- Thứ năm, xây dựng thương hiệu chuyên nghiệp đồng bộ trên toàn hệ thống Phát triển
> Các phương pháp xácđịnh giá trị BĐS tại HDbank
Phương pháp so sánh áp dụng để xác định giá trị Quyền sử dụng đất, giá trị khu dự
án, giá trị khu dự án hình thành trong tương lai với mục đích tài trợ xây dựng dự án, căn hộ chung cư, nhà nhiều hộ nhiều tầng.
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản so sánh để ước tính, xác định giá trị của tài sàn thẩm định giá. Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường.
Đơn giá đất được duyệt của HDbank là đơn giá đất thị trường được xác định theo phương pháp so sánh.
Nguyên tắc xác định giá thị trường thông tin so sánh: Được xác định tối đa không vượt quá 90% đơn giá của thông tin so sánh thu thập được. Trong trường hợp thông tin thu thập được lả đáng tin cậy, phổ biển vả phù hợp thi trường (ví dụ: thơng tin rao bán phù hợp với thơng tin giao dịch thực) thì ngưịi thẩm định có thể áp dụng cao hơn mức 90% và tối đa là 100% đơn giá của thông tin so sánh thu thập được.
Nhân viên định giá phải đưa ra thơng tin so sánh trên quan điểm nhìn nhận/đánh giá chung trên tịan khuvực, khơng dựa vào các giao dịch/thơng tin cá biệt.
Trường hợp thu thập được 3 thông lin so sánh trở lên: đơn giá thẩm định là đơn giá bình qn sau điều chỉnh của các thơng tin thu thập được. Trường hợp còn lại: đơn giá thẩm định làđơn giá thấp nhất sau điều chỉnh của các thông tin so sánh thu thập được. Chênh lệch giữa mọi đơn giá sau điều chỉnh với đơn giá thẩm định không vượt quá 15%.
Phương pháp chi phí tái tạo: áp đụng để xác định giá trị cơng trình xây dựng (trừ
trường hợp định giá căn hộ chung cư).
Phương pháp chi phí tái tạo là phương pháp thẩm định giá xácđịnh giá trị của tài sản thẩm định giả dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phi tái tạo ra tài sản giống hệt với tài sản thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và gía trị hao mịn của tài sản thẩm định. Phương pháp chi phí tái tạo thuộc cách cận chị phí.
Đơn vị Sơ lượng hồ sơ đã thẩm
định (Bộ hồ sơ)____________ ________(Tỷ đồng)________Tổng giá trị thẩm định
201
4 5 201 2016 2014 2015 2016
HDbank chi tính gía trị đối với cơng trình xây dựng đã được hình thành trên thực tể với điểu kiện sau: Được công nhận quyền sở hữu hoặc phù hợp với giấy phép xây dựng hoặc các hạng mục cơng trình khơng bắt buộc xin giấy phép xây dựng
Đốỉ với cơng trình xây dựng đã được cấp Giấy phép xây dựng nhưng chưa hình thành trên thục tế thì thực triện theo quy định của HDbank từng thời kỳ.
Ngồi phương pháp so sánh và phương pháp chi phí tái tạo, người thẩm định có thể áp dụng các phương pháp khác đối với từng trường hợp cụ thể: để xác định giá trị bất động
sản thẩm định và người phê duyệt để duyệt từng trường hợp cụ thể. Các phương pháp khác được áp dụng theo hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và các hướng dẫn khác có liên quan của Nhà nước.
> Xác định giá trị bất động sản
Căn cứ định giá BĐS:
- Diện tích BĐS: bao gồm diện tích đất (Sđ) và diện tích cơng trình xây dựng (Sxd)
- Đơn giá bẩt động sản: bao gồm đơn giá đất (Pđ), đơn giá cơng trình xây dựng mới (Pm) và chất lượng cịn lại của cơng trình xây dựng (C%).
- Giá trị BĐS = Giá trị quyền sử dụng đất + giá trị cơng trình xây dựng = Sđ x Pđ + Sxd x Pm x C%
2.2.3. Thực trạng chất lượng công tác thẩm định giá bất động sản tại
Ngân hàng