Hoàn thiện hoạt động thẩm định giá bất động sản tại NH TMCP đầu tư và phát triển VN BIDV chi nhánh thăng long khoá luận tốt nghiệp 211

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG CHƯƠNG TRÌNH CỬ NHÂN CHẤT LƯỢNG CAO KHOA TÀI CHÍNH - -^∙φ^ - KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM BIDV CHI NHÁNH THĂNG LONG Họ tên sinh viên Nguyễn Khánh Linh Mã sinh viên 19A4010323 Lớp K19CLCTCB Khóa học 2016 - 2020 Giảng viên hướng dẫn PGS.TS Lê Thị Diệu Huyền HÀ NỘI - 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, b ài khó a luận b ản thân thực với hỗ trợ từ Giảng viên Lê Thị Diệu Huyền hướng dẫn khơng chép cơng trình nghiên cứu khác Các nội dung nghiên cứu số liệu khó a luận l c ó nguồn gốc trích dẫn rõ ràng Neu b ài viết c ó chép không hợp lệ, vi phạm quy chế xin ho àn to àn chịu trách nhiệm Tôi xin ho àn to àn chịu trách nhiệm lời cam đoan Sinh viên i LỜI CẢM ƠN Dưới phân công khoa Chất lượng cao, trường Học viện Ngân hàng đồng ý Giảng viên hướng dẫn Lê Thị Diệu Huyền, em thực đề tài “Hoàn th iện h oạt động th ẩm định giá BĐS ngân h àng TMCP đầu tư phát triển Việt Nam (BIDV) chi nhánh Thăng Long” Để ho àn thành khó a luận này, em xin chân thành cảm ơn thầy cô giáo trường nói chung, thầy giáo khoa Chất lượng cao nói riêng, tận tình giúp đỡ, giảng dạy cho em suốt bốn năm học tập, nghiên cứu rèn luyện trường Học viện Ngân hàng Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Giảng viên hướng dẫn Lê Thị Diệu Huyền nhiệt tình, chu đáo hướng dẫn em trình thực khó a luận Em xin gửi lời cảm ơn đến b an lãnh đạo BIDV chi nhánh Thăng Long anh chị phòng thẩm định giá b ất động sản tạo điều kiện hội cho em vào thực tập ngân hàng tháng vừa qua Mặc dù cố gắng để thực đề tài cách ho àn chỉnh nhất, song em tiếp xúc với môi trường ngân hàng kiến thức kĩ cịn hạn chế nên b ài khó a luận khơng thể tránh khỏi thiếu s ót Em mong nhận đóng g óp ý kiến thầy cô giáo để đề tài nghiên cứu em ho n thiện Em xin chân thành cảm ơn! Sinh viên Nguyễn Khánh Linh ii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN I LỜI CẢM ƠN .II DANH MỤC VIẾT TẮT V DANH MỤC BẢNG BIỂU .VII LỜI MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Tổng quan số cơng trình nghiên cứu có liên quan Mục đích nghiên cứu đề tài .3 Đối tượng phạm vi nghiên cứu .3 Phương pháp nghiên cứu .3 Cấu trú c khóa uận CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI .5 1.1 Thẩm định giá b ất động sản Ngân hàng thương mại 1.1.1 Bất động sản 1.1.2 Thẩm định giá bất động sản 1.1.3 Thẩm định giá bất động sản Ngân hàng th ương mại .6 1.2 Hoạt động thẩm định giá Ngân hàng thương mại .6 1.2.1 Quy trình thẩm định giá Ngân h àng th ương mại .7 1.2.2 Ph ương ph áp th ẩm định 1.3 Nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định giá bất động sản Ngân hàng thương mại .9 1.3.1 Nhân tố bên 10 1.3.2 Nhân tố bên 10 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG BIDV TẠI CHI NHÁNH THĂNG LONG .12 2.1 Lịch sử hình thành trình phát triển Ngân hàng BIDV 12 2.1.1 Lịch sử hình thành 12 12 iii 2.2 Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản BIDV chi nhánh Thăng Long 14 2.2.1 Quy trình thẩm định giá Ngân hàng BIDV chi nhánh Thăng Long 14 2.2.2 Phương pháp thẩm định giá BIDV chi nhánh Thăng Long 17 2.2.3 Tình hu ống minh họa thực tế định giá bất động sản ngân hàng BIDV chi nhánh Thăng Long 23 2.3 Đánh giá chung hoạt động định giá ngân hàng BIDV 33 2.3.1 Kết đạt 33 2.3.2 Hạn chế 34 2.3.3 Nguyên nhân hạn chế 35 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG BIDV CHI NHÁNH THĂNG LONG 40 3.1 Định hướng phát triển chung ngân hàng BIDV 40 3.1.1 Định hướng phát triển hoạt động định giá BIDV chi nhánh Thăng Long 40 3.1.2 Định hướng nhiệm vụ phận 41 3.2 Giải pháp nâng cao hoạt động thẩm định giá ngân hàng BIDV 41 3.2.1 Nhóm giải pháp quy trình 41 3.2.2 Nhóm giải pháp phương pháp 44 3.2.3 Nhóm giải pháp bổ trợ 45 3.3 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động thẩm định giá BĐS iv DANH MỤC VIẾT TẮT KHDN L CNTT PP : Khách hàng doanh nghiệp lớn : Công nghệ thông tin TMCP : Thương mại cổ phần : Phương pháp BAMC : Ngân hàng TNHH quản lý nợ khai thác TS BSC : Ngân hàng Cổ phần chứng khoán BIDV BIC : Ngân hàng Cổ phần bảo hiểm BIDV BIDVI : Ngân hàng TNHH BIDV quốc tế LVI : Ngân hàng liên doanh b ảo hiểm L Việt MHBS : Ngân hàng Cổ phần chứng khoán MHB BIDC : Ngân hàng đầu tư phát triển Campuchia VRP : Ngân hàng liên doanh Việt Nga BIDV Tower : Ngân hàng liên doanh tháp BIDV VALC : Ngân hàng Cổ phần cho thuê máy bay Việt Nam BKS : Ban kiểm soát Ban KT & GS: Ban kiểm tra giám sát HĐQT : Hội đồng quản trị TTNC : Trung tâm nghiên cứu Ban TGĐ & KTT: Tổng giám đốc kế toán trưởng UB CNTT : Ủy b an công nghệ thông tin CL & TC : Chiến ợc v tổ chức NHBL : Ngân hàng b án lẻ NHBB : Ngân hàng bán buôn QLRR : Quản lý rủi ro KD vốn & TT: Kinh doanh vốn tiền tệ TC KT : T ài kế tốn ĐT : Đầu t TMCP : Th ơng mại cổ phần BĐS : Bất động sản NHTM : Ngân h ng th ơng mại TSBĐ : T i sản ảo đảm QLKH : Quản ý hách h ng v PGĐ : Phó Giám đốc CTXD : Cơng trình xây dựng GCN : Giấy chứng nhận CBĐG : Cán b ộ định giá KHDN : Khách hàng doanh nghiệp TCTD : Tổ chức tín dụng VBPL : Văn b ản pháp luật HĐKD : Hoạt động kinh doanh vi DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 1: Bảng điều chỉnh BĐS so sánh ngân hàng 20 Bảng 2: Thông tin chi tiết tài sản 26 Bảng 3: Điều chỉnh yếu tố so sánh 28 Bảng 4: Đánh giá chất lượng lại .31 vii kinh tế i chung làm cho giá BĐS b iến động thất thường dẫn đến khơng xác thơng tin thu thập được, từ ảnh hưởng đến việc sử dụng PP so sánh trực tiếp CBĐG Do thời điểm việc áo dụng PP so sánh để đánh giá giá trị BĐS định giá c ó độ tin c ậy khơng cao - Việc khó khăn cơng tác tìm kiếm, chọn lọc thơng tin CBĐG thơng tin TT BĐS nước ta cịn minh b ạch, khơng cơng khai thức chưa c ó thị trường riêng để đảm b ảo tính minh b ạch đáng tin c ậy luồng thơng tin tìm kiếm Bởi phần đa giao dịch BĐS không đăng ký diễn thị trường khơng thức nên khó kiểm sốt khó nắm b lượng giao dịch thị trường, tạo điều kiện cho nhà đầu tạo l àn s óng ảo hay sốt đất để trục lợi Tuy nhiên CBĐG buộc phải chấp nhận luồng thông tin thu thập phương pháp tối ưu PP để tìm giá trị TSĐG - Thông tin lưu trữ NH chưa nhiều Ngân hàng chuẩn b ị đội ngũ định giá cho định giá TSBĐ khách hàng nhiên việc khảo sát, xác minh thông tin th ờng éo i n đến ch m tiến độ định giá Tr ờng hợp phải th định giá ngồi, khơng c ó quán từ phía chủ TSBĐ ngân hàng s ẽ dẫn đến chậm tiến độ thêm thời gian cho việc đưa b ên thứ cho việc định giá TSBĐ ngân hàng không chủ động thời gian đưa kết định giá để tiếp tục quy trình cơng tác giải ngân cho vay - Việc kiểm soát giá trị sau định giá cán phê duyệt chưa thực 38 đến việc không thu hồi giá trị TSBĐ thu hồi so với lượng giải ngân phía khách hàng TSBĐ vào quy hoạch phần diện tích đất s ẽ tính theo giá UBND hay số trường hợp nhiều khách hàng c ó thủ đoạn cố ý lừa đảo làm giả giấy tờ Một đội ngũ định giá không chuyên dễ xảy tình trạng làm giảm tính khoản cho vay ngân hàng, việc xử lý nợ TSBĐ trở nên khó khăn kèm theo tình trạng nợ xấu tăng nhanh 39 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG BIDV CHI NHÁNH THĂNG LONG 3.1 Định hướng phát triển chung ngân hàng BIDV 3.1.1 Định h ướng phát triển hoạt động định giá BIDV ch ỉ nh ánh Th ăng Long Ngân hàng BIDV chi nhánh Thăng Long hướng tới mục tiêu phát triển hoạt động định giá năm tới Đi kèm với số lượng tài sản thẩm định, ngân hàng hướng tới chất lượng cho tài sản khách hàng có TSBĐ Từ năm 2020, ngân hàng hướng đến phòng TĐG riêng biệt nhằm tạo điều kiện cho định hướng phát triển hoạt động ĐG NH nâng cao chất lượng công tác phát triển ng ành dịch vụ KH: - NH tiếp tục hồn thiện quy trình phương pháp công tác định giá - Đẩy mạnh đào tạo nghiệp vụ cho CBĐG, tuyển dụng thêm nhân viên định giá c ó kinh nghiệm, Mở lớp đào tạo cho CBNV nghiệp vụ định giá - Bên cạnh công tác đào tạo cho CBĐG, NH cần hồn thiện nhanh chóng mơ hình tổ chức hoạt động nhân ngân hàng nói chung phận TĐG nói riêng - Kết hợp khai thác tốt hoạt động định giá để xây dựng uy tín - Phát triển hoạt động tư vấn, mơi giới tín dụng - Mở rộng mạng lưới liên kết với ngân hàng tìm kiếm hợp đồng giá BĐS - Xây dựng uy tín số thị trường dịch vụ định giá đặc biệt hệ thống NH - Mở rộng liên kết, hợp tác với tổ chức tài NHTM khác để tham gia tư vấn tín dụng cho dự án - Bên cạnh dịch vụ cho vay, cầm cố, NH cần tạo thêm dịch vụ 40 3.1.2 Định h ướng nh iệm vụ ph ận - Hoạt động tổ chức hành chính: đẩy mạnh công tác truyền thông triển khai dịch vụ tổ chức kiện Cần mở rộng phòng kinh doanh để tìm kiếm thu hút nguồn khách hàng tiềm nhu KHDN chuẩn bị cổ phần hóa, liên doanh, liên kết, giải thể doanh nghiệp; dự án đầu tu tỉnh thành - Hoạt động tài chính: Để đáp ứng đủ nguồn cung vốn cho HĐSX kinh doanh NH đạt hiệu quả, NH cần xây dựng cho mơ hình chiến luợc riêng 3.2 Giải pháp nâng cao hoạt động thẩm định giá ngân hàng BIDV 3.2.1 Nhóm giải pháp quy trình a Sắp xếp lại số bước để quy trình gọn gàng, dễ hiểu: Để tránh thủ tục hành ruờm rà, BIDV nên gộp buớc tiếp nhận nghiên cứu hồ sơ để tránh ruờm rà giảm trừ chi phí phát sinh cơng tác định giá b Việc điều chỉnh tăng giảm: C ó thể i l yếu tố chủ quan b ởi việc điều chỉnh tăng giảm phụ thuộc phần vào tiêu chuẩn TĐG phần theo ý kiến CBĐG sau khảo sát trạng TS, điều cần CBĐG phải c ó kinh nghiệm hiểu biết định tránh truờng hợp tăng giảm thiếu Ban l ãnh đạo NH nên theo dõi xem xét tìm điểm chua đạt việc tăng giảm % để đua thêm quy định chung để CBĐG theo áp dụng nhu giảm thiểu rủi ro CBĐG ch a thực c inh nghiệm việc điều tiết c Nâng cao chất lượng thu thập xử lý thông tin phục vụ cho cơng tác định giá BĐS Để uớc tính đuợc giá trị BĐS địi hỏi CBĐG phải c ó thông tin TSSS, 41 + Việc chọn lọc đa dạng hó a thơng tin tiến hành thu thập CBĐG c ó thể coi l bước đầu quan trọng Bên cạnh thông tin CBĐG cung cấp từ phía KH vay vốn CBĐG cần tham khảo thêm từ nguồn khác như: thông tin giao b án đất thị trường, chủ TS mua sử dụng BĐS c ó , luồng thơng tin từ TCTD, TS định giá b ởi NH khác Và quan trọng l việc CBĐG thu thập từ khảo sát thực tế định giá + TSSS b áo cáo định giá phải xác minh rõ nguồn tham khảo để iểm sốt sau phía NH c thể iểm tra ại đ ợc uồng thông tin TSSS đ Tránh trường hợp CBĐG sử dụng TSSS lâu, thông tin không đạt chuẩn, không đáng tin c ậy + Để c ó thơng tin xác u cầu CBĐG sau tìm kiếm thu thập thơng tin cần phải chọn lọc kĩ c àng c óp nhặt thơng tin đạt chuẩn c ó thể sử dụng Cần l àm việc nhóm để thẩm tra lại thông tin sau chọn lọc lần để đảm ảo tính xác v đáng tin c y thông tin đ ợc sử ụng + Để chuyên viên định giá tìm kiếm thơng tin dễ hơn, dồi xác địi hỏi ngân hàng phải xây dựng riêng cho hệ thống ngân hàng liệu gồm thông tin đa ạng phục vụ cho công tác định giá Từ đ thời gian định giá s đ ợc giảm thiểu nhiều kết đưa xác thực với thị trường + Ngân hàng đưa chế độ riêng nhằm động viên, khuyến khích chuyên viên định giá việc thu th p tìm hiểu thơng tin giá oại ất động sản thị trường yếu tố nâng cao trình độ hiểu biết CBĐG thị tr ờng + Nhằm gia tăng mạng lưới hoạt động tạo hội thuận lợi cho công tác định giá NH, NH cần mở rộng mạng ới thông tin NH c thể chủ động việc iên ết, hợp tác với ng nh định giá n ớc ta công ty định giá hay NH khác, phần để chia sẻ thông tin phần lớn để học hỏi kinh 42 nhiều + Để việc xác nhận độ xác thơng tin tìm kiếm đuợc diễn dễ dàng hơn, ngo ài việc liên kết tạo lập mối quan hệ với NH, tổ chức định giá khác NH nên tạo mối quan hệ với cấp quyền để phục vụ cho cơng tác thơng tin tình hình dự án quy hoạch đất, thay đổi pháp lý liên quan đến BĐS Mối quan hệ đuợc xem l lợi cho NH CBĐG gặp khó khăn cơng tác điều tra quy hoạch, điều tra thông tin pháp lý TS d công tác xử lý th ông tin Nhiệm vụ CBĐG sau chọn lọc thu thâp thông tin tiến hành nghiên cứu, phân tích, xử lý cách tỉ mỉ nhằm tăng độ xác tin c ậy kết uớc tính BĐS Mỗi cán b ộ định giá s ẽ c ó nhiệm vụ xuyên suốt trình để việc thu thập, tìm kiếm, phân tích khơng bị gián đoạn hay chi phối b ởi cán lại cách tránh sai s ót khơng nên c ó tối uu hó a thời gian làm việc Tuy nhiên định giá để đua mức giá hợp lý KH ngân hàng nhu sát với thị truờng đòi hỏi CBĐG phải tự trang bị cho luợng kiến thức sâu rộng v tích ũy inh nghiệm để xử ý đ ợc thơng tin sau hi thu th p Bên cạnh , b ộ phận lãnh đạo NH cần nghiên cứu đua VBQĐ VB huớng dẫn cách cụ thể hỗ trợ CBĐG c ó tay nghề chua cao giúp tốc độ ho àn th nh công việc nhanh v chất ợng Bên cạnh yếu tố phải điều chỉnh TSSS c ó vài yếu tố m CBĐG không b buộc phải điều chỉnh, yếu tố tuơng đồng nhìn thấy rõ đuợc khơng ảnh huởng đến kết định giá Ví dụ nhu yếu tố khu vực địa b àn H Nội quận, huyện với nhu cảnh quan môi truờng, văn hó a, an ninh, Tuy nhiên yếu tố b buộc điều chỉnh c ó tầm ảnh huởng lớn đến kết ĐG nhu điều kiện toán, thời điểm giao dịch buộc CBĐG phải trọng phân tích kĩ yếu tố cung cầu để giá trị BĐS đua đuợc xác thực chất luợng 43 - C ó lớp đào tạo riêng cho cán b ộ yếu tố phong thủy, tâm linh số buổi định - Đồng thời, đội ngũ lãnh đạo quản lý cần đua kế hoạch cụ thể để CBĐG áp dụng Đề đội ngũ riêng theo sát kế hoạch đảm b ảo CBĐG thực thi tuân thủ cách đầy đủ nghiêm túc, cách để kiểm soát thời gian CBĐG việc thực định giá TS cách thức tiến hành xác định giá trị tài sản c ó theo quy định, thơng tu BTC NH Điều s ẽ thể trách nhiệm nhân viên việc thực công việc đuợc giao, tạo tính chun nghiệp cơng việc Hơn nữa, việc theo dõi quy trình giúp CBĐG nhu đội ngũ cán xử lý kịp thời khó khăn, vuớng mắc chua giải đuợc trình định CBĐG gặp phải 3.2.2 Nhóm giải pháp vềph ương pháp ❖ Ket hợp thêm phương pháp Phần lớn CBĐG sử dụng PP so sánh chi phí yếu tố dễ hiểu phuơng pháp đảm b ảo đủ tiến độ thời gian mà cấp đề kèm công việc giải hác v ết đ a nhanh ch ng Chính v y độ tin c y giá trị đ a hông đ ợc cao Để hắc phục yếu tố ngân h ng nh tổ chức định giá hác nên áp ụng thêm ph ơng pháp nh ph ơng pháp thặng du phuơng pháp thu nhập; để đạt đuợc điều địi hỏi CBĐG khơng c ó kiến thức nghiệp vụ chuyên sâu, mà cần linh động kết hợp sử dụng PP để giải đuợc truờng hợp TS khác đảm b ảo độ xác cao cơng tác xử lý đuợc nhanh ❖ Bổ trợ thêm kiến thức phương pháp định giá cho CBĐG Hệ thống kiến thức mà CBĐG phải đuợc xác minh luợng kiến thức từ 44 chủ động tự tìm hiểu, trau dồi nhiều kiến thức PP khác phục vụ cho nghề định giá Ngo ài ra, ngân hàng cần tổ chức chuơng trình đào tạo nội b ộ cho CBĐG, cung cấp kiến thức, kinh nghiệm phối hợp phuơng pháp định giá khác thực tế Từ , trang bị cho CBĐG kiến thức kỹ cần thiết sử dụng đa dạng phuơng pháp công tác định giá, mang lại kết định giá xác sát với thực tế 3.2.3 Nhóm giải pháp bổ trợ a Nâng cao, bồi dưỡng ch uyên môn ch o đội ngũ CBĐG Giải pháp quan trọng việc nâng cao chất luợng công tác TĐG BĐS ngân hàng TMCP Đầu tu Phát triển Việt Nam (BIDV) nâng cao chất luợng đội ngũ CBNV b ang cách bồi duỡng chuyên môn sâu cho CBĐG nhu: Mở lớp tập huấn, đào tạo cho CBĐG, tổ chức hội thảo kinh nghiệm ĐG BĐS để CBĐG có thêm hội học hỏi, trao đổi trau dồi kinh nghiệm để ứng dụng vào thực tế - Việc chun mơn hó a s ẽ đuợc áp dụng vài lĩnh vực thuờng gặp nhu: định giá đất, CTXD nhà xuởng Tại đây, CBĐG chuyên sâu, am hiểu mảng nhỏ phối hợp làm việc theo nhóm Mỗi CBĐG chuyên sâu riêng ĩnh vực định s m tốc độ thực nhanh v xác hơn, khối luợng cơng việc không bị chồng chéo lên - Trong lớp đuợc mở để đào tạo cho CBĐG cần c ó lớp b ổ trợ kiến thức nhu: xây dựng, kiến trúc, phòng thủy để CBĐG c ó thể đọc đ ợc chi tiết ản v xây ựng, iết đ ợc thông số thu t nh n o chuẩn phù hợp, b iết nhận định chứng từ pháp lý thật giả Đề cử CBĐG c ực tốt cho đ o tạo mơi tr ờng n ớc phát triển ngành TĐG mời giảng viên, giáo s , tiến s tr ờng đại học kỹ thuật nuớc đến đào tạo cho CBĐG 45 - Không ngừng đưa hệ thống văn b ản tiêu chuẩn đánh giá nhân viên, b ao gồm thưởng phạt tạo động lực làm việc cho CBNV Đồng thời đưa quy định rõ ràng cụ thể trách nhiệm trước khách hàng ngân hàng CBĐG trình hành nghề để đảm b ảo CBĐG thực quy trình TĐG có đạo đức nghề nghiệp - Các quy định tiêu chuẩn trách nhiệm pháp lý NH c ó sẵn, nhiên NH cần đưa quy định tiêu chuẩn riêng cho CBĐG trách nhiệm pháp lý ng ành TĐG Đây coi cách hữu ích giảm thiểu rủi ro cơng tác định gia tăng khả ngăn chặn hành vi không trung thực định giá như: CBĐG, CVKH thông đồng nhận hối lộ từ khách hàng vay vốn đưa BCĐG không với trạng TS TS khơng đáp ứng tính pháp lý đưa vào định giá gây ảnh hưởng nghiêm trọng tới công tác định giá ảnh hưởng đến việc giải ngân thu hồi NH - Để khuyến khích thêm cho CBNV i chung CBĐG i riêng, ngân hàng cần xây dựng sách lương thưởng, tuyên dương, khen thưởng phù hợp với lực kết công việc CBĐG Chính sách đãi ngộ c ó thể là: cấp phụ phí khảo sát BĐS định giá hệ số phụ phí cho CB xa khác tỉnh thành, tìm kiếm BĐS so sánh, chế độ khen thưởng, tuyên dương hoàn th nh tốt hối ợng ớn công việc tr ớc thời hạn, hi nh n đ ợc phản hồi tốt từ 46 Pháp lý yếu tố có ảnh hưởng đáng kể đến giá trị BĐS Hiện có nhiều VBPL liên quan đến BĐS TĐG lại chưa đồng thống gây khó khăn cho q trình tác nghiệp CBĐG Chính vậy, để thuận tiện cho q trình tra cứu, cập nhật thơng tin văn ngân hàng cần hệ thống lại VBPL áp dụng công tác định giá BĐS áp dụng ngân hàng nham tăng tính đồng thống lần định giá tài sản CBĐG c Nâng cấp, cải tiến trang th iết bị ph ục vụ công tác định giá BĐS Để hiệu ĐG ngân hàng tốt đòi hỏi NH cần trang bị cho CBĐG vật tư, thiết bị cần thiết có chất lượng tốt Mỗi nhân viên TĐ BĐS cần cung cấp thiết b ị như: loại thước đo, thiết b ị ghi hình cơng cụ khác cho hoạt động khảo sát trường CBĐG nham tạo nguồn chất lượng đáng tin tránh yếu tố khơng đáng c ó việc thiếu công cụ định giá d Nâng cao chất lượng sở liệu (CSDL) nội Để đáp ứng cho công tác nâng cao CSDL nội b ộ, ngân hàng nên tham khảo thêm quy trình, tài liệu đơn vị định giá uy tín v ngo i n ớc để thường xuyên làm mới, nâng cấp CSDL nội liên quan đến thay đổi VBPL kiến thức Khi có thông tin thay đổi văn b ản, tài liệu liên quan, cán b ộ lãnh đạo cần phổ biến, thông báo rộng rãi yêu cầu CBĐG cần nghiêm túc tuân thủ theo hướng dẫn c ập nhật, tránh tình trạng sử dụng thông tin tài liệu cũ không cịn phù hợp với tình hình thực tế, dẫn đến kết khơng xác q trình TĐG e Tăng cường mối quan hệ hợp tác với tổ ch ức tín dụng (TCTD), tổ chức khác Tạo dựng mối quan hệ hợp tác cho công việc diễn thuận lợi thời buổi kinh tế thị tr ờng cần thiết Với sách hấp dẫn, hiệu quả, ngân hàng BIDV thu hút 47 Ngân hàng nên mở rộng tăng cường hợp tác mối quan hệ với ngân hàng nước ngo ài để học hỏi; c ó thái độ thiện chí nhằm xin ý kiến tư vấn mời chuyên gia giảng dạy, đào tạo cho CBĐG lĩnh vực TĐG ngân hàng Ngân hàng nên tạo lập mối quan hệ cách b ền vững, lâu dài với quan chức c ó thẩm quyền ngành liên quan để nắm bắt c ập nhật kịp thời thông tin nhằm phục vụ cho công tác định giá 3.3 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động thẩm định giá BĐS ngân hàng TMCP đầu tư phát triển Việt Nam (BIDV) chi nhánh Thăng Long 3.3.1 Kiến nghị với quan quản lý nhà nước - Nh nước cần h oàn th iện h ệ th ống VBPL có liên quan đến TS nói ch ung định giá BĐS nói riêng Hiện nay, hệ thống VBPL nhà nước thiếu liên kết, đồng b ộ gây nên khó khăn cơng việc ĐG Với tình hình kinh tế nay, số VBPL khơng cịn phù hợp đẻ áp dụng vào thực tế Chính thế, nhà nước cần có sửa đổi, b ổ sung để phù hợp với thực tế, tạo điều kiện thuận lợi cho việc tiếp c ận lĩnh hội kiến thức pháp luật TĐV CBĐG Thứ nhất: cần nghiên cứu b ổ sung đưa quy định hướng dẫn cụ thể VBPL việc thu th p thông tin thị tr ờng sử ụng cho TĐG TS Thứ hai: nghiên cứu b ổ sung quy định áp dụng trường hợp đặc b iệt mang tính đặc thù, khó xác định chất lượng cơng trình quy định rõ xác định giá cần phần phải áp dụng kết hợp hai PP định giá Thứ b a: tiếp tục nghiên cứu sớm b an hành quy định phương pháp ĐG đất hàng loạt qua kỹ thuật máy tính (CAMA) hay cịn gọi phương pháp phân tích dựa sở liệu lập trình sẵn - Hồn th iện ch ế th ị trường BĐS nh am điều tiết cung cầu cần có 48 Thứ nhất: nhà nước cần đưa ho àn thiện hệ thống VBPL cho đầu tư BĐS, tránh tình trạng kéo giá nhà đầu cơ, gây tượng b óng b óng nhà đất c ó năm 2007-2008, đồng thời cần c ó giải pháp chống đầu đất đai như: quy hoạch sử dụng đất, điều chỉnh mức thuế o Quy hoạch sử dụng đất giải pháp quan trọng hiệu việc chống đầu đất tạo vốn cho xây dựng CSHT công cộng o Điều chỉnh mức thuế l việc nhà nước nghiên cứu áp dụng hình thức thuế lũy tiến trường hợp chủ đầu tư sở hữu nhiều BĐS nhằm tránh tr ờng hợp đầu o Thứ hai: Nhà nước cần đề chế, sách nhằm thu hút đầu tư cho khu đô thị nhà như: o Cơ chế tăng cường kiểm soát: L việc nhà nước áp dụng tăng cường kiểm soát hoạt động mua b án diễn thị trường, tránh tình trạng đầu trục ợi o Quản lý thị trường BĐS: Việc nhà nước áp dụng chế vào thị trường b ất động sản s ẽ ảnh hưởng không nhỏ đến nhà đầu tư vừa nhỏ việc mua án BĐS C ó sách điều chỉnh loại thuế phí nhằm khuyến khích sử dụng c ó hiệu BĐS, đồng thời c ó chế ưu đãi, khuyến khích cho giao dịch BĐS thị trường thức Kích thích hoạt động thị trường BĐS, đồng thời phát triển hệ thống hỗ trợ thông tin thị trường BĐS; hệ thống b áo giá sở, yêu cầu hộ kinh doanh, tổ chức thương mại phải b áo giá cụ thể, xác, cơng khai nhằm hình thành ngân hàng liệu hay xây dựng hệ thống lưu trữ thông tin chuyên nghiệp theo hướng tin học hó a, cơng nghệ hó a, tạo điều kiện cần thiết rút ngắn thời gian thu thập thông tin Thứ a: cần c giải pháp cho iểm soát, điều h nh iến động giá trị BĐS thị tr ờng nh việc chống đầu cơ: o Trong cơng tác tổ chức kiểm sốt b ao gồm đầu tư nguồn lực tài người để xây dựng hệ thống thơng tin tích hợp đất đai, giá trị đất đai o Đưa quy định cụ thể cho ban ngành liên quan địa phương tổ chức ĐG phối hợp điều tra c ập nhật thông tin giá BĐS 49 o Để đáp ứng việc phát triển ho àn thiện thông tin giá trị BĐS nhà nước cần nghiên cứu đưa chế nhằm thúc đẩy hợp tác, hỗ trợ hoạt động tư vấn giá định giá BĐS quan, tổ chức o Ln thống quy trình, quy cách tổ chức lưu trữ thông tin thu thập BĐS - Tăng cường công tác đào tạo nguồn nh ân lực định giá C ó thể thấy ng ành thẩm định giá ng ành xuất Việt Nam nên nguồn nhân lực khan hiếm, đặc b iệt l nguồn nhân lực c ó chất lượng cao Nhu cầu nguồn nhân lực ng ành định giá ng ày c àng gia tăng nhiên số lượng ứng viên khan mặt chất lượng số lượng Hiện nay, c ó sở đào tạo chuyên ng ành BĐS, chủ yếu đào tạo ngắn hạn Chính thời gian tới, nhà nước cần c ó sách khuyến khích sở đ o tạo mở thêm ng nh đ o tạo n y để cung cấp thêm nguồn nhân ực chất lượng cho thị trường, từ nâng cao chất lượng cơng tác TĐG - Nh nước cần tạo lập quan ch uyên trách kiểm tra, giám sát lĩnh vực TĐG Hiện nay, Việt Nam chưa c ó quan chuyên môn kiểm tra, giám sát hoạt động ĐG TCĐG Vì việc cần thiết thời điểm l thành l ập quan chuyên trách để hướng dẫn, điều hành, kiểm tra, giám sát hoạt động định giá để tạo nh mạnh, thống nhất, chuẩn h a hoạt động TĐG Việt Nam Cơ quan chuyên trách hoạt động độc lập dựa quản lý b ộ phận chuyên trách riêng iệt hông c sai phạm yếu tố đạo đức nghề nghiệp phụ trách chun gia có chun mơn uy tín TĐG Việt Nam 3.3.2 - Kiến nghị riêng với Bộ Tài (BTC) BTC cần ph ải ban h ành th ông tư h ướng dẫn kịp th ờ, h ướng dẫn cụ th ể ch o đơn vị áp dụ ng BTC quan quản lý thiết yếu hoạt động TĐG Do hoạt động, 50 hợp với biến động khơng ngừng kinh tế thị trường Để hạn chế điều cần: - BTC nhanh chóng đẩy nhanh tiến độ để b an hành VBPL liên quan - Nội dung văn b ản luật, nghị định, thông tư phải cụ thể, rõ ràng, dễ hiểu, tránh chồng chéo, nhầm l ẫn phù hợp với tình hình thực tiễn - Các văn b ản luật, nghị định, thông tư phải thông b áo rộng rãi đến tất quan, đơn vị, cá nhân c ó liên quan - Hướng dẫn, kiểm tra chặt chẽ việc áp dụng văn b ản luật, nghị định, thông t n y đơn vị định giá - Tăng cường đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ TĐG thi cấp Thẻ CBĐG Để tạo điều kiện thuận lợi cho CBĐG, cung cấp tài liệu cho nghiệp vụ TĐG, BTC cần c ập nhật, b ổ sung ho àn thiện tài liệu cung cấp cho ngành TĐG Đối với b ộ tài liệu khơng cịn phù hợp với tình hình nay, yêu cầu BTC cần nghiên cứu đưa b ộ tài liệu phù hợp với tình hình thực tế 3.3.3 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước Thẩm định viên cần hỗ trợ, hợp tác khách hàng phía khách hàng, cần đảm b ảo thơng tin đưa xác thực phải hoàn to àn chịu trách nhiệm gian dối cung cấp thông tin Sự hợp tác khách hàng s ẽ tạo điều điều kiện thuận l ợi cho thẩm định viên việc rút ngắn thời gian thu thập xác minh thơng tin từ vận dụng phương pháp định giá ph hợp 51 DANH MỤC TÀI THAM KHẢO KẾTLIỆU LUẬN Th.S Quá trình Nguyễn tìm hiểu Thế hoạt Phượng, độngGiáo định trình giá BĐS thẩmdođịnh BIDV giáchi b ất nhánh độngThăng sản, Long NXB thực Phương thểĐông, rõ 2011 vai trò to lớn việc định giá BĐS công tác cho vay của2.ngân Nguyễn hàng nói Ngọc chung Vinh -ngân Nguyễn hàng Quỳnh BIDV chi Hịa, nhánh Giáo Thăng trìnhLong thẩmnói định riêng giáBài trị khó a luận b ất chia độngl sản, àm 3NXB chuông LaoTrong Động phạm - Xã Hội, vi nghiên 2014 cứu khóa luận đua nội dung TS.cụNguyễn thể nhu sau: Quỳnh Hoa, Ứng dụng phương pháp TĐG hàng loạt quản Thứ nhất, lý nhàkhó nước a luận đất đai, nghiên Đại cứu học to Kinh àn diện tế TP.vàHCM, c ó hệ2015 thống vấn đề b ất4.động PGS.TS sản, quy Trầntrình VănvàTuấn, phuong Giápháp đất thẩm phục định vụgiá cơng b ấttác động quản sảnlýtạitàiNgân hàng th ông đất mại.đai phát triển thị trường BĐS, Đại học Khoa học Tự nhiên, 2016 Ngân Thứ hai, hàng khó Thương a luận mại phân Cổ phần tích Đầu thực tư trạng Phát quy triển trình VNvà(BIDV) phuong- pháp Quy thẩm định địnhgiá btrình ất động tự, thủ sảntục tạithực Ngân hàng giaoTMCP dịch TSBĐ Đầu tusốvà8956 Phát+triền 6128Việt + 11314 Nam +chi nhánh 3359 Thăng Long Đồng thời, khó a luận hạn chế nguyên nhân + 7912/QĐ-QLTD quy trình phuong pháp thẩm định giá b ất động sản Ngân hàng TMCP VNVC, Đầu tu PhátThẩm triền định Việt Nam giá - Nghề - chi nhánh Thăng Long Việt Nam, https://vnvc.com.vn/Tham-dinh-gia-Nghe-moi-tai-Viet-Nam-617.html Thứ ba, dựa kết phân tích thực trạng, định huớng ngân hàng, khó7.a luận Thư viện đua pháp đuợc giải luật, pháp Tiêu chuẩn kiến nghị thẩmnhằm định giá ho àn Việt thiệnNam quy trình số 12, https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Tai-chinh-nha-nuoc/Thong-tu-122-2017-TT phuong pháp thẩm định giá b ất động sản Ngân hàng TMCP Đầu tu Phát -triền BTC-Tieu-chuan-tham-dinh-gia-Viet-Nam-so-12-371928.aspx Việt Nam - chi nhánh Thăng Long Cơng Sau q ty trình Cổ phần thực Thẩm tập Định ngân hàng Giá IVC, BIDVVăn chi nhánh b ản pháp Thăng luật Long - Thẩm định co sở nhậngiá, thức http://ivc.com.vn/van-ban-phap lý luận định giá BĐS giúp -luat/thamem họcdinhhỏi đuợc gia/ nhiều kinh nghiệm thực9.tếTh.S Trầnqua Thị đóBích đua Nhân, số Định g ópgiá ý nhằm b ất động nâng sản cao hiệuchấp hoạt ngân độnghàng: định giá ngân Những hàng tồn đề xuất, https://vnvc.com.vn/Dinh-gia-bat-dong-san-thechap-taiTrong trình thực tự ản thân em nh n thấy cịn nhiều hạn chế nh ngan-hang-Nhung-ton-tai-va-de-xuat-628.html n thức, inh nghiệm thực tế nên hông thể tránh hỏi thiếu s t khó10 a luận XuânEm Hồng mong (2020), nhận Cần đuợc mởsựrộng góp vai ý chân trị thành Kiểm từ cáctốn thầy Nhà giáo,nước giáo để khó a luận đuợc khung ho àn pháp thiệnluật hon.về định giá, http://tapchitaichinh.vn/ke-toan-kiemtoan/canEm xin chân thành cảm on ngân hàng BIDV chi nhánh Thăng Long tạo điều kiện mo-rong-vai-tro-cua-kiem-toan-nha-nuoc-cung-nhu-khung-phap-luat-vegiúp đỡ em ho àn thành đợt thực tập cuối khoá GVHD Lê Thị Diệu Huyền dinh-giađã nhiệt tình giúp đỡ em hồn thành khó a luận 323507.html bat/bo-tai-chinh-yeu-cau-cac-don-vi-cap-nhat-kien-thuc-ve-tham-dinh-gia-nam- 52 53 ... trạng hoạt động thẩm đ? ?nh giá bất động sản BIDV chi nh? ?nh Thăng Long 14 2.2.1 Quy tr? ?nh thẩm đ? ?nh giá Ngân hàng BIDV chi nh? ?nh Thăng Long 14 2.2.2 Phương pháp thẩm đ? ?nh giá BIDV chi. .. nh? ?nh Thăng Long 17 2.2.3 T? ?nh hu ống minh họa thực tế đ? ?nh giá bất động sản ngân hàng BIDV chi nh? ?nh Thăng Long 23 2.3 Đ? ?nh giá chung hoạt động đ? ?nh giá ngân hàng BIDV. .. hàng BIDV- Chi nh? ?nh Thăng Long CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG THẨM Đ? ?NH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Thẩm đ? ?nh giá b ất động sản Ngân hàng thương mại 1.1.1 Bất động sản Khái