TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ TÀI SẢN ĐẢM BẢO PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
Tổng quan về tài sản đảm bảo phục vụ hoạt động cho vay
2.1.1 Khái niệm tài sản đảm bảo phục vụ hoạt động cho vay
Tài sản đảm bảo vay thế chấp ngân hàng là tài sản mà người vay sử dụng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ với bên cho vay Điều này thường xảy ra khi người vay cần một khoản tiền gấp để giải quyết các khó khăn tài chính tạm thời.
Tài sản đảm bảo có ba hình thức chính: vật hiện hữu, giấy tờ có giá trị và quyền tài sản Các tài sản đảm bảo bao gồm phương tiện giao thông, kim khí quý, máy móc thiết bị, nguyên liệu, hàng hóa.
Tài sản đảm bảo bao gồm các giấy tờ có giá trị như trái phiếu, cổ phiếu, chứng chỉ tiền gửi, thương phiếu, tín phiếu và các loại giấy tờ khác có thể quy đổi thành tiền.
Tài sản đảm bảo bao gồm các quyền tài sản như quyền tác giả, quyền sở hữu công nghệ, quyền nhận bảo hiểm, quyền góp vốn kinh doanh, quyền khai thác tài nguyên và các quyền tài sản khác.
2.1.2 Đặc điểm tài sản đảm bảo và vai trò của bảo đảm tiền vay Đặc điểm tài sản đảm bảo:
Theo Thông tư số 07/2003/TT-NHNN ngày 19/5/2003 của Ngân hàng Nhà nước, có hướng dẫn về các điều kiện bảo đảm tiền vay và tài sản dùng để đảm bảo vốn vay tại các tổ chức tín dụng và ngân hàng.
Nhà ở và công trình xây dựng là những tài sản gắn liền với đất, bao gồm cả các tài sản khác có liên quan đến nhà ở và công trình xây dựng.
Không phải tài sản nào cũng có thể được chấp nhận cho thế chấp để vay vốn. Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật có quy định.
Theo quy định của Bộ Luật Hàng hải Việt Nam, tàu biển và máy bay phải tuân thủ các quy định của Luật Hàng không dân dụng Việt Nam trong các trường hợp cần thiết để đảm bảo an toàn.
Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm bất động sản được hình thành sau khi ký kết hợp đồng thế chấp, sẽ thuộc quyền sở hữu của khách hàng Các tài sản này có thể bao gồm lợi tức, tài sản phát sinh từ vốn vay, công trình xây dựng, và các bất động sản khác mà bên thế chấp có quyền nhận.
Ngoài ra còn có một số tài sản giá trị trung bình khác như: vay mua xe ô tô, xe máy, sổ tiết kiệm, sổ lương
Vai trò của bảo đảm tiền vay:
Tạo thêm quyền cho các tổ chức tín dụng đối với khách hàng
Tín dụng ngân hàng là hình thức tín dụng chủ yếu, đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế bằng cách thu hút vốn nhàn rỗi và cho vay cho các chủ thể kinh tế cần thiết Việc áp dụng bảo đảm tiền vay giúp các TCTD có thêm quyền lợi đối với khách hàng, đặc biệt khi khách hàng không thực hiện nghĩa vụ trả nợ đúng hạn.
Bảo vệ quyền lợi của người gửi tiền
Các tổ chức tín dụng tại Việt Nam chủ yếu hoạt động cho vay dựa trên nguồn vốn huy động, nghĩa là họ không sử dụng tiền của mình để cho vay mà vay mượn từ các nguồn khác Do đó, trách nhiệm hàng đầu của các tổ chức này là bảo vệ quyền lợi của người gửi tiền Nếu một khoản vay không thu hồi được, tổ chức tín dụng phải dùng nguồn vốn của mình để trả cho người gửi tiền Nếu không đủ vốn để hoàn trả, tổ chức tín dụng sẽ gặp khó khăn về khả năng thanh toán, thậm chí có thể dẫn đến tình trạng phá sản.
Do vậy, bảo đảm tiền vay gián tiếp đóng vai trò bảo vệ quyền lợi cho người gửi tiền.
Bảo vệ sự an toàn và ổn định của hệ thống ngân hàng
Ngân hàng Trung ương có nhiệm vụ đảm bảo hệ thống ngân hàng hoạt động hiệu quả, an toàn và ổn định Sự thất thoát trong hoạt động cho vay tại bất kỳ ngân hàng nào cũng có thể đe dọa tính an toàn của toàn hệ thống Do đó, các Ngân hàng Trung ương quy định rằng mọi tổ chức tín dụng phải thực hiện phân tích rủi ro trước khi cho vay Bảo đảm tiền vay là rất quan trọng để hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay Mặc dù việc xử lý tài sản đảm bảo không phải là mục tiêu chính của các bên trong quan hệ tín dụng, nhưng trong bối cảnh nền kinh tế thị trường hiện nay, đây là biện pháp hiệu quả nhất để bảo toàn vốn vay cho các tổ chức tín dụng.
Thực hiện quyền và nghĩa vụ hợp đồng
Việc thực hiện quyền và nghĩa vụ là yếu tố quan trọng trong quan hệ hợp đồng, giúp đảm bảo hiệu quả và mục đích của hợp đồng, đồng thời bảo vệ quyền lợi chính đáng của các bên Các chủ thể có quyền lựa chọn các quan hệ mà họ tham gia, cũng như cách thức và nội dung của các quan hệ nghĩa vụ, tuy nhiên điều này không loại trừ trách nhiệm nếu các bên không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình.
Bất động sản là tài sản đảm bảo phục vụ hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại 9 1 Khái quát về bất động sản
2.2.1 Khái quát về bất động sản
Bất động sản được hiểu là bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất Điều này không chỉ đề cập đến đất và tài nguyên dưới lòng đất, mà còn bao gồm các sản phẩm do con người tạo ra trên đất, như công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng và các yếu tố khác liên quan đến đất đai Tóm lại, bất động sản là tổng thể những gì tồn tại trên mặt đất và các bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Bất động sản, hay còn gọi là địa ốc hay nhà đất, là thuật ngữ pháp luật được sử dụng ở nhiều quốc gia như Anh, Canada, Úc, Mỹ và Bahamas, chỉ bao gồm đất đai và các yếu tố gắn liền vĩnh viễn với đất, như nhà cửa, gara, và các công trình kiến trúc Các tài sản không gắn liền vĩnh viễn, như nhà di động hay lều, không được coi là bất động sản Theo định nghĩa của Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, bất động sản còn bao gồm quyền tài sản và các lợi ích liên quan đến sở hữu bất động sản.
Tại điều 74, Bộ luật dân sự nước CHXHCN Việt Nam đã đề cập đến sự phân loại bất động sản và động sản, theo đó:
Bất động sản bao gồm các tài sản như đất đai, nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất, cùng với các tài sản khác liên quan đến đất đai và những tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Bất động sản là những tài sản vật chất không thể di dời, có tính ổn định và tồn tại lâu dài.
Và một tài sản được coi là BĐS khi có các điều kiện sau:
+ Là một yếu tố vật chất có ích cho con người;
+ Có thể đo lường bằng giá trị nhất định;
+ Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi;
2.2.2 Đặc điểm của bất động sản.
Việc phân định giữa tài sản động sản và bất động sản không hề đơn giản, vì không phải tất cả công trình xây dựng hay kiến trúc đều được xem là bất động sản Cũng không phải mọi tài sản gắn liền với công trình hay vùng đất đều tự động trở thành bất động sản Những khó khăn này có thể dẫn đến những hiểu lầm về giá trị thực sự của bất động sản trong quá trình kinh doanh hoặc thẩm định giá Để tránh sai lầm trong đánh giá, cần nghiên cứu kỹ lưỡng các đặc trưng riêng của bất động sản, tiêu chí phân biệt giữa bất động sản và động sản, cũng như các loại tài sản khác.
Tính cố định về vị trí đia lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được.
Giá trị bất động sản (BĐS) thường phụ thuộc vào vị trí cụ thể, đặc biệt là khoảng cách từ BĐS đến trung tâm kinh tế - xã hội và các dịch vụ công cộng như thương mại, văn hóa, y tế và giáo dục Sự phụ thuộc vào khả năng tiếp cận này khiến việc di chuyển BĐS từ nơi thừa sang nơi thiếu trở nên không khả thi Do đó, trong ngắn hạn, khi xảy ra mất cân đối cung cầu về một loại BĐS nào đó, việc điều chỉnh trở nên khó khăn.
Đất đai, tài sản quý giá do thiên nhiên ban tặng, là nguồn tài nguyên không thể bị tiêu hủy, trừ khi gặp thiên tai hoặc xói lở Các công trình kiến trúc xây dựng trên đất có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn, cho thấy tuổi thọ bền vững của bất động sản.
Diện tích bề mặt trái đất và quỹ đất tại từng khu vực đều có hạn, trong khi dân số ngày càng gia tăng cùng với xu hướng đầu cơ và kinh doanh đất Thiên tai và ô nhiễm cũng làm thu hẹp diện tích đất canh tác, trong khi nhu cầu bất động sản (BĐS) ngày càng tăng, dẫn đến tình trạng khan hiếm BĐS Thêm vào đó, các quy định của Nhà nước về quy hoạch, sử dụng đất đai, mật độ xây dựng và tầng cao cho phép càng làm cho nguồn cung BĐS trở nên hạn chế hơn.
Mỗi bất động sản (BĐS) là một tài sản độc nhất, được sản xuất riêng lẻ và mang những đặc điểm riêng biệt, không giống bất kỳ BĐS nào khác.
Sự khác biệt của bất động sản chủ yếu đến từ vị trí lô đất, kết cấu và kiến trúc của công trình, hướng nhà, cũng như cảnh quan và môi trường xung quanh.
Chịu ảnh hưởng của văn hóa - xã hội
Việt Nam là một quốc gia với phong tục và tập quán phong phú, phản ánh bản sắc dân tộc và ảnh hưởng văn hóa phương Đông Trong bối cảnh bất động sản (BĐS) có giá trị lớn và ngày càng khan hiếm, nhà đầu tư cần cẩn trọng khi tham gia thị trường BĐS, đặc biệt chú ý đến các yếu tố văn hóa - xã hội Nhu cầu BĐS khác nhau giữa các vùng và khu vực, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán, trình độ văn hóa và ý thức của người dân Ngoài ra, yếu tố tâm lý xã hội và các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo cũng ảnh hưởng đến nhu cầu và hình thức BĐS.
Tính ảnh hưởng lẫn nhau
Trong lĩnh vực bất động sản, sự tương tác và ảnh hưởng lẫn nhau giữa các loại hình BĐS diễn ra rất mạnh mẽ Sự ra đời hoặc hoàn thiện của một loại hình BĐS có thể tạo điều kiện cho sự hình thành hoặc biến mất của loại hình khác, đồng thời ảnh hưởng đến giá trị và giá trị sử dụng của các hàng hóa BĐS.
Mua bất động sản (BĐS) thường đòi hỏi một số vốn lớn hơn so với các hàng hóa khác, do giá trị đất đai cao và chi phí xây dựng đầu tư lớn Tuy nhiên, BĐS có khả năng sinh lời cao và có thể tạo ra nguồn vốn mới, mang lại lợi ích lâu dài cho nhà đầu tư.
Chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của nhà nước
Bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng đối với mỗi quốc gia, dân tộc và cá nhân, ảnh hưởng mạnh mẽ đến các hoạt động kinh tế xã hội Để phát huy vai trò này, duy trì sự ổn định và khai thác hiệu quả nguồn lực nội tại cho phát triển, nhà nước cần chú trọng đến BĐS và thị trường BĐS.
Giá trị và công năng, khả năng khai thác bất động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý
2.2.3 Vai trò và điều kiện của bất động sản là tài sản đảm bảo phục vụ hoạt động cho vay
Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong hoạt động cho vay của ngân hàng, chiếm tỉ trọng lớn trong cơ cấu tài sản đảm bảo Để bất động sản trở thành tài sản đảm bảo hiệu quả và giảm thiểu rủi ro trong cho vay, cần phải đáp ứng một số yêu cầu nhất định.
SỐ LIỆU SỬ DỤNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Số liệu sử dụng
Trong quá trình thực tập tại chi nhánh BIDV Thái Hà, tôi đã khảo sát và thu thập số liệu báo cáo kết quả thẩm định giá cũng như kết quả hoạt động kinh doanh của chi nhánh.
Ngoài ra còn thu thập thông qua các tài liệu như sách chuyên ngành, internet,các bài khóa luận khác tại thư viện HVNH
Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình làm khóa luận, các phương pháp nghiên cứu đã được sử dụng:
+ Phương pháp thu thập thông tin: phương pháp này cung cấp các số liệu để phân tích khái quát tình hình kinh doanh của chi nhánh Thái Hà.
+ Phương pháp thống kê: thống kê mô tả các phương pháp thẩm định giá đang được sử dụng tại chi nhánh.
Phương pháp phân tích bao gồm việc đánh giá tổng quan tình hình kinh doanh của chi nhánh và xem xét quá trình thực hiện quy trình của các nhân viên thẩm định giá.
+ Phương pháp tổng hợp: tổng hợp những kết quả đạt được và những mặt hạn chế của công tác thẩm định giá tại chi nhánh Thái Hà.
Trong số đó thì phương pháp thu thập thông tin và tổng hợp là 2 phương pháp được áp dụng chủ yếu để thực hiện nghiên cứu khóa luận này.
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
Khái quát về ngân hàng thương mại cổ phần đầu tư và phát triển Việt Nam - chi nhánh Thái hà
Nam - chi nhánh Thái hà.
4.1.1 Giới thiệu về chi nhánh Thái Hà
Ngân hàng TMCP đầu tư và phát triển Việt Nam BIDV - chi nhánh Thái Hà đã chuyển địa chỉ từ Tòa nhà Việt, số 01 phố Thái Hà, phường Trung Liệt, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội sang Tòa nhà Golden Palm, số 21 Lê Văn Lương, phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội.
- Thời gian chính thức hoạt động tại địa điểm mới: từ ngày 14/01/2019.
Email: thaiha@bidv.com.vn
BIDV chi nhánh Thái Hà là một trong 191 chi nhánh thuộc hệ thống Ngân hàng BIDV.
Chi nhánh Thái Hà là một trong 44 chi nhánh của BIDV, được hình thành từ việc sáp nhập Ngân hàng phát triển nhà Đồng bằng Sông Cửu Long (MHB) vào BIDV, với tiền thân là Chi nhánh MHB Hà Tây theo quyết định số 1194/QĐ-BIDV ngày 08/5/2015 Mặc dù gặp nhiều khó khăn trong giai đoạn đầu chuyển đổi, sau gần 5 năm hoạt động, Chi nhánh Thái Hà đã có sự phát triển vượt bậc về quy mô và hiệu quả nhờ vào sự quyết tâm và nỗ lực của Ban lãnh đạo và toàn bộ nhân viên Chi nhánh đã nhiều lần được công nhận là chi nhánh hoạt động xuất sắc và luôn cam kết hoàn thành tốt nhiệm vụ trong thời gian tới.
Chi nhánh Thái Hà tuân thủ nghiêm ngặt quy trình của ban lãnh đạo và cung cấp các sản phẩm bán lẻ cùng với dịch vụ tiền gửi linh hoạt, đa dạng về kỳ hạn và phương thức.
4.1.2 Sơ đồ tổ chức bộ máy tại chi nhánh Thái Hà
Chi nhánh Thái Hà hiện có 95 nhân viên, tổ chức theo mô hình gọn nhẹ với Ban Giám đốc và các phòng nghiệp vụ được phân chia thành 5 Khối.
Bài viết đề cập đến cơ cấu tổ chức của một đơn vị với 4 thành viên, bao gồm 1 giám đốc và 3 phó giám đốc phụ trách các khối: Quan hệ Khách hàng, Quản lý Tác nghiệp, Quản lý Nội bộ, Quản lý Rủi ro cùng các khối trực thuộc.
Sơ đồ 4.1: Sơ đồ tổ chức bộ máy BIDV chi nhánh Thái Hà
(Nguồn: phòng quản lý nội bộ chi nhánh Thái Hà)
2018/2017 2019/2018 Chênh Tỷ lệ Chênh Tỷ lệ
Chi nhánh Thái Hà là một trong 191 chi nhánh của BIDV nên nó cũng có chức năng tương tự như những ngân hàng thương mại độc lập khác.
Trong quá trình hoạt động, chi nhánh Thái Hà đã thiết lập các quy định nội bộ dựa trên quy định của BIDV nhằm nâng cao hiệu quả điều hành Các quy định này bao gồm nhiệm vụ và chức năng của các phòng ban, phân công nhiệm vụ trong Ban Giám đốc, quy trình xét hoàn thành nhiệm vụ, giao quyền phán quyết tín dụng, ủy quyền phê duyệt giải ngân và ký kết hợp đồng cho vay, bảo lãnh Ngoài ra, chi nhánh cũng quy định về hoạt động của Hội đồng tín dụng cơ sở, thẩm định giá tài sản và thẩm quyền liên quan đến việc này, cùng với việc thành lập hội đồng hay tổ thẩm định giá.
Chi nhánh tổ chức họp giao ban định kỳ hàng tháng giữa Ban lãnh đạo và các Trưởng phòng để đánh giá kết quả đạt được so với kế hoạch kinh doanh, đồng thời triển khai nhiệm vụ cho tháng tiếp theo Ngoài ra, họp đột xuất sẽ được tổ chức khi có phát sinh Hàng tuần, bộ phận văn thư tổng hợp kết quả thực hiện các chỉ đạo của Ban Giám đốc từ các văn bản và thông báo kết luận liên quan.
Chi nhánh tạo ra một môi trường học tập tích cực, khuyến khích nhân viên trao đổi nghiệp vụ, từ đó tạo điều kiện cho mọi người chia sẻ kinh nghiệm, tích lũy kiến thức và cập nhật thông tin mới.
4.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh chi nhánh Thái Hà
Kể từ khi thành lập vào ngày 23/5/2017, chi nhánh Thái Hà đã tích cực hoạt động và hoàn thành tốt nhiệm vụ theo quy định của BIDV, đảm bảo hệ thống hoạt động an toàn và hiệu quả trong kinh doanh Để duy trì vị thế cạnh tranh với các ngân hàng trong khu vực, BIDV chi nhánh Thái Hà đã triển khai các nhiệm vụ chính nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động.
Ngân hàng tiến hành huy động và nhận tiền gửi từ các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước thông qua nhiều hình thức khác nhau, bao gồm tiền gửi tiết kiệm, tiền gửi không kỳ hạn, tiền gửi có kỳ hạn, và tiền gửi thanh toán bằng đồng Việt Nam cũng như ngoại tệ.
- Cho vay trung và dài hạn đối với các cá nhân, tổ chức bằng nội tệ và ngoại tệ.
- Kinh doanh ngoại hối và mua bán các sản phẩm cấu trúc.
- Thực hiện dịch vụ thanh toán, ngân quỹ, chuyển tiền quốc tế và trong nước đối với tổ chức hay cá nhân.
Thực hiện tài trợ thương mại là một phần quan trọng trong hoạt động kinh doanh, bao gồm các nghiệp vụ như thanh toán L/C, bảo lãnh và tái bảo lãnh Các dịch vụ này hỗ trợ doanh nghiệp và tổ chức tín dụng hoạt động hiệu quả tại Việt Nam.
- Làm đại lý về thuê mua tài chính, làm đại lý về thanh toán bảo hiểm nhân thọ.- Phát hành các loại thẻ: ATM, Debit, Visa, Master card
Bảng 4.1: Kết quả kinh doanh của BIDV - Thái Hà giai đoạn 2017-2019
Tổng nguồn vốn huy động
Tổng dư nợ Tỷ đồn g
Dư nợ trung và dài hạn
(Nguồn: phòng quản lý nội bộ BIDV- chi nhánh Thái Hà)
Dư nợ (tỷ Tỷ Dư nợ Tỷ Dư Tỷ
Theo bảng số liệu, hoạt động kinh doanh của chi nhánh đang có sự phát triển mạnh mẽ, với lợi nhuận trước thuế (LNTT) tăng liên tục qua các năm Cụ thể, năm 2019, LNTT đạt 85,5 tỷ đồng, tăng 21,45% so với năm 2018, đồng thời chi nhánh cũng đã trích quỹ phòng rủi ro Chi nhánh xếp thứ 15/34 tại Hà Nội và thứ 60/190 trong toàn hệ thống BIDV.
Năm 2017, nguồn vốn huy động của Chi nhánh tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ, đạt tổng cộng 392 tỷ đồng, tương đương với mức tăng 10,8% so với năm 2018 Sự tăng trưởng này phản ánh hiệu quả trong công tác huy động vốn, với mức lãi suất cạnh tranh và các hình thức quảng cáo cùng dịch vụ chăm sóc khách hàng tốt, thu hút ngày càng nhiều cá nhân và tổ chức gửi tiền.
Tổng dư nợ cho vay đã tăng đều qua các năm, với mức tăng 159 tỷ đồng, tương đương 4,46% trong năm 2019 Đặc biệt, dư nợ trung và dài hạn chiếm tỷ lệ cao trong tổng dư nợ này.
Đến năm 2019, dư nợ trung và dài hạn của BIDV chi nhánh Thái Hà chiếm 80,8% tổng dư nợ, tăng từ 79,2% trong năm 2018 Chi nhánh luôn tuân thủ quy định quy trình và cung cấp đa dạng sản phẩm, dịch vụ bán lẻ, cũng như cho vay cho tất cả các thành phần kinh tế, bao gồm cả những doanh nghiệp mới thành lập Mức dư nợ gần bằng số vốn huy động cho thấy chi nhánh đang khai thác hiệu quả các nguồn lực hiện có.
Định hướng phát triển hoạt động chi nhánh Thái Hà trong thời gian tới
Định hướng phát triển chi nhánh trong thời gian tới:
BIDV - Thái Hà, là chi nhánh của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam, tuân thủ chỉ đạo từ Hội sở về chiến lược phát triển và nhiệm vụ kinh doanh Để nâng cao hiệu quả công tác thẩm định giá, chi nhánh đã đề ra một số định hướng quan trọng cho thời gian tới.
Năm 2021, đưa chi nhánh lọt vào top Chi nhánh đứng đầu trên địa bàn Hà Nội.
Để nâng cao năng suất lao động và tăng cường vai trò cũng như năng lực quản trị, TNR cần đạt tỷ lệ 50% trong lĩnh vực bán lẻ Đồng thời, cần gia tăng thị phần trong hoạt động ngân hàng bán lẻ, tập trung vào các hoạt động kinh doanh chính để đạt hiệu quả tối ưu.
Để nâng cao hiệu quả tài chính, cần tiếp tục chuyển dịch cơ cấu nguồn thu, tăng cường thu từ dịch vụ và kinh doanh ngoại tệ, với mục tiêu nâng tỷ lệ thu nhập phi lãi trên tổng thu nhập lên 30% Đặc biệt, việc đa dạng hóa sản phẩm dịch vụ và phát triển bán hàng theo chuỗi liên kết cùng với chiến lược bán chéo sản phẩm sẽ góp phần gia tăng doanh thu dịch vụ.
Để duy trì chất lượng tín dụng tốt, cần chuyển dịch cơ cấu khách hàng, tập trung vào việc tăng cường đối tượng khách hàng có năng lực tài chính vững mạnh và hiệu quả cao Tăng trưởng tín dụng phải gắn liền với an toàn và hiệu quả, đồng thời tiếp tục đẩy mạnh hỗ trợ các doanh nghiệp vừa và nhỏ, cũng như khách hàng có tiềm năng phát triển và lợi thế cạnh tranh.
Chúng tôi cam kết đẩy mạnh dịch vụ ngân hàng số và ứng dụng công nghệ thông tin tiên tiến trong hoạt động kinh doanh, với mục tiêu trở thành chi nhánh hiện đại hàng đầu tại Việt Nam Chúng tôi mang đến đa dạng dịch vụ và tiện ích tốt nhất, nhằm đảm bảo sự hài lòng tối đa cho khách hàng.
+ Quyết liệt kiểm soát chất lượng tín dụng, đẩy mạnh công tác quản trị rủi ro, duy trì nợ xấu dưới mức 1%.
Đến năm 2021, thu từ huy động vốn chiếm 40% tổng doanh thu, thu từ tín dụng chiếm 35%, và thu từ dịch vụ và kinh doanh bất động sản chiếm 25% Để đạt được mục tiêu phát triển nhanh và đồng bộ, công tác thẩm định giá bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo hoạt động hiệu quả và an toàn.
Các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại chi nhánh Thái Hà
sản tại chi nhánh Thái Hà.
4.5.1 Chú trọng các bước trong quy trình thẩm định giá
Quy trình thẩm định giá hoàn thiện và chuẩn mực là yếu tố quan trọng giúp giảm rủi ro trong hoạt động cho vay và tổn thất cho chi nhánh BIDV đã xây dựng một quy trình thẩm định giá khoa học với sự phối hợp chặt chẽ giữa các bên liên quan, nhưng cần cụ thể hóa quy trình này cho từng loại hình BĐS Việc nêu rõ các bước cần thực hiện và lưu ý quan trọng cho nhân viên, đặc biệt là những người ít kinh nghiệm, là rất cần thiết Kết quả thẩm định giá không chỉ cần đáp ứng yêu cầu của khách hàng mà còn phải làm hài lòng họ, từ đó nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá BĐS.
Khi tiếp nhận hồ sơ thẩm định giá, cần kiểm tra ngay tính pháp lý và thông tin khách hàng để đảm bảo tính chính xác Nếu bất động sản đáp ứng yêu cầu của ngân hàng, tiến hành lập kế hoạch thẩm định giá; ngược lại, nên từ chối để tiết kiệm thời gian cho cả hai bên Ngân hàng cần quy định rõ những thông tin cần thu thập để quá trình thẩm định diễn ra hiệu quả.
+ Giấy chứng nhận QSD, giấy chứng nhận QSH tài sản gắn liền với đất hoặc giấy đăng ký, giấy chứng nhận QSH tài sản.
+ Hợp đồng thuê đất (nếu có), và giấy tờ nộp tiền để thuê đất.
+ Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng tài sản (nếu có).
+ Các giấy tờ khác liên quan đến QSH, QSD tài sản.
Theo quy định QD8955 về giao dịch đảm bảo của BIDV, bên bảo đảm cần cung cấp chứng minh nhân dân, hộ khẩu thường trú hoặc đăng ký kinh doanh Tất cả giấy tờ tài liệu phải là bản gốc, và bên bảo đảm phải thông báo chi tiết cho BIDV về số lượng bản gốc cũng như chủ thể đang giữ chúng Ngoài ra, bên bảo đảm có trách nhiệm giao lại toàn bộ số bản gốc mà BIDV yêu cầu.
Các giấy tờ cần phải rõ ràng, không có dấu hiệu sửa chữa hay giả mạo, và phải xác định thông tin cần thu thập cùng với người chịu trách nhiệm Cần lên kế hoạch khảo sát thực tế các bất động sản (BĐS) cần thẩm định giá, sắp xếp thời gian hợp lý để hoàn thành quá trình này, đồng thời phân chia nhiệm vụ một cách rõ ràng và cụ thể.
Phân tích thông tin là bước quan trọng trong quy trình thẩm định giá tại BIDV, tuy nhiên, quy trình này vẫn còn thiếu sót và chưa được quy định rõ ràng Do đó, cần thực hiện các phân tích cần thiết từ các thông tin đã thu thập, tập trung vào những thông tin chính để tránh gây rối và lãng phí thời gian.
4.5.2 Hoàn thiện về việc vận dụng các phương pháp thẩm định giá Ở BIDV Chi nhánh Thái Hà hầu hết các BĐS thẩm định giá làm TSĐB đều được thực hiện thẩm định giá theo phương pháp so sánh Tuy nhiên tùy theo đối tượng, mục đích thẩm định giá mà có phương pháp thẩm định giá phù hợp BĐS có tính khác biệt, không cái nào giống cái nào mỗi BĐS khác nhau lại có những phương pháp phù hợp khác nhau Trên thị trường có nhiều BĐS có ít hoặc gần như là không có thông tin giao dịch, theo đó cần sử dụng các phương pháp khác nhau như là chi phí đối với các BĐS có mục đích đặc biệt như nhà máy, trường học, hoặc thu nhập đối với các BĐS cho thuê, BĐS có tiềm năng để phát triển (đất trống, đất có kết cấu xây dựng đã lỗi thời cần phải thay thế hoặc cải tạo) Vì vậy, tùy từng trường hợp mà nhân viên thẩm định giá phải linh hoạt trong việc lựa chọn phương pháp, không dừng lại ở phương pháp so sánh.
Phương pháp thẩm định giá cần được áp dụng linh hoạt để đạt kết quả chính xác và hiệu quả cao Ngân hàng nên ban hành các văn bản, nghị định hướng dẫn chi tiết cách áp dụng từng phương pháp thẩm định giá cho từng loại hình bất động sản, nhằm làm cho quy trình thẩm định trở nên rõ ràng và cụ thể Điều này giúp hạn chế tối đa việc thẩm định dựa trên cảm tính và yếu tố chủ quan của nhân viên thẩm định giá.
4.5.3 Hoàn thiện về năng lực chuyên môn của nhân viên thẩm định giá
Nhân lực đóng vai trò quyết định trong thành công của công ty, đặc biệt trong lĩnh vực thẩm định giá Kết quả thẩm định giá phụ thuộc vào trình độ, năng lực chuyên môn và kinh nghiệm của nhân viên Những kết quả này là cơ sở để phê duyệt tín dụng, do đó, nâng cao chất lượng thẩm định của nhân viên là yếu tố quan trọng để cải thiện công tác thẩm định giá một cách toàn diện.
Hầu hết các nhân viên tín dụng tại Chi nhánh chỉ đào tạo trong lĩnh vực TC -
Chi nhánh cần nâng cao năng lực chuyên môn về thẩm định giá bằng cách tổ chức các lớp đào tạo cho nhân viên, đồng thời mời giảng viên và chuyên gia trong ngành đến hướng dẫn và chia sẻ kinh nghiệm Ngoài việc thi nâng cao nghiệp vụ, Ngân hàng cũng nên tổ chức các bài thi đánh giá chất lượng nhân viên thẩm định, khuyến khích họ tự học hỏi và phát triển kỹ năng để hoàn thiện hơn trong công việc.
Kỹ năng thu thập và xử lý thông tin là bước đầu tiên và rất quan trọng trong quá trình nghiên cứu Cần áp dụng các phương pháp hiệu quả để thu thập thông tin có độ tin cậy cao, đồng thời lựa chọn, xử lý và phân tích thông tin một cách kỹ lưỡng để đảm bảo tính chính xác và hữu ích.
Kỹ năng linh hoạt trong việc áp dụng các phương pháp thẩm định giá là rất quan trọng, vì một số bất động sản chỉ yêu cầu sử dụng một phương pháp duy nhất, trong khi những bất động sản khác có thể cần kết hợp nhiều phương pháp để đạt được kết quả chính xác nhất.
Kỹ năng làm việc nhóm là yếu tố quan trọng trong các dự án bất động sản phức tạp, nơi cần thành lập tổ thẩm định giá Việc phối hợp hiệu quả giữa các thành viên không chỉ thúc đẩy tiến độ nhanh hơn mà còn nâng cao chất lượng và hiệu quả của quá trình thẩm định giá.
Nhân viên thẩm định giá không chỉ cần kiến thức chuyên môn mà còn phải tự trau dồi kiến thức về pháp luật, xây dựng, phong thủy, văn hóa và tập quán để nâng cao hiệu quả công việc.
4.5.4 Hoàn thiện độ tin cậy của thông tin bất động sản so sánh
Thông tin về bất động sản (BĐS) là yếu tố quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị hiện tại của tài sản Để có được thông tin so sánh chính xác, nhân viên nên không chỉ thu thập dữ liệu từ internet mà còn thực hiện khảo sát thực tế tại các BĐS Việc thu thập thông tin từ các nguồn lân cận cũng rất cần thiết Hơn nữa, việc hợp tác với các công ty thẩm định giá uy tín tại Việt Nam sẽ giúp tăng cường độ tin cậy và tính thuyết phục của thông tin so sánh.
Để đạt được hiệu quả tốt nhất, KH và các cơ quan có thẩm quyền cần thực hiện đồng thời giải pháp này với việc nâng cao trình độ đội ngũ nhân lực.
4.5.5 Hoàn thiện công tác tổ chức hoạt động
Một số kiến nghị
Trong hoạt động cho vay tại BIDV chi nhánh Thái Hà, thẩm định giá bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong việc xác định hạn mức và quyết định cho vay cho khách hàng Tuy nhiên, lĩnh vực này khá phức tạp và đòi hỏi nhiều phẩm chất từ nhân viên thẩm định giá Mặc dù đã đạt được một số kết quả, vẫn còn nhiều vấn đề tồn tại ảnh hưởng đến công tác thẩm định giá BĐS Để hoàn thiện quy trình này, không chỉ ngân hàng mà còn cần sự hợp tác từ nhiều ban ngành liên quan.
Sau khi phân tích các hạn chế trong công tác thẩm định giá, tôi xin đưa ra một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả thẩm định giá tại chi nhánh Thái Hà và toàn hệ thống BIDV.
BIDV cần chú trọng hơn nữa đến công tác thẩm định giá bằng cách tổng hợp và nghiên cứu quy trình cũng như phương pháp thẩm định một cách rõ ràng và chi tiết, phù hợp với thực tiễn của ngân hàng Hiện tại, BIDV đang gặp phải vấn đề khi hầu hết các cuộc thẩm định giá đều dựa vào phương pháp so sánh, dẫn đến hạn chế trong hệ thống thông tin thẩm định giá.
Ngân hàng BIDV, với vai trò là một chi nhánh quan trọng, cần tập trung vào việc xác định giá trị chính xác để cải thiện hoạt động cho vay Để đạt được điều này, ngân hàng nên đầu tư mạnh mẽ vào cơ sở vật chất, kỹ thuật và nâng cao năng lực chuyên môn trong lĩnh vực thẩm định giá cho đội ngũ nhân viên tín dụng.
Khối lượng công việc của nhân viên tín dụng ngày càng tăng, tạo áp lực lớn về thời gian Do đó, BIDV cần xem xét cải thiện chế độ lương thưởng để khích lệ tinh thần làm việc Để chuyên nghiệp hóa quy trình, ngân hàng nên tổ chức thêm phòng thẩm định giá và tuyển dụng chuyên viên có kinh nghiệm, từ đó nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá BĐS Đồng thời, ngân hàng cần chú trọng hơn nữa vào công tác này để đạt hiệu quả cao hơn.
- Tổng hợp, nghiên cứu, hoàn thiện hơn về quy trình cũng như phương pháp thẩm định giá một cách cụ thể, rõ ràng.
Cần thông báo kịp thời về các văn bản sửa đổi và hướng dẫn liên quan đến thẩm định giá tài sản đảm bảo (TSĐB), nhằm giúp các chi nhánh nắm bắt và thực hiện đúng các thông tư, hướng dẫn của pháp luật.
- Hỗ trợ tích cực việc đào tạo nâng cao trình độ của nhân viên thẩm định tại Chi nhánh.
- Hoàn thiện cơ sở dữ liệu thông tin chính thống
Thông tin đóng vai trò quan trọng trong quá trình thẩm định giá, bao gồm dữ liệu từ khách hàng và tài sản đảm bảo Tuy nhiên, việc tìm kiếm và xác minh độ tin cậy của thông tin gặp nhiều khó khăn cho nhân viên thẩm định giá Để giải quyết vấn đề này, ngân hàng có thể phát triển một hệ thống dữ liệu tổng hợp về thẩm định giá, giúp nhân viên dễ dàng tra cứu và sử dụng thông tin chính xác.
Thứ nhất, thu thập, phân tích và xử lý thông tin
BIDV nên mở rộng các nguồn thông tin mới thông qua việc thiết lập mối quan hệ với các ngân hàng và tổ chức tài chính khác, cũng như khai thác các nguồn thông tin tiềm năng Việc đánh giá độ tin cậy và chất lượng của thông tin là cần thiết để phân tích và xử lý phù hợp với yêu cầu Tất cả thông tin này cần được lưu trữ trong một hệ thống dữ liệu hiệu quả.
Thứ hai, lưu trữ thông tin
Hệ thống thông tin lớn và chính xác giúp nhân viên thẩm định giá dễ dàng tìm kiếm nguồn thông tin Để xây dựng cơ sở dữ liệu thống nhất và đa dạng, cần tạo ra một hệ thống thông tin đa dạng và đáng tin cậy cho nhân viên tín dụng trong quá trình định giá Các chi nhánh cần thực hiện các biện pháp kiện toàn hệ thống dữ liệu để nâng cao hiệu quả công việc.
- Phát triển cơ sở HTTT trong chi nhánh cũng như toàn bộ hệ thống.
- Phát triển trang thông tin nội bộ của chi nhánh.
- Cập nhật liên tục thông tin về thẩm định giá vào cơ sở dữ liệu.
- Hệ thống hóa nguồn dữ liệu được lưu trữ để tăng tính tiện ích dễ dang cho người sử dụng.
Hệ thống này ghi chép các lần thẩm định giá trước đây và các tình huống thực tế, cùng với cách giải quyết, hỗ trợ cho công tác thẩm định giá và cung cấp tài liệu tự học quý giá cho nhân viên thẩm định giá trong ngân hàng.
4.6.2 Kiến nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền Đối với ngân hàng Nhà nước
Ngân hàng Nhà nước cần thiết lập chính sách kịp thời nhằm hỗ trợ và định hướng cho các ngân hàng thương mại (NHTM) phát triển theo đúng chiến lược của Nhà nước và hoạt động an toàn Để tạo điều kiện thuận lợi cho hệ thống ngân hàng, đặc biệt là BIDV, NHNN cần thường xuyên kiểm tra và rà soát các văn bản đã ban hành liên quan đến đảm bảo tiền vay và thẩm định giá bất động sản, nhằm tránh sự chồng chéo luật gây khó khăn trong quá trình áp dụng.
Để nâng cao hiệu quả hoạt động của ngân hàng và công tác thẩm định giá, kiến nghị NHNN cần có sự chỉ đạo rõ ràng, kịp thời đối với các văn bản liên quan Điều này sẽ tạo ra môi trường thuận lợi cho nhân viên tín dụng Ngoài ra, cần cải thiện tính ứng dụng của hệ thống thông tin, nhằm cung cấp cơ sở dữ liệu chuẩn cho các ngân hàng.
Nhà nước đóng vai trò chủ đạo trong quản lý nền kinh tế vĩ mô, trong đó thẩm định giá là một yếu tố quan trọng Thời gian qua, chính phủ đã có những tác động tích cực đến lĩnh vực bất động sản, tuy nhiên vẫn còn nhiều hạn chế cần khắc phục Để nâng cao hiệu quả công tác thẩm định giá tại Việt Nam, nhà nước cần triển khai các biện pháp tích cực hơn.
Thứ nhất: Đẩy mạnh, giải quyết triệt để việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà.
Hiện nay, nhiều thành phần và tổ chức kinh tế sử dụng bất động sản (BĐS) để thế chấp, tuy nhiên, điều kiện tối thiểu là phải chứng minh quyền sở hữu Việc cấp sổ đỏ, sổ hồng và giấy chứng nhận vẫn còn nhiều vấn đề, khiến khách hàng không thể vay vốn dù họ là chủ sở hữu thực sự Điều này dẫn đến việc mất cơ hội đầu tư, hạn chế tăng trưởng cho vay của ngân hàng và làm giảm sức kinh doanh của cá nhân, tổ chức Do đó, các cơ quan Nhà nước cần khắc phục những sai phạm trong việc cấp giấy chứng nhận, đảm bảo tuân thủ pháp luật để hoàn thiện hồ sơ pháp lý cho khách hàng khi vay vốn.
Thứ hai, cần tăng cường các giải pháp quản lý nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, khuyến khích và đẩy mạnh giao dịch bất động sản thông qua các sàn giao dịch, đồng thời áp dụng các giải pháp bền vững để đảm bảo sự phát triển lâu dài.