0794 nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá bất động sản tại NHTM CP phát triển thành phố hồ chí minh thực trạng và giải pháp luận văn thạc sỹ kinh tế

Ịl NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG ĐINH THỊ HUYỀN NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Hà Nội - 2017 II ⅛ NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG ĐINH THỊ HUYỀN NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP Chuyên ngành: Tài - Ngân hàng Mã số: 60340201 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Cao Thị Ý Nhi Hà Nội - 2017 Ì1 [f LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nêu Luận văn trung thực chưa công bố cơng trình khác Tơi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực Luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn Luận văn rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Đinh Thị Huyền Đinh Thị Huyền Luận văn thạc sỹ MỤC LỤC DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG BIỂU MỞ ĐẦU 1 Lý chọn đề tài Tổng quan vấn đề nghiên cứu Mục đích nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Ket cấu luận văn CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Tổng quan thẩm định giá bất động sản Ngân hàng thương mại 1.1.1 T quan bất động sản 1.1.2 Tổng quan thẩm định giá bất động sản chấp 1.2 Chất lượng công tác thẩm định giá bất động sản Ngân hàng thương mại 1.2.1 26 Quan niệm chất lượng thẩm định giá bất động sản Ngân hàng thương mại 1.2.2 26 Các tiêu phản ánh chất lượng công tác thẩm định giá bất động sản Ngân hàng thương mại 1.2.3 27 Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng công tác thẩm định giá bất động sản Ngân hàng thương mại 28 TÓM TẮT CHƯƠNG I 31 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP PHÁT TRIỂN TP HỒ CHÍ MINH 2.1 2.1.1 Giới thiệu chung ngân hàng TMCP Phát triển TP Hồ Chí Minh Lịch sử hình thành phát triển Đinh Thị Huyền 32 32 32 Luận văn thạc sỹ 2.1.2 Tổng quan tình hình hoạt động Ngân hàng TMCP Phát triển TP Hồ Chí Minh 2.1.3 35 Tổng quan phịng thẩm định giá Ngân hàng TMCP Phát triển TP Hồ Chí Minh 2.2 37 Thực trạng chất lượng thẩm định giá bất động sản Ngân hàng TMCP Phát triển TP Hồ Chí Minh 2.2.1 40 Quy định Ngân hàng TMCP Phát triển TP Hồ Chí Minh thẩm quyền thẩm định bất động sản 2.2.2 40 Quy trình thẩm định giá tài sản đảm bảo nội dung thẩm định giá bất động sản Ngân hàng TMCP Phát triển TP Hồ Chí Minh 2.2.3 44 Thực trạng chất lượng công tác thẩm định giá bất động sản Ngân hàng TMCP Phát triển TP Hồ Chí Minh 2.3 49 Đánh giá chất lượng công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo Ngân hàng TMCP Phát triển TP Hồ Chí Minh 54 2.3.1 Ket đạt 54 2.3.2 Những hạn chế, khó khăn 56 2.3.3 Nguyên nhân 57 TÓM TẮT CHƯƠNG 60 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP PHÁT TRIỂN TP HỒ CHÍ MINH 62 3.1 Định hướng Ngân hàng TMCP Phát triển TP Hồ Chí Minh cơng tác thẩm định giá bất động sản 62 3.2 Giải pháp nâng cao chất lượng công tác thẩm định bất động sản Ngân hàng TMCP Phát triển TP Hồ Chí Minh 3.2.1 Nâng cao chất lượng thu thập xử lý thông tin phục vụ cho hoạt động thẩm định bất động sản 3.2.2 63 63 Nâng cao hiệu quy trình, quy định thẩm định giá bất động sản Đinh Thị Huyền 65 Luận văn thạc sỹ 3.2.3 MỤC CHỮ VIẾT TẮT DANH Nân 67 g cao trình độ cán cơng tác định giá Bất động sản 3.2.4 Tăng cường mối quan hệ hợp tác lâu dài bền vững với ngân hàng bạn tổ chức có liên quan 69 3.2.5 Cần gắn chặt hoạt động định giá bất động chấp với hoạt động khác Ngân hàng thương mại 69 3.3 Một số kiến nghị để nâng cao chất lượng công tác thẩm định bất động sản Ngân hàng TMCP Phát triển TP Hồ Chí Minh 3.3.1 n nghị với Chính phủ quan nhà nước có liên quan Kiế 70 3.3.2 n nghị với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Kiế 73 3.3.3 74 BĐS 75 KẾT LUẬN 76 DANH MỤC Bất động sảnTÀI LIỆU THAM KHẢO 78 Đơn vị kinh doanh CVĐG Chuyên viên định giá KHCN Kiến nghị với Bộ tài TĨM TẮT CHƯƠNG ĐVKD HDbank 70 Ngân hàng thương mại cổ phần phát triển Thành phố Hồ Chí Minh Khách hàng cá nhân NHTM Ngân hàng thương mại P.TĐG Phòng thẩm định giá TMCP Thương mại cổ phần TSBĐ Tài sản bảo đảm Đinh Thị Huyền Luận văn thạc sỹ Tên hình Hình 2.1 Nội dung Sơ đồ tổ chức Ngân hàng TMCP Phát triển TP Hồ Chí Trang 33 Minh Bảng 2.2 DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng lượng nhân trung bình Phịng thẩm định giá giai đoạn 37 2014-2016 Hình 2.3 Sơ đồ tổ chức phòng thẩm định giá năm 2016 38 Bảng 2.4 Quy trình định giá Ngân hàng TMCP Phát triển TP Hồ Chí 45 Minh Bảng 2.5 Số lượng hồ sơ xử lý giá trị bất động sản thẩm định 50 HDbank giai đoạn 2014 - 2016 Bảng 2.6 Số lượng hồ sơ trễ HDbank giai đoạn 2014 - 2016 Đinh Thị Huyền 51 Luận văn thạc sỹ Đinh Thị Huyền Luận văn thạc sỹ MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Đối với ngân hàng, hoạt động thẩm định giá bất động sản chấp có ý nghĩa quan trọng, sở cho việc định cho vay, đầu tư, góp vốn, cấp vốn vào dự án, góp phần hạn chế nợ xấu rủi ro tín dụng Tuy nhiên, ngân hàng thương mại công tác cịn yếu thiếu thơng tin từ thị trường, nhân viên cịn thiếu tính chủ động, sáng tạo dẫn tới xác định giá trị bất động sản chấp chưa xác, kết xác định mức cho vay không với thực tế Thẩm định giá Bất động sản cho vay không đảm bảo an tồn cho hoạt động tín dụng, “sợi dây bảo hiểm” ngân hàng đề phòng khách hàng xảy rủi ro, mà nâng cao ý thức trách nhiệm sử dụng có hiệu vốn vay, ý thức trả nợ hạn khách hàng Tuy nhiên, công tác định giá Bất động sản ngân hàng thương mại yếu, dẫn tới việc xác định giá trị Bất động sản chấp chưa xác, kết xác định mức cho vay không dẫn đến tỷ lệ nợ xấu cao đáng báo động Việc thẩm định giá Bất động sản cho hợp lý, sát với giá thị trường vấn đề quan trọng đặt Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh chưa thành lập Trung tâm định tồn Phòng thẩm định giá thuộc Ngân hàng Việc định giá bất động sản đơn vị kinh doanh tự định giá lựa chọn định Phòng thẩm định giá th cơng ty định giá bên ngồi Trong q trình tác nghiệp, cịn tồn số bất cập rủi ro định ảnh hưởng đến công tác thẩm định giá Bất động sản Nhận thấy tầm quan trọng công tác thẩm định giá Bất động sản kết hợp với thực tế Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh, định chọn đề tài “Nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá Bất động sản Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh - thực trạng giải pháp” nhằm nghiên cứu công tác thẩm định giá Bất động sản cho vay, phân tích đề xuất giải pháp góp phần nâng cao hiệu chất lượng công tác thẩm định giá Bất động sản Ngân hàng Đinh Thị Huyền Luận văn thạc sỹ Người liên hệ Số điện thoại Vị trí Anh Đức Anh Cường Anh Nguyên 0903288039 0975527290 0918186169 Tầng 18 chung cư Tầng 12 chung cư Sky City 88 Láng D'le Pon't D'or 36 Tầng 10 chung cư Hạ, phường Láng Hồng Cầu, quận Sơng Hồng 165 Hạ, quận Đống Đống Đa, TP Hà Thái Hà Đa, TP ' Hà Nội _Nội. _ Pháp lý Diện tích sử dụng Hiện trạng Vị trí tầng Giá bán (đồng) Giá thương lượng (đồng) Tỷ lệ ước lượng 10 giao dịch thành công Đơn giá sàn sử 11 dụng 12 (đồng/m Thời điểm) thu thập St t 10 11 12 13 HDMB HDMB HDMB 95 _101 _ 112 _ 123 _ Tầng 18/31 chung Tầng 12/23 chung Tầng 10/19 chung cư Sky City 88 cư D'le Pon't D'or cư Sơng Hồng 165 Láng Hạ 36 Hồng Cầu Thái Hà _18 12 10 4.650.000.000 4.680.000.000 4.858.500.000 4.650.000.000 4.680.000.000 4.858.500.000 85% 39.133.663 85% 35.517.857 85% 33.575.000 T6/2017 T6/2017 T6/2017 Tài sản so sánh _ Tiêu chí Đơn giá sàn sử 39.133.663 35.517.857 33.575.000 dụng Pháp lý 0% 0% 0% Quy mơ, diệnBẢNG tích ĐIỀU CHỈNH 0% 0% 5% Kích thước _ 0% 0% 0% Vị trí tầng _ -3% 0% 0% Giao thông _ 0% 10% 10% Lợi kinh doanh 0% 0% 0% Môi trường 0% 0% 0% Yếu tố khác (Hạn chế đối tượng -10% -10% -10% kinh doanh mua bán) Tổng điều chỉnh _ -13% 0% 5% Hệ số điều chỉnh 87% 100% 105% Đơn giá sau điều 34.046.287 35.517.857 35.253.750 chỉnh (đồng/m2) Đơn giá bình qn 34.940.000 TSTĐG (làm trịn) (đồng/m2) _ Đinh Thị Huyền Luận văn thạc sỹ TSSS _ _2 _ _3 _ 96 Căn hộ chung cư cao Căn hộ chung cư cao cấp Căn hộ chung cư cao cấp cấp D'le Pon't D'or Sky city towers Sơng Hồng Parkview Chủ đầu tư: Tân Hồng Dự Chủ đầu tư: Công ty trách Chủ đầu tư: Tổng công Minh Group án nhiệm hữu hạn HANOTEX ty CP Sông Hồng Liên hệ: 0435 772298 Liên hê: 0437762286 Liên hệ: 0437171603 Vị trí - Mơ tả - - Nhận xét đánh giá Tòa Căn hộ chung cư cao cấp D'le Pon't D'or có địa 36 Hồng Cầu, quận Đống Đa, TP Hà Nội TSSS cách TSTĐ #500m. _ Dự án hộ chung - Dự án hộ cư chung cư cao cấp, bàn giao cao cấp, bàn giao nhà hoàn nhà thiện hồn thiện Quy mơ: 31 tầng, - Quy mô: 23 tầng, tầng hầm tầng hầm Hiện trạng: cất - Hiện trạng: cất nóc Tiện ích dự án: Khu - Tiện ích dự án: dịch Trung vụ thương mại, siêu tâm thương mại, thị, dịch - Giao thơng: TSSS năm Vị 'trí tầng: TSSS mặt ngõ 34 tọa lạc Hoàng tầng cao có vị trí Cầu, đường nhỏ hơn, TSTĐ, điều khả tiếp cận chỉnh (trung 3%) tâm hơn, Yếu tố khác: TSTĐ điều bị chỉnh: (+10%) hạn chế đối tượng - Yếu tố khác: kinh TSTĐ bị doanh mua bán, hạn chế đối tượng điều chỉnh kinh (-10%) doanh mua bán, điều chỉnh (-10%) Tòa Căn hộ chung cư cao cấp Sky city towers có địa số 88 Láng Hạ, phường Láng Hạ, quận Đống Đa, TP Hà Nội TSSS cách TSTĐ #1.5km - Đinh Thị Huyền Tòa Căn hộ chung cư cao cấp Sơng Hồng Parkview có địa 165 Thái Hà, quận Đống Đa, TP Hà Nội TSSS cách TSTĐ #900m. _ - Dự án hộ chung cư cao cấp, bàn giao nhà hoàn thiện - Quy mô: 19 tầng, tầng hầm - Hiện trạng: Đã cất - Tiện ích dự án: Ngân hàng, siêu thị, - Phát - triển Quy khu mơ: vực TSSS có diện tích lớn TSTĐ, tính khoản hơn, điều chỉnh (+5%) - Giao thông: TSTĐ nằm ngõ đường Láng Hạ trục giao thơng chính, chạy dọc theo tuyến BRT Hà Đông - Giảng Võ, Thái Hà tuyến đường Luận văn thạc sỹ Hạng mục Diện tích sàn thương phầm khối hộ Đơn giá ước tính IV Đơn vị tính 97 Giá trị m2 18.639 Đồng/m2 KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ Tỷ lệ theo QĐ 1926/2016/QĐ-TGĐ Tổng cộng (làm tròn) Đinh Thị Huyền 34.940.000 80% Đồng 521.000.000.000 (Bằng chữ: Năm trăm hai mươi mốt tỷ đồng chẵn) Luận văn thạc sỹ V NHẬN XÉT VÀ KIẾN NGHỊ Tính khoản: Tài sản có giá trị lớn, tính khoản hạn chế Giá trị ước tính mục III nêu công nhận khi: - Các tiêu quy hoạch, kiến trúc duyệt, phương án kinh doanh thiết kế xây dựng cơng trình phù hợp với hồ sơ, số liệu ĐVKD KH cung cấp cho P.TĐG phù hợp với thông số không tách rời báo cáo - Chủ đầu tư hồn thành nghĩa vụ tài theo quy định để phép triển khai thực dự án dự án phép mở bán theo quy định - Tất hạng mục dự án (bao gồm thiết kế, kết cấu, diện tích xây dựng, diện tích sử dụng thơng số kỹ thuật khác) xây dựng xong, hoàn thiện theo định số 6343/QĐ-UBND ngày 24/11/2015, GPXD số 78/GPXD-SXD theo mô tả báo cáo - Diện tích sàn chung cư thương phẩm khối hộ không thấp 18.639 m2, tất phần diện tích thương phẩm 18.639m2 cơng nhận hình thức nhà thương mại để bán, Nhà xã hội - Ngoại trừ phần diện tích 577m2 sử dụng để xây dựng Nhà thấp tầng cao 3, tầng mà chủ đầu tư khơng chấp cho HDbank, chưa có phần lại dự án chấp (mà cho HDbank) chuyển nhượng hình thức - Mục đích định giá để HDbank tài trợ thực dự án Đinh Thị Huyền Luận văn thạc sỹ 98 99 ĐVKD có trách nhiệm trình PHỤ bày rõ với cấp phê LỤC duyệt tín dụng nhận chấp tài sản ĐVKD lưu ý kiểm tra tình trạng pháp lý dự án trước nhận chấp, có Đơn giá đất duyệt số tuyến đường năm 2016 Ngân hàng TMCP thay đổi khác biệt với thông số theo báo cáo đề nghị gửi P.TĐG để điều chỉnh Phát triển TP Hồ Chí Minh KQĐG phù hợp Theo Quyết định số 6343/QĐ-UBND ngày 24/11/2015, mục đích sử dụng đất để xây dựng Nhà theo quy hoạch điều chỉnh duyệt để kinh doanh cho đối tượng có hộ thường trú quận: Ba Đình, Hồn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng Theo tìm hiểu thơng tin từ chủ đầu tư, việc giới hạn hộ thường trú đối tượng kinh doanh để giảm thiểu việc tăng dân số nội thành Hà Nội, chủ đầu tư trình phê duyệt chủ chương mở rộng đối tượng kinh doanh Quận Ba Đình Tên đường Phạm Huy Thơng Ba Đình Trấn Vũ Ba Đình Hàng Than Ba Đình Đốc Ngữ Ba Đình Kim Mã Ba Đình Cầu Giấy Đội Nhân Trần Quốc Hồn Cầu Giấy Nguyễn Đình Hồn Cầu Giấy Trần Quốc Vượng Cầu Giấy Doãn Ke Thiện Cầu Giấy Trần Duy Hưng Đống Đa Nguyễn Khuyến Đống Đa Vũ Ngọc Phan Đống Đa Huỳnh Thúc Kháng Đống Đa Nguyễn Thái Học Đống Đa Cát Linh Đống Đa Xã Đàn Đống Đa O Chợ Dừa Đống Đa Thái Thịnh Đống Đa Chùa Láng Hai Bà Trưng Ngọc Hân ĐinhLê Thị Huyền Đơn giá UBND 54,000,00 60,000,00 66,000,00 35,000,00 72,000,00 28,000,00 29,000,00 26,000,00 25,000,00 28,000,00 48,000,00 54,000,00 39,000,00 56,000,00 80,000,00 66,000,00 66,000,00 56,000,00 43,000,00 39,000,00 54,000,00 Đơn giá duyệt 215,000,00 276,000,00 215,000,00 120,000,00 272,000,00 114,000,00 157,000,00 131,000,00 147,000,00 120,000,00 192,000,00 212,000,00 159,000,00 256,000,00 163,000,00 243,000,00 300,000,00 240,000,00 196,000,00 179,000,00 248,000,00 Luận văn thạc sỹ Hai Bà Trưng Vân Đồn Hai Bà Trưng Nguyễn Cao Hai Bà Trưng Lò Đúc Hai Bà Trưng Hàng Chuối Hai Bà Trưng Đồng Nhân 25,000,00 0 0 43,000,00 62,000,00 54,000,00 43,000,00 103,000,00 0 0 172,000,00 245,000,00 323,000,00 167,000,00 Hai Bà Trưng Hơng Mai Hồn Kiếm Lị Sũ Hồn Kiếm Hàng Mắm Hoàn Kiếm Hà Trung Hoàn Kiếm Quán Sứ Hoàn Kiếm Bát Đàn Hoàn Kiếm Hàng Bài Hoàn Kiếm Hàng Ngang Hoàng Mai Hoàng Mai Tân Mai Nguyễn An Ninh Hoàng Mai Nguyễn Đức Cảnh Hoàng Mai Nguyễn Chính Hồng Mai Tây Hơ Vĩnh Hưng Phú Xá Tây Hô Tây Hô Tây Hô Thanh Xuân Thanh Xuân Thanh Xuân Thanh Xuân Thanh Xuân Thượng Thụy Trích Sài Xuân La Nguyễn Ngọc Nại Cù Chính Lan Vương Thừa Vũ Tơ Vĩnh Diện Thượng Đình 32,000,00 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Đinh Thị Huyền 100 80,000,00 74,000,00 80,000,00 88,000,00 80,000,00 112,000,00 162,000,00 31,000,00 30,000,00 26,000,00 21,000,00 106,000,00 0 0 0 0 0 19,000,00 22,000,00 39,000,00 23,000,00 26,000,00 26,000,00 26,000,00 26,000,00 23,000,00 0 0 0 304,000,00 314,000,00 370,000,00 288,000,00 359,000,00 483,000,00 456,000,00 166,000,00 140,000,00 110,000,00 93,000,00 69,000,00 74,000,00 70,000,00 234,000,00 152,000,00 125,000,00 128,000,00 122,000,00 115,000,00 124,000,00 Luận văn thạc sỹ Loại cơng Ket cấu Đơn giá (đồng/m2) 101 trình Từ hạn PHỤ LỤC Biệt thự Niên Đến sử dụng tối đa (năm) Đơn Cột, giá xây niên hạn 4.500.000 sử dụng cơng5.500.000 trình theo quy định Ngân hàng đà,dựng máimớibêvà tơng; 50 TMCP Phát triển TP Hồ Chí Minh tường gạch; gạch/ốp gỗ/đá granite Cột, đà, mái bê tông; 3.500.000 4.500.000 40 7.000.000 9.000.000 70 5.000.000 7.000.000 60 4.500.000 6.000.000 50 tường gạch; gạch/ốp Khung sàn, mái bê tơng; tường gạch có ốp gỗ/đá granite; gạch bóng kính/ốp gỗ/đá granite; trang trí vật liệu hoàn thiện (trát, lát, ốp) Biệt thự lầu Khung sàn, nhà vật liệumái tốt bê tông; tường gạch; gạch/ốp gỗ/đá granite Khung sàn bê tông; mái bê tông; tường gạch; gạch/ốp gỗ/đá granite Đinh Thị Huyền Luận văn thạc sỹ Khung bê tông; sàn giả bê tông, mái bc 3.500.000 102 4.500.000 40 2.800.000 3.500.000 30 3.200.000 4.000.000 35 2.200.000 3.000.000 25 1.800.000 2.400.000 25 1.200.000 1.600.000 20 1.000.000 1.200.000 10 900.000 10 5.500.000 50 tông; tường gạch; nên gạch/ốp gỗ/đá granite Khung bê tông, sàn gỗ, mái bê tông; tường gạch; gạch/ốp gỗ/đá granite Cột, đà, mái bê tông; tường gạch, gạch Cột, đà bê tông; mái bê tông; tường gạch Cột, đà bê tông;gạch mái sơn nước; bê tông; tường gạch; Cột gỗ; mái gạch, xi tôn; măngtường gạch, ván, tôn; gạch, ximăng Cột gỗ; mái giấy dầu, lá; Nhà phố tường gạch, ván, tôn; gạch, ximăng Cột gỗ; mái tơn, ngói; tường mượn; gạch, xi 700.000 măng Cột, đà, sàn, mái bê tông; tường gạch, gạch/ốp 4.000.000 gồ/đá granite Đinh Thị Huyền Luận văn thạc sỹ Cột, đà, sàn bê tông; mái bê tông; 4.000.000 103 tường 5.000.000 40 3.000.000 4.000.000 35 2.500.000 3.500.000 30 2.000.000 3.200.000 25 1.800.000 2.000.000 20 1.200.000 1.800.000 20 1.2 lần đơn 1.5 lần đơn giá nhà giá nhà loại loại 3.200.000 4.000.000 35 2.200.000 3.000.000 25 gạch; gạch; vật liệu hoàn thiện (trát, lát, ốp) nhà vật Cột, đà, sàn bê tông; mái liệu tốt bê tông; tường gạch; gạch, Cột bênền tông; sàn xi giảmăng bê tơn; mái bê tơng/ngói; tường gạch; gạch, ximăng Cột bê tông; sản giả bê tông; mái bê tông; tường gạch; gạch, ximăng Cột gồ; sàn giả bê tông; mái bê tông; tường gạch; ván; gạch, Nhà phổ lầu ximăng Cột gỗ; sàn gồ; mái bê tông; tường gạch, ván; gạch, ximăng Tầng hầm nhà phố lầu Cột, đà, mái bê tông; tường gạch, gạch Cột, đà bê tông; mái bê tông; tường gạch sơn nước; gạch Đinh Thị Huyền Luận văn thạc sỹ Cột, đà bê tông; mái 104 không Nhà phố 1.800.000 2.400.000 25 1.200.000 1.600.000 20 1.000.000 1.200.000 10 900.000 10 4.000.000 5.500.000 50 4.000.000 5.000.000 40 3.000.000 4.000.000 35 2.500.000 3.500.000 30 2.000.000 3.200.000 25 phải bê tông; tường gạch; xi mãng Cột gạch, gỗ; mái tôn; tường gạch, ván, tôn; gạch, ximăng Cột gỗ; mái giấy dầu, lá; tường gạch, ván, tôn; gạch, ximăng Cột gỗ; mái tơn, ngói; tường mượn; gạch, xi 700.000 măng Cột, đà, sàn, mái bê tông; tường gạch, gạch/ốp gồ/đá granite Cột, đà, sàn bê tông; mái bê tơng; tường gạch; gạch; vật liệu hồn thiện (trát, lát, ốp) nhà vật Cột, đà, sàn bê tông; mái liệu tốt bê tông; tường gạch; nềntông; gạch,sàn xi măng Cột bê giả bê tơnạ; mái bê tơng/ngói; tường gạch; nên gạch, Nhà phố lầu ximăng Cột bê tông; sản giả bê tông; mái bê tông; tường gạch; gạch, ximăng Đinh Thị Huyền Luận văn thạc sỹ Cột gồ; sàn giả bê tông; mái bê tông; 1.800.000 105 2.000.00 tường gạch; ván; gạch, 20 ximăng Cột gỗ; sàn gồ; mái bê tông; tường gạch, 1.200.000 ván; gạch, ximăng Tầng hầm nhà phố lầu 1.800.00 1.2 lần đơn 1.5 lần đơn giá nhà giá nhà loại loại Nền, tuờng ổp gạch bơng, Cao ốc văn phịng (trên tầng) Khách sạn gạch men, 5.000.000 7.000.00 20 50 Nền, tường ốp đá granite; cầu thang ốp đá, tay vịn 7.000.000 cầu Tiêu - thangchuẩn gồ 4.500.000 Tiêu chuẩn 6.000.000 Tiêu chuẩn 7.000.000 Tiêu chuẩn 7.600.000 9.500.00 0 0 5.500.00 50 7.500.00 60 8.500.00 70 9.000.00 100 Nhà xưởng cao tầng (> tầng, không kể tầng hầm): Cột, đà, sàn, mái bê tông; 60 3.500.000 5.000.00 50 tường gạch, gạch men Nhà xưởng cao tầng (> tầng, không kể tầng hầm): Cột, đà, sàn, mái toỉe; 3.000.000 4.500.00 40 tường gạch, gạch men Nhà xưởng cao tầng (< tầng, không kể tầng ham): Cột, đà, sàn, mái bê tông; 3.000.000 3.500.00 40 tường gạch, gạch men Đinh Thị Huyền Luận văn thạc sỹ Nhà xưởng cao tầng (< tầng, không kể tầng hầm): 2.800.00 106 3.300.00 35 Cột, đà, sàn bê tông, mái tole; tường gạch Kèo bê tông/thép; mái tôn, Fibro; tường gạch 2.000.00 3.000.00 25 Kèo bê tông/thép; mái tôn, Nhà xưởng, Fibro; tường gạch xây cao cơng trình l,2m - 2m + tôn phụ 1.600.00 2.200.00 25 Kèo thép; mái tôn, Fibro; tường gạch dùng để sản 2.500.00 3.000.00 30 xuất hàng đông lạnh Kèo thép; mái tơn, Fibro; tưịng vách tơn/ván Kèo thép; mái tơn, Fibro; khơng có tường Kèo gỗ; mái tơn, Fibro, 900.000 1.500.00 20 700.000 1.300.000 15 700.000 1.000.000 15 700.000 1.000.000 15 500.000 800.000 10 Kèo gỗ; mái tôn, Fibro, tưịng tơn, ván Kèo gỗ; mái tơn, Fibro; khơng có tường Đường nội bộ, sân bãi bê tơng nhựa nóng (loại dùng cho xe Contener, xe tải 1.200.000 1.500.00 20 nặng lưu thông) Đường nội bộ, sân bãi bê tơng nhựa nóng (loại dùng 900.000 1.300.00 15 cho xc tải nhẹ lưu thơng) Nhà xưởng, cơng trình Đường nội bộ, sân bãi bê tông nhựa nguội Đinh Thị Huyền 600.000 1.200.00 15 Luận văn thạc sỹ phụ Đường nội bộ, sân bê 300.000 107 tông đá X 800.000 10 Đường cấp phối, sỏi đá 300.000 500.000 Tường rào xây gạch 300.000 500.000 1Õ 1.15 lần đơn 1.2 lần đơn Kết cấu nhà xưởng có cần trục giá cùa nhà giá nhà loại (< loại 10 tấn) (> 10 tấn) Khi thẩm định phải đánh giá kết cấu móng cơng trình xây dựng để xác định đơn giá xây dựng cho phù hợp Kết cấu móng chia thành hai loại sau: - Móng có xử lý cọc móng ép cọc bê tơng cừ tràm, vật liệu khác cỏ tác dụng tương tự Thông thường khu vực có đất yếu (gần sơng ngịi) móng cơng trình xây dựng kiên cố phải có xử lý cọc - Móng khơng xử lý cọc hay cịn gọi móng đất tự nhiên mỏng không ép cọc bê tông cừ tràm, vật liệu khác có tác dụng tương tự Thơng thường khu vực có đất cứng cơng trình xây dựng bán kiên cố (nhà cấp 4, nhà xưởng) móng khơng xử lý cọc Kết cấu móng thể vẽ thiết kế cơng trình xây dựng Trường hợp có để xác định kết cấu móng cơng trình xây dựnệ khơng thực theo quy vẽ; khơng có vẽ; có vẽ khơng thể kết cẩu móng xác định móng cơng trình xây dựng khơng xử lý cọc Phương pháp xác định đơn giá cơng trình xây dựng có móng có xử lý cọc: - Đối với móng ép cọc bê tơng: Giá cơng trình xây dựng bàng 115% giá trị cơng trình xây dựng tương tự có móng khơng xử lý cọc - Đối với móng ép bàng cừ tràm, vật liệu khác có tác dụng tương tự: Giá trị cơng trình xây dựng bàng 110% giá trị cơng trình xây dựng tương tự có móng khơng xử lý cọc ĐinhThị ThịHuyền Huyền Đinh Luậnvăn vănthạc thạcsỹsỹ Luận ... trạng chất lượng công tác thẩm định giá bất động sản Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh - Chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng công tác thẩm định bất động sản Ngân hàng TMCP Phát triển. .. bất động sản Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh - Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá bất động sản Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh Đối... hàng TMCP Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh, định chọn đề tài ? ?Nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá Bất động sản Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh - thực trạng giải pháp? ?? nhằm