C So sánh và điềuchỉnh giá 1 Tiêu chí so sánh 1 Lợi thế hơn/ tương đồng/ bất lợi hơn Lợi thế hơn/ tương đồng/ bất lợi hơn Lợi thế hơn/ tương đồng/ bất lợi hơn Tỷ lệ điều chỉnh X10Zo yi% Z1 % 2 Tiêu chí so sánh 2 Lợi thế hơn/ tương đồng/ bất lợi hơn Lợi thế hơn/ tương đồng/ bất lợi hơn Lợi thế hơn/ tương đồng/ bất lợi hơn Tỷ lệ điều chỉnh X20Zo y2o∕o ¾% D Tổng tỷ lệ điều chỉnh E1= I-V1% + X20 Zo) E2= (yi% + y2o∕o) E3= (Z1% + Z2 %)
F Đơn giá sau điều
chỉnh F1= B1 × (100%+ E1) F2= B2 × (100%+ E2) F3= B3 × (100%+ E3)
G Đơn giá lựa chọn ĐG = (FF 1 +
T
T Têi đường phó
Giáđấtỡ Giá đất thưtmg mại, dịch vụ Giá đát săn luát kinh doanh phi nông nghiệp___________________
Vli VTĨ VT3 VT4 TlV VTJ VT3 VT4 VTl VTl VTJ VT4
1 Quốc lộ 32 15 600 6729 1281 3327 36810 7396 1845 6664 8 640 6165 3204 3 888
2 Đường tinh lộ 422 10 800 2367 Ỉ661 5625 9126 4 631 7652 4192 7605 8593 3042 0162
3
Đường nôi từ tinh lộ 422 đén cổng làng Giang 7 800 5 460 4 680 42 90 4 752 3 469 2 614 2 328 3 960 2 891 2 178 1 940 4
Đường trục giao thông chính cùa làng
Giang (tù Cong làng Giang den het địa
phận thị trấn Trạm Trôi)
S
300 8693 3393 0743 6003 7002 2682 8001 0003 2502 8901 5001
Trong đó:
- Giá tham khảo là thông tin giá mua, bán trên thị trường của các tài sản so sánh. - Tiêu chí so sánh là các yếu tố có ảnh hưởng lớn đến giá trị tài sản. Đối với
bất thẩm định giá bất động sản thế chấp, thì các tiêu chí so sánh bao gồm: Diện tích đất, tình trạng pháp lý, hình dạng, độ rộng mặt tiền, độ rộng mặt cắt ngõ, khoảng cách ra đường phố chính, khả năng kinh doanh, môi trường kinh tế xã hội và các yếu tố khác. Tùy vào từng trường hợp mà cán bộ thẩm định lựa chọn số lượng tiêu chí, nhưng tối thiểu là 3 tiêu chí.
- Tại phòng giao dịch, nguyên tắc điều chỉnh khi so sánh bất động sản so sánh với bất động sản cần thẩm định giá: bất động sản so sánh mà có lợi thế hơn thì giá của nó được điều chỉnh giảm xuống đến khi tương đồng với bất động sản cần thẩm định giá và ngược lại.
- Tỷ lệ điều chỉnh và mức điều chỉnh tăng/giảm do cán bộ thẩm định quyết định dựa vào các bằng chứng xác thực về tính lợi thế hơn hay bất lợi hơn của bất động sản so sánh với bất động sản cần thẩm định. Bước điều chỉnh là +/-1%, mỗi tiêu chí điều chỉnh không quá +/-5% và tổng tỷ lệ điều chỉnh không quá +/-30%. Đối với các trường hợp đặc biệt có thể dựa trên khảo sát thực tế tài sản để đề xuất tỷ lệ điều chỉnh của bất động sản khác với tỷ lệ được quy định và phải ghi rõ lý do trong báo cáo thẩm định bất động sản.
Sau khi so sánh và điều chỉnh giá, cán bộ thẩm định xác định giá trị bất động sản mục tiêu bằng cách:
Giá trị bất động sản cần thẩm định giá = Diện tích đất × Đơn giá lựa chọn
Lưu ý: Đối với Ngân hàng TMCP Quốc tế - Phòng giao dịch Văn Phú, nếu kết quả phương pháp so sánh cho đơn vị lựa chọn cao hơn đơn giá Bảng giá đất của UBND Thành phố Hà Nội thì áp dụng theo Bảng giá đất của UBND Thành phố Hà Nội. Nếu kết quả phương pháp so sánh cho đơn vị lựa chọn thấp hơn đơn giá Bảng giá đất của UBND Thành phố Hà Nội thì áp dụng theo kết quả phương pháp thẩm định giá.
Bảng 2.3. Giá đất tại một số khu vực mà Phòng giao dịch Văn Phú thường thẩm định giá
BÀNG GIẢ ĐẤT TẠI THỊ TRÁN TRẠM TRÔI THUỘC HUYỆN HOÀI ĐỬC
(Kèm theo Quyet định số: 96/2014/QD-UBND ngày 29/12/2014 của UBND Thành phố Hà Nội)
TT Tên đường phổ Giá đất ở Giá đất thương mại, dịch vụ
Giá đất sân xuất kinh doanh phỉ nông nghiệp VTl VT2 VT 3 VT4 VTl VT2 VT3 VT 4 VTl VT2 VT3 VT4 1 Quốc lộ 6A
Đoạn từ Cầu Tân Trượng đến giáp Trại up trứng CP Group 6 O(K ) 4 320 3 720 4203 6204 3 443 2911 2 680 3 850 2 869 2 426 2 233 Đoạn từ Trại âp trứng CP Group đến
Lối rê kho 897 7 000 4 900 4 200 8503 4605 0144 3 440 3 167 4 550 3 345 2 867 2 639
Đoạn từ LẬi rẽ kho 897 đến hết địa phận thị trấn Xuân Mai 6 000 4 320 3 720 4203 6204 3 443 2911 2 680 3 850 2 869 2 426 2 233 2 Đường Hồ Chí Minh Đoạn từ QL6 đến cầu sắt 7 200 5 040 4 320 6039 2925 3 810 3 334 3 070 4410 3 175 2 778 2 558 Doạn từ Quốc lộ 6 đến hết trụ sờ làm viộc Trường Đại học Lâm nghiệp
7
200 5 040 4 320 6039 2925 3 810 3 334 3 070 4410 3 175 2 778 2 558
Đoạn từ het trụ sở làm việc Trường Dại
học Lâm nghiệp đến hết địa phận thị trấn Xuân Mai
4
500 3 375 2 925 7002 5283 2 664 2 117 1 764 2 940 2 220 1 764 1 470 Đường 21A cũ từ QL6 đen đường Ho
Chí Minh 5 000 3 700 3 200 9502 9203 9212 2316 1 927 3 267 2 434 1 930 1 606
(Nguồn Quyết định số: 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của UBND Thành phố Hà Nội)
Tại Phòng giao dịch Văn Phú, phương pháp so sánh thường được sử dụng để thẩm định giá giá trị quyền sử dụng đất.
2.3.1. Phương pháp chi phí
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra các thông tin của bất động sản cần thẩm định giá thì cán bộ thẩm định sẽ khảo sát, tìm kiếm thông tin trên thị trường, lựa chọn ít nhất 3 bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) có những đặc điểm tương đồng với bất động sản cần thẩm định giá đã chuyển nhượng thành công hoặc đang giao dịch để ước lượng giá trị mảnh đất (coi các bất động sản đó là mảnh đất trống), các công trình trên đất được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Sau đó, ước tính các chi phí hiện tại xây lại công trình hoặc thay thế công trình hiện trên đất để đưa ra giá trị của công trình trên đất. Và cuối cùng là ước tính giá trị bất động sản cần thẩm định.
Áp dụng cụ thể tại đơn vị như sau:
- Giá trị mảnh đất trống được ước tính qua giá trị mảnh đất tương tự. - Giá trị công trình trên đất:
Giá trị công trình = Diện tích sàn × Đơn giá sàn × Chất lượng
trên đất xây dựng xây dựng còn lại
43
BÀNG GIÁ HÁT TẠI THị TRÁN XUÂN MAI THUỘC HUYẸN CHƯƠNG MỸ
(Kèm theo Quyết định sổ: 96/2014/QĐ-ƯBND ngày 29/12/2014 cùa UBND Thành phổ Hà Nội)
______________________________________________________________________________Đơn Vf linh: 1000 đổng/m2
Trong đó:
+ Diện tích sàn xây dựng là tổng diện tích sàn xây dựng thực tế tính theo m2 nhưng không vượt quá diện tích được cấp phép theo Giấy phép xây dựng.
+ Đơn giá xây dựng là đơn giá xây dựng thực tế của bất động sản thẩm định giá hoặc đơn giá xây dựng bất động sản tương tự hoặc theo dự toán xây dựng công trình nhưng không được vượt quá suất đầu tư do Bộ xây dựng quy định tại thời điểm định giá.
+ Chất lượng còn lại được xác định bằng một hoặc cả hai biện pháp sau:
S Chất lượng còn lại do cán bộ thẩm định giá xác định dựa trên quan sát trực
quan và thông tin về quá trình khai thác, thời gian sử dụng, điều kiện bảo dưỡng của bất động sản tại thời điểm khảo sát hiện trường hoặc
S Chất lượng còn lại căn cứ vào thời gian sử dụng còn lại theo quy định của
Ngân hàng TMCP Quốc tế - Phòng giao dịch Văn Phú và tính trạng của tài sản tại thời điểm thẩm định.
Số năm đã sử dụng Chất lượng còn lại = 1 -
Thời gian sử dụng theo quy định - Ước tính giá trị bất động sản:
Giá trị bất động sản = Giá trị mảnh đất trống + Giá trị công trình trên đất cần thẩm định giá
Tại Ngân hàng TMCP Quốc tế - Phòng giao dịch Văn Phú, phương pháp chi phí thường được sử dụng khi thẩm định giá tài sản gắn liền trên đất.
Phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư không được áp dụng vào thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Quốc tế - Phòng giao dịch Văn Phú, Hà Nội do việc phân tích và áp dụng các phương pháp này khá phức tạp, thêm vào đó mục đích thẩm định giá bất động sản để cho vay nên không thể sử dụng phương pháp dựa trên tiếp cận về thu nhập.
2.3.2. Ví dụ minh họa
Nghiên cứu trường hợp cụ thể để hiểu rõ hơn về phương pháp cũng như quy trình thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Quốc tế -
TT Nội dung Tài sản so sánh 1 Tài sản so sánh 2 Tài sản so sánh 3
Mô tả chi tiết tài sản Số 28 hẻm 119/37 ngõ Thổ Quan, quận Đống Đa, Số 20 hẻm 119/37 ngõ Thổ Quan, quận Đống Đa, Số 26B ngõ 138, ngõ chợ Khâm Thiên, phường Trung Phụng, quận Phòng giao dịch Văn Phú:
Phòng giao dịch Văn Phú nhận được hồ sơ tài sản của ông Nguyễn Thành
Trung muốn vay vốn của phòng giao dịch. Tài sản là quyền sử dụng 21,7 m 2 đất và
tài sản gắn liền với đất tại số 188 phố chợ Khâm Thiên, phường Trung Phụng, quận Đống Đa, Hà Nội do ông Nguyễn Thành Trung làm chủ sở hữu. Cán bộ thẩm định yêu cầu ông Nguyễn Thành Trung nộp các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản, gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Sau khi nhận đầy đủ các giấy tờ, cán bộ thẩm định sẽ kiểm tra lại tính chân thực của thông tin mà khách hàng đưa ra trong hồ sơ tài sản. Các thông tin mà cán bộ thẩm định đã thu thập được:
- Diện tích đất: 21,7 m 2. Trong đó: Sử dụng riêng: 21,7 m 2, sử dụng chung: 0m 2
- Vị trí: Đất tọa lạc tại phường Trung Phụng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội (Khu vực nội thành), cách phố Khâm Thiên 300m, phố Xã Đàn 250m. Có hai mặt tiền: mặt tiền hướng Đông Bắc rộng 3,82m tiếp giáp ngõ 188 phố chợ Khâm Thiên rộng 1,7m; mặt tiền hướng Tây Nam rộng 3,82 tiếp giáp với ngõ rộng 1,47m.
- Tại thời điểm khảo sát, công trình xây dựng trên đất là nhà bê tông 04 tầng 1 tum, diện tích xây dựng 21,7m2, diện tích sử dụng 116m2, xây dựng năm 2009, chất lượng còn lại là 85%. Bất động sản nằm trong khu đông dân cư, cơ sở hạ tầng khá phát triển, gần công viên Thống Nhất, trường Đại học Bách Khoa, hồ ba mẫu... môi trường sống thích hợp để ở.
Qua quan sát thực tế, quản lý khách hàng đánh giá tính thanh khoản của TSĐB tại thời điểm hiện tại ở mức khá.
Sau quá trình lựa chọn và điều tra bất động sản cần thẩm định giá và các bất động sản so sánh, tổ thẩm định tại phòng giao dịch Văn Phú đã thu thập và tổng hợp được các thông tin sau: