B. PHẦN TỰ LUẬN: 4 điểm
TRƯỜNG ĐH NGÂN HÀNG TPHCM
Học kỳ: .... Năm học:... MÔN: THẨM ĐỊNH GIA TÀI SẢNĐỀ THI KẾT THÚC HỌC PHẦN (Số câu: 20 câu trắc nghiệm + 1 bài tự luận)
Thời gian làm bài: 75 phút (ĐỀ SỐ 2)
hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại trong trường hợp tổ chức được giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
D. Tất cả các đáp án trên đều đúng.
Câu 7.
Ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại là:
A. Phương pháp so sánh; B. Phương pháp chi phí;
C. Phương pháp vốn hóa thu nhập; D. Phương pháp chiết khấu dòng tiền.
Câu 8.
Thẩm định giá cho mục đích thuê tài sản được áp dụng đối với: A. Mọi hợp đồng cho thuê;
B. Mọi tài sản của Nhà nước khi cho thuê; C. Do bên cho thuê và bên thuê thỏa thuận; D. Tất cả các trường hợp trên.
Câu 9.
Điều chỉnh dấu trừ (-) cho yếu tố điều kiện thị trường trong thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh:
A. Giá bất độngsản so sánh tăng so với thời điểm thẩm định; B. Giá bất độngsản sản so sánh giảm so với thời điểm thẩm định; C. Giá bất độngsản so sánh tăng so với thời điểm giao dịch thành công; D. Giá bất độngsản so sánh giảm so với thời điểm giao dịch thànhcông.
Câu 10.
Loại bất động sản nào dưới đây phải áp dụng phương pháp tính chi phí thay thế? A. Nhà xưởng;
B. Cửa hàng trưng bày; C. Trung tâm thương mại;
D. Tất cả các đáp án trên đều đúng.
Câu 11.
Số năm dự tính sử dụng máy móc thiết bị vào hoạt động sản xuất, kinh doanh theo quy định hiện hành, ở điều kiện bình thường, phù hợp với các thông số kinh tế - kỹ thuật của tài sản và đáp ứng được hiệu quả của việc sử dụng tài sản là:
A. Tuổi đời kinhtế; B. Tuổi đời thựctế; C. Tuổi đời hiệuquả; D. Tuổi đời kinhtế còn lại.
Câu 12.
Nếu tài sản được duy tu, bảo dưỡng tốt, được tân trang nâng cấp làm tăng chất lượng của tài sản thì tuổi đời hiệu quả sẽ:
A. Bằng tuổi đời thực tế của tài sản; B. Nhỏ hơn tuổi đời thực tế của tài sản; C. Lớn hơn tuổi đời thực tế của tài sản; D. Không xác định được.
Câu 13.
Giai đoạn dự báo dòng tiền (giai đoạn n) trong phương pháp chiết khấu dòng tiền của doanh nghiệp thẩm định giá căn cứ vào:
B. Cơ sở giá trị được thiết lập; C. Thông tin thu thập được;
D. Tất cả các đáp án trên đều đúng.
Câu 14.
Tài sản so sánh là một căn hộ chung cư diện tích 100m2 được bán với điều kiện thanh toán lần đầu là 500 triệu đồng. Bên mua trả góp hàng tháng số tiền là 35.867.737 đồng trong thời hạn 10 năm, với lãi suất trả góp là 12% năm. Đơn giá sau điều chỉnh (làm tròn đơn vị triệu đồng) của bất động sản so sánh là:
A. 25 triệu đồng; B. 30 triệu đồng; C. 35 triệu đồng;
D. Tất cả các đáp án trên đều sai.
Câu 15.
Tài sản thẩm định là một căn nhà phố có diện tích đất là 100m2 và diện tích sàn xây dựng là 200m2. Mức giá chỉ dẫn của đất là 150 triệu đồng/m2. Chi phí thay thế tài sản hữu ích tương tự là 8 triệu đồng/m2. Hao mòn vật lý của tài sản thẩm định là 25% và hao mòn chức năng là 500 triệu đồng. Giá trị của tài sản thẩm định là:
A. 16.000 triệu đồng; B. 16.300 triệu đồng; C. 16.600 triệu đồng;
D. Tất cả các đáp án trên đều sai.
Câu 16.
Ba khách sạn so sánh với khách sạn thẩm định giá có giá bán tương ứng là 25 tỷ đồng, 30 tỷ đồng và 40 tỷ đồng. Thu nhập hoạt động thuần tương ứng là 1,75 tỷ đồng; 2,4 tỷ đồng và 3,6 đồng. Tỷ suất vốn hóa tính cho khách sạn thẩm định là:
A. 8%;B. 8%; B. 8%; C. 9%;
D. Tất cả các đáp án trên đều sai.
Câu 17.
Thiết bị thẩm định giá có tỷ lệ chất lượng còn lại là 80% trong khi thiết bị so sánh tỷ lệ chất lượng còn lại 90%. Biết thiết bị có tỷ lệ chất lượng còn lại 80% có giá chỉ bằng 75% giá thiết bị mới 100% và thiết bị tỷ lệ chất lượng còn lại 90% giá chỉ bằng 85% giá thiết bị mới 100%. Tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố chất lượng còn lại là:
A. - 11,11%;B. - 11,76%; B. - 11,76%; C. - 12,50%; D. - 21,43%.
Câu 18.
Thiết bị thẩm định giá có tuổi đời thực tế là 9 năm và tuổi đời kinh tế của thiết bị là 10 năm. Thiết bị được sửa chữa lớn cách đây 1 năm và có tỷ lệ chất lượng còn lại được xác định là 70%. Tỷ lệ hao mòn của thiết bị thẩm định là:
A. 40%;B. 60%; B. 60%; C. 70%;
D. Tất cả các đáp án trên đều sai. Câu 19.
Một doanh nghiệp có thu nhập trước thuế là 20 tỷ đồng/năm, chi phí khấu hao là 5 tỷ đồng/năm. Nếu tỷ suất vốn hóa và thuế thu nhập doanh nghiệp là 10% thì giá trị của doanh nghiệp này là: A. 100 tỷ đồng;
B. 125 tỷ đồng; C. 150 tỷ đồng;
D. Tất cả các đáp án trên đều sai.
Câu 20.
Một doanh nghiệp có của toàn bộ công ty (FCFF) dự kiến năm tới sẽ là 250 tỷ đồng. FCFF được kỳ vọng có mức tăng trưởng 10% một năm trong 5 năm tiếp theo. Năm thứ 6, FCFE dự kiến tăng 5% mỗi năm vĩnh viễn. Nếu chi phí sử dụng vốn bình quân của doanh nghiệp là 20% thì giá trị của doanh nghiệp này là:
A. 1.075,10 tỷ đồng; B. 1.192,16 tỷ đồng; C. 1.191,61 tỷ đồng;
D. Tất cả các đáp án trên đều sai.
B. PHẦN TỰ LUẬN: 4 điểm
Thẩm định giá ô tô nhãn hiệu Ford Transit đời 2018 cho mục đích chuyển nhượng vào thời điểm tháng 9/2019. Xe có các thông số kỹ thuật như sau:
- Xuất xứ: Lắp ráp VN
- Kiểu dáng: Minivan (chở khách) - Dòng xe: Minimum (tiêu chuẩn) - Tình trạng: Xe cũ
- Số km đã đi: 72.000 km - Màu ngoại thất: Trắng - Số chỗ ngồi: 16 chỗ - Nhiên liệu: Dầu
- Diện tích xi lanh: 2.4V
Xe được mua vào thời điểm tháng 8/2018 với giá 872 triệu đồng (đã bao gồm 10% VAT nhưng chưa bao gồm 2% lệ phí trước bạ, 500.000 đồng lệ phí đăng ký và 330.000 đồng lệ phí đăng kiểm). Sau khi mua, xe được trang bị thêm một số nội thất hiện có giá trị thị trường khoảng 50 triệu đồng. Xe đã được chứng nhận đăng ký, đăng kiểm và bảo hiểm còn hiệu lực. Thời gian bảo hành xe là 2 năm hoặc 100.000 km. Xe đang được sử dụng để chở khách tuyến cố định. Tại thời điểm thẩm định, xe bị trầy xướt và cần phải thay thế linh kiện, nội thất trị giá 20 triệu đồng.
Thông tin thu nhập từ thị trường vào thời điểm thẩm định giá cho thấy có 3 ô tô cùng nhãn hiệu, xuất xứ, kiểu dáng, dòng xe, số chỗ, nhiên liệu sử dụng và diện tích xi lanh có thể so sánh:
Tài sản so sánh 1 là ô tô Ford Transit 2018 mới 100% được niêm yết với giá 805 triệu đồng (đã bao gồm 10% VAT nhưng chưa bao gồm 2% lệ phí trước bạ, 500.000 đồng lệ phí đăng ký và 330.000 đồng lệ phí đăng kiểm). Khuyến mãi tiền mặt 20 triệu đồng và phụ kiện cao cấp trị giá 30 triệu đồng. Giá niêm yết là giá bán chính thức.
Tài sản so sánh 2 là ô tô Ford Transit 2018 mới 100% được niêm yết giá bán trả góp với điều kiện người mua thanh toán trước 100 triệu đồng, hàng tháng trả góp 15 triệu đồng trong thời hạn 5 năm với lãi suất trả góp là 13% năm. Giá trên đã bao gồm 10% VAT, 2% lệ phí trước bạ, 500.000 đồng lệ phí đăng ký và 330.000 đồng phí đăng kiểm. Giá niêm yết là giá bán chính thức.
Tài sản so sánh 3 là ô tô Ford Transit 2018 được mua vào tháng 3 năm 2018 và đã đi được 90.000km, đang được rao bán với giá 670 triệu đồng (đã bao gồm 10% VAT nhưng chưa bao gồm 2% lệ phí trước bạ, 500.000 đồng lệ phí đăng ký và 330.000 đồng lệ phí đăng kiểm). Xe đã được
chứng nhận đăng ký, đăng kiểm và bảo hiểm còn hiệu lực. Thời gian bảo hành xe là 3 năm hoặc 100.000 km. Tại thời điểm thẩm định, giá trị phụ kiện và nội nội thất không có giá trị gì đáng kể. Kiểm tra hóa đơn dịch vụ sửa chữa cho thấy xe không được thường xuyên bảo dưỡng tốt. Giá rao trên là giá đã thương lượng.
Giả sử anh/chị là thẩm định viên được phân công thẩm định giá, hãy cho biết:
a. (0,5 điểm) Cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá sẽ được vận dụng; b. (0,5 điểm) Cơ sở giá trị của thẩm định giá;
c. (0,5 điểm) Các nguyên tắc mà thẩm định viên sẽ sử dụng
d. (2,5 điểm) Giá trị ước tính của bất động sản cho mục đích thế chấp (đơn vị triệu đồng)
Thông tin bổ sung:
- Thông tin thu thập từ thị trường cho thấy ở Việt Nam, mỗi 1,5 năm thì giá ôtô giảm đi 10%. - Xe không được bảo dưỡng tốt làm giảm 10% giá trị.
- Thẩm định viên sử dụng phương pháp tính mức giá chỉ dẫn bình quân để chọn mức giá đại diện chung.
HẾT