- Thứ năm, xây dựng thương hiệu chuyên nghiệp đồng bộ trên toàn hệ thống Phát triển
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC THẢM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ
3.2.2. Nâng cao hiệu quả của các quy trình, quy định về thẩm định giá bất động sản
Hiện nay, ngân hàng TMCP Phát triển TP Hồ Chí Minh đã dựa trên những quy định của pháp luật và các chính sách riêng của mình để đưa ra những quy trình, quy định về định giá BĐS thế chấp. Tuy nhiên những quy định này chỉ mang tính tương đối và phù hợp với từng thời kỳ nhất định. Các quy định của pháp luật cũng như thị trường bất động sản khơng ngừng thay đổi. Vì thế HDbank cũng cần phải ln luôn và thường xuyên nghiên cứu, cập nhật những thay đổi đó để hồn chỉnh thêm về các quy định về định giá BĐS thế chấp của mình.
Ngân hàng TMCP Phát triển TP Hồ Chí Minh vẫn áp dụng chủ yếu 2 phương pháp định giá đó là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí. Tuy nhiên 2 phương pháp này chỉ dễ thực hiện và phù hợp để xác định giá trị của các BĐS nhà ở riêng lẻ trong thực trạng thị trường BĐS sơi động có nhiều thơng tin so sánh như hiện nay. Nếu thị trường bất động sản lắng đọng, lượng thơng tin giao dịch ít hay khi định giá BĐS thế chấp không phải là nhà ở riêng lẻ mà là các cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại hoặc các khu đất trống có diện tích lớn thì áp dụng 2 phương pháp so sánh và chi phí là khơng khả thi. Vì vậy, ngân hàng TMCP Phát triển TP Hồ Chí Minh phải khơng ngừng nghiên cứu, hồn thiện các phương pháp khác để áp dụng vào định giá như phương pháp thu nhập trong định giá cao ốc văn phòng, phương pháp thặng dư trong định giá đất trống.... Đồng thời cần phải áp dụng nhiều phương pháp khi định giá BĐS phức tạp từ đó so sánh kết quả định giá theo các phương pháp khác nhau để đưa ra kết luận giá trị BĐS phù hợp nhất.
Ngoài việc xây dựng đơn giá các tuyến đường như hiện nay, HDbank cần phải tăng cường việc xây dựng hệ số điều chỉnh đối với đơn giá đất trong hẻm, đường nội bộ tại các địa bàn. Do đó, bộ phận thẩm định tài sản tại các đơn vị cần phải triển khai khảo sát, đánh giá lại để đưa ra được những tỷ lệ điều chỉnh sao cho phù hợp nhất với địa bàn của mình. Từ đó giúp ích rất nhiều khi thẩm định các BĐS tọa lạc trong hẻm, đường nội bộ.
❖ Quy định cách xác định giá trị nhà và cơng trình gắn liền với đất
Trong giá trị của BĐS thế chấp, giá trị của nhà thường chiếm một tỷ lệ rất nhỏ so với giá trị của QSD đất. Tuy vậy, khơng phải vì thế mà các CVĐG đánh giá hời hợt, coi nhẹ giá trị của nhà, cũng như các tài sản khác gắn liền với đất. Không như đất, giá trị của nhà và các cơng trình trên đất ln bị hao mịn và giảm dần theo thời gian. Vì vậy, khi định giá các CVĐG cũng cần quan tâm đến vấn đề này.
Hiện nay cách xác định giá trị còn lại của nhà chỉ đơn thuần dựa vào giá trị cịn lại của các cấu trúc có tuổi thọ dài, điều này dẫn đến giá trị còn lại của nhà thiếu chính xác. Do đó, khi tính giá trị cịn lại của nhà cần quan tâm đến những yếu tố có tuổi thọ ngắn (như thang máy trong nhà...) khi định giá.
Hiện nay quy định thời gian khấu hao cơng trình nhà kiên cố trên đất từ 40- 50, nhà xưởng 15-25 năm, các cơng trình phụ trợ từ 10-20 năm. Tuy nhiên, trên thực tế có những cơng trình có thời gian khấu hao lâu hơn rất nhiều có thiết kế đặc biệt tốt hoặc do khi sử dụng chủ sở hữu thường xuyên bảo trì, bảo dưỡng. Để xác định được tỷ lệ hao mịn, cần căn cứ vào thời gian mà cơng trình đó đã được đưa vào sử dụng và tuổi thọ kinh tế của cơng trình theo thiết kế. Biện pháp để giảm bớt rủi ro cho ngân hàng thì HDbank có thể cộng thêm số năm mà cơng trình được thế chấp vào thời gian đã đưa vào sử dụng rồi mới chia cho tuổi thọ kinh tế để tìm ra tỷ lệ hao mịn.
Đơn giá cơng trình xây dựng như bảng giá HDbank hiện nay khá chi tiết, tuy nhiên còn thấp hơn so với thị trường và suất vốn đầu tư của Nhà nước. HDbank cần có sự khảo sát thị trường về đơn giá xây dựng và cập nhật thường xuyên diễn biến giá cả thị trường từ đó đưa ra mức giá phù hợp nhất.