử hình thành, cấu tổ chức, tình hình hoạt động Ngân hàng TMCP Quốc tế số năm gần mục tiêu phát triển Ngân hàng thời gian tới Em học hỏi đươc nhiều phong cách làm việc, tham gia vào nghiệp vụ thực tế Từ đó, em có nhìn tồn cảnh hiểu sâu cơng tác thẩm định giá bất động sản chấp Tìm hiểu lịch sử hình thành, chức nhiệm vụ, quy định thẩm định giá chấp Nhà nước nói chung Ngân hàng TMCP Quốc tế - Phịng giao dịch Văn Phú, Hà Nội nói riêng Trên sở nhận định chủ quan em đánh giá thực trạng cơng tác định giá chấp bất động sản đưa hạn chế kết đạt Từ đưa giải pháp để nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Quốc tế - Phòng giao dịch Văn Phú, Hà Nội Em hy vọng, qua nghiên cứu đề tài giúp trau dồi thêm kiến thức thực tế, nắm tổng quan thẩm định giá bất động sản nói chung cơng tác thẩm định giá bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Quốc tế - Phòng giao dịch Văn Phú, Hà Nội nói riêng 75 Mặc dù cố gắng tìm hiểu nghiên cứu, song hạn chế thời gian khả đánh giá phân tích nên trình bày khóa luận tốt nghiệp em cịn hạn chế phuơng pháp luận nhu đánh giá, giải pháp kiến nghị việc nâng cao chất luợng cơng tác thẩm định gía sở thực tập Vì vậy, em mong nhận đuợc góp ý tất thầy khoa để khóa luận tốt nghiệp em đuợc hoàn thành cách tốt Em xin cảm ơn Tạ Thị Bích Thủy huớng dẫn, giúp em hồn thành đề tài khóa luận Em xin chân thành cảm ơn ! 76 DANH MỤC TÀI LIỆU PHỤ LỤCTHAM KHẢO Các tài liệu định giá định giá bất động sản TS.Phạm Tiến Đạt (Học viện Ngân hàng) Tài liệu ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam Bộ luật dân 2005 Bộ luật dân 2015 Luật giá số 11/2012/QH13 Luật Đất đai 2013 Luật kinh doanh Bất động sản 2006 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Các văn pháp luật quy định chấp tài sản 10 Từ điển Oxford 11 Các tài liệu sách báo internet ... thẩm định bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Quốc tế - Phòng giao dịch Văn Phú, Hà Nội Đề tài sâu nghiên cứu vào hoạt động thẩm định giá bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Quốc tế - Phòng giao dịch Văn. .. động chấp bất động sản Ngân hàng TMCP Quốc tế - Phòng giao dịch Văn Phú Việc thẩm định giá bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Quốc tế - Phòng giao dịch Văn Phú tuân thủ theo văn pháp luật ban hành... CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN QUỐC TẾ - PHÒNG GIAO DỊCH VĂN PHÚ, HÀ NỘI Tài sản bảo đảm bất động sản chấp phòng giao dịch Văn Phú chủ yếu quyền