Chương 3 THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ MÁY MÓC THIẾT BỊ
T T Yếu tố TĐG TSSS
T Yếu tố TĐG TSSS1 TSSS 2 TSS S3 Đơn giá 110,00 140,0 0 00130, Điều chỉnh 1 Sức nâng 3000 kg 3000 kg 2500 kg kg2000 Tỷ lệ điều chỉnh 10% 21% Mức điều chỉnh 14,00 27,30
Giá sau điều chỉnh 120,00 154,00 157,3 0
2 Kiểu vận hành Ngồi lái Đứng lái Ngồi
lái
Ngồi lái
Tỷ lệ điều chỉnh 50%
Mức điều chỉnh 60,00
Giá sau điều chỉnh 180,00 154,00 157,3 0
3 Chiều cao khung nâng 3m 4m 3m 2m
Tỷ lệ điều chỉnh -4,76% 5%
Mức điều chỉnh (8,57) 7,87
Giá sau điều chỉnh 171,43 154,00 165,1 7
Năm sản xuất 2005 2005 2004 2005
Tỷ lệ điều chỉnh 10,00
%
Mức điều chỉnh 15,40
Giá sau điều chỉnh 171,43 169,40 165,1 7 Thống nhất mức giá Mức giá chỉ dẫn trung bình 168,66 Chênh lệch so MGCDTB 1,64% 0,44% - 2,07% Số lần điều chỉnh 2 2 2 Tổng mức đ/c thuần 61,43 29,40 35,17 Biên độ điều chỉnh 4,76% - 50% 10% 5%- 21% Tổng mức đ/c gộp 68,57 29,40 35,17 Mức giá đại diện chung 168,54 triệu đồng
3.62.
Trung tâm dịch vụ đấu giá Chợ Mới vừa có thông báo tổ chức đấu giá Nhà máy chế biến Gạo Nếp Gạo Tẻ. Tài sản của nhà máy được đấu giá bao gồm 1.772,5m2 đất cơ sở sản xuất, kinh doanh; 1.230,4m2 sàn xây dựng nhà máy; 96m2 sàn xây dựng nhà làm việc và dây chuyền xay xát, lau bóng gạo đã qua sử dụng. Danh mục máy móc thiết bị của nhà máy bao gồm:
(1) Hệ thống trống đảo. (2) Máy lau bóng gạo.
(3) Dây chuyền đấu trộn NM16. (4) Băng tải xích.
(5) Băng tải xích nhập xuất gạo. (6) Máy sát trắng LA 4-6 T/h. (7) Băng tải di động.
(8) Thùng tịnh cám.
(9) Thiết bị đánh bóng gạo Lamico.
(10) Thiết bị thùng chứa, bồ đài B tải điện. (11) Thiết bị cân điện tử 2 chiều.
(13) Hệ thống điện hạ thế độc lập. (14) Hệ thống chống sét.
Giá khởi điểm đấu giá Quyền sử dụng đất và các công trình xây dựng gắn liền với đất là 5.223.157.567 đồng và giá khởi điểm đấu giá dây chuyền xay xát, lau bóng gạo là 657.500.000 đồng (đã bao gồm thuế GTGT).
Giả sử anh/chị có nhu cầu mua lại nhà máy này và có khả năng thanh toán nhưng anh/chị lại không biết được giá trị thị trường của dây chuyền này hiện tại là bao nhiêu. Vì thế anh/chị đã đề nghị Công ty thẩm định giá khu vực Tây Nam bộ thẩm định giá dây chuyền này cho mục đích đấu giá. Thẩm định viên sau khi tiếp nhận đề nghị từ anh/chị đã tiến hành phân tích, đánh giá và thu thập được những thông tin cần thiết như sau:
1. Chi phí thay thế dây chuyền xay xát và lau bóng gạo có tính hữu ích tương tự như dây chuyền xay xát và lau bóng gạo của Nhà máy chế biến Gạo Nếp Gạo Tẻ được 3 nhà máy cơ khí chế tạo báo giá là:
- Nhà máy cơ khí Bùi Văn: 1.000.000.000 đồng;
- Cơ khí Nông Nghiệp Nguyễn Hoàng: 1.050.000.000 đồng; - Cơ khí chế tạo máy Văn Hoàn: 1.100.000.000 đồng.
2. Tỷ trọng giá trị kết cấu và tỷ lệ hao mòn các kết cấu của dây chuyền xay xát và lau bóng gạo của Nhà máy chế biến Gạo Nếp Gạo Tẻ theo đánh giá của các chuyên gia tư vấn là:
Giả sử anh/chị à thẩm định viên được phân công thẩm định giá, hãy cho biết: a. Cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá sẽ được vận dụng;
b. Cơ sở giá trị của thẩm định giá;
c. Các nguyên tắc mà thẩm định viên sẽ sử dụng; d. Giá trị ước tính của tài sản thẩm định.
Biết rằng: Giá đấu thành công thường thấp hơn giá thị trường khoảng 10% Bài giải gợi ý
a. Cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá sẽ được vận dụng Cách tiếp cận chi phí
Phương pháp chi phí b. Cơ sở giá trị của thẩm định giá
Cơ sơ giá trị hợp lý (đấu giá phát mại tài sản) thuộc cơ sở giá trị phi thị trường c. Các nguyên tắc mà thẩm định viên sẽ sử dụng Kết cấu (1 ) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) Tỷ trọng (%) 25 15 10 4 5 4 3 5 10 3 3 4 5 3 Hao mòn (%) 29 33 32 35 40 30 28 30 33 34 32 32 35 34
Nguyên tắc tốt nhất và hiệu quả nhất Nguyên tắc cung cầu
Nguyên tắc thay thế Nguyên tắc thay đổi Nguyên tắc cạnh tranh d. Giá trị ước tính của tài sản thẩm định
Theo nguyên tắc thay thế, chi phí thay thế là chi phí thấp nhất: 1.000.000.000 đồng Hao mòn lũy kế theo phương pháp phân tích kỹ thuật (phương pháp chuyên gia): 32% Giá trị thị trường: 1.000.000.000 * (100% - 32%) = 680,1 triệu đồng Giá trị đấu giá: 680,1 * 0,9 * 1,1 = 673,3 triệu đồng (đã bao gồm thuế GTGT)
3.63.
Công ty cho thuê tài chính VLE đang cho Công ty TNHH MTV chế biến thực phẩm An Toàn Vệ Sinh thuê tài chính dây chuyền chế biến thực phẩm nhập khẩu từ Đức. Theo hợp đồng cho thuê tài chính, Công ty TNHH MTV chế biến thực phẩm An Toàn Vệ Sinh phải trả tiền thuê đầu mỗi tháng cho Công ty cho thuê tài chính VLE số tiền là 1.623.007.463 đồng. Thời hạn cho thuê là 120 tháng. Lãi suất cho thuê cố định là 14% năm. Khi kết thúc hợp đồng cho thuê, Công ty TNHH MTV chế biến thực phẩm An Toàn Vệ Sinh được quyền chọn mua dây chế biến thực phẩm với giá bằng 10% giá mua ban đầu (Giá mua ban đầu của dây chuyền là 117,5 tỷ đồng). Nếu Công ty TNHH MTV chế biến thực phẩm An Toàn Vệ Sinh muốn thuê tiếp thì Công ty cho thuê tài chính VLE sẽ cho thuê tiếp 60 tháng. Tiền thuê phải trả đầu mỗi tháng là 517.568.832 đồng. Lãi suất cho thuê tiếp là 12% năm.
Công ty TNHH MTV chế biến thực phẩm An Toàn Vệ Sinh đang phân vân không biết là nên mua hay nên thuê tiếp khi kết thúc hợp đồng thuê. Vì thế công ty đã đề nghị Công ty thẩm định giá Trấn Biên tư vấn để công ty lựa chọn nên mua hay nên thuê tiếp.
Giả sử anh/chị là thẩm định viên được phân công thẩm định giá, hãy cho biết:
a. Cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá sẽ được vận dụng; b. Cơ sở giá trị của thẩm định giá;
c. Các nguyên tắc mà thẩm định viên sẽ sử dụng;
d. Giá trị ước tính của tài sản thẩm định khi thúc hợp đồng thuê. Bài giải gợi ý
a. Cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá sẽ được vận dụng Cách tiếp cận thu nhập
Phương pháp chiết khấu dòng tiền b. Cơ sở giá trị của thẩm định giá
Cơ sở giá trị đặc biệt (cơ sơ giá trị đang trong quá trình sử dụng) thuộc cơ sở giá trị phi thị trường.
c. Các nguyên tắc mà thẩm định viên sẽ sử dụng Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai
d. Giá trị ước tính của tài sản thẩm định khi thúc hợp đồng thuê
Giá mua khi kết thúc hợp đồng: 10% * 117,5 = 11,75 tỷ đồng
Giá trị tài sản thuê đầu kỳ: pv(12%/12,60,- 517.568.832,,1) = 23.500.000.000 đồng Công ty nên mua lại dây chuyền này.