- Thứ năm, xây dựng thương hiệu chuyên nghiệp đồng bộ trên toàn hệ thống Phát triển
Nguyên nhân về thông tin: Việc thẩm định giá còn gặp khá nhiều khó khăn
khi mà định giá đối với các bất động sản nằm ở địa phận Hà Nội mở rộng như Thạch Thất, Ba Vì, Thường Tín, Chương Mỹ... hay các bất động sản nằm ở Sóc Sơn, Đơng Anh. Đây là những bất động sản nằm ở những khu dân cư nông thôn, điều kiện cơ sở hạ tầng - xã hội thấp kém... vì vậy tính thanh khoản và giá trị của những bất động sản này là không cao. Với điều kiện thông tin giao dịch mua bán thực tế rất hạn chế, các CVĐG mới vào nghề hay ngay cả đối với CVĐG đã có nhiều kinh nghiệm cũng gặp khơng ít khó khăn. Do vậy, qua việc đi khảo sát thực tế diễn ra trong thời gian ngắn CVĐG chỉ có thể cảm nhận và đánh giá một cách tổng thể điều kiện sống và điều kiện phát triển của khu vực đó, nên việc đưa ra mức giá
ước lượng và chủ quan là hoàn tồn khơng thể tránh khỏi. Trong những trường hợp như vậy thì mức giá thẩm định đưa ra thường là rất thấp.
• Thẩm định giá bất động sản còn cứng nhắc theo quy định: Để đảm bảo an
toàn cho hoạt động kinh doanh của mình, quy định của ngân hàng khi định giá bất động sản khi lấy thông tin thị trường để so sánh, đơn giá so sánh được xác định không vượt q 90% thơng tin rao bán trên thì trường (gọi là tỷ lệ giao dịch thành công). Thực tế khi định giá, tỷ lệ giao dịch thành công được các chuyên viên định giá ước lượng thường chỉ đạt 80-85% thông tinh rao bán đối với khu vực thành thị và chỉ đạt 65-75% thông tin rao bán đối với khu vực làng nghề hoặc khu vực ngoại thành, khiến cho giá trị tài sản xuống thấp, không sát với giá trị thị trường. Từ đó, gây thiệt thịi cho khách hàng, nhu cầu vay khơng thỏa mãn, độ tin cậy không cao, ngân hàng có thể tự đánh mất khách hàng của mình.
• Ngun nhân từ phương pháp định giá: Phương pháp định giá chủ yếu là
phương pháp so sánh nhưng tính khách quan, xác đáng của các giao dịch chứng cứ trên thị trường chưa được đảm bảo. Các giao dịch được sử dụng để làm thông tin so sánh chưa đầy đủ. Theo tiêu chuẩn thẩm định giá, cần có ít nhất 3- 6 BĐS so sánh tương tự nhưng ngân hàng lại chỉ sử dụng 2- 3 tài sản so sánh. Nguyên nhân là do các giao dịch trên thị trường diễn ra ít hoặc các nhân viên thẩm định đã tiến hành điều tra thị trường tuy nhiên do giới hạn về năng lực, chưa điều tra kĩ càng, cẩn thận nên số liệu chưa thực sự đáng tin cậy cịn thiếu sót. Các đặc điểm so sánh nhiều khi chưa cịn thích hợp, có nhiều trường hợp chun viên phải điều chỉnh giá với tỷ lệ lớn, do có sự chênh lệch lớn giữa các yếu tố so sánh về: diện tích, hướng, lợi thế kinh doanh....
Hơn nữa, phương pháp so sánh ở đây tham khảo giá chào bán, mua bán trên thị trường. Đây là giá trao đổi quyền về BĐS trên thị trường chứ khơng phải là giá nhằm cho mục đích thế chấp. Do vậy, mặc dù vẫn dựa trên cơ sở thị trường nhưng kết quả định giá vẫn chưa thực sự là giá thị trường.
Đối với phương pháp chi phí, việc xác định giá cơng trình xây dựng trên đất tại ngân hàng cũng còn nhiều tồn tại. Cụ thể là việc xác định giá trị cịn lại của nhà, đơi khi cán bộ thẩm định chỉ căn cứ vào thời gian sử dụng của nhà theo thiết kế, hóa đơn chứng từ khi xây dựng nhà, xác định theo phương pháp khấu hao theo thời gian chứ khơng áp dụng phương pháp phân tích kĩ thuật dựa theo hiện trạng của cơng trình. Bên cạnh đó, các chun viên cũng ít chú ý đến kiểu cách thiết kế, kiến trúc của ngôi nhà thế chấp, trang bị nội thất thì khơng được tính đến.
• Trình độ cán bộ thẩm định giá tại chi nhánh còn hạn chế: Theo quy định của HDbank, có một số trường hợp, đơn vị kinh doanh được quyền tự định giá. Người thẩm định giá là các chuyên viên tín dụng, người phê duyệt báo cáo thẩm định giá là giám đốc đơn vị kinh doanh - là những người không đươc đào tạo bài bản về thẩm định giá. Đồng thời, đạo đức nghề nghiệp trong việc tự thẩm định giá trong cho vay là điều đáng lo ngại, khi mà các đơn vị “vừa đá bóng, vừa thổi cịi” thì việc cố tình thẩm định giá không đúng thị trường để cho vay bằng mọi giá, trục lợi cá nhân là hồn tồn có thể xảy ra, gây rủi ro cho Ngân hàng.
• Nguyên nhân từ thị trường: Mặt khác, các kết quả định giá chỉ thích hợp tại
thời điểm thẩm định giá trong khi thị trường BĐS luôn biến động khiến giá trị của BĐS dễ thay đổi. Trong kết quả định giá lại chưa tính đến xu hướng biến động của thị trường, vì vậy kết quả chỉ phù hợp tại thời điểm thẩm định giá cịn tại thời điểm khác thì khơng phù hợp nữa. Nếu trong trường hợp thị trường biến động, gặp rủi ro khách hàng mất khả năng thanh toán, ngân hàng buộc phải thanh lý bất động sản, lúc này khả năng thu hồi nợ là rất khó.