PHẦN 4 : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
4.1. Khái quát về ngân hàng thương mại cổ phần đầu tư và phát triển Việt Nam ch
4.1.4. Tình hình hoạt động cho vay có tài sản đảm bảo là bất động sản tại chi nhánh
tại chi
nhánh Thái Hà.
BIDV Thái Hà tính đến 31/12/2019 thì tổng số dư nợ là 3725 tỷ đồng trong khi tỷ lệ nợ xấu của ngành ngân hàng cao, nên ban lãnh đạo BIDV Thái Hà ln chỉ đạo sát tình hình cho vay có TSĐB. TSĐB là yếu tố quan trọng để nâng cao nghĩa vụ, trách nhiệm trả nợ của các đối tác và giảm tỷ lệ nợ xấu, giúp chi nhánh hoạt động an tồn hơn. Hiểu được vai trị quan trọng của TSĐB trong cho vay do đó BIDV Thái Hà luôn giữ tỷ trọng này ở mức cao để đảm bảo khả năng trả nợ, cụ thể được thể hiện trong bảng:
Tổng mức dư nợ 3336 100 3566 100 3725 100 Dư nợ có TSBĐ 3212 96,2 3387 95 3618 97,1 Dư nợ khơng có TSBĐ 124 3,8 179 5 107 2,9
Chỉ tiêu tài sản đảm bảo 2017 2018 2019 Tỷ đồng Tỷ trọng (%) Tỷ đồng Tỷ trọng (%) Tỷ đồng Tỷ trọng (%) BĐS 2248,4 "70 2506,38 ^74 2966,76 ^82 Máy móc thiết bị 642,4 ^20 609,66 78 470,34 13 Giấy tờ có giá 160,6 ^5 203,22 ^6 108,54 ^3 Vàng bạc đá quý 96,36 "3 33,87 T 36,18 T TSBĐ khác 64,24 “2 33,87 T 36,18 T
(Nguồn: phòng quản lý nội bộ chi nhánh Thái Hà)
Tỷ trọng số tiền cho vay mà có TSĐB của BIDV chi nhánh Thái Hà ngày càng tăng, năm 2019 lên đến 97,1%, cho thấy mục tiêu kiểm sốt chặt tình hình cho vay có TSĐB. Trong khi đó dư nợ khơng có TSĐB ở mức thấp nhưng tỷ lệ nợ xấu trong số này thường chiếm tỷ lệ cao, vì thế mục tiêu của chi nhánh ln giảm tỷ lệ dư nợ khơng có đảm bảo xuống mức thấp, đảm bảo khả năng thu hồi tiền vay.
(Nguồn: phòng KHDN chi nhánh Thái Hà)
Ta có thể nhận thấy được với sự phổ biến đa dạng của BĐS thì BĐS ln là sự ưu tiên làm TSĐB. Tỷ trọng BĐS làm TSĐB vay vốn tăng dần qua các năm và chiếm tỷ trọng cao (năm 2019 chiếm 82%) bởi đặc điểm BĐS thường có giá trị lớn và tuổi thọ cao nên trong trường hợp phải phát mãi thì BĐS có thể giao dich dễ dàng trên thị trường.
Việc BĐS hình thành từ vốn vay thường phải đáp ứng các điều kiện sau: - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng và quyền sở hữu.
- Xác định được giá trị, số lượng, không bị tranh chấp . - Dễ dàng chuyển nhượng.
4.2. Thực trạng về công tác thẩm định giá bất động sản là tài sản đảm bảo
phục vụ hoạt động cho vay tại BIDV - chi nhánh Thái Hà
4.2.1. Căn cứ thẩm định giá bất động sản tại chi nhánh Thái Hà
Việc thẩm định giá BĐS là TSĐB tại BIDV Thái Hà được thực hiện theo các văn bản pháp luật hiện hành và các quy định liên quan như:
- Luật nhà ở số 65/2014/QH13 - Luật dân sự số 33/2005/QH11
- Luật các tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 - Luật đất đai số 45/2013/QH13
- Thông tư 158/2014/TT-BTC ban hành ngày 27/10/2014
- Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29 tháng 12 năm 2014 của UBND TP Hà Nội về việc quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2015.
- Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/09/2017 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm và các văn bản sửa đổi, bổ sung kèm theo.
- Căn cứ Giá đất theo khung giá của UBND thành phố Hà Nội năm 2015-2019 ban hành kèm theo quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của UBND TP. Hà Nội.
- Căn cứ “Quy định số 8083/QyĐ-BIDV ngày 28/12/2018 của Tổng Giám đốc Ngân hàng BIDV về biện pháp bảo đảm trong hoạt động cấp tín dụng”.
- Căn cứ “Quy định số 8956/QĐ-QLTD ngày 31/12/2014 của Tổng Giám đốc Ngân hàng BIDV về trình tự, thủ tục, thẩm quyền thực hiện giao dịch bảo đảm và các văn bản sửa đổi, bổ sung có liên quan”.
- Thông tư 45/2013/TT-BTC ngày 25/04/2013 của Bộ Tài chính về việc Hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định.
- Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Các BĐS đảm bảo TSBĐ tại BIDV chi nhánh Thái Hà:
Việc nhận thế chấp QSD đất phải đáp ứng những điều kiện sau: Có giấy chứng nhận; Đất khơng có tranh chấp; QSD đất khơng bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất.
Tài sản là nhà ở
Đối với nhà ở có sẵn (Nhà ở đã hồn thành việc đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng)
- Có đầy đủ cơ sở pháp lý
- Khơng có tranh chấp, khiếu kiện, khiếu nại về QSH, trong thời hạn sở hữu nhà ở trong trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn
- Khơng thuộc diện bị kê biên để thi hành án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
- Khơng có quyết định thu hồi đất, thông báo hay giải tỏa phá dỡ nhà ở của cơ quan chức năng
Đối với nhà ở hình thành trong tương lai (Nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng):
a) Đối với nhà ở HTTTL mua của doanh nghiệp kinh doanh BĐS trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở (gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề, căn hộ chung cư): - BIDV nhận thế chấp nhà ở HTTTL của chính KH để đảm bảo cho các khoản
vay mua chính nhà ở đó, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định hiện hành về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
- BIDV nhận thế chấp quyền tài sản bắt nguồn từ hợp đồng mua bán nhà ở mà đảm bảo cho các khoản vay mua chính nhà ở đó.
b) Đối với nhà ở HTTTL do cá nhân, tổ chức xây dựng trên thửa đất hợp pháp của mình: Trường hợp cá nhân tổ chức thế chấp nhà ở HTTTL xây dựng trên thửa
đất hợp pháp của mình thì phải có giấy tờ để chứng nhận QSD đất hợp pháp theo
quy định của pháp luật về đất đai, giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có giấy
Tài sản khác gắn liền với đất
- Tài sản gắn liền với đất đã được chứng nhận QSH; - Có giấy chứng nhận;
- Tài sản gắn liền với đất khơng có tranh chấp;
- Tài sản gắn liền với đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền hoặc khơng thuộc diện bị thơng báo phá dỡ, giải tỏa của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
4.2.2. Nội dung công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo tại chi nhánh Thái Hà.
BIDV tự thẩm định giá TSBĐ: Việc thẩm định giá TSBĐ thực hiện theo Quy định về thủ tục, trình tự, thẩm quyền thực hiện GDBĐ của BIDV.
Thứ nhất, việc thẩm định và xác định giá trị BĐS do tổ thẩm định giá TSĐB
tại chi nhánh Thái Hà thực hiện.
Thứ hai, Trên cơ sở hồ sơ TSĐB, Bộ phận QLKH lập báo cáo thẩm định giá
sơ bộ giá trị TSĐB, đề xuất thành lập Tổ thẩm định giá hoặc thuê Công ty thẩm định giá theo quy định.
Bản báo cáo thẩm định giá sơ bộ gồm những nội dung chính như sau: - Thơng tin chung về tài sản;
- Tính chất pháp lý của tài sản;
- Thơng tin về đăng ký giao dịch bảo đảm của tài sản; - Giá trị thẩm định giá sơ bộ;
- Các thông tin liên quan khác.
Thứ ba, BIDV thuê thẩm định giá độc lập trong các trường hợp sau:
a) Tài sản mà BIDV không tự thẩm định giá được hoặc thấy cần thiết phải thuê thẩm định giá bên ngoài.
b) Bên bảo đảm và BIDV không thống nhất kết quả thẩm định giá mà BIDV xét thấy cần phải trưng cầu thẩm định độc lập.
c) Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật và quy định của BIDV trong từng thời kỳ.
Thứ tư, Giá trị thẩm định giá sơ bộ của TSĐB (một hay nhiều TSĐB được
thẩm định giá cùng lần) có giá trị từ 05 tỷ đồng.
Thành phần Tổ thẩm định giá bao gồm: Tổ trưởng là Giám đốc hoặc Phó Giám đốc QLKH/QLRR và tối thiểu 02 thành viên là lãnh đạo phòng/nhân viên Phòng QLKH/Phòng Giao dịch, lãnh đạo phòng/nhân viên phòng QLRR.
Thứ năm, Tổ thẩm định giá hoạt động theo nguyên tắc thống nhất, trường
hợp các thành viên có ý kiến khơng thống nhất thì tại Báo cáo thẩm định giá TSĐB phải nêu tất cả ý kiến. Trường hợp chênh lệch giá trị giữa giá trị cao nhất và giá trị thấp nhất nhỏ hơn 10% thì Tổ trưởng là người đề xuất giá trị thẩm định giá. Trường hợp mức chênh lệch từ 10% trở lên, Tổ thẩm định giá trình cấp thẩm quyền thành lập Tổ thẩm định giá xem xét quyết định.
Thứ sáu, định kì kiểm tra và đánh giá lại tài sản: Trình tự, thủ tục thẩm định
giá lại TSĐB thực hiện tương tự như khi thẩm định giá lần đầu, việc kiểm tra, đánh giá lại phải lập thành biên bản thẩm định giá và thông báo với bên bảo đảm.
4.2.3. Quy trình, phương pháp thẩm định giá bất động sản tại BIDV -
Thái Hà
Sơ đồ 4.2 Quy trình thực hiện thẩm định giá tại BIDV chi nhánh Thái Hà
Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá
Lập kế hoạnh thẩm định giá
Khảo sát hiện trường, thu thập thơng
Phân tích thơng tin
Xác định giá trị BĐS cần thẩm định giá
Lập biên bản và báo cáo kết quả thẩm định giá
(Nguồn: phòng KHDNBIDV chi nhánh Thái Hà)
Cụ thể như sau:
Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá
Sau khi được phân cơng thẩm định giá BĐS thì nhân viên thẩm định giá xem xét các yếu tố:
- Các đặc điểm về mặt pháp lý, vật lý, kinh tế kỹ thuật của BĐS cần thẩm định giá.
- Mục đích thẩm định giá: Nhân viên thẩm định giá phải xem xét, xác định rõ ràng mục đích thẩm định giá là gì nhằm làm cơ sở xem xét trong cấp tín dụng cho
KH.
- Xác định về việc áp dụng cơ sở giá trị của BĐS. Trên cơ sở đã xem xét tổng quan về loại hình, đặc điểm BĐS thẩm định giá, xác định cơ sở áp dụng: giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường.
Bước 2: Lập kế hoạnh thẩm định giá
Việc lập nên kế hoạch thẩm định giá với mục đích vạch ra các bước cần phải thực hiện, thời gian thực hiện các bước đó như thế nào.
Nội dung công việc phải thể hiện những bước sau:
+ Xác định yếu tố cung - cầu phù hợp các đặc tính, chức năng và các quyền gắn liền với BĐS được giao dịch và đặc điểm của thị trường.
+ Xác định những thông tin cần thu thập liên quan đến BĐS như: thị trường, tài sản tương tự, về số liệu so sánh.
+ Xác định nguồn tài liệu và phải đảm bảo nguồn thông tin đáng tin cậy, đã được kiểm chứng.
+ Xác định trình tự thu thập, phân tích dữ liệu, tiến độ, trình tự phải thực hiện.
Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin
Khảo sát hiện trường: Đối với BĐS, bộ phận thẩm định giá tiến hành khảo sát và thu thập số liệu về:
+ Vị trí thực tế BĐS đúng với vị trí trên bản đồ địa chính, mơ tả thơng tin pháp lý liên quan đến BĐS.
+ Mơ tả tổng quan BĐS, gồm: Diện tích, cơng trình trên đất, cảnh quan, cơ sở hạ tầng xung quanh, mục đích sử dụng, tuổi đời, hướng...
Trong quá trình khảo sát, cần thu thập đầy đủ thông tin làm chứng cứ việc chụp ảnh tổng thể, từng bộ phận để có chi tiết nhất về thơng tin.
Ngồi ra cũng phải thu thập những thơng tin sau:
+ Thơng tin về tính pháp lý của BĐS, và các yếu tố cung cầu.
+ Với BĐS cần thu thập thêm những thông tin: Các thông tin về kinh tế - xã hội, môi trường, các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị. Các thông tin về các yếu tố điều kiện tự nhiên, kinh tế, văn hóa xã hội làm ảnh hưởng đến tài sản.
Bước 4: Phân tích thơng tin
- Phân tích kiểm tra thơng tin đã thu thập được - Phân tích đặc trưng cơ bản thị trường BĐS đó - Phân tích nhu cầu, sức mua của BĐS đó - Phân tích BĐS trong điều kiện SDTNVHQN
Bước 5: Xác định giá trị bất động sản cần thẩm định giá
Dựa vào thông tin đã thu thập được từ việc khảo sát thực tế. Nhân viên thẩm định giá phải chỉ ra đã vận dụng phương pháp nào để thực hiện thẩm định giá. Và chi tiết các bước đã thực hiện theo từng phương pháp để có được kết quả thẩm định giá đó.
Bước 6: Lập chứng thư và báo cáo kết quả thẩm định giá
Nội dung báo cáo thẩm định giá được thực hiện theo mẫu mà BIDV quy định.
Phương pháp thẩm định giá
Hiện nay đã có hành lang pháp lý rõ ràng, và cũng như đã có quy định rõ của từng ngân hàng trong việc vận dụng các phương pháp thẩm định giá BĐS. Trong quá trình thẩm định giá BĐS, phương pháp thường được sử dụng tại BIDV là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí.
Phương pháp so sánh trực tiếp cần tiến hành theo các bước sau: Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin
Xác định đặc điểm của BĐS so sánh được với BĐS cần thẩm định giá để thu thập thông tin. Với mỗi BĐS cần thẩm định giá nên lựa chọn 3-5 BĐS tương tự đã được giao dịch thành công và trong thời gian gần nhất với thời điểm thẩm định giá.
Những thông tin cần thu thập: + Vị trí
+ Hiện trạng sử dụng đất (quy mơ diện tích) + Điều kiện về kết cấu hạ tầng
+ Đặc điểm về pháp lý kĩ thuật
+ Thời điểm chuyển nhượng, thời điểm giao dịch thành công, mức giá giao dịch
Các thông tin phải được thu thập trong điều kiện kinh tế bình thường.
Bước 2: So sánh và phân tích thơng tin: căn cứ vào các thơng tin thu thập
được ở bước 1 và tiến hành lựa chọn chỉ ra các BĐS mục tiêu và tiến hành chỉ ra các yếu tố khác biệt để điều chỉnh.
Bước 3: Điều chỉnh các yếu tố khác biệt.
Bước 4: Xác định giá của BĐS cần thẩm định giá bằng cách lấy trung bình
cộng các mức giá của 3-5 BĐS so sánh sau khi đã điều chỉnh khác biệt từ bước 3. Trường hợp áp dụng:
Các BĐS có giao dịch phổ biến như sau: các BĐS có tính đồng nhất cao, các mảnh đất trống...
Phương pháp chi phí được thực hiện theo các bước sau:
Bước 1: Thu thập thơng tin và lựa chọn ra ít nhất 3 BĐS bao gồm đất và
cơng trình trên đất đã giao dịch thành cơng, có đặc điểm tương tự với BĐS cần thẩm định giá (vị trí, diện tích, giá cả các điều kiện kết cấu hạ tầng, tình trạng pháp lý, mục đích sử dụng...).
Bước 2: Tiến hành khảo sát thực trạng, mô tả các tài sản trên đất một cách
đầy đủ (như nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm...) của các BĐS nói trên.
Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của cơng trình trên đất.
Giá trị hiện tại của Giá trị xây dựng Phần giá trị
= -
các tài sản mới tại thời điểm hao
Giá trị xây dựng mới tại thời điểm thẩm định giá được tính bằng chi phí thay thế để có thể xây dựng được các tài sản mới có cơng dụng, tính năng tương tự với tài sản hiện có trên đất hoặc chi phí xây dựng các tài sản mới giống y hệt với tài sản trên đất đó. Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phi trực tiếp, chi phi