Câu hỏi trắc nghiệm Bài tập THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN (Dành cho sinh viên khối ngành kinh tế Quản trị kinh doanh)

BỘ MÔN NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ - KHOA NGÂN HÀNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NGUYỄN HOÀNG VĨNH LỘC SÁCH THAM KHẢO Câu hỏi trắc nghiệm & Bài tập THẢM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN (Dành cho sinh viên khối ngành kinh tế & Quản trị kinh doanh) cấp độ kiến thức thang đo Bloom TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2019 MỤC LỤC LỜI GIỚI THIỆU PHẦN THỨ NHẤT: TRẮC NGHIỆM VÀ Tự LUẬN Chương TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Nhớ Hiểu Vận dụng 10 Phân tích 12 Chương THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 17 Nhớ 17 Hiểu 21 Vận dụng 23 Phân tích 29 Chương THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ 43 Nhớ 43 Hiểu 47 Vận dụng 49 Phân tích 52 Chương THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP 59 Nhớ 59 Hiểu 62 Vận dụng 63 Phân tích 68 PHẦN THỨ HAI: MỘT SỐ ĐỀ THI MẪU 74 Đề số 75 Đáp án đề số 80 Đề số 82 Đáp án đề số 87 Đề số 89 Đáp án đề số 94 TÀI LIỆU THAM KHẢO LỜI GIỚI THIỆU Để đáp ứng nhu cầu tài liệu học tập cho sinh viên khối ngành Kinh tế & Quản trị kinh doanh Trường Đại Học Ngân hàng TPHCM nói riêng, sinh viên khối ngành Kinh tế & Quản trị kinh doanh trường đại học Việt Nam nói chung, Bộ mơn Ngân hàng Đầu tư thuộc Khoa Ngân hàng trường Đại Học Ngân hàng TPHCM tổ chức biên soạn tài liệu tham khảo: “Câu hỏi trắc nghiệm tập Thẩm định giá tài sản” Tài liệu tham khảo với Giáo trình Thẩm định giá tài sản Bộ môn Ngân hàng Đầu tư thuộc Khoa Ngân hàng trường Đại Học Ngân hàng biên soạn tài liệu học tập hữu ích cho sinh viên khối ngành Kinh tế & Quản trị kinh doanh Trường Đại Học Ngân hàng TPHCM nói riêng, sinh viên khối ngành Kinh tế & Quản trị kinh doanh trường đại học Việt Nam nói chung Tài liệu tham khảo tổ chức biên soạn dựa kinh nghiệm 10 năm nghiên cứu giảng dạy tác giả Tài liệu tham khảo hữu ích cho thẩm định viên công ty thẩm định giá, đặc biệt chuyên viên thẩm định tài sản bảo đảm tổ chức tín dụng Việt Nam Tài liệu tham khảo biên soạn nhằm giúp cho sinh viên chuyên ngành ngân hàng đạt chuẩn đầu học phần Thẩm định giá tài sản Trường Đại học Ngân hàng TPHCM, bao gồm: • • • Khả nhận diện, phân tích giải vấn đề chuyên môn lĩnh vực ngân hàng; Khả tổ chức làm việc nhóm; Khả vận dụng kỹ nghề nghiệp lĩnh vực ngân hàng Cấu trúc tài liệu tham khảo chia thành hai phần: Phần thứ bao gồm 240 câu trắc nghiệm 13 tập tình kèm phần trả lời trắc nghiệm giải gợi ý tình để giúp sinh viên hệ thống hóa lại sở lý thuyết phân thành cấp độ thang đo Bloom (Nhớ - Hiểu - Vận dụng Phân tích) Số lượng câu trắc nghiệm tập tình phân bổ cho chương cụ thể sau: Chươn Tên chương g Tổng quan thẩm định giá tài sản Trắc nghiệm 60 câu Bài tập tình Thẩm định giá bất động sản 75 câu Thẩm định giá máy móc thiết bị 60 câu Thẩm định giá trị doanh nghiệp 45 câu Phần thứ hai bao gồm số đề thi mẫu nhằm giúp sinh viên làm quen với định dạng đề thi kết thúc học phần Thẩm định giá tài sản Trường Đại học Ngân hàng TPHCM Các đề thi có đáp án kèm theo để giúp cho sinh viên tự kiểm tra mức độ đáp ứng yêu cầu tích lũy kiến thức mơn học Các đề thi mẫu thiết cấp độ Thang đo Boom (Nhớ - Hiểu - Vận dụng - Phân tích) bao qt tồn khối lượng kiến thức môn học Với kỳ vọng lớn lao trên, lần biên soạn, nên tài liệu tham khảo khơng thể tránh khỏi thiếu sót Tác giả mong nhận đóng góp hữu ích từ Q đọc giả để kịp thời chỉnh sửa hoàn thiện cho lần tái sau Chân thành cảm ơn quan tâm ủng hộ Quý đọc giả Mọi ý kiến đóng góp xin vui lịng gửi đến hộp thư điện tử locnhv@buh.edu.vn Trân trọng Sài Gòn, Vu Lan 2019 TÁC GIẢ PHẦN THỨ NHẤT TRẮC NGHIỆM & TỰ LUẬN Nhớ - Hiểu - Vận dụng - Phân tích Chương TỔNG QUAN VỀ THẲM ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN GIỚI THIỆU Chương nhằm trang bị cho sinh viên kiến thức hoạt động thẩm định giá tài sản chia thành cấp độ thang đo Bloom Ở cấp độ Nhớ, sinh viên có 30 câu hỏi trắc nghiệm để nhớ lại khái niệm bản, sở giá trị, cách tiếp cận, phương pháp nguyên tắc thẩm định giá Ở cấp độ Hiểu, sinh viên có 30 câu trắc nghiệm để hiểu mục đích thẩm định giá thực dựa sở giá trị nào? Các nguyên tắc thẩm định giá vận dụng cách tiếp cận? Các phương pháp thẩm định giá vận dụng trường hợp nào? Ưu nhược điểm phương pháp thẩm định giá? Ở cấp độ Vận dụng, sinh viên có tập vận dụng kiến thức lập kế hoạch thẩm định giá, thu thập phân tích thơng tin thu thập Ở cấp độ Phân tích, sinh viên làm tập lập Báo cáo thẩm định giá cho yêu cầu thẩm định giá cụ thể từ khách hàng NHỚ A B C D A B C D A B C D A B C D 1.1 Thẩm định giá tài sản hoạt động: Quy định giá loại tài sản; Xác định giá trị loại tài sản; Ước tính giá trị loại tài sản; Tất đáp án 1.2 Sự ước tính giá trị tài sản phải phù hợp với: Địa điểm tài sản; Thời điểm thẩm định giá; Mục đích thẩm định giá; Tất đáp án 1.3 Giá thẩm định giá hiểu là: Giá thị trường tài sản; Giá khác với giá trị thị trường tài sản; Giá số người khơng đại diện cho thị trường; Tất đáp án 1-4Chi phí thẩm định giá là: Số tiền chi để mua sắm tài sản có tính hữu ích tương tự; Số tiền chi để xây dựng tài sản có tính hữu ích tương tự; Giá tốn cho tài sản có tính hữu ích tương tự; Tất đáp án A B C D A C D A B C D A B C D D A B C D A B C 1.5 Thu nhập hoạt động ròng thẩm định giá tính bằng: Thu nhập trừ chi phí hoạt động khơng kể khấu hao; Thu nhập trừ chi phí hoạt động khơng kể khấu hao thuế thu nhập; Thu nhập trừ chi phí hoạt động khơngkể khấu hao, chi phí vốn thuế thu nhập; Tất đáp án sai 1.6 Giá trị ước tính tài sản thẩm định: Khơng phải giá thực tế xảy tài sản trao đổi; B Chỉ ý kiến thẩm định viên giá xảy tài sản trao đổi; Là giá giả thuyết trao đổi dự kiến xảy ra; Tất đáp án 1.7 Kết thẩm định giá tài sản thể bằng: Mức giá ước tính; Khoảng giá; Mức giá có tính đến biên độ dao động; Tất đáp án 1.8 Đối tượng thẩm định giá bao gồm: Tài sản hữu hình; Tài sản vơ hình; Tài sản tài chính; Tài sản hữu hình, tài sản vơ hình nợ phải trả 1.9 Cơ sở giá trị thị trường thẩm định giá hiểu là: A Mức giá ước tính vào thời điểm thẩm định giá bên người bán sẵn sàng bán bên người mua sẵn sàng mua, giao dịch khách quan độc lập, bên hành động cách có hiểu biết khơng bị ép buộc; B Mức giá ước tính vào thời điểm thẩm định giá bên người bán sẵn sàng bán bên nhiều người mua sẵn sàng mua, giao dịch khách quan độc lập, bên hành động cách có hiểu biết khơng bị ép buộc; C Mức giá ước tính vào thời điểm thẩm định giá bên nhiều người bán sẵn sàng bán bên người mua sẵn sàng mua, giao dịch khách quan độc lập, bên hành động cách có hiểu biết không bị ép buộc; Tất đáp án sai 1.10 Thẩm định giá trị cổ phần niêm yết thực sở: Giá trị thị trường; Giá trị hợp lý; Giá trị đặc biệt; Giá trị đầu tư 1.11 Thẩm định giá trị tài sản mục đích bảo đảm tiền vay thực sở: Giá trị thị trường; Giá trị hợp lý; Giá trị đặc biệt; D Giá trị đầu tư 1.12 Thẩm định giá trị tài sản mục đích đặc biệt thực sở: A Giá trị thị trường; B Giá trị hợp lý; C Giá trị đặc biệt; D Giá trị đầu tư 1.13 Thẩm định giá trị tài sản mục đích đầu tư dài hạn thực sở: A Giá trị thị trường; B Giá trị hợp lý; C Giá trị đặc biệt; D Giá trị đầu tư 1.14 Nguyên tắc hữu dụng cao hiệu tài sản phải khả thi về: A Kỹ thuật; B Kỹ thuật tài chính; C Pháp lý, kỹ thuật tài chính; D Tất đáp án 1.15 Nguyên tắc cung cầu thẩm định giá đòi hỏi: A Giá tài sản phải phù hợp với quan hệ cung cầu tài sản thị trường; B Giá tài sản tỷ lệ thuận với cầu tài sản; C Giá tài sản tỷ lệ nghịch với cung tài sản; D Tất đáp án 1.16 Nguyên tắc thay đổi thẩm định giá có nghĩa giá trị tài sản thay đổi theo thay đổi của: A Các yếu tố hình thành nên giá trị; B Bản thân giá trị tài sản; C Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản; D Tất đáp án 1.17 Nguyên tắc thay thẩm định giá có nghĩa là: A Khi tài sản có tính hữu ích nhau, tài sản chào bán mức giá thấp tài sản bán trước; B Khi tài sản có tính hữu ích nhau, tài sản chào bán mức giá cao tài sản bán trước; C Khi tài sản có tính hữu ích nhau, tài sản chào bán mức giá trung bình tài sản bán trước D Tất đáp án sai 1.18 Nguyên tắc cân thẩm định giá tài sản có nghĩa tài sản thẩm định phải đạt cân về: A Lợi ích bên tham gia vào giao dịch thẩm định giá; B Thu nhập tài sản mang lại; C Các yếu tố cấu thành nên giá trị tài sản; D Tất đáp án A B C D A B C D A B C D A B C D A B D A B C D A B C D 1.19 Nguyên tắc phân phối thu nhập thẩm định giá có nghĩa thu nhập đất đai tạo sau phân phối cho: Vốn; Vốn lao động; Vốn, lao động quản lý; Vốn, lao động, nghĩa vụ với nhà nước quản lý 1.20 Nguyên tắc đóng góp thẩm định giá tài sản tính bằng: Chi phí lắp đặt phận hợp thành tài sản; Chi phí tháo dỡ phận hợp thành tài sản; Sự đóng góp mặt giá trị phận tài sản; Tất đáp án 1.21 Nguyên tắc phù hợp thẩm định giá tài sản có nghĩa tài sản thẩm định phải phù hợp với: Nhu cầu tài sản thị trường; Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật tài sản; Môi trường tài sản tọa lạc; Tất đáp án 1.22 Nguyên tắc cạnh tranh thẩm định giá tài sản đòi hỏi thẩm định viên phải đánh giá: Mức độ cạnh tranh tài sản thị trường; Mức độ cạnh tranh ngành kinh doanh tài sản; Mức độ cạnh tranh tài sản lẫn ngành kinh doanh tài sản thị trường; Tất đáp án sai 1.23 Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai thẩm định giá tài sản có nghĩa thẩm định viên phải dự tính: Khả sinh lợi tài sản tương lai; Lợi ích dự kiến nhận từ quyền sử dụng tài sản người mua; C Khả sinh lợi tài sản tương lai và/hoặc lợi ích dự kiến nhận từ quyền sử dụng tài sản người mua; Tất đáp án sai 1.24 Ước tính giá trị tài sản thẩm định giá thông qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với tài sản giống hệt tương tự có thơng tin giá thị trường là: Cách tiếp cận thị trường; Cách tiếp cận chi phí; Cách tiếp cận thu nhập; Tất đáp án sai 1.25 Ước tính giá trị tài sản thẩm định giá thơng qua chi phí tạo tài sản có chức năng, công dụng giống hệt tương tự với tài sản thẩm định giá hao mòn tài sản thẩm định giá là: Cách tiếp cận thị trường; Cách tiếp cận chi phí; Cách tiếp cận thu nhập; Tất đáp án sai A B C D A B C D A B C D A B C D A B C D A B C D A C 1.26 Ước tính giá trị tài sản thẩm định giá thông qua việc quy đổi dịng tiền tương lai có từ tài sản giá trị là: Cách tiếp cận thị trường; Cách tiếp cận chi phí; Cách tiếp cận thu nhập; Tất đáp án sai 1.27 Ước tính giá trị tài sản thẩm định giá dựa sở phân tích mức giá tài sản tương tự là: Phương pháp so sánh; Phương pháp chi phí; Phương pháp vốn hóa thu nhập; Phương pháp chiết khấu dịng tiền 1.28 Ước tính giá trị tài sản thẩm định giá dựa sở chênh lệch chi phí tái tạo tài sản giống hệt với tài sản thẩm định giá theo giá thị trường hành giá trị hao mòn tài sản thẩm định giá là: Phương pháp so sánh; Phương pháp chi phí thay thế; Phương pháp chi phí tái tạo; Phương pháp chiết khấu dịng tiền 1.29 Ước tính giá trị tài sản thẩm định giá dựa sở chênh lệch chi phí thay để tạo tài sản tương tự tài sản thẩm định giá có chức năng, cơng dụng theo giá thị trường hành giá trị hao mòn tài sản thẩm định giá là: Phương pháp so sánh; Phương pháp chi phí thay thế; Phương pháp chi phí tái tạo; Phương pháp chiết khấu dịng tiền 1.30 Thẩm định giá tài sản tiếp cận từ thu nhập sử dụng phương pháp: Vốn hóa trực tiếp; Thặng dư; Phương pháp chiết khấu dòng tiền; Tất phương pháp HIỂU 1.31 Tổ chức có chức thẩm định giá là: Cơng ty quản lý tài sản (AMC) trực thuộc Tổ chức tín dụng; Doanh nghiệp thẩm định giá độc lập; Cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Tất tổ chức 1.32 Tài sản thuộc thẩm quyền thẩm định giá công ty thẩm định giá? Giá đất bất động sản chấp; B Giá đất để tính tiền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân theo hệ số điều chỉnh giá đất; Giá đất để tính bồi thường nhà nước thu hồi đất; TRƯỜNG ĐH NGÂN HÀNG TPHCM Học kỳ: Năm học: ĐỀ THI KẾT THÚC HỌC PHẦN MÔN: THẨM ĐỊNH GIA TÀI SẢN (Số câu: 20 câu trắc nghiệm + tự luận) Thời gian làm bài: 75 phút (ĐỀ SỐ 2) Cơ sở giá trị phi thị trường phản ánh quan điểm của: A Tất đối tượng thông thường tham gia thị trường tài sản thẩm định giá; B Phần lớn đối tượng tham gia thị trường tài sản thẩm định giá; C Cá biệt đối tượng tham gia thị trường tài sản thẩm định giá; D Một số đối tượng tham gia thị trường tài sản thẩm định giá Câu Thẩm định giá trị tài sản mục đích xử lý nợ tổ chức tín dụng thực sở: A Giá trị thị trường; B Giá trị hợp lý; C Giá trị đặc biệt; D Giá trị đầu tư Câu Cách tiếp cận chi phí sử dụng để thẩm định giá trị tài sản dựa sở: A Giá trị thị trường; B Giá trị hợp lý; C Giá trị đặc biệt; D Tất đáp án Câu 4' Thẩm định giá tài sản tiếp cận từ chi phí sử dụng: A Phương pháp so sánh; B Phương pháp chi phí; C Phương pháp vốn hóa; D Tất phương pháp Câu Tài sản giống hệt với tài sản thẩm định giá (bao gồm điểm lỗi thời) là: A Tài sản so sánh; B Tài sản thay thế; C Tài sản nguyên mẫu; D Tất đáp án sai Câu Thẩm định giá cho mục đích tính thuế thực trường hợp đây? A Nhập hàng hóa; B Tính thuế chuyển nhượng bất động sản; C Xác định tiền sử dụng đất trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất đất D A B C D A B C D A B C D A B C D A B C D A B C D A khu đất có giá trị (tính theo giá đất Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên tỉnh lại trường hợp tổ chức giao đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; Tất đáp án Câu Ước tính giá trị tài sản thẩm định giá dựa sở quy đổi dòng tiền tương lai dự kiến có từ tài sản giá trị là: Phương pháp so sánh; Phương pháp chi phí; Phương pháp vốn hóa thu nhập; Phương pháp chiết khấu dịng tiền Câu Thẩm định giá cho mục đích thuê tài sản áp dụng đối với: Mọi hợp đồng cho thuê; Mọi tài sản Nhà nước cho thuê; Do bên cho thuê bên thuê thỏa thuận; Tất trường hợp Câu Điều chỉnh dấu trừ (-) cho yếu tố điều kiện thị trường thẩm định giá bất động sản phương pháp so sánh: Giá bất độngsản so sánh tăng so với thời điểm thẩm định; Giá bất độngsản sản so sánh giảm so với thời điểm thẩm định; Giá bất độngsản so sánh tăng so với thời điểm giao dịch thành công; Giá bất độngsản so sánh giảm so với thời điểm giao dịch thànhcông Câu 10 Loại bất động sản phải áp dụng phương pháp tính chi phí thay thế? Nhà xưởng; Cửa hàng trưng bày; Trung tâm thương mại; Tất đáp án Câu 11 Số năm dự tính sử dụng máy móc thiết bị vào hoạt động sản xuất, kinh doanh theo quy định hành, điều kiện bình thường, phù hợp với thông số kinh tế - kỹ thuật tài sản đáp ứng hiệu việc sử dụng tài sản là: Tuổi đời kinhtế; Tuổi đời thựctế; Tuổi đời hiệuquả; Tuổi đời kinhtế lại Câu 12 Nếu tài sản tu, bảo dưỡng tốt, tân trang nâng cấp làm tăng chất lượng tài sản tuổi đời hiệu sẽ: Bằng tuổi đời thực tế tài sản; Nhỏ tuổi đời thực tế tài sản; Lớn tuổi đời thực tế tài sản; Không xác định Câu 13 Giai đoạn dự báo dòng tiền (giai đoạn n) phương pháp chiết khấu dòng tiền doanh nghiệp thẩm định giá vào: Mục đích thẩm định giá; B Cơ sở giá trị thiết lập; C Thông tin thu thập được; D Tất đáp án Câu 14 Tài sản so sánh hộ chung cư diện tích 100m bán với điều kiện toán lần đầu 500 triệu đồng Bên mua trả góp hàng tháng số tiền 35.867.737 đồng thời hạn 10 năm, với lãi suất trả góp 12% năm Đơn giá sau điều chỉnh (làm tròn đơn vị triệu đồng) bất động sản so sánh là: A 25 triệu đồng; B 30 triệu đồng; C 35 triệu đồng; D Tất đáp án sai Câu 15 Tài sản thẩm định nhà phố có diện tích đất 100m diện tích sàn xây dựng 200m2 Mức giá dẫn đất 150 triệu đồng/m Chi phí thay tài sản hữu ích tương tự triệu đồng/m2 Hao mòn vật lý tài sản thẩm định 25% hao mòn chức 500 triệu đồng Giá trị tài sản thẩm định là: A 16.000 triệu đồng; B 16.300 triệu đồng; C 16.600 triệu đồng; D Tất đáp án sai Câu 16 Ba khách sạn so sánh với khách sạn thẩm định giá có giá bán tương ứng 25 tỷ đồng, 30 tỷ đồng 40 tỷ đồng Thu nhập hoạt động tương ứng 1,75 tỷ đồng; 2,4 tỷ đồng 3,6 đồng Tỷ suất vốn hóa tính cho khách sạn thẩm định là: A 8%; B 8%; C 9%; D Tất đáp án sai Câu 17 Thiết bị thẩm định giá có tỷ lệ chất lượng lại 80% thiết bị so sánh tỷ lệ chất lượng lại 90% Biết thiết bị có tỷ lệ chất lượng cịn lại 80% có giá 75% giá thiết bị 100% thiết bị tỷ lệ chất lượng lại 90% giá 85% giá thiết bị 100% Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố chất lượng lại là: A - 11,11%; B - 11,76%; C - 12,50%; D - 21,43% Câu 18 Thiết bị thẩm định giá có tuổi đời thực tế năm tuổi đời kinh tế thiết bị 10 năm Thiết bị sửa chữa lớn cách năm có tỷ lệ chất lượng cịn lại xác định 70% Tỷ lệ hao mòn thiết bị thẩm định là: A 40%; B 60%; C 70%; D Tất đáp án sai Câu 19 Một doanh nghiệp có thu nhập trước thuế 20 tỷ đồng/năm, chi phí khấu hao tỷ đồng/năm Nếu tỷ suất vốn hóa thuế thu nhập doanh nghiệp 10% giá trị doanh nghiệp là: A 100 tỷ đồng; B 125 tỷ đồng; C 150 tỷ đồng; D Tất đáp án sai Câu 20 Một doanh nghiệp có tồn công ty (FCFF) dự kiến năm tới 250 tỷ đồng FCFF kỳ vọng có mức tăng trưởng 10% năm năm Năm thứ 6, FCFE dự kiến tăng 5% năm vĩnh viễn Nếu chi phí sử dụng vốn bình qn doanh nghiệp 20% giá trị doanh nghiệp là: A 1.075,10 tỷ đồng; B 1.192,16 tỷ đồng; C 1.191,61 tỷ đồng; D Tất đáp án sai B PHẦN TỰ LUẬN: điểm Thẩm định giá ô tô nhãn hiệu Ford Transit đời 2018 cho mục đích chuyển nhượng vào thời điểm tháng 9/2019 Xe có thơng số kỹ thuật sau: - Xuất xứ: Lắp ráp VN - Kiểu dáng: Minivan (chở khách) - Dịng xe: Minimum (tiêu chuẩn) - Tình trạng: Xe cũ - Số km đi: 72.000 km - Màu ngoại thất: Trắng - Số chỗ ngồi: 16 chỗ - Nhiên liệu: Dầu - Diện tích xi lanh: 2.4V Xe mua vào thời điểm tháng 8/2018 với giá 872 triệu đồng (đã bao gồm 10% VAT chưa bao gồm 2% lệ phí trước bạ, 500.000 đồng lệ phí đăng ký 330.000 đồng lệ phí đăng kiểm) Sau mua, xe trang bị thêm số nội thất có giá trị thị trường khoảng 50 triệu đồng Xe chứng nhận đăng ký, đăng kiểm bảo hiểm hiệu lực Thời gian bảo hành xe năm 100.000 km Xe sử dụng để chở khách tuyến cố định Tại thời điểm thẩm định, xe bị trầy xướt cần phải thay linh kiện, nội thất trị giá 20 triệu đồng Thông tin thu nhập từ thị trường vào thời điểm thẩm định giá cho thấy có tơ nhãn hiệu, xuất xứ, kiểu dáng, dòng xe, số chỗ, nhiên liệu sử dụng diện tích xi lanh so sánh: Tài sản so sánh ô tô Ford Transit 2018 100% niêm yết với giá 805 triệu đồng (đã bao gồm 10% VAT chưa bao gồm 2% lệ phí trước bạ, 500.000 đồng lệ phí đăng ký 330.000 đồng lệ phí đăng kiểm) Khuyến tiền mặt 20 triệu đồng phụ kiện cao cấp trị giá 30 triệu đồng Giá niêm yết giá bán thức Tài sản so sánh ô tô Ford Transit 2018 100% niêm yết giá bán trả góp với điều kiện người mua toán trước 100 triệu đồng, hàng tháng trả góp 15 triệu đồng thời hạn năm với lãi suất trả góp 13% năm Giá bao gồm 10% VAT, 2% lệ phí trước bạ, 500.000 đồng lệ phí đăng ký 330.000 đồng phí đăng kiểm Giá niêm yết giá bán thức Tài sản so sánh ô tô Ford Transit 2018 mua vào tháng năm 2018 90.000km, rao bán với giá 670 triệu đồng (đã bao gồm 10% VAT chưa bao gồm 2% lệ phí trước bạ, 500.000 đồng lệ phí đăng ký 330.000 đồng lệ phí đăng kiểm) Xe chứng nhận đăng ký, đăng kiểm bảo hiểm hiệu lực Thời gian bảo hành xe năm 100.000 km Tại thời điểm thẩm định, giá trị phụ kiện nội nội thất khơng có giá trị đáng kể Kiểm tra hóa đơn dịch vụ sửa chữa cho thấy xe không thường xuyên bảo dưỡng tốt Giá rao giá thương lượng Giả sử anh/chị thẩm định viên phân công thẩm định giá, cho biết: a b c d (0,5 điểm) Cách tiếp cận phương pháp thẩm định giá vận dụng; (0,5 điểm) Cơ sở giá trị thẩm định giá; (0,5 điểm) Các nguyên tắc mà thẩm định viên sử dụng (2,5 điểm) Giá trị ước tính bất động sản cho mục đích chấp (đơn vị triệu đồng) Thơng tin bổ sung: - Thông tin thu thập từ thị trường cho thấy Việt Nam, 1,5 năm giá ơtơ giảm 10% - Xe không bảo dưỡng tốt làm giảm 10% giá trị - Thẩm định viên sử dụng phương pháp tính mức giá dẫn bình qn để chọn mức giá đại diện chung HẾT Cán coi thi khơng giải thích đề thi TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TPHCM ĐÁP ÁN Học kỳ: ' ' Năm học: ĐỀ THI KẾT THÚC HỌC PHẦN MÔN: THẨM ĐỊNH Dự ÁN ĐẦU TƯ (Số câu: 20 câu trắc nghiệm + tự luận) Thời gian làm bài: 75 phút (ĐỀ SỐ 2) A HẦN T1 A B C KAC NG1 H VI: điểm 5I 10 11 X X X X 13 X X X X X 16 17 X X X X X D X X X X X B l’ N ự LUẬN: điểm a Cách tiếp cận phương pháp thẩm định giá vận dụng Cách tiếp cận thị trường Phương pháp so sánh b Cơ sở giá trị thẩm định giá Cơ sở giá trị thị trường (mục đích chuyển nhượng) c Nguyên tắc thẩm định giá Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu Nguyên tắc thay Nguyên tắc thay đổi Nguyên tắc cung cầu Nguyên tắc cạnh tranh d Giá trị ước tính bất động sản cho mục đích chuyển nhượng Yếu tố TĐG TSSS1 TSSS Giá bán (chưa VAT) ??? 731,82 909,09 Điều kiện tốn Trả Trả Trả góp Tỷ lệ điều chỉnh -24,1% Mức điều chỉnh (218,8 6)690,23 Giá sau điều chỉnh 731,82 Khuyến mãi, nội thất Nội thất, LPTB PK Tỷ lệ điều chỉnh -6,8% -2,1% Mức điều chỉnh -50 (14,35) Giá sau điều chỉnh 681,82 675,88 Bảo dưỡng Tốt Tốt Tốt Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh 20 TSSS 609,09 Trả 609,09 609,09 Kém 11% 67,68 X Giá sau điều chỉnh Tình trạng Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Giá sau đ/c Mức giá dẫn trung bình Chênh lệch so MGCDTB Giá trị thị trường Giá mua Nội thất Cộng 681,82 Mới 675,8 Mới 681,82 675,8 703,22 3,89% -3,04% 656,34 triệu đồng 50 triệu đồng 706,34 triệu đồng 676, 77Cũ 11,11 %75,20 751, 96 3,76% TRƯỜNG ĐH NGÂN HÀNG TPHCM ĐỀ THI KẾT THÚC HỌC PHẦN Học kỳ: Năm học: MÔN: THẨM ĐỊNH GIA TÀI SẢN (Số câu: 20 câu trắc nghiệm + tự luận) Thời gian làm bài: 75 phút (ĐỀ SỐ 3) Cơ sở giá trị thẩm định giá thiết lập sở: A Mục đích thẩm định giá; B Đặc điểm kinh tế kỹ thuật tài sản thẩm định giá; C Đặc điểm thị trường; D Tất yếu tố Câu Thẩm định giá trị tài sản mục đích mua bán thực sở: A Giá trị thị trường; B Giá trị hợp lý; C Giá trị đặc biệt; D Giá trị đầu tư Câu Cách tiếp cận thu nhập sử dụng để thẩm định giá trị tài sản dựa sở: A Giá trị thị trường; B Giá trị đặc biệt; C Giá trị đầu tư; D Tất đáp án Câu Thẩm định giá tài sản tiếp cận từ thu nhập sử dụng: A Phương pháp phặng dư; B Phương pháp vốn hóa trực tiếp; C Phương pháp chiết khấu dòng tiền; D Tất phương pháp Câu Tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá (không bao gồm điểm lỗi thời) là: A Tài sản so sánh; B Tài sản thay thế; C Tài sản giống nguyên mẫu; D Tất đáp án sai Câu Thẩm định giá cho mục đích tính thuế áp dụng cho trường hợp nào? A Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; B Mua bán tài sản nhà nước có giá trị lớn; C Xác định tiền sử dụng đất trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất đất khu đất có giá trị (tính theo giá đất Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên tỉnh lại trường hợp tổ chức giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; D Tất đáp án Câu Thẩm định giá bất động sản phương pháp thặng dư, chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng: A Được tính vào chi phí phát triển; B Khơng tính vào chi phí phát triển; C Được trừ với giá trị thặng dư đất; D Được cộng với giá trị thặng dư đất Câu Để ước tính hao mịn lũy kế máy móc thiết bị, thẩm định viên sử dụng phương pháp: A So sánh; B Tuổi đời; C Tổng cộng; D Tất phương pháp Câu Điều chỉnh yếu tố bất động sản so sánh điều chỉnh yếu tố tính theo tỷ lệ phần trăm (%)?? A Vị trí; B Mơi trường; C An ninh; D Tất yếu tố Câu 10 Loại chi phí chi phí giao dịch? A Phí mơi giới; B Lệ phí trước bạ; C Thuế chuyển nhượng tài sản; D Tất đáp án Câu 11 Tuổi đời hiệu có thể: A Bằng tuổi đời thực tế tài sản; B Nhỏ tuổi đời thực tế tài sản; C Lớn tuổi đời thực tế tài sản; D Tất đáp án Câu 12 Nếu tài sản không bảo dưỡng, nâng cấp, tu, sửa chữa tài sản theo định kỳ, quy trình tuổi đời hiệu sẽ: A Bằng tuổi đời thực tế tài sản; B Nhỏ tuổi đời thực tế tài sản; C Lớn tuổi đời thực tế tài sản; D Không xác định Câu 13 Trong trường hợp doanh nghiệp có tốc độ tăng trưởng dịng tiền (CF) đặn g năm kỳ dự báo, tỷ suất chiết khấu giai đoạn cuối kỳ dự báo r, công thức tính giá trị cuối kỳ dự báo (V ) là: n CF A Vn = CFn 1; r-g + CF n ) x(l + g v n~ ' r g B - ; C Cả a b đúng; D Cả a b sai Câu 14 Thửa đất thẩm định có chiều rộng mặt tiền m chiều dài (chiều sâu) 40m Đơn giá thị trường đất có chiều rộng mặt tiền từ 4-5m 200 triệu đồng/m Tỷ lệ điều chỉnh cho đất có chiều rộng mặt tiền từ 6-8m +20% Phần diện tích tương ứng với chiều dài 25m đơn giá đất 80% đơn giá đất mặt tiền Giá trị đất thẩm định là: A 21,3 tỷ đồng; B 25,56 tỷ đồng; C 53,28 tỷ đồng; D Tất đáp án sai Câu 15 Căn nhà thẩm định giá nhà cấp III có niên hạn sử dụng 40 năm theo tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng Tuy nhiên, ước tính thời gian khai thác nhà mang lại hiệu 30 năm Năm 20x8 nhà nâng cấp, sửa chữa làm tăng tuổi thọ kinh tế lại nhà thêm năm Năm hoàn thành xây dựng 20x0 Năm thẩm định giá 20x9 Tỷ lệ hao mòn nhà là: A 10%; B 18,37% C 30%; D 90% Câu 16 Một đất sản xuất phi nơng nghiệp có tiềm phát triển thành dự án bất động sản Ước tính doanh thu phát triển 500 tỷ đồng chi phí đầu tư phát triển (chưa tính lãi vay) 350 tỷ đồng Dự án vay 70% chi phí đầu tư phát triển với lãi suất 12% năm lợi nhuận cho nhà đầu tư yêu cầu 20% tính giá trị thặng dư lô đất Lãi suất chiết khấu 15% Giả sử dự án hoàn tất xây dựng bán hết sản phẩm sau năm Giá trị thặng dư đất là: A 100,5 tỷ đồng; B 105,5 tỷ đồng; C 110,5 tỷ đồng; D Tất đáp án sai Câu 17 Tài sản so sánh ô tô bán với giá 1.000 triệu đồng (chưa bao gồm 10% thuế GTGT) tặng kèm nội thất trị giá 30 triệu đồng cộng 2% lệ phí trước bạ Giá sau điều chỉnh cho yếu tố tặng kèm tài sản bất động sản tài sản so sánh là: A 950 triệu đồng; B 970 triệu đồng; C 980 triệu đồng; D 1.000 triệu đồng Câu 18 Một thiết bị so sánh có yếu tố so sánh với mức điều chỉnh +10 triệu đồng; +20 triệu đồng - 40 triệu đồng Tổng mức điều chỉnh gộp tài sản so sánh là: A - 10 triệu đồng; B + 10 triệu đồng; C + 70 triệu đồng; D Tất đáp án sai Câu 19 Một doanh nghiệp có dịng dịng tiền vốn chủ sở hữu hàng năm 200 tỷ đồng Nếu tỷ suất vốn hóa 20% giá trị doanh nghiệp là: A 50 tỷ đồng; B 100 tỷ đồng; C 150 tỷ đồng; D Tất đáp án sai Câu 20 Một doanh nghiệp có dịng tiền tồn cơng ty (FCFF) dự kiến năm tới 350 tỷ đồng FCFF kỳ vọng có mức tăng trưởng 10% năm năm sau có mức tăng trưởng ổn định vĩnh viễn 15% năm Nếu chi phí sử dụng vốn bình qn doanh nghiệp 20% giá trị doanh nghiệp là: A 5.529,16 tỷ đồng; B 5617,81 tỷ đồng; C 5.971,23 tỷ đồng; D Tất đáp án sai B PHẦN TỰ LUẬN: điểm Công ty cổ phần xuất nhập đồ gỗ thẩm định giá cho mục đích góp vốn Từ kế hoạch sản xuất kinh doanh công ty năm tới cho thấy: - Lợi nhuận trước thuế lãi vay tăng thêm năm 10%; Chi phí khấu hao năm 20 tỷ đồng; Chi đầu tư tăng thêm năm tỷ đồng; Nhu cầu vốn lưu động tăng thêm năm khoảng tỷ đồng; Vay thêm 70% nhu cầu vốn lưu động chi đầu tư tăng thêm năm với lãi suất vay 12%; Hoàn trả nợ gốc khoảng 91,65% nhu cầu vay năm; Sau năm, dòng tiền tự công ty kỳ vọng tăng thêm 5% dịng tiền tự cổ đơng kỳ vọng tăng thêm 15% ổn định vĩnh viễn Mặt khác, từ Báo cáo tài cơng ty năm vừa qua cho thấy: - Lợi nhuận trước thuế lãi vay năm vừa qua 100 tỷ đồng; Vay năm vừa qua khoảng 100 tỷ đồng; Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp 20%; Tỷ lệ vay công ty 70% với lãi suất vay 12%; Tỷ suất sinh lời kỳ vọng vốn sở hữu tối thiểu 18% Giả sử anh/chị thẩm định viên, cho biết: a (0,5 điểm) Cách tiếp cận phương pháp thẩm định giá vận dụng; b (0,5 điểm) Cơ sở giá trị thẩm định giá; c (0,5 điểm) Các nguyên tắc mà thẩm định viên sử dụng; d (0,5 điểm) Giá trị ước tính doanh nghiệp mơ hình chiết khấu dòng tiền tự doanh nghiệp dòng tiền vốn chủ sở hữu (đơn vị tỷ đồng) HẾT Cán coi thi khơng giải thích đề thi TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TPHCM ĐÁP ÁN Học kỳ: ' .' Năm học: ĐỀ THI KẾT THÚC HỌC PHẦN MÔN: THẨM ĐỊNH Dự ÁN ĐẦU TƯ (Số câu: 20 câu trắc nghiệm + tự luận) Thời gian làm bài: 75 phút (ĐỀ SỐ 3) A HẦN T1 A B RẮC NG1 H VI: điểm 5I 10 11 X X 13 X 16 17 X X X 20 X C X X X X X D X X X X X X X X B l’ N ự LUẬN: điểm a Cách tiếp cận phương pháp thẩm định giá vận dụng Cách tiếp cận thu nhập Phương pháp chiết khấu dòng tiền b Cơ sở giá trị thẩm định giá Cơ sở giá trị đầu tư (mục đích góp vốn) c Nguyên tắc thẩm định giá Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu Nguyên tắc cân Nguyên tắc phân phối thu nhập Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai d Giá trị ước tính cơng ty Mơ hình chiết khấu dịng tiền tự công ty Năm Lợi nhuận trước lãi vay sau thuế Chi phí khấu hao Chi phí lãi vay Thay đổi vốn lưu động Chi đầu tư Dòng tiền tự tồn cơng ty Giá trị cuối kỳ dự báo 88,00 96,80 20,00 12,59 2,00 5,00 113,59 20,00 12,59 2,00 5,00 122,3 106,4 20,00 12,59 2,00 5,00 132,0 WACC 12,12% Giá trị doanh nghiệp 2.747,23 tỷ đồng 117,13 128,84 20,00 12,59 2,00 5,00 142,72 20,00 12,59 2,00 5,00 154,43 2.277,39 Mơ hình chiết khấu dịng tiền VCSH Năm Lợi nhuận sau thuế 77,93 Chi phí khấu hao 20,00 Thay đổi vốn lưu động 2,00 Chi đầu tư 5,00 104,9 Thu vay 96,11 Hoàn trả vay gốc Dòng tiền VCSH 99,72 Giá trị cuối kỳ dự báo Lợi nhuận kỳ vọngVCSH 18% Giá trị doanh nghiệp 2.747,23 tỷ đồng 86,73 20,00 2,00 5,00 109,8 100,6 108,9 3 96,41 20,00 2,00 5,00 114,70 105,09 119,02 107,06 20,00 2,00 5,00 119,60 109,57 130,08 118,77 20,00 2,00 5,00 124,50 114,06 142,21 163,54 5.451,24 TÀI LIỆU THAM KHẢO - Awath Damodaran, Định giá đầu tư (dịch), Nhà xuất tài chính; - Bộ Tài chính, Cục quản lý giá (2014), Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành thẩm định giá, Nhà xuất Hà Nội; - Đoàn Thanh Hà & Lê Thanh Ngọc (2010), Thẩm định giá bất động sản máy móc thiết bị, Nhà xuất Phương Đơng; - Nguyễn Minh Hoàng (2008), Định giá tài sản giá trị doanh nghiệp, Nhà xuất Lao động - Xã hội; - Joshua Kahr & Michael Thomsett (2005), Real Estate Market Valuation and Analysis, Published by John Wiley & Sons; - Nguyễn Thế Phương (2011), Giáo trình thẩm định giá bất động sản, Nhà xuất Phương Đông; - Đoàn Văn Trường (2004), Các phương pháp thẩm định giá máy móc thiết bị, Nhà xuất Khoa học Kỹ thuật; - Nguyễn Ngọc Tuấn (2011), Thẩm định giá Bất động sản, Nhà xuất tài chính; - Nguyễn Ngọc Vinh & Nguyễn Quỳnh Hoa (2012), Giáo trình thẩm định giá Bất động sản, Nhà xuất lao động xã hội; - IVSC (2017), Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế - Luật giá số 11/2012/QH13 Quốc Hội Nước CHXHCN Việt Nam; - Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/08/2013 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều luật giá thẩm định giá; - Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 Bộ Tài Chính ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá việt nam số 01, 02, 03 04; - Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/03/2015 Bộ Tài Chính ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá việt nam số 05, 06, 07; - Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 Bộ Tài Chính ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá việt nam số 08, 09, 10; - Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06/10/2016 Bộ Tài Chính ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá việt nam số 11 - Thông tư số 122/2017/TT-BTC ngày 15/11/2017 Bộ Tài Chính ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá việt nam số 12 ... b Cơ sở giá trị thẩm định giá; c Các đặc điểm kinh tế kỹ thuật tài sản thẩm định giá tài sản so sánh; d Giá trị ước tính tài sản thẩm định giá Biết rằng: - Thẩm định viên sử dụng mức giá dẫn... thay nhà tài sản thẩm định giá tài sản so sánh; d Tính tỷ lệ chất lượng cịn lại tài sản thẩm định giá tài sản so sánh; e Đơn giá đất tài sản so sánh; f Giá trị ước tính tài sản thẩm định giá Biết... lượng câu trắc nghiệm tập tình phân bổ cho chương cụ thể sau: Chươn Tên chương g Tổng quan thẩm định giá tài sản Trắc nghiệm 60 câu Bài tập tình Thẩm định giá bất động sản 75 câu Thẩm định giá