> Khái niệm và ý nghĩa
Phương pháp này được hình thành trên ngun tắc thay thế: thơng qua chi phí tạo nên BĐS xác định BĐS mục tiêu thông qua viêc xác định chi phí của BĐS tương tự như vật thay thế. Đối với BĐS mới, chi phí thay thế (tái tạo) BĐS mục tiêu là chi phí đối với BĐS mới. Đối với BĐS cũ, tính hao mịn lỗi thời của BĐS mục tiêu. Một đặc điểm riêng có của BĐS là tính duy nhất, điều đó có nghĩa là chúng ta khơng bao giờ tìm thấy một BĐS tương tự như BĐS của chúng ta. Nhưng BĐS lại có rất nhiều mục đích sử dụng, mỗi mục đích sử dụng bất động sản đáp ứng cho một yêu cầu sử dụng nhất định. Những tài sản này thường hoạt động cho mục đích sinh lời, do các tổ chức hay nhà chức trách quản lý vì vậy khơng có các tài sản như vậy trên thị trường, tức là khơng có các tài liệu về các cuộc mua bán về các BĐS tương tự làm cơ sở cho việc định giá các BĐS cùng loại. Vì vậy để định giá cho tài sản loại này bằng cách căn cứ vào chi phí tạo ra BĐS đó. Việc tìm kiếm giá chung cho các nguyên vật liệu cấu thành bất động sản đó. Từ đó, tổng hợp các giá trị của tất cả các bất động sản cấu thành tạo nên BĐS đó sẽ hình thành cho ta một cách chính xác nhất về BĐS. Lý thuyết cơ bản của phương pháp này là giá trị của tài sản nhà đất bằng chi phí của đất cộng với chi phí tái tạo: có thể tái tạo một BĐS cần định giá dựa trên cơ sở giá trị hiện tại của BĐS có chất liệu giống hoặc gần giống với chất liệu của BĐS cần định giá.
> Nội dung của phương pháp
o Bước 1: Ước tính giá trị của mảnh đất thuộc BĐS, coi nó là mảnh đất trống
và đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất.
o Bước 2: Ước tính các chi phí xây dựng mới hiện hành đối với những cơng
trình hiện có trong đất, bao gồm: chi phí trực tiếp để tham gia xây dựng cơng trình, chi phí gián tiếp, lợi nhuận của nhà đầu tư hoặc người thầu khoán.
nguyên nhân như: giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng, lỗi thời bên ngoài.
o Bước 4: Ước tính giá trị của cơng trình xây dựng bằng cách trừ số tiền
giảm giá khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của cơng trình.
o Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu bằng cách cộng giá trị ước tính của mảnh đất với giá trị ước tính của cơng trình.
> Ưu điểm của phương pháp
o Ưu điểm của phương pháp chi phí là nó được sử dụng khi khơng có các
bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh. Sử dụng để đánh giá các BĐS rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự báo lợi ích tương lai. Trong một số tình huống, nó là cứu cánh cuối cùng khi các phương pháp khác không sử dụng được.
o Phương pháp chi phí thích hợp khi định giá BĐS dùng cho các giao dịch và
mục đích riêng biệt. Việc ước tính theo phương pháp này phụ thuộc nhiều vào chuyên môn và kinh nghiệm của thẩm định viên, do vậy, nếu nhà thẩm định có chun mơn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc và làm việc một cách khách quan thì có thể hạn chế được những sai sót khi cung cầu biểu hiện của sự thái quá.
> Hạn chế của phương pháp
Đối với phương pháp này cơng việc khó khăn nhất của người định giá là xác định đúng, đủ chi phí cũng như phần giảm giá của BĐS, bởi với những chi phí hữu hình ta chỉ việc tổng hợp chúng lại và tìm được ra giá trị của nó, cịn với chi phí vơ hình thì việc ước lượng chúng lại là vấn đề khó khăn hơn. Bởi vậy phương pháp này thường có một số hạn chế sau:
o Phương pháp này dựa vào các dữ liệu thị trường cho nên hạn chế của
phương pháp so sánh trực tiếp cũng đúng với phương pháp chi phí.
o Phương pháp này sử dụng cách tiếp cận cộng dồn, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng giá trị của toàn bộ.
o Việc ước giảm giá tích lũy cơng trình nhiều khi dựa vào ý kiến chủ quan
tích lũy.
o Phương pháp địi hỏi người định giá phải thông thạo kỹ thuật xây dựng và
phải có kinh nghiệm
> Vận dụng phương pháp vào định giá bất động sản thế chấp
Phương pháp thường được sử dụng để định giá các BĐS thế chấp có giá trị lớn, được thiết kế để sử dụng vào mục đích riêng biệt nào đó như: nhà máy điện, nhà máy xi măng,... mà chúng ít được giao dịch trao đổi trên thị trường. Những mặt hạn chế của phương pháp so sánh lại là điểm mạnh của phương pháp này. Khi sử dụng phương pháp này, việc ước tính các loại chi phí người định giá cần chú ý : nếu những chỗ thay thế được mà xây dựng thành tài sản nhà đất mới thì việc định giá theo phương pháp xây dựng là hợp lý, nhưng đối với tài sản nhà đất đang tồn tại thì người định giá phải trừ đi phần hao mòn khi sử dụng và mức độ lạc hậu của nó rất khó xác định, nó lại phụ thuộc vào sự xét đoán của cá nhân người định giá.