> Khái niệm
Là phương pháp ước tính giá trị của một tài sản bằng cách thể hiện giá các khoản thu nhập rịng ước tính trong tương lai do tài sản mang lại thành giá trị vốn thời điểm hiện tại
> Cơ sở của phương pháp thu nhập
Như ta đã biết BĐS có giá trị vì nó cho thu nhập, vì vậy thu nhập và bất động sản có quan hệ trực tiếp với nhau. Phương pháp thu nhập dựa trên nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai. Giá trị hiện hành của BĐS ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ bất động sản.
Khi người định giá được yêu cầu định giá giá trị của một lợi ích trong tài sản ở đó giá trị là số lượng tiền cần có để mua lợi ích đó. Đối với BĐS cho th thì giá trị này phụ thuộc vào số tiền thuê mà người đi thuê sẽ phải trả cho cho người sở hữu tài sản và mức độ thu nhập của người sở hữu đầu tư vào bất động sản trên số vốn của họ. Trong thực tế có nhiều trường hợp ngược lại, tức là nhà định giá xác định được thu nhập thuần mà một tài sản sinh ra, anh ta biết yêu cầu lợi tức của nhà đầu tư, từ đó tính tốn tổng số vốn mà nhà đầu tư bỏ ra cho tài sản. Cũng có trường hợp BĐS khơng được đầu tư nhưng cũng có thể dự báo được chính xác thu nhập bằng cách so sánh với BĐS tương tự đã được đầu tư. Tóm lại cơ sở lý luận của phương pháp thu nhập là giá trị thị trường của một tài sản bằng với giá vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai có thể nhận được từ tài sản.
> Nội dung
Định giá BĐS theo phương pháp thu nhập, ta phải tiến hành các bước sau:
o Bước 1: Ước tính thu nhập bình qn hàng năm mà BĐS mang lại, có tính
đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập.
o Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm,
như chi phí quản lý, chi phí sửa chữa, các dịch vụ, tiền thuế phải nộp.
o Bước 3: Tìm tỷ lệ vốn hố bằng cách phân tích doanh số của BĐS tương
tự.
tiêu
> Những điều chú ý khi sử dụng phương pháp thu nhập.
o Khi sử dụng phương pháp này người định giá cần phải am hiều về tài sản
và có tài liệu chính xác, đồng thời phải chú ý khi các mơ hình định giá bắt nguồn từ khu vực tài chính như: kỹ thuật dịng tiền chiết khấu đang được từng bước áp dụng nhiều hơn trong định giá và đánh giá đầu tư.
o Trong thực tế có nhiều BĐS được cho thuê và người ta có thể biết trước thu nhập hàng năm của nó. Cịn đối với trường hợp BĐS không cho thuê, người ta cũng có thể dự đốn giá trị cho th bằng cách so sánh với các BĐS tương tự đã được cho thuê. Trong trường hợp này đòi hỏi người định giá phải xác định được mối quan hệ giữa thu nhập hàng năm và giá trị vốn. Cách thức chuyển đổi và sử dụng số nhân, đựơc biết như những năm mua (YP). Số nhân được miêu tả một cách phù hợp với giá trị hiện tại của một đồng vốn/năm. Số nhân này được tình tốn trên cơ sở tỷ lệ sinh lời yêu cầu tài sản của nhà đầu tư, là tài khoản lợi tức mà ông ta mong muốn nhận được. Lợi tức này phản ánh chất lượng đầu tư khi so sánh với việc đầu tư vào BĐS khác và các việc đầu tư khác. Do đó khi sử dụng phương pháp này người định giá phải chú ý xem xét đến các yếu tố có thể ảnh hưởng đến quyết định của nhà đầu tư khi lựa chọn lợi tức yêu cầu của mình.
> Ưu điểm của phương pháp thu nhập
o Là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ vì nó tiếp cận một cách trực tiếp
những lợi ích mà bất động sản mang lại cho nhà đầu tư.
o Nói chung phương pháp cũng đơn giản ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dịng
tiền.
o Có thể đạt được độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể
so sánh được, với các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy cao.
> Nhược điểm của phương pháp thu nhập
thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai.
o Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai.
o Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính
tốn. Trong các trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng nhiều của yếu tố chủ quan.
> Vận dụng phương pháp thu nhập vào định giá bất động sản thế chấp
Các BĐS dùng để thế chấp rất phong phú về chủng loại, giá trị và mục đích sử dụng: có thể là nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, cao ốc văn phịng, nhà xưởng... mỗi BĐS thế chấp có thể có những phương pháp định giá phù hợp nhẩt. Phương pháp thu nhập rất phù hợp với các BĐS cho luồng thu nhập ổn định như cao ốc văn phòng.
Đối với các BĐS cho thuê (như cao ốc văn phòng), khi xác định giá trị của BĐS này người định giá thường sử dụng phương pháp thu nhập, vì các BĐS cho thuê tạo ra các luồng thu nhập hàng năm, trong một khoảng thời gian nhất định, người ta có thể chuyển đổi tất cả các loại thu nhập đó về giá trị hiện tại với một tỷ lệ chiết khấu xác định. Chỉ có điều người định giá cần chú ý trong trường hợp toàn quyền sở dụng tài sản và trường hợp định giá các quyền lợi cho thuê theo hợp đồng. Toàn quyền sử dụng tài sản thể hiện quyền sở hữu vĩnh viễn với tài sản do đó có quyền vĩnh viễn trong việc nhận thu nhập, trường hợp này có thể xác định giá trị BĐS bằng cách chuyển hóa thành vốn tồn bộ giá trị cho thuê về hiện tại theo tỷ suất chiết khấu ban đầu.
Còn trường hợp định giá các quyền lợi cho thuê theo hợp đồng thì, một là chủ sở hữu BĐS toàn quyền sử dụng cho thuê BĐS để người đi thuê phát triển và hưởng lợi ích của tài sản mà anh ta phát triển trong giai đoạn cho thuê, hai là người chủ sở hữu hoặc người đi thuê cho thuê lại BĐS để hưởng lãi trên tiền cho thuê BĐS, phương pháp định giá BĐS trong trường hợp này cũng tương tự trường hợp
trên nhưng có sự khác biệt là tỷ suất chiết khấu sử dụng trong từng giai đoạn khác nhau thì khác nhau chứ khơng phải vĩnh viễn như trường hợp tồn quyền sử dụng.